Roman Czaja, Cezary Kardasz

Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu

Obrót nieruchomościami i kupno renty

w miastach pruskich w XIV–XV w.

W badaniach nad historią miast hanzeatyckich w średniowieczu w kontekście stu-

diów nad strukturą społeczną i koniunkturą gospodarczą wielokrotnie pojawiał się

problem obrotu nieruchomościami oraz kupna rent

1

. W odniesieniu do wielkich

miast pruskich zagadnienie to także doczekało się kilku opracowań

2

. Analizę rynku

rent oraz nieruchomości wykorzystywano głównie w badaniach nad socjotopogra-

fią miast pruskich i handlem w państwie zakonu niemieckiego

3

.

1

K. Richter, Untersuchungen zur Hamburger Wirtschafts – und Sozialgeschichte um 1300, Beiträge zur Ge-

schichte Hamburgs, Bd. 6, Hamburg 1971; J. Ellermeyer, Stade 1300–1399. Liegenschaften und Renten in

Stadt und Land. Untersuchungen zur Wirtschaft – und Sozialstruktur einer hansischen Landtstadt im Spätm-

ittelalter, Stade 1975; Baum H.P., Hochkonjunktur und Wirtschaftkrise im spätmittelalterlischen Hamburg.

Hamburger Rentengeschäfte 1371–1410, Beiträge zur Geschichte Hamburgs, Bd. 11, Hamburg 1976; A.

v. Brandt., Der Lübekcker Rentenmarkt von 1320–1350, Kiel 1935; H. Haberland, Der Lübekcker Renten –

und Immobilienmarkt in der Zeit von 1285–1315. Ein Beitrag zur Sozial – und Wirtschaftspolitik der Hanse-

stadt, (w:) Veröffentlichungen zur Geschichte der Hansestadt Lübeck, Reihe B, Bd. 1, Lübeck 1974; R. Spran-

del, H.P. Baum, Zur Wirtschaftsentwicklung im spätmittelalterlichen Hamburg, Vierteljahresschrift für

Sozial – und Wirtschaftgeschichte, Bd. 59, s. 473–488; H.J. Wenner, Handelskonjunkturen und Renten-

markt am Beispiel der Stadt Hamburg um die Mitte des 14 Jahrhunderts, Beiträge zur Geschichte Hamburgs,

Bd. 9, Hamburg 1972; Das älteste Greifswalder Stadtbuch (1291–1332), bearb. von D. W. Poeck, Köln,

Weimar, Wien 2000.

2

K. Forstreuter, Eine Quelle über den Rentenkauf im Ordenslande Preussen, Preussenland, 1970, Jg. 8, nr 1,

s. 2–6; H. Samsonowicz, Badania nad kapitałem mieszczańskim Gdańska w II połowie XV wieku, Warszawa

1960; J. Tandecki, Działalność finansowa mieszczaństwa toruńskiego we Wrocławiu w okresie konfliktów pol-

sko-krzyżackich w XIV i XV w., (w:) Prace z dziejów państwa i zakonu krzyżackiego, red. A. Czacharowski,

Toruń 1984, s. 83–105; K. Kopiński, Gospodarcze i społeczne kontakty Torunia z Wrocławiem w późnym śre-

dniowieczu, Toruń 2005; R. Czaja, Kredyt pieniężny w Starym Mieście Toruniu do 1410 roku, Roczniki Dzie-

jów Społecznych i Gospodarczych, t. 49 (1988), s. 5–20; idem, Rynek kupna renty w Elblągu w pierwszej

połowie XIV wieku, Zapiski Historyczne, t. 52(1987), z. 3, s. 7–37; R. Czaja, K. Mikulski, Sozia-

lökonomische Aspekte des Grundeigentums in preuâischen Städten im Mittelalter, Quaestiones medii aevi

novae, vol. 6 (2001), s. 103–128.

3

R. Czaja, Socjotopografia miasta Elbląga w średniowieczu, Toruń 1992; Mikulski K., Przestrzeń i społeczeń-

stwo Torunia od końca XIV do początku XVIII wieku, Toruń 1999; Czaja R., Kryzys handlu elbląskiego na

przełomie XIV/XV wieku, Rocznik Elbląski, t. 13 (1993), s. 9–19.

