Obrót nieruchomościami

Zakres tematyczny:

1. Obrót nieruchomościami pomiędzy podmiotami administracji publicznej

   1. Pojęcie obrotu, strony obrotu

   2. reprezentacja Skarbu Państwa

   3. Reprezentacja jednostek samorządu terytorialnego

2. Obrót nieruchomościami pomiędzy podmiotem administracji publicznej a innymi osobami.

   1. Przetarg

   2. Trwały zarząd

   3. Nabywanie nieruchomości

3. Ustawowe prawo pierwokupu

4. Użytkowanie wieczyste

5. Scalanie i podział nieruchomościami:

   1. Zakres przedmiotowy

   2. Uczestnicy postępowania

   3. Koszty postępowania

6. Wywłaszczenie i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

   1. Organy uprawnione do wszczęcia postępowania

   2. Postępowanie wywłaszczeniowe

   3. Ekwiwalent za wywłaszczoną nieruchomość

   4. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

7. Plany zagospodarowania przestrzennego:

   1. Rola i znaczenie planów

   2. Tryb uchwalania

   3. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Literatura

1. Pośrednik na rynku nieruchomości, Brzeziński (elementy)

2. Gospodarka nieruchomościami, Szachułowicz !

3. Nieruchomości- zagadnienia prawne, Kisielewska !

4. Rynek nieruchomości- system i funkcjonowanie, Marek Bryx

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 2 kwietnia 1964r.- Kodeks Cywilny

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r.- o gospodarce nieruchomościami !

3. Ustaw z dnia 24 czerwca 1994r.- o własności lokali

4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r.- o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

5. Ustawa z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r.- w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego

7. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991r.- o podatkach i opłatach lokalnych

8. Ustawa z dnia 27 marca 2003r.- o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zaliczenie przedmiotu:

Test zamknięty wielokrotnego wyboru 14 stycznia

19.11.2010

1. Definicja nieruchomości- Art.46 KC

1. Nieruchomości są częściami powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności ( grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Każda nieruchomość musi mieć właściciela. - instytucja zasiedzenia

Powinna być posiadana Księga Wieczysta ( jak nie ma to nie może podlegać obrotowi)

1. Nieruchomości rolne- Art. 47 KC (grunty rolne) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

1. Rodzaje nieruchomości:

1. Nieruchomość gruntowa- odrębna własność wydzielona granicami powierzchni ziemi

2. Nieruchomość budynkowa- budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane

3. Nieruchomość lokalowa- samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal, wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność.

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

1. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność gminy

2. Scalanie i podział nieruchomości

3. Pierwokup nieruchomości

4. Wywłaszczenie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

5. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

6. Wycena nieruchomości

7. Działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami

26.11.2010

1) Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa

1. Zasób nieruchomości Skarbu Państwa

2. Gminne zasoby nieruchomości (wójt, burmistrz lub prezydent miasta gospodaruje)

3. Powiatowe zasoby nieruchomości (zarządy powiatowe)

4. Wojewódzkie zasoby nieruchomości (zarząd województwa)

Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich zarządy.

2) Gospodarowanie zasobem nieruchomości polega na:

1. Ewidencjonowaniu nieruchomości

2. Zapewnieniu ich wyceny

3. Sporządzania planów wykorzystania zasobu

4. Zabezpieczeniu nieruchomości

5. Naliczaniu należności za korzystanie z nieruchomości i windykacja tych należności

6. Współpraca z innymi organami

7. Zbywaniu i nabywaniu

8. Wydzierżawianiu, wynajmowaniu i użyczaniu

9. Podejmowaniu czynności w postępowaniu sądowym

3) Czynności te mogą być powierzane: (oprócz 7,8,9)

1. Zarządcom nieruchomości

2. Rzeczoznawcom majątkowym

3. Pośrednikom w obrocie nieruchomościami

4. Przedsiębiorcom zatrudniającymi w/w osoby

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustawy, nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem obrotu.

4) W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem:

1. Sprzedaży

2. Zamiany i zrzeczeniu się

3. Oddania w użytkowanie wieczyste (tylko jeżeli właściciel to Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego)

4. W najem lub dzierżawę

5. Użyczeniu

6. Oddania w trwały zarząd

7. Wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek Skarbu Państwa

8. Przekazywanie jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych

9. Jako majątek tworzonych fundacji

5) Nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa i jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami.

Darowizny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa dokonuje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, za zgodą wojewody, a nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego jej zarząd- za zgodą swojej rady Lub sejmiku. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel, darowizna może być odwołana.

6) Zgody właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków działającego w imieniu wojewody- w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

Zgody właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków działającego w imieniu wojewody- w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność JST

7) Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być sprzedane JST za cenę obniżoną lub oddawane nieodpłatnie tym jednostkom w użytkowanie wieczyste.

Nieruchomości stanowiące własność JST mogą być sprzedawane Skarbowi Państwa lub innym JST za cenę obniżoną lub oddawane im nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste.

8) Nieruchomości mogą być przedmiotem zamiany między Skarbem Państwa a JST oraz między tymi jednostkami bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienionych nieruchomości.

9) Przy darowiznach nie ma tak zwanej WDZIĘCZNOŚCI, jeżeli jedną ze stron jest Skarb Państwa na rzecz gminy.

10) Sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa i JST oraz oddawanie ich w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem i dzierżawę, powinno być skonsultowane jeżeli są położona na obszarach:

1. morskich pasów nadbrzeżnych – wymaga porozumienia z organem administracji rządowej właściwym w sprawach morskich

2. terenów górniczych- wymaga, w razie braku planu miejscowego porozumienia z organem właściwym do udzielenia koncesji na wydobywanie kopalin

3. Parków narodowych- wymaga porozumienia z dyrektorem właściwego PN

4. graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa- wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowej.

11) Cele publiczne, na rzecz których wykorzystywane są nieruchomości

1. Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu lotniczego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

2. Budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

3. Budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów.

4. Budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub JST.

5. Ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury, w rozumieniu przepisów o ochronie dóbr kultury. Ochrona pomników zakłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.

6. Budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo- wychowawczych.

7. Budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie zakładów karnych i zakładów dla nieletnich.

8. Poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa.

9. Zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.

   1. Ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej

   2. Ochrona zagrożonych wyginięciem roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody

10. Inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

12) Obrót nieruchomościami pomiędzy podmiotami administracji publicznej

1. Osoby prawne są podmiotami tych transakcji.

2. Prawidłowa reprezentacja osób prawnych- kto ma prawo dokonywać decyzje Skarb Państwa

3. Najistotniejszym elementem jest cel, na który będzie przeznaczona ta nieruchomość

4. zaznaczeniem, że musi to być cel publiczny.

5. Cena i termin to rzecz drugorzędna.

03.12.2010

13) Prawidłowa reprezentacja osób prawnych- kto ma prawo dokonywać decyzje Skarb Państwa

1. Skarb Państwa

Minister Skarbu Państwa reprezentuje Skarb Państwa, ma głos decydujący co do rozporządzania tymi nieruchomościami

1. Wykonuje te działania starosta jako przedstawiciel administracji rządowej

2. Sejm, Senat, NIK, KRRIT, Państwowa Inspekcja Pracy, NSA, Rzecznik Praw Obywatelskich, Trybunał Konstytucyjny, ZUS (główna siedziba), Ministerstwa, Urzędy Centralne (Naczelne organy państwowe) Nimi zawiaduje MSWIA

1. Nieruchomość JST

1. Zarząd gminy, powiatu, województwa- musi zrealizować szereg zaleceń- Uchwała o rozwoju gminy

1. Jeśli nieruchomość jest położona w pasach szczególnych to trzeba się skonsultować

1. PN

2. Bezpieczeństwo

3. Pas przymorski

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PAŃSTWA (NIEKONIECZNIE MIĘDZY ORGANAMI PUBLICZNYMI)

Od ART 27 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

1. W jaki sposób sprzedawać majątek państwa? Przyjęto, co do zasady, że sprzedaż nieruchomości jak oddawanie w użytkowanie wieczyste musi odbywać się w drodze przetargu.

