Uniwersytet Śląski

Wydział Prawa i Administracji

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAM

LOKALOWYMI

Paweł Zarychta

Praca magisterska

napisana

w Katedrze Prawa Rolnego

i Gospodarki Przestrzennej

Pod kierunkiem prof.dr hab.Teresy Kurowskiej

Katowice 2003

Spis treści

Wykaz skrótów............................................................................................................................

Rozdział I Zagadnienia wprowadzające..............................................................................

1.Pojęcie nieruchomości lokalowej :

1.1.Defincja lokalu w ustawie o własności lokali................................................

1.2.Definicja lokalu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych......................

2.Odrębna własność lokalu..................................................................................

3.Ustanowienie odrębnej własności lokalu ..........................................................

Rozdział II Formy obrotu nieruchomościami lokalowymi..................................................

1.Umowa sprzedaży

1.1.Sprzedaż lokali................................................................................................

1.2.Wpis do księgi wieczystej...............................................................................

1.3. Skutki zawarcia umowy sprzedaży................................................................

1.4.Sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom........................................

2.Umowa zamiany

2.1.Charakter prawny umowy zamiany.................................................................

2.2.Zawarcie umowy zamiany...............................................................................

2.3.Treść umowy zamiany.....................................................................................

2.4.Skutki umowy zamiany...................................................................................

3.Umowa najmu

3.1.Przedmiot umowy najmu.................................................................................

3.2. Zawarcie umowy najmu.................................................................................

3.3. Treść umowy najmu.......................................................................................

3.4. Forma umowy najmu......................................................................................

3.5.Prawa i obowiązki stron w umowie najmu......................................................

3.6. Charakter prawny umowy najmu..................................................................

3.7. Wygaśnięcie stosunku najmu.........................................................................

Ochrona praw lokatorów w ustawie z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego(Dz.u.Nr71,poz.733)...........................................................................

3.8.Lokale mieszkalne.................................................................................

3.9.Wypowiadanie tytułu prawnego do lokalu................................

3.10.Wygaśnięcie stosunku najmu.....................................................

3.11.Podnajem.....................................................................................................

3.12.Eksmisje........................................................................................................ 3.13.Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego............................................

3.14.Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów......................................................................

Umowa dzierżawy

4.1.Istota i funkcje umowy dzierżawy...................................................................

4.2.Przedmiot umowy dzierżawy.......................................................................

4.3. Treść umowy dzierżawy................................................................................

4.4. Prawa i obowiązki stron................................................................................

4.5. Wygaśnięcie stosunku umowy dzierżawy....................................................

5.Umowa darowizny

5.1.Charakter prawny umowy darowizny.............................................................

5.2. Treść umowy darowizny................................................................................

5.3. Forma umowy darowizny..............................................................................

5.4. Skutki umowy darowizny..............................................................................

5.5. Odwołanie umowy darowizny........................................................................

6.Umowa dożywocia

6.1.Charakterystyka umowy dożywocia................................................................

6.2.Treść prawa umowy dożywocia.....................................................................

6.3.Zamiana umowy dożywocia na rentę..............................................................

6.4. Rozwiązanie umowy dożywocia...................................................................

6.5. Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną.................................................

Rozdział III Nabycie własności lokalu w drodze dziedziczenia i zapisu..............................

1.Dziedziczenie lokalu..........................................................................................

2..Zapis nieruchomości lokalowej.........................................................................

Rozdział IV Wygaśnięcie prawa własności lokalu

1.Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu.............................................................

2.Wywłaszczenie nieruchomości.........................................................................

3.Zrzeczenie się własności lokalu.........................................................................

4.Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości.........................................

Teksty aktów prawnych

Uogn - ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r.Nr 46,poz.543).

KC -ustawa z 23.04.1964 r.-Kodeks cywilny (Dz.U.Nr 16,poz.93 ze zm.)

KRO - ustawa z 25.02.1964 r.-Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U.Nr 9,poz.59 ze zm.)

KWU - ustawa z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.Nr 19,poz.147 ze zm.)

NajLokU - ustawa z 02.07.1994 r.o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r.Nr 120,poz.787 ze zm.)

OchronaLokU - ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71,poz.733)

PrSpółdz - ustawa z 16.09.1982 r. - Prawo spółdzielcze(Dz.U.z 1999 r.Nr 99 ,poz.1151 ze zm.)

SpółdzMieszkU - ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4,poz.27).

WłLokU - ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.Nr 80,poz.903).

Wykaz skrótów

art. - artykuł

itp. - i temu podobne

m. in.- między innymi

np. - na przykład

Nr - numer

pkt - punkt

por. - porównaj

poz. - pozycja

publ. - publikowany(a,e)

r. - rok

tj. - tekst jednolity

tzn. - to znaczy

uchw. - uchwała

ust. - ustęp

zd. - zdanie

zm. - zmiana(y)

ROZDZIAŁ I

Zagadnienia wprowadzające

1. Pojęcie nieruchomości lokalowej .

1.1.Pojęcie lokalu w ustawie o własności lokali.

Definicja samodzielnego lokalu zawarta jest w art.2 ustawy o własności lokali¹,który stanowi,że:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

W świetle tego przepisu,przedmiotem odrębnej własności może być lokal mieszkalny,jak i użytkowy,a możliwość ustanowienia odrębnej własności nie zależy od jego funkcji.Treść przepisu,wskazuje na konieczność powiązania samego lokalu,który ma stanowić odrębną własność,z własnością gruntu,na którym stoi budynek mieszczący ten lokal,gdyż bez tego lokal ten nie mógłby stać się odrębną nieruchomością.²

Przepis ust.1, art.2,używając pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” wskazuje jednocześnie,że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha - samodzielność.Nie jest zatem dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu,izby,jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.

Nie jest też dopuszczalne przeniesienie we współwłasności lokalu nie wyodrębnionego stanowiącego cześć składową nieruchomości.Byłoby to równoznaczne z ustanowieniem współwłasności części składowej z jednoczesnym pozostawieniem pozostałej części rzeczy głównej wyłączną własnością jednego ze współwłaścicieli.

W następstwie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalowych,dla ilu lokali ustanowiona została odrębna własność,a więc dla każdej z takich nieruchomości lokalowych prowadzona jest odrębna księga wieczysta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Ustanowienie odrębnej własności lokali może następować zarówno w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem, jak i w nieruchomościach zabudowanych więcej niż jednym budynkiem,przy czym można ustanowić odrębną własność lokali zarówno w budynkach stojących na gruncie stanowiącym własność właścicieli tych budynków,jak i w budynkach stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych,jak i na rzecz osoby prawnej.Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych ograniczeń.Z innych ustaw może wynikać obowiązek zbycia określonego lokalu określonemu właścicielowi.Np.art.34 ustawy o gospodarce nieruchomościami³ przyznaje prawo pierwszeństwa przy zakupie lokali mieszkalnych,zajętych przez najemców,a stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,tym najemcom lub wskazanym przez nich osobom bliskim stale z nimi zamieszkującymi.

Właścicielem lokalu może być także spółdzielnia mieszkaniowa⁴.Będzie ona wówczas jedynym z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową i jako właściciel lokali zobowiązana będzie stosować przepisy dotyczące wszystkich właścicieli lokali.Ustanowienie na rzecz członków spółdzielni w lokalach stanowiących własność spółdzielni,spółdzielczych praw do lokali jest obojętny w stosunku do uprawnień spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela lokali.Stosunki między spółdzielnią a członkami spółdzielni,na rzecz których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawa do lokali,nie będą dotyczyły właścicieli innych lokali w tej nieruchomości.Spółdzielnia jako właściciel lokali będzie ponosiła konsekwencje nieodpowiedniego zachowania swoich członków,podobnie jak każdy z właścicieli ponosi konsekwencje nieodpowiedniego zachowania najemców swoich lokali.

Uwl⁵ nie wprowadza ograniczeń uniemożliwiających kilku osobom posiadanie jednego lokalu stanowiącego odrębna własność.Lokal taki może, zatem,jak każda inna nieruchomość być przedmiotem współwłasności.Gdy nabywcami lokalu są małżonkowie,lokal,zgodnie z przepisami dotyczącymi wszystkich nieruchomości,stanie się częścią majątku dorobkowego.Gdy lokal nabywa kilka osób na współwłasność,mogą zostać określone ułamkowe udziały każdej z nich we własności tego lokalu.

Uwl nie wprowadza tez żadnych ograniczeń,co do liczby lokali mogących należeć do jednej osoby.Dowolna osoba fizyczna lub prawna może więc posiadać dowolna liczbę samodzielnych lokali i stanowiących i nie stanowiących przedmiotu odrębnej własności.

Samodzielny lokal, mimo że może być współwłasnością kilku osób,nie może zostać podzielony na mniejsze części nie spełniające wymogu samodzielności,a więc nie mogące być samodzielnymi wyodrębnionymi lokalami.Części te nie mogą stać się odrębna własnością ani żadnego ze współwłaścicieli tego lokalu,ani innej osoby.Nie jest też możliwe nabycie własności takich części ani w drodze umowy,ani w drodze zasiedzenia,ani w inny sposób.

Brak też w uwl ograniczeń, wymogów dotyczących powierzchni samodzielnych lokali,z tym, że jeśli nieruchomością lokalową może być tylko mieszkalny lub użytkowy lokal,który spełnia wymóg samodzielności,to jasne jest,że zbyt mała powierzchnia uniemożliwi spełnienie tego wymogu.

Zgodnie z definicja zawarta w ust.2 samodzielny lokal może się składać z jednej lub kilku izb,byleby tylko zostały wydzielone w obrębie budynku,przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki.Ma on być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.⁶

Art.2 ust.4 uwl zawiera dodatkowe informacje dotyczące składników samodzielnego lokalu ,jakim są pomieszczenia przynależne do lokalu .W skład lokalu mogą wchodzić,oprócz pomieszczeń głównych ,także pomieszczenia przynależne .Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu ,przy czym pomieszczenia te nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu ,a nawet mogą być położone poza budynkiem ,w którym znajduje się dany lokal .Muszą być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej .Do pomieszczeń przynależnych zalicza się :piwnicę ,strych ,komórkę ,garaż .

Samodzielny lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością ,a tym ,co odróżnia jedną nieruchomość od drugiej jest własność .Części składowe nieruchomości lokalowej powinny być ujęte w umowie o ustanowienie odrębnej własności ,a ich powierzchnia powinna być wliczona do powierzchni lokalu .W innym przypadku nie staną się one częścią jego indywidualnej własności .

1.2. Definicja lokalu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

1. Lokalem w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych⁷ jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali .⁸

2. Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny. jak również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

3. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

Usm wprowadza samoistną definicję lokalu (tak mieszkalnego, jak i o innym przeznaczeniu), która w stosowaniu ustawy ma doniosłe znaczenie, bowiem od tego, czym jest lokal w rozumieniu tej ustawy, zależeć będą ukształtowane w usm prawa członków i innych osób do lokali spółdzielczych.

Ponadto ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw dodała do treści art. 2 usm ustęp czwarty,przez co artykuł ten, pierwotnie w całości poświęcony definiowaniu lokali i domów,nabrał charakteru słowniczka zawierającego, oprócz definicji lokalu i domu jednorodzinnego, także definicję wartości rynkowej lokalu. Naprawiono w ten sposób jeden z mankamentów ustawy, która dotychczas, mimo konsekwentnego posługiwania się terminem "wartość rynkowa", nie przesądzała ostatecznie, czy termin ten należy jednakowo rozumieć w każdym przypadku, gdy został użyty w usm. Mogły na ten temat wystąpić wątpliwości z tego względu, że przepis określający wartość rynkową określa się na podstawie przepisów działu IV rozdziału 1 ugn⁹ umieszczony został pierwotnie w przepisach przejściowych usm, wart. 46 ust. 1 usm, i dotyczył on tylko sformułowania użytego wart. 46 ust. I, który uchylony został jeszcze w roku 2001 w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 maja 2001 r. ¹⁰

Jeśli chodzi o definicje lokalu zawartą w usm, to treść art. 2 ust. 1 usm wskazuje na to, że nie mamy do czynienia z próbą wprowadzenia całkiem nowej definicji, lecz usm posiłkuje się definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali¹¹, dalej zwanej uwł. Poszerza natomiast tę definicję lokalu o dodatkowe elementy zawarte w art. 2 ust. 2 i 3 usm dotyczące pracowni twórców i domów jednorodzinnych.¹²

Te dodatkowe postanowienia powodują, że tak samo jak lokal mieszkalny należy traktować w spółdzielniach mieszkaniowych pracownie twórcy przeznaczone do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, niezależnie od tego, czy twórca zamieszkuje w takiej pracowni czy nie. Sformułowania art. 2 ust. 2 usm mają też i takie znaczenie, że w zasadzie pracownia taka, aby była traktowana jak lokal mieszkalny nie musi być przez twórcę rzeczywiście używana do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Wystarczy , aby była do tego celu przeznaczona. Za to ma być to niewątpliwie pracownia używana przez twórcę ("pracownia twórcy") a nie przez osobę, która nie jest twórcą, choć w samej usm nie zawarto żadnej definicji, która pozwalałaby ustalić, kto jest twórcą, a kto nim nie jest.

Art. 2 ust. 3 usm obejmuje też terminem "lokal" w rozumieniu usm także mieszkalne, samodzielne domy jednorodzinne oraz domy bliźniacze i szeregowe . Określając jednocześnie, iż domy szeregowe lub bliźniacze są w rozumieniu ustawy tożsame z domami jednorodzinnymi, ale tylko wtedy, gdy mogą funkcjonować jako samodzielne części i służą przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W świetle zapisów art. 2 ust. 3 usm nie jest więc domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy taka samodzielna część domu szeregowego lub bliźniaczego, która służy bardziej celom innym niż mieszkalne, albo w ogóle nie służy celom mieszkalnym.

Ma to znaczenie w przypadku, gdy przepisy usm przewidują określone uprawnienia członków spółdzielni lub innych osób do lokali mieszkalnych, albo szczególne ich obowiązki związane z używaniem takich lokali. Do wszystkich lokali, które mieszczą się w definicji lokalu zawartej w usm stosować się będzie te przepisy usm, które dotyczą lokali w ogóle. A więc także uprawnienia członków i innych osób związane z używaniem lokali (w tym prawa do lokali) w spółdzielni mieszkaniowej będą stosowane do lokali w rozumieniu usm, a nie do lokali w innym rozumieniu albo do części lokali lub pomieszczeń bądź obiektów, które w świetle definicji lokalu zawartej w usm w ogóle nie są lokalami. Jednak definicja zawarta w usm jest w podstawowych kwestiach dotyczących lokali tożsama z definicją zawartą w uwl. Zastosowanie znaczenia i stosowania definicji lokalu zawartej w usm dotyczyć będzie lokali, które są lub mogą być odrębnymi nieruchomościami lokalowymi wchodzącymi w skład nieruchomości zabudowanych budynkami zawierającymi dwa lub więcej samodzielnych lokali.

2.Odrębna własność lokalu.

Unormowania ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych¹³ powoduje ,że jej charakter prawny odróżnia ją od ustaw własności lokali i niektórych postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami ,są to przede wszystkim następujące kwestie:

-spółdzielnia mieszkaniowa zachowuje z mocy prawa zarząd całością nieruchomości ,stanowiąca dotąd jej własność ,w tym nieruchomościami wspólnymi ,a zasady obciążeń kosztami eksploatacji i utrzymania tych nieruchomości są niemal identyczne dla właścicieli i niewłaścicieli .

