http://e-prawnik.pl
Umowa najmu i dzierżawy
Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym a jakie na najemcy?
Data: 01-07-2009 r.
Obowiązki wynajmującego
Głównymi obowiązkami wynajmującego jest:
wydanie rzeczy,
utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu.
Poza tym ponosi on odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu.
Wydanie rzeczy
Wydanie rzeczy jest podstawowym obowiązkiem wynajmującego, który wymaga udostępnienia
rzeczy najemcy we właściwym miejscu, czasie oraz w stanie zdatnym do umówionego
użytku.
Termin wydania przedmiotu umowy - powinien wynikać z zawartej mowy, w razie jego
nieuzgodnienia, wynajmujący powinien oddać rzecz niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę.
Miejsce wydania przedmiotu umowy - decydujące znaczenie ma w tym względzie umowa oraz
właściwość zobowiązania. W razie braku uregulowań umownych decyduje miejsce zamieszkania lub
siedziba wynajmującego w chwili powstania zobowiązania (art. 454 ż 1 Kodeksu cywilnego).
Stan przydatny do umówionego użytku - oznacza stan odpowiedni ze względu na sposób i cel
używania rzeczy oznaczony w umowie. Wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do
umówionego użytku nie jest jednak wiążące bezwzględnie. Strony mogą się umówić, że rzecz zostanie
wydana w stanie gorszym albo zostanie doprowadzona do stanu przydatności przez najemcę - np.
wydanie lokalu mieszkalnego podlegającego gruntownemu remontowi. W takim przypadku, ze względu
na ochronę praw najemcy, powinien on zadbać o udokumentowanie rzeczywistego stanu wydanej
rzeczy, gdyż wynajmujący korzysta z domniemania, iż rzecz była wydana w stanie dobrym i
przydatnym do umówionego użytku. Ma to zasadnicze znaczenie przy zwrocie rzeczy po ustaniu
najmu.
Gdy wynajmujący nie wydaje rzeczy w przewidzianym terminie, najemca ma prawo do:
żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (np. nie wydanie lokalu mieszkalnego w terminie
spowodowało, iż najemca zobowiązany został ponieść dodatkowe koszty związane z czasowym
zamieszkaniem w innym miejscu),
odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania.
Utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku
Obowiązek ten polega na umożliwieniu najemcy korzystanie z rzeczy przez cały okres trwania
najmu w stanie przydatnym do użytku. Odnosi się on do obciążających wynajmującego napraw i
nakładów na rzecz, które zapewnią jej należyty stan. Nie obciąża wynajmującego:
dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, jakie należą do
zakresu obowiązków najemcy (art. 662 ż 2 Kodeksu cywilnego)
przywrócenie stanu poprzedniego, gdy rzecz uległa zniszczeniu wskutek zaistnienia okoliczności za
które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 ż 3 Kodeksu cywilnego).
Odnośnie ?drobnych nakładów", to pojęcie, którym posługuje się ustawodawca, jest nieprecyzyjne,
bowiem nie ma katalogu zawierającego choćby przykładowe wskazanie, do czego w tym zakresie
obowiązany jest wynajmujący. W ogólności stwierdzić należy, iż są to takie nakłady, bez których
przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, np. wymiana uszkodzonych czy
zniszczonych części składowych rzeczy. Aby uniknąć w tym zakresie sporów mogących powstać w
przyszłości, strony powinny je doprecyzować w umowie.
W ramach omawianego obowiązku, wynajmujący powinien również zapewnić najemcy
ochronę wobec osób trzecich, tj. sąsiadów czy współnajemców - i to niezależnie od tego, jakie
środki prawne przysługują samemu najemcy. Wynajmujący pomimo czasowego oddania rzeczy
innej osobie, nadal pozostaje posiadaczem rzeczy, ma zatem obowiązek wystąpienia przeciwko
osobom, które naruszają posiadanie.
Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu zaistnienia okoliczności, za które wynajmujący
odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 ż 3
Kodeksu cywilnego). Zniszczenie rzeczy jako przedmiotu najmu powoduje zaś, iż główny cel
zawiązania umowy ustaje z powodu niemożności świadczenia. Powoduje to wygaśnięcie
stosunku najmu.