Celem niniejszego referatu jest przedstawienie rynku kupna rent i obrotu nie-

ruchomościami w Starym Mieście Elblągu i Starym Mieście Toruniu oraz wskaza-

nie na jego powiązania z koniunkturą gospodarczą tych miast. Wybór tych ośrod-

ków podyktowany jest głównie stanem zachowania źródeł. Nie bez znaczenia był tu

także fakt, iż kryzys handlu hanzeatyckiego wyraźnie widoczny od końca wieku XIV

wśród wielkich miast pruskich najbardziej odczuły Elbląg i Toruń

4

. Wykorzystanie

w analizie wskaźników liczbowych pozwoli też na ukazanie związków pomiędzy sy-

tuacją gospodarczą tych miast a trendami w gospodarce ogólnoeuropejskiej.

Bazę źródłową przedstawianych badań stanowią zachowane księgi obu miast.

Księgi elbląskie pozwalają na odtworzenie rynku kupna renty od 1330 do 1417 r.

5

Podstawowym źródłem dla rekonstrukcji toruńskiego rynku nieruchomości są

księgi ławnicze dla Starego Miasta rozpoczynające się w roku 1363

6

, możliwość

analizy statystycznej mamy jednak dopiero do końca wieku XIV. Z dużym prawdo-

podobieństwem przyjąć możemy, iż zachowane źródła dają nam pełny obraz anali-

zowanych zjawisk.

Badania nad instytucją kupna renty w średniowiecznych miastach hanzeatyc-

kich (Hamburgu, Lubece, Stade) wykazały dużą wartość rynku rentowego jako

wskaźnika koniunktury gospodarczej

7

. W analizie rynku rent jako wskaźniki wyko-

rzystuje się: obroty rynku rentowego, relacje między sprzedażą rent nowych, sta-

nowiących transakcje de facto kredytowe, renta była bowiem odsetkami od kapitału

zainwestowanego w jej kupno, i starych, powstających, gdy posiadacz renty nowej,

chcąc odzyskać zainwestowany kapitał, sprzedawał rentę na rynku wtórnym, kup-

no tej renty nie tworzyło więc nowego kredytu, zmieniał się jedynie wierzyciel

8

,

zmiany stopy rent oraz wartość jednej renty

9

. Dla ukazania związków rynku rento-

wego z koniunkturą gospodarczą miasta ważna będzie także społeczna analiza

sprzedających i kupujących renty.

Przyjmuje się, iż wzrost obrotu rentą nową przy jednoczesnej stagnacji obrotu

rentą starą wskazuje na pomyślną koniunkturę gospodarczą. Ilość pieniądza na

rynku kredytowym rośnie, jednocześnie wierzyciele posiadający renty nie dążą do

odzyskania zainwestowanej wcześniej gotówki. Równoległy wzrost obrotów starą i

nową rentą świadczy, iż istniał duży popyt na kredyt

10

oraz duża podaż pieniądza,

co wynikało z dobrej koniunktury gospodarczej. Spadek zainteresowania rentą

44

Roman Czaja, Cezary Kardasz

4

R. Czaja, Udział wielkich miast pruskich w handlu hanzeatyckim do połowy XIV wieku (cz. I i II), Zapiski Hi-

storyczne, t. 60 (1995), z. 2–3, s. 21–38, z. 4, s. 43–55; Samsonowicz H., Elbląg w Związku Miast Hanze-

atyckich w XIII i XIV w., Rocznik Elbląski, t. 12 (1992), s. 9–20.

5

Das Elbinger Stadtbuch, Bd. 1, 1330–1360 (1393), hrsg. Hans W. Hoppe, Zeitschrift fur die Geschichte

und Altertumskunde Ermlands, Beiheft 3, Münster 1976; Das Elbinger Stadtbuch, Bd. 2, 1360–1418,

hrsg. Hans W. Hoppe, Zeitschrift fur die Geschichte und Altertumskunde Ermlands, Beiheft 5, Mün-

ster 1986.

6

Liber Scabinorum Veteris Civitatis Thoruniensis 1363–1428, wyd. W. Kaczmarczyk, Toruń 1936; Księga

ławnicza Starego Miasta Torunia 1428–1456, cz. 1–2, wyd. K. Ciesielska, J. Tandecki, Toruń 1992–1993.

7

Por. przypis nr 1.

8

Terminy stara i nowa renta wprowadził A. v. Brandt jako termini technici, por.: A. v. Brandt, op. cit., s. 3

n. Terminy te używane są także w literaturze niemieckiej.

9

K. Richter, op. cit., s. 65; H.P. Baum, op. cit., s. 42; A. v. Brandt, op. cit., s. 10.

nową i stagnacja na rynku rent starych wskazuje na zahamowanie dopływu gotów-

ki na rynek kredytowy oraz spadek zainteresowania kredytem pieniężnym. Zjawi-

ska te należy więc uznać za symptomy osłabienia koniunktury. Wzrost obrotów

rentą starą przy stagnacji na rynku rent nowych oznacza, iż wierzyciele dążą do od-

zyskania zainwestowanego kapitału. Wskazuje to niewątpliwie na depresję gospo-

darczą. Podobnie jednoczesny spadek obrotów zarówno rentą starą, jak i nową

oznacza załamanie koniunktury i świadczy o spadku podaży gotówki i popytu na

kredyt. O rosnącej podaży gotówki na rynku kredytowym świadczyć może spa-

dająca stopa rent, wynikiem czego był wzrost ich cen, natomiast gdy popyt na kre-

dyt przewyższał podaż, rosła stopa procentowa, czyli ceny rent spadały

11

.

Od początku lat 30. XIV w. do roku 1342obserwujemy systematyczny wzrost

wartości kupionych rent nowych. W tym okresie na niskim poziomie znajdowały

się obroty rentą starą (zaledwie 9 rent o wartości 140 grz.). Niewątpliwie więc do

lat 40. XIV w. sytuacja gospodarcza Elbląga była bardzo dobra, wynikało to przede

wszystkim z rozwoju handlu dalekosiężnego.

W latach 1342–1345 widzimy regres w obrotach nową rentą. Zjawisko to wyni-

kać mogło z krótkotrwałego zastoju w handlu elbląskim spowodowanego konflik-

tem z Gdańskiem (1341 i 1342r.)

12

. Zwraca uwagę, iż spadek obrotów na rynku

elbląskim w początku lat 40. XIV w. zbiegł się z podobnymi zjawiskami w Hambur-

gu i Lubece

13

.

W roku 1346 rozpoczyna się trwający do lat 60. XIV w. okres hossy na elbląskim

rynku rentowym, jego szczytowy okres przypadł na lata 50. W latach 1341–1350

znacznie wzrósł obrót rentą starą (15 rent o wartości 322 grz.), jednak wycofanie z

rynku kredytowego tak nieznacznej części kapitału (obroty rentą nową wynosiły w

tym czasie 12938 grz.) nie mogło być efektem załamania koniunktury i wynikało

zapewne z przesłanek indywidualnych.

Jak już powiedziano lata 50. XIV w. były szczytowym okresem dobrej koniunk-

tury gospodarczej Elbląga. Obroty rynku rent wzrosły w porównaniu z okresami

poprzednimi o 1/3, na wysokim poziomie utrzymywała się średnia wartość jednej

renty, jednocześnie sprzedano zaledwie 3 renty stare.

Można także sądzić, iż wzmianki w kronikach Jana Posilge i Detmara z Lubeki

oraz zapiski w księgach miejskich Braniewa

14

informujące o zarazie w Elblągu w la-

tach 1346, 1349, 1360 są nieprawdziwe lub mocno przesadzone, gdyż w przeciwień-

stwie do Hamburga i Lubeki

15

na elbląskim rynku renty nie widać ich skutków

16

.

Obrót nieruchomościami i kupno renty w miastach pruskich w XIV–XV w.

45

10

Przy popycie przewyższającym podaż umożliwiało to wierzycielom zmianę warunków udzielonego

kredytu na korzystniejsze.

