Studia podyplomowe w zakresie Szacowania Nieruchomości

Wydział Geodezji G. i Inżynierii Środowiska, Katedra Geomatyki

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

GARAŻU

POŁOŻONEGO W KRAKOWIE PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Autor operatu:

.....................................................

KRAKÓW, ……………….

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest garaż w zabudowie szeregowej jako przedmiot prawa własności,

usytuowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Wyceniana nieruchomość położona jest w gminie Kraków, przy ul. Obopólna 1, województwo

Małopolskie

Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza
- Numer obrębu; 42
- Numer arkusza mapy; 3
- Numer ewidencyjny działki; 368/2
- Powierzchnia działki; 3 ary 20 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości; 195083

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa
nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem (MW) jako tereny mieszkalnictwa o
wysokiej intensywności zabudowy.

Cel wyceny:

Określenie wartości odtworzeniowej garażu jako przedmiotu prawa własności do ustalenia

wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu.

Oszacowana wartość nieruchomości:

Wartość odtworzeniowa garażu wynosi:

W = ………… zł

Słownie: (……………………………. złotych)

Wycenę wykonano na datę:

…………………….

Operat sporządzono na datę:

……………………..

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Podpis rzeczoznawcy majątkowego

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest garaż w zabudowie szeregowej jako przedmiot prawa własności,

usytuowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Wyceniany garaż zlokalizowany jest w gminie Kraków, przy ul. Obopólna 1, województwo

Małopolskie.

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza
- Numer obrębu; 42
- Numer arkusza mapy; 3
- Numer ewidencyjny działki; 368/2
- Powierzchnia działki; 3 ar 20 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości; 195083

1.3. Dane o zabudowie działki

- Liczba garaży: 10

- Powierzchnia zabudowy dla 10 garaży

]

[

2

m

: 310.0

- Powierzchnia użytkowa dla 10 garaży

]

[

2

m

: 180.0

- Kubatura dla 10 garaży

]

[

3

m

: 512.00

- Rok zakończenia budowy: 1998
- Forma władania: własność osoby fizycznej (Jan Kowalski)
- Brak księgi wieczystej dla nieruchomości garażowych.

1.4. Zakres wyceny

Zakresem wyceny jest objęty garaż o numerze 1, zewnętrzny w zabudowie szeregowej jako

przedmiot prawa własności. Wycena nie obejmuje prawa użytkowania wieczystego gruntu.

2. CEL WYCENY

Określenie wartości odtworzeniowej garażu jako przedmiotu prawa własności do ustalenia

wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami:

Art.33.1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie
umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na
skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje
wynagrodzenie za wzniesienie przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.
Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia
użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy
wynagrodzenie nie przysługuje.

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.:

§ 34. Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia, o którym
mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, określa się wartość rynkową, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości
nie można określić wartości rynkowej, określa się wartość odtworzeniową.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi Rozporządzenie

Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji
zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami......

3.2. Podstawa materialno – prawna

- USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz.

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 173, poz. 1218 z 2007 r.).

- ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami).

- USTAWA z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 79/64 wraz z późniejszymi

zmianami).

- POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY – Polska Federacja Rzeczoznawców

Majątkowych. 01.03.2008. Warszawa.

- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (jednolity tekst z 26.09.2005

Dz.U.05.163.1364)

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny

 W zakresie działki gruntowej, na której zlokalizowany jest garaż, korzystano z informacji

zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:

- ewidencji gruntów i budynków,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- ksiąg wieczystych,
- warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego,

 W zakresie informacji o parametrach technicznych garażu korzystano:

- z dokumentacji technicznej,
- z wywiadu terenowego i oględzin garażu.

4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO

- Data sporządzenia operatu szacunkowego:

……………………

- Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:

……………………

- Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:

……………………

- Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:

……………………

5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ

5.1.Stan prawny działki gruntowej na datę sporządzenia operatu szacunkowego

Według Księgi Wieczystej nr 195083, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa, Wydział

Ksiąg Wieczystych, własność działki nr 368/2, o powierzchni 0.0320 ha przysługuje Gminie Kraków.
Jako użytkownik wieczysty występuje między innymi Jan Kowalski.