-ustanowienie odrębnej własności lokali ma charakter powszechny ,gdyż obejmuje wszystkich członków i niektórych najemców i jest uzależnione tylko od ich woli .Ustawa obliguje spółdzielnie do ustanowienia odrębnej własności na rzecz tych członków ,którzy złożą pisemny wniosek i dokonają rozliczenia z tytułu ewentualnego zadłużenia i dopłaty do wkładu .Ustawa wyposaża tych członków w roszczenia cywilno-prawne ,przy pomocy których mogą oni wymusić na spółdzielni realizacje powyższego obowiązku (pozew o ustanowienie własności wyrokiem sądu ).

-kompetencje zebrania właścicieli ,przewidziane w ustawie o własności lokali ,są na gruncie spółdzielczym w znacznej mierze zastępowane uchwałami organów spółdzielni .Ustawa przewiduje dwie możliwości uzyskania własności lokalu :

-w następstwie swoistego przekształcenia istniejącego prawa (lokatorskiego lub własnościowego ) w prawo odrębnej własności zajmowanego lokalu ,

-w drodze realizacji umowy o budowę lokalu na własność .

W każdym przypadku ustanowienie własności lokalu musi być poprzedzone uregulowaniem sytuacji prawnej spółdzielni wobec nieruchomości ,w której ma to nastąpić oraz rozliczeniem finansowym .

Jeśli spółdzielnia nie ma formalnego bytu prawnego do nieruchomości ,na której wzniosła budynki przeznaczone do wyodrębnienia w nich własności lokali ,musi podjąć czynności przewidziane w art.35 ustawy grudniowej .Przewiduje on szczególny tryb nabywania gruntów ,na których przed dniem 5 grudnia 1990 r. zbudowano domy spółdzielcze ,po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub na użytkowanie budynku .Będą to w przeważającej części grunty publiczne ,ale pewna ich cześć stanowi własność osób prywatnych ,których pozbawiono władania nie zawsze zgodnie z prawem .Koszt nabycia nieruchomości gruntowej (własności lub wieczystego użytkowania ) będzie naturalnie obciążał wszystkich członków zamieszkałych na jej terenie zgodnie z art.226 § 1 prawa spółdzielczego¹⁴ oraz art.12 ustawy grudniowej .W odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nabycie własności może nastąpić w drodze zasiedzenia .Ustawa grudniowa przewiduje skrócenie terminu zasiadywania i uproszczenie postępowania sądowego .Artykuł 172 & 1 k.c.¹⁵ przewiduje 20-letnie posiadanie nieruchomości jako przesłankę nabycia własności w drodze zasiedzenia w dobrej wierze ,a 30 lat - w złej wierze¹⁵ .Natomiast art.35 ust.4 ustawy grudniowej dopuszcza zasiedzenie ,jeśli zasiadująca spółdzielnia spełni kryteria ,a mianowicie :posiada w dniu 5 grudnia 1990 r. grunt zabudowany domami mieszkalnymi ,które zostały legalnie wzniesione ,a nadto brak jest informacji o właścicielu .

Ten przepis uzależnia możliwość zasiedzenia gruntu nie tyle od określonej ilości lat ,ile od pewnego stanu faktycznego istniejącego w dacie wejścia w życie ustawy z dnia 28 września 1990 r.o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości .Z tego przepisu wynika zwolnienie wnioskodawcy zasiedzenia z obowiązku wskazania uczestników postępowania ,którymi w innych sprawach tego rodzaju są właściciele ujawnieni w księgach wieczystych w ewidencji gruntów lub ich następcy .Są to osoby ,przeciwko którym biegnie okres zasiedzenie .

Rozliczenia ,które spółdzielnia przeprowadzić ma z uprawnionymi członkami ,należy rozdzielić na dwie grupy :

a)te ,które dotyczą osób zajmujących lokale w dniu 24 kwietnia 2001 r.,

b)oraz dotyczące osób ,które swe prawa do lokali nabędą po tej dacie (z wyjątkiem spadkobierców i nabywców własnościowego prawa do lokalu oraz osób „wstępujących w prawa lokatorskie:.

Zgodnie z art.12 - tym z ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. - po złożeniu pisemnego wniosku przez członka ,któremu służy lokatorskie prawo do lokalu - spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z nim umowę o ustanowienie własności lokalu.Musi on jednak uprzednio dokonać rozliczenia obejmującego :spłatę długów związanych z lokalem ,spłatę innych zobowiązań ciążących na lokalu w związku z budową i nabyciem praw do terenu ,a po waloryzowaniu jego wkładu do poziomu wynikającego z ceny rynkowej - dopłacić różnice miedzy waloryzowanym kosztem budowy ,a waloryzowanym wkładem mieszkaniowym.¹⁶

Ustawa zrywa z dotychczasowa praktyką wydawania członkom pisemnych przydziałów na mieszkanie.Obecnie zawierane są umowy o budowę lokatorskiego bądź własnościowego lokalu (umowy przedwstępne),a po zakończeniu robot i rozliczeniu spółdzielnia :

a)zawiera z członkiem pisemna umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu ,albo

b)notarialna umowę o ustanowienie własności lokalu .

W umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu wskazuje się informacje o lokalu jak i o pomieszczeniach przynależnych .Powierzchnia tych pomieszczeń doliczana jest do metrażu mieszkania.Łączna powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych stanowi podstawę do ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej ,której współwłaścicielem z mocy prawa staje się członek spółdzielni wymieniony w akcie notarialnym jako nabywca własności lokalu.Wielkość udziału we współwłasności określa spółdzielnia w wykazach stanowiących załączniki do uchwały zarządu podlegających 14-dniowemu wywieszeniu w budynku spółdzielni .Indywidualne informacje w tym zakresie doręcza się członkom na piśmie dla umożliwienia im zgłaszania uwag i zastrzeżeń.Prawomocna uchwala zarządu stanowi podstawę do określenia przedmiotu umowy i wpisów w księgach wieczystych .

Udział we współwłasności może być określony odmiennie wolą stron umowy ,jeśli spółdzielnia zwiera umowy łącznie z wszystkimi członkami ,zajmującymi lokale w danej nieruchomości .Przy niedużych różnicach metrażu mieszkań ,zamiast określać je w ściślej proporcji do ogólnego metrażu ,można więc ustalić równe udziały we współwłasności .

W stosunku prawnym odrębnej własności lokalu nie występują ograniczenia znane spółdzielczym prawom do lokali , tzn. nie występuje tu jednopodmiotowość własności .Art.22 ustawy zastrzega ,że tylko jeden ze współwłaścicieli może być członkiem spółdzielni i on w ten sposób reprezentuje pozostałych w stosunkach ze spółdzielnia .

Ważna rolę odgrywa tez art.22 ust.2 ustawy ,który przyznaje roszczenie o członkostwo nabywcy odrębnej własności lokalu.Dotyczy to zarówno nabywcy w drodze umowy cywilnoprawnej ,jak tez spadkobiercy i nabywcy licytacyjnego .W przypadku osób prawnych należy ten przepis stosować do następcy prawnego .Według obecnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem może zostać ta każda osoba fizyczna ,zarówno przy nabyciu lokalu mieszkalnego i użytkowego jak i garażu .Osoba prawna tylko wtedy ,gdy statut nie stanowi inaczej i tylko w związku z nabyciem własności lokalu .Ustawa zabrania jednak osobom prawnym nabywania lokatorskiego prawa do mieszkania .

Zgodnie z art. 27 w zakresie nie uregulowanym odmiennie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. -stosuje się "odpowiednio" przepisy ustawy o własności lokali. Będą to przede wszystkim odrębności wymienione wart. 27 ust. 2 i 3 tej pierwszej ustawy. Przewidują one obligatoryjną formę wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię bez względu na to, czy właściciele są jej członkami. Czynność tę uważa się za zarząd powierzony .Ponieważ zarządca działa w ramach upoważnienia właścicieli i tylko w granicach "zwykłego zarządu", zaś do czynności przekraczających ten zakres, potrzebna jest osobna uchwała zebrania właścicieli lokali .Nie stosuje się przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną i o zebraniu właścicieli. Ponadto art. 27 ust. 3 stwierdza, że nie stosuje się również przepisów o wspólnocie mieszkaniowej. Oznacza to, że należy stosować przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., prawa spółdzielczego i postanowień statutu, zgodnie zaś z art. 44 i 46 pr .sp. organem decydującym w tych sprawach (zamiast zebrania właścicieli) -będzie rada spółdzielni. Rada nadzorcza sprawuje bowiem nadzór i kontrolę działalności spółdzielni. Ma ona również w zakresie działania zapisaną czynność uchwalania planów gospodarczych. Plany te z kolei są podstawą bieżącego działania spółdzielni i określania opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych i wspólnych. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r., przekazuje też radzie nadzorczej uchwalanie dodatkowych opłat związanych z korzystaniem z lokali użytkowych przez właścicieli. Kompetencje te ustawa o własności lokali przewiduje dla zebrania właścicieli.

Natomiast jeśli chodzi o uregulowanie prawne hipotek obciążających nieruchomość spółdzielni, to gasną one z chwila ustanowienia odrębnej własności lokali.W tym przypadku powstaje z mocy prawa obowiązek spółdzielni obciążenia tą hipoteką innej nieruchomości ,stanowiącej jej własność .W braku takiej możliwości Skarb Państwa staje się z mocy prawa poręczycielem wierzytelności zabezpieczonej hipoteka .

Natomiast w przypadku wyodrębnienia jednocześnie wszystkich lokali ,wierzyciel mający hipotekę na danej nieruchomości ,obowiązany jest dokonać podziału hipoteki łącznej ,pomiędzy wszystkie lokale, w proporcji do udziałów we współwłasności .

W przypadku przekształcenia własnościowego praw do lokalu w odrębną własność - hipoteki obciążające to prawo - obciążają nieruchomość lokalową powstałą w wyniku aktu notarialnego .

3.Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali.

Do ustanowienia odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali w artykułach 7-11.Może ono nastąpić na kilka sposobów ¹⁷ .

Art.7 uwl stanowi ,że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy ,a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność ,przy czym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego ,a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej .Wpis do księgi wieczystej ma wpis konstytutywny (oznacza to ,że bez niego odrębna własność lokalu nie powstaje).

Art.8 uwl określa ,że umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj ,położenie o powierzchnie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych ,a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej .Współwłaściciele mogą w takiej umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólna .Umowa taka może być zawarta albo poprzez współwłaścicieli nieruchomości ,albo przez właścicieli nieruchomości i nabywcę lokalu.

Art.9 ust.1 uwl wprowadza dodatkowy sposób ustanawiania odrębnej własności lokalu ,która może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę .Do ważności takiej umowy niezbędne jest ,aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu ,na którym dom ma być wzniesiony ,oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę ,a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej .Art.8 ust.3 uwl mówi ,że w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa ,na wniosek każdego nabywcy ,sąd może powierzyć ,w trybie postępowania nieprocesowego ,dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu .Przesłanką przeniesienia przez spółdzielnię na rzecz członków własności przydzielonych domów wraz z prawami do działek jest przeprowadzenie rozliczenia kosztów budowy i ostateczne ustalenie wkładów budowlanych, wniesienie przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów¹⁸. Członkowie poza tym obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, gdy przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyjnego ¹⁹.

Członek spółdzielni ma prawo zakwestionować koszty budowy i może bronić się przed niesłusznymi - jego zdaniem - roszczeniami spółdzielni. Okoliczność, że pozostali członkowie koszty te zaakceptowali i że w ich interesie leży jak najszybsza likwidacja rozliczeń, prowadząca do likwidacji spółdzielni, nie może pozbawiać członka przysługujących mu uprawnień. Sama kolizja między interesami jednego członka a interesami pozostałych członków spółdzielni nie może uzasadniać wykluczenia tego członka, jeżeli nie jest rezultatem ani świadomego działania członka na szkodę spółdzielni, ani naruszenia zasad współżycia społecznego.

Członek spółdzielni mieszkaniowej, który otrzymał przydział domu jednorodzinnego, nie może żądać obniżenia wysokości przypadających na niego kosztów budowy tego domu na tej podstawie, iż część tych kosztów została wywołana zaniedbaniami osób działających w imieniu spółdzielni.

Do ponoszenia kosztów przedłużającej się likwidacji spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych obowiązany jest członek zrzeszenia, po którego stronie wystąpiła przyczyna powodująca przedłużenie likwidacji. Do kosztów tych należy także wynagrodzenie likwidatora, jakie odpowiada nakładowi jego pracy.

Spółdzielnia mieszkaniowa po podjęciu uchwały przez właściwy organ i po dokonaniu rozliczeń - może przenieść na członka prawo użytkowania wieczystego działki oraz własność wzniesionych na niej części budynku, także przed zakończeniem budowy

Zgodnie z art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego przeniesienie własności domu może nastąpić także na rzecz spadkobierców członka lub małżonków, jeżeli prawo do domu przysługuje im obojgu. Przepis ten przewiduje wyjątek od zasady związania prawa do domu jednorodzinnego z członkostwem w spółdzielni.

Nieważna jest umowa zawarta na podstawie art. 235 § 2 Prawa Spółdzielczego, przenosząca własność domu wraz z prawem do działki na rzecz małżonków, gdy prawo do domu nie przysługuje jednemu z nich.

Przeniesienie prawa własności nieruchomości gruntowej wraz z domem jednorodzinnym jako częścią składową gruntu wymaga zachowania formy aktu notarialnego²⁰ , przy czym wpis w księdze wieczystej ma, na zasadach ogólnych, charakter deklaratywny.

Zgodnie z art. 235 § 4 prawa spółdzielczego po przeniesieniu własności domów jednorodzinnych wspólne urządzenia wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze oraz inne urządzenia podobne stają się współwłasnością właścicieli domów.

Art.11 odnosi się do ustanawiania odrębnej własności na mocy orzeczenia sadu stanowiąc w ust.1 ,ze przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu na mocy orzeczenia sadu znoszącego współwłasność nieruchomości .Zawiera on także informacje ,ze jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robot adaptacyjnych ,sąd może w postanowieniu wstępnym ,uznającym zadanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwienie ,upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt .W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników ,sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydąć stosowne nakazy lub zakazy .

Rozdział II

Formy obrotu nieruchomościami

1.Umowa sprzedaży lokali.

²¹Możliwa jest sprzedaż lokali znajdujących się w poszczególnych budynkach, a więc części budynków . Następuje wówczas ustanowienie odrębnej własności lokalu sprzedanego. Również tu następuje złożona czynność prawna, albowiem odrębna własność kupionego lokalu wiąże się z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż lokali odbywa się z zachowaniem właściwych przepisów. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dokonuje - w art. 35 ust. 3 - odesłania, postanawiając, że "ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".Trzeba stwierdzić, że tylko jej przepisy regulują tryb sprzedaży lokali. Słusznie podkreślono już we wcześniejszej literaturze, że "ustawa o własności lokali w ogóle nie zajmuje się umowami zbycia, na podstawie których dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę (sprzedażą, zmianą, darowizną itp.)".Tutaj muszą więc znaleźć zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy mamy do czynienia ze sprzedażą lokali skarbowych lub samorządowych.

Nie ma przeszkód dla ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach stanowiących już odrębną własność użytkownika wieczystego. Nie powinno ulegać wątpliwości, że właściciel nieruchomości budynkowej może dokonywać rozporządzeń poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali.

Tak więc przedmiotem sprzedaży jest wyodrębniany samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u. o w.l.). Dodać należy, że do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia , choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały , a w szczególności piwnice lub strych, zwane pomieszczeniami przynależnymi, chyba że czynność prawna lub orzeczenie odrębnej własności stanowią inaczej.

1.2Wpis do księgi wieczystej

Zasadniczo w polskim systemie prawnym przeniesienie własności nieruchomości następuje solo consensu. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny.