W razie zniszczenia rzeczy w wyniku zdarzeń, za które wynajmujący ponosi
odpowiedzialność, najemca ma prawo żądać:
przywrócenia stanu poprzedniego, np. odtworzenia, odbudowania - o ile jest to możliwe,
rozwiązania umowy,
odszkodowania.
Gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez
których rzecz nie jest zdatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu
odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu
najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego
). Przepis ten zawiera obowiązek wynajmującego dokonania napraw koniecznych, czyli takich, bez
których przedmiot najmu nie nadaje się do umówionego użytku. Wykonanie zastępcze przez
najemcę na koszt wynajmującego jest zasadniczą sankcją braku wykonania napraw koniecznych.
Warunkiem możliwości jego zastosowania jest bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu
dokonania naprawy, czasu potrzebnego do wykonania napraw przy uwzględnieniu charakteru
rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów
itp. Dopiero gdy wynajmującemu minął wyznaczony termin i naprawy nie zostały wykonane,
najemca uzyskuje prawo do wykonania zastępczego. W takiej sytuacji nie musi on uzyskiwać
zgody ani wynajmującego, ani występować o zgodę do sądu.
Najemca może dokonać na koszt wynajmującego tylko napraw koniecznych. Wykonanie innych
napraw albo dokonanie napraw, ale z pominięciem wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich
wykonania, oznacza prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia i prowadzi po stronie
wynajmującego do możliwości żądania zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów (art. 752 i nast.
Kodeksu cywilnego). Najemcy może być wówczas postawiony zarzut, iż wynajmujący wykonałby
naprawę taniej lub bardziej celowo niż najemca, który dokonał koniecznych napraw na koszt
wynajmującego.
Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją
wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynsz (tak: uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 19.03.1975 roku, sygn. III CZP 13/75, OSNCP 1976/2/25).
Odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,
najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 ż 1
Kodeksu cywilnego).
Wadami rzeczy w ujęciu powołanego przepisu są zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne
rzeczy. Przez wadę należy rozumieć zarówno usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają
jej przydatność do umówionego bądz
wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale również
okoliczności, które wpływają na zmniejszenie użyteczności przedmiotu najmu - np. nadmierny
hałas (G. Bieniek, Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia - zobowiązania, Warszawa
2001, str. 201).
Realizując swoje uprawnienia, najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady -
jeżeli ogranicza ona umówiony użytek z przedmiotu najmu. Zamiast obniżenia czynszu najemca
może żądać usunięcia wad bądz
wydania rzeczy bez wad. Może również, bez uprzedniego
skorzystania z napraw, wypowiedzieć najem z zachowaniem terminu wypowiedzenia.
Roszczenia te nie przysługują jednak najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach
(art. 664 ż 3 Kodeksu cywilnego).
Jeśli już w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiały przewidziane w umowie
używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały póz
niej, a wynajmujący, mimo otrzymanego
zawiadomienia, ich nie usunął, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może
wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 ż 2 Kodeksu cywilnego
).
Wypowiedzenie umowy najmu powoduje ustanie najmu ze skutkiem na przyszłość i oznacza to, iż
najemca, który wypowiedział najem z powodu wad uniemożliwiających używanie, a podczas
trwania najmu uiścił czynsz, nie może żądać jego zwrotu ze względu na dokonane
wypowiedzenie. Przysługuje mu natomiast roszczenie o zwrot spełnionego świadczenia za czas, w
ciągu którego wady nie pozwalały na używanie rzeczy.
Uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili
zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 ż 3 Kodeksu cywilnego).
Uprawnienia z tytułu rękojmi przy najmie mogą być realizowane:
w czasie trwania najmu - bez ograniczeń czasowych,
po ustaniu najmu - roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się w terminie 1 roku od dnia
zwrotu przedmiotu najmu.
Obowiązki najemcy
Do obowiązków najemcy należy:
używanie przedmiotu najmu w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem rzeczy,
zapłata czynszu,
obowiązek zapłaty świadczeń dodatkowych.
Omówiono je poniżej.
Obowiązki związane z używaniem rzeczy
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w
umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy - w sposób odpowiadający
właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 ż 1 Kodeksu cywilnego). W braku
szczegółowych postanowień umownych, zakaz wynikający z wskazanego przepisu należy odnieść
do typowych właściwości i przeznaczenia rzeczy.
