2. Przygotowanie placu budowy do prowadzenia robót budowlanych

Przed rozpoczęciem prac budowlanych inwestor musi odpowiednio przygotować teren budowy. Zgodnie z prawem budowlanym rozpoczęcie budowy domu następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na placu budowy. Prace przygotowawcze to między innymi projekty geodezyjne, niwelacje terenu, wykonanie przyłączy do mediów, zagospodarowanie placu wraz z budową obiektów tymczasowych (np. pomieszczenia gospodarcze na narzędzia) Wszelkie powyższe prace przygotowawcze muszą być wykonywane bezpośrednio na terenie objętym pozwoleniem na budowę.

Przed przystąpieniem do wykonywania robot budowlanych należy przygotować plac budowy. Zakres tych prac zależy od konkretnego placu budowy, jego wielkości, narzuconych zadań i rodzaju prac budowlanych. Teren, na którym ma być realizowany obiekt oraz miejsce przeznaczone na składowanie materiałów budowlanych należy wcześniej uporządkować, oczyścić z krzaków, ze starych budynków mających podlegać rozbiórce. Dobre przygotowanie placu budowy ma bardzo duże znaczenie.

Harmonogram robót budowlanych:

Aby uniknąć chaosu i niepotrzebnych nieporozumień przed wprowadzeniem ekipy na teren budowy warto dokładnie zaplanować jej przebieg. Pomoże w tym rozmowa z wykonawcą i kierownikiem budowy. Dzięki ich wiedzy będzie możliwe zaplanowanie ram czasowych prowadzonych prac. Pozwoli to również przygotować się do wydatków, czyli – zaplanowania, jakie kwoty, kiedy i na co trzeba będzie przeznaczyć. Dobry harmonogram to też nieoceniona pomoc przy planowaniu dostaw materiałów.

Trzeba pamiętać, że niektóre prace wymagają przerw technologicznych - czyli innymi słowy po prostu przestojów. Dlatego sporządzenie harmonogramu pomaga również wykonawcy - który w trakcie takich przerw w pracy ma możliwość np. przesunięcia ekipy wykonawczej na teren innej budowy.

Jeśli harmonogram jest gotowy, to można już spokojnie przejść do kwestii podpisania umowy. Harmonogram to najczęściej - po prostu jej integralna część. Najlepiej skorzystać z gotowych wzorów umów i przystosować ją do swoich wymagań.

Zagospodarowanie terenu budowy:

Niezabezpieczony plac budowy może szybko stać się łakomym kąskiem dla lokalnych złodziejaszków. Aby ustrzec się przed stratami warto już na samym początku budowy pomyśleć o elementach i czynnościach zwiększających bezpieczeństwo materiałów budowlanych pozostawionych na placu budowy.

Na samym początku warto ogrodzić plac solidnym ogrodzeniem. Płot powinien być wysoki, mocny oraz nie powinien zawierać poziomych prętów umożliwiających łatwe przedostanie się przez ogrodzenie. Jeśli działka znajduje się w bliskim sąsiedztwie innych zabudowań można również zamontować alarm oraz oświetlenie (sąsiedzi bardzo często odruchowo reagują na podejrzane odgłosy w pobliżu swoich domostw, zaś samo oświetlenie placu może skutecznie odstraszyć złodziei).

Dobrą metodą zwiększającą bezpieczeństwo placu budowy jest kupowanie materiałów budowlanych etapami - zgodnie z zasadą "potrzebuję - kupuję". Oczywiście nie wszystkie materiały można tak kupować (szczególnie, jeśli sprzedawane są w określonym czasie po promocyjnych cenach). Ale jednak warto starać się nie tworzyć na działce magazynu.

Wskazane jest jednak postawienie małego budynku gospodarczego, w którym można przechowywać narzędzia oraz ekwipunek ekip budowlanych.

Sporo się również słyszy o kradzieżach dokonywanych przez same ekipy budowlane. Stąd bardzo ważną rzeczą jest znalezienie takiej ekipy, do której ma się pełne zaufanie. Bogatsi inwestorzy w celu zwiększenia bezpieczeństwa na budowie mogą również zatrudnić ochroniarza lub zlecić pilnowanie posesji firmie ochroniarskiej.

Oczyszczenie placu budowy:

Najczęściej by wyciąć niechciane drzewa lub krzewy wymagane są pozwolenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli drzewa rosną na nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków o pozwolenie należy się starć u wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Standardowo w przypadku drzew, których wiek przekracza 5 lat wniosek należy składać do gminy w wydziale ochrony środowiska lub gospodarki komunalnej. Może się zdarzyć tak, że urząd wyda zgodę pod warunkiem przeniesienia drzewa w inne wskazane miejsce lub zażądać zasadzenie w miejsce wyciętego drzewa inną roślinność.

Bez zezwolenia można usuwać drzewa owocowe i drzewa, których wiek nie przekracza 5 lat. Ta reguła nie dotyczy drzew leżących na nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Warto pamiętać, że kary za nielegalne usunięcie drzew mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych.

Niektóre roboty przygotowawcze na dużych budowach należy wykonywać sposobem zmechanizowanym. Mechanizacja robót przygotowawczych na placu budowy polegać będzie na:

• zwalaniu drzew z korzeniami, np. przy pomocy spycharki

• karczowaniu pni, np. za pomocą zrywaków wielozębnych, rozluźnianiu gruntów zwartych za pomocą zrywaków lub materiałów wybuchowych

• wyrównaniu terenu, np. przy pomocy spycharek lub równiarek

• odwodnieniu terenu budowy np. przy pomocy wykonanych rowów otwartych, studni i pomp

Zwraca się uwagę, aby przed rozpoczęciem robót rozpatrzyć możliwość zdjęcia i złożenia w hałdy ziemi urodzajnej (humusu) z górnej warstwy terenu. Ziemia ta będzie bardzo przydatna po wykonaniu wszystkich robót budowlanych dla zagospodarowania terenu. Składowanie ziemi roślinnej w hałdy odbywa się na budowach najczęściej przy użyciu spycharek.

Drogi dojazdowe zewnętrzne i wewnętrzne:

W przypadku słabej nośności podłoża musimy utwardzić drogę dojazdową (np. płyty betonowe, kruszywo). Unikniemy wówczas problemów w momencie dojazdu ciężkiego sprzętu budowlanego.

W przypadku dróg komunikacyjnych na placu budowy, np. dla taczek i wózków, nachylenie tych dróg nie powinno być większe niż: dla wózków – 5%, dla taczek – 10%. Przejścia dla pracowników znajdujące się na pochyłościach o pochyleniu nie większym niż 15% należy zaopatrzyć w listwy umocowane poprzecznie w odstępach nie mniejszych niż 0,4 m lub schody o szerokości nie mniejszej niż 0,75 m z jednostronnym zabezpieczeniem balustradą. Pochylnie, po których dokonuje się ręcznego przenoszenia ciężarów, nie powinny mieć spadków większych niż 10%.

Składowanie materiałów budowlanych:

Przed sprowadzeniem materiałów na plac budowy należy zastanowić się gdzie materiały będą składowane. Składowiska i całe zagospodarowanie placu budowy powinno się organizować w oparciu o wcześniej wykonany projekt organizacji i technologii robót, którego częścią składową jest plan zagospodarowania placu budowy.

Niektóre materiały, takie jak cement, gips, wapno hydratyzowane, stolarka okienna, drzwiowa, papa, blacha, rury, grzejniki, gwoździe, parkiet, itp. należy umieścić w pomieszczeniach zamkniętych, tak aby były zabezpieczone zarówno przed działaniem wilgoci jak i przed możliwością kradzieży.

Większość materiałów budowlanych można składować na powietrzu. Nie można jednak przywiezionych materiałów składać dowolnie, lecz należy porządnie ustawić je w stosy, pryzmy lub w kozły, pamiętając ze materiały budowlane nie powinny się niszczyć w czasie składowania. Materiały budowlane należy składać możliwie najbliżej miejsca wbudowania, tak a by nie utrudniało to wykonywania robót budowlanych.

Przy rozmieszczaniu materiałów budowlanych na placu budowy należy kierować się następującymi zasadami:

• miejsca składowania powinny być rozmieszczone w takiej kolejności, w jakich materiały będą używane do budowy, im materiały są cięższe i występują masowo, tym bardziej należy składać je jak najbliżej miejsca wbudowania

• piasek i żwir, czyli materiały stanowiące największe ilościowo składniki mieszanek betonowych i zapraw, należy umieścić jak najbliżej punktu produkcji mieszanki betonowej i zapraw oraz w bliskości poboru wody

• składowiska na materiały należy wybierać przy drodze wewnętrznej, od strony bliżej budowanego obiektu.

Ponadto należy pamiętać, że takie materiały jak piasek, żwir, żużel nie wymagają żadnego zadaszenia i mogą być składowane na otwartym powietrzu w odpowiednio uformowanych pryzmach. Przyjmuje się, że na złożenie 1m³ piasku lub żwiru potrzeba 0,8m² powierzchni. Cegłę ceramiczną ustawia się w kozły po 250 sztuk, a na składowanie 1000 sztuk cegły potrzeba 0,7-1,00 m² powierzchni.

Bloki betonu komórkowego należy układać warstwami do wysokości 2 metrów i zabezpieczyć je przed działaniem opadów atmosferycznych, np. przy pomocy dachu na słupkach. Na 1m² powierzchni można umieścić do 2m³ bloczków. Również pod zadaszeniem musi być składowana cegła dziurawka. Ochrona od opadów jest konieczna ze względu na zawilgocenie i zniszczenie przez mróz. Istotne też jest wykonanie pod bloczki z betonu komórkowego i cegły takiego podłoża, aby nie następowało zawilgocenie materiałów od dołu.

Należy tak przewidzieć trasy dróg na placu budowy, aby zapewnić swobodny dowóz materiałów do określonych miejsc ich składowania. Szerokość drogi wewnętrznej zależy od rodzaju używanych środków transportowych oraz od rodzaju i poziomu zalegania wody w gruncie na działce budowlanej. W przypadku konieczności użycia żurawi samojezdnych, np. do montażu płyt stropowych, należy wykonać drogę odpowiednio utwardzoną.

Szczególnej dbałości wymaga składowanie cementu i gipsu, gdyż są to materiały, które wchłaniają wilgoć i tracą swe własności wiążące należy je składać w suchych pomieszczeniach o zapewnionym przewiewie. Wapno palone powinno być jak najszybciej lasowane i spuszczane do dołu w postaci mleka wapiennego dla jego sezonowania i określenia się w postaci ciasta wapiennego.

Tarcica może być składana na dworze, ale powinna być ułożona w miejscu dobrego przewiewu i na wysokich podkładach, oddzielających od ziemi. Pomiędzy deskami powinny być położone podkładki o jednakowej grubości. Nad składowanym stosem należy wykonać lekkie zadaszenie.

Przykładowy kontener magazynowy firmy Containex:

Budowa kontenera magazynowego: ściany ze stali karbowanej, rama ze stali profilowanej, drewniana lub stalowa podłoga na stalowych poprzecznicach.

Zalety:

• mogą być dostarczone z podłogą drewnianą lub stalową

• możliwość trzykrotnego piętrowania

• przenoszenie dźwigiem lub wózkiem widłowym

• możliwość magazynowania do 10 ton

• elektryka i pakiet bezpieczeństwa

• ocynkowane pręty ryglujące

Ogrodzenie działki:

Prawo budowlane i przepisy BHP jasno określają zasady zagospodarowania terenu budowy. Oczywiste jest, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego, trzeba spełnić mniejsze wymagania niż w przypadku dużego obiektu mieszkalnego. Niezbędne jest jednak dostosowanie się do pewnego minimum.

Plac budowy powinien być w miarę możliwości ogrodzony. Ogrodzenie należy wykonać tak, aby nie stwarzało zagrożenia dla ludzi. Jego wysokość powinna wynosić co najmniej 1,50 m. Ogradzając teren, chronimy się nie tylko przed potencjalnymi amatorami cudzej własności, ale przede wszystkim przed ryzykiem przypadkowego zdarzenia losowego na budowie.

