Groźna opłata za użytkowanie wieczyste

Marek Wielgo 2012-06-14, ostatnia aktualizacja 2012-06-15 10:29:53.0

Komu opłaca się przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność? Powinni je koniecznie
rozważyć zwłaszcza właściciele biurowców i centrów handlowych w największych aglomeracjach

Takie wnioski wypływają z raportu firmy doradczej Deloitte. Radca prawny w Deloitte Legal Kamil Żurek zwraca uwagę
na duże ryzyko wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, która stanowi aż 3 proc. jego wartości.

Wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte Marta Kamionowska opowiada, że jednemu z właścicieli
warszawskich centrów handlowych miasto podniosło tę opłatę z 2 mln do 4 mln zł. Ten zaś przerzucił ją na najemców w
opłacie eksploatacyjnej, która jest niezależna od czynszu. Jednak Kamil Żurek dodaje, że podwyżki opłaty biją też i we
właścicieli nieruchomości komercyjnych. W niektórych biurowcach i centrach handlowych najemcy mają bowiem
zagwarantowane w umowie, że opłata eksploatacyjna nie przekroczy w danym roku określonego pułapu. Wtedy
właściciel musi wyjąć pieniądze z własnej kieszeni, co obniża rentowność inwestycji.

Zdaniem specjalistów najgorsze jest to, że nie da się określić skali ryzyka wzrostu opłaty. A jej wysokość jest jednym z
czynników wpływających na atrakcyjność (konkurencyjność), a więc i wartość nieruchomości. Np. w latach 2009-2011
opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły od 150 do nawet 1000 proc. Kolejne podwyżki są możliwe co trzy lata.

Czytaj też:

Pułapka w ustawie deweloperskiej? Słona opłata za zbędny papier

W Deloitte przyznają, że uniknąć można ich tylko w jeden sposób - przekształcając użytkowanie wieczyste gruntu we
własność. Oczywiście to kosztuje, ale korzyści mogą być większe. Marta Kamionowska policzyła je dla 1000-metrowej
działki o wartości miliona złotych na obrzeżach Warszawy (na działce stoi supermarket z parkingiem naziemnym).
Kamionowska założyła, że firma użytkuje grunt od 1999 r. Przed sobą ma więc jeszcze 86 lat. Obecna opłata - 30 tys. zł
rocznie - miałaby wzrosnąć o 50 proc. od 2019 i od 2021 r. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
wiązałoby się z jednorazowym wydatkiem 612 tys. zł. Gdyby właściciel budynku tego nie zrobił, opłaty roczne
kosztowałyby prawie 1,1 mln zł (Deloitte podał sumę zdyskontowanych opłat, by można było porównać obie liczby).

A gdyby firma poprosiła gminę o rozłożenie spłaty kosztów przekształcenia na 20 lat? Suma oprocentowanych rat
wyniosłaby 961 tys. zł. Dla porównania, opłaty roczne w tym okresie kosztowałyby ją o 31 tys. zł mniej. Mimo to,
zdaniem Kamionowskiej, przekształcenie wciąż się opłaca, bo odpadłoby ryzyko wzrostu opłat w przyszłości.

- Jednak każda decyzja o przekształceniu wymaga od przedsiębiorców indywidualnych analiz i dokładnej oceny ryzyka i
spodziewanych korzyści - zastrzega Kamil Żurek.

Z analiz Deloitte wynika, że z dużo większą rozwagą powinni podchodzić do tej kwestii posiadacze mieszkań i domów.
Przekształcenie może być opłacalne dzięki dużej bonifikacie od gminy lub państwa. Bez tej bonifikaty, która w niektórych
gminach sięga nawet 90-95 proc. kosztów przekształcenia, gra najczęściej nie jest warta świeczki.

Czy Euro 2012 przyspieszy spadek cen... mieszkań?>>

Tekst pochodzi z portalu Gazeta.pl -

www.gazeta.pl

© Agora SA

Strona 1 z 1

Groźna opłata za użytkowanie wieczyste

2012-09-27

http://porady.domiporta.pl/poradnik/2029020,126867,11935175.html