Prawo budowlane i zagospodarowanie przestrzenne

1. Zakres przedmiotowy i miejsce w systemie prawa. Zagadnienie kontrowersyjne. W poprzednim stanie prawnym było rozwiązywane w różny sposób. W systemach prawnych innych państw istnieją kodeksy budowlane.

Ustawa z 1994 roku – dyskusja nad tym czy zakresem przedmiotowym objąć zarówno prawo budowlane, jak i również zagospodarowanie przestrzenne. Losy wżyły się do końca. W sumie zadecydowano, że będą to dwie różne ustawy, ale maja być ogłoszone na jednym posiedzeniu sejmu i ogłoszone w tym samym dzienniku ustaw.

Istnieje bardzo ścisły związek merytoryczny między prawem budowlanym, a zagospodarowaniem przestrzennym. Wszelkie decyzje wydawane na podstawie prawa budowlanego oparte są na miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (zagospodarowanie przestrzenne). Jednym z głównych celów prawa budowlanego jest zapewnienie przestrzeganie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.

Ewolucja. W okresie II RP na terenach polskich do czasów wejścia w życie Rozporządzenia Prezydenta RP z mocą ustawy. Obowiązywały te przepisy, które obowiązywały w okresie zaborów (aż do 1928 roku). Za najbardziej postępowe regulacje w tym zakresie uważane były przepisy z zaboru pruskiego, najmniej przydatne i nowatorskie były przepisy z zaboru rosyjskiego.

Ocena prawa budowlanego z 1928 roku – stanowiło bardzo duży postęp, stosunkowo duży zakres przedmiotowy. Bardzo rozbudowane były instytucje służące ochronie interesu indywidualnego właścicieli nieruchomości – przepisy prawa budowlanego i planowania planów zabudowy. Krytycznie nawet oceniano zbyt rozbudowaną procedurę ochrony interesów uzasadnionych osób trzecich.

W okresie powojennym planowała dość dziwna sytuacja jeśli chodzi o regulację prawną dotyczącą prawa budowlanego. Z jednej strony uchylono tylko przepisy dotyczące plany zabudowy. Formalnie prawo budowlane obowiązywało aż do wejścia ustawy z lat 60-tych. Z jednej strony obowiązywały przepisy przedwojenne. Odrębną problematyką było zagospodarowanie przestrzenne kraju (dekret z 2 kwietnia 1946 roku – brak sankcji administracyjnoprawnych, które gwarantowały by stosowanie go; art. 1 - wszelkie poczynania zarówno publiczne i prywatne powinny być dopasowane do niniejszego dekretu). To był zbiór postulatów, pobożnych życzeń, a nie akt prawny, który zapewniałby przestrzeganie prawa. Brak systemu gwarancji, który w praktyce zapewniałby realizowanie prawa. Podstawowym zadaniem ustawodawcy powinno być zapewnienie takiego systemu gwarancji, który zabezpieczałby w praktyce ustalenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W okres po latach 60-tych. 31 stycznia 1961 roku sejm uchwalił dwie ustawy – o planowaniu przestrzennym i Prawo budowlane. Podstawowe rozwiązania legislacyjne: wprowadzono pojecie Państwowego Nadzoru Budowlanego. Wprowadzono podział, który trwał aż do ustawy z 1994 na budownictwo uspołecznione oraz budownictwo osób fizycznych i innych podmiotów (osoby prywatne). W zasadzie działalność inwestorów prywatnych w porównaniu z inwestorami uspołecznionymi była bardzo ograniczona (domki jednorodzinne do 110 mkw, lub 140 mkw, bez budownictwa przemysłowego).

Ustawa 24 października z 1974 roku (weszła w życie od 1975). Ustawa o planowaniu przestrzennym obowiązywała do 1984 roku. Podstawowe regulacje prawne były podobne. Proceduralnie przy budownictwie uspołecznionym został przedłużony proces uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor prywatny mógł od razu wystąpić decyzję pozwolenia na budowę – potrzebne były dwie inne decyzje. Wiązało się to z kilkoma powodami. Przede wszystkim z tym, że były to inwestycje zdecydowanie bardziej skomplikowane. Z drugiej strony (z punktu widzenia praworządności) lokalizacja największych inwestycji typu Huta Katowice, była także dokonywana na podstawie samoistnej Uchwały RM (niemającej upoważnienia w delegacji ustawowej).

Należy zwrócić też uwagę, że jeśli chodzi o ochronę interesów osób trzecich, to istniały zasadnicze różnice między ustawami z 1961 i 1974. Polegały na tym, że pierwotnie pozwolenie na budowę umożliwiało wykonanie przez inwestora prawa zabudowy i nie naruszało praw osób trzecich. Sprzeczność w systemie prawa - z jednej strony pozwolenie na budowę nie zawiera unormowań ochrony osób trzecich, ale pismo okólne zawierało odrębne unormowania (zapewnienie właścicielom sąsiednich nieruchomości – prawo do udziału na zasadzie strony). Ustawa z 1974 – szeroko rozbudowany zakres osób trzecich. Nie tylko na etapie wydawania pozwolenia, ale też na etapie projektowania i utrzymywania obiektów – dostęp do drogi publicznej, energii słonecznej, etc.). Czy właściciele nieruchomości mogą dochodzić swoich praw tylko w postępowaniu wydawania pozwolenia, czy w innych przypadkach później. Brak jednolitej linii orzecznictwa (sprzeczne ze sobą wyroki).

Zakres przedmiotowy prawa budowlanego, jego regulacje (jaką regulację obejmuje, zwłaszcza z regulacją o planowaniu przestrzennym, wzajemne regulacje między tymi ustawami), zwrócić uwagę na miejsce prawa budowlanego w systemie prawa – może zostać wyodrębnione tylko na etapie wtórnego podziału prawa – w prawie budowlanym są normy, które nalezą do prawa cywilnego, karnego, administracyjnego. Nie posiada własnej części ogólnej, ale z punktu widzenia legislacyjnego może być uważane za oddzielny dział prawa.

Rozporządzenie Prezydent RP z okresu międzywojennego – bardzo postępowe; w okresie powojennym należy zwrócić uwagę na rozróżnienie budownictwa uspołecznionego i osób fizycznych, a zasada równości wobec prawa. Do 1961 roku problematyka prawa budowlanego była normowana w resortowych listach(?) – sprzeczność z zasadą praworządności. Tak było do 1994 roku. Przebieg prac legislacyjnych – ustawy te zostały uchwalone przez sejm, senat wprowadził korekcyjne poprawki. Wałęsa rozwiązał parlament i sejm nie mógł już glosować nad kosmetycznymi poprawkami. Zasada czystego biurka – prace zaczęto od nowa.

Praktyczne znaczenie unormowań dotyczących prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego.

Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Ale to jak zabudować nieruchomość wynika z dwóch ustaw.

2. Ochrona interesu w toku…

Rozwiązania legislacyjne w poprzednio obowiązujących ustawach.

- wcześniejsze przepisy mają dość duże znaczenie.

- Kazus: przychodzi klient, właściciel nieruchomości położonej w Międzyzdrojach, nieruchomość była przeznaczona pod budownictwo hotelowe, jednorodzinne, sanatoryjne. Dowiedział, się że przystąpiono do zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jakie środki prawne mógłby pan doradzić by co najmniej zachować dotychczasowy stan prawny – uwagi, zarzuty, zaskarżanie w trybie art. 101 o samorządzie gminnym (2 instancje), uprawnienie wynikające z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zarzut, a protest – różnica polega na rodzaju interesu. Protest – interes faktyczny. Zarzut – interes prawny. Procedura była unormowana tak, że organ w drodze uchwały mógł dopuścić lub odrzucić protest (oddalić). Natomiast zarzut mógł być wniesiony przez każdego, kogo interes został naruszony w trakcie wniesienia projektu.

Jeśli sąd administracyjny nie przychyli się do skargi, to uchwała również może być zaskarżona do sadu administracyjnego – znaczne rozszerzenie interesu indywidualnego.

- rozgraniczenie interesu między protestem (po nim nie przysługiwały żadne inne środki prawne), a zarzutem. Podstawą rozróżnienia był interes prawny – oznacza przede wszystkim szczególna norma materialna prawna.

3. Plan jako źródła prawa dla jednostki

- próba określenia sytuacji, w których…

4. Zagadnienia wstępne

- ćwiczenia – również na egzaminie; Niewiadomski – komentarz do ustawy prawo budowlane i zagospodarowanie przestrzenne. Zniesienie instytucji pozwolenia na budowę a prawo zabudowy nieruchomości gruntownych – Szwajdler

- 15 h ćwiczeń, na zaliczenie dwa kolokwia w formie testu wielokrotnego wyboru. Dodatkowe czynniki wpływające na ocenę aktywność i frekwencja

***

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – pierwszy etap w planowaniu przestrzennym

- władztwo planistyczne gminy. Zarówno sporządzenie, jak i uchwalanie studium jest obowiązkowe, ale są gminy, które nie ustaliły studiów (były stare, ale wygasły, nie powstały nowe, bo proces ustalania jest długotrwały). Studium określa założenia polityki przestrzennej gminy. Sporządzany dla obszaru całej gminy.

Art. 9. 1. W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”.

2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem.

3. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy.

4. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

5. Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Zawiera dwie części:

- tekstową

- graficzną

Przy sporządzaniu studium korzysta się z takich aktów i założeń, które są szersze niż obszar gminy (przestrzenna zagospodarowanie kraju, strategie rozwoju województwa i jeśli gmina posiada – strategia rozwoju gminy. Polityka przestrzenna jest jednym z przejawów lokalnej polityki gminy. Wiąże się z tym, że kluczowe (pewne) rzeczy muszą być zawarte i określone. Z założenia studium nie ma być aktem precyzyjnym, a elastycznym, umożliwiającym wybór rozwiązań na dalszych etapach. Ale skutki uchwalenia są daleko idące. Ustawa wymaga by miejscowe plany były zgodne ze studium. Ocena tych zgodności jest dokonywana przez RG w momencie uchwalania studium.

W studium znajdują się podstawowe założenia dot. zagospodarowania gminy (art. 10):

- istniejące uwarunkowania różnego typu znajdujące się na terenie gminy

- kierunki rozwoju (co gmina chciałby by się znalazło)

Funkcje studium:

- akt polityki przestrzennej gminy, w związku z tym funkcją będzie określenie założeń polityki i rozwoju przestrzennego gminy

- koordynacja ustaleń planownictwa, ponieważ studium obejmuje obszar całej gminy i zawiera wytyczne do tego, żeby miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone, bowiem plany miejscowe mogą być sporządzane dla części obszarów

- funkcja promocyjna – studium wskazuje obszary, które są atrakcyjne pod względem inwestycyjnym. Również wskazuje obszary atrakcyjne turystycznie.

Uchwała RG wskazuje jaki jest przedmiot studium – określenie polityki przestrzennej i lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego

- Inicjatywa – RG z własnej inicjatywy lub wójt/ burmistrz/prezydent; inne podmioty nie mogą – jeśli nie zostało uchwalone, to jest wezwanie wojewody.

Forma studium – ustawa nie zawiera specjalnych wytycznych jak studium powinno wyglądać, tylko musi się składać z dwóch części – tekstowej i graficznej. Te elementy studium wynikają ze stosownego rozporządzenia w tym zakresie. Jeśli chodzi o istniejące uwarunkowania – część diagnostyczna, nie zawiera ustaleń, tylko różne elementy przyrodnicze, geologiczne, ekonomiczne, demograficzne (liczba mieszkańców, przyrost),etc. Natomiast druga część to jest określenie polityki przestrzennej (pomysł rozwoju przestrzennego). Odnosi się do wszystkich podmiotów, które funkcjonują na terenie gminy. Ona głownie dotyczy spraw lokalnych, ale też spraw ponadlokalnych (np. przebiegani autostrady, linii kolejowej, etc) - Władze gminy nie mają bezpośredniego wpływu na te uwarunkowania, bo pojawiają się one na wyższym szczeblu.

Art. 14 ust. 5. Przed podjęciem uchwały, o której mowa w ust. 1, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

Plan miejscowy - akt prawa miejscowego, obowiązuje powszechnie. Należy zauważyć, że liczne ustalenia studium pośrednio oddziałują na prawa i obowiązki podmiotów, które są zewnętrzne w stosunku do administracji. Studium zakres kwalifikacji i przeznaczenia poszczególnych obszarów gminy oraz wstępnej lokalizacji przestrzeni publicznych i infrastruktury. Realizacja ustaleń studium następuje poprzez uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które są z klei aktami prawa miejscowego i których ustalenia musza być zgodne z ustaleniami studium.

Zmiana studium - 2 czynniki:

- zajdzie taka potrzeba, która polega na zwiększeniu określonych obszarów (np. na budownictwo mieszkaniowe, letniskowe, gospodarcze, do zalesienia). Wtedy można przystąpić do zmiany studium.

- jeśli studium było dawno temu opracowane – pewne elementy mogły się pozmieniac.

Podstawowymi zadaniami studium są:

• rozpoznanie aktualnej sytuacji gminy, istniejących uwarunkowań oraz problemów związanych z jej rozwojem,

• sformułowanie kierunków zagospodarowania przestrzennego i zasad polityki przestrzennej gminy,

• stworzenie podstawy prawnej do koordynacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

• promocja rozwoju gminy /marketing/.

Studium obowiązuje wyraźnie gminę, wiąże organ wykonawczy gminy. Przy sporządzaniu projektów planów miejscowych oraz wytyczna działalności tego organu i obowiązuje RG przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz we wszystkich innych działaniach związanych z realizacją polityki przestrzennej.

Art. 10 ust. 2 – dane, które powinny znaleźć się w studium (przykładowe wyliczenie), np.:

1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;

2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;

3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;

4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym; [etc.]

Ustawa nie wprowadza żadnych sankcji w przypadku podejmowaniu przez organy gminy działań sprzecznych z zasadami polityki przestrzennej przyjętymi w uchwalonym studium. Jedyny ustawowy mechanizm zastosowania działań realizacyjnych do ustaleń studium przejawia się w obowiązku zgodności planów miejscowych ze studium. Dokonanie oceny tej zgodności jest obligatoryjnym elementem procedury uchwalania planu. Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, który określa kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym aparatu gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego planu miejscowego. Uchwała w sprawie studium nie może stanowić podstawy prawnej dla decyzji administracyjnej, w szczególności ustalenia studium nie mogą być podstawą do wydania decyzji na pozwolenie na budowę, ani decyzji o warunkach zabudowy, czy decyzji o lokalizacji inwestycji strategicznych. ???

Sporządzenie studium dla obszaru całej gminy wyklucza prowadzenie polityki przestrzennej gminy etapowo lub wybiorczo. Ma być ona z założenia kompleksowa i odnosząca się do całej gminy. Nie jest możliwe opracowanie i uchwalanie studium dla więcej niż jednej gminy (to jest niekorzystne dla małych gmin – lepiej jeśli kilka małych gmin leżących obok siebie zebrało się do kupy i wspólnie coś ustaliły).

Ograniczenie obszaru studium do granic gminy ma również istotne znaczenie dla gmin silnie powiązanych funkcjonalnie, przede wszystkim gmin położonych na obszarach metropolii, bowiem nie istnieje płaszczyzna koordynacji planowania przestrzennego metropolii na poziomie lokalnym.

Merytoryczne ustalenia w zakresie kierunków zagospodarowania i zasad ochrony na poszczególnych obszarach określone zostaną na etapie uchwalania studium. Ustalenia studium w sposób znaczący chociaż pośredni oddziaływają na prawa i obowiązki podmiotów zewnętrznych, czyli przede wszystkim właścicieli nieruchomości.

