Umowa najmu i dzierżawy

Michał Drąg 172854

Umowa najmu

Przedmiotem umowy najmu jest
użytkowanie cudzych rzeczy
ruchomych, nieruchomości, ich części
składowej.

Sposób i czas zawarcia

Umowa taka nie musi być zawarta na
piśmie, kodeks cywilny dopuszcza
formę ustną. Jednak brak formy
pisemnej w przypadku najmu na czas
dłuższy niż rok uznawany jest za
umowę zawartą na czas nieokreślony.
Najem mający trwać ponad 10 lat jest
według prawa zawarty na czas
nieoznaczony.

Opłaty za najem

Najemca zobowiązuje się uiszczać
opłatę w określonych w umowie
terminie i sposobie. Jeśli umowa nie
narzuca terminu płatności, wówczas
najemcę obowiązuje płatność z góry za
cały czas najmu, gdy ten jest krótszy
niż miesiąc, bądź do 10 dnia każdego
miesiąca za dany miesiąc.

Zastaw w razie zaległości w
opłatach

Wynajmującemu przysługuje prawo
zastawu na rzeczach ruchomych najemcy
wniesionych do przedmiotu najmu, chyba
że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo
to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem
zostaną z przedmiotu najmu usunięte.
Wynajmujący może się sprzeciwić
usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i
zatrzymać je, dopóki zaległy czynsz nie
będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Odpowiedzialność stron

Odpowiedzialność za przedmiot najmu
spoczywa na wynajmującym. Oznacza
to obowiązek dokonywania napraw.
Natomiast drobne nakłady są po
stronie najemcy. Nie może on jednak
czynić żadnych zmian w przedmiocie
najmu bez zgody wynajmującego.

Udostępnienie osobom trzecim

Najemca może oddać przedmiot najmu
do bezpłatnego użytkowania lub w
podnajem osobie trzeciej, jeśli nie jest
to zabronione umową.

Wypowiedzenie umowy

Umowę najmu może wypowiedzieć
zarówno wynajmujący, jak i najemca, z
zachowaniem terminów określonych
umową bądź ustawowych:
•3 miesiące wcześniej na koniec
kwartału kalendarzowego, gdy czynsz
jest płatny w odstępach czasu
dłuższych niż miesiąc,

Terminy ustawowe

• 1 miesiąc wcześniej na koniec

miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz
jest płatny miesięcznie,

• 3 dni wcześniej, gdy czynsz jest

płatny w krótszych odstępach czasu,

• 1 dzień wcześniej, gdy najem jest

dzienny.

• W wyjątkowych sytuacjach

natychmiastowo.

Przedawnienie roszczeń

Wszelkie roszczenia stron umowy
najmu przedawniają się po upływie
roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu.

Umowa dzierżawy

Celem umowy dzierżawy jest oddanie
do użytkowania rzeczy ruchomych,
nieruchomości bądź praw i czerpanie
przez dzierżawcę pożytków (np.
dochodów) z przedmiotu dzierżawy.

Sposób i czas zawarcia

Umowa dzierżawy, tak jak najmu, może
mieć formę zarówno pisemną, jak i
ustną. Działa tu także zasada, że brak
pisemnej umowy przy dzierżawie
dłuższej niż rok jest równoznaczny z
umową na czas nieokreślony. Umowa
dzierżawy na czas oznaczony może
trwać najwyżej 30 lat, zaś najmu –
przypomnijmy – 10 lat.

Opłaty za dzierżawę

Wysokość, termin i sposób uiszczenia
są określane w umowie. Jeśli umowa
tego nie precyzuje, wówczas czynsz
powinien być opłacany z dołu pod
koniec lub na początku miesiąca bądź
co pół roku, a nawet rocznie w
przypadku dzierżawy rolnej (po
zebraniu plonu).

Zastaw w razie zaległości w
opłatach

Wydzierżawiającemu przysługuje
prawo zastawu na rzeczach służących
do prowadzenia gospodarstwa lub
przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w
obrębie przedmiotu dzierżawy.

Odpowiedzialność stron

Odpowiedzialność za przedmiot
dzierżawy spoczywa na dzierżawcy. Ma
on obowiązek dokonywania wszelkich
napraw, tak by utrzymać przedmiot
dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Udostępnienie osobom trzecim

Chociaż celem umowy dzierżawy jest
czerpanie pożytków przez dzierżawcę,
to ich źródłem nie może być
poddzierżawienie przedmiotu umowy
osobie trzeciej bez zgody
wydzierżawiającego. Nie można też
oddać jej do bezpłatnego użytkowania.

Wypowiedzenie umowy

Umowę dzierżawy można
wypowiedzieć z zachowaniem
ustalonych terminów bądź rok przed
końcem roku dzierżawnego w
przypadku gruntów rolnych i pół roku
w przypadku pozostałych przedmiotów
dzierżawy. W wyjątkowych sytuacjach
umowę można wypowiedzieć ze
skutkiem natychmiastowym.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia stron ulegają
przedawnieniu po upływie roku od dnia
zakończenia umowy.

Literatura:

Podstawa prawna:
•Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, ze
zm.)

•Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733, ze zm.)

Dziękuję za uwagę