-----------------------------------------------------------

Praca z zakresu

Prawo w Turystyce

UMOWA TIMESHARINGU

Umowa timesharingu wykształciła się w Stanach Zjednoczonych, a następnie upowszechniła w krajach Europy Zachodniej, szczególnie w branży turystycznej. Szacuje się, że do połowy lat dziewięćdziesiątych zawarto około trzech milionów takich umów, a w 1994 roku z timeshare skorzystało prawie 200 tys. osób (Ambrożuk 2001, str. 159). Timesharing dotarł do Polski na początku lat 90. XX wieku i zdobył sobie pewną liczbę klientów, których zachęcano i pozyskiwano na specjalnie organizowanych i aranżowanych spotkaniach z użyciem natarczywej reklamy i nieuczciwego marketingu. Do umów łatwo można było przystąpić, ale po bliższym zapoznaniu się z nimi, z trudem potem wycofać, nie zawsze odzyskując wpłacone spore pieniądze. Doszło wtedy do wielu oszustw i procesów sądowych. Sprawy były badane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Walczak 2007, str. 246).

Timesharing to swoista usługa turystyczna, której nazwa w języku polskim dotychczas nie ukształtowała się i w powszechnym użyciu znajduje się wskazany termin angielski, brzmiący trochę tajemniczo. Polega ona na udostępnieniu prawa do korzystania z budynku lub jego części w ściśle oznaczonym czasie w każdym roku. Chodzi o bungalowy i inne nieruchomości budynkowe oraz o różne pomieszczenia mieszkalne, w tym zwłaszcza apartamenty hotelowe położone w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach. Niekiedy zakresem omawianej usługi obejmuje się też umożliwianie czasowego korzystania z niektórych rzeczy ruchomych, ale taki przedmiot timesharingu w zasadzie nie jest jeszcze ujęty w odpowiednie regulacje prawne i nie uwzględniają go powołane unormowania UE.

Jak wykazuje w swej znakomitej, fundamentalnej monografii L. Stecki timesharing może dotyczyć również np. łodzi, jachtów, rowerów wodnych, samochodów skuterów, motocykli, koni, jak też korzystania z takich urządzeń technicznych, jak baseny kąpielowe, sauny, siłownie, sale gimnastyczne, a nawet z pól golfowych, kortów tenisowych, boisk do gry w piłkę nożną lub siatkówkę. Dopiero praktyka pokaże, w jakim kierunku pójdą przyszłe regulacje prawne timesharingu w poszczególnych państwach. Praktyczne potrzeby mogą wymusić objęcie tymi unormowaniami prawnymi także innych niż nieruchomości przedmiotów timesharingu (Gospodarek 2006, str. 341-342).

W Unii Europejskiej, by położyć kres licznym rozbieżnościom i niejasnościom dotyczącym timesharingu Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej uchwaliły dnia 16 października 1994 roku Dyrektywę94/47 EWG o ochronie nabywców, w odniesieniu do niektórych aspektów umów o nabyciu prawa do korzystania z nieruchomości na podstawie czasowego udziału (Walczak 2007, str. 246).

Dyrektywa ta miała na celu ustanowienie minimalnych podstaw dla wspólnych reguł ochrony nabywców usługi timesharingu we wszystkich Państwach członkowskich UE, przy jednoczesnym pozostawieniu poszczególnych ustawodawcom krajowym możliwości różnego określenia podstaw prawnych umów ustanawiających prawo czasowego korzystania z nieruchomości lub lokali mieszkalnych. Ta minimalna ochrona nabywców oznacza zakaz umownego ograniczenia lub wyłączenia praw nabywców, które zapewnia ta dyrektywa i oparte na niej ustawodawstwo krajowe, jak też nakaz wprowadzenia takich regulacji ustawowych, które wyeliminują możliwość pozbawienia nabywców ochrony w drodze wyboru prawa nie gwarantującego jej w zakresie ustalonym w dyrektywie (Gospodarek 2006, str. 342).

Aktem prawnym zawierającym aktualną regulację timesharingu jest ustawa z dnia 13 lipca 2000 roku. Główny jej tytuł brzmi: o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Zauważmy zatem, że już sama nazwa wskazuje na cel uregulowania: nie jest nim wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowego rodzaju uprawnienia do budynków i pomieszczeń mieszkalnych, lecz ujednolicenie standardów ochrony konsumentów. Umowa powinna być zawarta co najmniej na trzy lata i w jej wyniku nabywca uzyskuje od przedsiębiorcy prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, a w zamian zobowiązuje się do zapłaty przedsiębiorcy ryczałtowego wynagrodzenia. Przez nabywcę rozumie się przy tym osobę fizyczną, zawierającą umowę poza zakresem jakiejkolwiek prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Wypada zwrócić uwagę na to, że oferentem ma być przedsiębiorca, a nie osoba prywatna.

