PRZYKŁAD :

Określ wartość nieruchomości zabudowanej oddanym do użytku budynkiem biurowym zlokalizowanym na obrzeżu Warszawy przy następujących założeniach :

1/ powierzchnia biurowa 2 500 m²,

2/ powierzchnia sal konferencyjnych 250 m²,

3/ parking podziemny na 50 samochodów.

Dane dotyczące spodziewanych dochodów z czynszów za biura, sale konferencyjne i parking a także wydatków dotyczących eksploatacji i funkcjonowania biurowca zawiera poniższa tabela :

Rok eks- ploatacji	% wyko- rzystania	Dochody roczne w tys. zł			Roczne wydatki
				Biura		Sale konf.	Parking
1	2	3	4	5	6
Pierwszy	45	1620	200	30	1 000
Drugi	65	2340	290	45	1 200
Trzeci i następne	80	2880	500	55	1 500

określenie wartości nieruchomości przy stopie dyskonta r = 12 %

Rok :	n	Roczny dochód operacyjny netto w tys. zł.	Współczynnik Dyskonta	Aktualna wartość dochodów
Pierwszy	1	850	0,8929	759
Drugi	2	1475	0,7972	1 176
Trzeci i następne	3	1935	0,7118	1 377
Czwarty i następne	4 i nast.	1935	● 0,7118 = = 5,9327	11 478
			∑	14 790

0 1 2 3 4 5 6

okres prognozy R

Uwagi końcowe wynikające z przepisów rozporządzenia

§12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę

dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych,

długoterminowych lokat na rynku kapitałowym , z

uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w

nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

Zadanie

Ustal okres zwrotu kapitału w wysokości 8 800 000 zł. poniesionego na zakup nieruchomości gruntowej o pow. 3 000 m2, której częścią składową jest budynek biurowy oraz parking na 200 miejsc.

Położenie nieruchomości wmieście - strefa śródmiejska.

Dane budynku biurowego :

- powierzchnia zabudowy 520 m2,

- powierzchnia użytkowa 2100 m2,

- ilość kondygnacji 5,

-dźwig osobowy jest,

- standard klasa „C,”

- stan techniczny średni.

W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono :

• cena rynkowa gruntu pod usługi administracji wynosi 320 zł/1m2,

• rozpiętość rynkowych stawek czynszu najmu powierzchni biurowej kształtuje się w przedziale od 30 zł/m2 do 50 zł/m2,

• stopień wykorzystania pow. biurowej na lokalnym rynku wynosi 85 %,

• rynkowe stawki czynszu najmu powierzchni biurowej w podobnych budynkach 5-cio kondygnacyjnych klasy „C” kształtuje się następująco :

Nieruchomość	Lokalizacja - strefa	stan techn. budynku	wyposażenie w dźwig	stawka mies. czynszu zł/m2
A	Centralna	średni	jest	50.00
B	Śródmiejska	średni	brak	30,00
C	Śródmiejska	dobry	jest	40,00

Wagi cech wpływających na ceny najmu ustalone na podstawie badania preferencji potencjalnych najemców :

- lokalizacja : strefa centralna - śródmiejska 50%,

- stan techniczny dobry - średni 30 %,

- wyposażenie w dźwig jest - brak 20 %,

Parking - miesięczna stawka za miejsce parkingowe wynosi 75 zł, stopień wykorzystania miejsc parkingowych wynosi 80%,

Miesięczne wydatki operacyjne obciążające właściciela nieruchomości kształtują się na poziomie 13 000 zł.

Rozwiązanie zadania 5

1. Okres zwrotu kapitału Oz określa iloraz ceny Cn do rocznego dochodu

operacyjnego netto DON :

Oz = Cn/ DON

2. Cena zapłacona za nieruchomość Cn : 8 800 000 zł.

3. Określenie dochodu operacyjnego netto DON

1) Określenie dochodu z czynszu metodą porównywania parami :

Z analizy wysokości miesięcznych stawek :

Δ Cmax = Cmax - Cmin = 50 zł/m2 - 30 zł/m2 = 20 zł/m2

2) Określenie poprawek ze względu na różnice cech :

1. z tytułu lokalizacji (strefa centralna - śródmiejska) :

20 zł/m2 x 50 % = 10 zł/m2

2. z tytułu różnic stanu technicznego (dobry - średni) :

20 zł/m2 x 30 % = 6 zł/m2,

c) z tytułu wyposażenia w dźwig (jest - brak)

20 zł/m2 x 20 % = 4 zł

Tabela porównawcza

Cecha	Nieruchomość wyceniana	nieruchom. A		nieruchom. B		nieruchom. C
				cecha	popr.	cecha	Popr.	cecha	popr.
Lokalizacja	Śródm.	centr	-10	śródm	0	śródm	0
stan techn.	Średni	średni	0	średni	0	dobry	-6
Wypos. dźwig	jest	jest	0	brak	+4	jest	0
Σ poprawek			-10		+4		-6

3) średnia przewidywana wysokość czynszu miesięcznego za 1 m2

powierzchni biurowej : [(50 - 10) + (30 + 4) + (40 - 6)] /3 = 36zł/1m2

4) potencjalny roczny dochód brutto :

1. z biurowca : 36 zł/1m2 x 2100 m2 x 12 = 907 200 zł,

2. z parkingu : 75 zł/miejsce x 200 x 12 = 180 000 zł.

