NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW


1. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców.
- zezwolenie – na nabycie nieruchomości wydawane w drodze decyzji przez ministra

właściwego do spraw wewnętrznych

- sprzeciw przysługuje:

- Ministrowi Obrony Narodowej

- ministrowi właściwemu do spraw rozwoju wsi w przypadku nieruchomości rolnych.

2. Definicja cudzoziemca.

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
3) spółka nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę za granicą, utworzona

zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę

na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio
przez cudzoziemców wymienionych w pkt 1, 2, 3.

Za kontrolowaną spółkę handlową uważa się spółkę, w której cudzoziemcy dysponują
powyżej 50% udziałów, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów
Kodeksu spółek handlowych.

3. Pojęcie nabycia nieruchomości oraz nabycia drugiego domu.

- nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności

nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia
prawnego;

- nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez

cudzoziemca jako osoby fizycznej, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę
mieszkaniową lub na cele rekreacyjno – wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego
miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu
mieszkalnego;

- nabyciem jest również nabycie przez cudzoziemca udziałów w spółce handlowej z siedzibą

na terytorium RP, będącej właścicielem nieruchomości na terytorium RP, jeżeli w wyniku
tego nabycia stanie się spółką kontrolowaną.

4. Ogólne przesłanki wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Zezwolenie jest wydawane jeżeli:

1) nie stoją na przeszkodzie względy zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub

porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia
społeczeństwa,

2) cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą

Polską,

3) powierzchnia nabytych gruntów w celu zaspokojenia potrzeb życiowych cudzoziemca nie może

przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania działalności gospodarczej na terytorium RP,
powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej
działalności gospodarczej.

2

5. Okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską.

Takimi okolicznościami mogą być w szczególności:

1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej
3) posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się,
4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców mających siedzibę na terytorium RP,

kontrolowanych przez cudzoziemców,

5) wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z przepisami

prawa polskiego.

6. Wniosek o wydanie zezwolenia.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zwierać:

1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
2) oznaczenie nabywcy nieruchomości,
3) oznaczenie zbywcy,
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku cudzoziemiec obowiązany jest dołączyć:
- dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku,
- okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z RP
- inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

7. Promesa na nabycie nieruchomości.

- Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie

wydania zezwolenia zwane „promesą”.
Promesę może uzyskać cudzoziemiec po spełnieniu ogólnych warunków nabycia
nieruchomości.

- Promesa jest ważna rok od dnia wydania.
- W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ

zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

8. Zezwolenie na nabycie nieruchomości.

Zezwolenie powinno określać w szczególności:
1) osobę nabywcy i zbywcy,
2) przedmiot nabycia,
3) specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.
Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.

9. Kiedy nie jest wymagane zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców.
Przepisów ustawy nie stosuje się w wypadku:
1) do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy –

Kodeks spółek handlowych,

2) do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia

ustawowego,

3) do nabycia nieruchomości w drodze testamentu, jeżeli spadkobierca testamentu nie uzyskał

zezwolenia w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku,

4) do nabycia nieruchomości przez fundusz inwestycyjny zamknięty oraz specjalistyczny fundusz

inwestycyjny otwarty.

3

Nie wymaga uzyskania zezwolenia (za wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie
nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha):
1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994

r. o własności lokali,

2) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim

lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub
właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,

3) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od

udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się,

4) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego

w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości,
które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,

5) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do

dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej
właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,

6) nabycie przez podmiot, o którym mowa w

art. 1 ust. 2 pkt 4,

na jego cele statutowe,

nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie
przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

7) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem

hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej
licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

8) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w

art. 1 ust. 2 pkt 4

akcji

lub udziałów w spółce, o której mowa w

art. 3e

, w związku z dochodzeniem przez ten bank

roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

10. Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, będących obywatelami lub

przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

1. Cudzoziemcy będący obywatelami EOG mogą nabywać różne nieruchomości w

Polsce bez żadnych ograniczeń za wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych oraz
nabycia drugiego domu, co do których obowiązują czasowe ograniczenia.

11. Czasowe ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych i leśnych oraz drugiego

domu przez cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich EOG.

- Zezwolenie na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców

pochodzących z EOG jest wymagane przez okres 12 lat od dnia przystąpienia RP do UE.

- Na nabycie drugiego domu – przez okres 5 lat od dnia przystąpienia RP do UE.

12. Dodatkowe ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez cudzoziemców,

wynikające z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
(Dz. U. Nr 64, poz. 592).

1. Cudzoziemiec posiadający zezwolenie na nabycie gruntów rolnych podlega dodatkowo

przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

2. Z mocy tej ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu lub

prawo wykupu, jeżeli nabycie ma nastąpić w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa
sprzedaży.

3. Prawo pierwokupu Agencji nie przysługuje, jeżeli m.in. następuj powiększenie

gospodarstwa rodzinnego a nabywca nieruchomości zamieszkuje e gminie, w której
położona jest nabywana nieruchomość lub w gminie sąsiedniej.

4

4. W wypadku dzierżawy gruntów rolnych i leśnych przez cudzoziemca pochodzącego z

EOG zezwolenie na nabycie tych gruntów jest wymagane przed upływem 7 lub 3 lat od
dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną.

Po upływie tych okresów nie będzie wymagane zezwolenie na nabycie tych
nieruchomości pod warunkiem, że w ciągu tych okresów cudzoziemcy osobiście
prowadzili na tych nieruchomościach działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali
na terytorium RP.

5. Siedmioletni (7 – letni) okres trwania dzierżawy dotyczy województw zachodnich i

północnych (dolnośląskie, kujawsko p pomorskie, lubuskie, opolskie, pomorskie,
warmińsko – mazurskie, wielkopolskie, zachodniopomorskie).

6. 3 letni okres dzierżawy dotyczy województw południowych i wschodnich (lubelskie,

łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, podlaskie, śląskie, świętokrzyskie).

13. Nabycie drugiego domu przez cudzoziemców pochodzących z EOG nie wymaga

zezwolenia jeżeli:

- nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium RP lub
- nabycie następuje w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na

świadczeniu usług turystycznych.

14. Skutki prawne nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy.

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest

nieważne.

2. O nieważności nabycia orzeka sąd.

15. Kontrola, sprawozdawczość i rejestracja nieruchomości nabytych przez cudzoziemców.

1. Minister właściwy do spraw wewnętrznych przedstawia Sejmowi corocznie, w terminie

do 31 marca, szczegółowe sprawozdanie z realizacji ustawy (o liczbie udzielonych
zezwoleń, rodzaju, obszarze i położeniu, a także liczbie decyzji odmownych udzielenia
zezwolenia.

2. Minister ds. wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych

zarówno bez wymaganego zezwolenia, jak i taki sam rejestr nieruchomości nabytych
na podstawie zezwoleń.

3. Notariusze przesyłają Ministrowi ds. wewnętrznych w terminie 7 dni wypis z aktu

notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył nieruchomość albo udziały lub akcje w
spółce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.