Nikt przecież nie chciałby, aby do wykopu wpadło dziecko sąsiadów lub też, by wspięło się na rusztowanie, z którego w każdej chwili może spaść. Jeżeli ogrodzenie obszaru robót nie jest możliwe, należy oznakować granice terenu za pomocą tablic ostrzegawczych, a w razie potrzeby zapewnić stały nadzór.

Jeśli jest to konieczne, powinniśmy wyznaczyć strefy niebezpieczne. Przygotowujemy wówczas ostrzeżenia - np. "Uwaga głębokie wykopy" lub "Uwaga roboty na wysokości".

Przykładowe ogrodzenie tymczasowe działki firmy Betafence:

Konstrukcja ogrodzenia pozwala na zabezpieczenie placu budowy, ochronę maszyn i materiałów budowlanych. Zaletą takiego ogrodzenia niewątpliwie jest wysoka jakość i trwałość, łatwy i szybki montaż oraz skuteczne zabezpieczenie placu budowy.

Tablica informacyjna:

Żółta tablica informacyjna powinna zawierać takie informacje jak: nazwa inwestora, rodzaj budowanego obiektu wraz z adresem, wykonawcę, numer zezwolenia na budowę, imię i nazwisko kierownika budowy i projektanta, podmiot nadzoru oraz inspektora. Czasami umieszcza się termin zakończenia prac.

Oświetlenie na budowie:

Oświetlenie stanowisk pracy oraz pomieszczeń powinno być światłem dziennym. W porze nocnej należy stosować oświetlenia sztuczne z wieży oświetleniowej umieszczonej maksymalnie na wysokości 9 m od powierzchni ziemi.

Oświetlenie należy umieścić przy bramie wjazdowej oraz w miejscu składowania materiałów budowlanych oraz tam gdzie zachodzi konieczność stosowania sztucznego oświetlenia.

Przykładowe oświetlenie firmy Ingersoll-rand:

Cechy charakterystyczne:

• pojedyncza wewnętrzna wciągarka elektryczna

• umożliwia obsługę wieży jednemu pracownikowi

• zabezpieczenie przed wyciekami - integralny z obudową zbiornik bezpieczeństwa o poj. 110% płynów eksploatacyjnych z możliwością łatwego opróżniania

• reflektory szeroko-strumieniowe

• nastawienie uchwytu reflektora bez pomocy narzędzi

• wciągany kabel zasilający

• lampy metalohalogenkowe 4x1000 W

• obrotowy maszt (360 stopni) - łatwość oświetlenia całego obszaru wokół wieży

• maszt wyposażony w automatyczną blokadę zabezpieczającą

• odporność na wiatr o prędkości do 100 km/h

• maszt z wbudowaną poziomicą

• czytelny, łatwy w obsłudze pulpit sterowniczy

• obudowa odporna na wpływ pogody

• jeden wyłącznik do podnoszenia masztu

• indywidualne wyłączniki dla poszczególnych lamp

• licznik motogodzin

Budowa obiektów tymczasowych:

Nie wolno zapomnieć o obiektach tymczasowych, niezbędnych do przechowywania materiałów wrażliwych na wilgoć, narzędzi, ubrań robotników i stanowiącej schronienie w trakcie niekorzystnej pogody. Znakomicie w tym charakterze sprawdzają się kontenery.

Po zakończonej budowie można go sprzedać lub dalej użytkować. I na koniec rzecz z pozoru mała, ale bardzo ważna na placu budowy - ubikacja. Zazwyczaj jest to drewniana "sławojka" ustawiana w najmniej widocznym narożniku działki lub też, coraz częściej spotykana na budowach w miastach, kompaktowa toaleta z tworzywa sztucznego, opróżniana regularnie przez specjalistyczną firmę.

Jak widać jest wiele rzeczy, o których musimy pamiętać, przygotowując plac budowy. Najważniejsza jest zatem dobra organizacja.