Przykład:
W odniesieniu do najmu lokalu
, sposób używania przedmiotu najmu może być wyznaczony przez porządek domowy, regulujący
obowiązki lokatora w razie awarii w lokalu czy dotyczący trybu rozwiązania umowy najmu, w razie gdy
lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (zob. E. Gniewek, Kodeks cywilny, Komentarz
, Warszawa 2006, str. 1076-1077).
Do obowiązków najemcy należy dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym
używaniem rzeczy (art. 662 ż Kodeksu cywilnego). Obowiązek ten dotyczy np. napraw,
konserwacji i kwalifikowany jest jako element szerszego obowiązku pieczy nad rzeczą, w ramach
którego najemca powinien zadbać o przedmiot najmu i ochronić go przed możliwymi zagrożeniami.
Bez zgody wynajmującego, najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z
umową lub przeznaczeniem rzeczy (art. 667 ż 2 Kodeksu cywilnego). Zmiany sprzeczne z
przeznaczeniem to takie, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają jej używanie do celów
pierwotnych. Nie można za takie uznać np. zainstalowanie elektryczności czy gazu. W razie
dokonania przez najemcę niedozwolonych zmian, wynajmującemu przysługuje roszczenie o
przywrócenie rzeczy do stanu pierwotnego, a jeśli stało się to niemożliwe - roszczenie o
naprawienie wyrządzonej szkody.
Jeżeli rzecz najęta jest używana w sposób niewłaściwy, sprzecznie z umową lub
przeznaczeniem rzeczy albo gdy najemca nie dopełnił obowiązku pieczy nad rzeczą, wynajmujący
ma prawo:
żądać odszkodowania,
wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Najemca może oddać rzecz najętą w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego
używania albo w podnajem tylko wówczas, kiedy umowa mu tego nie zabrania (art. 668 ż 1
Kodeksu cywilnego).
Oddanie rzeczy najętej przez najemcę osobie trzeciej może nastąpić w drodze umowy podnajmu
lub użyczenia. Stronami umowy są wówczas wyłącznie najemca oraz osoba trzecia, przy czym to
najemca odpowiada względem wynajmującego za działania i zaniechania osoby trzeciej.
Najemca nie może oddać rzeczy w podnajem/użyczenie osobie trzeciej, jeżeli umowa wyraz
nie mu
tego zakazuje. Jeśli zaś uprawnienie najemcy nie zostało wyłączone w umowie najmu, ma on
prawo podnajmować bądz
użyczać przedmiotu najmu, nawet pomimo póz
niejszych sprzeciwów
wynajmującego.
Jeżeli jednak najemca, wbrew zakazowi umownemu, oddał rzecz najętą w podnajem i mimo
upomnienia nie zaprzestał używania rzeczy sprzecznie z umową najmu, wynajmujący może
wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie nie poprzedzone
upomnieniem jest jednak skuteczne, gdy strony - wzmacniając sankcję ustawową - wyłączyły owo
upomnienie w umowie najmu (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.11.1984 roku, sygn. III CRN
215/84, Lex nr 8650).
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje
wynajmującemu także wtedy, gdy osoba trzecia będzie używała rzeczy w sposób sprzeczny z
umową lub przeznaczeniem, nawet jeśli umowa najmu nie zakazywała oddania rzeczy w podnajem
lub użyczenie.
Zgodnie z zasadą, iż najemca nie może przenieść na osobę trzecią więcej uprawnień niż sam
posiada, przedmiot najmu może być używany tylko zgodnie z obowiązkami, jakie wynikają z
umowy najmu. Dotyczy to głównie czasu trwania umowy podnajmu/użyczenia, który nie może być
dłuższy niż sam najem. Jeżeli więc umowa z osobą trzecią została zawarta na okres dłuższy
niż umowa najmu
- ulega ona rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. Wówczas
najemca może odpowiadać wobec osoby trzeciej za niewykonanie zobowiązania, a wynajmujący
może żądać zwrotu rzeczy także wprost od osoby trzeciej.
Na nabywcę rzeczy najętej przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z
umowy najmuod chwili nabycia, przy czym bez znaczenia jest, czy nabywca wiedział, iż rzecz
jest przedmiotem najmu, czy też nie, a także czy był mu znany fakt jej zbycia.