11

A. v. Brandt, op. cit., s. 19–20; autor wiąże wzrost obrotów z pomyślną koniunkturą gospodarczą,

spadek natomiast utożsamia z kryzysem. Wytłumaczenie takie jednak zbytnio upraszcza ten pro-

blem. Mówimy więc tylko o przewadze podaży nad popytem i odwrotnie.

12

R. Czaja, Udział..., cz. II, s. 53.

13

H.P. Baum, R. Spandel, op. cit., s. 481; A. v. Brandt, op. cit., s. 15 n; R. Hammel, Häusermarkt und wirt-

schaftlische Wechsellagen in Lübeck von 1284 bis 1700, HGbll 106 (1988), s. 63, 68.

14

Scriptores Rerum Prussicarum, Bd. III, wyd. T. Hirsch, M. Toeppen, E. Strehlke, Leipzig 1866, s. 76, 80;

Codex Diplomaticus Warmensis, Bd. II, wyd. C.P. Woelky, J.M. Saage, Maisz 1862, s. 152.

W latach 60. obserwujemy stabilizację obrotów rynku rent na wysokim pozio-

mie. Możemy jednak przypuszczać, iż wzrost zainteresowania kupnem rent w tym

okresie nie wynikał z pomyślnej koniunktury gospodarczej. Trwająca od 1361 r.

wojna duńsko-hanzeatycka z pewnością nie sprzyjała prowadzeniu handlu. Oczy-

wistym więc wydaje się, iż kupcy elbląscy w kupnie rent lokowali kapitały wycofane

z operacji handlowych.

Początek lat 70. przynosi znaczny spadek obrotów i liczby kupionych rent, w

stosunku do poprzedzającego pięciolecia w latach 1370–1374 były one niższe o od-

powiednio 56% i 57%. Przyczyn tego stanu rzeczy możemy dopatrywać się w kon-

kurencji Gdańska, która w znaczny sposób obniżała dochody kupców elbląskich.

Już w końcu lat 60. bardzo widoczna była jego przewaga w wymianie towarowej

pomiędzy Prusami a Lubeką

17

. Za bardziej prawdopodobne uznajemy jednak, iż

spadek inwestycji w rynek rent wynikał z otwarcia, po pokoju w Stralsundzie, moż-

liwości handlowych.

W drugiej połowie lat 70. obroty rynku rent zaczęły wzrastać i tendencja taka

utrzymała się do początku następnej dekady z kulminacją w roku 1382(3382grz.).

Mogło by to oznaczać przezwyciężenie krótkotrwałego załamania i poprawę ko-

niunktury. Analiza sytuacji gospodarczej miasta przynosi jednak odmienne wnio-

ski. W okresie tym cały szereg czynników powodował pogarszanie się sytuacji go-

spodarczej Elbląga

18

. Można więc sądzić, iż wzrost ten wynikał z wycofywania kapi-

tałów kupieckich z handlu i lokowania ich w bezpieczniejsze operacje kredytowe.

Od połowy lat 80. XIV w. do końca badanego okresu na elbląskim rynku rento-

wym utrzymywała się tendencja spadkowa, przerywana jedynie chwilowymi wzro-

stami obrotów. Pierwszy z nich w połowie lat 90. związany był prawdopodobnie z

poprawą bezpieczeństwa na Bałtyku wskutek ostatecznego pokonania piractwa

oraz decyzjami administracyjnymi, których celem było poprawienie sytuacji gospo-

darczej Elbląga

19

. Drugi z wspomnianych wzrostów wiązać można z wzmożoną ak-

tywnością gospodarczą rzemieślników i browarników

20

, gdyż właśnie te grupy

46

Roman Czaja, Cezary Kardasz

15

H.J. Wenner, op. cit., s. 24n; E. Peters, Das große Sterben des Jahres 1350 in Lübeck und seine Auswirkung

auf die wirtschaftlische und soziale Struktur der Stadt, ZVLGA 30 (1940), s. 15–148.

