Podatki Podatki Podatki Podatki
e-Poradnik
e
Jak rozliczać
najem
za 2012 i 2013 r.
Jakie sÄ… formy opodatkowania najmu
prywatnego
Kiedy trzeba płacić VAT
Wzory formularzy
Interpretacje izb skarbowych
Porady ekspertów
Tabela limitów odliczeń w podatku
dochodowym od osób fizycznych
Adres redakcji: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72
tel. [phone]; www.gazetaprawna.pl
Autorzy: Marek Kutarba, Grzegorz Ziółkowski
Redaktor prowadzÄ…cy: Piotr Wickowski
Redaktor merytoryczny: Grzegorz Ziółkowski
DTP: Joanna Archacka
Biuro Obsługi Klienta: 05-270 Marki, ul. Okólna 40
tel. [phone]; e-mail: [e-mail]
© Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o.
ISBN 978-83-63360-75-7
Wydanie styczeń 2013 r.
Spis treści
Wstęp ..................................................................................................................................5
Rozdział 1. Umowa najmu........................................................................................... 7
Zasady opłacania czynszu ............................................................................................. 7
Rozdział 2. Jakie z
ródło przychodu ........................................................................11
Przychód z działalności gospodarczej ..................................................................... 15
Przychód z najmu poza działalnością gospodarczą ............................................ 15
Rozdział 3. Formy opodatkowania najmu prywatnego ................................ 17
Ryczałt ............................................................................................................................... 17
Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania
w formie ryczałtu .................................................................................................19
Wzór oświadczenia o zrzeczeniu się opodatkowania
w formie ryczałtu .................................................................................................20
Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu opłacanego co kwartał ...........23
Wzór oświadczenia o rezygnacji z ryczałtu opłacanego co kwartał ....24
Ulgi ryczałtowca ............................................................................................................25
Odliczenie straty ...........................................................................................................26
Składki na ubezpieczenia społeczne .......................................................................27
Zwrot kwot nienależnych............................................................................................28
Ulga rehabilitacyjna .....................................................................................................29
Wydatki nielimitowane .....................................................................................29
Wydatki limitowane .......................................................................................... 31
Leki ....................................................................................................................................32
Ulga internetowa .......................................................................................................... 33
Odliczanie darowizn ....................................................................................................34
Darowizny na cele pożytku publicznego ......................................................34
Limitowane darowizny na cele kultu religijnego .....................................36
Darowizny na działalność charytatywną kościoła .................................... 37
Darowizny na rzecz krwiodawstwa ...............................................................38
Ulga na emeryturÄ™ .........................................................................................................38
Ulga odsetkowa ..............................................................................................................38
Składka zdrowotna ....................................................................................................... 41
Oszczędzanie w kasie mieszkaniowej .....................................................................42
Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej .............................42
Miesięczne rozliczanie PIT ..............................................................................43
Koszty przy wynajmie prywatnym ........................................................................45
Wyposażenie mieszkania .................................................................................46
Amortyzacja nieruchomości .......................................................................................56
Przyśpieszona amortyzacja nieruchomości .............................................. 60
Rozdział 4. Rozliczenie małżonków .....................................................................69
Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania przez małżonków ......70
Rozdział 5. Co się bardziej opłaca: skala czy ryczałt....................................... 73
Rozdział 6. Zwolnienie dla agroturystyki ......................................................... 75
Rozdział 7. Kiedy trzeba płacić VAT ...................................................................... 77
Czy potrzebna jest kasa fiskalna ...............................................................................79
Rozdział 8. Jak kontrolowany jest najem ...........................................................81
Jak prowadzi się czynności sprawdzające ..............................................................82
Porady
Czy najem pozbawia ulgi prorodzinnej...................................................................85
Czy wynajem samochodu opodatkować ryczałtem ............................................85
Czy prywatny najem daje prawo do wspólnego PIT .......................................... 86
Gdzie opodatkować wynajem,
posiadając nieruchomości w kilku państwach ................................................... 86
Czy przedsiębiorca rozliczy prywatny najem ........................................................87
Czy dzierżawa gruntów rolnych
jest działalnością gospodarczą ...................................................................................87
Czy wynajmujący odlicza ulgę rodzinną od ryczałtu ........................................ 88
Jak rozliczyć zapłatę za najem biura ....................................................................... 88
Czy trzeba płacić podatek, gdy nie wpłynął czynsz
z najmu firmowego ...................................................................................................... 89
Limity odliczeń w podatku dochodowym
od osób fizycznych obowiązujące w 2012 r. ....................................................... 90
Wstęp
Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użyt-
kowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieozna-
czony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadcze-
niach innego rodzaju. Stronami tej umowy jest wynajmujący, czyli najczęściej
właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na
podstawie umowy najmu w zamian za czynsz.
