Paweł Puch
Regulacja
stanów prawnych
nieruchomości
Praktyczny poradnik
Budownictwo
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji kliknij tutaj.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z regulaminem serwisu.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym Salon Cyfrowych Publikacji ePartnerzy.com.
INFORMACJE
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
Copyright � 2008
ISBN 978-83-88285-12-7
Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o.
AL. Krakowska 271, 02-133 Warszawa
tel.: [phone] ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00
www.dashofer.pl; www.budinfo.pl
Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech
e-mail: [e-mail]
Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowrońska
Skład: Krzysztof Zabielski, e-mail: [e-mail]
Wszelkie prawa zastrzeżone, prawo do tytułu i licencji jest własnoS
cią Dash�fer Holding Ltd.
Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie całoS
ci lub fragmentów niniejszej publikacji,
również na noS
nikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione.
Ze względu na stałe zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo
nie ponosi odpowiedzialnoS
ci za zamieszczone informacje.
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
www.dashofer.pl
INFORMACJE
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
1. INFORMACJE
1.1. SPIS TREŚCI
1. Informacje .............................................................................................................. 3
1.1. Spis treS
ci .......................................................................................................... 3
1.2. Informacje o autorze ........................................................................................ 5
1.3. Wykaz piktogramów ........................................................................................ 5
2. Wstęp ..................................................................................................................... 6
3. Założenie księgi wieczystej .................................................................................... 7
3.1. Księga wieczysta .............................................................................................. 7
3.2. Dokumenty w postępowaniu wieczystoksięgowym ......................................... 7
3.3. Postępowanie o założenie księgi wieczystej ..................................................... 9
4. Dziedziczenie nieruchomoS
ci .............................................................................. 20
4.1. Dziedziczenie w polskim prawie spadkowym ................................................ 20
4.2. Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza ........................................................ 21
4.3. Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku ................................................. 22
4.4. Postępowanie podatkowe ............................................................................... 23
4.5. Postępowanie o dział spadku .......................................................................... 33
4.6. Postępowanie wieczystoksięgowe .................................................................. 33
5. Budynek na cudzym gruncie ............................................................................... 43
5.1. Roszczenia z art. 231 kodeksu cywilnego ...................................................... 43
5.2. Roszczenia z art. 151 kodeksu cywilnego ...................................................... 45
6. Zasiedzenie nieruchomoS
ci ............................................................................... 47
6.1. Regulacja kodeksowa .................................................................................... 47
6.2. NieruchomoS
ci wyłączona spod zasiedzenia ................................................. 48
6.3. Tryb postępowania ......................................................................................... 49
6.4. Zasiedzenie służebnoS
ci ................................................................................. 50
7. SłużebnoS
ć drogi koniecznej ............................................................................... 51
8. Zniesienie współwłasnoS
ci nieruchomoS
ci ......................................................... 53
8.1. Postępowanie o zniesienie współwłasnoS
ci ................................................... 53
8.2. Sposoby zniesienia współwłasnoS
ci .............................................................. 54
8.2.1. Przyznanie nieruchomoS
ci jednemu współwłaS
cicielowi
za spłatą pozostałych ........................................................................... 54
8.2.2. Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty
między współwłaS
cicieli ...................................................................... 54
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 3
www.dashofer.pl
INFORMACJE
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
8.2.3. Podział nieruchomoS
ci ......................................................................... 54
8.2.3.1. Procedura podziału nieruchomoS
ci ......................................... 55
8.2.3.2. Podział budynku ..................................................................... 56
8.2.3.2.1. Podział pionowy budynku ...................................... 56
8.2.3.2.2. Podział poziomy budynku ...................................... 57
8.3. Zniesienia współwłasnoS
ci gospodarstw rolnych .......................................... 59
8.4. Podatek od zniesienia współwłasnoS
ci .......................................................... 60
9. Rury i słupy na nieruchomoS
ci ........................................................................... 61
9.1. Zgoda właS
ciciela .......................................................................................... 61
9.2. Szukanie porozumienia .................................................................................. 62
9.3. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu ............... 62
9.4. SłużebnoS
ć przesyłu ....................................................................................... 63
10. Odrolnienie działki ............................................................................................ 64
11. Rewindykacja nieruchomoS
ci ........................................................................... 66
11.1. Sytuacja prawna ......................................................................................... 66
11.2. Cele działania ............................................................................................. 67
11.3. Pierwsze kroki rewindykacyjne ................................................................. 67
11.4. Sposoby realizacji roszczeń rewindykacyjnych ......................................... 69
12. Podsumowanie ................................................................................................... 72
13. Bibliografia ......................................................................................................... 73
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 4
www.dashofer.pl
INFORMACJE
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
1.2. INFORMACJE O AUTORZE:
Paweł Puch  absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej
w Lublinie filii w Rzeszowie. Mieszka i pracuje w Rzeszowie. Jako
prawnik specjalizuje się głównie w problematyce dotyczące rynku
nieruchomoS
ci. Jest też redaktorem portali internetowych związanych
z rynkiem nieruchomoS
ci i autorem licznych artykułów oraz analiz
dotyczących tego rynku.
