Obowiązki dewelopera w zakresie poinformowania kupującego mieszkanie, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej
2007-11-12

Szymon Jackowski

Informacja o autorze:

Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska

Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany

Czy deweloper sprzedając mieszkanie ma obowiązek poinformować, iż kotłownia, która będzie dostarczała ciepła wodę do ww. mieszkania będzie własnością prywatną?

Odpowiedź:

Z treści pytania należy wnosić, iż deweloper będzie dokonywał czynności związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedażą tego prawa nabywcy, a problem sprowadza się do obowiązków informacyjnych w zakresie sprzedawanego prawa. Kwestie związane z odrębną własnością lokali regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Przepisy tej ustawy określają co jest przedmiotem odrębnej własności lokalu (art. 2) oraz wskazują na prawo związane z odrębną własnością lokalu - udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1).

Uzasadnienie:

Ustawa w sposób ogólny wskazuje, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2) - nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym określenie, co jest sprzedawane wraz z lokalem - udział w nieruchomości wspólnej - stanowi istotną informację z punktu wiedzenia kupującego. Pozwala ustalić zakres przysługującego mu prawa (udziału w nieruchomości wspólnej). Wprawdzie w akcie notarialnym sprzedaży wskazuje się jedynie wysokość nabywanego udziału, tym niemniej sprawa ta powinna być znana kupującemu.

Należy przy tym zauważyć, że do umowy sprzedaży zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Dla sprawy ma znaczenie treść art. 546 § 1, który stanowi, iż sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Z punktu wiedzenia kupującego istotne znaczenie ma kwestia, co konkretnie stanie się jego własnością w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej. Tak więc sprzedający oprócz informacji o wysokości zbywanego udziału w nieruchomości wspólnej powinien nabywcy udzielić informacji co wchodzi w składa tej nieruchomości. Pod tym kątem szczególnie istotne jest wskazanie, które części budynku i urządzeń nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i nie są przedmiotem współwłasności. Chodzi zwłaszcza o sytuację nietypowe, w których w normalnych okolicznościach dana cześć budynku lub urządzenia są częścią nieruchomości wspólnej, jednak konkretne okoliczność faktyczne i prawne powodują ich wyłączenie z reżimu współwłasności. Podsumowując, przepisy wprost nie określają, że deweloper sprzedając mieszkanie powinien poinformować nabywcę, iż zbywany wraz z lokalem udział w nieruchomości wspólnej nie obejmuje kotłowni, jednak z uwagi, że jest to istotna okoliczność z punktu widzenia nabywcy (np. kwestie związane z ponoszeniem kosztów korzystania z kotłowni i wpływu na jej funkcjonowanie, kosztami ogrzewania) okoliczność ta powinna być znana nabywcy (deweloper powinien o tym fakcie poinformować nabywcę).