16

Gdyby wzrost obrotów rynku rentowego wynikał z odziedziczenia przez część mieszczan majątków

po zmarłych wskutek zarazy, musiałaby pojawić się na nim znaczna liczba kobiet, tymczasem udział

rent kupionych przez kobiety w obrotach rynku rentowego wynosił odpowiednio w latach

1330–1340 – 8,5%, 1341–1350 – 16,5%, 1351–1360 – 5,9%.

17

R. Czaja, Die Entwicklung des Handels der preußischen Hansestädte im 13. und 14. Jahrhundert, (w:) Die pre-

ußische Hansestädte und ihre Stellung im Nord – und Ostseeraum des Mittelalters, hrsg. v. Z.H. Nowak, J. Tan-

decki, Toruń 1998, s. 49.

18

Konkurencja ze strony Gdańska: R. Czaja, Strefa bałtycka w gospodarce europejskiej w XIII–XV wieku ze

szczególnym uwzględnieniem Prus Krzyżackich, (w:) Ziemie polskie wobec Zachodu. Studia nad rozwojem śre-

dniowiecznej Europy, red. S. Gawlas, Warszawa 2006, s. 228 i n.; konkurencja angielska: H. Fiedler,

Danzig und England. Die Handelsbestrebungen den Engländer vom Ende des 14. bis zum Anfang des 17. Jahrhun-

derts, Zeitschrift des Westpreussischen Geschichtvereins, Bd. 68 (1928), s. 73; pogarszające się wa-

runki portu elbląskiego: A. Majewski, Rozwój hydrograficzny delty Wisły w okresie historycznym, Przegląd

Geofizyczny, t. 14, 1969, z. 1, s. 21; ogólne przemiany zachodzące w gospodarce europejskiej: M.

Małowist, Wschód a Zachód Europy: konfrontacja struktur społeczno-gospodarczych, Warszawa 1973.

19

Przykładem może być tu prawo składu z roku 1393: W. Długokęcki, Rola Bałgi w handlu elbląskim w

XIV i pierwszej połowie XV w., (w:) 750 lat praw miejskich Elbląga, red. A. Groth, Gdańsk 1996, s. 54.

wskutek załamania się handlu dalekosiężnego zaczynały odgrywać coraz większą

rolę w gospodarce miasta.

Analiza struktury społecznej uczestników rynku rentowego wskazuje, iż od lat

90. XIV w. rośnie zadłużenie warstwy patrycjuszowskiej. Część z zadłużonych ro-

dzin po 1410 straci swoje znaczenie polityczne. Rynek kupna w dużym stopniu od-

zwierciedla więc spowodowane kryzysem handlu hanzeatyckiego przemiany za-

chodzące w obrębie elity miejskiej

21

.

Także analiza wahań stopy procentowej potwierdza dotychczasowe ustalenia.

Na rynku elbląskim jej zmiany zauważyć można wyraźnie od lat 70. wieku XIV

22

,

kiedy to rozpoczął się proces jej stałego obniżania się, tendencja taka utrzymywała

się do końca badanego okresu. Spadek oprocentowania nie był jednak wywołany

przewagą podaży kapitału nad popytem na kredyt, spowodowaną pomyślną ko-

niunkturą gospodarczą. Zwiększona podaż kapitału wynikała z wycofania się bądź

wykluczenia kupców elbląskich z handlu dalekosiężnego i lokowania kapitałów

w operacje kredytowe.

Interpretację taką potwierdza analiza wilkierza wielkiego mistrza Konrada Zöl-

lnera von Rothenstein z maja 1386 r.

23

Aktem tym próbowano administracyjnie

uregulować kwestię oprocentowania transakcji rentowych w Prusach, obniżając je

z 10% do 8,33%. Jednak po analizie sytuacji na rynku rent stwierdzić możemy, iż w

momencie wydania cytowanego zarządzenia stopa procentowa wynosiła średnio

7,13%. Zmusza to nas do zastanowienia się nad motywami kierującymi ustawo-

dawcą. Obecność biskupów i treść samego wilkierza wskazują na motywację reli-

gijną

24

. Można więc przypuszczać, iż ta nieudana próba administracyjnego obniże-

nia ceny rent miała na celu poprawę sytuacji ekonomicznej warstwy kupieckiej,

która w największym stopniu odczuwała załamanie koniunktury gospodarczej i

związany z tym spadek dochodów.