1. Powołanie komisji przetargowej (nieparzysta liczba członków)

2. Na co najmniej 21 dni przed planowanym przetargiem powinno się ukazać ogłoszenie o przeprowadzeniu przetargu (prasa lokalna, miejsca zwyczajowo przyjęte: w każdym miejscu są inne np. mleczarnia)

3. Informacje:

   1. Oznaczenie danej nieruchomości wg. Księgi Wieczystej, Katastru Nieruchomości (obecnie ewidencja gruntów i budynków pełni tę role)

   2. Powierzchnia nieruchomości

   3. Opis wraz z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jak nie ma planu to: Studium przed planem, Uchwała Gminy)

   4. Termin zagospodarowania nieruchomości (do kiedy ma być w ten sposób zagospodarowana)

   5. Cena (w użytkowaniu wieczystym stawka)

   6. Wysokość wadium

   7. Terminy wnoszenia opłat

   8. Zasady aktualizacji opłat (użytkowanie wieczyste)

   9. (Skutki uchylenia się od warunków sprzedaży…)

   10. Termin do składania wniosków przez osoby uprawnione do pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości

   11. Czas i miejsce przetargu

   12. Warunki przetargu (są 4 rodzaje przetargów:

- przetarg ustny nieograniczony (ogłasza się gdy chcemy uzyskać jak najwyższą cenę

-ustny ograniczony (ogłasza się gdy chcemy uzyskać jak najwyższą cenę , do określonych podmiotów- wysyłamy oferty do konkretnych osób „zaproszenie do przetargu”) )

- pisemny nieograniczony (gdy chcemy uzyskać jak najlepszą ofertę)

- pisemny ograniczony (gdy chcemy uzyskać jak najlepszą ofertę, do określonych podmiotów- wysyłamy oferty do konkretnych osób „zaproszenie do przetargu”)

Nawet gdy jest tylko jeden oferent to trzeba zrobić przetarg.

A co jeśli żadna oferta nie zostanie przyjęta? Unieważnienie przetargu

1. Jeżeli od miesiąca do pól roku zostanie przeprowadzony drugi przetarg, w którym obniża się cenę i on nie przyniesie rezultatu to może być sprzedana na wolnym rynku.

1. Finanse: Nieruchomości Skarbu Państwa i JST

1. Cena w pierwszym przetargu nie może być niższa niż wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym

2. W II przetargu cena może być obniżona, ale nie więcej niż do 50% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

3. Kwota, za którą sprzedaje się na wolnym rynku nie może być niższa niż 40% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

4. Wadium w przetargach nie jest rzeczą stałą, decyduje komisja przetargowa, waha się między 5-20% ceny wywoławczej.

1. Zbycie nieruchomości Skarbu Państwa i JST w trybie przetargowym

1. Nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu

2. Zbycie następuje między SP a JST oraz tymi jednostkami

3. Zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny

4. Na rzecz użytkownika wieczystego

5. Przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości.

6. Nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej lub majątek tworzonej fundacji.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Od 1961 roku- obejmuje nieruchomości gruntowe, których właścicielem jest Skarb Państwa lub JST. Wzorując się na prawie rzymskim (dzierżawa wieczysta). Grunt pozostaje własnością Skarb Państwa, a to co na gruncie jest wieczystego użytkownika.

W Polsce jeżeli ktoś jest właścicielem gruntu to jest też właścicielem tego co na gruncie.