Dział III i IV KW nie zawiera wpisów.

5.2. Opis garażu nr 1
Parametry ogólne

-

Powierzchnia użytkowa - ogólna wynosi: 13.8 m

2

-

Powierzchnia zabudowy garażu wynosi: 18.0 m

2

-

Kubatura budynku: 51 m

3

- Data budowy: 04. 1998 r.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

5

Parametry dotyczące konstrukcji

Garaż jest prostokątem, o wymiarach zewnętrznych 3.00 x 6.00 m.
Garaż wykonany jest metodą tradycyjną.
- Ławy fundamentowe żelbetowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,
- Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
- Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
- Stropodach – sklepienie płaskie (Kleina), ocieplane, ze spadkiem dachu wykonanym z betonu B5,
- Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach,
- Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową,
- Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej,
- Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro,
- Wjazd do garażu, o długości około 4 m, utwardzony.
Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego
- Ściany i strop malowane farbą wapienną.
- Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.40 m x 2.40 m.
- Jedno okno o wymiarze 0.6 m x 0.6 m.

Ocena stanu technicznego garażu

Wizja lokalna przeprowadzona ………………… roku wykazała, że stan techniczny garażu

ocenia się jako dobry. Ocena ta wynika z 12 letniego okresu eksploatacji obiektu oraz z zastosowania
dobrych materiałów budowlanych, a także z solidnego wykonania robót budowlanych.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa
nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem (MW) jako tereny mieszkalnictwa o
wysokiej intensywności zabudowy.

7. SPOSÓB WYCENY

Po uwzględnieniu celu wyceny, stanu technicznego garażu oraz informacje katalogowych o

scalonych normatywach, właściwą procedurą do określenia wartości odworzeniowej garażu będzie
metoda kosztów odtworzenia realizowana z pomocą techniki szczegółowej w podejściu kosztowym.

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.:

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części
składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia
lub powstania tych części składowych.

§ 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie
ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Wycena garażu według podejścia kosztowego będzie realizowana w dwóch etapach. W etapie

pierwszym będzie określona wartość kosztów odtworzenia garażu według jego geometrycznych
parametrów oraz użytych materiałów i sposobu jego budowy. W drugim etapie będzie określona wartość
kosztów zużycia technicznego garażu. W ramach wyceny będą wykonywane następujące czynności:

- szczegółowy opis robót i nakładów materiałowych dla poszczególnych elementów garażu

wycenianego,

- określenie ilości robót i nakładów, dla poszczególnych elementów wycenianego garażu, w

ustalonych jednostkach ich obmiaru.

- wybór z baz danych do metody odtworzeniowej podobnych (pod względem konstrukcji,

robocizny i materiałów budowlanych) szczegółowych elementów do elementów wycenianego
garażu.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

6

- określenie dla wybranych szczegółowych elementów kosztów (cen) jednostkowych,
- określenie dla wycenianego garażu kosztu (ceny)

)

(

i

K odtworzenia poszczególnych elementów,

- określenie kosztu (ceny) (

C

K ) odtworzenia dla całego wycenianego garażu,

- określenie udziału poszczególnego elementu scalonego w wartości odtworzenia wycenianego

garażu, czyli

C

i

i

K

K

u 

-

określenie dla poszczególnego elementu scalonego wycenianego garażu stopnia zużycia
technicznego

)

(

i

Szt . Dla potrzeb wyceny nieruchomości stan techniczny obiektów budowlanych

można określać według następującej jednolitej

skali ocen:

Stopień zużycia technicznego S

zti

[%]

Stan techniczny obiektu

0 - 10

Bardzo dobry

11 - 30

Dobry

31 - 50

Średni

51 - 70

Mierny

Powyżej 70

Zły

Wartości stopnia zużycia z poszczególnych przedziałów można określić na trzy następujące sposoby:

- jako stosunek liczby lat eksploatacji elementu

)

(

i

t do normatywnej liczby lat trwałości

technicznej tego elementu

)

(

i

T , czyli

i

i

i

T

t

Szt 

- na podstawie pozostałej liczby lat

)

(

i

t



bezpiecznej eksploatacji elementu i liczby lat

trwałości technicznej tego elementu

)

(

i

T , czyli

i

i

i

i

T

t

T

Szt







- na podstawie nakładów jakie należy ponieść na remont scalonego elementu,

przywracający jego stan do wyjściowego

Ri

i

i

N

Szt

K



- obliczenie dla całego garażu stopnia zużycia technicznego jako wartości średniej ważonej ze

zużycia poszczególnych elementów scalonych, czyli

i

i

i

Szt

Szt

u







- obliczenie wartości odtworzeniowej elementów garażu, jako wartość kosztów odtworzenia

elementów pomniejszona o wartość kosztów ich zużycia technicznego, czyli

)

1

(

.

Szt

K

W

C

budynku

odtworz





- skorygowanie wartości odtworzeniowej za pomocą współczynnika kosztów dokumentacji

i nadzoru budowlanego oraz przy uwzględnieniu współczynnika regionalnego dla miasta
Krakowa.

8. SZCZEGÓŁOWA CHARAKTERYSTYKA ELEMENTÓW GARAŻU

8.1. Parametry wymiaru elementów garażu
Szerokość garażu; 3.00 m,
Długość garażu; 6.00 m,
Wysokość garażu; z frontu 3.00 m, z tył 2.70 m,
Grubość fundamentów; 0.40 m,
Głębokość fundamentów; 1.50 m,
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m,
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.00x6.00=18.0 m

2

,

Powierzchnia ogólna (p.o.); 2.50x5.50=13.8 m

2

,

Kubatura (k); 18.00x2.85=51 m

3

,

Powierzchnia elewacji – jedna i pół ścian bocznych (p.e.);1.5 x 6.00x2.85 + 2.50x2.70 +3.00x0.60 =
34.2 m

2

,

Powierzchnia dachu (p.d.); 3.00x6.60 = 19.8 m

2

.

Podjazd z betonu żwirowego; 4.00m x 3.00 m = 12.0 m

2

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

7

8.2. Charakterystyka wyróżnionych elementów robót i nakładów materiałowych

Na podstawie projektu technicznego wycenianego garażu oraz jego oględzin, dla każdego

wyróżnionego elementu lub wyróżnionych robót zostały obliczone ilości umownych jednostek
obmiaru, które zmieszczono w tabeli 1.

Tabela 1. Określenie ilości jednostek obmiaru dla wyróżnionych elementów robót i nakładów

materiałowych

Nr

Poz.

Opis robót oraz nakładów materiałowych i

sprzętowych

Jednostka

obmiaru

Obliczenia ilości jednostek obmiaru

1.1

Wykopy liniowe dla fundamentów o szerokości 0.60 m i

głębokości 1.50 m

m

3

2(2.80 5.80) 0.60 1.50 15.48









15.48

1.2

Zasypanie wykopu liniowego dla fundamentów

m

3

70 % objętości wykopu = 0.7x15.48

10.84

1.3

Ławy fundamentowe z betonu żwirowego B15 o

szerokości 0.40 m i głębokości 0.80 m

m

3

2(2.80 5.80) 0.40 0.80

5.50









5.50

1.4

Ściany fundamentowe o grubości 38 cm i wysokości 70

cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4

m

2

2(2.80 5.80) 0.70 12.04







12.04

2.1

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z pustaków

żużlo-betonowych M2, M4 (uwzględniono 1/2 ściany

wspólnej )

m

2

1.5 6.00 2.85 250 2.70 0.60 3.00 34.20















34.20

2.2

Nadproże – belka żelbetowa monolityczna o długości

3.00 m i szerokości 24 cm

m

2

24

.

0

00

.

3



0.72

3.1

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł

ceramicznych pełnych grubości ½ cegły

m

2

60

.

6

00

.

3



19.80

3.2

Ocieplenie i spadek dachu z betonu B5 na kruszywie z

żużla wielkopiecowego o średniej grubości 20 cm

m

3

20

.

0

80

.

19



3.96

3.3

Pokrycie dachu papą na podłożu betonowym – dwie

warstwy papy

m

2

19.80

3.4

Rynna dachowa o średnicy 10 cm z blachy

ocynkowanej , długości 3.20 m

mb

3.20

3.5

Rura spustowa o średnicy 10 cm z blachy ocynkowanej,

długości 3.00 m

mb

3.00

4.1

Okno drewniane skrzynkowe o wymiarach

0.60m x 0.60m

m

2

60

.

