Rozwiązywanie umów najmu zawartych na czas nieokreślony

Kiedy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieokreślony? Z jakimi skutkami się to wiąże?

Do najliczniej zawieranych umów należą umowy najmu nieruchomości lokalowych, bardzo często mieszkalnych. Stronom, czyli najemcy i wynajmującemu lokal mieszkalny, mimo równoprawnej pozycji w łączącej ich umowie nie przysługują takie same możliwości zakończenia łączącego je zobowiązania.

Jeżeli umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieoznaczony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron, z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem natychmiastowym, przysługuje wyłącznie najemcy i tylko wówczas, gdy w chwili wydania mieszkanie miało wady, o których najemca nie wiedział. Natomiast wynajmującemu lokal mieszkalny, od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (dalej: „OchrLokU”), tj. od 1 stycznia 2002 roku, uprawnienie do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia nie przysługuje.

Zarówno wynajmujący, jak i najemca może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania z zachowaniem ustalonych przez siebie terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieoznaczony są odmienne dla jej stron. Najemca (lokator) może wypowiedzieć umowę najmu najpóźniej trzy miesiące wcześniej, na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, umowa najmu może być wypowiedziana przez najemcę najpóźniej trzy miesiące wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, powyższy termin skraca się do trzech dni wcześniej, a gdy najem jest dzienny — do jednego dnia wcześniej. W praktyce regułą jest, że czynsz jest płatny miesięcznie, a zatem okres wypowiedzenia zwykle będzie trzymiesięczny.

Możliwości rozwiązania umowy najmu przez właściciela mieszkania są ściśle ograniczone, co służy ochronie praw lokatora. Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności oraz podać przyczynę wypowiedzenia. Co więcej, wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu może nastąpić wyłącznie z następujących przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 ustawy OchrLokU, a mianowicie, jeśli najemca:
1) mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z powyższych przyczyn nie później niż na miesiąc wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednakże miesięczny termin wypowiedzenia umowy najmu ulega odpowiedniemu wydłużeniu, gdy czynsz za najmowane mieszkanie jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku albo gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Ponadto właściciel lokalu może również z ważnych przyczyn, innych niż wyżej podane, wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu przez najemcę, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu.

Po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany zwrócić niezwłocznie rzecz wynajmującemu. W przypadku najmu lokali mieszkalnych wiąże się to z opróżnieniem zajmowanego mieszkania. Jeżeli najemca nie chce tego zrobić dobrowolnie, może być usunięty z mieszkania na podstawie wyroku sądowego nakazującego opróżnienie lokalu, w którym obligatoryjnie sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia osoby eksmitowanej. W obecnie obowiązującym stanie prawnym znacznemu rozwinięciu uległa ochrona przed eksmisją, także krąg osób objętych tą ochroną jest dość szeroki.

Z opróżnieniem lokalu wiążą się również określone rozliczenia pomiędzy najemcą i wynajmującym, tj. przede wszystkim, ale nie tylko zwrot przez wynajmującego kosztów ulepszeń lokalu dokonanych przez najemcę zgodnie z umową oraz zwrot ewentualnej kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu, jeśli taka została przez najemcę wpłacona. W przypadku dokonania przez najemcę ulepszeń wynajmujący może według swego wyboru zatrzymać je za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. W przypadku gdy najemca zapłacił kaucję, podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę po potrąceniu wymagalnych należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, czyli potrąceniu kosztów ewentualnych szkód poczynionych przez najemcę w czasie trwania najmu, a nieusuniętych przez niego do dnia opuszczenia mieszkania lub zaległych należności czynszowych.