Studia podyplomowe w zakresie Szacowania Nieruchomości 

Wydział Geodezji G. i Inżynierii Środowiska, Katedra Geomatyki 

 

 
 

 

 

 

 

OPERAT SZACUNKOWY  

 

 
 

OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ 

GARAŻU 

  

 

POŁOŻONEGO W KRAKOWIE PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24 

 
 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

 

 

 

 

 

 

Autor operatu: 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

................................................ 

 

 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

KRAKÓW , ……………………  

 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 2  

 

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 

 
 
Opis nieruchomości: 
 

Przedmiotem  wyceny  jest  garaż  jako  przedmiot  prawa  własności,  usytuowany  na  gruncie 

będącym w użytkowaniu wieczystym.  

Wyceniany  garaż  położony  jest  w  gminie  Kraków,  przy  ul.  Kazimierza  Wielkiego  24, 

województwo Małopolskie 
 
Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych: 
 
-  Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza 
-  Numer obrębu; 44 
-  Numer arkusza mapy; 5 
-  Numer ewidencyjny działki; 369/2 
-  Powierzchnia działki; 1 ar 35 m

2

 

-  Numer księgi wieczystej nieruchomości; 295083 
 
Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, 
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa 
nieruchomość  położona  jest  w  obszarze  oznaczonym  symbolem  (MW)  jako  tereny  mieszkalnictwa  o 
wysokiej intensywności zabudowy. 
 
Cel wyceny: 
  

Określenie  wartości  odtworzeniowej  garażu  do  ustalenia  wynagrodzenia  z  tytułu  rozwiązania 

umowy użytkowania wieczystego gruntu. 
 
Oszacowana wartość nieruchomości:  

 Wartość odtworzeniowa garażu wynosi:  

W =  ………….  zł 

Słownie: (…………………………………………… złotych) 

 

 

 

 

 

 
Wycenę wykonano na datę:    

………………… r. 

Operat sporządzono na datę:    

…………………. r 

 
 

 
 

 
 
Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego  

 

Podpis rzeczoznawcy majątkowego 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 3  

1.  PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 
 

1.1. Przedmiot wyceny 

 

Przedmiotem wyceny jest garaż wolnostojący jako przedmiot  prawa własności, usytuowany na 

gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.  

Wyceniany  garaż  zlokalizowany  jest  w  gminie  Kraków,  przy  ul.  Kazimierza  Wielkiego  24, 

województwo Małopolskie. 
 

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej 

 
-  Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza 
-  Numer obrębu; 44 
-  Numer arkusza mapy; 5 
-  Numer ewidencyjny działki; 369/2 
-  Powierzchnia działki; 1 ar 35 m

2

 

-  Numer księgi wieczystej nieruchomości; 295083 
 

1.3. Dane o zabudowie działki 

 
-  Liczba garaży wolnostojących : 3  

 

 

 

-  Powierzchnia zabudowy dla 3 garaży

]

[

2

m

: 100 

-  Powierzchnia użytkowa dla 3 garaży

]

[

2

m

: 79 

-  Kubatura dla 3 garaży 

]

[

3

m

:  

333 

-  Rok zakończenia budowy: ……….. 
-  Forma władania: własność osoby fizycznej (Jan Kowalski) 
 

1.4. Zakres wyceny 

 

Zakresem  wyceny  jest  objęty  garaż  o  numerze  3,  jako  przedmiot  prawa  własności.  Wycena  nie 

obejmuje gruntu, który jest w użytkowaniu wieczystym. 
 
 
2.  CEL WYCENY 
 

 Określenie  wartości  odtworzeniowej  garażu  do  ustalenia  wynagrodzenia  z  tytułu  rozwiązania 

umowy użytkowania wieczystego gruntu. 

 
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami: 

Art.33.1.  Użytkowanie  wieczyste  wygasa  z  upływem  okresu  ustalonego  w  umowie  albo  przez 
rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. 
2. W razie  wygaśnięcia użytkowania  wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego  w umowie albo 
na  skutek  rozwiązania  umowy  przed  upływem  tego  okresu,  użytkownikowi  wieczystemu  przysługuje 
wynagrodzenie  za  wzniesienie  przez  niego  lub  nabyte  na  własność  budynki  i  inne  urządzenia. 
Wynagrodzenie  powinno  być  równe  wartości  tych  budynków  i  urządzeń  określonej  na  dzień 
wygaśnięcia  użytkowania  wieczystego.  Za  budynki  i  inne  urządzenia  wzniesione  wbrew 
postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. 
 