0

60

.

0



0.36

4.2

Szklenie ramy okna drewnianego szkłem o grubości 2

mm

m

2

0.36

4.3

Ościeżnice drewniane o wymiarach 2.40 x 2.40 do

bramy wjazdowej

m

2

40

.

2

40

.

2



5.76

4.4

Brama wjazdowa z desek o grubości 38 mm na pióro

obustronnie strugana

m

2

5.76

4.5

Zawiasy, haki i zamek skrzynkowy

szt

Zawiasy 4, haki 4, zamek 1

5.1

Podłoże z betonu żwirowego B7.5 na gruncie o grubości

30 cm

m

3

12

.

4

30

.

0

75

.

13





4.12

5.2

Posadzka cementowa z zaprawy cementowej grubości

10 cm zatarta na ostro

m

2

13.75

6.1

Wyprawa na stropie typu Kleina zaprawą wapienną

m

2

13.75

6.2

Wyprawa na ścianach wewnętrznych zaprawą wapienną

m

2

2 5.50 2.85 2.50 2.70 0.60 3.00

39.90















39.90

6.3

Malowanie sufitu farbą wapienną

m

2

13.75

6.4

Malowanie ścian wewnętrznych farbą wapienną

m

2

39.90

7.1

Wyprawa na ścianach zewnętrznych dwuwarstwową

zaprawą cementowo-wapienną

m

2

6.00 2.85 3.00 (2.70 0.60)

27.00











27.00

8.1

Podjazd do garażu z betonu żwirowego

m

3

4.00 x 3.00 x 0.30 =3.60

3.60

8.3. Analiza baz danych do metody odtworzeniowej

Do analizy przyjęto BAZY DANYCH DO METODY ODTWORZENIOWEJ „WYCENA

BUDYNKÓW”, wydanie nr …., które obejmuje ceny na …. kwartał roku ……... Bazy te zostały
opracowane przez WACETOB Sp.z o.o. 00-716 Warszawa, ul. Bracka 26. Pozycje zawarte w tabeli 1

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

8

mają swoje odpowiedniki w pozycjach BAZ DANYCH DO METODY ODTWORZENIOWEJ, stąd można
je wykorzystać do wyceny analizowanego garażu techniką szczegółową.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ GARAŻU

9.1. Określenie kosztów odtworzenia garażu
Do określenie kosztu (

C

K

) odtworzenia dla całego wycenianego garażu trzeba, dla wyróżnionych

elementów szczegółowych, określić z „baz danych” koszty (ceny) jednostkowe, a następnie ich wartości
pomnożyć przez ilość jednostek obmiaru tych elementów. Wszystkie wartości potrzebne do obliczenia
kosztu odtworzenia wycenianego garażu zamieszczono w tabeli 2.

Tabela 2. Obliczenie kosztu odtworzenia garażu

Nr

Poz.