Od roku 2000 obowiązuje ustawa, która pozwalała na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Wykup może być tylko przez 2 lata, potem znowu przedłużono na 2 lata. Przyjęto nowe warunki:

1. Właścicieli domów i mieszkań oraz działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i garaże

2. Użytkownikom gruntów rolnych

3. Firmom, które mają swoje lokale w budynkach mieszkalnych

Koszt przekształcenia: cena to wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego, ale ta wartość może być zmniejszona od 30-70% w zależności od tego jak długo jest dana osoba użytkownikiem wieczystym.

Gminy dostały możliwość nałożenia bonifikaty od 90-99%.

Umowa o użytkowanie wieczyste musi mieć formę Aktu Notarialnego oraz musi być zrobiony wpis do Księgi wieczystej do działu II. Jest podpisywane na okres, najczęściej 99lat, może być na okres krótszy (min. 40). Jeśli zbliża się termin upływu umowy to na 5 lat przed końcem tego okresu, użytkownik wieczysty składa wniosek do Skarbu Państwa lub gminy o przedłużenie użytkowania wieczystego.

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.

Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (dach, ściany konstrukcyjne, zewnętrzne, okna i drzwi zewnętrzne- nie wymaga posiadania instalacji i urządzeń).

Termin, zagospodarowania( zabudowy),może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

Użytkownik wieczysty ma prawo pierwszeństwa zakupu.

Jeśli nieruchomość jest użytkowana niezgodnie z umową (termin lub funkcja nie zgodne z umową) można wypowiedź użytkowanie wieczyste.

Porównanie: Użytkowanie wieczyste a prawo własności

Co?	Prawo własności	Użytkowanie wieczyste
Nabycie	Umowa zobowiązująca	1.Umowa o przekazanie praw do użytkowania nieruchomości 2. Wymagana wpis do Księgi Wieczystej
Pozbawienie prawa	Nikt nie ma prawa pozbawić prawa własności	Można pozbawić, jeśli nieruchomość nie jest wykorzystywana zgodnie z umową
Okres	bezterminowe	Okresowe (40-99 lat)
Właściciel naniesień	Naniesienia są własnością właściciela gruntu	Właściciel gruntu – SP lub JST Właścicielem naniesień użytkownik wieczysty
Możliwość sprzedaży gruntu	Może być sprzedana każdej osobie	Może być sprzedany tylko użytkownikowi wieczystemu

Jeżeli nie ma KW to to nie determinuje obrotu nieruchomością, ale przy użytkowaniu wieczystym MUSI być KW.

Jeżeli są już jakieś naniesienia na gruncie to użytkownik wieczysty odkupuje od SP te naniesienia.

Kończy się użytkowanie wieczyste: SP odkupuje (forma odszkodowań) wartość wszystkich naniesień, które znajdują się na tym gruncie.

W Europie Francja, Niemcy i Szwecja oraz USA mają coś Alla użytkowanie wieczyste

Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd (Ustawa o gospodarce nieruchomościami)

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Ma ona prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a szczególności do:

1. Korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania

2. Zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego. Można wynegocjować, że np. my rozbudujemy, ale nie będziemy płacić.

3. Oddania, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo jej użyczenia w drodze umowy zawartej na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, ( z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat lub za zgodą właściwego organu, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat)

Można wypowiedzieć w trwały zarząd, gdy:

1. Sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mienia- musi spełniać wymogi ochrony

2. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym uległo zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części dotychczasowy sposób, a jednostka organizacyjna nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości

3. Nieruchomość stała się zbędna na cel określony decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.

Przekazanie nieruchomości w trwały zarząd odbywa się na podstawie protokołu zdawczo- odbiorczego.

Co oddaje się w trwały zarząd?