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.: 

§ 34. Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia, o którym 
mowa  w  art.  33  ust.  2  ustawy,  określa  się  wartość  rynkową,  a  jeżeli  ze  względu  na  rodzaj 
nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się wartość odtworzeniową. 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 4  

3.  PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 
 

3.1. Podstawa formalna 

Podstawę  formalną  opracowania  niniejszego  operatu  szacunkowego  stanowi  Rozporządzenie 

Ministra  Infrastruktury  z  dnia  17  lutego  2005  r.  w  sprawie  nadawania  uprawnień  i  licencji 
zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami...... 

 
 

3.2. Podstawa materialno – prawna 

-  USTAWA  z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz. 

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 173, poz. 1218 z 2007 r.). 

-  ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie  wyceny 

nieruchomości  i  sporządzania  operatu  szacunkowego  (Dz.  U.  Nr  207,  poz.  2109  wraz  z 
późniejszymi zmianami). 

-  USTAWA  z  dnia  23.04.1964  r.  Kodeks  cywilny  (Dz.  U.  79/64  wraz  z  późniejszymi 

zmianami).  

-  POWSZECHNE  KRAJOWE  ZASADY  WYCENY  –  Polska  Federacja  Rzeczoznawców 

Majątkowych. 01.03.2008. Warszawa. 

-  Ustawa  z  dnia  7  lipca  1994  r.  Prawo  Budowlane  (jednolity  tekst  z  26.09.2005 

Dz.U.05.163.1364) 

 

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny  

 

 W  zakresie  działki  gruntowej,  na  której  zlokalizowany  jest  garaż,  korzystano  z  informacji 

zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: 

-  ewidencji gruntów i budynków, 
-  ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 
-  ksiąg wieczystych, 
-  warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, 

 

  W zakresie informacji o parametrach technicznych garażu korzystano: 

-  z dokumentacji technicznej, 
-  z wywiadu terenowego i oględzin garażu. 

 
4.  DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO 

 

-  Data sporządzenia operatu szacunkowego:  

 

 

  

……………………  

-  Data , na którą określono wartość przedmiotu wyceny:  

 

…………………… 

-  Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:  

…………………… 

-  Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:  

…………………… 

 

5.  STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 

 

5.1.Stan prawny działki gruntowej na datę sporządzenia operatu szacunkowego 
 

Według Księgi Wieczystej nr 295083, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa, Wydział 

Ksiąg Wieczystych, własność działki nr 369/2, o powierzchni 0.0135 ha przysługuje Gminie Kraków. 
Jako użytkownik wieczysty występuje między innymi Jan Kowalski. 

 

Dział III i IV KW nie zawiera wpisów. 

 

 

5.2. Opis cech działki gruntowej  
Działka gruntowa, na której jest usytuowany garaż nr 3, położona jest w bardzo modnej dzielnicy 

Krakowa i posiada następujące cechy: 
-  strefa miasta – pośrednia, 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 5  

-  przeznaczenie w planie –  nieruchomości  w  miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 

jest oznaczona symbolem (M1) jako tereny mieszkaniowe o wysokiej intensywności zabudowy, 

-  uzbrojenie (sieć) – wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, droga, 
-  pole powierzchni działki – 135 

2

m , 

-  kształt  działki  prostokątny  o  wymiarach 

m

)

5

.

10

9

.

12

(



,  skierowany  dłuższym  bokiem  w 

przybliżeniu zachód – wschód, wzdłuż ulicy Kazimierza Wielkiego, 

-  dostęp komunikacyjny do działki –bardzo dobry (linia tramwajowa i autobusowa), 
-  otoczenie  działki  –  korzystne  (od  strony  południowej  ulica  Kazimierza  Wielkiego,  od  strony 

północnej  i  wschodniej  osiedle  mieszkaniowe,  zaś  od  strony  wschodniej  znajdują  się  działki 
zabudowane domami wielorodzinnymi), 

  

5.3. Opis garażu nr 3 
Parametry ogólne 

-

 

Powierzchnia użytkowa - ogólna wynosi: 26.4 m

2 

-

 

Powierzchnia zabudowy garażu wynosi: 32.6 m

2 

-

 

Kubatura budynku: 111 m

3 

-  Data budowy: …………….. r. 
 

Parametry dotyczące konstrukcji 

-  Garaż wykonany jest metodą tradycyjną. 
-   Ławy fundamentowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,  
-   Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z cegły pełnej kl.100, 
-   Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z cegły dziurawki, 
-  Stropodach  –  sklepienie  płaskie  (Kleina),  ocieplane,  ze  spadkiem  dachu  wykonanym  z  gruzu 

betonu komórkowego, 

-  Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach, obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej, 
-  Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową kat. II, 
-  Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej, 
-  Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro, 
-  Podjazd betonowy i opaska wokół garażu z płyt chodnikowych, 

Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego 

-  Ściany i strop malowane farbą wapienną. 
-  Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.80 m x 2.40 m. 
-  Jedno okno o wymiarze 0.6 m x 0.6 m. 

Ocena stanu technicznego garażu 
Wizja  lokalna  przeprowadzona  ……………  roku  wykazała,  że  stan  techniczny  garażu  ocenia  się 

jako bardzo dobry.  Ocena ta wynika z …….. letniego okresu eksploatacji obiektu oraz z zastosowania 
dobrych materiałów budowlanych, a także z solidnego wykonania robót budowlanych. 
 
6.  PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ 

 

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, 
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa 
nieruchomość  położona  jest  w  obszarze  oznaczonym  symbolem  (MW)  jako  tereny  mieszkalnictwa  o 
wysokiej intensywności zabudowy. 

 

7.  SPOSÓB WYCENY 

 
Po  uwzględnieniu  celu  wyceny,  stanu  technicznego  garażu  oraz  informacje  katalogowych  o 

scalonych  normatywach,  właściwą  procedurą  do  określenia  wartości  odworzeniowej    garażu  będzie 
metoda  kosztów  odtworzenia  realizowana  z  pomocą  techniki  elementów  scalonych,  w  podejściu 
kosztowym. 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 6  

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.: 

§  22.  1.  Przy  metodzie  kosztów  odtworzenia  określa  się,  ile  wyniosłyby  koszty  odtworzenia  części 
składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia 
lub powstania tych części składowych. 

§  23.  1.  Metodę  kosztów  odtworzenia  lub  kosztów  zastąpienia  stosuje  się  przy  użyciu  techniki 
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. 

3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na 
podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. 

Wycena  garażu  według  podejścia  kosztowego  będzie  realizowana  w  dwóch  etapach.  W  etapie 

pierwszym  będzie  określona  wartość  kosztów  odtworzenia  garażu  według  jego  geometrycznych 
parametrów  oraz  użytych  materiałów  i  sposobu  jego  budowy.  W  drugim  etapie  będzie  określona 
wartość  kosztów  zużycia  technicznego  garażu.  W  ramach  wyceny  będą  wykonywane  następujące 
czynności: 

-  szczegółowy  opis  robót  i  nakładów  materiałowych  dla  poszczególnych  elementów  scalonych 

garażu wycenianego, 

-  określenie  ilości  robót  i  nakładów,  dla  poszczególnych  elementów  scalonych  wycenianego 

garażu, w ustalonych jednostkach ich obmiaru. 

-  wybór  z  SCALONYCH  NORMATYWÓW  do  wyceny  budynków  i  budowli  elementów 

scalonych podobnych do wycenianego garażu, (gdy w katalogach scalonych normatywów brak 
jest  elementu  scalonego  wycenianego  garażu,  wtedy  należy  skorzystać  z  Baz  danych  dla 
elementów szczegółowych). 

