IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA.

4.1. Przychody i koszty.

Przygotowując plan gospodarczy i budżety operacyjne na 2004 i 2005 rok, dla nieru­chomości położonej w Warszawie przy ulicy Kubusia Puchatka 10 oparto się w głównej mierze na wielkości kosztów poniesionych w 2003 roku, uwzględniając wzrost wskaźnika inflacji i zapowiadane wzrosty cen świadczeń

Na bazie danych zawartych w powyższych dokumentach oraz w oparciu o zaplanowane prace modernizacyjne, do których zaliczono:

• zainstalowanie krat w oszklonych drzwiach wejściowych i w oknie klatki schodowej (parter);

• montaż aluminiowych listew zabezpieczających krawędzie schodów przed uszkodze­niami oraz zwiększające bezpieczeństwo osób poruszających się po tych schodach (zapobieżenie ewentualnym poślizgom);

Na podstawie tego planu, który został przyjęty przez mieszkańców stosowną uchwałą, określono wysokość indywidualnych zaliczek na poczet: kosztów eksploatacyjnych, do­stawy mediów (świadczeń) i funduszu remontowego.

Zgodnie z wcześniej przyjętymi zasadami rozliczeń, wysokość opłat wynikających z bie­żącej eksploatacji nieruchomości obliczono w oparciu o powierzchnię lokalu wraz z po­wierzchniami przynależnymi (zł/m²).

Zasadę tę zastosowano również przy określeniu wysokości wpłat na fundusz remontowy (1zł/m²).

Wysokość zaliczek na pokrycie świadczeń tj. dostawy wody i odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania(co) i podgrzania wody (cw), wywozu nieczystości określono na podstawie powierzchni lokali (bez powierzchni przynależnych) - do rozliczenia na koniec okresu rozliczeniowego, wg. odczytu liczników zimnej i ciepłej wody oraz po­dzielników kosztów centralnego ogrzewania.

Bieżąca analiza kosztów i przychodów wskazuje, iż wysokość ustalonych zaliczek pokrywa w pełni zarówno koszty eksploatacji jak i świadczenia.

Wartość poszczególnych kosztów podane są zarówno w skali roku, jak i miesiąca, w przeli­czeniu na 1 m² powierzchni użytkowej lokali.

Źródłem pokrycia kosztów eksploatacji bieżącej są przede wszystkim wpłacane przez właś­cicieli zaliczki na ich pokrycie, dochody z wynajmu pomieszczeń w nieruchomości wspól­nej, wydzierżawienia terenu na umieszczenie szyldów reklamowych oraz odsetki bankowe z rachunku bieżącego i kary od zadłużeń.

Fundusz eksploatacji bieżącej jest rozliczany po zakończeniu roku. Suma pozostających do dyspozycji środków, zarówno w skali miesiąca jak i roku pozwala na łatwe porównanie z kosztami. To z kolei daje możliwość łatwego dostosowania zaliczek do planowanych kosztów.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy właściciel ponosi także koszty świadczeń. Wysokość zaliczek na pokrycie świadczeń określono na podstawie powierzchni lokali (bez powierzchni przynależnych) - do rozliczenia na koniec okresu rozliczeniowego według od­czytu wodomierzy i podzielników kosztów ciepła.

W części planu dotyczącej remontów umieszczony jest spis planowanych prac remonto­wych i modernizacyjnych wraz z szacunkiem kosztów każdej z tych prac. Koszty te pokry­wane będą z funduszu remontowego. - (wartość remontów 5 500 zł, muszę wkleić tabelkę)

4.2. Analiza przychodów.

Głównym celem zwiększenia przychodów jest dążenie do utrzymania na niezmienio­nym poziomie, a nawet zmniejszenie stawki opłat czynszowych, przy jednoczesnej dbałości o należyty stan nieruchomości. Temu służyć mają m.in. planowane na 2005 rok przedsięwzięcia, zmierzające do zwiększenia pożytków z nieruchomości wspólnej.

Należą do nich:

1. Wydzielenie odrębnego pomieszczenia z dotychczasowego lokum, w którym znajduje się przyłącze i licznik główny wody - z przeznaczeniem na wynajem. Koszty wydzielenia i i adaptacji pokryłby przyszły najemca.

