Studia podyplomowe w zakresie Szacowania Nieruchomości

Wydział Geodezji G. i Inżynierii Środowiska, Katedra Geomatyki

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

GARAŻU

POŁOŻONEGO W KRAKOWIE PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Autor operatu:

................................................

KRAKÓW , ……………………

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest garaż jako przedmiot prawa własności, usytuowany na gruncie

będącym w użytkowaniu wieczystym.

Wyceniany garaż położony jest w gminie Kraków, przy ul. Kazimierza Wielkiego 24,

województwo Małopolskie

Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza
- Numer obrębu; 44
- Numer arkusza mapy; 5
- Numer ewidencyjny działki; 369/2
- Powierzchnia działki; 1 ar 35 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości; 295083

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa
nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem (MW) jako tereny mieszkalnictwa o
wysokiej intensywności zabudowy.

Cel wyceny:

Określenie wartości odtworzeniowej garażu do ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego gruntu.

Oszacowana wartość nieruchomości:

Wartość odtworzeniowa garażu wynosi:

W = …………. zł

Słownie: (…………………………………………… złotych)

Wycenę wykonano na datę:

………………… r.

Operat sporządzono na datę:

…………………. r

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Podpis rzeczoznawcy majątkowego

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest garaż wolnostojący jako przedmiot prawa własności, usytuowany na

gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Wyceniany garaż zlokalizowany jest w gminie Kraków, przy ul. Kazimierza Wielkiego 24,

województwo Małopolskie.

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej; Krowodrza
- Numer obrębu; 44
- Numer arkusza mapy; 5
- Numer ewidencyjny działki; 369/2
- Powierzchnia działki; 1 ar 35 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości; 295083

1.3. Dane o zabudowie działki

- Liczba garaży wolnostojących : 3

- Powierzchnia zabudowy dla 3 garaży

]

[

2

m

: 100

- Powierzchnia użytkowa dla 3 garaży

]

[

2

m

: 79

- Kubatura dla 3 garaży

]

[

3

m

:

333

- Rok zakończenia budowy: ………..
- Forma władania: własność osoby fizycznej (Jan Kowalski)

1.4. Zakres wyceny

Zakresem wyceny jest objęty garaż o numerze 3, jako przedmiot prawa własności. Wycena nie

obejmuje gruntu, który jest w użytkowaniu wieczystym.


2. CEL WYCENY

Określenie wartości odtworzeniowej garażu do ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami:

Art.33.1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez
rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo
na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje
wynagrodzenie za wzniesienie przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.
Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień
wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew
postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.:

§ 34. Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia, o którym
mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, określa się wartość rynkową, a jeżeli ze względu na rodzaj
nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się wartość odtworzeniową.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi Rozporządzenie

Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji
zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami......

3.2. Podstawa materialno – prawna

- USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz.

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 173, poz. 1218 z 2007 r.).

- ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami).

- USTAWA z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 79/64 wraz z późniejszymi

zmianami).

- POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY – Polska Federacja Rzeczoznawców

Majątkowych. 01.03.2008. Warszawa.

- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (jednolity tekst z 26.09.2005

Dz.U.05.163.1364)

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny

 W zakresie działki gruntowej, na której zlokalizowany jest garaż, korzystano z informacji

zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:

- ewidencji gruntów i budynków,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- ksiąg wieczystych,
- warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego,

 W zakresie informacji o parametrach technicznych garażu korzystano:

- z dokumentacji technicznej,
- z wywiadu terenowego i oględzin garażu.

4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO

- Data sporządzenia operatu szacunkowego:

……………………

- Data , na którą określono wartość przedmiotu wyceny:

……………………

- Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:

……………………

- Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:

……………………

5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ

5.1.Stan prawny działki gruntowej na datę sporządzenia operatu szacunkowego

Według Księgi Wieczystej nr 295083, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa, Wydział

Ksiąg Wieczystych, własność działki nr 369/2, o powierzchni 0.0135 ha przysługuje Gminie Kraków.
Jako użytkownik wieczysty występuje między innymi Jan Kowalski.

Dział III i IV KW nie zawiera wpisów.

5.2. Opis cech działki gruntowej
Działka gruntowa, na której jest usytuowany garaż nr 3, położona jest w bardzo modnej dzielnicy

Krakowa i posiada następujące cechy:
- strefa miasta – pośrednia,

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 5

- przeznaczenie w planie – nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

jest oznaczona symbolem (M1) jako tereny mieszkaniowe o wysokiej intensywności zabudowy,

- uzbrojenie (sieć) – wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, droga,
- pole powierzchni działki – 135

2

m ,

- kształt działki prostokątny o wymiarach

m

)

5

.