Również w przypadku sprzedaży lokali mamy do czynienia z wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.Zastrzeżono je w ustawie o własności lokali, postanawiając, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.Natomiast nie występuje wymaganie konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej dla czynności dalszego, wtórnego obrotu ustanowioną własnością lokalu.

Wiadomo, że wpis prawa własności jest obowiązkowy. Podkreślono wyraźnie w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, że "właściciel nieruchomości obowiązany jest do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej" . Karana jest opieszałość nowego właściciela. Mianowicie,jeżeli nowy właściciel nie złożył wniosku o ujawnienie swego prawa to sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą ponagli opieszałego właściciela .

Trzeba pamiętać o prowadzonych niezależnie od siebie księgach wieczystych dla nieruchomości macierzystej odrębnego lokalu (lokali). W szczególności trzeba zwrócić uwagę, że wszelkich wpisów dotyczących wydzielonego lokalu i praw na tym lokalu dokonuje się wyłącznie w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Natomiast wpisów dotyczących sposobu wykonywania zarządu wspólną nieruchomością dokonuje się w księdze wieczystej nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone.

Natomiast w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej wskazuje się wszystkie lokale wyodrębnione według ich numerów i oznaczenia w księdze wieczystej.

1.3.Skutki zawarcia umowy sprzedaży.

Chodzi tu o czynność techniczną wpisu, choćby jeszcze nieprawomocnego. Generalnie jednak skutkiem sprzedaży jest nabycie własności nieruchomości przez kupującego. Natomiast nabycie posiadania może nastąpić w innym czasie, wcześniej lub później. W tym zakresie akt notarialny winien odzwierciedlać wolę stron. A w tym kontekście trzeba też stwierdzić, że z chwilą wydania rzeczy sprzedaży przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy ²².

Z chwilą nabycia własności (i posiadania) kupujący może korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego .

1.4.Sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom.

Zakresem ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców²³ są objęte osoby fizyczne nie mające obywatelstwa polskiego i osoby prawne mające siedzibę za granicą, albo mające wprawdzie siedzibę w Polsce, ale kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby poprzednio wymienione. Spośród spółek handlowych za kontrolowaną uważa się spółkę, w której wymienione poprzednio osoby mają pośrednio lub bezpośrednio co najmniej 50% kapitału zakładowego.

Definicję cudzoziemca zawiera art. 1 ust. 2 stanowiąc, że jest nią:

-osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego ;

-osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

-osoba prawna mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio

lub pośrednio przez osoby prawne mające siedzibę za granicą. W wypadku spółki handlowej

za kontrolowaną uważa się spółkę, w której osoby te posiadają bezpośrednio lub pośrednio,

co najmniej 50% kapitału zakładowego.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest przedmiotem szczególnej regulacji prawnej. Podstawowym aktem prawnym z tej dziedziny jest ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ²⁴. Nowelizacja dokonana ustawą z 15.3.1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców²⁵ była najobszerniejsza i wprowadziła zmiany zmierzające w kierunku ograniczenia zakresu podmiotowego i przedmiotowego ustawy przez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez niektóre osoby, w określonych wypadkach, uproszczenie procedury związanej z wydawaniem zezwoleń na nabycie nieruchomości, ale także wprowadzenia nowego ograniczenia, dotychczasowym przepisom nieznanego, w postaci obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie położonej w Polsce nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkałego w Polsce krócej niż 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości ma zostać objęta wspólnością ustawową .

Ustawa ogranicza, w zakresie jej obowiązywania, cudzoziemców w zdolności do nabywania nieruchomości położonych w Polsce bez uprzedniego zezwolenia, przewidując jednakże wyjątki i różne stopnie ograniczeń. Ograniczenia te mają charakter publiczno-prawny, stanowiąc część obowiązującego w Polsce porządku prawnego. Jest to regulacja w systemie prawa polskiego wyjątkowa, co sprawia, że niedopuszczalność rozszerzającej wykładni ustawy powinna stanowić zasadniczą dyrektywę interpretacyjną.

Nieruchomości Skarbu Państwa mogą być na zasadzie wzajemności sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Umowy z przedstawicielami tych osób zawiera minister właściwy do spraw administracji publicznej. Jeżeli nieruchomość niezbędna na te cele stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego ,jednostka ta obowiązana jest wskazać i przenieść jej własność na rzecz Skarbu Państwa²⁶.

Nabycie lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca.

Znosząc wymóg uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolenia na nabycie samodzielnych lokali mieszkalnych uwzględniono, że są to lokale o ograniczonej powierzchni. Już przed nowelizacją nie było wymagane zezwolenie na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu (jako prawa rzeczowego ograniczonego), co powodowało niezrozumienie u cudzoziemców, nie znających istoty polskich rozwiązań prawnych, dotyczących lokali spółdzielczych. Ponieważ ilość spółdzielczych lokali mieszkalnych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w kraju jest znacząca, nie było celowe dalsze utrzymywanie występującego zróżnicowania. Uwzględniono również fakt, że cudzoziemcy stosunkowo rzadko kupują pojedyncze lokale, a częściej działki pod zabudowę lub budynki. Nowe rozwiązanie prawne może także przyczynić się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, przeznaczonego m. in. dla cudzoziemców. Należy jednak pamiętać, że nadal będzie wymagane zezwolenie na nabycie lokali użytkowych oraz na nabycie budynków, bowiem przepis ust. 1 pkt 1 jednoznacznie nawiązuje do pojęcia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Zezwolenie będzie również wymagane w stosunku do lokali położonych w strefie nadgraniczne²⁷.

Rozwiązanie przyjęte wart. 8 ust. 1 pkt 1 daje cudzoziemcom, pragnącym zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe, możliwość dokonania wyboru: mieszkanie (nawet duże) mogą nabyć bez zezwolenia (z wyjątkiem mieszkań położonych w strefie nadgranicznej), natomiast na nabycie działki (lub działki z budynkiem) muszą uzyskać zezwolenie, co powoduje określone uciążliwości.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca mieszkającego w Polsce

Dotyczy to wszystkich cudzoziemców zamieszkujących w Polsce na podstawie zezwolenia na osiedlenie się (a więc na czas nie oznaczony) .Jest ich niewielu, a w dodatku pkt 2 i 3 dotyczą tylko tych cudzoziemców, którzy mieszkają już w Polsce przez określony czas.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców używa pojęcia "karta stałego pobytu", gdyż było ono używane przez ustawę z dnia 29 marca 1963 r. o cudzoziemcach, a następnie przez obecnie obowiązującą ustawę z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach, przy czym karta stałego pobytu wydawana była cudzoziemcom, którzy otrzymali zezwolenie na osiedlenie się . Obecnie ustawa z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach nie używa pojęć "karta czasowego pobytu" i "karta stałego pobytu", lecz "karta pobytu" (art. 20 ust. 1), przy czym karta ta powinna określać rodzaj wymaganego zezwolenia . Zezwolenie wydawane jest na zamieszkanie na czas oznaczony oraz na osiedlenie się ²⁸.

Dla realizacji art. 8 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istotny jest nie łączny czas pobytu cudzoziemca w Polsce, lecz czas zamieszkiwania po uzyskaniu karty stałego pobytu i zezwolenia na osiedlenie się. Bowiem wiele osób fizycznych zamieszkuje w różnych krajach na podstawie wizy upoważniającej do krótkotrwałego pobytu lub na podstawie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, lecz systematycznie przedłużanych .

Nowa regulacja, zawarta w ustawie z dnia 25 czerwca 1997 r. o cudzoziemcach wywarła duży wpływ na regulację zawartą wart. 8 ust. 1 pkt 2 i 3, dotyczącą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców zamieszkujących w Polsce na podstawie "karty stałego pobytu". Znacznie zaostrzono kryteria uzyskania zezwolenia na osiedlenie się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej", wprowadzając jednocześnie całkiem nową w prawie polskim instytucję zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, co ogranicza możliwość korzystania z regulacji zawartej wart. 8 ust. 1 pkt 2 i 3.

W ust. 1 pkt 2 art. 8 uwzględniono, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z 1962 r. o obywatelstwie polskim, po pięciu latach zamieszkiwania w naszym kraju cudzoziemiec może ubiegać się o nadanie obywatelstwa polskiego. W przypadkach szczególnie uzasadnionych można cudzoziemcowi nadać obywatelstwo mimo niespełnienia tego warunku . Nadanie obywatelstwa może być uzależnione od złożenia dowodu utraty lub zwolnienia z obywatelstwa obcego . Nadanie obywatelstwa polskiego obojgu rodzicom rozciąga się na dzieci pozostające pod ich władzą rodzicielską , przy czym w pewnych przypadkach jest to możliwe również przy nadaniu obywatelstwa jednemu z rodziców . Obywatelstwo polskie nadaje Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej . Cudzoziemiec może również, na swój wniosek, być uznany za obywatela polskiego, jeżeli zamieszkuje w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na osiedlenie się i nie posiada żadnego obywatelstwa lub jego obywatelstwo jest nieokreślone ,decyzję w tej sprawie podejmuje wojewoda .

2.Umowa zamiany

2.1.Charakter prawny umowy zamiany.

²⁹Umowa zamiany jest zobowiązującą, konsensualną umową wzajemną, zbliżoną do umowy sprzedaży.

³⁰Wśród różnych instytucji prawnych również zamiana służy stosunkom wymiany dóbr. Według modelu kodeksowego "przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązania się do przeniesienia własności innej rzeczy" (art. 603 k.c.).

Widać, że przedmiotem zamiany są rzeczy. Następuje tu wzajemne przeniesienie własności zamienianych rzeczy . Przedmiotem zamiany bywają również inne prawa majątkowe dlatego ,że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży(art. 604 k.c.). Z drugiej strony wiadomo, że przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw". Zatem metodą tego podwójnego odesłania potwierdza ustawodawca uzasadnioną zresztą dopuszczalność zamiany wszelkich zbywalnych praw majątkowych, bez zasklepiania się wokół zamiany rzeczy.

2.2.Zawarcie umowy zamiany.

Obowiązują powszechne zasady prawa cywilnego. Do uzgodnienia zamiaru zawarcia umowy dochodzi w trybie ofertowym lub w trybie rokowań.Z inicjatywą zawarcia umowy może wystąpić każda ze stron, składając swą ofertę lub zaproszenie do rozpoczęcia rokowań.

Zatem strony z pełnym zachowaniem zasady swobody umów uzgadniają zamiar i warunki dokonywanej zamiany. Na koniec zaś -zachowując formę aktu notarialnego -zawierają umowę. Notariusz sporządza akt na podstawie oświadczeń stron.

2.3.Treść umowy zamiany.

Istotnej uwagi wymaga określenie w treści aktu notarialnego wysokości obowiązującej dopłaty . Należy ustalać dopłaty w razie zamiany dokonywanej z udziałem osób fizycznych i osób prawnych, gdy różni się wartość zamienianych nieruchomości (lub prawa użytkowania wieczystego).W odniesieniu do jednej strony (zobowiązanego dłużnika) użyć określenia, że nabywa on wskazaną nieruchomość z obowiązkiem dopłaty, w oznaczonej wysokości, a w odniesieniu do drugiej strony (wierzyciela) określić, że zbycie następuje w zamian za nieruchomość wzajemną wraz z dopłatą w oznaczonej wysokości.

2.4.Skutki umowy zamiany.

Podstawowym skutkiem zawartej umowy jest wzajemne nabycie zamienianych praw. Zamiana jest -w jej wersji podstawowej - czynnością prawną o podwójnym skutku. Trzeba tutaj przyznać, że strony umowy mogą wyłączyć rozporządzający skutek zamiany.

Skutkiem dokonanej zamiany jest wzajemne nabycie zamienianych praw.

Zatem w modelu umowy zamiany następuje wzajemne nabycie własności zamiennych nieruchomości. Gdy zaś zamiana następuje z udziałem prawa użytkowania wieczystego, skutkiem zawartej umowy jest nabycie z jednej strony prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony prawa użytkowania wieczystego.Trzeba też pamiętać o wzajemnym przeniesieniu z obu stron prawa użytkowania wieczystego.

Wymóg konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej powstaje w razie rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego. Generalne skutki zamiany następują dopiero w razie dokonania wpisu z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku o wpis. Dotyczy to zaś skuteczności rozporządzenia obu stron; także strony dokonującej zamiany swego prawa własności na prawo użytkowania wieczystego. Istota zamiany polega bowiem na wzajemnym przeniesieniu zamienianych praw, a przy tym obowiązuje generalna zasada równoczesności świadczeń przy wykonywaniu zobowiązań z umów wzajemnych .³¹

3.Umowa najmu .

3.1.Przedmiot umowy najmu.

Wśród form gospodarowania nieruchomościami mieści się bardzo intensywnie wykorzystywana umowa najmu.Bardzo często korzystają z tej formy jednostki samorządu terytorialnego ,a zwłaszcza gminy .Wówczas sięga się do tej formy dysponowania ,gdy właściciel stroni od zamiaru trwałego rozporządzania nieruchomością³².

Według art.659 k.c. „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony ,a najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony czynsz”.Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome jak tez nieruchomości .Nie jest konieczne wynajęcie rzeczy w całości .Ze względu na to ,że mamy do czynienia ze stosunkiem obligacyjnym ,możliwe jest wynajęcie części składowej lub części rzeczy .W tym obszarze stosuje się wynajmowanie gruntów ,budynków oraz lokali .Najem tylko uprawnia do używania rzeczy np.:nieruchomości lub jej części .Natomiast, jeśli oddawana nieruchomość przynosi pożytki i zamiarem stron jest przyznanie przyjmującemu nieruchomość uprawnienia do pobierania jej pożytków,to wtedy należy posłużyć się konstrukcja dzierżawy .

3.2.Zawarcie umowy najmu.

Nawiązanie stosunku najmu następuje na podstawie umowy .W przeważającej mierze decyduje zasada swobody umów .Według zasady autonomii woli właściciel nieruchomości swobodnie decyduje o nawiązania stosunku najmu .

Swobodnie odbywa się dobór kontrahenta - najemcy.

3.3.Treść umowy najmu.

Dla nawiązania stosunku najmu niezbędne jest uzgodnienie przez strony istotnych postanowień umowy .Umowa najmu powinna wyrażać wole oddania rzeczy do używania przez najemcę.Art.659 & 1 KC brzmi :” Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”.Należy zadbać ,by wynajmujący oświadczył wolę oddania ,a najemca przyjęcia rzeczy .Najemca powinien zobowiązać się wobec wynajmującego do zapłaty umówionego czynszu³³.

Koniecznością jest określenie w umowie terminu najmu.Należy zdecydować ,czy strony nawiązują stosunek najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony .W pierwszym wariancie należy oznaczyć termin końcowy najmu.Należy na to zwrócić uwagę by w umowie najmu podać, czy określona rzecz jest oddawana w najem na czas oznaczony, czy tez na czas nieoznaczony. Odmienny jest reżim prawny najmu zawartego na czas nieoznaczony i oznaczony.Wystarczy wspomnieć, że umowa najmu na czas oznaczony nie podlega wypowiedzeniu, wygasa zaś z nadejściem terminu końcowego.Natomiast najem zawarty na czas nieoznaczony rozwiązuje się przez wypowiedzenie.Istnieje pogląd ,że zasadniczo wypowiadać można umowę najmu zawarta na czas nieoznaczony,bowiem w treści umowy miejsce jest na określenie umownych terminów wypowiedzenia najmu nawiązanego na czas nieoznaczony.Ważną rzeczą jest to, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.Warto tutaj zasygnalizować, że regulacja terminów wypowiedzenia następuje z całkowitym zachowaniem zasady swobody umów.Trzeba zaakcentować ,że warto w treści umowy najmu określać przeznaczenia rzeczy, a w szczególności, sposób używania rzeczy przez najemcę, dlatego że najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

3.4.Forma umowy najmu.