-  ustalenie wskaźników kosztów (cen) jednostkowych dla wybranych elementów scalonych, 
-  określenie dla wycenianego garażu kosztu (ceny) 

)

(

i

K  odtworzenia poszczególnych elementów 

scalonych, 

-  określenie kosztu (ceny) (

C

K )  odtworzenia dla całego wycenianego garażu, 

-  określenie udziału poszczególnego elementu scalonego w wartości odtworzenia wycenianego 

garażu, czyli 

C

i

i

K

K

u 

 

-  określenie  dla  poszczególnego  elementu  scalonego  wycenianego  garażu  stopnia  zużycia 

technicznego 

)

(

i

Szt .  Dla  potrzeb  wyceny  nieruchomości  stan  techniczny  obiektów  budowlanych 

można określać według następującej jednolitej skali ocen: 

 

Stopień zużycia technicznego S

zti

 

[%] 

Stan techniczny 

obiektu 

0 - 10 

Bardzo dobry 

11 - 30 

Dobry 

31 - 50 

Średni 

51 - 70 

Mierny 

Powyżej 70 

Zły 

Wartości stopnia zużycia z poszczególnych przedziałów można określić na trzy następujące 
sposoby: 
 

 

- jako stosunek liczby lat eksploatacji elementu  

)

(

i

t do normatywnej liczby lat trwałości 

technicznej tego elementu 

)

(

i

T , czyli    

 

 

i

i

i

t

Szt

T



 

  

- na podstawie pozostałej liczby lat 

)

(

i

t



bezpiecznej eksploatacji elementu  i liczby lat 

trwałości technicznej tego elementu 

)

(

i

T , czyli 

 

i

i

i

i

T

t

T

Szt







 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 7  

  

- na podstawie nakładów jakie należy ponieść na remont scalonego elementu, 

przywracający jego stan do wyjściowego, czyli 

   

Ri

i

i

N

Szt

K



 

-  obliczenie dla całego garażu stopnia zużycia technicznego jako wartości średniej ważonej ze 

zużycia poszczególnych elementów scalonych, czyli 

 

i

i

i

Szt

Szt

u







 

-  obliczenie wartości odtworzeniowej elementów garażu, jako wartość kosztów odtworzenia ich 

elementów pomniejszona o wartość kosztów ich  zużycia technicznego, czyli 

  

)

1

(

.

Szt

K

W

C

budynku

odtworz





 

-  skorygowanie  wartości  odtworzeniowej  za  pomocą  współczynnika  kosztów  dokumentacji  

i  nadzoru  budowlanego  oraz  przy  uwzględnieniu  współczynnika  regionalnego  dla  miasta 
Krakowa. 

 

8.  SZCZEGÓŁOWA CHARAKTERYSTYKA ELEMENTÓW GARAŻU 

 

8.1. Parametry wymiaru elementów garażu 
Szerokość garażu; 3.40 m, 
Długość garażu;  9.60 m, 
Wysokość garażu; z frontu 3.55 m, z tył 3.25 m, 
Grubość fundamentów; 0.40 m, 
Głębokość fundamentów; 1.50 m, 
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m, 
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.40x9.60=32.6 m

2

, 

Powierzchnia ogólna (użytkowa) (p.o. i  p.u.); 2.90 x 9.10 = 26.4 m

2

, 

Kubatura (k); 32.64x3.40=111 m

3

, 

Powierzchnia elewacji (p.e.); 2x9.60x3.40+ 3.40x3.25 +3.40x1.15 = 80.2 m

2

, 

8.2. Charakterystyka wyróżnionych elementów robót i nakładów materiałowych 

Na  podstawie  projektu  technicznego  wycenianego  garażu  oraz  jego  oględzin,  dla  każdego 

wyróżnionego  elementu  lub  wyróżnionych  robót  zostały  obliczone  ilości  umownych  jednostek 
obmiaru, które zmieszczono w tabeli 1. 

Tabela 1. Określenie ilości jednostek obmiaru dla wyróżnionych elementów robót i nakładów materiałowych 

Nr 

Poz. 

Opis robót oraz nakładów materiałowych i sprzętowych 

Jednostka obmiaru 

Ilość jednostek obmiaru 

1 

Roboty ziemne i fundamenty (ławy betonowe, ściany 
fundamentowe ceglane) 

m

2

 

Pow. zabud 

3.40 x 9.60 = 32.64 

32.64 

2 

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z cegły 
dziurawki  

m

3

 

(objęt. Ścian) 

[2x9.60x3.40+2.90x3.25 

+2.90x1.15] x 0.25 = 19.51 

19.51 

3 

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł 
ceramicznych. Ocieplenie i spadek dachu z betonu B5 na 
kruszywie. Pokrycie dachu papą na podłożu betonowym – 
dwie warstwy papy 

 

m

2

 

Pow. zabud. 

