Wykład 2011-02-06

Zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych

Grunty rolne i leśne podlegają szczególnej ochronie

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3-02 -95

1. Zgoda na przeznaczenie gruntu rolnego i leśnego na cele nie rolnicze i nie leśne

2. Trwałe wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej

Ad 1 Wszystkie grunty leśne, w przypadku lasów będących własnością skarbu państwa zgodę wydaje minister środowiska w przypadku innych lasów zgodę wydaję marszałek województwa.

Jeżeli mamy do czynienia z gruntem rolnym I II III klasy to zgodę zmianę, przekształcenie wydaje Minister do spraw wsi

Jeżeli przeznaczenie gruntu rolnego i leśnego na cele nie rolnicze i nie leśne wymaga zgody ( jak wyżej opisano) to zmiana zagospodarowania tego gruntu może dokonać się tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli przeznaczenie gruntu rolnego i leśnego na cele nie rolnicze i nie leśne nie wymaga zgody ( czyli nie jest to las albo grunt rolny I II III klasy ) to zmiana zagospodarowania gruntu może być dokonana w miejscowym planie lub decyzjach lokalizacyjnych

AD 2 decyzja o trwałym wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej

Tą decyzję można uzyskać gdy mamy już zgodę na przeznaczenie gruntu rolnego i leśnego na cele nie rolne i nie leśne W przypadku gruntów innych niż lasy i grunty rolne I II III klasy do uzyskania tej decyzji nie wymaga się zgody na przeznaczenie gruntu na cele rolne lub leśne.

Jan Kowalski jest właścicielem terenu leśnego na którym chciałby wybudować dom mieszkalny

1. musi być wywołany miejscowy plan

2. w ramach tworzenia miejscowego planu wójt burmistrz lub prezydent miasta występuje do marszałka województwa o zgodę na przeznaczenie gruntu leśnego na cele nie rolnicze i nie leśne

3. Wchodzi w życie miejscowy plan wprowadzający dla danego terenu inny sposób zagospodarowania niż las

4. Uzyskanie decyzji o trwałym wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej

5. Można składać wniosek na pozwolenie na budowę domu

Inny grunt niż las I II III klasy - musimy uzyskać tylko decyzje o trwałym wyłączeniu z produkcji rolnej czy leśnej oraz na budowę musi zezwalać miejscowy plan lub decyzja lokalizacyjna.

Wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej wnosi się określone opłaty uzależnione od rodzaju produkcji i jej wielkości.

Zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne oraz trwałe wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej odbywa się w trybie KPA.

Co do zasady decyzję o trwałym wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej wydaje starosta a w przypadku lasów dyrektor regionalnej dyrekcji lasów państwowych.

Rozgraniczenie nieruchomości a wznowienie znaków granicznych

Postępowanie rozgraniczeniowe czyli takie postępowanie którym dochodzi do urzędowego ustalenia granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami

Art. od 28 do 39 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne

Rozgraniczenia możne dokonać też przed sądem powszechnym w postępowaniu o zniesienie współwłasności czy wydaniu nieruchomości

Ważnych czynności przy rozgraniczeniu dokonuje w postępowaniu geodeta

Geodeta wzywa na grunt właścicieli nieruchomości i próbuje ustalić przebieg granicy jako dowód dopuszcza się wszystko co rozstrzyga o przebiegu granicy np. oświadczenia stron , dokumenty, mapy , zdjęcia , a nawet ziemne prace na gruncie.

Geodeta nakłania strony do zawarcia ugody jeżeli istnieje spór co do przebiegu granicy.

Jeżeli geodeta nakłoni strony do zgody to postępowanie kończy się ugodą.

Jeżeli nie ma pomiędzy stronami sporu co do przebiegu granicy geodeta sporządza protokół graniczny na którym wyrysowuje przebieg granicy i protokół ten jest podstawą decyzji administracyjnej wójta burmistrza lub prezydenta miasta ustalającej przebieg granicy

Jeżeli nie dojdzie do ugody każda ze stron może sprawę przekazać do sądu powszechnego.

Wówczas postępowanie administracyjne się kończy a sprawę ustalenia przebiegu granicy przejmuje sąd.

Wznowienie znaków granicznych

Bez potrzeby dokonywania rozgraniczenia wtedy gdy nie ma sporu co do przebiegu granicy na podstawie dokumentów można ustalić jej przebieg a chodzi nam tylko o uwidocznienie znaków granicznych, wówczas zainteresowana osoba zleca geodecie wznowienie znaków granicznych, a geodeta wykonuje te czynności w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej- brak postępowania administracyjnego.

Zbywanie nieruchomości publicznej

Wszelkie czynności prawne na podstawie których doszło do zmiany właściciela gruntu lub użytkownika wieczystego gruntu oraz czynność oddania w użytkowanie wieczyste gruntu .

Gminny zasób nieruchomości, powiatowy, wojewódzki co do zasady nieruchomością skarbu państwa gospodaruje starosta, w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością będącą własnością województwa to zarząd województwa, powiat - zarząd powiatu itp.

Gospodarowanie nieruchomością publiczną- dokonywanie czynności prawnych zbycia nieruchomości, podejmowanie czynności prowadzących do nabywania nowych nieruchomości do zasobów, ewidencjonowanie nieruchomości będących w zasobie, dokonywanie czynności porządkowania ksiąg wieczystych, podejmowanie czynności sądowych egzekwowania należnych opłat, dokonywania remontów bieżących i konserwacji nieruchomości , tworzenie planów wykorzystania nieruchomości, oddawanie nieruchomości w najem, trwały zarząd, dzierżawę, dokonywanie podziałów nieruchomości, rozgraniczeń, wznawianie znaków granicznych, to nie jest katalog zamknięty

Organ musi gospodarować nieruchomościami zgodnie z zasadą prawidłowej gospodarki.