Nabywane prawo do budynku czy pomieszczenia, nie będąc własnością, może przybrać rozmaitą i w zasadzie dowolną postać uprawnienia do rzeczy cudzej. Najłatwiej wyobrazić sobie, że będzie to prawo najmu albo dzierżawy, ale możliwe są także prawa rzeczowe o charakterze osobistym, w tym zwłaszcza użytkowanie. Od stron umowy zależy zatem, czy ukształtują one stosunek prawny na gruncie którejś ze znanych instytucji prawa zobowiązań, czy też prawa rzeczowego. Istotne jest, że okres trwania kontraktu nie może być krótszy aniżeli trzy lata. Jeżeli czas obowiązywania umowy zostanie zakreślony skąpiej, wówczas w wypadku sporu nabywca nie będzie mógł się cieszyć przywilejami wynikającymi dlań z omawianej tutaj ustawy, zbywający natomiast narazi się na odpowiedzialność za popełnienie wykroczenia.

Uprawnienie wynikające z umowy timesharingu może zostać ujawnione w księdze wieczystej, o ile oczywiście dotyczy ono nieruchomości położonej na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Pora podkreślić, że kontrakt „czasodzielny” może zostać skutecznie zawarty także (a pewnie w praktyce najczęściej) w odniesieniu do budowli położonych w innym państwie. Omawiana polska ustawa z 13 lipca 2000 roku jest zarazem wdrożeniem do miejscowego systemu aktów prawnych rozwiązań stosownej dyrektywy unijnej, pochodzącej z 1994 roku. Trzeba jednak zaznaczyć, że działanie polskiej ustawy nie zostało ograniczone do terytorium Unii Europejskiej.

Przedsiębiorca przed zawarciem umowy obowiązany jest wręczyć potencjalnemu nabywcy dokument zwany prospektem. Uważa się, że nie jest to wzorzec umowny w rozumieniu ogólnie stosowanych przepisów kodeksu cywilnego odnoszących się do ochrony konsumentów. Po zawarciu umowy prospekt staje się automatycznie jej częścią; wyjątkiem są sytuacje w których przedsiębiorca wyraźnie zaznaczył które z umieszczonych w prospekcie informacji bądź danych uległy zmianie bez jego wpływu - a także sytuacja w której strony, korzystając z generalnej swobody umów, wspólnie zadecydowały o zmodyfikowaniu jej ostatecznego kształtu w porównaniu z prospektem. Prospekt przeznaczony dla mieszkańca RP powinien być sporządzony w języku polskim. Jeżeli prospektu w ogóle nie było, wtedy liczy się treść samej umowy - choć działanie przedsiębiorcy należy uznać w takim wypadku za naganne.

Zgodnie z ustawą, prospekt powinien zawierać przynajmniej:

1)imię, nazwisko oraz adres przedsiębiorcy, a gdy przedsiębiorca jest osobą prawną, także jego nazwę (firmę), siedzibę i adres, oznaczenie formy prawnej prowadzonej działalności oraz nazwiska osób uprawnionych do jej reprezentowania; jeżeli przedsiębiorca jest wpisany we właściwym rejestrze, obowiązany jest podać także numer, pod którym został wpisany,

2) jeżeli przedsiębiorca nie jest właścicielem budynku lub pomieszczenia mieszkalnego - imię, nazwisko i adres właściciela, a gdy właściciel jest osobą prawną, jego nazwę (firmę), siedzibę i adres oraz podstawę prawną dysponowania przez przedsiębiorcę tym budynkiem lub pomieszczeniem mieszkalnym,

3) określenie treści prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, wraz ze wskazaniem, czy nabywca może je zamienić lub przenieść uprawnienie do jego wykonywania, oraz zasady zbywania tego prawa i związane z tym koszty,

4) określenie przesłanek wykonywania prawa, o którym mowa w pkt 3, wymagane przepisami państwa, w którym położony jest budynek lub pomieszczenie mieszkalne, z zaznaczeniem czy zostały one spełnione oraz które z nich należy jeszcze spełnić,

5) określenie budynku lub pomieszczenia mieszkalnego albo wskazanie sposobu ich oznaczenia spośród nieruchomości, będących w dyspozycji przedsiębiorcy; jeżeli prospekt lub umowa określa budynek lub pomieszczenie mieszkalne - dokładny ich opis i położenie, a w razie określenia sposobu ich oznaczenia - listę budynków lub pomieszczeń mieszkalnych, którymi przedsiębiorca dysponuje,