Ustawa o planowaniu nie przewiduje indywidualnej skargi na ustalenia projektu studium. Ponadto rozstrzygnięcia wójta burmistrza lub prezydenta miasta o nieuwzględnieniu wniosków i uwag dotyczących projektu studium nie polegają zaskarżeniu do sadu administracyjnego. Co prawda nie można wykluczyć skargi do sądu administracyjnego na uchwalone studium w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym (Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego), jednak w praktyce trudne lub niemożliwe będzie wykazanie, że uchwała RG narusza interes prawny skarżącego.

Ustawodawca nie przewiduje obowiązku ogłoszenia studium, a dostępność tej uchwały RG regulowana jest przez przepisy ogólne dotyczące jawności działalności organów gminy. Zgodnie z art. 11b ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym:

1. Działalność organów gminy jest jawna. Ograniczenia jawności mogą wynikać wyłącznie z ustaw.

2. Jawność działania organów gminy obejmuje w szczególności prawo obywateli do uzyskiwania informacji, wstępu na sesje rady gminy i posiedzenia jej komisji, a także dostępu do dokumentów wynikających z wykonywania zadań publicznych, w tym protokołów posiedzeń organów gminy i komisji rady gminy.

3. Zasady dostępu do dokumentów i korzystania z nich określa statut gminy.

Wyrok NSA z 6 sierpnia 2009 II OSK 1250/08

- w pierwszej kolejności powinno być studium.

- na podstawie tego studium sporządzany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

- można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę

- co w sytuacji jak nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Ustawodawca przewidział to i w przypadku jego braku można ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ta decyzja to w rzeczywistości nie jest decyzja administracyjna tylko nazwa zbiorcza dwóch decyzji – decyzji o warunkach zabudowy albo lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzja lokalizacyjna) – wydawane są alternatywnie, decyduje o tym czy dana inwestycja jest inwestycja celu publicznego – pewnego typu inwestycje (ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 6).

UPZP nie wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z tym?

- studium nie jest aktem, więc nie może być podstawą do wydania decyzji, ale nie oznacza, że decyzje mogą być niezgodne ze studium.

- w doktrynie; studium – aksjologiczna podstawa dla wszelkich innych działań podejmowanych na ternie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Z jego treści powinno wynikać jakie gmina przyjmuje lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego.

- jeśli przyjąć, że studium nie jest wiążące, tj. decyzja lokalizacyjna może być niezgodna ze studium, to prowadzi do sprzeczności z zasada spójności polityki zagospodarowania przestrzennego państwa, i wzajemnej blablabla…

- Koszty sporządzenia studium co do zasady obciążają budżet gminy (są jakieś małoistotne wyjątki) inicjatorem procedury uchwalania studium jest RG, która podejmuje stosowna uchwałę – o przystąpieniu do sporządzenia studium. Jak ta uchwała już jest to wójt/ burmistrz/prezydent miasta sporządza studium, nie fizycznie, tylko to tworzy osoba, która posiada uprawnienia do projektowania przestrzeni – urbanista (art. 5). Jak ten projekt jest sporządzony, to następuje wieloetapowa procedura, która składa się z takich elementów, które umożliwiają udział czynnika społecznego, który będzie miał wpływ na kształt studium; uzgodnienie z innymi organami (zarząd województwa, organy wyspecjalizowane w danych sprawach), jak uzgodnienia zostaną dokonane, to wtedy następuje ustalenie studium przez RG.

W kwestii procedury – udział czynnika społecznego w tworzeniu studium

- istotnym elementem procedury sporządzania i uchwalania studium jest udział tzw. „czynnika społecznego”. Przesłanką dla przyjęcia przez ustawodawcę takiego rozwiązania jest wymóg zgodności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z planami miejscowymi, co oznacza pośrednio oddziaływanie studium na sytuację właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

Ustawa nie przyznaje uprawnienia do składania wniosków dotyczących studiów każdemu. Otwarte zaproszenie do składania wniosków w formie ogłoszenia przez obwieszczenie lub w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oznacza, że nie ma w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Ustawa wymienia enumeratywnie osoby fizyczne, osoby prawne, oraz jednostki organizacyjne nieposiadającej osobowości prawnej. Różnica pomiędzy zakres podmiotów uprawnionych do składania wniosków do studium, a uprawnionych do wnoszenia uwag do tego projektu wskazuje, że wnioski mogą składać również organy administracji publicznej w tym organy właściwe do pomniejszego opiniowania i uzgadniania projektu studium. Wnioski do studium są wnoszone zupełnie na początkowym etapie procedury, podmioty uprawnione mogą wnosić swoje propozycje do tego, co w tym studium powinno się znajdować. Najczęściej są to wnioski dotyczące przeznaczenia poszczególnych terenów. Natomiast uwagi wnosi się już do gotowego projektu studium.

Na etapie wyłożenia studium do publicznego wglądu, organy publiczne opiniujące i uzgadniające projekt studium nie mają już możliwości wypowiadania się co do jego treści. Wójt/burmistrz/prezydent miasta ma obowiązek rozpatrzenia wszystkich wniosków dot. studium. UPZP nie wskazuje w jakiej formie prawnej te wnioski mają być rozpatrzone. Należy przyjąć, że może to nastąpić w formie zarządzenia. Przy czym nie musi to być wydanie osobnych zarządzeń dla każdego wniosku. Rozpatrzenie wniosków może nastąpić w formie zarządzenia zbiorczego w sprawie uwzględnienia lub odrzucenia wniosku zestawionych w formie tabeli. Ustawa nie określa w jaki sposób ma nastąpić uwzględnienie wniosków, a także ich odrzucenie.

Kolejna możliwość wpływania przez społeczeństwo na treść studium to dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie studium, która to możliwość uzyskiwana jest w czasie trwania wyłożenia projektu studium do publicznego wglądu.

Ustawa nie zawiera definicji wyłożenia do publicznego wglądu, ani tez nie określa zasada przeprowadzania dyskusji publicznej. Z brzmienia art. 11 pkt 11 UPZP wynika, że dyskusje organizują wójt/burmistrz/prezydent miasta; dyskusja odbywa się w czasie wyłożenia projektu do publicznego wglądu. Przedmiotem tej dyskusji są rozwiązania przyjęte w projekcie studium; nie ma ograniczeń podmiotowych do udziału w dyskusji. Skoro nie ma ograniczeń, to mogą wypowiadać się osoby fizyczne, prawne, organizacje, które mają siedzibę na terenie gminy. Forma przeprowadzenia dyskusji nie została przez ustawodawcę określona. Oznacza to, że wójt/burmistrz/prezydent miasta ma pełna swobodę w wyborze formy przeprowadzenia tej dyskusji. Jednakże musi on zapewnić aby dyskusja ta miała charakter publiczny, czyli, aby nie było ograniczeń możliwości wypowiedzenia się przez zainteresowane podmioty. Dyskusja może przybrać formę spotkań o charakterze otwartym. A także publikacji wypowiedzi w prasie. Prawidłowość przeprowadzenia dyskusji publicznej oceniana jest na końcowym etapie przeprowadzania procedury uchwalania studium, czyli na etapie oceny zgodności z prawem procedury sporządzania studium w granicach nadzoru prawnego nad uchwałą przyjmującą studium.

Art. 11 pkt 1 UPZP wyznacza w ogłoszeniu […], w którym osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu studium, nie krótszy niż 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia studium;

Uwagi do projektu studium mogą być wnoszone terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o wyłożeniu studium do publicznego wglądu. Nie ma obowiązku wykazania interesu prawnego czy tez wykazania naruszenia tego interesu. Uwagi do projektu studium nie wymagają uzasadnienia. Te uwagi mogą być albo krytyczne (najczęściej) ale również pozytywne.

Otwarta formuła zgłaszania wniosków i uwag nie wyłącza zasad??? dotyczących reprezentacji osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (posiadanie stosownego pełnomocnictwa w tym zakresie, inaczej zostanie potraktowane jako wypowiedz osoby jej dokonała, a nie jako wypowiedz imienna osoby, którą reprezentuje).

Przekroczenie terminu do składania wniosków i uwag skutkuje pozostawieniem ich bez rozpoznania. W związku z tym powstawia wątpliwość czy terminy do składania wniosków i uwag mogą zostać przywrócone na podstawie przepisów KPA. Terminy te są terminami proceduralnymi, które zostały wyznaczone przez organ sporządzający projekt studium. Jednakże procedura sporządzania studium oparta jest na pewnej chronologicznej sekwencji czynności, które mają bezpośredni wpływ na kolejne czynności. Przywracanie terminów do składania wniosków i uwag staje się bezprzedmiotowe, bowiem projekt poddawany jest kolejnym etapom procedury, a może również zaistnieć taka sytuacja został już on uchwalony. W związku z tym należy przyjąć interpretację, w myśl której przywracanie terminów w ramach procedury sporządzania studium nie jest dopuszczalne. Rozstrzygnięcia wójta/burmistrza/prezydenta miasta o nie uwzględnianiu wniosków do studium, a także o nie uwzględnianiu uwag dotyczących projektu studium nie polegają zaskarżeniu do SA.

Art. 7. Rozstrzygnięcia wójta, burmistrza, prezydenta miasta albo marszałka województwa o nieuwzględnieniu odpowiednio wniosków dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uwag dotyczących projektu tego studium, wniosków dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwag dotyczących projektu tego planu albo wniosków dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego województwa - nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

Uchwała w sprawie przyjęcia (uchwalenia) studium

- studium uchwala RG. Jest to uchwala o uchwaleniu studium. Zawiera ona załączniki w postaci tekstu studium i rysunku studium. Do załączników należy także rozstrzygniecie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu studium zgłoszonych przez osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Projekt uchwały o uchwaleniu studium podaje:

- podstawę prawną,

- rozstrzyga o przyjęciu studium,

- wylicza załączniki,

- określa termin wejścia w życie uchwały.

Tekst i rysunek studium powinny odpowiadać wymogom formalnym wynikającym z Rozporządzenia MI z dnia 28/04/04 w sprawie z zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Uchwaleniu studium towarzyszy czynność polegająca na rozstrzygnięciu o sposobie rozpatrzenia uwag wniesionych do projektu studium, które następuje równocześnie z uchwaleniem studium. UPZP nie zawiera formy dokonania tej czynności. Z ustawy wynika, że RG otrzymuje do uchwalania projekt studium wraz z listą nieuwzględnionych przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta uwag. Czynność rozstrzygnięcia o sposobie rozpatrzenia uwag następuje równocześnie z uchwaleniem studium. Rozstrzygniecie stanowi załącznik do uchwały o uchwaleniu studium. Ustawa nie wymaga uzasadnienia rozstrzygnięcia o sposobie o rozpatrzenia uwag, ani merytorycznego odniesienia się w tym rozstrzygnięciu do zaproponowanych w tych uwagach rozwiązań (swoboda wójta – elementy władztwa planistycznego gminy).

Ustawa nie przewiduje powtarzania czynności proceduralnych w razie zmiany projektu studium w razie uwzględnienia uwag. RG rozpatruje uwagi w sposób zbiorczy odnosząc się do całej listy uwag, przy czym uwzględnia ich indywidualny charakter, co powoduje, że niekiedy występują również indywidualne rozstrzygnięcia w stosunku do poszczególnych uwag. Rozstrzygniecie RG ma charakter merytoryczny i towarzyscy mu ocena zasadności danej uwagi, w wyniku której uwaga może zostać uwzględniona lub odrzucona. RG dysponuje pewną swobodą co do zakresu oceny uwag do projektu. Zapoznaje się z treścią tych uwag i może poprzestać na zapoznaniu się z argumentacją wójta/burmistrza/prezydenta miasta. RG może też analizować treść poszczególnych uwag we własnym zakresie.

Uchwalanie studium jest czynnością dokonywaną z jednoczesnym rozstrzygnięciem w sprawie uwag. Może się zdarzyć, że te rozstrzygnięcia mogą prowadzić do potrzeby zmiany projektu studiów. Niezasadne byłyby podjęcie przez RG rozstrzygnięcia w postaci uchwały o uchwaleniu studium z załącznikiem zawierającym rozstrzygniecia o uwzględnieniu przez radę tych uwag. (RG ma pewną swobodę i może uznać, że te uwagi nie mogą być uwzględnione, ale może uznać że te uwagi powinny zostać uwzględnione i wtedy RG nie powinna uchwalać studium jeśli będą duże rozbieżności). Rozpatrzenie uwag powinno być zatem czynnością odrębną od uchwalania studium i poprzedzającą jego uchwalanie. Metodą rozwiązania tego problemu może być glosowanie nad uwagami i przekazanie wójtowi/burmistrzowi/prezydentowi miasta uwzględnionych przez RG uwag do wprowadzenia ich do treści projektu studium, a następnie przyjecie zbiorczej uchwały zawierającej przegłosowany poprzednio stanowisko wobec uwag oraz uchwały w sprawie studium, przy czym studium w swojej treści będzie już uwzględniało już przyjęte przez radę uwagi. Niewłaściwa kolejność czynności powoduje wadliwość uchwały w sprawie studium i może prowadzić do stwierdzenia jej nieważności.

Skutki prawne

Uchwalenie studium stanowi o wywiązaniu się przez gminę z obowiązku ustawowego polegającego na sformułowaniu lokalnej polityki przestrzennej. Studium stanowi syntezę aktów planowania obowiązujących na terenie gminy. Ustawa nie przewiduje odpowiedzialności odszkodowawczej gminy takiej jak w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, która mogła by powstać w wyniku niekorzystnego kształtowania sytuacji prawnej nieruchomości (takie coś istnieje jeśli zostanie uchwalony miejscowy plan. Może być taka sytuacja, że korzystanie z nieruchomości może być w pewien sposób niemożliwe lub istotnie utrudnione w stosunku do tego co było przedtem. wtedy przysługują pewne roszczenia odszkodowawcze wobec gminy). Na ustalenia studium nie można powoływać się w decyzjach administracyjnych rozstrzygających sprawy ustalenia warunków zabudowy, czy lokalizacji celu publicznego.

Najważniejszym skutkiem prawnym ustalenia studium jest dokonanie wiążących dla planowania miejscowego ustaleń w zakresie lokalnych zasad zagospodarowania, wskazania obszarów wyłączonych z zabudowach, wstępnych lokalizacji infrastruktury, form ochrony zabytków, etc.

Gminy, które nie uchwaliły studium traktowane są przez ustawodawcę rygorystycznie, bowiem nie ma możliwości uchwalenia planu miejscowego bez stwierdzenia jego zgodności ze studium (w ustawie nie ma o tym bezpośrednio mowy).

***

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (by W. Szwajdler):

- możliwość oddziaływania na treść miejscowych planów na etapie tworzenia prawa – właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich nieruchomości

Problematyka rozwiązywania konfliktów na etapie tworzenia miejscowego planu, analiza środków pranych, które przysługują właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości:

- na etapie środków prawnych sensu stricto nie przewidziano odrębnych środków prawnych

- możliwość rozwiązywania konfliktów na etapie przystąpienia do sporządzania projektu miejscowego planu – możliwość składania przez zainteresowane podmioty wniosków i zastrzeżeń – nie przysługują dalsze środki odwoławcze

- jest to tylko możliwość zapoznania się ze stanowiskiem właścicieli i wieczystych użytkowników nieruchomości

- jeżeli chodzi o samą uchwałę przysługuje skarga do SA – podstawą skargi jest naruszenie interesu prawnego lub interesu faktycznego właściciela lub użytkownika wieczystego sąsiedniej nieruchomości

- art. 91 ust. 2 ustawy o samorządzie terytorialnym upoważnia wojewodę do wstrzymania wykonania uchwały w ramach rozstrzygnięcia nadzorczego; rozstrzygnięcie nadzorcze może być zaskarżone do SA

- art. 92 ustawy o samorządzie terytorialnym wyróżnia nieistotne i istotne naruszenia organów gminy

- uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi zadanie własne gminy, nie jest to zadanie zlecone

- niepodjęcie uchwały w sprawie miejscowego planu budzi wiele ujemnych skutków, które dotyczą utrudnienia procesu o wydanie pozwolenia na budowę, utrudnia to pozyskanie środków z UE

- nieuchwalenie na danym terenie miejscowego planu stanowi naruszenie zasady zaniechania realizacji przez gminę zadań własnych w zakresie planowania przestrzennego, ale także konstytucyjnej zasady równości wszystkich podmiotów wobec prawa

- do TK wpływa wiele spraw dotyczących innych dziedzin administracji publicznej, a pomijane są sprawy dotyczące miejscowych planów, a ma to znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania gospodarki

Wpływ miejscowego planu na treść i wykonywanie prawa własności

- treść prawa własności jest realizowana nie tylko przez art. 140 KC, który określa treść prawa własności, ale treść prawa własności precyzowana jest także przez całokształt ustawodawstwa, także z dziedziny materialnego prawa administracyjnego i poprzez wykonywanie norm ustawowych – uchwały gmin dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i te przepisy mogą ograniczać i określać w sposób precyzyjny, a nawet rozszerzać zakres zachowania się właściciela nieruchomości gruntowej wynikający z KC.

- z punktu widzenia zasady jasności przepisów prawnych najbardziej korzystne byłoby, kiedy normy miejscowych planów określałyby w sposób najbardziej jasny i przejrzysty, w jaki sposób właściciel może użytkować swoją nieruchomość gruntową. Normy MPZP w praktyce w sposób nie do końca precyzyjny określają przeznaczenie danej nieruchomości, chodzi przede wszystkim o stare plany.

- literaturze panuje pogląd, że normy prawa administracyjnego (UPZP i MPZP) określają w sposób ogólny, jak należy korzystać z danej nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem

Normy prawa administracyjnego:

1. określają zakres dozwolonego zachowania się właściciela, zakres prawa zabudowy – przepisy prawa administracyjnego i miejscowych planów określają treść danego stosunku prawa własności

2. kiedy określony zostanie zakaz zabudowy danego rodzaju na danym terenie przepisy prawa administracyjnego i miejscowych planów określają zakazy zachowania się właściciela i użytkownika tej nieruchomości

- z punktu widzenia właściciela miejscowy plan precyzuje, jak można wykorzystać prawo własności danego rodzaju

- przepisy prawa administracyjnego rozszerzają lub ograniczają uprawnienia właściciela

- to miejscowy plan najbardziej wpływa na ewolucję prawa własności konkretnej nieruchomości

- art. 140 KC – właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z prawa własności nieruchomości

- art. 144 KC – naruszenie zasady korzystania w sposób nienaruszający korzystanie z sąsiedniej nieruchomości

- art. 222 KC § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

- czy właściciele sąsiadujących z terenem budowy nieruchomości mogą dochodzić swych praw wyłącznie na drodze procesu cywilnego czy też na podstawie prawa administracyjnego?

- uchwała SN z 19 marca 1987r. – ocena czy zamierzona inwestycja budowlana narusza czy nie narusza praw osób trzecich należy do kontroli administracji

- szczególny stosunek administracji wobec prawa własności nieruchomości gruntowej – na etapie tworzenia miejscowego planu i na etapie stosowania w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych norm miejscowego planu

- w jakim zakresie normy miejscowego planu, na jakim stopniu ogólności, mogą ograniczać treść prawa własności nieruchomości gruntowej – prof. W. Pańko podkreślał słuszność orzecznictwa SN, że ze względu na to, że normy miejscowego planu określają w sposób bardzo precyzyjny treść prawa własności nieruchomości, to powinny one być sformułowane na tak wysokim stopniu precyzji, aby niemożliwa była dowolność w ustalaniu treści norm miejscowego planu

- w systemie prawnym RFN obowiązuje federalny kodeks budowlany i rozporządzenie o użytkowaniu na cele budowlane i istnieje w nich 10 możliwości użytkowania gruntu na cele budowlane

1. miejscowy plan uściśla i precyzuje treść prawa własności, w sposób bardziej jasny określa treść prawa własności

2. istnieje problem, w jakim zakresie normy miejscowego planu mogą stanowić przedmiot ochrony prawnej już na etapie ich tworzenia – bardzo ogólny zakres ochrony prawnej sprowadza się do możliwości składania wniosków i zastrzeżeń, gdzie organ ma tylko obowiązek zawiadomienia o sposobie ich rozstrzygnięcia, a potem nie przysługuje już żaden środek prawny

- ustawa z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym normowała możliwość ochrony praw właścicieli i użytkowników wieczystych sąsiednich nieruchomości na etapie tworzenia miejscowego planu:

- protest – uchwała rady gminy była ostateczna, nie było możliwości odwołania

- zarzut – od uchwały rady gminy przysługiwała skarga do NSA, a potem do WSA w pierwszej instancji (po reformie sądownictwa administracyjnego)

- obecnie kontrola sądowoadministracyjna rozpoczyna się dopiero na zaskarżeniu samej uchwały w przedmiocie miejscowego planu – ogranicza to prawo własności

- art. 36 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – możliwość żądania nieruchomości zamiennej przez właściciela nieruchomości albo dopłaty, ewentualnie, jeżeli na skutek uchwalenia lub zmiany mamy do czynienia ze zwiększeniem się wartości nieruchomości

Problematyka zgodności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze studium:

- jeżeli dany miejscowy plan nie jest zgodny ze studium, istnieje podstawa do stwierdzenia nieważności uchwalenia miejscowego planu

Procedura stwierdzania zgodności ze studium:

- zgodności dokonuje organ przygotowujący projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

- skutkiem prawnym braku zgodności jest stwierdzenie nieważności uchwały

- studium nie stanowi terenowego aktu miejscowego powszechnie obowiązującego, ale istnieje wymóg stwierdzania zgodności miejscowego planu ze studium

- w świetle zasady praworządności – studium wywiera wpływ na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium rozstrzyga o zgodności miejscowego planu nie będąc przepisem prawnym powszechnie obowiązującym, tak jak miejscowy plan

Konkretyzacja prawa zabudowy:

1. pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna, konkretyzuje, precyzuje i rozstrzyga, co można zabudować, podstawą tej decyzji są elementy z art. 107 KPA – najważniejsze są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które określają, czy w danym przypadku można dać inwestorowi pozwolenie na budowę, czy też odmówić pozwolenia na budowę – jest to podstawowa decyzja administracyjna, która precyzuje ustalenia miejscowego planu

Instytucje prawne, które są w sposób ogólny i precyzyjny uchwalone w miejscowym planie, a następnie są realizowane poprzez decyzje administracyjne, podstawową decyzją jest pozwolenie na budowę:

- wolność budowy

- uprawnienie do zabudowy

Koncepcje wolności budowy:

1. prywatna koncepcja, prywatne prawo prawa zabudowy nieruchomości

2. publicznoprawna koncepcja wolności budowy

- wspólna jest ochrona praw właścicieli sąsiednich nieruchomości

- należy uznać prywatną koncepcję teorii wolności budowy

- pozwolenie na budowę stanowiące indywidualną decyzję administracyjną należy rozpatrywać również poprzez koncepcję pozwolenia administracyjnego, która została stworzona przez tzw. zakaz z zastrzeżeniem możliwości udzielenia pozwolenia (wprowadzano prewencyjny zakaz z możliwością jego uchwalania w drodze pozwolenia administracyjnego, o ile nie będzie to sprzeczne z interesem publicznym)

- w literaturze obcojęzycznej podkreśla się, że tradycyjna realizacja zamiaru budowlanego wymagającego uzyskania pozwolenia na budowę powinna uwzględniać przepisy normujące przeznaczenie danej nieruchomości na określony cel, a nie tylko przepisy prawa budowlanego (wyważenie pomiędzy poszczególnymi grupami interesów)

- w polskim systemie prawnym aż tak rygorystycznego wymogu wyważenia grup interesów nie ma

- art. 7 KPA i wyrok NSA z 11 czerwca 1990r. dotyczący art. 7 KPA, tezy:

1. art. 7 KPA chociaż stanowi przepis prawa proceduralnego i zawarty jest w ustawie o charakterze postępowania administracyjnego ma w istocie charakter materialnoprawny

2. w każdym przypadku, kiedy istnieje możliwość wydania rozstrzygnięcia a postaci decyzji, organ administracji ma obowiązek wydania rozstrzygnięcia pozytywnego dla obywatele, jeżeli przepis szczególny się temu nie przeciwstawia – dotyczy to pozwolenia na budowę – w decyzjach administracyjnych konkretyzujących normy miejscowego planu należy wydać decyzję pozytywną dla obywatela, jeżeli tylko przepis materialnego prawa nie stoi na przeszkodzie

- art. 4 ustawy z 7 lipca 1994r. prawo budowlane – tzw. prawo do zabudowy nieruchomości – każdy ma prawo do zabudowy swojej nieruchomości, jeżeli jest to zgodnie z miejscowym planem

- prof. Z. Niewiadomski – art. 4 znowelizowanego prawa budowlanego może być wykorzystywany w każdym przypadku przez inwestora, jeżeli istnieją wątpliwości co do rozstrzygnięcia danych kwestii – inwestor może powoływać się na prawo do zabudowy swojej nieruchomości

2. wiele decyzji z zakresu gospodarki nieruchomościami jako podstawę materialnoprawną powołuje normy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, np. podział nieruchomości jest możliwy tylko wtedy, gdy jest zgodny z miejscowym planem

- MPZP stanowi materialnoprawną podstawę wielu indywidualnych decyzji administracyjnych, w przeważającej części przypadków, kiedy takie decyzje są wydawane, to właśnie miejscowy plan przesądza o tym, czy decyzja będzie pozytywna czy negatywna

Środki prawne ochrony interesu indywidualnego po uchwaleniu miejscowego planu:

- miejscowy plan jest ogłaszany w wojewódzkim dzienniku urzędowym, wchodzi w życie co najmniej po 14 dniach od ogłoszenia lub w terminie określonym w uchwale

- żądanie odszkodowania, wykupienia części lub całości nieruchomości, zamiany nieruchomości na inną

- umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości po upływie 5 lat od podjęcia uchwały, która powodowała wzrost wartości nieruchomości

- art. 36 UPZP dotyczący renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – NSA wyłączył z pojęcia zbycia cywilnoprawne formy zbycia nieruchomości (np. darowizna nie jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 36) - zbycie stanowi jedynie odpłatne przeniesienie własności nieruchomości

- obecnie obowiązki z art. 36 dotyczą prawa własności i użytkowania wieczystego

***

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wniosek – pozwolenie na budowę

- jeśli nie obowiązuje plan miejscowy – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: decyzja lokalizacyjna lub decyzja o warunkach zabudowy. Decyduje o tym rodzaj inwestycji. Jeśli to decyzja celu publicznego – decyzja lokalizacyjna. -> wniosek i uzyskanie pozwolenia na budowę -> można wykonywać roboty budowlane (może nastąpić po zawiadomieniu organu właściwego co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem i wtedy dopiero można przystąpić do ich) --> oddanie do użytku może (mieć dwie różne formy: uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (w formie decyzji) albo zawiadomienie o zakończeniu robót).

Kwestie lokowania inwestycji celu publicznego reguluje art. 50 UPZP. Natomiast problematyką wydawania decyzji o warunkach zabudowy reguluje art. 59 UPZP.

Art. 50. 1. Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4, stosuje się odpowiednio.

2. Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

4. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Porównanie zakresu obowiązywania tych przepisów prowadzi do wniosku, że regułą jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, a decyzje lokalizacyjne maja charakter wyjątkowy. Wydawanie decyzji lokalizacyjnych jest możliwe w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 50 ust. 1 UPZP nawiązuje do art. 4 ust. 2 UPZP. W związku z tym treść normy prawnej należy rekonstruować na podstawie treści obydwu przepisów. Rozmieszczenie inwestycji celu publicznego następuje co do zasady w MPZP, bowiem to podstawowy instrument prawny służący kształtowaniu przestrzeni. Lokalizacja inwestycji celu publicznego na podstawie MPZP pozostaje w ścisłym związku ze zrezygnowaniem przez ustawodawcę z decyzji administracyjnej stanowiącej łącznik pomiędzy miejscowym planem, a pozwoleniem na budowę.

UPZP - aktami administracyjnymi służącymi do określenia sytuacji prawnej obszaru pozbawionego planu miejscowego są decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy. Te dwa rodzaje aktów administracyjnych są stosowane alternatywnie. Kryterium rozróżnienia konieczności wydania decyzji określonego rodzaju opiera się na określeniu charakteru inwestycji zamierzonej wobec obszaru pozbawionego planu miejscowego. Jeśli zamiar inwestycyjny stanowi inwestycję celu publicznego, wówczas wydawane jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla pozostałych inwestycji wydawane jest decyzja o warunkach zabudowy. Inwestycje celu publicznego są lokalizowane w planie miejscowym, w przypadku braku planu miejscowego są lokowane w decyzji o warunkach zabudowy. Konieczność wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie obejmuje tak szerokiego kręgu przypadków jak to ma miejsce w przypadku decyzji o warunkach zabudowy.

Art. 50 ust. 2 UPZP reguluje przypadki wyłączenia spod obowiązku uzyskania decyzji. Dotyczą one zarwano decyzji lokalizacyjnej, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor musi uzyskać decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego tylko wówczas, gdy przeprowadzenie tej inwestycji wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie w niektórych przypadkach również zostały wyłączone spod obowiązku uzyskania tej decyzji. Ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego wymagać będzie zawsze inwestycje polegające na budowie lub rozbiórce obiektu budowlanego, a w niektórych przypadkach również inwestycje będące remontem, montażem lub przebudową. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest regułą, natomiast wydawanie decyzji lokalizacyjnej stanowi wyjątek, którego nie wolno domniemywać.

Przesłanki wydania decyzji lokalizacyjnej wynikają ze sposobu określenia czym jest inwestycja celu publicznego. Art. 2 pkt 5 UPZP stanowi że przez inwestycję celu publicznego należy rozumieć poprzez działania o znaczeniu lokalnym, czyli gminnym i ponad lokalnym, czyli powiatowym, wojewódzkim i krajowym stanowiące realizacje celu, o którym mowa w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pod pojęciem inwestycji kryją się wszelkie działania obejmujące swym zasięgiem potrzeby gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe stanowiące realizację celu wymielonych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Będą to zamierzenia bezpośrednio prowadzące do urzeczywistnienia tak określonego celu. Zaangażowanie środków publicznych nie jest tu rozstrzygające.

Inwestycja celu publicznego może być tylko takie zamierzenie, które jest technicznie konieczne do realizacji celu publicznego, nie zaś takie, które ma tylko temu celowi sprzyjać. Art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera listę celów publicznych, która nie może zostać poszerzona w drodze wykładni (należy interpretować w sposób zawężający; jest tam klauzula odsyłająca do innych ustaw, ale należy ją ostrożnie interpretować).