W XIV w. widoczna jest duża zgodność między rozwojem rynku rentowego w

Elblągu a sytuacją na rynku rent w Hamburgu i obrotu nieruchomościami w Lube-

ce. Dotyczy ona zarówno długotrwałych tendencji, a więc wzrostu gospodarczego

od lat 30. XIV w. i pomyślnej koniunktury po pokoju w Stralsundzie, jak i krótko-

trwałych zmian koniunktury, jak mały kryzys na początku lat 40. XIV stulecia

25

.

Oczywiście na sytuację w Elblągu wpływ wywierały także czynniki regionalne,

skutkiem czego zauważalne są pewne różnice w położeniu gospodarczym wskaza-

nych miast. W Elblągu nie widać wpływu zarazy z 1349 r. na rozwój kupna rent, po-

dobnie skutki wojny z Danią Elbląg odczuł znacznie słabiej niż Lubeka i Hamburg.

Obrót nieruchomościami i kupno renty w miastach pruskich w XIV–XV w.

47

20

R. Czaja, Socjotopografia…, s. 138.

21

C. Kardasz, Społeczno-gospodarcze aspekty rynku kupna renty w Elblągu w latach 1360–1417, Toruń 2007

(praca magisterska, Archiwum UMK), s. 32–47.

22

W 1 poł. XIV w. była stała i wynosiła 10% por. R. Czaja, Rynek…, s. 17–18.

23

Acten der Ständetage Preussens unter der Herrschaft des Deutschen Ordens, Bd. I, hrsg. v. M. Toeppen, Leip-

zig 1878, s. 45.

24

K. Forstreuter, op. cit., s. 3–4.

25

R. Hammel, op. cit., s. 63, 68; P. Baum, R. Sprandel, op. cit., s. 480; H.J. Wenner, op. cit., s. 94; J. El-

lermayer, op. cit., s. 81, 100–127.

Jednak wielka depresja wieku XV zaczęła się w Elblągu około 15 lat wcześniej niż

w Lubece.

Z całą pewnością kupno nieruchomości (domu, parceli, ogrodu, spichrza) w

późnośredniowiecznych miastach było także formą lokaty kapitału. Istniał więc

ścisły związek pomiędzy sytuacją na rynku nieruchomości a koniunkturą gospo-

darczą

26

. Starając się jednak ustalić dokładne powiązania pomiędzy rynkiem nieru-

chomości a koniunkturą gospodarczą, musimy pamiętać, iż kupno domu nie wyni-

kało jedynie z sytuacji ekonomicznej, a zależało także od czynników społecznych.

Nie znamy też proporcji pomiędzy zyskami z handlu i produkcji a wysokością kapi-

tałów lokowanych w nieruchomościach

27

. Zatem rosnąca liczba kupowanych nie-

ruchomości, podobnie jak w przypadku rent, wskazywać może na rosnące zyski z

handlu, których część lokowana jest na rynku nieruchomości, jak i spowodowane

załamaniem koniunktury wycofywanie kapitałów z handlu. Niewątpliwie jednak

długotrwała depresja na rynku nieruchomości świadczyła będzie o zastoju gospo-

darczym. Ważnym wskaźnikiem pomocniczym jest liczba nieruchomości, które

zmieniły właściciela w wyniku zajęcia za długi lub których sprzedaż była wymuszo-

na koniecznością spłaty długów. Wzrost tego typu transakcji świadczy niewątpli-

wie o pogarszającej się sytuacji gospodarczej

28

.

W Starym Mieście Toruniu od końca wieku XIV do lat 30. XV obserwujemy wy-

raźny wzrost liczby kupowanych nieruchomości. Szczególną dynamikę wzrostu wi-

dzimy od końca pierwszej dekady wieku XV. W przeciwieństwie jednak do Lubeki,

gdzie wzrost obrotów na rynku nieruchomości wiązał się z pomyślną koniunk-

turą

29

, w Toruniu z pewnością nie wynikał on z dobrej sytuacji gospodarczej.