1.3. WYKAZ PIKTOGRAMÓW:
WSKAZÓWKI
UWAGA
PODSTAWA PRAWNA
DEFINICJA
PRZYKŁAD
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 5
www.dashofer.pl
WSTĘP
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
2. WST
P
Stan prawny nieruchomoS
ci to ogół praw przysługujących danej nieruchomoS
ci.
OczywiS
cie najszerszym i podstawowym z nich jest prawo własnoS
ci. Regulacja sta-
nu prawnego nieruchomoS
ci sprowadzać się będzie zatem do wykazania aktualnego
stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomoS
ci. NieruchomoS
ci takie nie istnieją
dla obrotu  nie można ich sprzedać czy podarować. Nie mogą stanowić również za-
bezpieczenia dla kredytów oraz trudno też na nich prowadzić jakiekolwiek inwesty-
cje. NajczęS
ciej nieuregulowany stan prawny wynika z braku księgi wieczystej
i w związku z tym nie można wykazać, kto jest właS
cicielem danej nieruchomoS
ci i ja-
kie prawa są z nią związane. Albo też, choć dla danej nieruchomoS
ci jest prowadzona
księga wieczysta, to wpisy w niej są niezgodne z istniejącym stanem prawnym.
W opracowaniu tym przedstawimy państwu najczęS
ciej występujące sytuacje nieure-
gulowanych stanów prawnych oraz sposoby ich uregulowania.
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6
www.dashofer.pl
ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
3. ZAA
OŻENIE KSI
GI WIECZYSTEJ
WiększoS
ć sytuacji związanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoS
ci
sprowadza się do braku prowadzonej dla niej księgi wieczystej. W polskim systemie
prawnym każda nieruchomoS
ć powinna mieć założoną księgę wieczystą, a jej brak po-
woduje przede wszystkim niemożnoS
ć wykazania, kto jest właS
cicielem nieruchomo-
S
ci, i okreS
lenia samej nieruchomoS
ci. JednoczeS
nie jest to najprostsza sytuacja i dlate-
go od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o założenie
księgi wieczystej, musimy zgromadzić szereg dokumentów. Tak więc konieczne może
być podjęcie czynnoS
ci opisanych w pozostałych rozdziałach, na przykład przeprowa-
dzenie postępowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoS
ci. Zatem
założenie księgi wieczystej jest zawsze finałem nieraz żmudnej drogi regulacji stanu
prawnego nieruchomoS
ci.
3.1 KSI
GA WIECZYSTA
Księgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadzą sądy
rejonowe  wydziały ksiąg wieczystych, właS
ciwe ze względu na miejsce położenia nie-
ruchomoS
ci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoS
ci. Księgi wieczyste zdefinio-
wać można jako rodzaj dokumentu urzędowego, w którym ujawnia się oznaczenie nieru-
chomoS
ci, właS
ciciela nieruchomoS
ci i prawa dotyczące nieruchomoS
ci. Księga wieczysta
jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoS
ci, a jej brak rodzi podobne
problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotyczą-
cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
Dział I  obejmuje oznaczenie nieruchomoS
ci i spis praw. Tu wpisuje się między
innymi numery i powierzchnie działek składających się na daną nieru-
chomoS
ć, ich położenie oraz opis zabudowań. Tutaj też wpisuje się pra-
wa przysługujące danej nieruchomoS
ci, na przykład przysługujące każ-
doczesnemu właS
cicielowi służebnoS
ci przejazdu.
