Budownictwo

Regulacja

stanów prawnych

nieruchomości

Praktyczny poradnik

Paweł Puch

www.dashofer.pl

INFORMACJE

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

ISBN 978-83-88285-12-7

Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o.

AL. Krakowska 271, 02-133 Warszawa

tel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00
www.dashofer.pl; www.budinfo.pl

Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech

e-mail: czech@dashofer.pl

Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowroñska
Sk³ad: Krzysztof Zabielski, e-mail: zabielski@e-dtp.com

Wszelkie prawa zastrze¿one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd.
Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji,
równie¿ na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione.
Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo
nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje.

Kup książkę

www.dashofer.pl

INFORMACJE

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

1. INFORMACJE

1.1. SPIS TREŚCI

1. Informacje .............................................................................................................. 3

1.1. Spis treœci .......................................................................................................... 3
1.2. Informacje o autorze ........................................................................................ 5
1.3. Wykaz piktogramów ........................................................................................ 5

2. Wstêp ..................................................................................................................... 6

3. Za³o¿enie ksiêgi wieczystej .................................................................................... 7

3.1. Ksiêga wieczysta .............................................................................................. 7
3.2. Dokumenty w postêpowaniu wieczystoksiêgowym ......................................... 7
3.3. Postêpowanie o za³o¿enie ksiêgi wieczystej ..................................................... 9

4. Dziedziczenie nieruchomoœci .............................................................................. 20

4.1. Dziedziczenie w polskim prawie spadkowym ................................................ 20
4.2. Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza ........................................................ 21
4.3. Postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku ................................................. 22
4.4. Postêpowanie podatkowe ............................................................................... 23
4.5. Postêpowanie o dzia³ spadku .......................................................................... 33
4.6. Postêpowanie wieczystoksiêgowe .................................................................. 33

5. Budynek na cudzym gruncie ............................................................................... 43

5.1. Roszczenia z art. 231 kodeksu cywilnego ...................................................... 43
5.2. Roszczenia z art. 151 kodeksu cywilnego ...................................................... 45

6. Zasiedzenie nieruchomoœci ............................................................................... 47

6.1. Regulacja kodeksowa .................................................................................... 47
6.2. Nieruchomoœci wy³¹czona spod zasiedzenia ................................................. 48
6.3. Tryb postêpowania ......................................................................................... 49
6.4. Zasiedzenie s³u¿ebnoœci ................................................................................. 50

7. S³u¿ebnoœæ drogi koniecznej ............................................................................... 51

8. Zniesienie wspó³w³asnoœci nieruchomoœci ......................................................... 53

8.1. Postêpowanie o zniesienie wspó³w³asnoœci ................................................... 53
8.2. Sposoby zniesienia wspó³w³asnoœci .............................................................. 54

8.2.1. Przyznanie nieruchomoœci jednemu wspó³w³aœcicielowi

za sp³at¹ pozosta³ych ........................................................................... 54

8.2.2. Sprzeda¿ rzeczy wspólnej i podzia³ uzyskanej kwoty

miêdzy wspó³w³aœcicieli ...................................................................... 54

Kup książkę

www.dashofer.pl

INFORMACJE

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

8.2.3. Podzia³ nieruchomoœci ......................................................................... 54

8.2.3.1. Procedura podzia³u nieruchomoœci ......................................... 55
8.2.3.2. Podzia³ budynku ..................................................................... 56

8.2.3.2.1. Podzia³ pionowy budynku ...................................... 56
8.2.3.2.2. Podzia³ poziomy budynku ...................................... 57

8.3. Zniesienia wspó³w³asnoœci gospodarstw rolnych .......................................... 59
8.4. Podatek od zniesienia wspó³w³asnoœci .......................................................... 60

9. Rury i s³upy na nieruchomoœci ........................................................................... 61

9.1. Zgoda w³aœciciela .......................................................................................... 61
9.2. Szukanie porozumienia .................................................................................. 62
9.3. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu ............... 62
9.4. S³u¿ebnoœæ przesy³u ....................................................................................... 63

10. Odrolnienie dzia³ki ............................................................................................ 64

11. Rewindykacja nieruchomoœci ........................................................................... 66

11.1. Sytuacja prawna ......................................................................................... 66
11.2. Cele dzia³ania ............................................................................................. 67
11.3. Pierwsze kroki rewindykacyjne ................................................................. 67
11.4. Sposoby realizacji roszczeñ rewindykacyjnych ......................................... 69

12. Podsumowanie ................................................................................................... 72

13. Bibliografia ......................................................................................................... 73

Kup książkę

www.dashofer.pl

INFORMACJE

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

1.2. INFORMACJE O AUTORZE:

Pawe³ Puch – absolwent Wydzia³u Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Sk³odowskiej

w Lublinie filii w Rzeszowie. Mieszka i pracuje w Rzeszowie. Jako
prawnik specjalizuje siê g³ównie w problematyce dotycz¹ce rynku
nieruchomoœci. Jest te¿ redaktorem portali internetowych zwi¹zanych
z rynkiem nieruchomoœci i autorem licznych artyku³ów oraz analiz
dotycz¹cych tego rynku.