2. Adaptacja powierzchni znajdującej się w piwnicy, pod schodami klatki schodowej z prze­znaczeniem na wynajem. Koszty adaptacji pokryłby przyszły najemca.

3. Zwiększenie opłat za umieszczone na ścianach budynku oraz na terenie nieruchomości szyldy reklamowe należące do właścicieli lokali użytkowych.

4. Zwiększenie dotychczasowych opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych za wy­wóz nieczystości oraz utrzymanie porządku i czystości. Dotychczas nie udało się przefor­sować tej propozycji pomimo, że jest to rozwiązanie w pełni uzasadnione istniejącą sytua­cją (użytkownicy tych lokali wytwarzają większe ilości nieczystości, a ich klienci np. skle­pu, polikliniki w większym stopniu od pozostałych mieszkańców zanieczyszczają teren nieruchomości).

5. Umieszczenie na terenie nieruchomości (bezpośrednio przy ulicy Guliwera) dużych tablic reklamowych (bilbordów). Wykonawstwo zamierzamy zlecić wybranej w ramach konkursu ofert firmie specjalistycznej - zostały podjęte wstępne rozmowy. Instalacja takich tablic, pozwoli to na uzyskanie dodatkowych przychodów.

6. Lokowanie środków funduszu remontowego na lokatach terminowych, w bankach posiada­jących stosowne gwarancje, proponujących najwyższe stopy oprocentowania.

Okresowe przenoszenie nadwyżek środków z rachunku bieżącego na lokaty terminowe. trzy pełnej realizacji powyższych przedsięwzięć, oczywiście wcześniej zaakceptowa­nych przez ogół właścicieli, poprzez przyjęcie stosownych uchwał, dodatkowe wpływy mog­łyby osiągnąć poziom od 4 do 10 tysięcy złotych w skali roku, nie angażując przy tym żad­nych środków wspólnoty.

W planie gospodarczym na 2005 rok określono wielkość dodatkowych środków na poziomie 1920 złotych (dla wariantu I) i 6000 złotych (dla wariantu II).

4.3. Analiza kosztów.

Analiza kosztów zarządu nieruchomością wspólną poniesionych w 2004 roku wskazuje, iż możliwości ich zmniejszenia są bardzo ograniczo­ne. Niemniej jednak działania będą ukierunkowane m.in. na:

• obniżenie kosztów konserwacji i napraw bieżących poprzez zlecenie ich części firmie administrującej, w ramach dotychczasowego wynagrodzenia;

• obniżenie kosztów energii elektrycznej części wspólnej m.in. poprzez instalację czaso­wych wyłączników oświetlenia klatki schodowej oraz energooszczędnych świetlówek. Istotnym rozwiązaniem w zakresie obniżenia kosztów świadczeń, a konkretnie kosztów zakupu gazu do zasilania urządzeń lokalnej kotłowni, zaopatrujących budynek w centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, może okazać się montaż rejestratora godzinowego przepływu gazu, co umożliwiłoby wystąpienie o zmianę taryfy opłat za gaz. Realizacja tej propozycji wiąże się co prawda z wydatkiem rzędu 2 600 złotych, ale w końcowym rezultacie może umożliwić szybki zwrot poniesionych nakładów i znaczne obniżenie kosztów zakupu gazu. Gaz jest wiodącym czynnikiem świadczeń - na w latach 2003/2004 roku koszty zakupu gazu stanowiły około 72% kosztów ogółu świadczeń.

­

W wyniku dokonanych symulacji koszty gazu mogłyby się zmniejszyć o 10-15%, co dałoby kwotę ok. 3000-4500 złotych w skali roku.

Podsumowując można przyjąć, iż realizacja planowanych przedsięwzięć zarówno w sferze zwiększenia przychodów jak i obniżenia kosztów pozwoliłoby na utrzymanie opłat czynszowych w 2004 i 2005 roku na poziomie 1,65zł/m² (pomimo istniejącej i przewidy­wanej inflacji), a także utrzymania na niezmienionym poziomie (w stosunku do bieżącego roku) wydatków za gaz.

4.4. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.

Lokale omawianej nieruchomości stanowią przedmioty odrębnej własności. Właścicielami tych lokali są osoby fizyczne, które nabyły je w 2002 roku, po aktualnie obowiązujących ce­nach rynkowych. Tym samym znana jest ich aktualna wartość rynkowa.