Dział II  obejmuje okreS
lenie właS
ciciela nieruchomoS
ci.
Dział III  zawiera prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia obciążające nierucho-
moS
ć głównie są to służebnoS
ci gruntowe i osobiste.
Dział IV  zawiera wpisy dotyczące hipotek obciążających nieruchomoS
ć.
3.2 DOKUMENTY W POST
POWANIU
WIECZYSTOKSI
GOWYM
Zanim przystąpimy do założenia księgi wieczystej, musimy zgromadzić stosowne do-
kumenty, bez których sąd odmówi nam założenia księgi wieczystej i wpisu. Musimy
zatem wykazać, za pomocą dokumentów, fakty podlegające wpisowi. Dokumenty te
możemy podzielić na dwie grupy:
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7
www.dashofer.pl
ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOR
CI
1. Dokumenty stanowiące podstawę opisu nieruchomoS
ci, którymi są dane z ewi-
dencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez właS
ciwe
organy geodezyjne (Wydział Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta).
Są nimi:
wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacją, czyli legendą lub wyka-
zem zmian gruntowych, przedstawiający mapę nieruchomoS
ci oraz wyjaS
niający
dotychczasowe zmiany oznaczeń i powierzchni działek składających się na daną
nieruchomoS
ć;
wypis z rejestru gruntów, zawierający aktualne dane geodezyjne interesującej nas
nieruchomoS
ci, czyli numer, powierzchnię i położenie.
UWAGA
Nie każdy dokument geodezyjny jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wie-
czystej, gdyż aby można było na jego podstawie założyć księgę wieczystą lub doko-
nać uaktualnienia wpisów, musi zostać opieczętowany czerwoną pieczęcią z napi-
sem, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
2. Dokumenty stwierdzające nabycie własnoS
ci nieruchomoS
ci, czyli wykazują-
ce, kto jest właS
cicielem nieruchomoS
ci. Również tutaj nie każdy dokument,
w którym dana osoba wpisana jest jako właS
ciciel, będzie mógł być uznany za
podstawę wpisu. NajczęS
ciej takim dokumentem są jasne akty własnoS
ci ziemi,
które można było otrzymać w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. własnoS
ci
gospodarstw rolnych z dnia 26 pax
dziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250
z póx
n. zm.). Wiele osób trzyma takie akty własnoS
ci do dzisiaj w domu. Akty te
mają także organy, które je wydawały, na przykład urzędy gmin  i tam można
otrzymać ich kopię. Innymi dokumentami wykazującymi własnoS
ć mogą być
umowy nabycia nieruchomoS
ci, jeżeli zawarte były zgodnie z prawem i przy za-
chowaniu przewidzianej formy, a także orzeczenia administracyjne, np. wszelkie
decyzje uwłaszczeniowe, oraz orzeczenie sądowe przysądzające własnoS
ć, np.
postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu współwłasnoS
ci, po-
stanowienie o uregulowaniu własnoS
ci.
UWAGA
Przy braku księgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku
nie stanowi podstawy wpisu prawa własnoS
ci. Aby sąd założył księgę wieczystą
i wpisał spadkobierców jako właS
cicieli nieruchomoS
ci, muszą oni przedstawić
dokument własnoS
ci wydany na zmarłego. Jeżeli wykażą, że zmarły był właS
cicie-
lem nieruchomoS
ci, i przedstawią postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia
spadku, sąd założy księgę wieczystą i wpisze prawo własnoS
ci na ich rzecz. Na-
tomiast samo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podsta-
wę wpisu prawa własnoS
ci na rzecz spadkobierców, jeżeli księga jest już prowa-
dzona, a jako właS
ciciel wpisany jest w niej zmarły, po którym dokonano stwier-
dzenia nabycia spadku.
Copyright � 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8
www.dashofer.pl
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji kliknij tutaj.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z regulaminem serwisu.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym Salon Cyfrowych Publikacji ePartnerzy.com.