I Kodeks cywilny
Mienie, wg ujęcia kodeksu cywilnego jest to własność oraz inne prawa majątkowe, czyli ogół aktywów danego podmiotu. Kodeks wyróżnia mienie państwowe, które przysługuje skarbowi państwa albo innym państwowym osobom prawnym.
Art. 45 [Rzecz] Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
Art. 46 [Nieruchomość] § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 46[1] [Nieruchomość rolna] Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Art. 53 [Pożytki rzeczy] § 1. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.
§ 2. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego
Art. 51 [Przynależność] § 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.
§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. § 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.
Art. 47 [Część składowa] § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. § 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Rodzaje nieruchomości:
1) nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które ze względu na przeznaczenie gospodarcze dzielą się na:
a) nieruchomości rolne,
b) nieruchomości leśne,
c) inne nieruchomości (nierolne i nieleśne) zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę;
2) nieruchomości budynkowe,
3) nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i lokale użytkowe).
II Prawa rzeczowe
Własność – to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy). Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy – naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie).
Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela.
Prawa rzeczowe ograniczone – w polskim prawie cywilnym jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i wieczystego użytkowania. Zwane są także prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena), co jednak nie jest ścisłym określeniem. Kodeks cywilny nie zawiera definicji praw rzeczowych ograniczonych, a tylko ich enumeratywne wyliczenie. Nauka prawa cywilnego definiuje prawa rzeczowe ograniczone jako prawa rzeczowe zapewniające uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. To właśnie jest zasadnicza różnica między prawami rzeczowymi ograniczonymi a pozostałymi prawami rzeczowymi. Obecnie prawami rzeczowymi ograniczonymi są:
III Prawa zobowiązaniowe
Umowa najmu – w polskim prawie cywilnym umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia.
Dzierżawa – jeden z typów umów prawa cywilnego. Reguluje ją Kodeks cywilny w art. 693-709, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o najmie (art. 659-692). Dzierżawa należy do umów nazwanych, dwustronnie zobowiązujących, wzajemnych i konsensualnych (tzn. dochodzących do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron). Polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu np. od pożyczki) nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki. Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na oznaczony czas oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Konieczną cechą dzierżawy jest zatem jej odpłatność.
Posiadacz samoistny to osoba, która rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Stan faktyczny (posiadanie) często idzie w parze z tytułem prawnym do rzeczy (własność), jednak można być posiadaczem samoistnym, nie będąc równocześnie właścicielem rzeczy. Ważna jest sama wola władania rzeczą we własnym imieniu, a nie tytuł prawny do niej. Posiadanie samoistne może prowadzić do nabycia własności poprzez zasiedzenie rzeczy.
Posiadacz zależny – osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawnik itp. i jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego uprawniającego go do władania rzeczą. Posiadacz zależny włada rzeczą zarówno we własnym imieniu i interesie (na podstawie np. umowy dzierżawy, najmu, itd.), ale także w interesie właściciela lub posiadacza samoistnego. Posiadaczowi zależnemu przysługuje roszczenia posesoryjne oraz ochrona własna i obrona konieczna z art. 343 kodeksu cywilnego. Posiadanie zależne nie może prowadzić do zasiedzenia.
IV Kataster nieruchomości
Działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości). Według Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków działka ewidencyja jest to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Ciągłość (spójność obszarowa) działki oznacza, że nie może ona być złożona z dwóch lub więcej rozłącznych obiektów powierzchniowych.
Obręb ewidencyjny jest jednostką powierzchniową podziału kraju wyodrębnioną dla celów ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości), dla której zakłada się odrębny operat ewidencyjny. Jest częścią składową jednostki ewidencyjnej, utworzoną dla potrzeb związanych z techniką zakładania i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Obszar obrębu tworzą powierzchnie wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład, a jego granicę w terenie stanowi zbiór granic działek ewidencyjnych, położonych na styku granic obrębów sąsiednich. Odrębnym obrębem ewidencyjnym może być teren zamknięty, który jest zastrzeżony ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa.
Jednostka ewidencyjna jest jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości). Według Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków jednostkę ewidencyjną stanowi obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta - również w granicach administracyjnych miasta. Oznacza to, że w gminach miejsko-wiejskich odrębnymi jednostkami ewidencyjnymi są obszar wiejski gminy oraz obszar miasta.
Budynek – obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach[1].
Lokal to wydzielona część budynku służąca na cele mieszkaniowe lub inne (np. usługowe, produkcyjne, handlowe oraz użytkowe np. garaże). W skład lokalu mogą wchodzić pomieszczenia, izby (np. pokoje). Samodzielny lokal może stanowić przedmiot odrębnej własności – nieruchomość lokalowa.
Użytek gruntowy to ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity. e względu na rodzaj pokrycia terenu i sposobu jego wykorzystania, osiem następujących grup użytków gruntowych:
użytki rolne;
użytki leśne;
grunty pod wodami;
użytki kopalne;
tereny komunikacyjne;
tereny osiedlowe;
tereny różne;
nieużytki.
Ze względu na sposób zagospodarowania oraz funkcję terenu:
użytki rolne;
użytki leśne;
grunty zabudowane i zurbanizowane;
użytki ekologiczne (oznaczone symbolem E);
tereny różne (oznaczone symbolem Tr);
nieużytki (oznaczone symbolem N);
wody.
kontury klasyfikacyjne - wykazywane na mapach klasyfikacji gleboznawczej gruntów, mapach ewidencyjnych gruntów i innych - ciągła część powierzchni użytku gruntowego zaliczane do tej samej klasy bonitacyjnej gleb. Części konturów klasyfikacyjnych powstałe w wyniku ich podziału granicami władania określane mianem wycinki klasyfikacyjne albo klasoużytki.
V Art. 4 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;
zasobie nieruchomości – należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa;
działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;
działce budowlanej – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste;
poprzednim właścicielu – należy przez to rozumieć osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów;
planie miejscowym – należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
wycenie nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;
określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;
powszechnej taksacji nieruchomości – należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości;
szacowaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości;
właściwym organie – należy przez to rozumieć, z zastrzeżeniem art. 60, starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa;
samorządowej osobie prawnej – należy przez to rozumieć osoby prawne powoływane lub tworzone przez organy jednostek samorządu terytorialnego;
jednostce samorządu terytorialnego – należy przez to rozumieć gminę, powiat lub województwo;
staroście – należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu;
właściwym urzędzie – należy przez to rozumieć starostwo powiatowe, w którym wykonywane są zadania z zakresu administracji rządowej dotyczące gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, albo odpowiednio urząd gminy, starostwo powiatowe lub urząd marszałkowski, w których prowadzone są sprawy gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego;
radzie lub sejmiku – należy przez to rozumieć radę gminy lub radę powiatu oraz sejmik województwa;
jednostce organizacyjnej – należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej;
opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;
spółce – należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością;
osobie bliskiej – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu;
standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
organizacjach zawodowych – należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości;
nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.