Przykładowe kontenery biurowo-socjalne oraz sanitarne firmy Containex:

Zalety:

• masywna rama z profili stalowych z narożnikami kontenerowymi i kieszeniami na wózek widłowy

• zagłębiona zewnętrzna wtyczka CEE

• możliwość różnorodnego ustawienia paneli: łatwo wymienne elementy ścienne, wyłożone z zewnątrz ocynkowaną blachą profilowaną

• optymalna izolacja cieplna i akustyczna

• możliwość różnorodnego wyposażenia dodatkowego

Wymiar wewnętrzny
Długość
2795 mm
Wymiar zewnętrzny
Długość
2989 mm

Niezwykle długą eksploatację zapewniają:

• ściany wykonane z ocynkowanej, pokrytej farbą blachy stalowej, ocieplone głuszącą i izolującą pianką poliuretanową

• podłoga wykonana z płyty cementowo-wiórowej

Na życzenie dostępne są także kontenery prysznicowe i WC w różnych wielkościach.

Zalety:

• masywna rama z profili stalowych z narożnikami kontenerowymi i kieszeniami na wózek widłowy

• zagłębiona zewnętrzna wtyczka CEE

• optymalna izolacja cieplna i akustyczna

• możliwość różnorodnego wyposażenia dodatkowego

Wymiar wewnętrzny
Długość
5880 mm
Wymiar zewnętrzny
Długość
6055 mm

Wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy:

Prace powyższe mogą być wykonywane jedynie na terenie objętym pozwoleniem na budowę. A to z kolei można uzyskać tylko wtedy, kiedy dystrybutorzy mediów zapewnili (w formie wydania warunków podłączenia), że nowy dom będzie zaopatrzony w prąd, wodę, gaz i kanalizację.

Dziś, kiedy na rynku dostępne są najnowocześniejsze materiały i technologie, podstawową trudność dla inwestora nie stanowi budowa domu pod klucz, lecz uzbrojenie go w media - wodę, gaz, prąd i kanalizację. Problem ten praktycznie nie istnieje, gdy wszystkie wymienione media znajdują się na działce lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Taka sytuacja nie jest jednak powszechna. Kłopoty i trudności wydłużające budowę, zaczynają się wówczas, gdy instalacje trzeba do działki doprowadzić z zewnątrz.

Sprawy zezwoleń i uzgodnień najlepiej załatwiać w tzw. martwym sezonie budowlanym,

a więc zimą. Należy wiedzieć, że nawet przy najsprawniejszym załatwianiu tych spraw mija niekiedy nawet kilka miesięcy. Należy wykazać przy tym dużą odporność psychiczną. Nie warto wchodzić w konflikt z urzędnikami. Mają oni setki przepisów, upływ czasu nie ma dla nich żadnego znaczenia, a wszelkie koszty, wydłużające okres inwestycji, obciążają budującego dom.

Inwestor musi przede wszystkim zamówić tzw. mapę do projektu. Na niej trzeba dokładnie zaznaczyć wszystkie podziemne i nadziemne instalacje, znajdujące się na działce i na trasie przebiegu projektowanej sieci. Dane te trzeba uzyskać od firm zarządzających mediami. Zdarza się, że niekiedy trzeba sięgnąć również po dane archiwalne.

Nawet najdokładniej wyrysowana mapa zawiera adnotację geodety, że na terenie mogą znajdować się nieoznaczone i ukryte podziemne urządzenia (np. stare kable lub rury różnych instalacji), które nie zostały w przeszłości zinwentaryzowane na żadnych mapach geodezyjnych.

Dysponując mapą do projektu i wytycznymi od inwestora określającymi parametry sieci, projektant umieszcza obiekt, określa jego miejsce i dokładny przebieg poszczególnych przyłączy. Taka propozycja jest składana do Zakładu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej, który wydaje opinię, dotyczącą doprowadzenia mediów zgodnie z przedłożonym projektem.

Zdarza się dość często, że właścicielem terenu, przez który trzeba prowadzić przyłącze jest miasto, gmina, firma, bądź osoba prywatna. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody właściciela na przeprowadzenie przez jego działkę rury, czy kabla.