 

32.64  

4 

Posadzki - podłoże z betonu żwirowego B7.5 na gruncie o 
grubości 30 cm. Posadzka cementowa z zaprawy 
cementowej grubości 10 cm zatarta na ostro 

m

2

 

Pow. ogólna =p.u. 

 

2.90 x 9.10 = 26.39 

26.39 

5 

Stolarka i ślusarka - okno drewniane skrzynkowe o 
wymiarach 0.60m x 060m, okratowane, szkło o grubości 2 
mm. Ościeżnice drewniane o wymiarach 2.80 x 2.40 do 
bramy wjazdowej. Brama wjazdowa z desek o grubości 38 
mm na pióro obustronnie strugana oraz 4 zawiasy, 4 haki i 
1 zamek skrzynkowy  

 

m

2

 

Pow. ogólna= p.u. 

 
 

26.39 

6 

Tynki wewnętrzne i malowanie 

 

m

3

 

Kubatura garażu 

 

32.64x3.40=110.98  

110.98 

7 

Elewacja 

 

m

2

 

(p.u.e.) 

2x9.60x3.40+ 3.40x3.25 

+3.40x1.15 = 80.24  

80.24 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 8  

 

8.3. Analiza baz danych do metody odtworzeniowej  

Do analizy przyjęto SCALONE NORMY „WYCENA BUDYNKÓW i BUDOWLI”, wydanie 

nr ….., które obejmuje ceny na ….. kwartał roku 20…. Bazy te zostały opracowane przez WACETOB 
Sp.z o.o. 00-716 Warszawa, ul. Bałtycka 26.  
 
9.  OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ GARAŻU 

 

9.1. Określenie kosztów odtworzenia garażu 
Do  określenie  kosztu  (ceny)  (

C

K )    odtworzenia  całego  garażu  według  wyróżnionych  elementów 

scalonych,  trzeba  koszty  (ceny)  jednostkowe  elementów  scalonych  pomnożyć  przez  ilość  jednostek 
obmiaru  elementów  scalonych,  które  zostały  ustalone  w  tabeli  1.  Wszystkie  wartości  potrzebne  do 
obliczenia  kosztu  odtworzenia  poszczególnych  elementów  scalonych  wycenianego  garażu 
zamieszczono w tabeli 2. 

Tabela 2. Obliczenie kosztu odtworzenia poszczególnych elementów scalonych garażu 

Obiekt nr 13 

Nr 

Elem
-entu 

Opis robót oraz nakładów materiałowych i 

sprzętowych 

Jednostka 

obmiaru 

Ilość 

jednostek 

obmiaru 

Koszt 

jednostk

owy 

Koszt 

elementu 

scalonego 

1 

Roboty ziemne i fundamenty (ławy betonowe, 
ściany fundamentowe ceglane) 

m

2

 

Pow. zabud 

 

 

 

2 

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z cegły 
dziurawki  

m

3

 

(objęt. ścian) 

 

 

 

3 

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł 
ceramicznych. Ocieplenie i spadek dachu z betonu 
B5 na kruszywie. Pokrycie dachu papą na podłożu 
betonowym – dwie warstwy papy 

 

m

2

 

Pow. zabud. 

 

 

 

4 

Posadzki - podłoże z betonu żwirowego B7.5 na 
gruncie o grubości 30 cm. Posadzka cementowa z 
zaprawy cementowej grubości 10 cm zatarta na ostro 

m

2

 

Pow. ogólna 

 

 

 

5 

Stolarka i ślusarka - okno drewniane skrzynkowe o 
wymiarach 0.60m x 060m, okratowane, szkło o 
grubości 2 mm. Ościeżnice drewniane o wymiarach 
2.80 x 2.40 do bramy wjazdowej. Brama wjazdowa 
z desek o grubości 38 mm na pióro obustronnie 
strugana oraz 4 zawiasy, 4 haki i 1 zamek 
skrzynkowy  

 

m

2

 

Pow. ogólna 

 

 

 

6 

 
Tynki wewnętrzne i malowanie 

M

3

 

Kubatura 

garażu 

 

 

 

7 

Elewacja 

m

2

 

(p.u.e.) 