W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z umowy
najmu mogą być opodatkowane na kilka, różnych od siebie sposobów. W niniej-
szym opracowaniu koncentrujemy się na najmie majątku prywatnego, który jest
rozliczany poza działalnością gospodarczą. Podatnik w przypadku takiego naj-
mu może wybierać pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
a opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (zasady ogólne). Przy każ-
dym z tych sposobów opodatkowania inaczej ustala się podstawę opodatkowa-
nia czy zakres przysługujących odliczeń. Podatnik składa również inne zeznanie
podatkowe, przy tym w całkowicie różnych terminach. Skala różnic jest napraw-
dę duża. W opracowaniu Czytelnik znajdzie omówienie wszystkich tych różnic.
Dowie siÄ™ m.in.:
% %kiedy powstaje przychód z najmu i co jest tym przychodem,
% %przy którym sposobie rozliczyć koszty i jakie rodzaje wydatków może zali-
czyć do kosztów,
% %jak amortyzować wynajmowane lokale,
% %do kiedy zapłacić zaliczkę na podatek, a do kiedy ryczałt,
% %w jakim zeznaniu rozliczyć ryczałt, a w jakim dochód opodatkowany we-
dług skali,
% %jakich odliczeń może dokonać przy ryczałcie, a jakich na zasadach ogólnych.
Jednak podatek dochodowy to nie jedyny obowiązek fiskalny, który towarzy-
szy najmowi. Równie ważny jest podatek od towarów i usług. W publikacji wy-
jaśniamy:
% %kiedy podatnik może korzystać ze zwolnienia od VAT przy najmie, oraz
% %czy ma obowiÄ…zek zainstalowania kasy fiskalnej.
Nie braknie również tematów związanych z kontrolowaniem najmu. Dzięki
naszym wyjaśnieniom Czytelnik dowie się  czego spodziewać się w trakcie kon-
troli i jak się do niej przygotować.
Wszystkie zagadnienia i niuanse omówione są w jasny, praktyczny sposób po-
party licznymi przykładami oraz najnowszymi interpretacjami organów podat-
kowych.
Rozdział 1
Umowa najmu
Przez umowę najmu, w myśl art. 659 k.c., wynajmujący zobowiązuje się od-
dać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a na-
jemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zazna-
czyć, że aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej
czynsz. Jak podkreślał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2004 r. ( sygn. akt I
CK 513/03): Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Działa-
nia osoby trzeciej nie mogą tego obowiązku uchylić.
Czynsz stanowi rzecz jasna przysporzenie majątkowe wynajmującego, a każ-
de przysporzenie majątkowe przekłada się na skutki podatkowe. W przypadku
umowy najmu problemów podatkowych pojawia się wiele i dotyczą one zarów-
no wynajmujÄ…cego, jak i najemcy.
Najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie
strony złożą oświadczenia woli, i co należy podkreślić, skuteczność tej umowy
nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Zgodnie z art. 662 k.c. wynajmujący powi-
nien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użyt-
ku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei
najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używa-
niem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z po-
wodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w ta-
kiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
WAŻNE
Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać
opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych.
Możemy być jednak poproszeni o przedstawienie takiej umowy w urzę-
dzie skarbowym wówczas, gdy urząd ten będzie prowadził wobec nas czynno-
ści sprawdzające lub kontrolę (np. będzie sprawdzał, czy właściwie wyliczyliśmy
płacone miesięcznie lub kwartalnie zaliczki albo ryczałt lub też czy prawidłowo
wyliczyliśmy podatek w zeznaniu rocznym). W takim przypadku nie wolno nam
odmówić przedstawienia takiej umowy.
Zasady opłacania czynszu
Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie.