6) jeżeli prawo nabywcy odnosi się do budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, które są projektowane lub w budowie - dane dotyczące:

a) stanu zaawansowania robót budowlanych oraz stanu infrastruktury,

b) terminu zakończenia budowy,

c) pozwolenia na budowę (numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, wraz z adresem),

d) urządzeń pozwalających na właściwe korzystanie z nieruchomości,

e) prawnego zabezpieczenia zakończenia prac budowlanych oraz zwrotu należności nabywcy, gdy prace budowlane nie zostaną zakończone, ze wskazaniem warunków dotyczących wykonania zabezpieczenia,

7) dane dotyczące usług związanych z korzystaniem z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, w szczególności jego utrzymanie, wywóz śmieci, dostarczanie wody, elektryczności i gazu, oraz warunków korzystania z tych usług,

8) dane dotyczące urządzeń przeznaczonych do wspólnego używania, w szczególności basenu, sauny, oraz warunków korzystania z tych urządzeń,

9) dane dotyczące zasad zarządzania budynkiem lub pomieszczeniem mieszkalnym oraz ponoszenia kosztów jego utrzymania, napraw i remontów,

10) dane dotyczące wysokości ryczałtowego wynagrodzenia za nabycie prawa oraz podstawy obliczania innych należności, w tym obciążeń związanych z korzystaniem z nieruchomości, w szczególności kosztów zarządu, podatków i opłat lokalnych, kosztów napraw i remontów,

11) informację o prawie nabywcy do odstąpienia od umowy, z pouczeniem o wymaganej pisemnej formie oświadczenia woli o odstąpieniu, wskazaniem adresata oświadczenia woli o odstąpieniu, terminu, w którym z prawa tego można skorzystać, wraz z powiadomieniem, że termin do odstąpienia od umowy, o którym mowa w art. 6 ust. 1-3, jest zachowany, jeżeli nabywca przed jego upływem wyśle na wskazany adres oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy,

12) informację o kosztach, które, w przypadku ich poniesienia przez przedsiębiorcę w związku z zawarciem i odstąpieniem od umowy, będą podlegać zwrotowi przez nabywcę, w razie skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy,

13) informację o sposobie uzyskiwania dodatkowych danych, dotyczących proponowanej umowy.

Jak widać z powyższego, minimalne wymagania stawiane temu dokumentowi są bardzo wysokie.

Jeżeli dojdzie do podpisania umowy, to - oprócz powtórzenia informacji zapisanych w prospekcie - powinna ona precyzować następujące kwestie:

1) imię, nazwisko i miejsce zamieszkania nabywcy,

2) oznaczenie czasu w każdym roku, w którym nabywca może korzystać z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, albo określenie sposobu jego oznaczania,

3) oznaczenie budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, z którego nabywca może korzystać, albo określenie sposobu jego oznaczania,

4) określenie czasu, na jaki umowa została zawarta,

5) stwierdzenie, że wykonywanie nabytego prawa nie jest związane z kosztami, ciężarami ani zobowiązaniami innymi niż określone w umowie,

6)określenie miejsca i daty podpisania umowy przez każdą ze stron.

Umowa powinna być pod rygorem nieważności sporządzona w formie pisemnej, chyba że prawo państwa stosowane do ustanowienia bądź przeniesienia uprawnień objętych timesharingiem stawia szczególne wymagania co do formy; na przykład, według prawa polskiego, w wypadku ustanawiania ograniczonego prawa rzeczowego konieczny jest akt notarialny. Umowa, wedle życzenia nabywcy, musi być spisana w języku państwa w którym on zamieszkuje lub którego jest obywatelem. Przedsiębiorca ma obowiązek przekazać nabywcy egzemplarz kontraktu natychmiast po podpisaniu. Jeśli budowla jest położona na terenie państwa w którym obowiązuje inny język aniżeli ten w którym ją spisano, przedsiębiorca powinien dostarczyć nabywcy również przekład na ten inny język, dokonany przez tłumacza przysięgłego (Stawicka 2007, http://www.frn.pl/).

Bibliografia

1. Ambrożuk Dorota ,,Zeszyty naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego nr. 332”, Ekonomiczne Problemy Turystyki nr 1, 2001

2. Gospodarek Jerzy ,,Prawo w Turystyce”, Warszawa 2006, wyd. Difin

3. Sawicka Ewa ,,O umowie timesharingu”, Forum Rynku Nieruchomości,

1 październik 2007

4. Walczak Ryszard ,,Prawo turystyczne”, Akademia Humanistyczna im.

Aleksandra Gieysztora, Pułtusk 2007

---