5) efektywny roczny dochód brutto z nieruchomości :

1. z biurowca : 907 200 zł x 0,85 = 771 120 zł,

2. z parkingu : 180 000 zł x 0,80 = 144 000 zł.

razem : 915 120 zł.

6) roczny dochód operacyjny netto DON :

DON = efektywny dochód brutto - roczne wydatki operacyjne

DON = 915 120 zł - 13 000 x 12 = 759 120 zł.

3. Okres zwrotu kapitału : 8 800 000 zł / 759 120 zł = 11,59

4. Stopa kapitalizacji = 1/ 11,59 = 0, 086 = 8,6 %.

Zadanie

Oszacuj wartość nieruchomości gruntowej o pow. 1000 m2, zabudowanej budynkiem dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 480 m2 o charakterze mieszkaniowym (pokoje wynajmowane studentom). W budynku znajduje się 30 pokoi dwuosobowych. Miesięczna stawka czynszu 350 zł za pokój przed remontem oraz 500 zł po remoncie. Koszt mediów pokrywają studenci wg wskazań liczników.

W pierwszym roku projekcji wykonywano remont (modernizację) 16 pokoi. W drugim roku projekcji pozostałych 14 pokoi. Koszt modernizacji ustalono na 3000 zł od pokoju. Wskaźnik wynajęcia 95% .

Budynek został ubezpieczony. Koszty ubezpieczenia wynoszą 2000 zł rocznie

Nieruchomość jest w zarządzie firmy „Prestiż”. Koszty zarządu- 0,60 zł/m2 od pow. użytkowej

Podatek od nieruchomości wynosi:

od gruntu - 0,06 zł/m2

od lokali mieszkalnych- 0,51 zł/m2

Koszt napraw i remontów bieżących 20 zł od m2 za rok

Koszty utrzymania czystości 1000 zł miesięcznie

Analiza rynku wykazała, że w ciągu ostatniego roku były zawierane transakcje na podobne nieruchomości, a stopa dyskonta wynosi 11%

1 ROK

Analiza dochodów rocznych

Potencjalny dochód brutto

12*14*350 = 58800 zł

Efektywny dochód brutto

58 800 zł *0,95 = 55 860 zł

Koszt modernizacji

3000 zł *16 = 48 000 zł

Analiza wydatków

1. Podatek od nieruchomości

od budynków - 480*0,51 = 244,80 zł

od gruntu - 1000*0,06 = 60 zł

2. Ubezpieczenie 2 000 zł

3. Koszty zarządzania 480*0,60*12 = 3 456 zł

4. Koszty napraw i remontów bieżących 20*480 = 9 600 zł

5. Koszty utrzymania czystości 1000*12 = 12 000 zł

Razem koszty 27 360,80 zł

2 ROK

Analiza dochodów rocznych

Potencjalny dochód brutto

12*16*500 = 96 000 zł

Efektywny dochód brutto

96 000 zł *0,95 = 91 200 zł

Koszt modernizacji

3000 zł *14 = 42 000 zł

Analiza wydatków

1. Podatek od nieruchomości

od budynków - 480*0,51 = 244,80 zł

od gruntu - 1000*0,06 = 60 zł

2. Ubezpieczenie 2 000 zł

3. Koszty zarządzania 480*0,60*12 = 3 456 zł

4. Koszty napraw i remontów bieżących 20*480 = 9 600 zł

5. Koszty utrzymania czystości 1000*12 = 12 000 zł

Razem koszty 27 360,80 zł

POZOSTAŁE LATA

Analiza dochodów rocznych

Potencjalny dochód brutto

12*30*500 = 180 000 zł

Efektywny dochód brutto

180 000 zł *0,95 = 171 000 zł

Analiza wydatków

1. Podatek od nieruchomości

od budynków - 480*0,51 = 244,80 zł

od gruntu - 1000*0,06 = 60 zł

2. Ubezpieczenie 2 000 zł

3. Koszty zarządzania 480*0,60*12 = 3 456 zł

4. Koszty napraw i remontów bieżących 20*480 = 9 600 zł

5. Koszty utrzymania czystości 1000*12 = 12 000 zł

Razem koszty 27 360,80 zł

2

---