Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 25 marca 2010 r.

Przedmiot wyceny

Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 240/1, o powierzchni P = 5 400 m², niezabudowana, ogrodzona, położona na obrzeżu obszaru Gminy X, stanowiąca własność osoby fizycznej, użytkowana jako skład materiałów.

Cel wyceny - określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp).

Cechy nieruchomości (dla stanu: z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego)

Lokalizacja - peryferyjna

Uzbrojenie w media - wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E).

Dostępność komunikacyjna - przeciętna

Otoczenie - przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna)

Nieruchomość została zbyta w dniu 30 czerwca 2008r.

Wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą, działka nr 240/1 położona była
w obszarze oznaczonym symbolem 11P z podstawową funkcją "tereny przemysłu"

Wypis z aktualnie obowiązującego planu:

• Wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 4 KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług komunikacji, na składy i magazyny.

• Uchwała Rady Gminy X z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX w dniu
  1 kwietnia 2007 r.

• Stawki opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podane w uchwale;

• 10% dla terenów o przeznaczeniu "przemysł"

• 20% dla terenów o przeznaczeniu :"składy materiałów"

• 30% dla terenów o przeznaczeniu: "usługi komunikacji"

W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych:

Oznaczenie nieruch.	Data transakcji m-c/rok	Pow. gruntu m^2	Lokalizacja	Uzbrojenie	Dostępność komunikacyjna	Otoczenie	Sposób użytkowania	Cena jednostkowa zł/m^2
1	V.2007	5 100	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	140,00
2	III.2006	80 324	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	60,00
3	IX.2007	6 002	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	141,00
4	IX.2007	4 998	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	440,00
5	X.2007	5 407	pośrednia	WKEG	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	472,00
6	III.2008	5 602	peryferyjna	WKE	dobra	przeciętne	usługi komunikacji	448,00
7	IX.2008	6 700	peryferyjna	WKE	dobra	przeciętne	skład materiałów	178,00
8	X.2008	3 003	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	-″-	170,00
9	I.2008	8 950	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	-″-	170,00
10*	I.2008	4 300	peryferyjna	WKEG	przeciętna	przeciętne	-″-	160,00
11	I.2008	10016	peryferyjna	WKE	niekorzystna	przeciętne	-″-	162,00
12*	V.2008	4 952	peryferyjna	WKEG	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	302,90
13	V.2008	5 980	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętna	przemysł	140,50
14	II. 2009	4 400	pośrednia	WKE	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	480,00

* nieruchomość obciążona służebnością dojazd

Transakcje nr 1,3 i 13 dotyczą nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości o identycznych cechach jak cechy działki wycenianej

W wyniku badania sąsiednich rynków nie stwierdzono transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod "przemysł*.

W oparciu o walizę cech i cen nieruchomości, które były przedmiotem transakcji na lokalnym rynku, ustalono korekty z tytułu różnicy cech:

dla gruntów o przeznaczeniu „usługi komunikacji":

• lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza); poprawka 30,00 zł/m²

• uzbrojenie: G (gaz); poprawka 5,00 zł/m²

• dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna (gorsza); poprawka 8,00 zł/m²

dla gruntów o przeznaczeniu „składy materiałów"

• lokalizacja: (skale: dobra - pośrednia - peryferyjna) waga cechy - 40%

• uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%

• dostępność komunikacyjna: (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%

Zadanie obejmuje:

1. Podanie zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z podaniem podstaw prawnych.

2. Ustalenie dat istotnych wynikających z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

3. Wybór transakcji z uzasadnieniem.

4. Ustalenie wysokość trendu przy założeniu, że zmiana cen w czasie była jednakowa niezależnie od funkcji w mpzp.

5. Określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą mpzp.

6. Wyliczenie opłaty.

---