Organ musi szczegółowo przestrzegać przepisów i przy czynnościach zbywania nieruchomości oprócz prawa cywilnego , przepisów prawa administracyjnego regulującego tryb zbywania nieruchomości publicznych

Nabywanie nieruchomości do zasobu

1. gmina ma prawo pierwokupu prawa własności nieruchomości, którą sprzedawca nabył uprzednio od skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego chyba że zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej sprzedawcy lub pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, lub na rzecz budowy dróg.

2. Gmina ma prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak w punkcie pierwszym i wyjątkami jak

3. Gmina ma prawo pierwokupu prawa własności nieruchomości która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na inwestycje publiczne lub dla której wydano decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego chyba że wyjątki aj w punkcie 1 i chyba że prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej

4. Gmina ma prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak w punkcie 3 w wyjątkami jak w punkcie 3

5. Gmina ma prawo pierwokupu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków chyba że prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego przyznano zbywcy sprzedającemu jako odszkodowanie za utratę nieruchomości lub gdy prawa pierwokupu nie wpisano do księgi wieczystej

Prawo pierwokupu wykonuje wójt burmistrz prezydent miasta lub pełnomocnik

W Momocie złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o realizacji prawa pierwokupu :

1) gmina nabywa prawo własności nieruchomości

2) gmina staje się użytkownikiem wieczystym nieruchomości

Prawo kaduka

Jeżeli po zmarłym nie ma osoby która mogła by dziedziczyć nieruchomość to przypada ona gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.

3) Nieruchomości skarbu państwa powiatu lub województwa przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową i infrastrukturę dla tej zabudowy można przekazać gminie w formie darowizny na jej wniosek gdy przemawia za tym interes gminy a zabudowa nie może być realizowana przez powiat województwo lub skarb państwa

Tryb zbywania nieruchomości

Co do zasady w formie przetargu

Przetargi-

1. ustny nieograniczony

2. ustny ograniczony

3. pisemny ograniczony

4. pisemny nieograniczony

Rodzaj przetargu wybiera organ który go organizuje

Kryterium - jak najwyższa cena

Użytkowanie wieczyste- wybiera podmiot który tę nieruchomość będzie w odpowiedni sposób użytkować- właściwa umowa o zasadach gospodarowania nieruchomością

Przetarg przeprowadza specjalna komisja która z przetargu sporządza protokół - ten dokument jest podstawą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Przetarg uznajemy za nierozstrzygnięty gdy; nikt nie złożył oferty, komisja stwierdziła że oferty nie spełniają wymogów formalnych , nikt nie zaoferował kwoty wyższej nią cena wywoławcza,

Cena wywoławcza to cena określona przez rzeczoznawcę majątkowego

Po wybraniu osoby należy podpisać stosowną umowę przed podpisaniem takiej umowy powinna być uiszczona kwota która została ustalona w przetargu i w umowie oddania w użytkowania wieczyste należy wpisać wszystkie warunki zagospodarowani nieruchomości łącznie z terminem zagospodarowania, ponieważ w przypadku nie zachowania tego terminu organ może nałożyć na użytkownika wieczystego dodatkową opłatę a w ostateczności rozwiązać umowę.

Użytkownik wieczysty uiszcza także opłaty roczne w zależności od rodzaju gruntu. Opłaty uiszczane są z góry do końca marca. Te opłaty mogą być aktualizowane w zależności od wartości gruntu. To może być inicjatywa organu jak i użytkownika wieczystego.

Grunt zbudowany budynkiem- trzeba zrobić to z jednoczesną sprzedażą budynku a w przypadku zbycie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej to w formie bez przetargowej użytkownikowi wieczystemu , w chwili obecnej do końca 2012 roku użytkownik wieczysty który był tym użytkownikiem w dniu 13 X 2005 czyli w dniu wejścia w życie ustawy z 29 07 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego prawo własności nieruchomości można złożyć wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i co do zasady takie przekształcenie jest płatne.

Gdyby użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w zamian za wywłaszczenie nieruchomości lub przejęcie nieruchomości przez skarb państwa do piątego grudnia 1990 roku albo na podstawie dekretu z 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntu na terenie miasta stołecznego warszawy to przekształcenie jest bezpłatne, w pozostałych przypadkach trzeba uiścić określoną opłatę.

Wywłaszczenia nieruchomości

Gdy mamy do czynienia z nieruchomością o nie uregulowanym stosunku prawnym, wtedy ustala się odszkodowanie i umieszcza się je w depozycie sądowym.

Wywłaszczenie tylko i wyłącznie na rzecz podmiotu publicznego przy realizacji celu publicznego.

Odszkodowanie przysługuje w wysokości wartości nieruchomości.

Dwa rodzaje tej wartości

1. wartość rynkowa- kwota za którą można nieruchomość zbyć w sytuacji gdy żadna ze stron nie jest przymuszona do transakcji a oferta sprzedaży była eksponowana na rynku na tyle długo że potencjalni kupcy mogli by się z nią zapoznać, określa wartość rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę transakcję już dokonane a dotyczące podobnych nieruchomości., gdyby nie można było ustalić wartości rynkowej ustala się wartość odtworzeniową

2. wartość odtworzeniowa nieruchomości - kwota niezbędną do odtworzenia nieruchomości w innym miejscu za uwzględnieniem jej zużycia

Wywłaszczenie części nieruchomości - przysługuje roszczenie o wykup pozostałej części nieruchomości o ile nie można gospodarować w sposób dotychczasowy.

---