Materiały szkoleniowe
 Prawo spółdzielcze
Opracował: Ireneusz Znojek
Chorzów X 2007
1
1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako osoba prawna.
1.1 Podstawowe akty prawne regulujące powstanie i funkcjonowanie
spółdzielni mieszkaniowych.
USTAWA
z dnia 16 września 1982 r.
Prawo spółdzielcze
(Tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848)
(Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 99, poz. 1001; z 2005 r. Nr 122, poz. 1024 i Nr 233, poz. 1993; z 2006 r. Nr
94, poz. 651 oraz z 2007 r. Nr 125, poz. 873)
USTAWA
z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych
(Tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116)
(Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591; z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024,
Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184; z 2006 r. Nr 165, poz. 1180 oraz z 2007 r. Nr 125, poz. 873)
Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym
składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi
wspólną działalność gospodarczą. Spółdzielnia mo\
e prowadzić działalność społeczną i oświatowo-
kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska. Spółdzielnia prowadzi działalność na
podstawie ustaw oraz zarejestrowanego statutu.
Celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych
potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych
lub domów jednorodzinnych, a tak\
e lokali o innym przeznaczeniu.
Przedmiotem działalności spółdzielni mo\
e być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych
lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej
własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym
przeznaczeniu, a tak\
e ułamkowego udziału we współwłasności w gara\
ach
wielostanowiskowych,
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków
własności tych domów,
4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych,
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzeda\
y znajdujących się w
tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub
nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Statut spółdzielni określa, którą działalność
spośród w/w prowadzi Spółdzielnia. Spółdzielnia mo\
e zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej
mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami)
tej nieruchomości. Spółdzielnia mo\
e prowadzić równie\
inną działalność gospodarczą na zasadach
określonych w odrębnych przepisach i w statucie, je\
eli działalność ta związana jest bezpośrednio z
realizacją działalności podstawowej do której jest powołana spółdzielnia.
Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.
Liczba zało\
ycieli spółdzielni nie mo\
e być mniejsza od dziesięciu, je\
eli zało\
ycielami
są osoby fizyczne, i trzech, je\
eli zało\
ycielami są osoby prawne. Spółdzielnia podlega obowiązkowi
wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego i nabywa osobowość prawną z chwilą wpisania jej do
Krajowego Rejestru Sądowego.
Spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą na zasadach rachunku ekonomicznego przy
zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni.
2
2. Organy spółdzielni i ich właściwości.
Organami spółdzielni są:
1) walne zgromadzenie;
2) rada nadzorcza, zwana dalej "radą";
3) zarząd;
2.1 Walne zgromadzenie
Walne zgromadzenie jest najwy\
szym organem spółdzielni.
Członek mo\
e brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba \
e ustawa stanowi
inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez
ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie mo\
e zastępować więcej ni\
jednego
członka. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta.
Osoby, z których pomocy korzysta członek, nie są uprawnione do zabierania głosu. Ka\
dy członek
ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami
mogą być wyłącznie osoby prawne, mo\
e określać inną zasadę ustalania liczby głosów
przysługujących członkom.
Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie mo\
e być zastąpione przez zebranie
przedstawicieli, jednak\
e, je\
eli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków spółdzielni
mieszkaniowej przekroczy 500, walne zgromadzenie mo\
e być podzielone na części. Rada
nadzorcza ustala zasady zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia z
tym, \
e nie mo\
na zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej
nieruchomości do ró\
nych części walnego zgromadzenia.
Zarząd zwołuje walne zgromadzenie przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku
obrachunkowego.
Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia nale\
y:
1) uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej;
2) rozpatrywanie sprawozdań rady, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i sprawozdań
finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków spółdzielni, rady lub
zarządu w tych sprawach i udzielanie absolutorium członkom zarządu;
3) rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego z
działalności spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie;
4) podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwy\
ki bilansowej (dochodu ogólnego) lub
sposobu pokrycia strat;
5) podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej
wyodrębnionej jednostki organizacyjnej;
6) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji gospodarczych oraz
występowania z nich;
7) oznaczanie najwy\
szej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia mo\
e zaciągnąć;
8) podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się spółdzielni, podziału spółdzielni oraz likwidacji
spółdzielni;
9) rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym odwołań od uchwał rady;
10) uchwalanie zmian statutu;
11) podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia spółdzielni ze związku oraz
upowa\
nienie zarządu do podejmowania działań w tym zakresie;
12) wybór delegatów na zjazd związku, w którym spółdzielnia jest zrzeszona.
Statut mo\
e zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał
równie\
w innych sprawach.
Walne zgromadzenie mo\
e podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad
podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie. Uchwały
podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do
głosowania, chyba \
e ustawa lub statut stanowią inaczej.
Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez
przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym
spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej. Protokoły przechowuje zarząd
spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie
przewidują terminu dłu\
szego. Uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków
spółdzielni oraz wszystkie jej organy. Uchwała sprzeczna z ustawą jest niewa\
na. Uchwała
sprzeczna z postanowieniami statutu bądz
dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni
albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka mo\
e być zaskar\
ona do sądu.
3
2.2 Rada nadzorcza
Rada sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni. Rada składa się co najmniej z
trzech członków wybranych stosownie do postanowień statutu przez walne zgromadzenie.Do rady
mogą być wybierani wyłącznie członkowie spółdzielni. Je\
eli członkiem spółdzielni jest osoba
prawna, do rady mo\
e być wybrana osoba niebędąca członkiem spółdzielni, wskazana przez osobę
prawną.
Do zakresu działania rady nale\
y:
1) uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej;
2) nadzór i kontrola działalności spółdzielni poprzez:
a) badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych,
b) dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej zadań gospodarczych, ze
szczególnym uwzględnieniem przestrzegania przez spółdzielnię praw jej członków,
c) przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez zarząd wniosków organów
spółdzielni i jej członków;
3) podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obcią\
enia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub
innej jednostki organizacyjnej;
4) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji społecznych oraz
występowania z nich;
5) zatwierdzanie struktury organizacyjnej spółdzielni;
6) rozpatrywanie skarg na działalność zarządu;
7) składanie walnemu zgromadzeniu sprawozdań zawierających w szczególności wyniki kontroli i
ocenę sprawozdań finansowych;
8) podejmowanie uchwał w sprawach czynności prawnych dokonywanych między spółdzielnią a
członkiem zarządu lub dokonywanych przez spółdzielnię w interesie członka zarządu oraz
reprezentowanie spółdzielni przy tych czynnościach; do reprezentowania spółdzielni wystarczy
dwóch członków rady przez nią upowa\
nionych.
Statut mo\
e zastrzec do zakresu działania rady jeszcze inne uprawnienia. Statut mo\
e
równie\
przekazać do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał we
wszystkich lub niektórych w takim wypadku statut mo\
e przyjąć dla rady nazwę komisji rewizyjnej.
Statut mo\
e przewidywać wybór przez radę jej prezydium z zadaniem organizowania pracy rady. W
celu wykonania swoich zadań rada mo\
e \
ądać od zarządu, członków i pracowników spółdzielni
wszelkich sprawozdań i wyjaśnień, przeglądać księgi i dokumenty oraz sprawdzać bezpośrednio
stan majątku spółdzielni.
2.3 Zarząd
Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz.
Podejmowanie decyzji niezastrze\
onych w ustawie lub statucie innym organom nale\
y do zarządu.
Skład i liczbę członków zarządu określa statut. Statut mo\
e przewidywać zarząd jednoosobowy,
którym jest prezes, i ustalać wymagania, jakie powinna spełniać osoba wchodząca w skład zarządu
lub prezes w zarządzie jednoosobowym.
Członków zarządu, w tym prezesa i jego zastępców, wybiera i odwołuje, stosownie do postanowień
statutu, rada lub walne zgromadzenie.
Z członkami zarządu zatrudnianymi w spółdzielni rada spółdzielni nawiązuje stosunek pracy -
w zale\
ności od powierzonego stanowiska - na podstawie umowy o pracę albo powołania. Nie
dotyczy to spółdzielni pracy, w których zatrudnienie członków następuje bez względu na stanowisko
na podstawie spółdzielczej umowy o pracę, oraz tych spółdzielni produkcji rolnej, w których
podstawą świadczenia pracy przez członków jest stosunek członkostwa.
2.4 Przepisy wspólne dla rady i zarządu
Nie mo\
na być jednocześnie członkiem zarządu i przedstawicielem na zebranie przedstawicieli
tej samej spółdzielni. Nie mo\
na być jednocześnie członkiem rady i zarządu tej samej spółdzielni.
W razie konieczności rada mo\
e wyznaczyć jednego lub kilku ze swoich członków do czasowego
pełnienia funkcji członka (członków) zarządu. Członkowie zarządu i rady nie mogą brać udziału w
głosowaniu w sprawach wyłącznie ich dotyczących.
Członkowie rady i zarządu nie mogą zajmować się interesami konkurencyjnymi wobec spółdzielni, a
w szczególności uczestniczyć jako wspólnicy lub członkowie władz przedsiębiorców prowadzących
działalność konkurencyjną wobec spółdzielni. Naruszenie zakazu konkurencji stanowi podstawę
odwołania członka rady lub zarządu oraz powoduje inne skutki prawne przewidziane w odrębnych
przepisach.
W wypadku naruszenia przez członka rady nadzorczej zakazu konkurencji określonego, rada mo\
e
podjąć uchwałę o zawieszeniu członka tego organu w pełnieniu czynności. Statut określa termin
zwołania posiedzenia organu, który dokonał wyboru zawieszonego członka rady. Powy\
szy organ
rozstrzyga o uchyleniu zawieszenia bądz
odwołaniu zawieszonego członka rady. W skład rady nie
mogą wchodzić osoby będące kierownikami bie\
ącej działalności gospodarczej spółdzielni lub
pełnomocnikami zarządu oraz osoby pozostające z członkami zarządu lub kierownikami bie\
ącej
działalności gospodarczej spółdzielni w związku mał\
eńskim albo w stosunku pokrewieństwa lub
powinowactwa w linii prostej i w drugim stopniu linii bocznej. Członek zarządu, rady oraz likwidator
4
odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z
prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba \
e nie ponosi winy.
Ka\
da spółdzielnia obowiązana jest przynajmniej raz na trzy lata, a w okresie pozostawania w
stanie likwidacji corocznie, poddać się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i
rzetelności całości jej działania. Lustracja obejmuje okres od poprzedniej lustracji. W spółdzielniach
mieszkaniowych w okresie budowania przez nie budynków mieszkalnych i rozliczania kosztów
budowy tych budynków, a tak\
e w spółdzielniach w stanie likwidacji, lustrację przeprowadza się
corocznie. Je\
eli spółdzielnia mieszkaniowa nie podda się badaniu lustracyjnemu, związek
rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajowa Rada Spółdzielcza przeprowadza z
własnej inicjatywy badanie lustracyjne działalności spółdzielni na jej koszt. Spółdzielnia mo\
e
wystąpić w ka\
dym czasie o przeprowadzenie lustracji całości lub części jej działalności albo tylko
określonych zagadnień. Lustracja mo\
e być przeprowadzona na \
ądanie walnego zgromadzenia,
rady lub 1/5 członków spółdzielni.
Celem lustracji jest:
1) sprawdzenie przestrzegania przez spółdzielnię przepisów prawa i postanowień statutu;
2) zbadanie przestrzegania przez spółdzielnię prowadzenia przez nią działalności w interesie
ogółu członków;
3) kontrola gospodarności, celowości i rzetelności realizacji przez spółdzielnię jej celów
ekonomicznych, socjalnych oraz kulturalnych;
4) wskazywanie członkom na nieprawidłowości w działalności organów spółdzielni;
5) udzielanie organizacyjnej i instrukta\
owej pomocy w usuwaniu stwierdzonych
nieprawidłowości oraz w usprawnieniu działalności spółdzielni.
Lustrację przeprowadzają właściwe związki rewizyjne w spółdzielniach w nich zrzeszonych.
Spółdzielnie niezrzeszone zlecają odpłatne przeprowadzenie lustracji wybranemu związkowi
rewizyjnemu lub Krajowej Radzie Spółdzielczej. Lustratora wyznacza związek rewizyjny, w którym
spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajowa Rada Spółdzielcza. Obowiązki lustratora mo\
e pełnić
osoba, która uzyskała uprawnienia lustracyjne wydane przez Krajową Radę Spółdzielczą. Kryteria
kwalifikacyjne lustratorów oraz tryb przeprowadzania lustracji określa Krajowa Rada Spółdzielcza.
Spółdzielnie mogą zakładać związki rewizyjne i przystępować do takich związków. Liczba zało\
ycieli
związku rewizyjnego nie mo\
e być mniejsza ni\
dziesięć.
2.5 Krajowy Samorząd Spółdzielczy
Najwy\
szym organem samorządu spółdzielczego jest Kongres Spółdzielczości zwoływany co 4
lata. Kongres Spółdzielczości zwołuje Krajowa Rada Spółdzielcza, która określa liczbę, zasady i tryb
wyboru delegatów na Kongres.
3. Statut i regulaminy spółdzielni.
3.1 Statut
Statut uwa\
any jest za swoistą umowę regulującą w sposób suwerenny zasady
funkcjonowania spółdzielni. Zapisy statutu zawierają zarówno regulacje obligatoryjne jak i
fakultatywne. Charakter tych zapisów wynika bezpośrednio z ustaw regulujących byt prawny
spółdzielni. W ustawie prawo spółdzielcze oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych
znajdziemy liczne odniesienia o konieczności regulacji pewnych zagadnień w statucie.
Statut spółdzielni powinien określać:
1) oznaczenie nazwy z dodatkiem "spółdzielnia" lub "spółdzielczy" i podaniem jej siedziby;
2) przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile zało\
ono ją na czas określony;
3) wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest
zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie; je\
eli
statut przewiduje wnoszenie więcej ni\
jednego udziału, mo\
e określać ich górną granicę;
4) prawa i obowiązki członków;
5) zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania
członków;
6) zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
7) zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
8) zasady podziału nadwy\
ki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.
Statut ponadto powinien zawierać postanowienia, których wprowadzenia wymagają przepisy
ustaw, oraz mo\
e zawierać inne postanowienia.
Zmiana statutu spółdzielni wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3
głosów.
5
3.2 Regulaminy
Charakter statutu jak i procedura wymagana do jego zmiany praktycznie uniemo\
liwia w
sposób wyczerpujący zawarcie wszystkich regulacji. W praktyce statut zawiera najwa\
niejsze
postanowienia oraz te które nie wymagają częstych zmian. Szczegóły  techniczne , co do
wykonywania pewnych czynności są regulowane w regulaminach np. porządku domowego,
rozliczeń, przyjmowania w poczet członków itd. Ilość regulaminów oraz stopień ich szczegółowości
jest dowolna.
4. Postępowanie wewnątrzspółdzielcze.
Z chwilą nawiązania członkostwa powstają miedzy członkiem a spółdzielnią określone w
ustawie i statucie prawa i obowiązki, które składają się na treść stosunku członkostwa.
Według zgodnych poglądów doktryny i orzecznictwa, prawa i obowiązki członków spółdzielni
dzielą się na dwie podstawowe grupy:
prawa i obowiązki wynikające wprost z członkostwa, zwane te\

organizacyjno-spłdziełczym,
prawa i obowiązki pochodne od członkostwa, zwane tez majątkowymi.
Do pierwszej grupy zaliczamy bierne i czynne prawo do udziału w walnych zgromadzeniach
itp., a nadto prawo do świadczeń ze strony spółdzielni. Treść praw ze stosunku członkostwa jest
identyczna dla wszystkich członków spółdzielni. Wynika ona z ustawy, statutu oraz uchwał organów
spółdzielni, dotyczących wszystkich członków w jednakowy sposób. Wią\
ą one członków ju\
na
mocy samego członkostwa. Do tej grupy zaliczamy te\
obowiązek przestrzegania statutu, który w
identyczny sposób odnosi się do wszystkich członków. Natomiast prawa i i obowiązki pochodne od
członkostwa rodzą się z dodatkowych zdarzeń i są zró\
nicowane. Aby np. powstało prawo do lokalu
musi być zawarta odpowiednia umowa. Poniewa\
prawa i obowiązki zrodzone z dodatkowych
zdarzeń mają z reguły charakter majątkowy nazywa się je majątkowymi. Rozró\
nienie to ma
istotne znaczenie z uwagi na treść normatywną art. 32 p.s., który daje mo\
liwość członkowi
odwołania się od uchwał organu spółdzielni do innego organu wskazanego w statucie zgodnie z
postępowaniem wewnątrzspółdzielczym. Wszczęcie postępowania wewnątrzspółdzielczego nie
ogranicza dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. W przypadku zaskar\
enia przez członka
uchwały w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i sądowym, postępowanie wewnątrzspółdzielcze
ulega umorzeniu.
5. Spółdzielcze prawa do lokali
5.1 Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do u\
ywania, a członek zobowiązuje
się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego mo\
e być ustanowione w budynku
stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na
spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem
niewa\
ności w formie pisemnej. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego mo\
e
nale\
eć do jednej osoby albo do mał\
onków. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne u\
ywanie przez członka całego lub części lokalu
mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba \
e byłoby to związane ze zmianą sposobu
korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądz
jego części. Je\
eli wynajęcie lub oddanie w
bezpłatne u\
ywanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest
do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności.
Umowy zawarte przez członka w sprawie korzystania z lokalu mieszkalnego lub jego części
wygasają najpóz
niej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.
Je\
eli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną
własność lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności lokalu mieszkalnego mo\
e nastąpić
wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do tego lokalu.
Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie
pisemnej pod rygorem niewa\
ności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu
lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto
powinna zawierać:
6
1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części
przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie,
2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie
stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
4) inne postanowienia określone w statucie.
Członek wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości
odpowiadającej ró\
nicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez
spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie
kosztów budowy lokalu. Je\
eli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego
przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest
obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego
lokal.
Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do
u\
ytkowania.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa
lub gdy członek w sposób ra\
ący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo gdy jest w
zwłoce z uiszczaniem opłat nale\
nych spółdzielni przez okres 6 miesięcy.
5.2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielnia nie mo\
e odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu, je\
eli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to równie\

spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem
zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem
rzeczowym. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje tak\
e wkład
budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest niewa\
ne. Umowa zbycia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Przedmiotem zbycia mo\
e być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo
pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta
bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości
istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest niewa\
na.
Spółdzielnie mieszkaniowe są obowiązane prowadzić rejestr lokali, dla których zostały zało\
one
oddzielne księgi wieczyste.
Je\
eli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała ró\
nica pomiędzy wysokością
wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany
z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania
tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Je\
eli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni
oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w
celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z
zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu
tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym
wyznaczy przedstawiciela.