Zawarcie umowy nie wymaga formy szczególnej.Ale należy wspomnieć, że czynność prawna, obejmująca rozporządzenia prawem, którego wartość przekracza dwa tysiące złotych, jak również czynność prawna, z której wynika zobowiązanie doświadczenia wartości, przenoszącej ponad dwa tysiące złotych powinna być stwierdzona pismem.To ogólne wymaganie - zastrzeżone dla celów dowodowych - odnosi się także do umowy najmu.Wartość świadczenia liczy się według ustalonej wysokości czynszu, przy czym obowiązuje generalnie zasada, że w wypadku, gdy przedmiotem czynności prawnej jest rozporządzenia prawem do świadczeń okresowych lub zobowiązanie się do takich świadczeń, wartością prawa lub zobowiązania jest wartość świadczeń za jedna rok, a jeżeli maja trwać krócej niż rok, wartość za cały czas ich trwania.³⁴

Należy pamiętać ,że nabywcy rzeczy wynajętej nie przysługuje uprawnienie do wypowiadania najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z data pewną , a rzecz zastała najemcy wydana.

Prawa najmu nieruchomości może być ujawnione w księdze wieczystej, należy jednak pamiętać ,że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.

3.5.Prawa i obowiązki stron w umowie najmu.

Ustawodawca reguluje dość szczegółowo prawa i obowiązki stron stosunku najmu.Ustawodawca posługuje się tu metodą ustanawiania norm względnie obowiazujacych.Znajdują one zastosowanie, gdy strony nie uregulowały odmiennie w zawartej umowie swych praw i obowiązków.

Z jednej strony, obowiązuje wynajmującego - obowiązek wydania rzeczy najemcy.Wynajmujący powinien oddać najemcy rzecz w stanie przydatnym od umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Z drugiej strony, najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzecz najętą w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczenia rzeczy.Przy umowie najmu sporo miejsca na swobodę umów, natomiast najemca bez zgody wynajmującego nie może czynić z rzeczy najętej zmian sprzecznych z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy.Natomiast jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy, wynajmujący może wypowiedzeń umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Należy zauważyć , że najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem , jeżeli umowa mu tego nie zabrania.W razie oddania rzeczy osobie trzeciej, zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to , że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym . Jednak nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

3.6.Charakter prawny umowy najmu.

Umowa najmu rodzi względny , obligacyjny stosunek prawny, pomiędzy wynajmującym i najemca.Istnieje spór ,który dotyczy charakteru prawa najemcy lokalu, dlatego ze to z woli ustawodawcy do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jednakże należy ocenić, ze prawo najemcy lokalu ma jedynie charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności. Dodatkowo można powiedzieć , że charakter wierzytelności o rozszerzonej skuteczności ma również prawo najmu nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej.Wiadomo ,że przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawna po jego ujawnieniu.

3.7.Wygaśnięcie stosunku najmu

Według zasad prawa cywilnego umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem zastrzeżonego terminu końcowego .Możliwe jest oczywiście wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu.Nie można zastosować jednostronnej czynności prawnej „wypowiedzenia” umowy najmu zawartej na czas oznaczony .Nie mogą też strony ze swej woli zastrzegać w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości rozwiązania jej w trybie wypowiedzenia .Takie zastrzeżenie umowne byłoby nieważne .Nieważne byłoby również dokonanie wypowiedzenia³⁵ .

Jeśli chodzi o szczegóły wygaśnięcia stosunku najmu ,to jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umowa lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia ,że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie ,wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia .³⁶

Należy zwrócić tez uwagę ,że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zaplata czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności ,wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia .Natomiast jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zaplata czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności ,a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia ,powinien on uprzedzić najemcę na piśmie ,udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu .

Natomiast w sytuacji gdy, najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym ,wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia .

Jeśli chodzi o uprawnienia najemcy ,to może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia ,jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady ,które uniemożliwiają przewidziane w umowie rzeczy ,albo jeżeli wady takie powstały później ,a wynajmy jacy mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą .

Odmienny jest reżim prawny najmu zawartego na czas nieoznaczony.Właściwym instrumentem rozwiązania stosunku najmu jest wypowiedzenie umowy .Zauważyć należy ,że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony zarówno wynajmujący ,jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych ,a w ich braku terminów ustawowych .

Ustawowe terminy wypowiedzenia są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najemca może wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie -na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu -na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny -na jeden dzień naprzód" (art. 673 § 2k.c.).

OCHRONA PRAW LOKATORÓW

3.8. Lokale mieszkalne.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego³⁷, uchwalona przez Sejm w dniu 21 czerwca 2001 r. zastąpiła dotychczasowe uregulowania dotyczące najmu lokali mieszkalnych, zawarte w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stanowi ona realizację zapisu ust. 2 art. 75 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. , który określa że "ochronę praw lokatorów określa ustawa " .

Zapisy nowej ustawy dotyczą szerszej grupy osób niż poprzednie uregulowana prawne, gdyż obejmują zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców i osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Dotyczą więc również osób np. podnajmujących lokal mieszkalny lub posiadających spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, z tym, że przepisy te nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób dla nich korzystniejszy.

Najem lokali mieszkalnych, jako stosunek cywilno - prawny, jest obecnie przede wszystkim regulowany w kodeksie cywilnym, a przepisy o ochronie praw lokatorów stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu.

Definicja lokalu mieszkalnego, jaką prezentuje ustawa o ochronie praw lokatorów, jest bardzo uproszczona jest to lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie musi to być samodzielny lokal mieszkalny, ochroną objęte są również osoby wynajmujące lub podnajmujące część mieszkania. W rozumieniu ustawy lokalem mieszkalnym jest również pracownia służąca twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, o ile stosunek prawny dotyczący tego lokalu został nawiązany przed dniem wejścia w życie ustawy. Nie jest natomiast lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, czyli przepisom ustawy nie podlegają osoby przebywające w bursach, pensjonatach, hotelach, domach wypoczynkowych .³⁸

Powierzchnia użytkowa lokalu została określona podobnie jak w ustawie o najmie, tj.jako powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. jest to więc suma powierzchni pokoi, kuchni, przedpokoi, spiżarni, alków, holi, korytarzy, łazienek itp.³⁹

Nie wlicza się natomiast do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału.

3.9.Wypowiadanie tytułu prawnego do lokalu.

Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i zawierać uzasadnienie, gdyż inaczej jest nieważne. Przyczyny wypowiedzenia zostały wyliczone w ustawie.

Są to:

-używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem,

-zaniedbywanie obowiązków lokatora, przez co powstają szkody lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

-wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciw porządkowi domowemu, przez co staje się uciążliwe korzystanie z innych lokali,

-wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez zgody właściciela,

-zwłoka w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,

-konieczność rozbiórki lub remontu budynku, wymagającego opróżnienia ii lokalu. W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego

, który winien dostarczyć właściciel budynku, jak również pokryć koszty przeprowadzki.

Do 31 grudnia 2015 r. najemcom opłacającym w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, lokal zamienny dostarcza gmina, która również pokrywa koszty przeprowadzki.

W tych wszystkich przypadkach stosunek prawny jest wypowiadany nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel ma prawo zamieszkać w swoim lokalu, jak również takie prawo przysługuje jego wstępnym, pełnoletnim zstępnym lub osobom względem których właściciel ma obowiązki alimentacyjne. Prawo to jednak zostało obwarowane pewnymi warunkami, a mianowicie:

-jeżeli właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny lub lokatorowi przysługuje prawo do takiego lokalu, który odpowiada warunkom lokalu zamiennego, to można wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,

-jeżeli właściciel nie może dostarczyć lokalu zamiennego, to może wypowiedzieć stosunek

prawny nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli jednak właściciel nie zamieszka w swoim lokalu lub wyprowadzi się z niego przed upływem pół roku to musi udostępnić lokatorowi swój lokal na poprzednich warunkach albo, jeżeli lokator nie będzie z powrotem zainteresowany, zwrócić mu koszty przeprowadzki i roczną różnicę w czynszu i opłatach. Ponadto obowiązany jest zapłacić lokatorowi karę ustawową w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Jeżeli lokal jest wynajmowany za czynsz niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, to można wypowiedzieć stosunek najmu jeszcze w dwóch innych wypadkach:

-jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Obowiązuje

wtedy sześciomiesięczny okres wypowiedzenia.

-jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości,

najemca może go używać, a lokal spełnia warunki dla lokalu zamiennego. Stosunek najmu

można wypowiedzieć na koniec miesiąca, z zachowaniem miesięcznego terminu

wypowiedzenia.

Ustawa dopuszcza jeszcze jeden powód wypowiedzenia stosunku najmu, nie dotyczy on tylko najemców lokali w mieszkaniowym zasobie gminy jeżeli w wieloletnich planach gospodarowania zasobem gminy lokal przeznaczony jest do sprzedaży, a najemca nie skorzysta z prawa pierwszeństwa w jego nabyciu, to można wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Oczywiście, gmina jednocześnie musi :zaoferować wynajęcie innego lokalu, spełniającego co najmniej wymagania dla lokalu zamiennego.

Z innych ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie

stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Umowę najmu lokalu socjalnego można rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca wszedł w posiadanie innego lokalu mieszkalnego.

3.10. Wygaśnięcie stosunku najmu.

Stosunek najmu wygasa jeżeli po śmierci najemcy brak jest osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu.

Uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu, pod warunkiem że mieszkali z najemcą stale do chwili jego śmierci, są : małżonek, który nie jest współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba która pozostawała we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby te mogą wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem terminów ustawowych, nawet wtedy gdy umowa zawarta była na czas oznaczony.

Osoby, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą w okresie obowiązywania ustawy Prawo lokalowe i zgodnie z wymogami tej ustawy, są również uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.

3.11.Podnajem.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do

bezpłatnego używania ani go podnająć. Nie można jednak odmówić zgody na podnajem bez uzasadnionej przyczyny. Najemca może wtedy wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu.

Ostatnia nowelizacja Kodeksu cywilnego wprowadziła odstępstwa od zasady, że to właściciel decyduje, kto może mieszkać w wynajmowanym przez niego lokalu, a mianowicie zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do i osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

3.12.Eksmisje

Oprócz właściciela lub zarządcy o nakazanie przez sąd eksmisji lokatora może wystąpić inny lokator lub właściciel innego mieszkania w budynku - jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu co powoduje uciążliwości w korzystaniu z innych lokali w budynku. Również współlokator może wystąpić o nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu innemu współlokatorowi, małżonkowi lub rozwiedzionemu małżonkowi, jeżeli utrudnia on swoim nagannym postępowaniem wspólne zamieszkiwanie.

Jeżeli lokator nie nabył uprawnień do lokalu socjalnego i nie można go przekwaterować do innego lokalu (np. do poprzedniego miejsca zamieszkania , w przypadku samowolnego zajęcia lokalu) to wyroku eksmisyjnego nie można wykonać w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie dotyczy to jednak osób, które są eksmitowane za znęcanie się nad rodziną.

3.13.Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego

Sąd, po zbadaniu sytuacji rodzinnej i materialnej, a także dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu, orzeka w wyroku eksmisyjnym o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Jednakże sąd nie może orzec o braku prawa do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz osób sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie zamieszkałych. Ustawa przyznaje prawo do lokalu socjalnego również osobom, które spełniają, określone przez radę gminy kryteria do wynajmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, a także obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej i bezrobotnym.

Ograniczona została więc, w sposób istotny, możliwość przeprowadzenia tzw. eksmisji "na bruk".

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Gmina jest obowiązana dostarczać lokale socjalne, w pierwszej kolejności, na realizację wyroków eksmisyjnych. Sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego

Sąd z urzędu zawiadamia gminę, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego aby przystąpić do sprawy po stronie powoda.

Od 1 stycznia 2002 r. obowiązuje ust. 4 art. 18 ustawy , na mocy którego właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, która nie dostarczyła lokatorowi przyznanego przez sąd lokalu socjalnego.

Wysokość odszkodowania jest liczona jako różnica między czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać za wynajęcie lokalu na wolnym rynku, a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, oczekującego na lokal od gminy.

3.14.Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów

Zadaniem własnym gminy pozostaje tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w szczególności zapewnianie lokali socjalnych i zamiennych w wypadkach przewidzianych w ustawie oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nowością w stosunku do ustawy o najmie jest zapis, że na realizację tych zadań gmina może otrzymać dotację celową z budżetu państwa.

Powyższe zadania gmina może wykonywać w oparciu o swój zasób mieszkaniowy lub w inny sposób. Może np. partycypować w kosztach budowy mieszkań przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, uzyskując w ten sposób prawo dysponowania lokalami i kierowania do nich najemców spełniających kryteria ustalone przez gminę. Może też, jeżeli pozwala na to lokalny rynek nieruchomości, wynajmować lokale mieszkalne np. dla osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego.

Przeważnie jednak lokale socjalne i większość lokali zamiennych pochodzą z mieszkaniowego zasobu gminy. Stanowią go lokale będące własnością gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gmin, z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, oraz lokale pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów.

Gmina tworzy zasób mieszkaniowy poprzez budowę lub nabywanie budynków mieszkalnych i utrzymuje go na poziomie umożliwiającym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach .

Gminy posiadające zasób mieszkaniowy winny wydzielić w nim część lokali, które przeznaczane będą do wynajmowania jako lokale socjalne. Jeżeli w gminie wystąpi taka konieczność, część lokali z zasobu może zostać przeznaczona do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, np. nauczycielom, lekarzom czy też innym, potrzebnym wspólnocie samorządowej specjalistom.

Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy mogą być wynajmowane jedynie na czas nieoznaczony, z wyjątkiem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy.⁴⁰

4.Umowa dzierżawy

4.1.Istota i funkcje umowy dzierżawy .

Trzeba stwierdzić, że "przez umowę dzierżawy wydzierżawiając zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz"(art. 693 § I k.c.). ⁴¹

Kodeks Cywilny mówi,że prawo dzierżawcy jest bogatsze ,niż prawo najmu ,o element pobierania pożytków rzeczy. Stosownie do tego węższy jest katalog rzeczy stanowiących potencjalny przedmiot dzierżawy. Chodzi tu wyłącznie o rzeczy przynoszące pożytki.

Można w tym miejscu powiedzieć ,że funkcją umowy dzierżawy jest czerpanie pożytków z cudzej rzeczy. Jest to podstawowa funkcja niezależnie od przedmiotu dzierżawy . W istocie więc dzierżawa pełni funkcje mechanizmu organizacji działalności gospodarczej.

Pod względem treści dzierżawa jest stosunkiem prawnym najbliższym prawu użytkowania dlatego ,że w trybie użytkowania "rzecz można obciążyć prawem do jej używania i pobierania pożytków". Odmienny jest jednak charakter obu praw. Dzierżawa jest stosunkiem względnym, zaś użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. W tym miejscu trzeba powiedzieć, że w obrocie nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi możliwe jest zarówno ustanowienie użytkowania jak też oddanie nieruchomości w dzierżawę. W praktyce rzadziej jednak stosuje się formę użytkowania.

Natomiast pod względem charakteru dzierżawa jest zupełnie bliska umowie najmu. W dodatku obie instytucje stanowią formę długotrwałego, ciągłego korzystają z cudzych rzeczy. Wspólnym ich elementem jest uprawnienie do używania rzeczy. W tych okolicznościach zdecydował się ustawodawca na dokonanie zabiegu odesłania. Postanowił mianowicie, jak już wiemy, że "do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie" (art. 694 k.c.).