Uznając decyzje lokalizacyjną za wyjątek od zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy stwierdzić należy, że skatalogowany w art. 6 zakres inwestycji celu publicznego ma charakter zbioru wyjątków od zasady. Decyzja lokalizacyjna służy wyszczególnionym celom publicznym, a zatem można uznać, że realizuje ona kwalifikowany interes publiczny. Pojecie celu publicznego obejmuje grupę spraw najczęściej spotykanych, służących bieżącemu zaspokajaniu potrzeb ludności i niezbędnych do funkcjonowania wspólnoty samorządowej.

Mogą być publicznego inwestycje, które nie mieszą się w tym katalogu i będą realizowały cel publiczny, to będą one lokowane na podstawi decyzji o warunkach zabudowy.

Różnice pomiędzy konstrukcją prawną decyzji o warunkach zabudowy i decyzji lokalizacyjnej dotyczą aspektowego merytorycznego, stanowiąc duże ograniczenia dla osób ubiegających się o decyzje o warunkach zabudowy w szczególności zawartą w art. 61 ust. 1 UPZP (sąsiednia działka, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, teren nierolny/nieleśny, brak naruszenia innych przepisów) . Takich ograniczeń nie ma w przypadku decyzji lokalizacyjnych.

Zdaniem ustawodawcy cele publiczne są na tyle istotne, że przy ich realizacji nie ma potrzeby w sposób aż tak rygorystyczny zabiegać o kształtowaniu ładu przestrzennego. Uzyskanie decyzji lokalizacyjnej powinno być w założeniu prostsze niż decyzji o warunkach zabudowy.

Zasadnicza różnica pomiędzy tymi decyzjami dotyczy zakresu obowiązku ich wydawania. Decyzja o warunkach zabudowy wydaje się dla zmian zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu polegających na prowadzeniu robót budowlanych. Decyzje lokalizacyjne wydaje się dla takich zmian zagospodarowania terenu, bądź użytkowania obiektu, które polegają na prowadzaniu robót budowlanych wymagających pozwolenia oraz stanowią inwestycje celu publicznego.

Po drugie, różnice dotyczą procedur. Procedura uzyskiwania decyzji lokalizacyjnej jest stosunkowo prostsza niż uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest tu pewne uproszczenie postępowania, a także wzmocnienie trwałości decyzji lokalizacyjnej.

Okoliczności wyłączające konieczność ubiegania się o wydania decyzji lokalizacyjnej reguluje art. 50 ust. 2 UPZP, który ma zastosowanie również do decyzji o warunkach zabudowy. Art. 50 ust. 2 UPZP powinien być interpretowany zwężająco.

Wydawanie decyzji lokalizacyjnej należy do wyłącznej kompetencji wójta/burmistrza/prezydenta miasta w przypadku inwestycji oznaczeniu gminnym lub powiatowym. Jest to konsekwencja ograniczonego udziału powiatu w planowaniu przestrzennym. Pozycja powiatu w planowaniu przestrzennym nie pozwala nadać mu kompetencji do wiążącego oddziaływania na rozstrzygnięcia gminy, która pozostaje samodzielna przy wydawaniu decyzji lokalizacyjnych odnoszących się do inwestycji o znaczeniu mniejszym niż wojewódzkie.

Z kolei decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim i krajowym wydaje wójt/ burmistrz/prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa. Wpływ organu samorządu województwa obejmuje inwestycje istotne zarówno w skali województwa, jak i całego kraju. Wydanie decyzji w uzgodnieniu oznacza konieczność akceptacji treści tej decyzji wyrażonej w sposób wiążący przez gminny organ. Uzgodnienie musi nastąpić przed wydaniem decyzji. Jest to forma zajęcia stanowiska przez gminny organ, które następuje w trakcie postępowania dotyczącego wydania decyzji lokalizacyjnej. Organ uzgadniający nie ma wpływu na sposób prowadzenia postępowania w sprawie wydania decyzji, ocenia tylko jej projekt.

Wyrażenie stanowiska przez marszałka województwa dotyczy sposobu i warunków realizacji inwestycji. W szczególności dotyczy to treści decyzji lokalizacyjnej, której elementy określone są w art. 54 UPZP.

Art. 54. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Uzgodnienia stanowią ingerencję w samoistne kompetencje organów gminnych i muszą mieścić się w granicach przepisów powszechnie obowiązujących. Odmówić uzgodnienia decyzji można jedynie, gdy przedstawiony protest decyzji jest sprzeczny z wyraźnie wskazanym uregulowaniem prawa. Inaczej brak uzgodnienia należy traktować jako bezpodstawny. Wiąże się to także z prawami inwestora. Nie można odmówić mu wydania decyzji lokalizacyjnej jeśli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa.

Uzgodnienie polega na uzależnieniu wydania decyzji od zajęcia stanowiska przez inny organ w trakcie postępowania administracyjnego i do tej sytuacji stosuje się art. 106 KPA (współdziałanie organów adm. przy wydawaniu decyzji). Wyjątkiem od zasady wydawania decyzji lokalizacyjnej przez organ gminy dotyczą terenów zamkniętych, gdzie organem właściwym jest wojewoda. Tereny te są wyznaczone przez prawo geodezyjne i kartograficzne.

W przypadku decyzji lokalizacyjnej i decyzji o warunkach zabudowy, jeśli inwestycja wykracza poza obszar jednej gminy, decyzję wydaje wójt/burmistrz/prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się większa część terenu, na którym realizowana będzie ta inwestycja. Czyni to w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami/burmistrzami/prezydentami miast właściwymi dla pozostałych części obszaru objętego inwestycją. Przebieg porozumienia jest znany w ogólnym postępowaniu administracyjnym. KPA zgodnie z art. 21 par. 1 pkt 1 oddaje sprawę w zakres właściwości organu, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości. Art. 51 ust. 3 UPZP ma więc charakter szczególny, modyfikujący przepisy KPA.

Postępowanie w sprawie decyzji lokalizacyjnej oraz decyzji o warunkach zabudowy toczy się wg przepisów KPA. Jest to sprawa indywidualna rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej przez właściwy dla niej organ administracji publicznej. Obie te decyzje wydawane są wydawane na wniosek zainteresowanego. Organ jest związany wnioskiem i nie może tego wniosku interpretować zawężająco. Organ jest zobowiązany maksymalnie szeroko określić możliwości inwestowania, mając na uwadze ustalenia wynikające z przepisów szczególnych oraz wymagania ochrony interesów osób trzecich. Organ może wszcząć postępowanie z urzędu jeśli uzasadnia to szczególnie ważny interes stron. Organ jest zobowiązany w toku postępowania uzyskać zgodę strony na jego kontynuowanie, a razie braku tej zgody wydać decyzję o umorzeniu postępowania. Co do zasady wniosek podmiotu, który staje się stroną warunkuje wszczęcie postępowania obydwu rodzajów decyzji.

Ustawa nie ogranicza osoby wnioskodawcy. Może to być zarówno podmiot prawa publicznego, jak i prawa prywatnego. Może to być osoba fizyczna, prawna, jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej. Wystąpienie z wnioskiem przez jeden podmiot nie wyklucza wystąpienia z takim wnioskiem przez inne podmioty.

***

Decyzja lokalizacyjna – cd.

Art. 63. 1. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

- dotyczy decyzji o warunkach zabudowy i ustawodawca nie stwierdził wprost, ze decyzja lokalizacyjna może być wydana w stosunku do wielu wnioskodawców, ale wynika to z art. 65. 1 pkt 1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli: 1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Skoro decyzja lokalizacyjna wygasa, gdy inny podmiot, czyli wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, to oznacza, że musiał on wcześniej otrzymać decyzję lokalizacyjną. Wydanie decyzji lokalizacyjnej nie uniemożliwia wydanie takiej decyzji wobec innych podmiotów. Jest to konsekwencją charakteru prawnego tej decyzji i nie rodzi ona praw do nieruchomości. To samo dotyczy decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te stanowią promesę wydania pozwolenia budowę deklarując stan prawny nieruchomości w stosunku do której został wydany, a nie tworzą nowego stanu prawnego.

- brak określonego wzoru wniosku.

Decyzja lokalizacyjna wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ prowadzący postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę nie ma obowiązku badania po raz drugi dopuszczalności zmiany zagospodarowania terenu, a także warunków i zasad na których to następuje, ponieważ jest to przedmiot decyzji wydawanej na podstawie UPZP. Organowi wydającemu decyzję o pozwoleniu na budowę nie wolno badać tych kwestii. Nie może on badać weryfikacji treści decyzji lokalizacyjnej, a także postąpić wbrew ustaleniom wynikającym z jej treści. Z punktu widzenia organu wydającego pozwolenie na budowę decyzja lokalizacyjna i decyzja o warunkach zabudowy stanowią sformalizowaną gwarancję zgodności inwestycji z polskim prawem w zakresie oceny dopuszczalności rozwiązań zawartych w decyzji. Zadaniem organu właściwego wydającego pozwolenie na budowę jest skoncentrowanie się na wymogach stawianych przez ustawę z 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane i zgodności prac polegających na wykonywaniu robót budowlanych z przepisami PB i aktów wykonawczych wydanych na podstawie PB. Organ może odmówić wydania pozwolenia na budowę w przypadku stwierdzenia sprzeczności z innymi przepisami prawa.

Proces inwestycyjny stanowi pewną całość składającą się z fazy projektowania zmiany zagospodarowania przestrzeni oraz z fazy realizacyjnej. W związku z tym następuje konieczność podziału kompetencji pomiędzy organem właściwym w sprawach zagospodarowania przestrzennego i organem właściwym w sprawach architektoniczno-budowlanych. Granicą podziału kompetencji wyznacza zasada w myśl, której warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy określone w treści decyzji lokalizacyjnej, a także decyzji o warunkach zabudowy, są wiążące dla organu wydającego pozwolenia na budowę i nie podgaja modyfikacji dokonywanej przez ten organ.

Charakter decyzji lokalizacyjnej i decyzji o warunkach zabudowy jako promesy wydania pozwolenia na budowę wyraża się tym, że decyzje te rozstrzygają o prawach inwestora w procesie inwestycyjnym. Stanowią one o możliwości inwestowania. Ponadto wskazują warunki, na jakich dane zamierzenie inwestycyjne zostanie zrealizowane. Warunki te są dla organu administracji architektoniczno-budowlanej wiążące. Przy spełnieniu innych wymogów przewidzianych w PB inwestor ma prawo domagać się wydania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 32 ust 4 pkt 1 PB pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest ona wymagana w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Obecnie nie ustala się okresu ważności w treści decyzji. Z kolei art. 34 ust. 1 PB wprowadza obowiązek spełnienia przez projekt budowlany wymagań określonych w decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest ona wymagalna w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 35. ust. 1 pkt 1b PB stanowi, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania terenu z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podstawą do wydania pozwolenia na budowę jest m.in. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu na podstawie art. 33 ust. 2 PB.

- odwołanie od decyzji lokalizacyjnej powinno zawierać uzasadnienie (bardziej przypomina skargę do sądu niż odwołanie, ma to na celu wzmocnienie trwałości decyzji lokalizacyjne – utrudnienie jej wzruszalności).

Nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego jeśli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Zgodnie z ogólną zasadą prawa administracyjnego nie można odmówić żądaniu podmiotu administrowanego wówczas, gdy jest ono zgodne z przepisami prawa. Taka sytuacja tworzy po stronie wnioskującego publiczne prawo podmiotowe. Wiąże się to z zasadą legalizmu. Administracja publiczna jest swoich działaniach związana prawem. Najbardziej istotne jest to wtedy, gdy organy korzystają z władczych form działania. Organ administracji wydając decyzję administracyjną musi oprzeć ją na wyraźnym wskazaniu normy prawnej i nie wolno mu przekroczyć granic, jakie ta norma wyznacza.

W razie odmowy wydania decyzji o żądanej treści wnioskodawca może odwoływać się od decyzji, a później wnosić skargę do SA. Jeśli organ nie podejmuje w ogóle działań wnioskodawcy przysługuje zażalenie kierowane do organu wyższego stopnia. Wnioskodawca może także wnieść skargę do SA na bezczynność administracji. SA uwzględniając taką skargę zobowiązuje organ do wydania aktu w określonym terminie.

Środki ochrony praw wnioskodawcy dotyczą zarówno decyzji lokalizacyjnej, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Organy badają sprawę dokując analizy zasad i warunków zagospodarowania i zabudowy terenu wynikających z przepisów prawa. Organ nie może zmienić roli jaką ustawodawca wyznaczył decyzją poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu innych niż te, które wynikają z norm prawa powszechnie obowiązującego. W szczególności organ nie ma uprawnień kształtujących.

Obydwa rodzaje decyzji maja charakter deklaratoryjny, a organ nie ma luzu decyzyjnego, ani swobody interpretacyjnej innej niż przewidziana w przepisach odrębnych??? UPZP wskazuje na nieprzekraczalne granice ustalenia warunków i zasad zagospodarowania w decyzji. Decyzje stanowią typowy przykład aktów związanych czyli takich, których organ bada stan faktyczny pod katem zgodności z przepisami prawa. Jeśli stwierdzi niezgodność ma obowiązek wydać decyzje odmowną. Jeśli jej nie stwierdzi ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy.

Określenie warunków zabudowy gdy nie ma miejsca na działanie kształtujące ze strony organu jest rozwiązaniem odmiennym niż to, jakie ustawodawca przewiduje dla MPZP. Rejestr decyzji lokalizacyjnych o znaczeniu krajowym i wojewódzkim prowadzi Marszalek Województwa. Rejestr decyzji lokalizacyjnych o znaczeniu powiatowym i gminnym prowadzi wójt/burmistrz/prezydent miasta. Rejestr decyzji lokalizacyjnych na terenach zamkniętych prowadzi wojewoda.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego można zawiesić na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Celem takiego unormowania jest umożliwienie organom gminy przystąpienia do sporządzenia MPZP.

Jeśli wnioskodawca zażąda od organu gminy ustalenia warunków oraz zasad zagospodarowania jakiegoś terenu pod inwestycję, a wójt/burmistrz/prezydent miasta, uzna, że lepiej byłoby zagospodarować teren opierając się na planie miejscowym to może zawiesić postępowanie wszczęte w dniu złożenia wniosku. Uprawnienie to pozostaje w związku z kompetencją RG do wszczęcia postępowania planistycznego.

RG nie ma wpływu na zawieszenie postępowania, a wójt nie ma możliwości zobligowania RG do wydania uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Wójt/burmistrz/prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję lokalizacyjną jeśli:

- w ciągu 2 miesięcy od dnia zawieszenia postępowania RG nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub

- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono MPZP lub jego zmiany.

Celem wprowadzenia obligatoryjnego objęcia postępowania z urzędu jest dyscyplinowanie organów tak, aby sprawnie przystępowały do prac planistycznych, a także ochrona interesu wnioskodawcy.

Formą prawną podjęcia postępowania jest postanowienie. Jeśli organ nie wydaje postanowienia o podjęciu postępowania mimo upływu terminu, to stosuje się przepisy bezczynności organu. Stronie przysługuje zażalenie do organu wyższego stopnia, a następnie skarga na bezczynność do SA.

***

Ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami określonymi w MPZP albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Ponadto w granicach określonych ustawą każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Akty planistyczne w sposób bezpośredni lub pośredni wpływają na sposób wykonywania prawa własności. Organy te swoimi działaniami w sferze prawa publicznego oddziałują na treść praw ze sfery prawa cywilnego, a w sposób pośredni na stosunki cywilnoprawne.