1. Budynki realizujące cele szczególne

2. Kancelarie Sejmu, Senatu Premiera, prezydenta

3. Sejm, Senat

4. Trybunał Konstytucyjny

5. Rzecznik praw obywatelskich

6. Sąd najwyższy

7. NSA

8. KRRIT

9. Państwowa Inspekcja Pracy itd…

Jednostką organizacyjną jest w tych obiektach MSWIA. Wyzej wymienione

1. SGH budynek G, SGGW,…

2. Szpitale

3. Oświata

4. Kultura…

Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.

Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.

Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo- odbiorczego.

Trwały zarząd wygasa z upływem okresu na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu w razie stwierdzenia:

1. Nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu

2. JO nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczeniu lub nie uzyskała na to zgody

3. Nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczenie w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego

Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać: (ustawa o gospodarce nieruchomościami)

1. Nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd

2. Oznaczenie nieruchomości według KW oraz według katastru nieruchomości (obecnie ewidencja gruntów i budynków)

3. Powierzchnię oraz opis nieruchomości

4. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i sposób jej zagospodarowania.

5. Cel na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd

6. Termin zagospodarowania nieruchomości

7. Cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu

8. Możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu

9. Czas, na który trwały zarząd został ustanowiony

OPŁATY I ROZLICZENIA ZA NIERUCHOMOŚCI

Cena nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

1. Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości

2. Cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niżej niż 50% tej wartości

3. Cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu

4. Jeżeli przetargi Ne przyniosły rezultatu, cenę nieruchomości ustala się w wysokości uzgodnionej z jej nabywcą, nie niższą niż 40% wartości.

Użytkowanie wieczyste musi być ustanowione formie przetargu, trwały zarząd już nie.

W drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady albo sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli nieruchomość sprzedawana:

1. Pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych

2. Osobom fizycznym i prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo- rozwojową, wychowawczą lub sportowo- turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową

3. Organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na pracownicze ogrody działkowe.

4. Poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przyjęta przed dniem 5 grudnia 1990 roku.

5. Na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz JST

6. Kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.

Spłata należności może być rozłożona na maxymalny okres 10 lat.

OPŁATY ZWIĄZANE Z UŻYTKOWANIEM WIECZYSTYM

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w UW w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w UW.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres UW, w terminie do dnia 23 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo UW. Właściwy organ może na wniosek zmienić termin, nie później niż do końca roku kalendarzowego.

Opłaty ustala się wg. Stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę.

Stawka procentowa pierwszej opłaty, z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 20% ceny nieruchomości gruntowej.

Wysokość stawek % opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie cleu i wynosi:

1. Na obronności i bezpieczeństwa, w tym ochorny przeciwpożarowej- 0,3% ceny

2. Na cele sakralne – 0,3% ceny

3. Charytatywna, opiekuńcza, oświatowa… 0,3% ceny

4. Na cele mieszkaniowe, urządzeń infrastrukty technicznej, i innych celów publicznych oraz działalność turystyczną- 1% ceny

5. Pozostałe cele- 3% ceny

Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w UW na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w UW został określony jako podstawowy.

Jeżeli po oddaniu w UW nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę % opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Opłaty z tytułu UW obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków.

Właściwy organ może, za zgodą wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie

W umowie powinna zawierać się informacja w jaki sposób może być zmieniona stawka (aktualizowana)

Wywłaszczenia przeczytać samemu!, odszkodowania, zwroty

Opłata adiacencka ( w Roz. o opłatach za infrastrukturę techniczną)- gdy Skarb Państwa, JST, gminy inwestują w infrastrukturę, wtedy powyższa się wartość nieruchomości. Należność naliczana przez gminę przez okres 3 lat wynosząca maxymalnie 50% różnicy pomiędzy wartością nowa a wartością starą nieruchomości. Gdy dana nieruchomość podlega darowiźnie, zamianie, sprzedaży to ta opłata może być naliczona, gdy nic się z nią nie dzieje to nie jest egzekwowana.