 

 

 

Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych (koszt odtworzenia garażu)    K

C

 =       ……….  zł 

 

9.2. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu 

 

Stopień zużycia technicznego garażu zostanie określony według następującej procedury: 

-  określenie  udziału  poszczególnych  elementów  scalonych  w  wartości  odtworzenia  wycenianego 

garażu, 

 

-  określenie  dla  poszczególnych  elementów  scalonych  wycenianego  garażu  stopnia  zużycia 

technicznego 

)

(

i

Szt ,jako stosunek liczby lat eksploatacji elementu  

)

(

i

t do normatywnej liczby lat 

trwałości technicznej tego elementu 

)

(

i

T ,  lub jako stosunek liczby lat bezpiecznej eksploatacji  ( )

i

t



 

do liczby lat trwałości technicznej tego elementu 

)

(

i

T ,   

-  obliczenie  dla  całego  garażu  stopnia  zużycia  technicznego  jako  wartości  średniej  ważonej  ze 

zużycia poszczególnych elementów scalonych. 
Wszystkie wartości potrzebne do obliczenia stopnia zużycia technicznego zawiera tabela 4. 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 9  

Tabela 4. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu 

Nr poz. 

Określenie elementu 

scalonego 

Koszt 

odtworzenia 

Udział 

procentowy 
elementu w 

koszcie 

odtworzenia 

(u

i

) % 

 

Stan 

techniczny 

elementu 

Stopień zużycia 

technicznego 

elementu (Szt

i

) 

  

Uwagi 

1 

Roboty ziemne i 
fundamenty  

 

 

Bardzo dobry 

6/250=0.024 

i

i

i

T

t

Szt 

 

2 

Ściany nadziemia  

 

 

Bardzo dobry

 

6/80=0.075 

„ 

3 

Stropodach  

 

 

Bardzo dobry

 

6/115=0.052 

„ 

4 

Posadzki   

 

 

Dobry

 

6/50=0.120 

„ 

5 

Stolarka i ślusarka  

 

 

Dobry

 

6/40=0.150 

„ 

6 

Tynki wewnętrzne i 
malowanie 

 

 

Dobry

 

6/40=0.150 

„ 

7 

Elewacja 

 

 

Dobry

 

20 17

0.150

20





 

i

i

i

i

T

t

T

Szt







 

RAZEM 

 

100 

 

 

 

  

Średnio ważony stopień zużycia technicznego garażu wynosi: Szt = …………………. 

 

9.3. Określenie wartości odtworzeniowej garażu 

 

Wartość odtworzeniowa garażu stanowi różnice wartości kosztów odtworzenia jego elementów i  

wartości  zużycia technicznego, czyli 

)

1

(

/

Szt

K

W

C

elem

odtw





, 

czyli 

/

odtw elem

W



 

 

Przyjmując koszt dokumentacji technicznej i nadzoru budowlanego na poziomie 5 % kosztu 

odtworzenia garażu 
czyli 

KDiNB 

 

wartość odtworzeniowa garażu wynosi: 

W

odtw

 =…………………… zł. 

Przyjmując wartość współczynnika korekcyjnego na region miasta Krakowa, w wysokości  

k =  

skorygowana wartość odtworzeniowa garażu powinna być na poziomie 

.

ˆ

odtworz

W



 

Na  podstawie  wyceny  metodą  kosztów  odtworzenia,  według  techniki  elementów  scalonych, 

można  postawić  wniosek,  że  wartość  odtworzeniowa  wycenianego  garażu  usytuowanego  na  terenie 
miasta Krakowa powinna być na poziomie  

 

W = …………….. zł 

 

Określona wartość odtworzeniowa wycenianego garażu, na podstawie bazy danych do metody 

odworzeniowej dla przystającego garażu, może stanowić reprezentatywną wartość dla przyjętego celu 
wyceny. 