Opis robót oraz nakładów materiałowych i

sprzętowych

Jednostka

obmiaru

Ilość

jednostek

obmiaru

Poz. katalogu

Koszt

jednostkowy

zł

Koszt elementu

zł

1.1

Wykopy liniowe dla fundamentów o szerokości 60 cm

i głębokości 1.50 m

m

3

15.48

57

1.2

Zasypanie wykopu liniowego dla fundamentów

m

3

10.84

58

1.3

Ławy fundamentowe z betonu żwirowego B15 o

szerokości 0.40 m i głębokości 0.80 m

m

3

5.50

65

1.4

Ściany fundamentowe o grubości 38 cm i wysokości

70 cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4

m

2

12.04

216

1

FUNDAMENTY - RAZEM

2.1

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z pustaków

żużlo-betonowych M2, M4

m

2

34.20

215

2.2

Nadproże – belka żelbetowa monolityczna o długości

3.00 m i szerokości 24 cm

m

2

0.72

570

2

ŚCIANY NADZIEMIA – RAZEM

3.1

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł

ceramicznych pełnych grubości ½ cegły

m

2

19.80

538

3.2

Ocieplenie i spadek dachu z betonu B5 na kruszywie z

żużla wielkopiecowego o średniej grubości 20 cm

m

3

3.96

13

3.3

Pokrycie dachu papą na podłożu betonowym – dwie

warstwy papy

m

2

19.80

857

3.4

Rynna dachowa o średnicy 10 cm z blachy

ocynkowanej , długości 3.20 m

mb

3.20

896

3.5

Rura spustowa o średnicy 10 cm z blachy

ocynkowanej, długości 3.00 m

mb

3.00

912

3

STROPODACH - RAZEM

4.1

Okno drewniane skrzynkowe o wymiarach

0.60m x 0.60m

m

2

0.36

1183

4.2

Szklenie ramy okna drewnianego szkłem o grubości 2

mm

m

2

0.36

1201

4.3

Ościeżnice drewniane o wymiarach 2.40 x 2.40 do

bramy wjazdowej

m

2

5.76

1240

4.4

Brama wjazdowa z desek o grubości 38 mm na pióro

obustronnie strugana

m

2

5.76

1280

4.5

Zawiasy,

Haki,

Zamek skrzynkowy

szt

4

4

1

1281

1283

1288

4

STOLARKA I ŚLUSARKA - RAZEM

5.1

Podłoże z betonu żwirowego B7.5 na gruncie o

grubości 30 cm

m

3

4.12

639

5.2

Posadzka cementowa z zaprawy cementowej grubości

10 cm zatarta na ostro

m

2

13.75

648

5

PODŁOŻA I POSADZKI – RAZEM

6.1

Wyprawa na stropie typu Kleina zaprawą wapienną

m

2

13.75

1342

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

9

6.2

Wyprawa na ścianach wewnętrznych zaprawą

wapienną

m

2

39.90

1310

6.3

Malowanie sufitu farbą wapienną

m

2

13.75

1440

6.4

Malowanie ścian wewnętrznych farbą wapienną

m

2

39.90

1441

6

TYNKI WEWNĘTRZNE I MALOWANIE –

RAZEM

7.1

Wyprawa na ścianach zewnętrznych dwuwarstwową

zaprawą cementowo-wapienną

m

2

27.00

1406

7

ELEWACJA – RAZEM

8.1

Podjazd z betonu żwirowego B 7.5 na gruncie

m

3

3.60

639

8

PODJAZD - RAZEM

Suma kosztów odtworzenia elementów szczegółowych

*Jeżeli garaż posiada przyłącze elektryczne powinna być uwzględniona pozycja 2322 YADYn 2x6mm do 10 mb w

kwocie ……….. zł

9.2. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu
Stopień zużycia technicznego garażu zostanie określony według dwóch sposobów przedstawionych

w punkcie 7 niniejszego operatu. Wszystkie wartości potrzebne do obliczenia stopnia zużycia
technicznego zawiera tabela 3.

Tabela 3. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu

Nr poz.

Określenie elementu

scalonego

Koszt

odtworzenia

Udział

procentowy

elementu w

koszcie

odtworzenia (u

i

)

Stan techniczny

elementu

Stopień zużycia

technicznego

elementu (Szt

i

)

1

Roboty ziemne i

fundamenty

28

Bardzo dobry

12/150=0.080

2

Ściany nadziemia

23

Dobry

12/60=0.200

3

Stropodach

14

Dobry

12/90=0.133

Pokrycie dachu,

rynny

3

Średni

18 10

0.444

18





10

t 



4

Stolarka i ślusarka

14

Dobry

50 38

0.24

50





38

t 



5

Podłoża i posadzki

5

Dobry

12/80=0.150

6

Tynki wewnętrzne

elewacje, malowanie

i podjazd

12

Średni

40 20

0.500

40





20

t 



RAZEM

100

Średnio ważony stopień zużycia technicznego garażu wynosi: Szt = …………………….