4.2.Przedmiot umowy dzierżawy .

Nie ulega wątpliwości, że przedmiotem dzierżawy są rzeczy, podobnie jak w przypadku umowy najmu. Jednakże tym razem przedmiotem umowy mogą być również prawa, mogą one przynosić pożytki. W konsekwencji postanowił ustawodawca , że "przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw" ⁴².

Jeżeli chodzi o rzeczy to mogą to być rzeczy ruchome (maszyny, urządzenia środki transportu), nieruchomości (grunt rolny, las,lokal) oraz zespół zorganizowanych praw majątkowych (gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe). Jeżeli chodzi o rzeczy, winny one być takiego charakteru, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści, gdyż do istoty umowy dzierżawy, w odróżnieniu od umowy najmu należy korzystanie z rzeczy i czerpanie pożytków.

Można zatem wywnioskować ,że potencjalnym przedmiotem dzierżawy mogą być również nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi tu , jak w przypadku najmu, o dzierżawę gruntów, budynków i lokali .

4.3.Treść umowy dzierżawy.

Wiadomo , że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Wydzierżawiający składa więc oświadczenie woli o zobowiązaniu się do oddania rzeczy w celu używania i pobierania pożytków. Natomiast dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty umówionego czynszu. Przy okazji trzeba zaś wspomnieć, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

W umowie dzierżawy należy też zdecydować, czy strony zawierają umowę na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W pierwszym wariancie należy oznaczyć końcowy termin dzierżawy .Należy zwrócić uwagę, że według szczególnej normy prawnej ,dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

4.4.Prawa i obowiązki stron.

W tym obszarze można spotkać się ze szczególną regulacja prawna ,która dotyczy praw i obowiązków stron.

Należy tutaj zwrócić uwagę na postanowienie, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Natomiast dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.

Trzeba też pamiętać, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

4.5.Wygaśnięcie stosunku umowy dzierżawy.

Według powszechnie obowiązujących zasad umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem zastrzeżonego w niej terminu. Natomiast umowa zawarta na czas nieoznaczony podlega wypowiedzeniu.

Należy pamiętać ,że w przypadku braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Ważne jest także to ,iż po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonaniu dzierżawy.

5.Umowa darowizny

5.1.Charakter prawny umowy darowizny .

Odwołując się do normy art. 888 k.c. stwierdzamy, że "przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku". Przedmiotem darowizny mogą być różnorodne świadczenia, a zwłaszcza przeniesienie prawa, jak też ustanowienie prawa majątkowego na rzecz obdarowanego.

Z tą rozszerzoną formułą kodeksową związana jest regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyróżniono tu darowiznę nieruchomości oraz nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi.

W pierwszym przypadku chodzi o darowiznę, w której przedmiotem świadczenia jest przeniesienie prawa własności nieruchomości.

W pozostałych przypadkach chodzi zaś o darowiznę polegającą na bezpłatnym ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych.

5.2.Treść umowy darowizny.

Darowizna jest dwustronną czynnością prawną . Jest umową jednostronnie zobowiązującą. Stroną zobowiązaną jest darczyńca. Zobowiązuje się on do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku na rzecz obdarowanego. Z drugiej strony obdarowany -bez zobowiązania ze swej strony -jest uprawniony do przyjęcia darowizny. Umowa jest zaś zawarta po uzgodnieniu przez strony takich właśnie oświadczeń woli. Obejmują przy tym strony swym oświadczeniem wskazanie przedmiotu darowizny.

Wystarczy jedynie, gdy w umowie darowizny strony oświadczają kolejno, że darczyńca daruje oznaczoną nieruchomość, zaś obdarowany przyjmuje tę darowiznę.

W umowie darowizny należy również określać cel, na realizację którego dokonywana jest darowizna.

5.3. Forma umowy darowizny.

Według ogólnych zasad kodeksowych "oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione" ⁴³.

Jednak należy pamiętać ,że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione" .

Z powyższego wynika ,że umowa darowizny nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności . Wymagane jest notarialne oświadczenie woli obu stron umowy .Nigdy nie następuje konwalidacja umowy nieważnej z powodu niedochowania wymaganej formy aktu notarialnego, choćby przyrzeczone oświadczenie zostało spełnione.

5.4. Skutki umowy darowizny.

Można stwierdzić , że będąc umową o podwójnym skutku, umowa darowizny nieruchomości powoduje nabycie własności przez obdarowanego. Same strony mogą wyłączyć rzeczowy skutek darowizny, wiążąc z zawartą umową jedynie skutek zobowiązujący. Jednakże w praktyce obrotu nieruchomościami nie zdarza się raczej stosowanie tej wyjątkowej konstrukcji dwóch oddzielnych umów, zobowiązującej (wyłącznie) umowy darowizny i wykonawczej (przenoszącej własność).

W tych warunkach wykonanie umowy przez darczyńcę polega już tylko na wydaniu przedmiotu darowizny.

Tak wiec zawarta umowa darowizny przenosi własność nieruchomości na obdarowanego. Po stronie obdarowanego powstaje zaś obowiązek wykorzystania tej nieruchomości zgodnie z celem uzgodnionym w umowie, a nawiązującym do wymagań ustawy o gospodarce nieruchomościami.

5.5.Odwołanie umowy darowizny.

Nabycie prawa jest zagrożone możliwością odwołania darowizny. Jest to zresztą kolejne znamię ograniczonej ochrony nabywców w razie nieodpłatnych czynności prawnych.

Według zasad kodeksowych "darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego „rażącej niewdzięczności"⁴⁴. Generalnie zaś chodzi tu o niewykorzystanie nieruchomości na cel oznaczony w umowie darowizny.

We wskazanych przepisach podkreślano za każdym razem,że "w przypadku nie wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie, darowizna może być odwołana". Nie określono tam jednak trybu i formy odwołania darowizny. Niezbędne jest więc stosowanie zasad właściwych prawu cywilnemu. Należy zatem uznać,że odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie . Warunek zachowania formy pisemnej został zastrzeżony jedynie dla celów dowodowych, chociażby przedmiotem darowizny była nieruchomość.

6.Umowa dożywocia.

6.1.Charakterystyka umowy dożywocia .

Instytucja prawna dożywocia znana jest w świecie, a także w Polsce i od dawna. Od lat powszechny jest zwyczaj przekazywania przez rolników w starszym wieku swoich gospodarstw rolnych w tym i przenoszenia własności nieruchomości wchodzących w ich skład, osobom młodszym (najczęściej dzieciom), w zamian za prawo do dożywotniego

utrzymania i pochowania po śmierci. Umowa dożywocia stanowi jedną z form przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza rolnych.

Spełniała ona jednocześnie i spełnia nadal istotną rolę społeczną i gospodarczą. Chroni bowiem interesy osób starszych czy też kalekich (nie tylko rolników), z drugiej zaś strony, umożliwia nabycie przez młodego człowieka majątku, mimo nie posiadania przez niego większych zasobów pieniężnych.

Istotna treść umowy dożywocia (essentialia negotii) polega na tym ⁴⁵, że jedna ze stron, a konkretnie właściciel nieruchomości, zobowiązuje się przenieść na drugą stronę, tj. na nabywcę, własność nieruchomości, druga strona zaś zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy.

Ustawodawca, zastrzegając w art. 908 § I KC, że ważność umowy dożywocia, będącej umową wzajemną, a z uwagi na nieprzewidywalną długość życia oraz potrzeb dożywotnika jest umową losową, wymaga tylko zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na nabywcę oraz zobowiązania się nabywcy do dożywotniego utrzymania zbywcy (ewentualnie także lub tylko jego osoby bliskiej) pozostawił stronom określenie, co prawo dożywocia powinno w konkretnym wypadku obejmować.

Ustawodawca postanowił w art. 908 § I KC, że w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien : a) przyjąć zbywcę jako domownika, b) zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, c) zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz d) sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Nabywca może zobowiązać się także do obciążenia nabywanej nieruchomości użytkowaniem, którego wykonywanie będzie ograniczone do jej części, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą, jak również do spełnienia powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku (zboże, mleko, jaja).

6.2.Treść prawa umowy dożywocia .

Przedmiotem umowy dożywocia może być nie tylko własność całej fizycznie wydzielonej nieruchomości, ale również udział w nieruchomości, czyli ułamkowa jej część. Zbywcą udziału może być przy tym każdy ze współwłaścicieli oddzielnie, i to niezależnie od wielkości przysługującej mu części ułamkowej. Współwłaściciele mogą również działać łącznie i zbyć swoje udziały jedną umową. Jednakże współwłaściciel nieruchomości

nabytej w drodze dziedziczenia (w drodze spadkobrania) może skutecznie rozporządzić swoim udziałem -w drodze umowy dożywocia -jedynie za zgodą pozostałych spadkobierców . Musiałby on też uzyskać zgodę współspadkobierców na zobowiązanie się, w ramach prawa dożywocia , do obciążenia części nieruchomości użytkowaniem.

Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tak mieszkalnego, jaki i użytkowego. Przepis art. 908 KC przewiduje ustanowienie dożywocia tylko za "przeniesienie własności nieruchomości". Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest traktowane jako prawo własności lokalu, lecz jako ograniczone prawo rzeczowe . Przesądza to o niemożności uczynienia go przedmiotem umowy dożywocia. Okoliczność, iż jest to prawo zbywalne nie ma znaczenia z uwagi na szczególną regulację zawartą w art. 908 KC.

Przy zawieraniu umów dożywocia pożądany jest aktywny udział notariusza.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego to obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych . W razie zbycia nieruchomości obciążonej takim prawem kolejny jej nabywca ponosi odpowiedzialność tak rzeczową, jak i osobistą za świadczenia nim objęte. Jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się jednak do świadczeń wymagalnych przed nabyciem własności nieruchomości . Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Uzyskuje ono wówczas skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu .Ujawnienie tego prawa nie jest jednak konieczne do jego powstania i nie ma istotnego znaczenia z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeli nieruchomość obciążona dożywociem zostanie nabyta przez więcej niż jedną osobę i osoby te staną się jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a nierówna części odpowiadającej udziałowi we współwłasności.

Umowa dożywocia jest umową obligacyjną o rozszerzonej skuteczności. Nadanie jej skutków rzeczowych powoduje, że jest ona skuteczna wobec wszystkich .

Każdorazowy nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o jej obciążeniu takim prawem. Jednakże w razie nabycia nieruchomości obciążonej dożywociem w drodze egzekucji sądowej, dożywotnik zachowuje przysługujące mu prawo tylko wówczas, gdy zostało ono ujawnione przez wpis do księgi wieczystej lub złożenie dokumentów do zbioru dokumentów

albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji .

Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe.

6.3.Zamiana umowy dożywocia na rentę .

Umowa dożywocia ma w swej istocie charakter rodzinny. Jeżeli nawet nie jest zawierana między osobami krewnymi czy też powinowatymi w rozumieniu przepisów KRO, to z reguły między osobami pozostającymi ze sobą w bliskich, przyjaznych stosunkach. Obie strony zakładają przy tym, że będą w stanie współżyć ze sobą, a najczęściej i mieszkać razem. Praktyka dostarcza jednak przykładów, że wzajemne stosunki pomiędzy nabywcą nieruchomości i dożywotnikiem (dożywotnikami) stają się z czasem nie do zniesienia. Ludzie z przyjaciół stają się wrogami. Ustawodawca mając na uwadze możliwość powstania takich sytuacji przewidział dopuszczalność zmiany treści prawa dożywocia. Normujący to zagadnienie przepis art. 913 KC stanowi w tym przedmiocie jednoznacznie ,iż w razie gdy z jakichkolwiek powodów powstaną między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Wynika z tego unormowania możliwość żądania zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia i nie zależy to od wykazania, że do wytworzenia się stosunków uniemożliwiających pozostawanie stron w bezpośredniej ze sobą styczności doszło z ważnych powodów albo zawinionych przez drugą stronę. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że chodzi o jakiekolwiek powody. Mogą więc to być powody nawet błahe, jeżeli na przestrzeni dłuższego czasu doprowadziły r do poważnej sytuacji konfliktowej, a także okoliczności wywołane przez stronę żądającą zamiany świadczeń. Stroną może być przy tym również dożywotnik nie będący zbywcą nieruchomości, lecz osobą bliską zbywcy, na rzecz której zastrzeżone zostało prawo dożywocia.

Decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z dożywocia, czy też tylko niektóre z nich, należy -w razie sporu -do sądu, który przy rozstrzyganiu w tym przedmiocie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym także tło i charakter nieporozumień. Jeśli na przykład istniejące nieporozumienia nie stanowią przeszkody do korzystania przez dożywotnika z mieszkania, sąd może nie uwzględnić żądania zamiany tego świadczenia w naturze na rentę.

6.4.Rozwiązanie umowy dożywocia .

Przepis art. 913 KC przewidując w § 1 możliwość domagania się przez każdą ze stron, by sąd zmienił wszystkie lub tylko niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na rentę, w wypadku powstania między dożywotnikiem i zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, zawiera w § 2 postanowienie, według którego w wypadkach wyjątkowych sąd może, na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości), rozwiązać umowę dożywocia.

Zasadniczą przesłanką rozwiązania stosunku dożywocia jest niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron.

Z unormowania zawartego w art. 913 § 1 KC wynika jednoznacznie, że z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia nie może wystąpić skutecznie dożywotnik nie będący zbywcą nieruchomości, czyli osoba trzecia, na rzecz której zastrzeżono świadczenia dożywotnie.

6.5.Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną

Zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia, podobnie jak wyzbycie się innego majątku, może prowadzić do utrudnienia, a nawet do uniemożliwienia wierzycielom zbywcy zaspokojenia ich roszczeń . Sytuacja dłużników zmienia się bowiem, na skutek wy- zbycia się nieruchomości, w sposób zasadniczy w stosunku do sytuacji, w jakiej się oni znajdowali w czasie zaciągania zobowiązań. W celu ochrony wierzycieli przed krzywdzącym, często świadomym, działaniem dłużnika, ustawodawca wprowadził do KC przepisy pozwalające na pozbawienie skuteczności czynności prawnych dokonanych z pokrzywdzeniem wierzycieli. Chodzi tu o instytucje prawne przewidziane w art. 59 KC oraz w art. 527-534 KC. Unormowana w art. 59 KC tzw. bezskuteczność względna wprawdzie wykazuje pewne podobieństwo do instytucji zaskarżenia czynności dłużnika zdziałanej ze szkodą wierzyciela, czyli tzw. akcji pauliańskiej, ale między tymi instytucjami występują też istotne różnice.

Nabywca nieruchomości może zwolnić się z odpowiedzialności (z nieruchomości) także za zobowiązania alimentacyjne, jeżeli wskaże mienie dożywotnika będącego dłużnikiem, które jest wystarczające do zaspokojenia wierzyciela. W zakresie nie uregulowanym w art. 916 § I KC mają bowiem zastosowanie przepisy ogólne dotyczące ochrony wierzyciela, a więc normujące tzw. skargę czy też akcję pauliańską

Rozdział III

Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia i zapisu testamentowego.

1.Dziedziczenie nieruchomości.

Określenia "obrót nieruchomościami" czy też "prawo obrotu nieruchomościami" używane jest przy omawianiu form przenoszenia prawa własności nieruchomości, użytkowania wieczystego oraz zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych, dokonywanych w drodze czynności prawnych dwustronnych, jak umowa sprzedaży, zamiany, darowizny i dożywocia lub jednostronnych, jak zrzeczenie się własności nieruchomości, dziedziczenia, które jest również jednym ze sposobów nabycia , a także posiadania nieruchomości występujących w życiu bardzo często.

W drodze dziedziczenia, określanego też spadkobraniem,a także w drodze zapisu , dochodzi podobnie jak w drodze czynności prawnej do przejścia praw majątkowych z jednej osoby, tj. ze spadkodawcy, na inną (inne), czyli na spadkobiercę (spadkobierców). Zmiana właściciela nieruchomości czy też podmiotu uprawnionego do rozporządzania innym prawem rzeczowym następująca w wyniku dziedziczenia wyczerpuje pojęcie "obrót".

Różnice między nabywaniem nieruchomości i innych praw w drodze czynności prawnych oraz w drodze spadkobrania sprowadzają się do tego, że przy dziedziczeniu przejście praw następuje z mocy prawa (ex lege), bez czynnego udziału poprzednika i następcy, oraz że na osobę powołaną do spadku (spadkobiercę) -z chwilą śmierci spadkodawcy - przechodzą nie tylko wszystkie prawa ale i obowiązki majątkowe zmarłego. Nie przechodzą jedynie - jako nie należące do spadku -prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami ( art. 922 KC). Do kategorii praw , związanych ściśle z osobą spadkodawcy oraz do praw, które z chwilą jego śmierci przechodzą na inne osoby niezależnie od tego czy są one spadkobiercami, nie należą jednak w zasadzie prawa rzeczowe.

Do praw rzeczowych, które wchodzą w skład spadku i przechodzą z chwilą śmierci uprawnionego spadkodawcy, czyli z chwilą otwarcia się spadku, na spadkobiercę lub spadkobierców należą przede wszystkim prawo własności ( nieruchomości) oraz użytkowanie wieczyste i związane z nim prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na użytkowanej nieruchomości . Do praw tych zalicza się również udział we współwłasności i użytkowaniu wieczystym oraz prawo odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości nazywanej "nieruchomością wspólną"⁴⁶; jeżeli budynek, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem odrębnej własności, wchodzący w skład spadku, wzniesiony został na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności wchodzącym w skład spadku jest -w stosunku do gruntu -to prawo.

Dziedziczone, z uwagi na ich majątkowy charakter, są też takie ograniczone prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości jak: służebności gruntowe i hipoteka. Jeśli chodzi jednak o hipotekę (podobnie o zastaw, który jako odnoszący się do ruchomości wykracza poza zakres omawianej problematyki), to jest ona dziedziczna tylko łącznie z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Przedmiotem dziedziczenia. jest bowiem wierzytelność, a hipoteka jedynie jej zabezpieczeniem.

Dziedziczeniu, czyli przejściu na inne osoby niż członek spółdzielni podlegają również tzw. prawa spółdzielcze w spółdzielniach mieszkaniowych, a mianowicie własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, będące ograniczonymi prawami rzeczowymi. Dziedziczność tych praw wynika nie tylko z zasady ogólnej wyrażonej wart. 922 KC, ale również z regulacji zawartych w prawie spółdzielczym⁴⁷. W zakresie dziedziczenia zasady odnoszące się do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, odnoszą się także do dziedziczenia garaży stanowiących samodzielne lokale oraz do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych przydzielonych członkom .

Przejście na spadkobierców spółdzielczych praw do lokali następuje z mocy prawa z chwilą otwarcia się spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy , to definitywne uzyskanie tych praw, skuteczne wobec spółdzielni mieszkaniowej, uzależnione jest od uzyskania przez spadkobierców członkostwa spółdzielni oraz od dokonania przewidzianych przez prawo spółdzielcze tzw. czynności zachowawczych przewidzianych w art. 228, 232 i 238 Prawa Spółdzielczego.

Posiadanie nieruchomości nie jest prawem podmiotowym, a jedynie chronionym przez prawo i rodzącym określone skutki stanem faktycznym, zaś w świetle art. 922 KC w skład spadku wchodzą prawa i obowiązki, to przyjmuje się powszechnie, że podlega ono dziedziczeniu. Oznacza to, że z chwilą otwarcia się spadku po osobie, która była posiadaczem nieruchomości, posiadanie przechodzi ex lege na spadkobierców chociażby nie podjęli oni żadnych kroków zmierzających do objęcia jej w faktyczne władanie. Na dziedziczność posiadania nieruchomości wskazuje wyraźnie przepis art. 176 § 2 KC stanowiący, że przepisy dotyczące zaliczania okresów posiadania wymaganych do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio "w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza".

Dziedziczne są nie tylko prawa rzeczowe do nieruchomości lecz również perspektywa ich uzyskania oraz inne uprawnienia związane z takimi prawami np. roszczenia windykacyjne, negatoryjne oraz uzupełniające.

Dziedziczenie ustawowe i na podstawie testamentu

Powołanie jakiejś osoby czy też osób do spadku, czyli dziedziczenie praw i obowiązków zmarłego, w tym praw do nieruchomości, wynika -jak stanowi art. 926 § l KC -"z ustawy albo z testamentu". Obie te podstawy traktowane są jako jednakowo ważne. Obowiązuje jednak zasada ⁴⁸, że dziedziczenie ustawowe co do całości spadku następuje wtedy, gdy spadkodawca nie powołał spadkobiercy testamentowego albo gdy żadna z osób powołanych w testamencie do spadku nie chce lub nie może być spadkobiercą ,zaś do części spadku w zasadzie wtedy, gdy w testamencie nie rozrządzono częścią spadku albo gdy którakolwiek z kilku osób powołanych na tej podstawie do całości spadku nie chce lub nie może być spadkobiercą. Przepis daje zatem pierwszeństwo porządkowi dziedziczenia określonemu przez spadkodawcę w testamencie. Jego wola winna mieć decydujące znaczenie.

2. Nabycie prawa do nieruchomości w drodze zapisu

Zapis jest instytucją prawną regulowaną prawem spadkowym⁴⁹. Polega on na tym. że spadkodawca przez rozrządzenie testamentowe zobowiązuje spadkobiercę ustawowego lub testamentowego bądź też zapisobiercę (tzw. dalszym zapisie) do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby ⁵⁰.

Z przepisu art. 968 KC wynika , że zapis może ustanowić jedynie spadkodawca i jedynie w testamencie. Nie musi to być przy tym testament powołujący spadkobiercę do spadku. Może on ograniczać się do ustanowienia zapisu tj. do zobowiązania spadkobiercy ustawowego lub też testamentowego do spełnienia określonego świadczenia na rzecz oznaczonej osoby fizycznej lub prawnej.

Różnica między dziedziczeniem (spadkobraniem) a zapisobraniem polega przede wszystkim na tym, że o ile spadkobierca wchodzi w prawa i obowiązki zmarłego spadkodawcy z chwilą jego śmierci, czyli z chwilą otwarcia spadku, to zapisobierca uzyskuje z zapisu jedynie korzyść, której może domagać się od spadkobiercy obciążonego zapisem dopiero po ogłoszeniu testamentu. Odpowiedzialność spadkobiercy z tytułu zapisu ograniczona jest do wartości stanu czynnego spadku ⁵¹, zaś zapisobiercy obciążonego dalszym zapisem wartością jego własnego zapisu. Spadkodawca nie może wykorzystać instytucji zapisu do obciążenia majątkowego osoby trzeciej nie odnoszącej korzyści z tytułu dziedziczenia czy też zapisobrania.

Przedmiotem zapisu może być każde świadczenie o charakterze majątkowym. Może to być dla przykładu zobowiązanie do świadczenia polegającego na zapłacie określonej sumy pieniężnej czy też zwolnienia z długu, do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości lub też tylko co do gatunku, jak również zobowiązanie do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Gdy chodzi o świadczenia takie jak przeniesienie własności rzeczy (w tym nieruchomości), to istnieje zobowiązanie dotyczące rzeczy wchodzącej w skład spadku. Przepisy regulujące instytucję zapisu nie wyłączają jednak możliwości ustanowienia zapisu rzeczy, która do spadku nie należy np. stanowi własność spadkobiercy obciążonego zapisem. Wprawdzie art. 976 KC przewiduje bezskuteczność zapisu rzeczy oznaczonej co to tożsamości (np. nieruchomości), nie należącej do spadku, jednakże bezskuteczność tę spadkodawca może wyłączyć. W takim wypadku spadkobierca obciążony zapisem ma obowiązek przeniesienia własności rzeczy stanowiącej jego własność względnie podjęcia działań zmierzających do nabycia rzeczy oznaczonej przez spadkodawcę. Jeżeli staranie o nabycie rzeczy nie doprowadzi do pozytywnego wyniku z przyczyn niezależnych od zobowiązanego (na skutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada), zachodzi niemożliwość świadczenia. W tym przypadku jego zobowiązanie wygasa , chyba że spadkodawca postanowi, iż w takim wypadku obciążony ma obowiązek zapłaty określonej sumy pieniężnej. Suma pieniężna nie musi być przy tym ściśle określona kwotowo, a może być oznaczona jako równowartość określonej nieruchomości .Zapis dotyczący nieruchomości może polegać także na zobowiązaniu spadkobiercy do ustanowienia na rzecz zapisobiercy odrębnej własności lokalu z zachowaniem warunków określonych w obowiązujących przepisach, jak również do przeniesienia udziału we własności tej nieruchomości.

W uzasadnieniu tej uchwały SN wskazał, że wykonanie takiego zapisu powinno nastąpić w drodze umowy spadkobiercy z zapisobiercą. Podkreślić należy, jako rzecz oczywistą, że umowa musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego i musiałby nastąpić wpis do księgi wieczystej.

Obowiązku zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości ze spadkobiercy na rzecz zapisobiercy oraz formy, w jakiej winna być ona sporządzona, dotyczy uchw. SN⁵², w której zajął stanowisko, że:

" W sytuacji, gdy osoba, na której rzecz uczyniony został zapis nieruchomości, przyjęła go przez objęcie w posiadanie przedmiotu zapisu, lecz odmawia zawarcia ze spadkobiercą obciążonym tym zapisem umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej na nią własność tej nieruchomości, spadkobierca uprawniony jest do żądania w drodze powództwa, aby sąd stwierdził obowiązek zapisobiercy do złożenia oznaczonego oświadczenia woli".

Wart. 981 KC określony został termin, z upływem którego przedawnia się roszczenie z tytułu zapisu. Przepis ten stanowiący, że roszczenie przedawnia się z upływem lat pięciu od dnia wymagalności zapisu, odnosi się tylko do żądania spełnienia świadczenia wynikającego z zapisu. Nie dotyczy on natomiast roszczeń zapisobiercy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczeń obciążonego zapisem o zwrot nakładów. Do nich stosuje się odpowiednio zgodnie z art. 977 KC przepisy o roszczeniach między właścicielem a samoistnym posiadaczem rzeczy, czyli przepisy art. 224-227 i 229 KC.

W świetle aktualnego stanu prawnego dopuszczalne jest też obciążenie spadkobiercy dziedziczącego gospodarstwo rolne zapisem, z którego wynika obowiązek przeniesienia na zapisobiercę własności gospodarstwa lub jego części. Obowiązuje jednak zawarte w art. 1067 § 2 KC zastrzeżenie, że jeśli wykonanie zapisu prowadziłoby do podziału gospodarstwa rolnego (lub wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej), sprzecznego z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, spadkobierca zobowiązany do wykonania zapisu, może żądać zamiany przedmiotu zapisu na świadczenie pieniężne.

ROZDZIAŁ IV

Wygaśnięcie prawa własności lokalu

1.Wygaśnięcie odrębnej własności lokali

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu niezależnie od tego, czy wiąże się ze zniesieniem współwłasności nieruchomości, czy też z nabywaniem lokalu powinna w każdym wypadku określać: rodzaj, położenie i rozmiar lokalu (lokali), wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości oraz sposób zarządu wspólną nieruchomością. Nieuregulowanie w sposób należyty tej ostatniej sprawy (zarządu nieruchomością) w czasie zawierania umowy znoszącej współwłasność i ustanawiającej odrębną własność, do której nie przywiązuje się wówczas należytej uwagi, bardzo często powoduje wiele konfliktów⁵³.

Przeszkody do zniesienia współwłasności nieruchomości (podobnie i gospodarstwa rolnego) przez jej podział w naturze nie stanowi okoliczność, iż nieruchomość jest obciążona służebnością czy też dożywociem. W razie podziału obciążone pozostają wszystkie nowo utworzone nieruchomości. Przeniesienie obciążenia na tylko jedną czy też niektóre wymaga zgody osoby uprawnionej, a więc właściciela nieruchomości władnącej bądź dożywotnika.

Wygaśnięcie odrębnej własności lokali jest możliwe w następujących wypadkach:

I) zawarcia przez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesieniu odrębnej własności lokali, w formie aktu notarialnego; odrębna własność wygasa z chwilą zawarcia takiej umowy (wpis w księdze wieczystej ma w tym wypadku charakter deklaratywny),

2) podziału lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo połączenia kilku lokali w jeden w takim wypadku wygasa dotychczasowe prawo i powstaje nowe,

3) z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu; w takim wypadku budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tracą odrębność prawną, stając się częścią składową gruntu .

2.Wywłaszczanie nieruchomości

Przepisy o wywłaszczeniu nieruchomści stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. ⁵⁴

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Istota wywłaszczenia polega na przymusowym odjęciu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ograniczeniu tego prawa lub zniesieniu bądź ograniczeniu innego prawa rzeczowego do nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej. Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na rzecz takich podmiotów prawa publicznego, jak Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego, a mianowicie gmina, powiat oraz samorząd województwa.

Wywłaszczenie jest instytucją prawa publicznego, z którą przepisy prawa administracyjnego wiążą skutki cywilnoprawne. Oznacza to, że mamy do czynienia z aktem władczej ingerencji organu państwa, której skutkiem jest pozbawienie albo ograniczenie praw rzeczowych (skutek cywilnoprawny).

Natura prawna instytucji wywłaszczenia jest złożona, łączy cechy prawa publicznego i przestrzennego, decyzja administracyjna stanowiąca podstawę prawa prywatnego. Elementy publicznoprawne stanowią: cel publiczny będący nieodzownym warunkiem wywłaszczenia, zgodność celu wywłaszczenia z miejscowym planem zagospodarowania wywłaszczenia oraz przymus administracyjny zabezpieczający wykonanie ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu. Elementy cywilnoprawne to: odjęcie własności, odszkodowanie stanowiące ekwiwalent wartości odjętego prawa bądź nieruchomość zamienna, wpis do księgi wieczystej zmiany w zakresie prawa własności.

Wywłaszczenie dotyczy wyłącznie nieruchomości, a więc gruntów wraz z ich częściami składowymi. Odrębne nieruchomości budynkowe oraz lokalowe mogą być wywłaszczone tylko wraz z prawami rzeczowymi, z którymi są związane, a mianowicie z prawem użytkowania wieczystego gruntu (budynki) lub z udziałem w tym prawie (lokale).

Ze względu na dotkliwość skutków oraz fakt, iż wywłaszczenie stanowi ingerencję w konstytucyjnie chronione prawa podmiotowe, traktowane jest ono w naszym systemie prawa jako rozwiązanie wyjątkowe, a także jako rozwiązanie ostateczne (prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy). Powoduje to, że korzystanie przez podmiot władzy publicznej z instytucji wywłaszczenia obwarowane jest wieloma ograniczeniami :

-przesłanki dopuszczalności wywłaszczenia są określone w ustawie i są wyraźnie określone,

-obowiązuje zachowanie szczegółowo ustalonej procedury zabezpieczającej przed jakimkolwiek nadużyciem władzy administracyjnej w toku czynności wywłaszczeniowych,

-zastrzeżony został szczególny reżim prawny w razie odstąpienia przez właściwy organ lub podmiot od realizacji celów, dla których wywłaszczenie nastąpiło.