1.3. WYKAZ PIKTOGRAMÓW:

WSKAZÓWKI

UWAGA

PODSTAWA PRAWNA

DEFINICJA

PRZYK£AD

Kup książkę

www.dashofer.pl

WSTÊP

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

2. WSTĘP

Stan prawny nieruchomoœci to ogó³ praw przys³uguj¹cych danej nieruchomoœci.
Oczywiœcie najszerszym i podstawowym z nich jest prawo w³asnoœci. Regulacja sta-
nu prawnego nieruchomoœci sprowadzaæ siê bêdzie zatem do wykazania aktualnego
stanu prawnego dotycz¹cego danej nieruchomoœci. Nieruchomoœci takie nie istniej¹
dla obrotu – nie mo¿na ich sprzedaæ czy podarowaæ. Nie mog¹ stanowiæ równie¿ za-
bezpieczenia dla kredytów oraz trudno te¿ na nich prowadziæ jakiekolwiek inwesty-
cje. Najczêœciej nieuregulowany stan prawny wynika z braku ksiêgi wieczystej
i w zwi¹zku z tym nie mo¿na wykazaæ, kto jest w³aœcicielem danej nieruchomoœci i ja-
kie prawa s¹ z ni¹ zwi¹zane. Albo te¿, choæ dla danej nieruchomoœci jest prowadzona
ksiêga wieczysta, to wpisy w niej s¹ niezgodne z istniej¹cym stanem prawnym.
W opracowaniu tym przedstawimy pañstwu najczêœciej wystêpuj¹ce sytuacje nieure-
gulowanych stanów prawnych oraz sposoby ich uregulowania.

Kup książkę

www.dashofer.pl

ZA£O¯ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

3. ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ

Wiêkszoœæ sytuacji zwi¹zanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoœci
sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W polskim systemie
prawnym ka¿da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o¿on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak po-
woduje przede wszystkim niemo¿noœæ wykazania, kto jest w³aœcicielem nieruchomo-
œci, i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlate-
go od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o¿enie
ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Tak wiêc konieczne mo¿e
byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowa-
dzenie postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Zatem
za³o¿enie ksiêgi wieczystej jest zawsze fina³em nieraz ¿mudnej drogi regulacji stanu
prawnego nieruchomoœci.

3.1 KSIĘGA WIECZYSTA

Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadz¹ s¹dy
rejonowe – wydzia³y ksi¹g wieczystych, w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o¿enia nie-
ruchomoœci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefinio-
waæ mo¿na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieru-
chomoœci, w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta
jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne
problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹-
cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece.

Ka¿da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów:

Dzia³ I

– obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy

innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieru-
chomoœæ, ich po³o¿enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te¿ wpisuje siê pra-
wa przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka¿-
doczesnemu w³aœcicielowi s³u¿ebnoœci przejazdu.

Dzia³ II

– obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci.

Dzia³ III – zawiera prawa, roszczenia, ciê¿ary i ograniczenia obci¹¿aj¹ce nierucho-

moœæ g³ównie s¹ to s³u¿ebnoœci gruntowe i osobiste.

Dzia³ IV – zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹¿aj¹cych nieruchomoœæ.

3.2 DOKUMENTY W POSTĘPOWANIU

WIECZYSTOKSIĘGOWYM

Zanim przyst¹pimy do za³o¿enia ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ stosowne do-
kumenty, bez których s¹d odmówi nam za³o¿enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy
zatem wykazaæ, za pomoc¹ dokumentów, fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te
mo¿emy podzieliæ na dwie grupy:

Kup książkę

www.dashofer.pl

ZA£O¯ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewi-

dencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe
organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta).
S¹ nimi:

wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wyka-
zem zmian gruntowych, przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy
dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹
nieruchomoœæ;

wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas
nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o¿enie.

UWAGA

Nie ka¿dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wie-
czystej, gdy¿ aby mo¿na by³o na jego podstawie za³o¿yæ ksiêgê wieczyst¹ lub doko-
naæ uaktualnienia wpisów, musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napi-
sem, ¿e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej.

2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹-

ce, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie¿ tutaj nie ka¿dy dokument,
w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel, bêdzie móg³ byæ uznany za
podstawê wpisu. Najczêœciej takim dokumentem s¹ jasne akty w³asnoœci ziemi,
które mo¿na by³o otrzymaæ w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. w³asnoœci
gospodarstw rolnych z dnia 26 paŸdziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250
z póŸn. zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te
maj¹ tak¿e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin – i tam mo¿na
otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ
umowy nabycia nieruchomoœci, je¿eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy za-
chowaniu przewidzianej formy, a tak¿e orzeczenia administracyjne, np. wszelkie
decyzje uw³aszczeniowe, oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ, np.
postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, po-
stanowienie o uregulowaniu w³asnoœci.

UWAGA

Przy braku ksiêgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku
nie stanowi podstawy wpisu prawa w³asnoœci. Aby s¹d za³o¿y³ ksiêgê wieczyst¹
i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci, musz¹ oni przedstawiæ
dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je¿eli wyka¿¹, ¿e zmar³y by³ w³aœcicie-
lem nieruchomoœci, i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia
spadku, s¹d za³o¿y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Na-
tomiast samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podsta-
wê wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców, je¿eli ksiêga jest ju¿ prowa-
dzona, a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y, po którym dokonano stwier-
dzenia nabycia spadku.

Kup książkę

Document Outline

Okl Reg Stan Praw Nieruch A4 1
RSPN 02
Okl Reg Stan Praw Nieruch A4

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Regulacja stanow prawnych nieruchomosci Praktyczny poradnik
inne regulacja stanow prawnych nieruchomosci praktyczny poradnik pawel puch ebook
Wzor-09 Przyklad fragmentu mapy przegl. stanow pra 31 03 03, Wyrys z mapy przeglądowej stanów prawny
Regulacje prawne dotyczące nieruchomości
Praktyczny poradnik dla początkujących inwestorów
Kargulowa Teoria i praktyka poradnictwa rozdz 2
praktyczny poradnik zywienia dojelitowegot
badanie KW i ustalenie stanów prawnych N
Motywacja pod lupa Praktyczny poradnik dla szefow kijemm
Gerard Corey Teoria i Praktyka poradnictwa i psychoterapii str 70 95

więcej podobnych podstron