Zgoda taka powinna być zrównoważona zobowiązaniem inwestora do naprawy wszelkich szkód wynikłych z prowadzonych prac i doprowadzenia, np. ogrodzenia, drogi, czy też ogródka do stanu, w jakim były te miejsca przed wykonaniem prac przyłączeniowych. Trzeba się jednak liczyć z pewnymi trudnościami i kosztami dodatkowymi, np. uzyskanie zgody od Zarządu Dróg Miejskich na czasowe zajęcie jezdni trwa długo, a zdarza się i tak, że takiej zgody wcale się nie uzyskuje. Z kolei, kiedy mamy wejść na teren prywatny, po prostu trzeba się dogadać z właścicielem. Niekiedy wystarczy dobre słowo, czasem jednak trzeba ponieść część kosztów, jakie poniósł sąsiad, doprowadzając na swoją posesję media, na których nam zależy.

Przyłączanie mediów może pociągać za sobą dość duże wydatki, których inwestor wcześniej nie przewidział. Instytucje dysponujące mediami niejednokrotnie żądają wykonania wielu kosztownych dla inwestora urządzeń, które następnie przejmują nieodpłatnie na własność, zwiększając w ten sposób swój majątek. Sytuację pogarsza fakt, że są to monopoliści. Mogą zażądać wymiany na koszt inwestora kilku słupów energetycznych, co jest bardzo drogie, lub też podciągnięcia instalacji wodnej o kilkaset metrów rurą o dużej średnicy, do której później będą mogli przyłączyć się inni inwestorzy. Tymczasem instalację tę, w myśl obowiązujących przepisów, trzeba bezpłatnie przekazać lokalnemu dysponentowi wody. Omówiona praktyka dotyczy niestety wszystkich mediów.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku, gdy jedno lub kilka mediów przyłączamy bez korzystania z sieci komunalnych. W niektórych rejonach bardziej opłaca się zainwestować w studnię z instalacją hydroforową, własną przydomową oczyszczalnię ścieków i własną "gazownię" w postaci zbiornika na gaz płynny zlokalizowany w ogródku. Jest to dużo bardziej komfortowe pod jednym warunkiem - że nasza działka jest na tyle duża by zlokalizować poszczególne instalacje w odpowiednich odległościach od siebie oraz od domu, garażu, ogrodzenia i drogi.

Koszty przyłączenia mediów na działce:

Prąd:

Koszt przyłączenia domu do sieci elektroenergetycznej jest jednorazowy. Średnio wynosi on (dla standardowego przyłącza o mocy 15 kW):

• Przyłącze napowietrzne (nad ziemią): ok. 1800 zł

• Przyłącze kablowe (podziemne): ok. 2200 zł

Koszt przyłącza ustala zakład energetyczny.

Woda i kanalizacja:

Koszty przyłączenia wody i kanalizacji jest uzależniony od kilku czynników: warunków przyłącza, odległości działki od sieci, od tego, czy wodociąg lub kanalizacja leżą na drodze gminnej czy prywatnej, od liczby sąsiednich domów, chcących również się podłączyć do sieci itd. Nie ma jednej ustalonej kwoty za podłączenie się. Koszt może się kształtować od kilku aż po kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Warto przed zakupem działki dokładnie poznać warunki i możliwości przyłączenia działki do wodociągu i kanalizacji. Przy wysokich kosztach warto również przemyśleć kwestię opłacalności wykopania własnej studni i wybudowania własnego szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Gaz:

Podobnie jak w przypadku wody i kanalizacji koszt przyłączenia gazu do domu może być różny. Nie ulega jednak wątpliwości, iż koszt przyłącza gazowego jest najwyższy (w porównaniu z wodą i kanalizacją). Alternatywą dla sieci gazowej jest zakup zbiornika, np. na gaz płynny.

Wszystkim inwestorom planującym zakup działki poleca się wybór działki uzbrojonej. Choć jest znacznie droższa od działek bez mediów, to jednak suma kosztów zakupu działki wraz z kosztami przyłączeń może być wyższa niż zakup działki uzbrojonej (nie licząc czasu potrzebnego na wykonanie przyłączeń). Warto tę kwestię bardzo dobrze przemyśleć.