9.3. Określenie wartości odtworzeniowej garażu
Wartość odtworzeniowa elementów garażu stanowi różnice wartości kosztów odtworzenia i wartości

ich zużycia technicznego, czyli

)

1

(

/

Szt

K

W

C

elem

odtw





,

czyli

/

odtw elem

W



Wartość odtworzeniowa wycenianego garażu stanowi sumę wartości odtworzeniowej elementów garażu
oraz kosztów dokumentacji i nadzoru budowlanego. Przyjmując wartość tych kosztów na poziomie 8 %
kosztów odtworzenia elementów garażu, czyli

KDiNB 

,

Wartość odtworzeniowa garażu wynosi

odtworzen

W



Przyjmując wartość współczynnika korekcyjnego na region miasta Krakowa, w wysokości

k =

skorygowana wartość odtworzeniowa garażu powinna być na poziomie

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

10

.

ˆ

odtworz

W



Na podstawie wyceny metodą kosztów odtworzenia, według techniki szczegółowej, można

postawić wniosek, że wartość odtworzeniowa wycenianego garażu usytuowanego na terenie miasta
Krakowa powinna być na poziomie

W = ……………. zł

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Na podstawie wykonanych obliczeń według metody kosztów odtworzenia wynika, że wartość

odtworzeniowa wycenianego garażu wynosi:

W ……………. zł

Słownie: (……………………………………… złotych)

KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

11.1. Klauzule ogólne :

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

11.2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu:

1. Zgodnie z Art. 158 USTAWY o gospodarce nieruchomościami z niniejszego operatu został

sporządzony wyciąg, który zostanie przekazany do Wydziału Geodezji i Katastru Nieruchomości.

2. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 „CEL WYCENY”

niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany i wykorzystany do
innych celów wyceny rozważanej nieruchomości.

3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być

udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

11.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy

1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej nieruchomości,

których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji
technicznej i prawnej.

2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu

wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. wyciągi z dokumentacji technicznej garażu,
2. dokumentacja fotograficzna wycenianego garażu,
3. protokół z oględzin garażu,
4. wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków dla działki gruntowej.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

11

ZAŁĄCZNIK NR 1

Rzut poziomy i przekrój pionowy garażu

Szerokość garażu; 3.00 m,
Długość garażu; 6.00 m,
Wysokość garażu; z frontu 3.00 m, z tył 2.70 m,
Grubość fundamentów; 0.40 m,
Głębokość fundamentów; 1.50 m,
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m,
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.00x6.00=18.0 m

2

,

Powierzchnia ogólna (p.o.); 2.50x5.50=13.8 m

2

,

Kubatura (k); 18.00x2.85=51 m

3

,

Powierzchnia elewacji – jedna i pół ścian bocznych (p.e.);1.5 x 6.00x2.85 + 2.50x2.70 +3.00x0.60 =
34.2 m

2

,

Powierzchnia dachu (p.d.); 3.00x6.60 = 19.8 m

2

.

Podjazd z betonu żwirowego; 4.00m x 3.00 m = 12.0 m

2

6.

00

9.

60

6.00

2.

70

3.

00

3.00

Rzut poziomy

Przekrój pionowy

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY OBOPÓLNA 1

Kraków, 7 maja 2011 r.

Strona

12

ZAŁĄCZNIK NR 2

PROTOKÓŁ Z OGLĘDZIN GARAŻU

Wizję lokalną przeprowadzono ……………… roku. Oględziny wykazały, że stan techniczny garażu

nr 1 można ocenić jako dobry. Ocenie wizualnej poddano poszczególne elementy budowlane garażu, w
wyniku której ustalono następujące parametry:

- Ławy fundamentowe żelbetowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,
- Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
- Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
- Stropodach – sklepienie płaskie (Kleina), ocieplane, ze spadkiem dachu wykonanym z betonu B5,
- Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach,
- Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową,
- Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej,
- Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro,
- Wjazd do garażu, o długości około 4 m, utwardzony.

Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego

- Ściany i strop malowane farbą wapienną.
- Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.40 m x 2.40 m.
- Jedno okno o wymiarze 0.6 m x 0.6 m.

Ocena stanu technicznego garażu

Wizja lokalna przeprowadzona ………………… roku wykazała, że stan techniczny garażu

ocenia się jako dobry. Ocena ta wynika z …… letniego okresu eksploatacji obiektu oraz z zastosowania
dobrych materiałów budowlanych, a także z solidnego wykonania robót budowlanych.

Na tym protokół zakończono i podpisano.

...............................................................