W sytuacji gdy dochodzi do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości przez państwo (podmiot władzy publicznej) na podstawie decyzji administracyjnej, następuje zespolenie jego funkcji władczych z działaniami dokonywanymi na płaszczyźnie cywilnoprawnej, właścicielskimi (dominium). W demokratycznym państwie prawnym granice między tymi dwiema dziedzinami oddziaływania państwa powinny być ściśle przestrzegane, a w związku z tym powinno się ograniczać wykorzystywanie instytucji prawa cywilnego w sferze władzy państwowej.

Wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości i może mieć zastosowanie jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny, mniej dotkliwy sposób aniżeli pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a także gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy. Z tych względów ustawa przewiduje obowiązek wyczerpania możliwości. Doprowadzenia drogą rokowań do zawarcia umowy cywilnoprawnej o przeniesienie własności albo innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Warunek niezbędności nieruchomości dla zrealizowania celu publicznego jest zasadniczą przesłanką dopuszczalności i wywłaszczenia, gdyż niewykorzystanie nieruchomości na cel, dla którego została ona wywłaszczona, stanowi podstawę do żądania zwrotu byłemu właścicielowi albo jego następcy prawnemu .

Przepisy regulujące zasady wywłaszczania nieruchomości jako szczególnej formy odjęcia prawa własności w drodze aktu władczego państwa, będą wyjątkiem od ogólnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości, muszą być stosowane literalnie, z wyłączeniem dopuszczalności wykładni rozszerzających.

Realizacja celów publicznych z reguły polega na budowie obiektów służących tym celom. Z możliwości wywłaszczenia jednak można skorzystać jedynie przed rozpoczęciem inwestycji. Zrealizowanie na nieruchomości celu publicznego przez inwestora przed wydaniem decyzji o jej wywłaszczeniu pozbawia go możliwości skutecznego wystąpienia z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości, gdyż cel publiczny został już zrealizowany.

Pojęcie wywłaszczenia obejmuje zarówno pozbawienie prawa własności lub innych praw rzeczowych, jak i ograniczenie tych praw. Prawami rzeczowymi poza prawem własności są użytkowanie wieczyste oraz prawa rzeczowe ograniczone wymienione w art. 244 § l k.c., tj. użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka. Są to wszystkie prawa rzeczowe, jakie występują w polskim prawie (tzw. numerus clausus). Własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie oraz zastaw uregulowane są w kodeksie cywilnym, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Jest to rozwiązanie uwzględniające podział żądań przyjęty w ramach reformy administracyjnej państwa, skutkujący zniesieniem z dniem l stycznia 1999 r. organu rządowej administracji ogólnej, jakim był kierownik urzędu rejonowego.

Zgodnie z przepisami prawa odwołanie od decyzji starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w sprawach wywłaszczeń, odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości oraz zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, przysługuje do wojewody.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia właściciela lub prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw użytkownika rzeczowych obciążających nieruchomość.

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości ,nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz dane z katastru nieruchomości.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się dane z katastru nieruchomości.

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Wywłaszczenie jako rozwiązanie wyjątkowe, bez którego nie da się zrealizować celu publicznego, zostało zastrzeżone wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Oznacza to, że nie można wywłaszczyć nieruchomości na rzecz państwowej lub komunalnej osoby prawnej.

Wykluczone jest wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa przez odjęcie prawa własności przysługującego temu podmiotowi. Skarb Państwa w ujęciu cywilnoprawnym uosabia całokształt praw majątkowych przysługujących państwu jako podmiotowi prawa publicznego. Skoro wywłaszczenie, o którym mowa w ustawie, dokonywane jest decyzją administracyjną, tj. indywidualnym aktem o publicznoprawnej naturze, opartym na autorytecie państwa, to wywłaszczenie Skarbu Państwa byłoby działaniem władczym państwa wobec siebie, co przeczy samej istocie stosunku prawnego. Ustawa nie wyłącza wywłaszczenia użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa. Wywłaszczenie któregokolwiek z tych praw na rzecz Skarbu Państwa skutkuje ich wygaśnięciem. Przykładem takiego wywłaszczenia może być sytuacja, w której Skarb Państwa nabywa w drodze wywłaszczenia prawo użytkowania wieczystego przysługujące gminie, innej osobie prawnej albo osobie fizycznej na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa. Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, prawo użytkowania wieczystego wygaśnie. Dopuszczalne jest wywłaszczenie na rzecz gminy, a także powiatu i samorządu województwa obciążających własność Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonego prawa rzeczowego. Wywłaszczone prawo nabywa w tej sytuacji jednostka samorządu terytorialnego, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.

Wywłaszczenie może objąć całą nieruchomość albo jej część. Zakres wywłaszczenia jest uzależniony od rodzaju i zakresu celów publicznych, jakie mają być zrealizowane na wywłaszczanej nieruchomości. Ze względu jednak na wyjątkowość instytucji wywłaszczenia, uszczerbek, jaki ma ponieść podmiot wywłaszczony, powinien być, w miarę możliwości. ograniczony do niezbędnego minimum. W związku z tym obszar podlegający wywłaszczeniu powinien zabezpieczać potrzeby inwestycji służącej celom publicznym tylko w niezbędnym zakresie. Przy ustalaniu zakresu wywłaszczenia należy mieć na względzie, że były właściciel albo jego następca prawny może żądać także zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości, zbędnej na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

W wypadku , gdy wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty wykaże, że pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, może on żądać nabycia tej części w drodze umowy przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, na rzecz której następuje wywłaszczenie. Takie nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa albo gminę, powiat lub samorząd województwa jest określane w piśmiennictwie i w praktyce sądowej jako "wywłaszczenie na żądanie właściciela". Przez prawidłowe wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym celem należy rozumieć racjonalne, właściwe w stosunku do celów dotychczasowych, wykonywanie przysługującego prawa rzeczowego do nieruchomości. Wykonywanie prawa podlega ocenie według jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia.

Żądanie nabycia pozostałej części nieruchomości jest uzasadnione wtedy, gdy ze względu na zasady racjonalnego gospodarowania nieruchomością oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa rzeczowego przysługującego do nieruchomości część pozostała po wywłaszczeniu straciłaby dla właściciela albo użytkownika wieczystego swoją dotychczasową użyteczność.

Umowa o przeniesienie prawa własności albo innego prawa rzeczowego dochodzi do skutku, gdy przedstawiciel Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego złożą stosowne oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. W razie braku takiego oświadczenia woli, gdy podmiot, na rzecz którego a nastąpić wywłaszczenie, uchyla się od jego złożenia, osobie wywłaszczanej przysługuje roszczenie o stwierdzenie przez sąd obowiązku złożenia oświadczenia. Orzeczenie sądu stwierdzające ten obowiązek, zastępuje żądane oświadczenie woli, co oznacza, że z dniem uprawomocnienia się orzeczenia lub nadania mu klauzuli wykonalności umowa o nabycie pozostałej części nieruchomości dochodzi do skutku. Należy jednak dodać, że wywłaszczenie na żądanie części nieruchomości nie dokonuje się automatycznie na podstawie twierdzenia wywłaszczanego. Spoczywa na nim ciężar dowodu, że co do pozostałej części nieruchomości jego prawo utraciło swoje dotychczasowe społeczne i gospodarcze przeznaczenie. Wykazanie tej okoliczności wymaga wiedzy specjalistycznej z dziedziny gospodarowania nieruchomościami, w zależności od charakteru nieruchomości i jej położenia. Ocena nieprzydatności pozostałej części nieruchomości nie może być dokonywana na podstawie wyłącznie obiektywnych mierników, ale odnosić się powinna do indywidualnej sytuacji dotychczasowego właściciela.

3.Zrzeczenie się własności nieruchomości.

Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie; zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego; do zrzeczenia się własności nieruchomości potrzebna jest zgoda kierownika rejonowego organu rządowej administracji ogólnej .

Nieruchomość, której własności właściciel się zrzekł, staje się własnością Skarbu Państwa. Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia. Jeżeli w chwili zrzeczenia się własności nieruchomości przysługiwało Skarbowi Państwa w stosunku do niej ustawowe prawo pierwokupu, odpowiedzialność ta ogranicza się do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu⁵⁵.

Stosowanie art. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami z art. 179 § 2 k.c. uzasadnione jest dwoma względami:

a)chodzi o ustalenie wzajemnej relacji między tymi przepisami,

b)przepis art. 16 ust. 1 zd. 2 ustawy nakazuje stosować odpowiednio art. 179 k.c. do zrzeczenia się własności lub użytkowania wieczystego przez państwową lub samorządową osobę prawną.

Kwestią sporną jest, czy przedmiotem zrzeczenia na podstawie art. 179 k.c. może być tylko własność. Wynika tutaj, że z mocy art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, a trudno byłoby uznać, aby poprzez zrzeczenie nie nastąpiło "przeniesienie własności". Można uznać, że na gruncie art. 179 k.c. możliwe jest zrzeczenie się zarówno własności nieruchomości, jak i użytkowania wieczystego.

W sytuacji, gdy właścicielem gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego jest Skarb Państwa (lub jednostka samorządu terytorialnego), a uprawniona osoba prawna zrzeka się użytkowania wieczystego, to zgodnie z zasadą superficies sola cedit Skarb Państwa (lub jednostka samorządu terytorialnego) uzyskuje tym samym także dotychczas odrębną własność budynków, budowli i urządzeń, gdyż stały się one znowu częściami składowymi gruntu. Jeśli zatem użytkownik wieczysty państwowa lub samorządowa osoba prawna zrzeka się użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, to oświadczenie takie obejmuje również zrzeczenie się prawa własności budynków, budowli i urządzeń na tym gruncie posadowionych. Można by zatem uznać, że zbędne jest z prawnego punktu widzenia składanie w tej sytuacji odrębnego oświadczenia woli o zrzeczeniu się własności budynków, budowli i innych urządzeń. Tak jednak nie jest. Złożenie przez użytkownika wieczystego oświadczenia o zrzeczeniu się także własności budynków oznacza, iż rezygnuje on z wynagrodzenia za budynki pozostawione na gruncie. W art. 16 mowa jest o zrzeczeniu się własności lub użytkowania wieczystego co oznacza ,że państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się własności nieruchomości gruntowej. Nie budzi też wątpliwości, że przedmiotem zrzeczenia może być udział we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym.

Zgoda, o której mowa w art. 16 ustawy, tj. starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa oraz zarządu jednostki samorządu terytorialnego w odniesieniu do nieruchomości tej jednostki, nie może być wyrażona w formie decyzji administracyjnej. Jest to czynność cywilnoprawna. Jeśli zatem zrzeczenie się jako oświadczenie woli musi być złożone w formie aktu notarialnego, to i zgoda starosty lub zarządu jednostki ma być stosownie do art. 63 § 2 k.c. wyrażona w formie aktu notarialnego. Zgoda może być złożona przed zrzeczeniem się, w chwili zrzeczenia się lub po zrzeczeniu się; wszakże do chwili wyrażenia zgody, oświadczenie o zrzeczeniu nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego ma charakter pierwotny. Oznacza to, że nabywca nie wstępuje w prawa i obowiązki osoby zrzekającej się własności lub użytkowania wieczystego. Zgodnie jednak z art. 179 k.c. Skarb Państwa ponosi "odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia". Odpowiedzialność ta ogranicza się do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu, jeżeli w chwili zrzeczenia się własności Skarbowi Państwa przysługiwało do tej nieruchomości ustawowe prawo pierwokupu. przez "ograniczenie odpowiedzialności" należy rozumieć jako ograniczenie do wartości nieruchomości. Odpowiedzialność tę ponosi jednostka samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość przypada tej jednostce zgodnie z art. 16 ust. 2⁵⁶.

4. Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości .

Istota współwłasności polega na tym, że własność określonej rzeczy ruchomej czy też nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku, co najmniej dwóm osobom ⁵⁷.

Przepis art. 196 KC rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. W obrocie cywilnym występuje w zasadzie tylko współwłasność w częściach ułamkowych. Wiąże się to z tym, że tylko współwłaściciele, którym przysługuje wspólne prawo własności w częściach ułamkowych, mogą rozporządzać przysługującymi im udziałami., w tym również znosić współwłasność w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli oraz w drodze sądowej. Współwłasność łączna ma zupełnie inny charakter. W czasie trwania współwłasności łącznej, nie może być ona przedmiotem podziału, a współwłaściciele nie mogą samodzielnie rozporządzać swoim udziałem ( o którym zresztą z uwagi na bezudziałowość tej współwłasności nie można mówić), gdyż takim udziałem nie dysponują. Nie mogą również rozporządzać udziałem, który mógłby im przypaść po wygaśnięciu stosunku prawnego, z którego współwłasność łączna określonych rzeczy wynika. Najczęściej spotykanymi przykładami współwłasności łącznej są: współwłasność majątkowa małżeńska, i to zarówno ustawowa⁵⁸, jak i umowna⁵⁹ oraz wspólność majątku wspólników spółki cywilnej ⁶⁰.

Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest to, iż w przeciwieństwie do współwłasności w częściach ułamkowych nie jest ona samoistnym stosunkiem prawnym, lecz jest zawsze nierozerwalnie związana z innym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, bez którego nie może powstać ani też istnieć. Z chwilą ustania podstawowego (osobistego) stosunku prawnego (np. ustania małżeństwa, ustania wspólności majątkowej czy też rozwiązania spółki) ustaje współwłasność łączna i do majątku dotychczas nią objętego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. I w tym wypadku przepisy KC regulujące współwłasność⁶¹ mają zastosowanie tylko wówczas, gdy przepisy dotyczące stosunku podstawowego, a więc przepisy KRO oraz KC, normujące instytucję spółki cywilnej, nie stanowią inaczej.⁶²

Współwłasność rzeczy (ruchomości, nieruchomości, a także gospodarstwa rolnego ), polegająca na jej niepodzielności oraz na samodzielności udziałów współwłaścicieli określanych w ułamkach, jest traktowana tak w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądowym jako instytucja tymczasowa. Tłumaczyć to można m.in. tym, że niepodzielność utrudnia, a czasem wręcz uniemożliwia korzystanie z rzeczy wspólnej przez poszczególnych współwłaścicieli, zarządzanie taką rzeczą, jak również pobieranie z niej pożytków naturalnych lub cywilnych.⁶³

Uwzględniając potrzeby życia, KC reguluje kwestie związane z posiadaniem rzeczy stanowiącej współwłasność , zarządzaniem taką rzeczą i pobieraniem z niej pożytków . Jednocześnie zawiera jednak wyraźne postanowienie (art. 210 KC)., że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie współwłaścicieli w tym zakresie może być ograniczone tylko w drodze czynności prawnej, a praktycznie rzecz biorąc w drodze umowy.

Regulacja zawarta w art. 210 KC, mówiąca o uprawnieniu każdego ze współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności, jak i o jego czasowym ograniczeniu, odnosi się ze względów oczywistych do zniesienia współwłasności w drodze sądowej.

Droga sądowa, która jest najczęściej stosowana w praktyce, nie jest jedyną formą znoszenia współwłasności.. Praktyka notarialna dostarcza wielu przykładów znoszenia współwłasności nieruchomości np.:w drodze umowy, która pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) art. 158 KC musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Odnosi się to również do znoszenia współwłasności gospodarstw rolnych, będących pewnego rodzaju zbiorem rzeczy i praw oraz przedsiębiorstw, jeżeli w ich skład wchodzą nieruchomości.