Dla potrzeb niniejszej analizy przyjęto założenie, iż wartość rynkowa nieruchomości w stanie istniejącym jest równa sumie wartości poszczególnych lokali składowych.

Wycena lokali mieszkalnych

W związku z tym, iż prace budowlane na nieruchomości zakończyły się w ubiegłym roku, wartość budynku obliczono na podstawie cen sprzedaży zawartych w aktach notarialnych.

Łączna wartość rynkowa lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynku przy ulicy Kubusia Puchatka jest sumą wartości poszczególnych lokali,

TABELA 3 Wycena wartości poszczególnych lokali mieszkalnych

Nr lokalu	Powierzchnia lokalu i pomieszczeń przynależnych w m^2	Wartość 1 m^2 w PLN	Wartość lokalu w PLN
Piętro I
1.	46,8	3 980	186 264
2.	49,1	3 980	195 418
3.	35,2	3 980	140 096
4.	119,1	3 741	445 553
5.	35,2	3 980	140 096
6.	41,3	3 980	164 374
7.	38,5	3 980	153 230
8.	32,1	3 980	127 758
Piętro II
9.	50,9	3 861	196 525
10.	49,3	3 861	190 347
11.	35,2	3 861	135 907
12.	80,8	3 741	302 273
13.	35,2	3 861	135 907
14.	35,2	3 861	135 907
15.	41,3	3 861	159 459
16.	38,5	3 861	148 649
17.	32,1	3 861	123 938
Piętro III
18.	41,7	3 741	156 000
19.	46,1	3 741	172 460
20.	35,1	3 741	131 309
21.	81,6	3 622	295 555
22.	39,1	3 741	146 273
23.	35,1	3 741	131 309
24.	41,6	3 741	155 626
25.	64,7	3 662	236 931
Razem	1 180,8		4 507 164

W_LM = 4 .507.164,00 zł

Wycena lokali użytkowych

Wycenę lokali użytkowych dokonano w oparciu o dane uzyskane z transakcji, która miała miejsce w bieżącym roku tj. we wrześniu 2004 roku, a jej przedmiotem był lokal użyt­kowy o powierzchni

132,1 m², znajdujący się w analizowanej nieruchomości.

Według danych otrzymanych od nabywcy, wartość transakcji wyniosła 528 000 złotych. Tym samym cena 1 m² powierzchni użytkowej wyniosła 4000 zł.

Z uwagi na aktualność ceny, a przede wszystkim na wspólne atrybuty (cechy) trzech pozosta­łych lokali użytkowych znajdujących się w budynku, do ich wyceny przyjęto w/w cenę

TABELA 4 Wycena wartości poszczególnych lokali użytkowych

Nr lokalu	Powierzchnia lokalu i pomieszczeń przynależnych w m^2	Wartość 1 m^2 w PLN	Wartość lokalu w PLN
A.	143,1	4 000	572 400
B.	132,1	4 000	528 000
C.	71,0	4 000	284 000
D.	30,2	4 000	120 800
Ogółem	376,4		1 505 600

W_LU ⁼ 1.505.600,00 zł

Wycena miejsc garażowych

W budynku znajduje się 12 stanowisk garażowych, zlokalizowanych w podziemiu. Powierzchnia poszczególnych stanowisk jest identyczna.

Koszt jednego miejsca wynosił 33 tys zł

12x30 tys= 360 tys zł

W_G = 360.000,00 zł

W = W_LM + W_LU + W_G

W = 4.507.164,00 + 1.505.600,00 + 360.000,00 = 6.372.764,00 zł

4.5. Podsumowanie.

W podsumowaniu dokonanej analizy finansowej można stwierdzić, iż realizacja pla­nowanych przedsięwzięć zarówno w sferze zwiększania przychodów jak i obniżenia kosztów, pozwoliłaby na utrzymanie obecnych opłat czynszowych na niezmienionym poziomie, w okresie najbliższych dwóch lat. Na bazie zestawienia z porównywalnymi nieruchomościa­mi wydaje się, iż aktualne koszty eksploatacji określone miesięczną stawką w wysokości 1,65 zł/m2 są konkurencyjne.

---