Może to być dowolnie wybrany przez strony umowy dzień. Można też umówić
się na zapłatę czynszu z góry za określony okres, np. za rok, za kwartał etc. Usta-
lenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jed-
nak taki termin nie był wskazany wprost w umowie, czynsz trzeba płacić z góry.
Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz
płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić mie-
e-Biblioteka Gazety Prawnej
8
sięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu
płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą
czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie
tylko jako płatny co miesiąc, lecz także np. kwartalnie lub rocznie) powoduje, że
wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowie-
dzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot
najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym przypadku wynajmujący może
żądać naprawienia szkód.
W przypadku innych rozliczeń, np. za media, strony umowy mogą dowol-
nie ustalić zasady rozliczeń. Może to wyglądać np. w ten sposób, że w przy-
padku rozliczeń za prąd najemca zwraca wynajmującemu ponoszone przez
niego koszty zakupu energii elektrycznej według rzeczywistych wskazań licz-
nika i po stawkach, według których opłacał on rachunki za wynajęte miesz-
kanie. Mogą też umówić się na zwrot takich kosztów według stawki zryczał-
towanej lub też opłacanie rachunków bezpośrednio przez najemcę. Istnieje
tu swoboda co do przyjętych przez strony zasad rozliczenia. Przyjęty sposób
rozliczeń za media ma jednak znaczenie dla stosowania stawki VAT w przy-
padku refakturowania opłat za media, przez wynajmujących lokale użytkowe,
którzy są podatnikami VAT.
PRZYKA
AD
Jaką stawkę VAT stosować przy refakturze mediów przy najmie
lokalu użytkowego
Usługi dostarczenia wody, wywozu śmieci czy odprowadzania ścieków są opodatkowane stawką
8%. Nie powinno budzić więc wątpliwości, że również w przypadku ich refakturowania powinno
stosować się stawkę 8%. Tak jednak nie jest.
Organy podatkowe powszechnie przyjmują, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu
nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do od-
rębnej sprzedaży. Obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez
względu na jej poszczególne elementy (woda, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci itp.).
Według organów zasadnicze znaczenie dla zastosowania stawki VAT ma podział na usługi za-
sadnicze i pomocnicze. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowane są taką samą stawką
VAT. Bez usługi podstawowej (usługi najmu) odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens. Nie
ma zatem podstaw prawnych, aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu
i usługi dodatkowe (refakturowane) oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT. Konsekwen-
cje podatkowe powinny być przyporządkowane świadczeniu wiodącemu. Stąd zdaniem or-
ganów dla refakturowanych mediów przy najmie lokalu użytkowego należy stosować stawkę
23% VAT. Przykładem tego stanowiska jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warsza-
wie z 20 grudnia 2010 r. (nr IPPP3-443-935/10-2/JF), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej
w A
odzi z 23 lutego 2012 r. ( nr IPTPP4/443-78/11-4/BM), czy interpretacja Dyrektora Izby Skar-
bowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/443-616/12-4/MP).
Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r.
9
Organy podatkowe przyjmują, że najemca może uniknąć kompleksowego opodatkowania
mediów stawką właściwą dla usługi najmu, jeżeli zawrze umowy o dostawę tych usług z ich
bezpośrednim dostawcą. Przykładem jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
z 30 czerwca 2011 r. (nr ILPP2/443-621/11-4/SJ) czy przywoływana już interpretacja Dyrektora
Izby Skarbowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/443-616/12-4/MP).
Natomiast sądy administracyjne zajmują stanowisko, że dostawa wody, odprowadzenie ście-
ków czy wywóz śmieci przy najmie lokalu użytkowego mogą być refakturowane ze stawką VAT
8% (tak m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt I S/Gd 535/11 czy wyrok NSA
z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10). Przy czym najemca nie musi podpisywać odrębnych umów
z dostawcami tych usług. Wystarczy, że w umowie najmu wprowadzone zostanie postano-
wienie, że opłaty za media będą regulowane przez najemcę w sposób odrębny od czynszu.
Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody,
odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania
jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, chyba
że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że
opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy są regulowane przez
najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. (wyrok NSA z 31 maja 2011 r.,
sygn. akt I FSK 740/10).