Wykład 4. Sposoby przenoszenia własności nieruchomości
Zakres problemów:
- rodzaje umów przenoszących własność nieruchomości
- zasiedzenie prawa własności nieruchomości
- wywłaszczenie nieruchomości
- orzeczenia sądów przenoszące własność nieruchomości
- elementy prawa spadkowego
1. Umowy przenoszące własność nieruchomości
SPRZEDAŻ
Regulacja: art. 535 i nast. k.c.
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i
wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Strony umowy: sprzedawca i kupujący.
Elementy istotne umowy sprzedaży:
- przedmiot świadczenia  rzeczy, energia, prawa majątkowe (wierzytelności, prawa
rzeczowe, prawa na dobrach niematerialnych),
- cena - cenę można określić również przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Jeżeli z
okoliczności wynika, że strony miały na względzie cenę przyjętą w stosunkach danego
rodzaju, poczytuje się w razie wątpliwości, że chodziło o cenę w miejscu i czasie, w którym
rzecz ma być kupującemu wydana.
Sprzedaż: umowa odpłatna, zobowiązująca, wzajemna, konsensualna.
Forma umowy sprzedaży  sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
Obowiązki sprzedawcy:
- przeniesienie na kupującego własności rzeczy lub prawa majątkowego stanowiącego
przedmiot zbycia,
- wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu
- udzielenie kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych
dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej
dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca
obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
- jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,
sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy,
- odpowiedzialność za wady z tytułu rękojmi.
Obowiązki kupującego:
- zapłata ceny
- odbiór przedmiotu sprzedaży.
ZAMIANA
Regulacja: art. 603 i nast. k.c.
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w
zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
DAROWIZNA
Regulacja: art. 888 kc i nast.
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz
obdarowanego kosztem swego majątku.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Strony umowy: darczyńca, obdarowany.
Umowa: zobowiązująca, jednostronna.
Forma umowy: akt notarialny dla oświadczenia darczyńcy. Jednakże umowa darowizny zawarta bez
zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Dla
darowizny nieruchomości  zawsze forma aktu notarialnego i oświadczenia dwóch stron.
Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:
1) gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami
kodeksu;
2) gdy ktoś zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie
zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte.
DOŻYWOCIE
Regulacja: art. 908 k.c. i nast.
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić
zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy,
przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem
pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz
zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości,
służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia
w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz
uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Strony umowy: zbywca, nabywca.
Umowa: zobowiązująca, dwustronna.
Forma umowy: akt notarialny
2. Zasiedzenie
Jeden ze sposobów nabycia własności przez osobę niebędącą jej właścicielem. Jest to tzw.
nabycie pierwotne, to znaczy niezależne od prawa przysługującego poprzedniemu właścicielowi.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada
nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej
wierze (zasiedzenie). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby
uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie
zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od
uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie
posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania
swego poprzednika.
Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego
posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza
wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy stosuje się odpowiednio w przypadku gdy obecny
posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Stwierdzenia nabycia prawa własności przez zasiedzenie dokonuje się na drodze
postępowania cywilnego w postępowaniu nieprocesowym. Nabycie własności nieruchomości przez
zasiedzenie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego