Członkowie wspólnoty nie zapłacą za dłużnika
ret 29-12-2007, ostatnia aktualizacja 29-12-2007 09:56
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej obciążył wszystkich właścicieli kosztami zadłużenia, które powstało w wyniku niepłacenia przez jednego z członków wspólnoty zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Czy miał do tego prawo?
Odpowiada Jerzy Krotoski, adwokat z kancelarii Krotoski-Adwokaci
Takie działanie zarządu wspólnoty jest pozbawione podstaw prawnych. Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis art. 15 tej ustawy stanowi z kolei o zaliczkowym modelu rozliczania kosztów zarządu.
Podstawowe pytanie brzmi zatem, czy zadłużenie jednego z właścicieli lokali wobec wspólnoty, który nie partycypował w kosztach zarządu, może stanowić koszt pokrywany przez pozostałych właścicieli lokali. Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Definicję kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 ustawy, który wymienia m. in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Mimo że nie jest to wyczerpujący katalog kosztów zarządu, to potwierdza on generalną zasadę, iż mogą dotyczyć one wyłącznie nieruchomości wspólnej, a zatem nie ma podstawy prawnej do obciążania właścicieli poszczególnych lokali długiem innego właściciela.
Ponieważ opisywana sytuacja stanowi problem dla budżetu wspólnoty, zarząd jest zobowiązany wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę przeciwko właścicielowi zadłużonego lokalu. Wspólnota może skorzystać też z art. 16 ustawy, czyli wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu w drodze licytacji. W takim wypadku z przychodu ze sprzedaży lokalu zostanie pokryte zadłużenie. Przed wystąpieniem do sądu właściciele muszą w formie uchwały wyrazić na to zgodę. Poza tym zdrowy rozsądek podpowiada dopuszczenie tymczasowego pokrycia zaliczek przez właścicieli do czasu wyegzekwowania długu od niepłacącego.
Źródło : Rzeczpospolita
Nowy właściciel nie jest dłużnikiem
(2008-02-19 12:36:25)
Kolejny wierzyciel właściciela nieruchomości zajętej przez komornika nie może się domagać spłaty swojej należności od nabywcy tej nieruchomości, jeśli w księdze wieczystej nie ma wzmianki, że przyłączył się do egzekucji - wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
Zasadą jest, że nie tylko obciążenie nieruchomości hipoteką, ale i wszczęcie przez komornika procedury prowadzącej do sprzedania nieruchomości dla pokrycia długów ciążących na jej właścicielu nie pozbawia tego właściciela możliwości jej sprzedania. Z kolei sprzedaż czy darowizna nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Jednak osoba decydująca się na kupno nieruchomości powinna wiedzieć, jakie długi z nią związane musi spłacić. Tę wiedzę daje wpis w dziale III księgi wieczystej o zajęciu nieruchomości przez komornika. W §42 ust. 1 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (DzU Nr 102, poz. 1122 ze zm.) przewiduje się zamieszczanie tam również wzmianki o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji. Mimo tego niektóre sądy odmawiają wierzycielom przyłączającym się do egzekucji wpisania takiej wzmianki. Powołują się na art. 924 i 927 kodeksu postępowania cywilnego, w myśl których wierzyciel przyłączający się do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości ma te same prawa co pierwszy wierzyciel i nie może żądać powtórzenia czynności dokonanych już przez komornika.
więcej w lutowym numerze „Administratora”