Świadczy o tym rosnąca liczba wymuszonych sprzedaży domów: 1400–1410 – 8,

1411–1420 – 14, 1421–1430 – 13, 1431–1440 – 18. Po 1400 r. wskutek wzrostu

zadłużenia mieszczan toruńskich wobec wielkich szafarzy zakonu niemieckiego

niejednokrotnie przejmowali oni nieruchomości swoich dłużników

30

.

Po klęsce grunwaldzkiej obrót nieruchomościami w Toruniu gwałtownie wzra-

sta (maksimum krzywej w roku 1415 – 29 transakcji). Krótkotrwałe załamanie tej

tendencji w latach 1416–1417 związane było prawdopodobnie z zarazy, która do-

tknęła Prusy w roku 1416

31

oraz katastrofalnej sytuacji ekonomicznej kraju

32

. Z

48

Roman Czaja, Cezary Kardasz

26

R. Hammel, op. cit., s. 41–107.

27

R. Czaja, K. Mikulski, Sozialökonomische Aspekte des Grundeigentums in preußischen Städten im Mittelalter,

Quaestiones Medii Aevi Novae, vol. 6 (2001), s. 103–128.

28

R. Hammel, op. cit., s. 50 i n.

29

Ibidem, s. 62 i n.

30

Handelsrechnungen des Deutsche Ordens, hrsg. v. C. Sattler, Leipzig 1886, s. 186; Liber Scabinorum..., nr

809.

31

Thorner Denkwürdigkeiten von 1345–1574, hrsg. V.A. Voigt, MCV 19, Thorn 1904, s. 49.

32

J. Sarnowsky, Die Wirtschaftsführung des Deutschen Ordens in Preußen (1382–1454), Köln, Weimar, Wien

1993, s. 454; na brak gotówki w Prusach i zubożenie mieszkańców w 1417 r. skarżył się także komi-

sant Hildebranda Veckinhusena w Gdańsku, zob. Hildebrand Veckinhusen. Briefwechsel eines deutschen

Kaufmanns im 15. Jahrhundert, hrsg. v. W. Steida, Leipzig 1921, nr 155, 167; na temat udziału poszcze-

gólnych mieszczan toruńskich w handlu nieruchomościami zob. K.Mikulski, Przestrzeń i społeczeństwo

Torunia od końca XIV do początku XVIII w., Toruń 1999, s. 145 nn.

analizy społecznej uczestników rynku wynika, iż uczestniczyli w nim głównie

przedstawiciele zawodów związanych z handlem. Po roku 1410 widoczne jest więc

lokowanie kapitałów kupieckich w nieruchomości.

Powyższa tendencja utrzymywała się także w latach 20., choć dynamika wzro-

stu była już znacznie mniejsza. Załamanie krzywej w latach 1427–1428 wynikać

Obrót nieruchomościami i kupno renty w miastach pruskich w XIV–XV w.

49

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

1330 13

33

13

36

13

39

134

2

1345 13

48

135

1

13

54

13

57

13

60

13

63

136

6

1369 13

72

13

75

13

78

138

1

1384 13

87

139

0

1393 13

96

13

99

14

02

140

5

1408 14

11

14

14

14

17

lata

obroty w grzywnach pruskich

Ryc. 1. Rynek kupna renty w Starym Mieście Elblągu w latach 1330–1417

Źródło: Das Elbinger Stadtbuch, Bd. 1, 1330–1360 (1393), hrsg. Hans. W. Hoppe, Zeitschrift fur die Ge-

schichte und Altertumskunde Ermlands, Beiheft 3, Münster 1976; Das Elbinger Stadtbuch, Bd. 2,

1360–1418, hrsg. Hans. W. Hoppe, Zeitschrift fur die Geschichte und Altertumskunde Ermlands,

Beiheft 5, Münster 1986.