Możliwość znoszenia współwłasności w drodze umowy wynika nie tylko z zasady wolności zawierania umów, byle nie pozostawały one w sprzeczności z prawem lub zasadami współżycia społecznego⁶⁴, ale również z zawartej w art. 198 KC zasady dopuszczalności rozporządzania udziałami. Jeżeli współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli, to wszyscy współwłaściciele działając wspólnie mogą też doprowadzić do wyjścia z niepodzielności przez zawarcie umowy znoszącej współwłasność, oczywiście w sposób przez wszystkich uzgodniony. Przy braku zgody chociażby jednego ze współwłaścicieli do zniesienia współwłasności nieruchomości nie będzie mogło dojść. Jeśli zaś jest zgoda wszystkich, nawet zawarcie wcześniej czasowego ograniczenia dopuszczalności żądania zniesienia współwłasności nie może stanowić przeszkody do zawarcia umowy znoszącej współwłasność nieruchomości (współwłasności rzeczy wchodzących w skład gospodarstwa rolnego czy też przedsiębiorstwa).

Dopuszczalność znoszenia współwłasności w drodze pozasądowej, a konkretnie w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli, wynika także z art. 211 KC. Użyty w tym przepisie zwrot: „jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu", wskazuje jednoznacznie na to, że ustawodawca przewiduje także drogę poza sądową. Gdyby ustawodawca nie przewidywał możliwości zniesienia współwłasności winnym niż sądowy trybie, to użycie przez niego takiego zwrotu byłoby niezrozumiałe, a nawet wręcz zbędne. Można by wprawdzie rozważać, czy ustawodawca nie przewidywał oprócz trybu sądowego tylko trybu administracyjnego. Przeciwko takiemu wnioskowi przemawia jednak charakter współwłasności, która jest typową instytucją prawa cywilnego, a także brak unormowań ustawowych, które przekazywałyby sprawy o zniesienie współwłasności na drogę postępowania administracyjnego.

Decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta, ministra, zatwierdzająca projekt podziału na działki, nie rozstrzyga o ich własności (odmienne skutki wywołuje tylko decyzja orzekająca o przejściu na własność państwa części dzielonej nieruchomości przeznaczonej pod ulicę). Jeżeli organ administracyjny zatwierdzi projekt podziału na działki nieruchomości stanowiącej własność jednej osoby, to ta jedna osoba pozostanie właścicielem wszystkich działek, aż do czasu zbycia ich osobom trzecim. Jeżeli zaś podzieli na działki nieruchomość stanowiącą współwłasność kilku osób, to osoby te nie staną się z mocy takiej decyzji wyłącznymi właścicielami poszczególnych działek. Mając decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości na działki, współwłaściciele mogą znieść współwłasność ich wszystkich w drodze umowy znoszącej współwłasność. W takich wypadkach z reguły nie dochodzi do znoszenia współwłasności przez sąd. Przy znoszeniu współwłasności w drodze sądowej nie zachodzi bowiem potrzeba wcześniejszego uzyskiwania decyzji (sąd zasięga jedynie opinii). O wydanie decyzji współwłaściciele zwracają się w praktyce tylko wówczas, gdy dojdą do porozumienia w sprawie podziału na działki i zniesienia w ten sposób współwłasności nieruchomości.

Możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy, jak i roszczenie o zniesienie współwłasności w drodze sądowej nie podlegają przedawnieniu⁶⁵. Czas trwania stosunku prawnego współwłasności nie ma też wpływu na sposób zniesienia współwłasności.

Sposoby zniesienia współwłasności, i to zarówno w drodze sądowej (w drodze orzecznictwa sądowego lub ugody sądowej), jak i na podstawie umowy mogą być różne. Szersze możliwości występują przy znoszeniu w drodze umowy. I w takich jednak wypadkach wolę współwłaścicieli ograniczają obowiązujące w zakresie obrotu nieruchomościami przepisy. Dotyczy to zwłaszcza ograniczeń w zakresie podziału nieruchomości rożnych czy też podziału w drodze zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych.

Najkorzystniejsze z punktu widzenia interesów współwłaścicieli jest z reguły zniesienie współwłasności nieruchomości (gospodarstwa rolnego) przez podział w naturze. Ten sposób podziału wysuwa też na czoło ustawodawca, stanowiąc w art. 211 KC, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Oczywiście powyższe ograniczenie dopuszczalności zniesienia współwłasności w drodze sądowej. Nie może być ono jednak nie zauważane także przy zawieraniu umów o zniesienie współwłasności. Notariusz nie ma wprawdzie ani możliwości, ani też obowiązku badania, czy umowa nie narusza określonych w art. 211 KC zasad, powinien jednak zwrócić uwagę stronom zawierającym umowę na treść tego przepisu. Gdyby natomiast już z treści oświadczeń stron umowy oraz z przedłożonych dokumentów wynikało, że umowa będzie nieważna (np. strony żądają zniesienia współwłasności budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali, bez rozwiązania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali), notariusz powinien odmówić dokonania takiej czynności prawnej, czyli sporządzenia umowy znoszącej współwłasność budynku lub też budynku i znajdującej się pod nim działki .

Do zniesienia współwłasności, może dojść w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Wprawdzie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali nie dochodzi do pełnego wyjścia z niepodzielności, gdyż grunt, na którym został wzniesiony dom, jak i grunt związany z korzystaniem z tego domu, a także części domu i innych urządzeń nie służących do wyłącznego użytku właścicieli i poszczególnych lokali, stanowią nadal współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Powstająca, w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali, nowa współwłasność gruntu pod budynkiem, gruntu związanego z korzystaniem z budynku i części domu nie służącej do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali uzyskuje odmienny od dotychczasowego status prawny. Jeśli bowiem uprzednio była współwłasnością, którą cechowała tymczasowość, to z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali stała się współwłasnością przymusową. Nie można bowiem żądać zniesienia współwłasności takiej nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ograniczenie możliwości zniesienia współwłasności dotyczy oczywiście tylko składników wymienionych w art. 3 ust. l ustawy, tj. gdy chodzi o grunt, to tylko pod domem oraz o grunt związany z korzystaniem z domu. Gdyby w skład nieruchomości, w której ustanowiona została odrębna własność lokali, wchodził większy niż konieczny do korzystania z domu obszar gruntu, to również po wcześniejszym ustanowieniu odrębnej własności lokali nie byłoby przeszkód do wydzielenia z niego (tak w drodze umowy,jak i w drodze sądowej) odrębnej działki gruntu. Podział budynku, w tym i w umowie o zniesienie współwłasności nieruchomości, według płaszczyzn pionowych jest w zasadzie niedopuszczalny, chociażby nie było przeszkód do podziału gruntu.

W kwestii oszacowania nieruchomości, określania wysokości spłat i dopłat, rozkładania tych należności na raty, płacenia od nich odsetek itp. przepisy KC mogą stanowić jedynie wskazówki, mogące ułatwić współwłaścicielom dojście do porozumienia i do zawarcia umowy. Pozwalają bowiem zorientować się tym osobom, jakiego rozstrzygnięcia mogą się spodziewać w razie wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności na drogę sądową. Ostateczna decyzja należy w tych sprawach do współwłaścicieli. Jeżeli zawarte między nimi porozumienie nie będzie naruszało obowiązujących przepisów, notariusz nie będzie mógł odmówić ujęcia go w sporządzonej umowie.

W przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości przez jej podział w naturze, w tym również w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali, jeden lokal lub też jedna z wydzielonych części nieruchomości może być przydzielona więcej niż jednej osobie.

Może to nastąpić jedynie za zgodą tych osób. Przydzielona im rzecz stanowić będzie ich współwłasność w częściach ułamkowych w zależności od porozumienia równych lub różnych.. Takie wypadki w stosunkach rodzinnych nie należą do wyjątków.

BIBLIOGRAFIA

1. Agopszowicz A. Wynajem komunalnych lokali użytkowych. Sam.Teryt. 1993/5/27

2. K.Pietrzykowski „Spółdzielnie mieszkaniowe”.C.H.Beck Warszawa 2001 r.

3. W.Kalinowski „Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej”.

4. L.Myczkowski „Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” .

5. A.Gola,J.Suchecki, „Najem i własność lokali”,Wydawnictwo Prawnicze,Warszawa 2001 r.

6. S.Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001.

7. R. i M.Taradejna „Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców” Zielona Góra 2001.

8. E.Gniewek.”Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”, Zakamycze 1999 r.

9. S.Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami”, Warszawa 2001 .

10. J.Szachułowicz,M.Krassowska,A.Łukaszewska„Gospodarka nieruchomościami”, Warszawa 2002.

11. G.Bieniek „Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami” Wydanie II, Zielona Góra 2001 .

12. S.Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami”, Warszawa 2001.

13. E.Bończak-Kucharczyk „Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów”, TWIGGER,Warszawa 2003 r.

14. W.J.Brzeski,”Vademecum Zarządcy Nieruchomościami”,Kraków 2003 r.

15. L.Myczkowski „Spółdzielnie mieszkaniowe” 5 Wydanie,C.H.Beck,Warszawa 2002 r.

16. S.Stefaniak „Prawo Spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”, Warszawa 2002 r.

17. R.Dziczek, „Spółdzielnie mieszkaniowe” Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich ,Warszawa 2000 r.

18. W.Kalinowski,”Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej”.

19. M.Wolanin,”Ustawa o gospodarce nieruchomościami”,tekst jednolity z aktem wykonawczym i wprowadzeniem,Zielona Góra 2000 r.

20. Bidziński Z. „Nowa regulacja prawna w zakresie ochrony lokatorów”. KPP 2001/4/865

21. Nazar M. „Ochrona praw lokatorów|” cz. I. M.Prawn. 2001/19/96

22. Nazar M. „Ochrona praw lokatorów” cz. II. M.Prawn. 2001/20/1011

23. Nazar M. „Prawo lokalowe”. Zakamycze 1998

24. Nazar M.„Sprzedaż lokali z gminnego zasobu nieruchomości”. Rejent 1998/12/122

25. Stefańczyk M.,Węglowski M. „Wspólnota mieszkaniowa ,poradnik zarządzania” Warszawa 2001 r.

26. Sztyk R.”Uregulowanie stosunków własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych”. Rejent 1998/7-8/41

27. Tomaszewski D. „Zakończenie najmu lokalu”. Zakamycze 1999

28. Trociuk S. „Własność lokali. Warunki nabycia i sprzedaży, nieruchomość wspólna, dodatki mieszkaniowe,wspólnota mieszkaniowa, zarządzanie nieruchomością”. Infor 1998

¹ Dz.U.Nr 80,poz.903 ,2000r.

² K.Pietrzykowski „Spółdzielnie mieszkaniowe”. C.H.Beck Warszawa 2001 r.

³ Dz.U.z 2000r.Nr 46,poz.543.

⁴ por.E.Bończak-Kucharczyk „Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów”, TWIGGER,Warszawa 2003 r.

⁵ Dz.U.Nr 80,poz.903 ,2000r.

⁶ por.R.Dziczek, „Spółdzielnie mieszkaniowe” Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich,Warszawa 2000r.

W.Kalinowski,”Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej”.

M.Wolanin,”Ustawa o gospodarce nieruchomościami”,tekst jednolity z aktem wykonawczym i wprowadzeniem,Zielona Góra 2000 r.

⁷ Dz.U. z 2001 r.,Nr 4,poz.27.

⁸ Dz.U. z 2000 r.Nr 80. poz. 903

⁹ Dz.U. z 2000 r.Nr 46,poz.543.

¹⁰ Dz.U. Nr 57, poz. 601.

¹¹ Dz.U. z 2000r. Nr 80,poz.903.

¹² S.Stefaniak „Prawo Spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”, Warszawa 2002 r.

¹³ Dz.U. z 2000r. Nr 4,poz.27.

¹⁴ Dz.U. z 1995 r. Nr 54,poz.288 ze zm.

¹⁵ Dz.U. Nr 16,poz.93 ze zm.

¹⁵ E.Gniewek.”Podstawy prawa cywilnego i handlowego”Wrocław 1998 r.

¹⁶ W.J.Brzeski,”Vademecum Zarządcy Nieruchomościami”,Kraków 2003 r.

¹⁷ A.Gola,J.Suchecki, „Najem i własność lokali”,Wydawnictwo Prawnicze,Warszawa 2001 r.

¹⁸ art. 235 § 1 Prawa Spółdzielczego

¹⁹ art. 235 § 3 Prawa Spółdzielczego

²⁰ art. 158 KC

²¹ S.Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001 .

J.Szachułowicz ,M.Krassowska ,A.Łukaszewska „Gospodarka nieruchomościami” Warszawa 2002.

G.Bieniek „Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami” Wydanie II ,Zielona Góra 2001 .

²² art. 548 § 1 k.c.

²³ Dz.U. z 1920 r.Nr 31,poz.178

²⁴ tekst jedn.: Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.). Po wojnie ustawa była kilkakrotnie nowelizowana: Dz.U. z 1988 r. Nr 41, poz. 315; z 1990 r. Nr 79, poz. 466; z 1994 r. Nr 123, poz. 600; z 1996 r. Nr 45, poz. 198, Nr 106, poz. 496; z 1997 r. Nr 140, poz. 939; z 1998 r. Nr 106, poz. 668; z 2001 r. Nr 16, poz. 166.

²⁵ Dz.U. Nr 45, poz. 198

²⁶ E.Gniewek.”Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”Zakamycze 1999 r.

²⁷ R . i M.Taradejna „Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców” Zielona Góra 2001.

²⁸ art. 16

²⁹ E.Gniewek „Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi „Zakamycze 1999.

³⁰ Ustawa Kodeks Cywilny

³¹ art. 488 § 1 k.c.

³² E.Gniewek.”Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi” .Zakamycze 1999 r.

³³ Ustawa Kodeks Cywilny.

³⁴ Ustawa Kodeks Cywilny.

³⁵ Ustawa Kodeks Cywilny.

³⁶ E.Gniewek.”Podstawy prawa cywilnego i handlowego”Wrocław 1998 r.

³⁷ Dz.U.Nr 71,poz 733.ze zm

³⁸ por.S.Rudnicki.”Prawo obrotu nieruchomościami”Warszawa 2001 r.

³⁹ por.W.J.Brzeski „Vademecum Zarządcy Nieruchomościami”,Kraków 2003 r.

⁴⁰ Dz.U.Nr 71,poz.733 ze zm.

⁴¹ E.Gniewek.”Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi”.Zakamycze 1999 r

⁴² art. 709 k.c.

⁴³ art. 890 § 1 k.c.

⁴⁴ art. 898 § 1 k.c.

⁴⁵ art. 908 KC

⁴⁶ art. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali, Dz.U.85, poz. 388 ze zm.

⁴⁷ art. 223 § 1,232 § 3 i 238 § 1 Prawo Spółdzielcze

⁴⁸ § 2 i 3 art. 926

⁴⁹ art. 968--981 i 1067 KC

⁵⁰ art. 968 KC

⁵¹ art. 1033 KC

⁵² 10.8.1988 r., III CZP 65/88 (nie publ.)

⁵³ S Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001 ..

⁵⁴ J.Szachułowicz ,M.Krassowska ,A.Łukaszewska „Gospodarka nieruchomościami” Warszawa 2002

⁵⁵ G.Bieniek „Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami” Wydanie II ,Zielona Góra 2001

⁵⁶ E.Gniewek „Podstawy prawa cywilnego i handlowego”Wrocław 1998 r.

⁵⁷ art. 195 KC

⁵⁸ art. 32 KRO

⁵⁹ art. 48 KRO

⁶⁰ art. 862 i 863 KC

⁶¹ m.in. art. 197-221 KC

⁶² art. 40-46 KRO i art. 875 § 2 i 3 KC

⁶³ S.Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami” Warszawa 2001

⁶⁴ art. 58 KC

⁶⁵ art. 220 KC

70

---