 

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 

 

Na  podstawie  wykonanych  obliczeń  według  metody  kosztów odtworzenia  wynika,  że  wartość 

odtworzeniowa wycenianego garażu wynosi: 

W =  ………………  zł 

Słownie: (…………………………………………………………. złotych) 

 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 10  

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 

 

11.1. Klauzule ogólne : 

1.  Niniejszy  operat  szacunkowy  sporządzono  zgodnie  z  przepisami  prawa  w  zakresie  wyceny 

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 

11.2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 

1.  Zgodnie  z  Art.  158  USTAWY  o  gospodarce  nieruchomościami  z  niniejszego  operatu  został 

sporządzony  wyciąg,  który  zostanie  przekazany  do  Wydziału  Geodezji  i  Katastru 
Nieruchomości.  

2.  Operat ten  może  być  wykorzystany  tylko  do  celu  zapisanego  w  punkcie  2  „CEL  WYCENY” 

niniejszego  opracowania,  natomiast  operat  nie  może  być  modyfikowany  i  wykorzystany  do 
innych celów wyceny rozważanej nieruchomości. 

3.  Operat  ten  nie  może  być  publikowany  w  całości  ani  w  częściach,  jak  również  nie  może  być 

udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 

11.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 

1.  Wyłącza  się  odpowiedzialność  rzeczoznawcy  za  ukryte  wady  prawne  wycenianej 

nieruchomości,  których  rzeczoznawca  nie  mógł  zidentyfikować  na  podstawie  uzyskanej 
dokumentacji technicznej i prawnej.  

2.  Wyklucza  się  odpowiedzialność  rzeczoznawcy  wobec  osób trzecich,  w  szczególności  z  tytułu 

wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. 

 
 

12.  ZAŁĄCZNIKI  
 

1.  wyciągi z dokumentacji technicznej garażu, 
2.  dokumentacja fotograficzna wycenianego garażu,  
3.  protokół z oględzin garażu, 
4.  wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, 

 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 11  

ZAŁĄCZNIK NR 1 

 

Rzut poziomy i przekrój pionowy garażu 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 
 
 

Szerokość garażu; 3.40 m, 
Długość garażu; 

9.60 m, 

Wysokość garażu; z frontu 3.55 m, z tył 3.25 m, 
Grubość fundamentów; 0.40 m, 
Głębokość fundamentów; 1.50 m, 
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m, 
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.40x9.60=32.64 m

2

, 

Powierzchnia ogólna (użytkowa) (p.o. i  p.u.); 2.90 x 9.10 = 26.39 m

2

, 

Kubatura (k); 32.64x3.40=110.98 m

3

, 

. 

 

 

 

 

9.

60
 

9.60 

3.

25
 

3.

55
 

3.40 

Rzut poziomy 

Przekrój pionowy 

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

 

Kraków, 7 maja 2011 roku 

Strona 12  

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

ZAŁĄCZNIK NR 2 

 

PROTOKÓŁ Z OGLĘDZIN GARAŻU 

 

Wizję  lokalną  przeprowadzono  ………………….  roku.  Oględziny  wykazały,  że  stan  techniczny  garażu  nr  1  można 

ocenić  jako  dobry.  Ocenie  wizualnej  poddano  poszczególne  elementy  budowlane  garażu,  w  wyniku  której  ustalono 
następujące parametry: 

 
Parametry dotyczące konstrukcji 
 

- 

Garaż jest prostokątem, o wymiarach zewnętrznych 3.40 x 9.60 m.  

- 

Garaż wykonany jest metodą tradycyjną. 

-   Ławy fundamentowe żelbetowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,  
-   Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z pustaków żużlo-betonowych M2, M4, 
-   Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4, 
- 

Stropodach – sklepienie płaskie (Kleina), ocieplane, ze spadkiem dachu wykonanym z betonu B5, 

- 

Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach, 

- 

Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową, 

- 

Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej, 

- 

Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro, 

- 

Wjazd do garażu, o długości około 4 m, utwardzony. 

 

Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego 

 
- 

Ściany i strop malowane farbą wapienną. 

- 

Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.80 m x 2.40 m. 

- 

Jedno okno o wymiarze 0.4 m x 0.4 m. 

 

Na tym protokół zakończono i podpisano. 

 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

................................................................. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Podpis