Renta planistyczna- (w ustawie o zagospodarowania przestrzennym)- opłata naliczana przez gminę, ale w momencie gdy następuje zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ten plan zmienia funkcję obszarów dla gminy np. przy odralnianiu. Należność naliczana przez gminę przez okres 5 lat wynosząca maxymalnie 30% różnicy pomiędzy wartością nowa a wartością starą nieruchomości. Liczy się od pierwszego roku od zakończenia prac.

Prawo pierwokupu- może wynikać z umowy lub z ustawy (przy sprzedaży nieruchomości spełniających określone, ścisłe warunki). W 1961 roku uchalono ustawę: wtedy Skarb Państwa miał prawo pierwokupu dla wszystkich nieruchomości sprzedawanych w Polsce , nawet jeśli była sprzedawana ułamkowa część nieruchomości.. Wyjątkiem były nieruchomości i gospodarstwa rolne, a także te nieruchomości, które były kupowane przez potencjalnych spadkobierców. W 1985 r: prawo pierwokupu tylko dla tych nieruchomości, które były uprzednio zakupione od Skarbu Państwa i były nieruchomościami niezabudowanymi.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1. Nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu państwa albo JST

2. Prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej

3. Nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne.

4. Nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Przepisów pkt 1i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych lub w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele rolne i leśne.

Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:

1. Sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.

2. Sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

3. Prawo własności lub prawo UW zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę nieruchomości.

4. Prawo własności lub prawo UW zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości.

Prawo pierwokupu wykonuje zarząd gminy.

Wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Zarząd gminy wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Przepisów dotyczących podziału nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba, że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego praz przepisami szczególnymi.

1. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

3. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

4. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

5. Jeżeli przy dokonywaniu podziału nieruchomości zaistnieje konieczność wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, a ustalenia planu miejscowego nie określają zasad podziału nieruchomości, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może żądać od osoby, która składa wniosek o podział , dołączenia do wniosku koncepcji zagospodarowania tej nieruchomości.

Przy podziale należy kierować się naturalnym kształtem gruntu: granice w postaci rzecz, jezior, dróg.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającego projekt podziału. Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Podział nieruchomości, polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału.

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która m w tym interes prawny.

Jeżeli nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, podziału można dokonać na wniosek współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.

Podziału można dokonać z urzędu, jeżeli:

1. Jest on niezbędny do realizacji celów publicznych.

2. Nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

3. Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, …

SCALANIA I PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI

Jest realizowane gdy chcemy efektywniej wykorzystywać grunty, dotyczy nieruchomości gruntowych.

Gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości.

Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określona plan miejscowy.

Scalenia i podział nieruchomości można dokonać, jeżeli o scalenie i podział występują właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, ponad 50% powierzchni gruntu objętych scaleniem i podziałem.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwała, za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scalaniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób. Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze.

Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości podlega zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia oraz wyłożeniu do wglądy uczestnikom postępowania na okres 21 dni, w siedzibie urzędu gminy. O wyłożeniu projektu uchwały do wglądu zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania.

Rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości o sposobie rozstrzygnięcia zawiadamia na piśmie uczestników postępowania, którzy złożyli wnioski, uwagi i zastrzeżenia, doręczając im wyciąg z uchwały.

Koszty związane ze scaleniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem.

Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości zawiera:

1. Opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scalaniem i podziałem

2. Wypis i wyrys z planu miejscowego

3. Geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości.

4. Rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własności lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem.

5. Ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania.

6. Ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich.

7. Rozstrzygnięci o sposobie załatwiania wniosków, uwag i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników postępowania.

Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scalaniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalania i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważonej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

EGZAMIN:

Test wielokrotnego wyboru

Artykuł 46 KC

Typy nieruchomości

Zakres ustawy o gospodarce nieruchomościami!

Zarządca nieruchomości, co robi, jak zostać

Zasób nieruchomości Skarbu Państwa, JST…

Obrót nieruchomościami SP, JST,..

Przetargi

Użytkowanie wieczyste

Trwały zarząd

Pierwokup, podział scalanie, podział

Wywłaszczanie i zwrót