W razie śmierci jednego z mał\
onków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
przysługiwało wspólnie, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, ra\
ącego lub uporczywego
wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej ucią\
liwym lokal mo\
e zostać zlicytowany. Z \
ądaniem tym występuje zarząd spółdzielni
na wniosek rady nadzorczej.
W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca
osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa,
nie mo\
e być wy\
sza od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku
przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu.
Z wartości rynkowej lokalu potrąca się niewniesioną przez osobę, której przysługiwało spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku, gdy nie został spłacony
kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się
kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami.
Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opró\
nienie
lokalu.
7
W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu, prawo to, je\
eli jest obcią\
one hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na
spółdzielnię. Prawo do takiego lokalu spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6
miesięcy Spółdzielnia jest obowiązana uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po
potrąceniu nale\
ności spółdzielni oraz z tytułu obcią\
enia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje
dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu.
Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio
przepisy o egzekucji z nieruchomości.
5.3 Prawo odrębnej własności lokalu
Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu
spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem
niewa\
ności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o
ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części
przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie,
2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie
stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
4) określenie rodzaju, poło\
enia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynale\
nych,
5) inne postanowienia określone w statucie.
Członek, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w
wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Je\
eli część
wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na
sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu
wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.
Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do
u\
ytkowania.
Z chwilą zawarcia umowy, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane
dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest
zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców
i podlega egzekucji.
Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje równie\
wniesiony wkład budowlany
albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub
spadkobiercy, z tym \
e w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego
nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w
poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w
formie aktu notarialnego.
Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni
lub spółdzielnię. Spółdzielnia mo\
e wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni
lub jego następca prawny, z przyczyn le\
ących po jego stronie, nie dotrzymał warunków umowy,
bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali
wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemo\
liwe albo
powa\
nie utrudnione.
Wypowiedzenie mo\
e nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba
\
e strony postanowią w umowie inaczej.
Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóz
niej w terminie 3 miesięcy
po jego wybudowaniu, a je\
eli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na
u\
ytkowanie - najpóz
niej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na \
ądanie
członk, spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji
mo\
liwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu mo\
e nastąpić na rzecz mał\
onków albo osób wskazanych
przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa.
Nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, mo\
e być zabudowana równie\
więcej ni\

jednym budynkiem.
Spółdzielnia nie mo\
e odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela
lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym tak\
e nabywcy prawa odrębnej własności lokalu,
spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta.
Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni mo\
e zaskar\
yć do sądu uchwałę walnego
zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności
lokalu.
Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach poło\
onych w obrębie danej
nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, mo\
e podjąć
uchwałę, \
e w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały
stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
8
Uchwała, o której mowa powy\
ej, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni
spółdzielczych praw do lokali.
Je\
eli w określonym budynku lub budynkach poło\
onych w obrębie danej nieruchomości
została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu
stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezale\
nie od
pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego
korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
W zakresie nieuregulowanym w ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się
odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali.
Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany
przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.
6. Przekształcenie spółdzielczych praw do lokali.
Na pisemny wniosek u\
ytkownika lokalu, spółdzielnia jest zobowiązana do przekształcenia
ustanowionego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności tzn.:
z lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu,
Prawo \
ądanie przeniesienia własności lokalu posiadają równie\
najemcy lokali u\
ytkowych
którzy ponieśli w pełni koszty ich budowy oraz najemcy lokali mieszkalnych które przed
przejęciem przez spółdzielnię były mieszkaniami przedsiębiorstwa państwowego, państwowej
osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.
Generalnie Spółdzielnia utraciła mo\
liwość ustanawiania spółdzielczych własnościowych
praw do lokali, jednak istnieje pewien wyjątek, który obowiązuje do 31-12-2010 roku. Dotyczy
on sytuacji, gdy członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu poło\
onego w
budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub
u\
ytkowania wieczystego. Wyjątek wynika z art.7 ust.2 ustawy o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie innych ustaw z 14-06-2007 (Dz.U. z dnia 13-07-
2007).
9