0

5

10

15

20

25

30

35

1369 1372 1375 1378 1381 13

84

1387 1390 1393 1396 1399 1402 1405 1408 1411 14

14

1417 142

0

1423 142

6

1429 143

2

1435 1438 1441 144

4

1447 1450 1453

lata

liczba transakcji

Ryc. 2. Obroty rynku nieruchomości w Starym Mieście Toruniu w latach 1369–1454

Źródło: Liber Scabinorum Veteris Civitatis Thoruniensis 1363–1428, wyd. W. Kaczmarczyk, Toruń 1936;

Księga ławnicza Starego Miasta Torunia 1428–1456, cz. 1–2, wyd. K. Ciesielska, J. Tandecki, Toruń

1992–1993.

mogło z zarazy, która nawiedziła Prusy w roku 1427. W tym okresie na stałym po-

ziomie utrzymywała się także liczba wymuszonych sprzedaży nieruchomości.

Lata 30. wieku XV to okres załamania na toruńskim rynku nieruchomości. Ob-

serwujemy wówczas spadek krzywej obrotu przy jednoczesnym wzroście liczby

wymuszonych sprzedaży. Przeciwna tendencja tych dwóch wskaźników jedno-

znacznie świadczy o depresji ekonomicznej

33

.

Bessa na toruńskim rynku nieruchomości trwała do lat 40. XV w. Od roku 1444

obserwujemy poprawę koniunktury powiązaną ze spadkiem liczby sprzedaży wy-

muszonych (1441–1450 – 7, 1451–1455 – 4). Możemy więc sądzić, iż ożywienie na

toruńskim rynku nieruchomości wynikało z poprawy ogólnej koniunktury gospo-

darczej

34

.

Porównanie przebiegu krzywych ilustrujących rynki nieruchomości w Lubece i

Toruniu prowadzić może do ciekawych wniosków, gdyż w całym badanym okresie

obserwujemy ich przeciwny przebieg

35

. Rozbieżności w pewnym stopniu łagodzi

interpretacja krzywych, gdyż zaznaczający się od końca XIV w. spadek obrotów na

rynku lubeckim uznaje się za wskaźnik załamywania się koniunktury. Widzimy

więc pewną zbieżność z sytuacją w Toruniu. Ożywienie gospodarcze w Lubece za-

znaczające się od połowy lat 30. wieku XV spowodowane było zakończeniem woj-

ny duńsko-hanzeatyckiej

36

, utrzymało się ono jednak do roku 1448 (śmierć władcy

unii kalmarskiej Krzysztofa Bawarskiego). Widzimy więc, iż mimo pewnych zbież-

ności (np. dobra sytuacja w latach 40.) rynki nieruchomości w Toruniu i Lubece

podlegały innym czynnikom lokalnym i regionalnym. Zgodny jest natomiast ogólny

trend – załamanie gospodarcze w wieku XV w stosunku do stulecia poprzedniego.

Z powyższej analizy wynika, iż zarówno rynek kupna rent, jak i nieruchomości

stanowią doskonałe wskaźniki sytuacji gospodarczej miast. Interpretacja krzywych

wymaga jednak rozróżnienia przemian długo- i krótkotrwałych, nie zawsze bo-

wiem wzrost i spadek obrotów związane były odpowiednio z dobrą lub złą ko-

niunkturą gospodarczą. Porównanie elbląskiego rynku rent w wieku XIV i toruń-

skiego rynku nieruchomości z wieku XV z sytuacją w innych ośrodkach miejskich

strefy hanzeatyckiej (szczególnie Lubeką) wskazuje na silniejsze powiązanie El-

bląga z przemianami o charakterze ogólnohanzeatyckim, w XV-wiecznym Toruniu

natomiast widzimy znacznie silniejsze oddziaływanie czynników lokalnych lub re-

gionalnych.

50

Roman Czaja, Cezary Kardasz

33

R. Hammel, op. cit., s. 50.

34

J. Sarnowsky, op. cit., s. 456.

35

Od końca XIV w. do lat 30. XV w Toruniu obserwujemy wzrost, w Lubece natomiast krzywa spada;

od lat 30. do 1448 r. krzywa lubecka rośnie, w Toruniu natomiast obserwujemy spadek.

36

R. Hammel, op. cit., s. 65, 93.