10

9

.

12

(



, skierowany dłuższym bokiem w

przybliżeniu zachód – wschód, wzdłuż ulicy Kazimierza Wielkiego,

- dostęp komunikacyjny do działki –bardzo dobry (linia tramwajowa i autobusowa),
- otoczenie działki – korzystne (od strony południowej ulica Kazimierza Wielkiego, od strony

północnej i wschodniej osiedle mieszkaniowe, zaś od strony wschodniej znajdują się działki
zabudowane domami wielorodzinnymi),

5.3. Opis garażu nr 3
Parametry ogólne

-

Powierzchnia użytkowa - ogólna wynosi: 26.4 m

2

-

Powierzchnia zabudowy garażu wynosi: 32.6 m

2

-

Kubatura budynku: 111 m

3

- Data budowy: …………….. r.

Parametry dotyczące konstrukcji

- Garaż wykonany jest metodą tradycyjną.
- Ławy fundamentowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,
- Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z cegły pełnej kl.100,
- Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z cegły dziurawki,
- Stropodach – sklepienie płaskie (Kleina), ocieplane, ze spadkiem dachu wykonanym z gruzu

betonu komórkowego,

- Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach, obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej,
- Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową kat. II,
- Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej,
- Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro,
- Podjazd betonowy i opaska wokół garażu z płyt chodnikowych,

Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego

- Ściany i strop malowane farbą wapienną.
- Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.80 m x 2.40 m.
- Jedno okno o wymiarze 0.6 m x 0.6 m.

Ocena stanu technicznego garażu
Wizja lokalna przeprowadzona …………… roku wykazała, że stan techniczny garażu ocenia się

jako bardzo dobry. Ocena ta wynika z …….. letniego okresu eksploatacji obiektu oraz z zastosowania
dobrych materiałów budowlanych, a także z solidnego wykonania robót budowlanych.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,
ustalonego Uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku, przedmiotowa
nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem (MW) jako tereny mieszkalnictwa o
wysokiej intensywności zabudowy.

7. SPOSÓB WYCENY

Po uwzględnieniu celu wyceny, stanu technicznego garażu oraz informacje katalogowych o

scalonych normatywach, właściwą procedurą do określenia wartości odworzeniowej garażu będzie
metoda kosztów odtworzenia realizowana z pomocą techniki elementów scalonych, w podejściu
kosztowym.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 6

Zgodnie z Rozporządzeniem R. M.:

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części
składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia
lub powstania tych części składowych.

§ 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Wycena garażu według podejścia kosztowego będzie realizowana w dwóch etapach. W etapie

pierwszym będzie określona wartość kosztów odtworzenia garażu według jego geometrycznych
parametrów oraz użytych materiałów i sposobu jego budowy. W drugim etapie będzie określona
wartość kosztów zużycia technicznego garażu. W ramach wyceny będą wykonywane następujące
czynności:

- szczegółowy opis robót i nakładów materiałowych dla poszczególnych elementów scalonych

garażu wycenianego,

- określenie ilości robót i nakładów, dla poszczególnych elementów scalonych wycenianego

garażu, w ustalonych jednostkach ich obmiaru.

- wybór z SCALONYCH NORMATYWÓW do wyceny budynków i budowli elementów

scalonych podobnych do wycenianego garażu, (gdy w katalogach scalonych normatywów brak
jest elementu scalonego wycenianego garażu, wtedy należy skorzystać z Baz danych dla
elementów szczegółowych).

- ustalenie wskaźników kosztów (cen) jednostkowych dla wybranych elementów scalonych,
- określenie dla wycenianego garażu kosztu (ceny)

)

(

i

K odtworzenia poszczególnych elementów

scalonych,

- określenie kosztu (ceny) (

C

K ) odtworzenia dla całego wycenianego garażu,

- określenie udziału poszczególnego elementu scalonego w wartości odtworzenia wycenianego

garażu, czyli

C

i

i

K

K

u 

- określenie dla poszczególnego elementu scalonego wycenianego garażu stopnia zużycia

technicznego

)

(

i

Szt . Dla potrzeb wyceny nieruchomości stan techniczny obiektów budowlanych

można określać według następującej jednolitej skali ocen:

Stopień zużycia technicznego S

zti

[%]

Stan techniczny

obiektu

0 - 10

Bardzo dobry

11 - 30

Dobry

31 - 50

Średni

51 - 70

Mierny

Powyżej 70

Zły

Wartości stopnia zużycia z poszczególnych przedziałów można określić na trzy następujące
sposoby:

- jako stosunek liczby lat eksploatacji elementu

)

(

i

t do normatywnej liczby lat trwałości

technicznej tego elementu

)

(

i

T , czyli

i

i

i

t

Szt

T



- na podstawie pozostałej liczby lat

)

(

i

t



bezpiecznej eksploatacji elementu i liczby lat

trwałości technicznej tego elementu

)

(

i

T , czyli

i

i

i

i

T

t

T

Szt







OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 7

- na podstawie nakładów jakie należy ponieść na remont scalonego elementu,

przywracający jego stan do wyjściowego, czyli

Ri

i

i

N

Szt

K



- obliczenie dla całego garażu stopnia zużycia technicznego jako wartości średniej ważonej ze

zużycia poszczególnych elementów scalonych, czyli

i

i

i

Szt

Szt

u







- obliczenie wartości odtworzeniowej elementów garażu, jako wartość kosztów odtworzenia ich

elementów pomniejszona o wartość kosztów ich zużycia technicznego, czyli

)

1

(

.

Szt

K

W

C

budynku

odtworz





- skorygowanie wartości odtworzeniowej za pomocą współczynnika kosztów dokumentacji

i nadzoru budowlanego oraz przy uwzględnieniu współczynnika regionalnego dla miasta
Krakowa.

8. SZCZEGÓŁOWA CHARAKTERYSTYKA ELEMENTÓW GARAŻU

8.1. Parametry wymiaru elementów garażu
Szerokość garażu; 3.40 m,
Długość garażu; 9.60 m,
Wysokość garażu; z frontu 3.55 m, z tył 3.25 m,
Grubość fundamentów; 0.40 m,
Głębokość fundamentów; 1.50 m,
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m,
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.40x9.60=32.6 m

2

,

Powierzchnia ogólna (użytkowa) (p.o. i p.u.); 2.90 x 9.10 = 26.4 m

2

,

Kubatura (k); 32.64x3.40=111 m

3

,

Powierzchnia elewacji (p.e.); 2x9.60x3.40+ 3.40x3.25 +3.40x1.15 = 80.2 m

2

,

8.2. Charakterystyka wyróżnionych elementów robót i nakładów materiałowych

Na podstawie projektu technicznego wycenianego garażu oraz jego oględzin, dla każdego

wyróżnionego elementu lub wyróżnionych robót zostały obliczone ilości umownych jednostek
obmiaru, które zmieszczono w tabeli 1.

Tabela 1. Określenie ilości jednostek obmiaru dla wyróżnionych elementów robót i nakładów materiałowych

Nr

Poz.

Opis robót oraz nakładów materiałowych i sprzętowych

Jednostka obmiaru

Ilość jednostek obmiaru

1

Roboty ziemne i fundamenty (ławy betonowe, ściany
fundamentowe ceglane)

m

2

Pow. zabud

3.40 x 9.60 = 32.64

32.64

2

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z cegły
dziurawki

m

3

(objęt. Ścian)

[2x9.60x3.40+2.90x3.25

+2.90x1.15] x 0.25 = 19.51

19.51

3

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł
ceramicznych. Ocieplenie i spadek dachu z betonu B5 na
kruszywie. Pokrycie dachu papą na podłożu betonowym –
dwie warstwy papy

m

2

Pow. zabud.

32.64

4

Posadzki - podłoże z betonu żwirowego B7.5 na gruncie o
grubości 30 cm. Posadzka cementowa z zaprawy
cementowej grubości 10 cm zatarta na ostro

m

2

Pow. ogólna =p.u.

2.90 x 9.10 = 26.39

26.39

5

Stolarka i ślusarka - okno drewniane skrzynkowe o
wymiarach 0.60m x 060m, okratowane, szkło o grubości 2
mm. Ościeżnice drewniane o wymiarach 2.80 x 2.40 do
bramy wjazdowej. Brama wjazdowa z desek o grubości 38
mm na pióro obustronnie strugana oraz 4 zawiasy, 4 haki i
1 zamek skrzynkowy

m

2

Pow. ogólna= p.u.

26.39

6

Tynki wewnętrzne i malowanie

m

3

Kubatura garażu

32.64x3.40=110.98

110.98

7

Elewacja

m

2

(p.u.e.)

2x9.60x3.40+ 3.40x3.25

+3.40x1.15 = 80.24

80.24

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 8

8.3. Analiza baz danych do metody odtworzeniowej

Do analizy przyjęto SCALONE NORMY „WYCENA BUDYNKÓW i BUDOWLI”, wydanie

nr ….., które obejmuje ceny na ….. kwartał roku 20…. Bazy te zostały opracowane przez WACETOB
Sp.z o.o. 00-716 Warszawa, ul. Bałtycka 26.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ GARAŻU

9.1. Określenie kosztów odtworzenia garażu
Do określenie kosztu (ceny) (

C

K ) odtworzenia całego garażu według wyróżnionych elementów

scalonych, trzeba koszty (ceny) jednostkowe elementów scalonych pomnożyć przez ilość jednostek
obmiaru elementów scalonych, które zostały ustalone w tabeli 1. Wszystkie wartości potrzebne do
obliczenia kosztu odtworzenia poszczególnych elementów scalonych wycenianego garażu
zamieszczono w tabeli 2.

Tabela 2. Obliczenie kosztu odtworzenia poszczególnych elementów scalonych garażu

Obiekt nr 13

Nr

Elem
-entu

Opis robót oraz nakładów materiałowych i

sprzętowych

Jednostka

obmiaru

Ilość

jednostek

obmiaru

Koszt

jednostk

owy

Koszt

elementu

scalonego

1

Roboty ziemne i fundamenty (ławy betonowe,
ściany fundamentowe ceglane)

m

2

Pow. zabud

2

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z cegły
dziurawki

m

3

(objęt. ścian)

3

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł
ceramicznych. Ocieplenie i spadek dachu z betonu
B5 na kruszywie. Pokrycie dachu papą na podłożu
betonowym – dwie warstwy papy

m

2

Pow. zabud.

4

Posadzki - podłoże z betonu żwirowego B7.5 na
gruncie o grubości 30 cm. Posadzka cementowa z
zaprawy cementowej grubości 10 cm zatarta na ostro

m

2

Pow. ogólna

5

Stolarka i ślusarka - okno drewniane skrzynkowe o
wymiarach 0.60m x 060m, okratowane, szkło o
grubości 2 mm. Ościeżnice drewniane o wymiarach
2.80 x 2.40 do bramy wjazdowej. Brama wjazdowa
z desek o grubości 38 mm na pióro obustronnie
strugana oraz 4 zawiasy, 4 haki i 1 zamek
skrzynkowy

m

2

Pow. ogólna

6

Tynki wewnętrzne i malowanie

M

3

Kubatura

garażu

7

Elewacja

m

2

(p.u.e.)

Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych (koszt odtworzenia garażu) K

C

= ………. zł

9.2. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu

Stopień zużycia technicznego garażu zostanie określony według następującej procedury:

- określenie udziału poszczególnych elementów scalonych w wartości odtworzenia wycenianego

garażu,

- określenie dla poszczególnych elementów scalonych wycenianego garażu stopnia zużycia

technicznego

)

(

i

Szt ,jako stosunek liczby lat eksploatacji elementu

)

(

i

t do normatywnej liczby lat

trwałości technicznej tego elementu

)

(

i

T , lub jako stosunek liczby lat bezpiecznej eksploatacji ( )

i

t



do liczby lat trwałości technicznej tego elementu

)

(

i

T ,

- obliczenie dla całego garażu stopnia zużycia technicznego jako wartości średniej ważonej ze

zużycia poszczególnych elementów scalonych.
Wszystkie wartości potrzebne do obliczenia stopnia zużycia technicznego zawiera tabela 4.

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 9

Tabela 4. Określenie stopnia zużycia technicznego garażu

Nr poz.

Określenie elementu

scalonego

Koszt

odtworzenia

Udział

procentowy
elementu w

koszcie

odtworzenia

(u

i

) %

Stan

techniczny

elementu

Stopień zużycia

technicznego

elementu (Szt

i

)

Uwagi

1

Roboty ziemne i
fundamenty

Bardzo dobry

6/250=0.024

i

i

i

T

t

Szt 

2

Ściany nadziemia

Bardzo dobry

6/80=0.075

„

3

Stropodach

Bardzo dobry

6/115=0.052

„

4

Posadzki

Dobry

6/50=0.120

„

5

Stolarka i ślusarka

Dobry

6/40=0.150

„

6

Tynki wewnętrzne i
malowanie

Dobry

6/40=0.150

„

7

Elewacja

Dobry

20 17

0.150

20





i

i

i

i

T

t

T

Szt







RAZEM

100

Średnio ważony stopień zużycia technicznego garażu wynosi: Szt = ………………….

9.3. Określenie wartości odtworzeniowej garażu

Wartość odtworzeniowa garażu stanowi różnice wartości kosztów odtworzenia jego elementów i

wartości zużycia technicznego, czyli

)

1

(

/

Szt

K

W

C

elem

odtw





,

czyli

/

odtw elem

W



Przyjmując koszt dokumentacji technicznej i nadzoru budowlanego na poziomie 5 % kosztu

odtworzenia garażu
czyli

KDiNB 

wartość odtworzeniowa garażu wynosi:

W

odtw

=…………………… zł.

Przyjmując wartość współczynnika korekcyjnego na region miasta Krakowa, w wysokości

k =

skorygowana wartość odtworzeniowa garażu powinna być na poziomie

.

ˆ

odtworz

W



Na podstawie wyceny metodą kosztów odtworzenia, według techniki elementów scalonych,

można postawić wniosek, że wartość odtworzeniowa wycenianego garażu usytuowanego na terenie
miasta Krakowa powinna być na poziomie

W = …………….. zł

Określona wartość odtworzeniowa wycenianego garażu, na podstawie bazy danych do metody

odworzeniowej dla przystającego garażu, może stanowić reprezentatywną wartość dla przyjętego celu
wyceny.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Na podstawie wykonanych obliczeń według metody kosztów odtworzenia wynika, że wartość

odtworzeniowa wycenianego garażu wynosi:

W = ……………… zł

Słownie: (…………………………………………………………. złotych)

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 10

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

11.1. Klauzule ogólne :

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

11.2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu:

1. Zgodnie z Art. 158 USTAWY o gospodarce nieruchomościami z niniejszego operatu został

sporządzony wyciąg, który zostanie przekazany do Wydziału Geodezji i Katastru
Nieruchomości.

2. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 „CEL WYCENY”

niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany i wykorzystany do
innych celów wyceny rozważanej nieruchomości.

3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być

udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

11.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy

1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej

nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej
dokumentacji technicznej i prawnej.

2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu

wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. wyciągi z dokumentacji technicznej garażu,
2. dokumentacja fotograficzna wycenianego garażu,
3. protokół z oględzin garażu,
4. wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 11

ZAŁĄCZNIK NR 1

Rzut poziomy i przekrój pionowy garażu

Szerokość garażu; 3.40 m,
Długość garażu;

9.60 m,

Wysokość garażu; z frontu 3.55 m, z tył 3.25 m,
Grubość fundamentów; 0.40 m,
Głębokość fundamentów; 1.50 m,
Grubość ścian nadziemia; 0.25 m,
Powierzchnia zabudowy (p.z.); 3.40x9.60=32.64 m

2

,

Powierzchnia ogólna (użytkowa) (p.o. i p.u.); 2.90 x 9.10 = 26.39 m

2

,

Kubatura (k); 32.64x3.40=110.98 m

3

,

.

9.

60

9.60

3.

25

3.

55

3.40

Rzut poziomy

Przekrój pionowy

OPERAT SZACUNKOWY– GARAŻ– POŁOŻONY W GMINIE KRAKÓW PRZY ULICY KAZIMIERZA WIELKIEGO 24

Kraków, 7 maja 2011 roku

Strona 12

ZAŁĄCZNIK NR 2

PROTOKÓŁ Z OGLĘDZIN GARAŻU

Wizję lokalną przeprowadzono …………………. roku. Oględziny wykazały, że stan techniczny garażu nr 1 można

ocenić jako dobry. Ocenie wizualnej poddano poszczególne elementy budowlane garażu, w wyniku której ustalono
następujące parametry:

Parametry dotyczące konstrukcji

-

Garaż jest prostokątem, o wymiarach zewnętrznych 3.40 x 9.60 m.

-

Garaż wykonany jest metodą tradycyjną.

- Ławy fundamentowe żelbetowe z betonu B – 15 o grubości 40 cm,
- Ściany fundamentowe o grubości 38 cm z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
- Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm, z pustaków żużlo-betonowych M2, M4,
-

Stropodach – sklepienie płaskie (Kleina), ocieplane, ze spadkiem dachu wykonanym z betonu B5,

-

Pokrycie dachu papą w dwóch warstwach,

-

Tynki zewnętrzne stanowią wyprawę zaprawą wapienno- cementową,

-

Tynki wewnętrzne w formie zaprawy wapiennej,

-

Posadzka cementowa z zaprawy cementowej zatartej na ostro,

-

Wjazd do garażu, o długości około 4 m, utwardzony.

Dane dotyczące wykończenia wewnętrznego

-

Ściany i strop malowane farbą wapienną.

-

Drzwi drewniane dwuskrzydłowe o wymiarze 2.80 m x 2.40 m.

-

Jedno okno o wymiarze 0.4 m x 0.4 m.

Na tym protokół zakończono i podpisano.

.................................................................

Podpis