Wykład 2. Prawne regulacje prawa własności nieruchomości
Zakres problemów:
-� Prawne regulacje prawa własności nieruchomości
-� Uprawnienia przysługujące właścielowi nieruchomości.
-� Omówienie zasad i sposobów ochrony własności.
Prawo własności nieruchomości
Własność jest podstawowym prawem rzeczowym  pozostałe prawa rzeczowe są
pochodnymi prawa własności  stanowią jego modyfikację lub ograniczenie. Zgodnie z art. 140 k.c.
w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z
wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem
swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych
granicach może rozporządzać rzeczą.
Własność jest zatem prawem do posiadania i korzystania z nieruchomości oraz
rozporządzania nią z wyłączeniem innych osób.
Uprawnienia właściciela
Tradycyjnie wśród atrybutów, które są nieodzownie związane z własnością wyróżnia się:
1. ius possidendi (posiadanie);
2. ius utendi, fruendi, ubutendi (używanie, pobieranie pożytków, zużycie rzeczy);
3. ius disponendi (rozporządzanie rzeczą).
Z faktu bycia właścicielem przysługuje właścicielowi jako posiadaczowi samoistnemu prawo
do posiadania rzeczy. Z tego zaś wynika kolejne uprawnienie, tj. prawo do używania rzeczy i
pobierania z niej pożytków. To prawo ma swoje granice określone w stosunku do osób które nie są
właścicielami danej rzeczy, tzn. "właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy".
Tak określone uprawnienie z jednej strony nakłada obowiązek innym osobom do powstrzymywania
się od naruszeń własności a z drugiej strony dają właścicielowi możliwość ochrony przysługującego
prawa własności na drodze roszczeń windykacyjnych lub negatoryjnych. Jednak i zakres uprawnień
właściciela ograniczają:
1. ustawy - wszystkie normy prawne określone przez ustawodawcę w procesie stanowienia
prawa. W tym także takie przepisy, które umożliwiają w ściśle określonych przypadkach
pozbawienie własności na drodze wywłaszczenia za odszkodowaniem;
2. zasady współżycia społecznego - normy wywodzące się ze zwyczaju a przyjęte w danym
społeczeństwie za wyznacznik zachowania, które obok norm prawnych kształtują stosunek
obywateli do prawa i przysługujących im uprawnień i obowiązków;
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.
W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność
gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom
regulującym prawa do wód.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od
działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę,
wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich
przedmiot. Nabycie i utrata własności, jak również nabycie i utrata oraz zmiana treści lub
pierwszeństwa innych praw rzeczowych, podlegają prawu państwa, w którym znajdował się
przedmiot tych praw w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki
prawne. Przepisy te stosuje się odpowiednio do posiadania.
Ochrona własności
Na mocy przepisów Konstytucji Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo
dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele
publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.
Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich
ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w
jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Przepisy Kodeksu cywilnego (art. 222 i następne) umożliwiają właścicielowi nieruchomości
(rzeczy) ochronę przysługujących mu praw. Przeciwko osobom, które naruszają jego stan własności
przysługują właścicielowi roszczenia o ochronę prawa własności tzw. roszczenia petytoryjne, na
które składa się roszczenie windykacyjne (rei vindicatio) oraz roszczenie negatoryjne (actio
negatoria).
W przypadku roszczenia windykacyjnego jego istotą jest uprawnienie właściciela do żądania
wydania nieruchomości (rzeczy). Jednak w tym przypadku to na właścicielu ciąży obowiązek
obalenia domniemania wynikającego z art. 341 k.c., zgodnie z którym domniemywa się, że
posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Właściciel musi zatem udowodnić przysługujące mu
prawa do nieruchomości i obalić domniemanie, iż posiadacz nieruchomości pozbawiając właściciela
faktycznego władztwa nad nieruchomością działa bezprawnie.
Istotą roszczenia negatoryjnego jest żądanie właściciela nieruchomości o przywrócenie
stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń własności w inny sposób niż
pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą np. poprzez składowanie na
nieruchomości różnych przedmiotów, przechodzenie przez nieruchomość. Przy tym roszczeniu
ważne jest by naruszenie własności było dokonane przez bezprawne działanie człowieka (brak bądz

skutecznego tytułu prawnego, lub też brak wyraz
nego ustawowego upoważnienia) wbrew woli
właściciela.
Współwłasność
Własność może należeć do jednej lub kilku osób, wtedy występuje stosunek prawny
współwłasności. Prawo cywilne wyróżnia współwłasność w częściach ułamkowych (np.
spadkobiercy) oraz współwłasność łączną (wspólność ustawowa małżeńska, wspólny majątek
wspólników spółki cywilnej).
Współwłasność charakteryzują w sensie przedmiotowym i podmiotowym następujące
elementy:
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
a. jedność przedmiotu współwłasności - jedna rzecz jest przedmiotem prawa przysługującego
współwłaścicielom;
b. wielość podmiotów - prawo do jednej rzeczy przysługuje co najmniej dwóm podmiotom;
c. niepodzielność prawa współwłasności - rzecz nie jest podzielona w sensie fizycznym, a żaden
ze współwłaścicieli nie posiada prawa do wyłącznego i samodzielnego dysponowania
rzeczą.
Jak wynika z przepisów, współwłasność może przybrać formę współwłasności łącznej lub
współwłasności w częściach ułamkowych.
Współwłasność łączna opiera się na istnieniu stosunku osobistego i wobec niego spełnia
rolę służebną. Jako przykłady tego typu współwłasności można podać:
1. wspólność majątkowa między małżonkami nieposiadającymi rozdzielności majątkowej;
2. współwłasność wspólników spółki nieposiadającej osobowości prawnej (spółki cywilnej,
jawnej, komandytowej).
Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych jest samoistnym stosunkiem prawnym i
nie jest powiązana z innym stosunkiem prawnym. Może ona przybrać formę: współwłasności
przymusowej, współwłasności wspólnot gruntowych, współwłasności siedlisk, współwłasności
spadkowej, współwłasności powstałej w wyniku czynności prawnej podmiotów (wspólne kupno
rzeczy), współwłasności powstałej w wyniku zasiedzenia, współwłasności powstałej w wyniku
orzeczenia sądowego, współwłasności powstałej z mocy prawa w wyniku połączenia lub
pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 k.c.).
W przypadku współwłasności należy zwrócić uwagę na fakt, iż prawo własności do rzeczy
jako całości przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie. Natomiast udział
współwłaściciela w prawie własności określa zakres uprawnień współwłaściciela względem
współwłasności.
Podstawowymi prawami związanymi ze współwłasnością jest - obok rozporządzania rzeczą
wspólną przez wszystkich współwłaścicieli lub udziałem każdego z nich - współposiadanie tej rzeczy
oraz korzystanie z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem
z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zasada ta wyrażona art. 206 k.c. znajduje z kolei
rozwinięcie w przepisie art. 207 k.c. w odniesieniu do rozdziału miedzy współwłaścicielami
przychodów, jakie rzecz przynosi oraz partycypowania przez nich w wydatkach i ciężarach z tą
rzeczą związanych. Stosownie do tego przepisu pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej
przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku
współwłaściciele ponoszą wydatki związane z rzeczą wspólną.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego