Co to jest „kredyt hipoteczny”? Kredyt hipoteczny to nic innego jak długoterminowy kredyt celowy, którego zabezpieczeniem jest wpis do hipoteki nieruchomości, który obowiązuje aż do całkowitej spłaty kredytu. Ten rodzaj kredytu regulowany jest przez Ustawę o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r. z późniejszymi zmianami. Obecnie obowiązuje jednolity tekst ustawy z dnia 26 września 2014 r.. Co ciekawe sama ustawa informuje nas o tym, że kredyt hipoteczny nie jest kredytem konsumenckim, ponieważ kredyt konsumencki nie może mieć większej wartości niż 255 550 zł. [Art. 3. Ust. 1] Choć w art. 4. Ust. 1 znajduje się informacja, że „w zakresie umów o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką stosuje się art. 22, art. 23, art. 29, art. 35, art. 35a i art. 46;” z tej ustawy.

Jak już powiedziałem na samym początku kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Podstawowa różnica pomiędzy kredytem celowym a kredytem gotówkowym lub pożyczką hipoteczną jest taka, że w przypadku kredytu celowego kredytobiorca nie ma bezpośredniego dostępu do pieniędzy, są one bezpośrednio przelewane przez bank na rachunek kontrahenta. Kredyty hipoteczne są zazwyczaj najniżej oprocentowane, ponieważ w przypadku zabezpieczenia wierzytelności prawomocnym wpisem do hipoteki nieruchomości, ryzyko kredytowe jest bardzo niskie. Poza ustanowieniem hipoteki, dodatkowo banki wymagają też cesji z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości podczas całego okresu kredytowania.

Kredyt hipoteczny dzielimy według przeznaczenia i waluty zaciągniętego zobowiązania. Według przeznaczenia dzielimy je na mieszkaniowe i budowlano – hipoteczne, natomiast ze względu na walutę zobowiązania na kredyty w walucie krajowej i kredyty walutowe. Te drugie ulegają jeszcze podziałowi na indeksowane kredyty walutowe i kredyty walutowe denominowane.

Szczególnym przypadkiem omawianego kredytu hipotecznego jest kredyt budowlano-hipoteczny, czyli kredyt przeznaczony na budowę nieruchomości. Często w takim przypadku działka na której ma być wybudowana nieruchomość jest traktowana jako wkład własny kredytobiorcy. Kredyt budowlano - hipoteczny udzielany jest zwykle w transzach, które bank wypłaca w trakcie trwania budowy. W tym czasie kredytobiorca płaci jedynie raty odsetkowe, jest to tzw. okres karencji spłaty kredytu. Po tym okresie płaci się już pełne raty kapitałowo – odsetkowe, kredyt staje się kredytem hipotecznym, w którym zabezpieczeniem jest wybudowana nieruchomość. Przed wypłatą kolejnych transz kredytu bank kontroluje postęp robót budowlanych. Kredytobiorca musi zazwyczaj udokumentować poniesienie kosztów w wysokości kolejnej wypłacanej transzy kredytu.

Kredyt indeksowany w walucie obcej – rodzaj kredytu walutowego, w którym wysokość zadłużenia w walucie obcej obliczana jest według kursu kupna waluty w momencie wypłaty środków. Przy tego typ kredycie istnieje ryzyko, że w skutek wahań kursów walut uzyskany kredyt nie wystarczy na kupno nieruchomości. Kredyt denominowany w walucie obcej – kredyt walutowy, w którym wysokość zadłużenia w walucie obcej obliczana jest według kursu kupna waluty w dniu podpisywania umowy kredytowej. Wahania kursów walut mogą doprowadzić do drastycznych zmian w wielkości zadłużenia w przeliczeniu na złotówki, ponieważ zobowiązanie kredytobiorcy jest w walucie obcej.

Potencjalni kredytobiorcy do niedawna stawali przed pytaniem czy lepiej wziąć

Jak już powiedziałem kredyty walutowe dzielą się na kredyty indeksowane i denominowane w walucie obcej, jednak teraz postaram się Wam trochę dokładniej wyjaśnić różnice pomiędzy jednym a drugim kredytem.

Kredyt indeksowany - wiesz ile dostaniesz „złotówek”

Kredyt indeksowany walutą jest to kredyt, w którym kredytobiorca wie dokładnie jaką kwotę w złotych dostanie przy wypłacie kredytu. Po prostu, jeśli bank posiada w swojej ofercie ten typ kredytu walutowego, to w umowie kredytowej kwota kredytu będzie wyrażona w PLN. To oznacza, że dopiero w momencie wypłaty kredytu kwota ta zostanie przeliczona po aktualnym kursie na daną walutę kredytu. Jeśli więc wnioskujesz o 200 tys. zł, to taka kwota jednorazowo czy w transzach, niezależnie od bieżącego kursu waluty, zostanie wypłacona na konto sprzedającego nieruchomość.

Kredyt denominowany - wszystko zależy od kursu

W przypadku kredytu denominowanego bank podaje kwotę kredytu (zarówno na decyzji kredytowej, jak i umowie) w danej walucie kredytu (np. w EUR). Bank przelicza po prostu kwotę w PLN, o którą wnioskowałeś po kursie z dnia decyzji kredytowej. W umowie kredytowej będziesz miał zapis, w którym widniej np. kwota 50 tys. EUR, którą pożyczyłeś od banku. Później, w trakcie wypłaty kredytu, kwota ta będzie przeliczana na złote po aktualnym kursie w dniu wypłaty (całej kwoty kredytu lub jego transzy).

Który z kredytów jest w takim razie lepszy dla kredytobiorcy? To oczywiście zależy… Jak łatwo się domyślić oba typy kredytów mają swoje plusy i minusy. Prześledźmy jak każdy z typów kredytu zachowuje się w przypadku wahań kursów walut. Kredytobiorca chce zaciągnąć kredyt na nowe mieszkanie w wysokości 300 000 PLN.

- w przypadku umocnienia się PLN w stosunku do zagranicznej waluty (na potrzeby przykładu niech to będzie, owiany złą sławą, CHF) w czasie od podpisania umowy do wypłaty kwoty zaciągniętego kredytu. Kurs z 3 CHF/PLN spada do 2 CHF/PLN:

- kredyt indeksowany: podpisaliśmy umowę przy kursie 3 CHF/PLN na 300 000 PLN, czyli początkowo liczyliśmy na 100 000 CHF kredytu, ale „złotówka” umocniła się w stosunku to franka szwajcarskiego i zaciągnęliśmy kredyt aż na 150 000 CHF, czyli dokładnie tyle, aby uzyskać 300 000 PLN.

-kredyt denominowany: podpisaliśmy umowę przy kursie 3 CHF/PLN na 300 000 PLN, czyli w umowie kredytowej widnieje kwota 100 000 CHF. Mimo, że „złotówka” umocniła się w stosunku to franka szwajcarskiego to zaciągnięty kredyt opiewa na 100 000 CHF i kredytobiorca otrzymuje jedynie 200 000 PLN, co może nie wystarczyć na realizacje na transakcji, jeśli nie ma dodatkowych funduszy.

- w przypadku osłabienia się PLN w stosunku do CHF w czasie od podpisania umowy do wypłaty kwoty zaciągniętego kredytu. Kurs z 3 CHF/PLN wzrasta do 4 CHF/PLN:

- kredyt indeksowany: podpisaliśmy umowę przy kursie 3 CHF/PLN na 300 000 PLN, czyli początkowo liczyliśmy na 100 000 CHF kredytu, ale „złotówka” osłabiła się w stosunku to franka szwajcarskiego i zaciągnęliśmy kredyt jedynie na 75 000 CHF, czyli 300 000 PLN.

-kredyt denominowany: podpisaliśmy umowę przy kursie 3 CHF/PLN na 300 000 PLN, czyli w umowie kredytowej widnieje kwota 100 000 CHF. W związku z osłabieniem się „złotówki” w stosunku to franka otrzymuje aż 400 000 PLN, co spokojnie wystarczy na zakup nieruchomości i jeszcze zostanie nadwyżka finansowa w wysokości 100 000 PLN.

Jak widać, na tym etapie, lepiej jest wybrać kredyt indeksowany. Kredytobiorca otrzymuje dokładnie tyle pieniędzy ile mu trzeba do zrealizowania transakcji, a w przypadku kredytu denominowanego może się okazać, że zabraknie jakiejś kwoty lub po prostu kredytobiorca zaciągnie zbyt duże zobowiązanie.

To tyle jeśli chodzi o zaciągnięcie kredytu, ale co dalej? Przecież banki nie są instytucja charytatywnymi, więc dług będzie trzeba oddać. Myślę, że każdy zaciągający kredyt zdaje sobie z tego sprawę. W przypadku kredytów w PLN wysokość raty, a raczej jej zmienność, zależy od zmienność stopy referencyjnej ustalanej przez RPP. Sytuacja nieco się komplikuje jeśli zaciągnięty kredyt jest w obcej walucie, bo poza zmiennością stóp procentowych ustalanych przez odpowiedni bank centralny, dodatkową zmienną jest kurs danej waluty w stosunku do PLN. To co było najbardziej zachęcające dla kredytobiorców do podejmowania dodatkowego ryzyka to fakt, że kredyty w obcych walutach były dużo niżej oprocentowane od kredytów złotówkowych. W pewnym momencie różnica w racie za kredyt walutowy i kredyt w naszej walucie wynosiła ponad 200 zł na każde pożyczone 100 000 zł, przy identycznym wkładzie własnym, okresie kredytowania i zdolności kredytowej kredytobiorcy. To oczywiście bardzo zachęcająca perspektywa, bo za 100 000 zł trudno kupić mieszkanie w większym mieście, a jak łatwo obliczyć przy kredycie na 400 000 zł różnica w racie wynosiła ponad 800 zł/miesięcznie.

Jak już jednak wspominałem istnieje jeszcze ryzyko zmiany kursu. Oczywiście istnieje możliwość, że „złotówka” umocni się w stosunku do określonej waluty i dzięki temu kredytobiorcy będą musieli zwrócić po prostu mniejszą sumę kredytową w przeliczeniu na złotówki, co sprawiało, że kredyty walutowe były jeszcze bardziej zachęcające. Niestety to działa również w drugą stronę, ponieważ nasza rodzima waluta może się równie dobrze osłabić, a wtedy suma kredytowa może bardzo mocno wzrosnąć. Sztandarowym przykładem jest tutaj wspominany już przeze mnie frank szwajcarski, a raczej kredyty zabezpieczone hipotecznie brane przez Polaków w tej walucie. Przykładowo: kredytobiorca zaciągający kredyt na początku lipca 2008 roku na 100 000 CHF przy kursie 2,09 CHF/PLN otrzymali 209 000 PLN na zakup nieruchomości, a w lutym 2009 roku przy kursie 3,30 CHF/PLN musieli oddać już razem ponad 300 000 PLN, a w szczytowym okresie, tj. w połowie sierpnia 2011 roku przy kursie 3,96 CHF/PLN, już prawie 400 000 PLN, czyli niemal dwa razy więcej niż pożyczali 2 lata wcześniej. Od tamtej pory kurs szwajcarskiej waluty nieco spadł, ale w okresie ostatnich 3 lat i tak utrzymuje się na poziomie około 3,45 CHF/PLN, co oznacza, że kredytobiorcy muszą oddać dużo więcej niż pożyczali i obecnie raty kredytu są dużo wyższe od rat kredytów tych zaciągniętych w złotówkach.

Dodatkowym kosztem związanym z zaciąganiem kredytów walutowych, nie tylko hipotecznych, jest spread. Spread najłatwiej wyjaśnić jako różnice między kursem kupna i kursem sprzedaży danej waluty. Bank udzielając kredytu walutowego przelicza go na złotówki po cenie kupna (niższej), a raty przyjmuje po cenie sprzedaży(wyższej).

Zmiany kursu franka i pogorszenie się sytuacji 700 tysięcy polskich rodzin zmusiło Komisje Nadzoru Finansowego do wydania zmienionej Rekomendacji S. Tylko czym jest Rekomendacja S? Rekomendacja S to dokument wydawany przez, uwaga, Komisje Nadzoru Finansowego, stanowiący zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Jak napisano we wstępie do samego dokumentu „jednym z celów regulacyjnych jest zapewnienie wysokiej jakości portfeli kredytowych budowanych przez banki”. Większość z rekomendacji zawartych w dokumencie jest skierowana do rad nadzorczych banków i dotyczy zaostrzenia ograniczeń udzielania kredytów. Najważniejsze rekomendacje dla kredytobiorców to zwiększenie wkładu własnego, zakaz udzielania kredytów w walutach innych niż zarobki kredytobiorcy, nakaz rekomendować klientom okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat i ustalenie maksymalnych poziomu wskaźnika DtI.

Mimo licznych ograniczeń wynikających ze zmian zawartych w rekomendacji s, nie wywołała ona rewolucji na rynku kredytów hipotecznych. Kredytobiorcy unikają już kredytów walutowych, więc ich zakaz udzielania zbyt wiele nie zmienił. Zwiększenia okresu kredytowania powyżej 25 lat powoduje znaczne zwiększenie