Obowiązki nabywcy powstają od chwili nabycia rzeczy, ale mogą one być związane ze
zdarzeniami, które nastąpiły wcześniej, np. wcześniejsze pogorszenie się stanu rzeczy. Z uwagi na
fakt, iż w takim układzie zbywca staje się wynajmującym, na nim ciąży obowiązek utrzymania
rzeczy w należytym stanie i dokonywania wymaganych napraw. Ponosi on także odpowiedzialność
z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej, nawet jeżeli ujawniły się one przed jej zbyciem (tak J.
Panowicz-Lipska, System prawa prywatnego, Prawo zobowiązań - część szczegółowa, Warszawa
2004 roku, str. 48).
Zapłata czynszu
Płacenie czynszu jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Wysokość i termin płatności
czynszu strony określają w umowie. W razie braku umownego uregulowania terminu płatności
czynszu, jest on płatny według zasad określonych w Kodeksie cywilnym i uzależniony jest od tego,
na jak długo umowa najmu została zawarta:
gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc - czynsz płatny jest za cały czas najmu z góry,
gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc - czynsz płatny jest do 10 dnia każdego miesiąca z góry,
gdy umowa najmu była zawarta na czas nieoznaczony - czynsz płatny jest do 10 dnia każdego
miesiąca z góry.
Spóz
nienie w zapłacie czynszu płatnego w pieniądzu stanowi podstawę do:
odsetek za czas opóz
nienia - umownych, gdy strony określiły je w umowie, w pozostałych
przypadkach zaś - odsetek ustawowych,
żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki,
wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, zarówno w przypadku najmu
zawartego na czas oznaczony jak i nieoznaczony, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą
czynszu za dwa pełne okresy płatności (art. 672 Kodeksu cywilnego). Użyte przez ustawodawcę
pojęcie ?dwa pełne okresy płatności" oznacza, iż zaległa należność powinna odpowiadać wysokości
czynszu za dwa pełne okresy. Oznacza to, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze
skutkiem natychmiastowym gdy:
najemca w ogóle nie wpłacał czynszu przez dwa pełne okresy płatności,
najemca przez pewien okres wywiązywał się ze swojego obowiązku tylko częściowo, co
spowodowało, że suma zaległości jest równa wartości dwóch pełnych świadczeń czynszowych.
Takie uregulowanie ma na celu ochronę praw wynajmującego przed najemcami niewywiązującymi
się ze swoich obowiązków poprzez płacenie tylko części czynszu.
W razie powstania zaległości czynszowych, wynajmujący ma prawo skierować sprawę na
drogę postępowania sądowego.
Obowiązek zapłaty świadczeń dodatkowych
Poza czynszem umowa najmu
może nakładać na najemcę obowiązek spełnienia świadczeń dodatkowych związanych ze
specjalnymi udogodnieniami, czynnościami czy usługami wykonywanymi przez
wynajmującego, np. doliczenia do czynszu za koszty eksploatacji urządzeń, remontu, odbiór
nieczystości, windę.
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega dłużej niż
rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy
wniesionych do przedmiotu najmu - chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 Kodeksu
cywilnego). Prawo zastawu zabezpiecza roszczenia wynajmującego, z którymi najemca zalega
dłużej niż rok. Oznacza to, że w razie sprzedaży tych rzeczy, kwota za nie uzyskana w pierwszej
kolejności jest przeznaczona na należności przysługujące wynajmującemu za ostatni rok wraz z
odsetkami.
Prawo zastawu wygasa, gdy rzecz najęta zostanie usunięta z przedmiotu najmu. Wynajmujący
może dla zachowania prawa zastawu sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i
zatrzymać je na własne zabezpieczenie, ale odpowiada on wtedy za szkodę z tytułu
nieuzasadnionego zatrzymania lub za uszkodzenie rzeczy. Wynajmujący nie może sprzeciwić się
usunięciu rzeczy, gdy są one usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego - np. w drodze
egzekucji.
Rzeczy objęte prawem zastawu podlegają zwrotowi, gdy najemca spełni swoje świadczenie
względem wynajmującego.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami)
http://e-prawnik.pl