Art. 140 KC wskazuje, że w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie z społeczno gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Definicja prawa własności, która zawierałaby wszystkie uprawnienia właściciela co do rzeczy nie jest możliwa do sformułowania. KC wymienia jedynie uprawnienia podstawowe, niewyczerpujące treści tego prawa. Należą do nich:

- uprawnienie do korzystania z rzeczy,

- uprawnienie do rozporządzania rzeczą.

W konsekwencji treść prawa własności określana jest w sposób negatywny, tzn. że właścicielowi przysługuje prawo do robienia z rzeczą wszystkiego, z wyjątkiem tego, co jest wyraźnie zakazane.

Prawo własności stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy, jednakże nie daje właścicielowi pełni władzy nad rzeczą. Elementem definicji prawa własności jest możliwość korzystania i rozprzędzania rzeczą przez jej właściciela w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego zgodnie ze społeczno gospodarczym tego terenu. Powyższe elementy stanowią wyznaczniki granic prawa własności. Te granice wyznaczone są nie przez poszczególne przepisy, lecz całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Mogą być to przepisy prawa cywilnego, a także administracyjnego.

Przepisy prawa administracyjnego regulujące granice prawa własności to regulacje dotyczące np. prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, prawa ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz prawa planowania przestrzennego. Zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa stanowią mniej precyzyjne kryteria granic prawa własności.

Prawo własności jest konstrukcją prawa cywilnego, ale granice treści prawa własności w sposób istotny kształtowane są przez przepisy prawa administracyjnego. Zagadnienie wolności zagospodarowania terenu w tym jego zabudowy sprowadza się do rozstrzygnięcia czy prawo do zabudowy wynika z istoty prawa własności, czy tez jest prawem udzielanym (….) w trybie publicznoprawnym (przez władcze rozstrzygnięcia następujące w drodze aktu normatywnego jaki jest MPZP, bądź aktu administracyjnego, czyli decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Można przyjąć, że prawo zabudowy jest elementem prawa własności, natomiast regulacje planistyczne należy traktować jako ograniczenie tego prawa na równi z innymi regulacjami ustawowymi. W konsekwencji ograniczenie to nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Prawo zabudowy jest wiec prawem do korzystania z rzeczy w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Ograniczenia, bądź wyłączenia prawa do zabudowy mogą być wprowadzone na podstawie ustaw prawa materialnego.

Z kolei ustalenia MPZP nie rozszerzają uprawnień właściciela. Stanowią natomiast ograniczenia prawa właściciela. Na podstawie art. 21 Konstytucji ochrona własności stała się jedna z zasad ustroju gospodarczego RP. Na podstawie art. 64 konstytucji własność stała się jednym z podstawowych praw ekonomicznych. Zgodnie z ust. 3 art. 64 konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności.

Wskazanie przesłanek dopuszczających ograniczenie prawa własności nie oznacza wyłączenia ze stosowania w odniesieniu do tego prawa generalnej zasady wyrażonej w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Zgodnie z tym przepisem ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanowione tylko w ustawie i tylko w zakresie takim, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

Art. 31 ust. 3 Konstytucji spełnia funkcje podstawową dla ochrony prawa własności i wprowadza zasadę Proporcjonalności a więc zakaz nadmiernej ingerencji w sferę praw i wolności jednostki w stosunku do wartości chronionej. Norma zawarta w tym przepisie:

- dopuszcza możliwość ingerencji w konstytucyjne prawa jednostki jedynie w sytuacji, w której występuje funkcjonalny związek ograniczenia praw jednostki z realizacją wskazanych w tym artykule wartości.

- norma ta stawia przed prawodawcą wymóg każdorazowego stwierdzenia rzeczywistej potrzeby dokonania ingerencji w danym stanie faktycznym w zakres prawa, bądź wolności jednostki.

- w normie tej chodzi o środki niezbędne w tym sensie, że chronić one będą określone wartości w sposób, który nie mógłby być osiągnięty przy zastosowaniu innych środków.

Niezbędność to również skorzystanie ze środków jak najmniej uciążliwych dla podmiotów, których (…) wolności ulęgną ograniczeniu. Ingerencja w sferę statusu jednostki musi pozostawać w racjonalnym i odpowiedniej proporcji do celów, których ochrona uzasadnia dokonane ograniczenia.

Art. 64 ust. 3 Konstytucji wprowadza formalną przesłankę ograniczenia prawa własności. Jest nią wymóg ustawy, a także określa maksymalną granicę ingerencji. Jest nią zakaz naruszania istoty prawa własności.

Przepisy ustawowe nie mogą niweczyć podstawowych uprawnień właściciela takich jak możliwość korzystania, pobierania pożytków, a także bezpośredniego lub pośredniego eksploatowania przedmiotu własności.

Pojęcie istoty prawnej ??? polega na założeniu, że w granicach każdego ??? można wyodrębnić pewne elementy podstawowe, bez których prawo czy wolność w ogóle nie będą mogły istnieć oraz pewne elementy dodatkowe, które mogą być modyfikowane w różny sposób, bez uszczerbku dla tożsamości dla tego praw, czy wolności. Z tego powodu wywalczenie będące ingerencja w prawo własności prowadząca do całkowitego pozbawienia tego prawa na odrębna podstawę konstytucyjną i dopuszczalne jest tylko za słusznym odszkodowaniem.

MPZP nie jest ograniczeniem prawa własności. To ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ogranicza to prawo. Plan jest jedynie aktem wykonującym ustawę, a także inne ustawy prawa materialnego.

Uczestnicy procesu budowlanego

Zasadą jest pozwolenie na budowę – art. 28 PB. Są wyjątki od tej zasady. Wykonywanie niektórych robót budowlanych nie wymaga pozwolenia na budowę – art. 29 PB – większość z obiektów budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę wymaga zgłoszenia (mniej rygorystyczna forma prawa zabudowy i czeka się czy nie ma sprzeciwu – art. 30 - PB). Natomiast w niektórych przypadkach jest taka sytuacja, że nic nie trzeba robić.

Jest czterech uczestników procesu budowlanego:

- inwestor

- inspektor nadzoru inwestorskiego

- projektant

- kierownik budowy lub kierownik robót

W procesie budowlanym występuje jeszcze Inspektor nadzoru budowlanego. To nie jest ta sama osoba co inspektor nadzoru inwestorskiego!!! Inspektor nadzoru budowlanego jest organem nadzoru budowlanego, a nie uczestnikiem procesu budowlanego. Trudność w rozróżnieniu tych dwóch podmiotów bierze się z tego, że taka osoba, która jest na budowie i odpowiada za nią nazywana jest inspektorem, ale de facto to kierownik budowy.

W postępowaniu wymagającym pozwolenia na budowę obligatoryjnym uczestnikiem jest zawsze kierownik budowy i inwestor. Pozostałe podmioty – projektant też występuje zawsze, bo do jego obowiązków należy zrobienie projektu, bo musi być on załączony do wniosku. Projektant na etapie wykonywania robót budowlanych nie zawsze występuje. INI – jest ustanawiany fakultatywnie (prawo inwestora) i czasami jest taka sytuacja, że INI występuje obligatoryjnie, bowiem organ może w decyzji pozwolenia na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia INI.

Pozwolenie na budowę co do zasady wydaje starostwo.

Inwestor występuje obligatoryjnie – występuje od początku, do końca. Nie musi mieć wiedzy z zakresu budownictwa, dlatego też są potrzebne inne osoby, które mają specjalistyczna wiedzę w tym zakresie i te osoby pełnią samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (np. kierownik budowy)

Kierownic budowy – obligatoryjnie; występuje już po wydaniu pozwolenia na budowę. Wcześniej nie jest potrzebny. Jego zadaniem jest kierowanie budowa (robotami budowlanymi). Jego obecność zaczyna się o tym kiedy inwestor zawiadamia o planowanym początku robót – oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową.

Projektant – również występuje obligatoryjnie, dlatego, że musi sporządzić projekt. On może występować później wtedy, jeśli sprawuje nadzór autorski (to nie jest osoba, tylko funkcja :P).

Inspektor nadzoru budwoalnego– zasada jest taka, że jest on fakultatywny, ale może być obligatoryjny, jeśli organ nałoży taki obowiązek.

Relacja jest taka, że inwestor powołuje pozostałych uczestników procesu budowlanego.

Art. 17 i następne Prawa Budowlanego

Inwestor (art. 18) sam nie sporządzą projektu, tylko ma tak zadziałać, żeby osoba z uprawnieniami opracowała projekt obiektu budowlanego

- wykonanie i odbiór – obowiązek techniczny. W niektórych przypadkach konieczny jest odbiór robót budowlanych, które zostały już wykonane (pewnych elementów nie widać, np. ławy fundamentowe z prętów zanim zostaną zalane elementy zbrojenia(?) kierownik budowy musi stwierdzić, czy zostało to prawidłowo zrobione (dla względów bezpieczeństwa). Brak regulacji jak te odbiory mają wyglądać.

- ustawa nie precyzje tego, kiedy roboty budowlane są skomplikowane i kiedy są skomplikowane w wysokim stopniu, Nie wydaje się, żeby o tym inwestor miał decydować, bo nie musi mieć wiedzy z zakresu budownictwa. Interpretuje się to w sposób instrukcyjny – jeśli w postępowaniu wyjadą takie okoliczności, więc powinien stwierdzić to organ.

Projektant - art. 19 ust. 1 PB

- jeśli roboty są objęte obowiązkiem zgłoszenia, to de facto projekt nie musi być sporządzany. Jeśli zostanie sporządzony, to projektant staje się osobą procesu budowlanego.

- w pozwoleniu na budowę inwestor może zostać zobowiązany do zapewniania nadzoru autorskiego

- te warunki są wiążące, a tamten przepis ma charakter instrukcyjny - warunek się powtarza???

- ma dosyć dużo obowiązków nałożonych

- jego głównym obowiązkiem jest opracowanie projektu budowlanego, żeby został opracowany prawidłowo – projektantowi potrzebne są takie akty jak decyzja warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Art. 20 ust. 1 PB

1. wymagania ustawy - tu w grę wchodzi tzw. zasada projektowania i budowania zgodnie z przepisami, w taki sposób, aby spełnić tzw. wymagania podstawowe – art. 5 PB.

- w grę mogą wchodzić rożne przepisy, np. rozporządzenie dot. usytuowania budynków.

- pomoc projektantowi głównemu jeśli potrzebne są uprawnienia do projektowania konkretnej specjalności

- uwzględnienia przez kierownika budowy przy robieniu planu bezpieczeństwa

2. inwestor ma ten sam obowiązek – kto ma to załatwić? Generalnie przyjmuje się, że dokumentację w tej kwestii powinien przygotować projektant (ZUB), a kto technicznie to zaniesie nie ma to znaczenia. Natomiast do wniosku ten zespól jest potrzebny – jeśli inwestor tego nie dopilnuje to on nie otrzyma pozwolenia

3. kiedy te wątpliwość mogą być wyjaśnione? Przed wydaniem pozwolenia (czy organ może się zwrócić do projektanta, żeby coś wyjaśnił), czy chodzi o to, że kierownik budowy buduje, zgodnie z projektem i jak faktycznie wychodzi, że coś się nie zgadza. Należy przyjąć mogą to być wątpliwości de facto dotyczące??? Żądanie może zgłaszać inwestor. Odpowiedzialność w tym zakresie ponosi projektant. Projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki lub terenu to w takim zakresie projektant te wątpliwości powinien wyjaśnić.

4. nadzór autorski – odbywa się co do zasady na zadnie inwestora, ale może tez być na żądnie właściwego organu. Można przyjąć, że pełnienie nadzoru autorskiego następuje na żądnie inwestora i projektant nie ma możliwości odmówienia. Ustawa nie przewiduje rezygnacji. Jak projektant umrze? Odróżnić 2 sytuacje – obowiązek organu – powołać nowego, wtedy sprawuje zgodność realizacji budowy z projektem; obowiązek inwestora – Rawa mówi, ze inwestor może nie chcieć, ale literatura mówi, że musi.

***

Legitymacja strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Mają w tym zakresie zastosowanie przepisy KPA (art. 28 – def. strony). W orzecznictwie przeważa stanowisko obiektywnej teorii strony – tylko przepis materialnego prawa administracyjnego może przesądzić o tym czy dana osoba posiada status strony w postępowaniu. Pozwolenie na budowę – art. 5 ust. 2 pkt 9 – zakres uległ nowelizacji.

Odstąpienie od wersji procesowej strony, ponieważ w wystarczający sposób nie chroni ona praw osób trzecich.

Kluczowe znaczenie dla określenia kluczowej legitymacji procesowej.

Kwestia członków spółdzielni jako strony

Legitymacja strony – inwestor i osoby trzeci po nowelizacji z 2003 (art. 28 PB???)

Prawa osób trzecich – obszar działania obiektów

- nie każdy właściciel działki sąsiedniej, tylko takiej działki, w której znajduje się krą oddziaływania.

- organizacja społeczna, a MPZP – brak zastosowania art. 31 KPA

- prawo ochrony środowiska – art. 31??? – udział organizacji ekologicznej. (nadużywanie przez nie swoich uprawnień)

Art. 35a. ???

NSA II OSK 208/06 ???– wyrok, który konkretyzuje legitymacje strony

- legitymacja inwestora i osób trzecich.

Ograniczenie, a nie wyłączenie zastosowania art. 28 KPA

Problem jednolitości stacji prawnych właścicieli sąsiednich nieruchomości w zależności od obowiązywania MPZP.

Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich.

- postępowanie administracyjne, a cywilne (wyłącznie administracyjne)

- problem wyprowadzenia legitymacji właścicieli oraz użytkowników wieczystych – art. 5 ust. 1 pkt 9 – nowelizacja – zakres legitymacji strony został ustalony bardzo szeroko (zarówno przed dostępem do drogi publicznej, immisje, etc???)

- relacja miedzy art. 28, a art. 28 ust 2i3 PB ???

***

http://www.bip.olesnica.ig.pl/webcm/pozwolenie_na_budow

Warunki wydania pozwolenia na budowę

- prawo do dysponowania nieruchomością (szersze niż prawo własności i prawo użytkowania wieczystego).

- kwestia budowy na cudzym gruncie

Art. 33 ust. 2 PB – co dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę?

Dwa równe etapy uzyskiwania pozwoleniem, zgody – zatwierdzania prac projektu??? i postępowanie główne

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych – możliwość odstępstwa od przepisów budowlanych – specyficzna procedura użycia – art. 9 PB – przyczyny – orzecznictwo NSA – inwestor nie może zrealizować swojego prawa podmiotowego ze względu na szczególne okoliczności przypadku. Należy oceniać przez pryzmat art. 4 PB

Czy będzie podlegało sądowej kontroli?

- nie jest to indywidualna decyzja administracyjna, jaka to forma działania administracji – kontrola dot. uprawnień wprost z przepisów prawa – etap skargi dot. samego pozwolenia na budowę.

NSA 5 października 2007 roku

Problematyka wydawania innego rodzaju zgód lub opinii w celu uzyskania pozwolenia na budowę –

Art. 64 KPA [pozostawienie podania bez rozpoznania] – bezpodstawnie stosowany?

Problematyka zgodności likwidacji pozwolenia na budowę instytucją zgłoszenia robót budowlanych – art. 30a zdanie pierwsze [???] http://www.trybunal.gov.pl/Rozprawy/2011/Dz_Ustaw/kp_07s09.htm ???

Ograniczenie prawa zabudowy:

- ochrona środowiska

- ochrona zabytków

- ochrona byłych hitlerowskich obozów zagłady

- prawo lotnicze

- obiekty przemysłowe

- częste zmiany wszystkich tych przepisów

Zasadniczą zmianą jest odmienny tryb tego rodzaju zgody. Osobiście uważa, ż prawo zabudowy powinno być unormowane na terenie całego kraju w MPZP (poza terenami rolniczymi). Taka sytuacja, że to prawo jest uregulowane w wielu aktach szczególnych powoduje niepewność stacji prawnej inwestora. Problem interpretacji tych przepisów szczególnych stwarza poważne zagrożenie dla inwersora (ograniczenie prawa/wolności do zabudowy nieruchomości).

Odrębna procedura oceniania – krytycznie, bo są odrębne od KPA

***

Problematyka uczestników – cd.

Jeśli mówimy o uczestnikach, to jest ich czterech:

1. inwestor - obligatoryjnie

2. projektant - obligatoryjnie

3. kierownik budowy/robót – obligatoryjnie (wyjątek – 42 ust. 3 PB)

4. inspektor nadzoru inwestorskiego – fakultatywnie (jest to prawo inwestora – art. 19 PB)

Tak jest co do zasady. Od tej zasady są wyjątki, które dotyczą kierownika budowy i inspektora. W przypadku, takich, gdzie stopień skomplikowania robot jest nieznaczny w pozwoleniu na budowę może wyłączyć obowiązek powalania kierownika budowy – art. 42 ust 2 lub 3 PB.

Przy zgłoszeniu jest trochę inaczej:

- inwestor występuje obligatoryjnie

- projektant występuje fakultatywnie (jeśli do zgłoszenia zostanie dołączony projekt – wtedy projektant zostaje uczestnikiem procesu budowlanego; wystarczy szkic, rysunek jak ten obiekt ma wyglądać, może być to rysunek sporządzony przez inwestora)

- kierownik budowy – w jednym przypadku jest obowiązek – przy instalacjach zbiornikach na gaz płynny do 7 m3 przeznaczonych do ogrzewania domów jednorodzinnych

- inspektor - fakultatywny

Inwestor występuje przez cały okres procesu budowlanego

Projektant występuje przed wydaniem pozwolenia na budowę, czasami jest tak, że później się już w ogóle nie uaktywnia, pojawia się, gdy realizuje nadzór autorski lub nadzór nad zgodnością budowy z projektem – minimum 7 dni przed rozpoczęciem robót (w celu sprawowania nadzoru) – analogicznie jest z inspektorem nadzoru inwestorskiego – zawiadomiony 7 dni przed rozpoczęciem robot.

Art. 20 PB

- brak synchronizacji z MPZP – nie zawsze decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna 1

- Jeśli istnieje taka konieczność to żeby sporządzone były projekty branżowe i żeby te projekty skoordynować

- sporządzić informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (uwzględnia potem w planie ochrony bezpieczeństwa i zdrowia)

- ???uzyskanie wymaganych opinii uzgodnień, etc. Jest problem jaka jest relacja między tym przepisem, a przepisem mówiącym o tym, że jest to obowiązkiem inwestora – w tym przypadku takie opinie nie obywają się w trybie KPA i wszystkie konsekwencje - nie jest złożenie skargi na bezczynność, etc. Np. uzgodnienie projektu w zakresie ochrony przeciwpożarowej???

- wyjaśnienie wątpliwości dotyczącej projektu i zawartych w nich rozwiązań.

- sporządza i uzgadnia dokumentację techniczną

- sprawuje nadzór autorski na żądanie inwestora lub właściwego organu (w decyzji)

Ustawa wskazuje tylko minimalny zakres nadzoru autorskiego. Może być rozszerzony w drodze umowy miedzy inwestorem, a projektantem.

Jeśli jest taka sytuacja, że powinien być ustanowiony nadzór autorski, przed wydaniem pozwolenia na budowę organ uzna, że to brak formalny i wezwie w określonym terminie o usunięcia.

Uprawnienia projektanta – art. 21

- prawo wstępu,

- dokonywanie zapisów w dzienniku budowy (wpis dotyczy realizacji budowy) żądanie wstrzymania robót budowlanych w dwóch sytuacjach – w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz w sytuacji wykonywania robót budowlanych niezgodnie z projektem. W pierwszym przypadku, to powstaje obowiązek kierownika budowy polegający na wstrzymaniu robót budowlanych oraz konieczność bezzwłocznego zawiadomienia o tym fakcie właściwego organu nadzoru budowlanego. Natomiast w drugim przypadku – gdy projektant sierdzi wykonywanie robót budowlanych niezgodnie z projektem, to na kierowniku budowy spoczywa obowiązek zawiadomienia inwestora o wpisie do dziennika budowy

W tej sytuacji do decyzji inwestora należy to, jakie podjąć czynności, a w szczególności czy kontynuować prace budowlane wbrew zastrzeżeniom projektant, gdy tolerowane odstępstwa okażą się istotne, inwestor naraża się na reakcję organu nadzoru budowlanego w postaci wstrzymania robót budowlanych na podst. art. 50 ust. 1 pkt 4. PB

Zgodnie z tym przepisem właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowanych wykonywanym w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę

Każde odstępstwo od projektu powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w postaci wpisu do dziennika budowy.

Uprawnienia przewidziane w art. 21. mogą być wykonywane niezależnie od tego czy projektant sprawuje nadzór autorski czy tez nie.

Kierownik budowy – art. 22 PB

Kierownik budowy wymagającej wcześniejszego pozwolenia na budowę jest obligatoryjny. W trakcie wykonywania robót budowlanych – odpowiada za prawidłowość ich przebiegu. Pierwszą rzeczą która robi – przejecie od inwestora terenu budowy w formie protokołu. Od tego momentu odpowiada co się na terenie budowy dzieje. Żeby zapobiec wstępowi na teren budowy przez osoby nieupoważnione teren budowy musi być odpowiednio zabezpieczony.

Przez teren budowy należy rozumieć też teren przyległy do nieruchomości, o ile inwestor dysponuje prawem do dysponowania tym terenem. Wtedy musi też zabezpieczenie tych obiektów.

- kamienie geodezyjne???

- prowadzenie dokumentacji budowy – dziennik budowy – dokument urzędowy, który odzwierciedla to, co się na budowie dzieje. Wpisów może dokonywać projektant i inspektor nadzoru inwestorskiego (o ile został ustanowiony).

Jeśli teren budowy został zabezpieczony, to obiekt, który ma powstać powinien mieć swoje miejsce na tym terenie. Nie można robić tego dowolnie – musi być do zgodnie z projektem

- kierowanie budową obiektu budowlanego – musi ono następować zgodnie z projektem (projekt musi mieć swoje odzwierciedlenie w stanie faktycznym). Na koniec kierownik musi złożyć oświadczenie, że budowa została zrealizowana zgodnie z projektem. Jest pewna możliwość od odstępstw w stosunku co jest w projekcie.

- dbanie o to aby nie powstały zagrożenia BHP – koordynacja tych kwestii i prowadzenie robot w pełni zgodnie z planem ochrony bezpieczeństwa i zdrowia

- wstrzymanie robót

-realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy

- zgłaszanie inwestorowi albo do sprawdzenia labo do odbioru robot, które zostały wykonane, a które ulęgają zakryciu lub są zanikające; sprawdzenie ustalonych w umowie prób i sprawdzeń urządzeń technicznych (o centralne ogrzewanie, kominy)

- przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego – obejmuje dziennik budowy ze wszystkimi wpisami, świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie o wykonaniu budowy zgodnie z projektem (w sumie jest ich o wiele więcej).

Kierownik ma prawo:

- jeśli w dzienniku znajdą się jakieś zalecenia to ma prawo ustosunkować się do tych zaleceń – wpis do dziennika budowy.

- przy prostych budowach tego typu zalecenia nie mają miejsca. Wszystko jest rozwiązywane na etapie przed wydaniem pozwolenia na budowę

Plan bezpieczeństwa – kierownik budowy sporządza plan w oparciu o art. 20 ust. 1b

Inspektor nadzoru inwestorskiego – może być ustanowiony fakultatywnie przez inwestora. Ale organ właściwy od wydania pozwolenia na budowę może w decyzji zezwalającej na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (w przypadkach uzasadnionych wysokim skomplikowaniem robót budowlanych.

Inspektor nadzoru inwestorskiego na prawo:

- wydawać kierownikowi budowy polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy – te polecenia mogą dotyczyć konieczności usunięcia nieprawidłowości albo zagrożeń, a także wykonania prób lub badań (mogą być dosyć daleko idące, bo można żądać takich prób lub badań, które wymagają odkrycia robot lub elementów zakrytych – częściowa rozbiórka). Kwestia???

- żądanie do dokonania poprawek lub wykonania po raz kolejny robót (kierownik budowy lub robot budowlanych)

- jeśli na budowie może powstać zagrożenie w wyniku wykonywania obiektu budowlanego, inspektor nadzoru inwestorskiego może żądać wstrzymania robót budowlanego

Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego:

- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wybudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowanie wyrobów wadliwych i niedopuszczalnych w budownictwie

- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulęgających zakryciu lub zanikających., uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji i urządzeń technicznych

- ma prawo zgłaszania poprawek. Jak te poprawki zostaną wykonane – potwierdza, że wady zostały usunięte

- może opłacać faktury w hurtowni budowlanej albo przekazywać odpowiednie transze do wykonawcy robót budowlanych

Łączenie funkcji i kierownika budowy na jednej budowie jest niedopuszczalne – zabezpieczenie interesów inwestora

Art. 27. Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Prawo zabudowy przysługuje każdemu kto ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Ustawodawca w definicji legalnej zawartej w art. 3 pkt 11 PB precyzuje, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności użytkowania wieczystego zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Bez spełnienia tego obowiązku pozwolenie na budowę nie może być wydane. Przepisy regulujące instytucję pozwolenia na użytkowanie nie wymagają wykazania się tytułem prawnym. Pojęcia nieruchomości oraz praw rzeczowych i praw obligacyjnych, których przedmiotem są rzeczy regulowane są wymogi prawa cywilnego.

Instytucja zarządu regulowana jest przez ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości:

- gruntowe (zabudowane/niezabudowane)

- budynkowe

- lokalowe

Prawo własności jest najszerszym prawem rzeczowym. Ochrona własności gwarantowana jest przez Konstytucję oraz prawo cywilne. Ingerencja ustawodawcza w prawo własności musi odpowiadać warunkom konstytucyjnym, a organy administracji nie mogą ograniczać praw właściciela bez stosownej podstawy prawnej. Art. 140 KC Wskazuje na dwa zasadnicze uprawnienia właściciela – prawo do korzystania z rzeczy i prawo rozporządzania rzeczą. Prawo właściciela do zagospodarowania w tym do zabudowy nieruchomości jest elementem prawa własności. Prawo to nie ma charakteru absolutnego i może być przedmiotem ograniczeń wynikających z regulacji o charakterze publiczno prawnym. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jest to forma pod rygorem nieważności.

Dokument owy zawarty jest w formie aktu notarialnego, jest środkiem dowodowym wskazującym, kto jest właścicielem nieruchomości.

Pomimo, że wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, to jest on obowiązkowy i ze względu na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Odpis z księgi stanowi dowód, że określonemu podmiotowi przysługuje prawo własności. Dowodem prawa własności mogą być również orzeczenia i ugody sądowe, których skutkiem jest nabycie przejście, zmiana treści i ustanie własności.

Przyjmuje się że współwłasność nie jest odrębnym rodzajem prawa rzeczowego, a więc definicja legalna prawa do dysponowania nieruchomością jej nie wymienia. Cechą współwłasności jest to, że własność tej samej rzeczy. Przysługuje kilku osobom. Może ona mieć postać współwłasności ułamkowej albo łącznej.

Współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział we wspólnym prawie, którym może rozporządzać samodzielnie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Do dysponowania nieruchomością na cele budowlane istotne znaczenie ma sfera stosunków wewnętrznych współwłaścicieli, czyli zarząd nad rzeczą wspólną.

Zasady zarządu mogą zostać uregulowane przez współwłaścicieli, a w razie braku takiej regulacji zastosowanie maja przepisy KC.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd, co do zasady jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie ma legalnej definicji czynności zwykłego zarządu. Ze względu na zakres czynności składających się na wykonywanie prawa zabudowy należy przyjąć, że budowa obiektu budowlanego stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. To samo dotyczy nadbudowy kondygnacji nad budynkiem. Zgoda właścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być niewątpliwa.

Brak sprzeciwu współwłaścicieli nie może być traktowany jako wyrażenie zgody. W razie braku zgody większości, współwłaścicieli których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, korty orzekając będzie uwzględniał cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W ramach współwłasności ułamkowej można dokonać podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania. Podział ten może nastąpić w drodze orzeczenia sądu lub umowy współwłaścicieli. W wyniku podziału współwłaściciel staje się posiadaczem prawa do odrębnego korzystania z wydzielonej mu części. Ma również prawo do dysponowania tą częścią na cele budowlane. Z kolei współwłasność łączna może powstać tylko na podstawie przepisów szczególnych. Przykładem jej jest ustawowa wspólność majątkowo-małżeńska. Jej istotą jest brak udziałów, a prawo do dysponowania nieruchomością w procesach budowlanych przysługuje łącznie małżonkom pozostającym we wspólności majątkowej małżeńskiej, chyba że małżonkowie zawarli umowę majątkowo-małżeńską, w której odrębnie określili swoje prawa.

Użytkowanie wieczyste następuje najczęściej na podstawie umowy ze skarbem państwa lub JST zawartej w formie aktu notarialnego w przeciwieństwie do przeniesienia własności nieruchomości, wpis do księgi wieczystej ma tu charakter konstytutywny. Treść użytkowania wieczystego określają przepisy i zasady współżycia społecznego oraz dodatkowo umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Dla prawa zabudowy istotne znaczenie ma ta umowa Zasadniczym sposobem wykorzystania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest jej zabudowa. Jeśli oddanie gruntu w zbytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia budynków lub innych urządzeń, to umowa powinna określać termin i zakończenia robót, rodzaj budynków i urządzeń korzystających???, ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynku lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego.

Prawo do dysponowania nieruchomością może powstać na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nawet w sytuacji, kiedy prawo użytkowania wieczystego nie zostało wpisane do księgi wieczystej. W takiej sytuacji nie dochodzi do powstania prawa rzeczowego, ale jeśli rzecz została lub zostanie wydana, a właściciel wyrazi zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane przed wydaniem pozwolenia na budowę, tytuł prawy inwestora będzie oparty na stosunku zobowiązaniowym, co jest zgodne z art. 3 pkt 11

Instytucję trwałego zarządu reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Nie stanowi on ograniczonego prawa rzeczowego, ale jest szczególnym prawem podmiotowym odnoszącym się do gospodarowania nieruchomościami przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Elementem trwałego zarządu jest prawo do zabudowy odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego.

***

Ochrona środowiska, a prawo budowlane i inne ustawy

- ocena wpływu na środowisko, która wynika z ustawy z ustawy z 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (ustawa informująca); kwestia prawa europejskiego (rozporządzenie)

- decyzja w sprawie środowiskowych uwarunkowań określa miejsce i rodzaj przedsięwzięcia.

- przed 15 listopada 2008 roku – wydanie decyzji następowało przed wydaniem pozwolenia na budowę podobnych decyzji. Decyzja środowiskowa dołączana do wniosku o pozwolenie na budowę. Obowiązek inwestora (art. 31).

- art. 46 ust. 4 pkt 2 POŚ – wydanie decyzji środowiskowych uwarunkowań – wydaje się przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę i podobnych

- odrębne postępowanie – art. 28 ust 4.

Czy inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko?

- podstawowy obowiązek organu prowadzącego. Ustawodawca w ustawie z 21 kwietnia z 2001 roku prawo ochrony środowisko stwierdził, że jeśli może znacząco wpływać na obszar Natura 2000, to może zawiesić postępowanie do wydania decyzji środowiskowych uwarunkowań.

- Art. 144 pkt 9 ustawy informującej– w tytule I uchyla się dział V i VI POŚ

- Od listopada 2008 roku - Dział V ustawy informującej - Ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz na obszar Natura 2000

Definicja obszaru Natura 2000 – art. 3 pkt 6 ustawy informującej - rozumie się przez to obszary, o których mowa w art. 25 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, oraz proponowane obszary mające znaczenie dla Wspólnoty Europejskiej, znajdujące się na liście, o której mowa w art. 27 ust. 3 pkt 1 tej ustawy.

Art. 25 o ochronie przyrody. 1. Sieć obszarów Natura 2000 obejmuje:

1) obszary specjalnej ochrony ptaków;

2) specjalne obszary ochrony siedlisk;

3) obszary mające znaczenie dla Wspólnoty.

2. Obszar Natura 2000 może obejmować część lub całość obszarów i obiektów objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–4 i 6–9. [parki narodowe; rezerwaty przyrody; parki krajobrazowe; obszary chronionego krajobrazu; pomniki przyrody; stanowiska dokumentacyjne; użytki ekologiczne; zespoły przyrodniczo-krajobrazowe]

Uzasadnienie ustawy informacyjnej - druk 1048

Skutki zniesienia pozwolenia na budowę w zakresie ochrony środowiska

- Problematyka ochrony środowiska była zawsze rozdzielona na przepisy proceduralne dot. pozwolenia na budowę oraz w ustawach poświeconych wyłącznie problematyce ochrony środowiska

- To, że utrzymane zostało funkcjonowanie instytucji pozwolenia na budowę jest dobrym rozwiązaniem.

Ochrona środowiska, a budowa autostrad

Role pozwolenia budowlanego w zakresie ochrony środowiska i skutki prawne jakie spowodowałoby jego zniesienie

Znaczenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Organem właściwym w zależności od przedsięwzięcia – regionalny dyrektor czegoś tam – bezpośredni i pośredni wpływ inwestycji określa. Organ może uzależnić tej decyzji od….

Przepisy z zakresu ochrony zabytków – art. 39.

Wyroku 1 czerwca 1995 NSA – decyzja taka nie może odwoływać się do opinii ogólnie sporządzonej przez rzeczoznawców. Organ może nałożyć na inwestora obowiązki przeciwdziałania awarii przemysłowych, etc. W decyzji takiej organy zdecydowane są stwierdzić konieczność utworzenia obszaru ograniczonego oddziaływania. Na tym obszarze inwestor jest zobowiązany ochronę środowiska (ochrona gleby, zieleni, stosunków wodnych) w przypadku realizacji inwestycji liniowych – należy ograniczyć ich oddziaływanie na środowisko (zadbać o walory krajobrazowe i przemieszczenie się zwierząt dziko żyjących).

Należy podkreślić, że w inwestycjach drogowych obowiązuje bardziej liberalna spec ustawa – wyłącza stosowanie ustawy o ochronie przyrody w kwestii usuniecie drzew i krzewów.

Istotne jest również zagadnienie obszarów specjalnych w ochronie środowiska w odniesieniu co do których obszarów powszechna regulacja prawna została zastąpiona regulacją szczególną. Celem utworzenia takiego obszaru w zakresie ochrony środowiska jest zapewnienie nadzwyczajnej ochrony poprzez wprowadzenie ograniczeń (np. korzystanie z zasobów tego terenów). Należą – obszary Natura 2000, rezerwaty przyrody, parki narodowe i ich otuliny, parki krajobrazowe, obszary z określonymi standardami w zakresie jakości środowiska ze względu na czystość powietrza lub hałas, obszary coś ze zbiornikami wód śródlądowych, obszary ograniczonego użytkowania.

Na ternach parków narodowych oraz rezerwatów przyrody zabroniona jest budowa lub rozbudowa obiektów budowlanych i urządzeń technicznych z wyjątkiem tych, co służą parkom i rezerwatom. Mogą być wprowadzone zakazy wykonywania określonych prac ziemnych budowa nowych obiektów budowlanych w 100 m od wód. Lokalizowanie obiektów budowlanych w pasie 200 m od krawędzi wody i brzegu morskiego. Należy w regulacji prawnej zwrócić uwagę na wzajemna relację ochrony środowiska w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przepisach związanych z planowaniem przestrzennym – zagadnienia dot. ochrony środowiska, ale t lkmo czewaxc??? terytorium Polski ma obowiązujące MPZP. Do braku administracyjnoprawnych regulacji ochrony środowiska w działalności inwestycyjno-budowlanej należy zaliczyć brak spójnego systemu zagospodarowania przestrzennego. Bowiem jeśli na przeważającej części Polski obowiązywałyby MPZP normujące precyzyjnie problematykę ochrony środowiska, to pozwolenie na budowę sprzeczne z wymogami ochrony środowiska zawartymi w danym MPZP byłoby sprzeczne z prawem. Zatem ochrona środowiska inaczej przedstawia się na terenach gdzie jest MPZP i tam gdzie ich nie ma.

***

Służebności gruntowe - prawa, których celem jest zwiększenie użyteczności innych nieruchomości kosztem nieruchomości obciążonej (jest własnością innego organu).

Służebności czynne polegają na możliwości korzystania z nieruchomości obciążonej w określony sposób, natomiast służebności bierne polegają na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu swoich praw. Służebność gruntowa jest prawem zwianym z nieruchomością stanowi jej część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu. Źródłem powstania służebności gruntowej może być umowa, orzeczenie sądu, zasiedzenie lub decyzja administracyjna w przypadkach określonych przepisami szczególnymi.

W przypadku umowy, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej musi być złożone w formie aktu notarialnego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oparte na tytule prawnym wynikającym ze służebności gruntowej ma szczególne znaczenie dla sytuacji, w której konieczne jest doprowadzenie przyłączy i urządzeń instalacyjnych niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego.

Instytucja spółdzielczych praw do lokali przeszła w ostatnich latach istotne przemiany. W 2002 roku przywrócono własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, bez rozróżnienia na lokale mieszkalne i użytkowe. Z uprawnienia do korzystania z lokalu można wywieźć prawo do dysponowania nim na cele budowlane. Przedmiotem robót budowlanych może być tylko rzecz, której prawo własnościowe dotyczy, a więc określony lokal. Działania inwestora nie mogą dotyczyć pozostałych części budynku, w którym znajduje się lokal, w szczególności elementom służącym do użytku wspólnego.

Prawo do dysponowania lokalem na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej, daje mu prawo do dysponowania nim na cele budowlane. O tym czy inwestor ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 PB decyduje treść przysługującego inwestorowi prawa, a rozstrzyganie sporów miedzy uprawnionymi z różnych tytułów prawnych nie należy do kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może tez wynikać ze stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Najczęstszym źródłem …. są umowy i to z nich wynikają uprawnienie inwestorów do zabudowy nieruchomości szczególnie przydatnym w tym zakresie są umowy najmu i dzierżawy. O możliwości wykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem umowy na cele budowlane będzie decydowała treść tych umów.

Zgodnie z zasadą swobody umów prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wypływać z umów nienazwanych. Istnienia stosunku zobowiązaniowego uprawniającego do korzystania nieruchomości na cele budowlane nie można wywnioskować z biernego zachowania się właściciela nieruchomości polegającego na niesprzeciwianiu się budowie na gruncie stanowiącym jego własność. Ponadto prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie można wywodzić z orzeczenia sądu powszechnego orzekającego rozwód i ustalającego tymczasowy sposób korzystania z budynku mieszkalnego przez byłych lokatorów do czasu przeprowadzenia postępowania w sprawie podziału majątku.

Obszar oddziaływania obiektu

Jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenie zagospodarowanie tego terenu. Określenie obszaru oddziaływania obiektu ma wpływ na ustalenie stron w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Celem wprowadzenia tej regulacji było doprowadzenie do ograniczenia liczby podmiotów biorących udział w postępowaniu adm. w sprawach o wydanie pozwolenia na budowę, a w rezultacie uproszczenie tego postępowania i jego przyspieszenie.

Kodyfikacja pojęcia ??? poprzez pojęcie obszaru oddziaływania obiektu nasuwa wiele trudności interpretacyjnych??? Analiza definicji wskazuje, że zawiera on dwa elementy, które mogą być trudne w zastosowaniu. Po pierwsze organ stosujący prawo musi zidentyfikować wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają powołane w definicji ograniczenia. Po drugie na bazie tych ??? wynikających z przepisów odrębnych organ musi wyznaczyć teren w otoczeniu obiektu. Posłużenie się wyłącznie pojęciem przepisów odrębnych stanowi typowy przykład odesłania niewyraźnego. Są one technika legislacyjną zapewniającą znaczną elastyczność w sytuacjach, gdy liczebność aktów prawnych sprawia, że odesłanie wyraźne nie byłoby racjonalne, ale powoduje to trudności w precyzyjnym określeniu adekwatnej do danego stanu faktycznego norm prawnych.

Biorąc pod uwagę strukturę źródle prawa regulujących proces budowlany będą to przepisy innych ustaw i aktów wykonawczych do nich, ale też aktów wykonawczych do PB. Art. definiujący obszar oddziaływania obiektu odnosi się do wszystkich aktów prawnych zawierających normy prawne, której hipotezy dotyczą obiektów budowlanych, a dyspozycje wskazują na wiążące się z tymi obiektami budowlanymi ograniczenia w zagospodarowaniu terenu otaczającego obiekt. Mogą to być np. przepisy regulujące warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Obecny kształt definicji może powodować zagrożenie zbyt wąskiego interpretowania pojęcia przepisów odrębnych o których mowa. Przykładem mogą być przepisy odnoszące się do „obszaru ograniczonego użytkowania”, o którym mowa Prawie Ochrony Środowiska. Przepisy te szczegółowo określają przesłanki i procedurę utworzenia takiego obszaru, co ma przełożenie na możliwość ustalenia stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. ??? mają przepisy ustawy o ochronie przyrody wyznaczające otulinę obszaru chronionego, przepisy prawa wodnego odnoszące się do stref ochronnych ujęć wody, etc.

Istnieje też liczna grupa norm, których duży stopień ogólności może powodować trudności z wyznaczeniem obszaru oddziaływania obiektu. Np. przepisy dotyczące ochrony przed hałasem, ochrony powietrza i ochrony sanitarnej, odległości miedzy sieciami i liniami uzbrojenia. Na podstawie norm prawnych wynikających z zidentyfikowanych przepisów organ musi dokonać czynności wyznaczenia terenu otoczeniu obiektu. Określenie terenu otoczenia obiektu odnosi się do konkretnego stanu faktycznego. Czynniki takie jak granice nieruchomości gabaryty obiektów budowlanych, ukształtowanie terenu i ??? mogą powodować, ze wyznaczenie takiego terenu jest nieporównywalnie trudniejsze niż określenie nieruchomości sąsiadujących, co najczęściej miało miejsce w stanie prawnym sprzed nowelizacji PB z dnia 27 marca 2003 roku.

Obszar oddziaływania obiektu ma znaczenie nie tylko dla stosowania art. 28 ust. 2 PB regulującego pojecie strony, ale także dla art. 5 PB regulującego podstawowe zasady prawa budowlanego. Jeden??? z przepisów tego artykułu wymaga, aby obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami oddziaływania obiektu i uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Wynikający z tych przepisów obowiązek ochrony interesu osób trzecich wymaga ustalenia obszaru oddziaływania obiektu w początkowej fazie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, tak aby zapewnić stronom. możliwość podziału w każdym stadium postępowania.

Ochrona środowiska w przepisach ogólnych prawa budowlanego

Zapewnienie ochrony środowiska przewidziane w przepisach ogólnych PB będzie miało wpływ na cale dalsze zmierzenia inwestycyjne. Spełnienie warunków ochrony środowiska zarówno w procesie budowlanym, jak i użytkowaniu obiektu i urządzeń budowlanych jest związane z m.in. ??? przepisów ustawy Prawo Ochrony Środowiska.

Przepisy ogólne PB (art. 1-11) kilkukrotnie odwołują się do konieczności zapewnienia ochrony środowiska w procesie inwestycyjno-budowlanym. W niektórych sytuacjach przepisy tej ustawy mówią wprost o konieczności ochrony środowiska, a niekiedy pewne rozwiązania przewidziane w tych przepisach wpływają na zagwarantowanie ochrony środowiska.

W preambule do ustawy z dnia 24 października 1974 roku Prawo Budowlane przewidziano deklarację, w myśl której rola budownictwa w rozwoju gospodarczym kraju wymaga stałego doskonalenia działalności budowlanej, co wiąże się z dążeniem do wzmożenia ochrony środowiska. Obecna ustawa PB nie zawiera preambuły, jednakże ochrona środowiska jest jednym z tych celów ustawy z 1974 roku, który zachowuje swoja aktualność.

Unormowania zawarte w art. 5 PB stanowią jeden z podstawowych zasada ogólnych ustawy. Zgodnie nim obiekt budowlany wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywalny okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając spełnienie tzw. wymagań podstawowych. Naruszenie zawartych w tym przepisie zasady zgodności projektowania i budowania obiektów zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej może wywołać daleko idące skutki. Naruszenie tej zasady ma wpływ na przebieg procesu budowlanego. W określanych przez ustawodawcę przypadkach może wystąpić skutek w postaci odpowiedzialności zawodowej osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie lub też w odpowiedzialności karnej.

Wyrażenie „w sposób w określony w przepisach” zawiera generalne odesłanie do bliżej nieokreślonych przepisów i do przepisów techniczno-budowlanych. W procesie budowlanym zachodzi więc konieczność przestrzegania nie tylko właściwych PB przepisów techniczno-budowlanych, ale również szczegółowych unormowań z dziedziny ochrony środowiska. Należy do nich m.in. art. 74-76 ustawy POŚ.

Pojecie wymagań podstawowych zostało zaczerpnięte przez ustawodawcę z dyrektywy Rady nr 89/106/EWG z dnia grudnia 1988 roku dot. wyrobów budowlanych. Wśród wymagań podstawowych zawartych w art. 5 obejmujących bezpieczeństwo konstrukcji, pożarowe, etc. zawarto też konieczność spełnienia wymagań podstawowych dot. ochrony środowiska. Z ochroną środowiska jako jedno z wymagań podstawowych powiązane są wymagania dotyczące odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych??? Składają sie na nie m.in. ochrona czystości powietrza, przed promieniowaniem jonizującym i polami elektromagnetycznymi, a nawet określenie dopuszczalnych stężeń i natężeń czynników szkodliwych dla zdrowia, które mieszczą się w zgodnie z art. 3 pkt 11 POŚ w zakresie ochrony środowiska.

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Przepisy techniczno-budowlane należą do powszechnie obowiązujących przepisów prawa i w związku z tym co do zasady musza być przestrzegane, ale ustawodawca uznał za celowe dopuszczenie możliwości zastosowania odstępstwa od przepisów nich w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Odstępstwo dotyczy przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7 PB, a nie wszystkich przepisów techniczno-budowlanych. Prawo do stosowania odstępstwa należy traktować jako wyjątek, który nie może być interpretowany rozszerzająco. Instytucja odstępstwa ze względu na jej istotę oraz formę zastosowania ma charakter szczególny zarówno na gruncie prawa polskiego jak i regulacji państw obcych. Uzasadnienia tego uregulowania należy upatrywać w specyficznej ??? i cechach przepisów techniczno-budowlanych. Przepisy techniczno-budowlane często charakteryzują się dużym stopniem szczegółowości i wraz z przepisami prawa budowlanego wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Szczególnie dotyczy to prawa do zabudowy.

Równocześnie cechą tych regulacji jest rygoryzm ich stosowania, który wynika z powszechnie obowiązującego charakteru rozporządzenia. W sytuacjach szczególnych wynikających z warunków lokalnych??? jak na przykład kształt i wymiary nieruchomości, położenie względem nieruchomości sąsiednich, ukształtowanie terenu, jak również stan zagospodarowania danej nieruchomości i terenów sąsiadujących, może istnieć potrzeba takiego wyważenia interesów indywidualnych i interesu publicznego, które uzasadniałyby wyłącznie stosowania określonych przepisów techniczno-budowlanych. Ustawa przewiduje tę instytucję w art. 9 PB, w który stanowi kompleksową regulację instytucji odstępstwa. Dotyczy on takich kwestii jak przesłanki zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, określenie organu załatwiającego sprawę, formę załatwienia sprawy, szczególny tryb postępowania obejmujący udział ministra, który wyda określone przepisy techniczno-budowlane, zakres wniosku przedkładanego przez właściwy organ ministrowi wydającemu upoważnienie.

Przesłanka wydania zgody na odstępstwo jest przesłanką pozytywną polegającą na „w przypadkach szczególnie uzasadnionych”. Jest to typowy przykład klauzuli generalnej opartej na zastosowaniu pojęcia nieostrego. Jest ona wypełniona treścią na gruncie danego stanu faktycznego przez organ stosujący prawo.

Zastosowanie odstępstwa od przepisowo techniczno-budowlanych nie można traktować jako zasady, a organ stosujący prawo ma obowiązek ocenić cały materiał dowodowy w szczególności rozważyć okoliczności mające wpływ na rozstrzygniecie, takie jak treść przepisu techniczno-budowlanego, który ma być objęty odstępstwem, proponowane rozwiązania ???, czy istniejące warunki lokalne odnoszące się do danej nieruchomości.

Organ rozważa czy celowe jest udzielenie odstępstwa ze szczególnie ważnych powodów i to nie tylko subiektywnych, ale również obiektywnych. We wniosku o upoważnienie zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych należy dodać szczegółowe uzasadnienia konieczności wprowadzenia odstępstwa.

Za przypadek szczególnie uzasadniony należy przykładowo uznać sytuację, kiedy inwestor pominął wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczeniu danej nieruchomości w MPZP na budownictwo nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej. Przy czym możliwość ta wynika z przepisów techniczno-budowlanych.

Nie jest dopuszczalne zastosowanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych jeśli spowodowałoby to zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia lub ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego. Przesłanka ta jest przesłanką negatywną ze względu na użycie zwrotu „mimo że” mającą charakter bezwzględny. Oznacza to, że wartości chronione w tym przepisie są chronione w sposób bezwzględny. Drugą przesłanką negatywną jest pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska. Niekiedy jest ona uznawana za przesłankę względną, co oznaczałoby, że to od oceny organu administracji zależałoby czy zakres takiego poroszenia wyklucza wyrażenie zgody na odstępstwo. Niekiedy przyjmuje się odmienny interpretując , że użycie zwrotu „nie powinno” oznacza zakaz określonego działania.

Przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie jest łagodzone tym, że zgoda na odstępstwo jest uzależniona od uprzedniego spełnienia warunków ???, które mają neutralizować niekorzystne skutki odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.

Tryb w postępowaniu w sprawie odstępstwa jest czteroetapowy. Po pierwsze wniosek kierowany jest przez inwestora do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę. Drugi etap o udzielenie zgody na odstępstwo składany jest przez organ właściwy do właściwego ministra. Trzeci etap polega na zajęciu stanowiska przez właściwego ministra w kwestii udzielenia upoważnienia na odstępstwa. Czwarty etap – właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w drodze postanowienia udziela, bądź odmawia zgody na odstępstwo.

W postępowaniu tym można wyróżnić dwa stosunki praw. Stosunek administracyjnoprawny zewnętrzny pomiędzy inwestorem, a organem administracji architektoniczno-budowlanej oraz nie typowy ??? stosunek prawny pomiędzy niepodporządkowanymi sobie organami administracji. Nietypowość dotyczy zarówno treści jak i charakteru prawnego.

Zgodę na odstępstwo udziela, bądź odmawia organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę. Podmiotem występującym o wydanie pozwolenia jest inwestor i to on jest zainteresowany udzieleniem zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, co umożliwi mu ograniczenie, bądź zwolnieni się z określonych obowiązków wynikających z tych przepisów.

PB nie precyzuje w sposób wyraźny kto wszczyna postępowanie w sprawie odstępstwa. Należy jednak przyjąć, ze to inwestor, a art. 9 ust. 1 PB stanowi, że inwestorem??? źródła roszczenia o odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych jeśli analiza okoliczności danej sprawy wykaże, że żądanie to stanowi przypadek szczególnie uzasadniony.

Rozważenia wymaga to, czy jeśli inwestor nie złoży odrębnego wniosku o odstępstwo lub we wniosku inwestora o pozwolenie na budowę taki wniosek nie jest zawarty, to organ właściwy jest zwolniony z rozważania czy w sprawie istnieje potrzeba wystąpienia z wnioskiem o upoważnienie do udzielenia odstępstw. Można przyjąć, ze do rozważenia tej kwestii nie tylko na wniosek strony, ale również z urzędu obliguje organ właściwy do załatwienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę art. 7 KPA [zasada prawy obiektywnej].

Jeśli nawet w podaniu bądź ??? taki wniosek nie zostanie zawarty, to organ załatwiający sprawę stosownie do wymogów art. 9 KPA [ zasada informowania stron] organ powinien poinformować o takiej możliwości.

Do wystąpienia z wnioskiem do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo jest uprawnione wyłącznie organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę, a nie inwestor, czy inne organy. Wyrażenie „właściwy organ składa” oznacza, że wniosek do ministra formułuje podpisuje i składa organ wydający pozwolenie na budowę. Wystąpienie z takim wnioskiem jest obligatoryjnym etapem postępowania w sprawie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Nawet gdy wniosek inwestora w ocenie organu nie spełnia przesłanek wydania zgody na odstępstwo organ nie może pominąć tego etapu postępowania. Wtedy wystąpienie z wnioskiem jest w określony sposób bezwzględne tzn. , że musi być on skierowany do ministra przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę nie może wydać postanowienia o udzieleniu, bądź odmowie udzielenia zgody na odstępstwo przed zajęciem stanowiska przez ministra, dlatego że byłoby ono dotknięte wadą określoną w art. 156 par. 1 pkt 2 KPA (nieważność – decyzja wydana z rażącym naruszeniem prawa). Organ właściwy nie jest związany treścią wydanego przez ministra upoważnienia.

Użycie w przepisie regulującym treść wniosku składanego przez organ ministrowi zwrotów „w miarę potrzeby” oraz „w zależności od potrzeb” nie może być traktowane jako sfera uznania organu administracji. Właściwy organ ???? zawrze we wniosku te elementy w każdym przypadku, w którym okoliczności sprawy wskazują, że jest to niezbędne do oceny przesłanek odstępstwa. Istotne znaczenie ma obowiązek dołączenia do wniosku projektu zagospodarowanych sąsiednich nieruchomości z uwzględnieniem istniejących i projektowanej zabudowy, jeśli odstępstwo może mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie. Oznacza to konieczność dokonania przez inwestora analizy wpływu odstępstwa na tę kwestię. Unormowanie ma ścisły związek z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 pkt 9 PB dotyczącą poszanowania uzasadnionego interesu osób trzecich. Tworzy materialnoprawną podstawę do uwzględnienia ochrony osób trzecich mających tytuł prawny do nieruchomości sąsiednich na których może się rozciągać obszar oddziaływania obiektu.

Art. 5 PB – ma na celu wypełnienie wymagań podstawowych

Kolejnym elementem wniosku jest szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa. Należy wskazać okoliczności stanowiące potwierdzenia istnienia przesłanki pozytywnej i nieistnienia przesłanek negatywnych. Wniosek musi zawierać propozycje rozwiązań zamiennych. Literalne brzmienie przepisu wskazuje na konieczność przedstawienia co najmniej dwóch rozwiązań i w takiej sytuacji należałoby wskazać to rozwiązanie, które w ocenie organu wnioskującego jest najbardziej optymalne w danych warunkach.

Ze względu na szczególny charakter odstępstwa, a ściślej aktu ministra w przedmiocie odstępstwa do opinii organu lub organów współdziałających, o których mowa w art. 9 ust. 3 pkt 4 i 5, nie ma zastosowania art. 106 KPA dotyczącego współdziałania organów administracji przy wydawaniu decyzji.

Opinia organu zainteresowanego musi być pozytywna, czyli akceptująca propozycję zastosowania odstępstwa, aby właściwy minister mógł wydać upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo. Nie ma podstaw prawnych do odrębnego zaskarżenia stanowiska organu współdziałających.

Upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwa wydaje minister właściwy, do wydania konkretnego przepisu techniczno-budowlanego. Gdy odstępstwo ma dotyczyć przepisów pochodzących z rozporządzeń wydanych przez rożnych ministrów, upoważnienie musi być uzyskane od każdego z nich.

Instytucji odstępstwa nie można stosować do przepisów wydanych na podstawie art. 8 PB.

Minister może udzielić upoważnienia do wyrażenia zgody albo upoważnienia do wyrażenia zgody z zastrzeżeniem dodatkowych warunków. Art. 9 PB nie wskazuje jakiej czynności dokonuje minister jeśli uzna, że nie zachodzi potrzeba odstępstwa lub zachodzą negatywne przesłanki określone w art. 9 ust. 1 PB.

Ustawa nie wskazuje też jaki charakter prawny ma akt ministra w przedmiocie udzielenia upoważnienia. Wniosek o udzielenie przez właściwego ministra upoważnienia nie wszczyna nowego postępowania administracyjnego.

Art. 9 PB kreuje szczególny stosunek prawny pomiędzy organem właściwym do wydania ???, a ministrem właściwym do wydania przepisów techniczno-budowlanych. Akt ministra nie ma charakteru samodzielnego rozstrzygnięcia w rozumieniu KPA. Nie przysługują wobec tego środki odwoławcze określone w procedurze administracyjnej lub sądowoadministracyjnej. Upoważnienie polega kontroli sądu administracyjnego, gdy zostanie zaskarżona decyzja zezwalająca na budowę.

***

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych dotyczy tylko warunków, które wynikają z rozporządzenia MI, a nie innych warunków technicznych. Jest kilka przesłanek, które warunkują zastosowanie odstępstwa – nie może powodować zagrożenia życia lub mienia, dostępności dla osób niepełnosprawnych, druga przesłanka (nie ma zgodności co do tego jak to powinno być postrzegane) – niepogorszenie warunków sanitarno-higienicznych i stanu środowiska.

Postępowanie w tych sprawach jest czteroetapowe – najpierw inwestor skalda wniosek w tej sprawie do organu administracji architektoniczno-budowlanej wydającego pozwolenie na budowę. Następnie organ (co do zasady starosta) składa wniosek o upoważnienie do wyrażenia zgody – minister się ustosunkowuje (wyrażenie zgody lub wyrażenie zgody pod pewnymi warunkami).

Co powinien zawierać wniosek do ministra – uzasadnienie i propozycje rozwiązań zamiennych oraz należy dołączyć charakterystykę obiektu wobec którego mają nastąpić wyłączenia.

Art. 5 PB – zgodność projektowania i budowania z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Obowiązek ten ciąży na wszystkich uczestnikach procesu budowlanego oraz podmiotach odpowiedzialnych za użytkowanie i utrzymywanie gruntu, ma zastosowanie do wszystkich rodzajów obiektów i podejmowanych robót budowlanych niezależnie od przewidzianych w prawie form i ???

Naruszenie zasady zgodności projektowania i budowania obiektów z przepisami i zasadami wiedzy technicznej może wywołać daleko idące skutki procesowe w przebiegu poszczególnych etapów procesu budowlanego:

- naruszenie zasad ??? projektowej skutkuje nałożeniem przez właściwy organ, w drodze postanowienia, obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości we wskazanym terminie, a po jego bezskutecznych upływie skutkuje wydaniem decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę

- naruszenie przepisów techniczno-budowlanych w przypadku prowadzenia budowy obiektu ??? bez wymaganego prawnie pozwolenia lub zgłoszenia skutkuje niemożliwością jego legalizacji. Podstawową konsekwencją prawną tak prowadzonej budowy jest nakładanie w drodze decyzji nakazu rozbiórki takiego obiektu.

- prowadzenie robót budowlanych w sposób istotnie odstający od ustaleń i warunków zawartych w pozwoleniu na budowę, bądź określonych w przepisach skutkuje ich wstrzymaniem w drodze postanowienia, a w konsekwencji nałożenia w drodze decyzji nakazu wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia ich do stanu zgodnego z prawem.

- naruszenie tych przepisów może także skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowanego w przypadku zawiadomienia o zamiarze przystawienia do użytkowania obiektu budowlanego.

- w stosunku do obiektów wymagających pozwolenia na użytkowanie naruszenie warunków pozwolenia na budowę powoduje odmowę wydania takiego pozwolenia. Przepisy prawa budowlanego przewidują podobne konsekwencje w przypadku naruszenia zasady właściwego użytkowania i utrzymywania obiektu budowlanego.

Projektowanie i budowanie zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej ma na celu spełnieni wymagań podstawowych, którymi są: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, odpowiednie warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochrona środowiska, ochrona przed hałasem i drganiami, odpowiednia charakterystyka energetyczna budynku i racjonalizacja użytkowania energii.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 PB obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Art. 5 ust. 3-15 PB wprowadzony został ustawą z dnia 19 lipca 2007 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane w związku z koniecznością wdrożenia postanowień dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

Regulują one sprawy wynikające z prowadzenia obowiązku oceny energetycznej budynków i lokali mieszkalnych wyrażonych przez świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu mieszkalnego. Obowiązkiem posiadania świadectw energetycznych zostały objęte budynki, lokale mieszkalne jak również części budynku stanowiące samodzielną całość techniczno-użytkową wprowadzone do obrotu na rynku pierwotnym, bądź wtórnym.

Charakterystyką energetyczna budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku określa wielkość zużywanej energii w skali roku w odniesieniu do jednego mkw. powierzchni, związanej z użytkowaniem budynku przeznaczonej głównie na ogrzewanie, wentylacje, oświetlenie, klimatyzacje i używanie wyposażenie lokalu i budynku wymagające korzystania z energii. Jeśli budynki posiadają wspólną instalacje grzewczą, to świadectwo sporządzane jest dla budynku, a w innych przypadkach świadectwo sporządzane jest również dla najbardziej reprezentatywnego lokalu w danym budynku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat, chyba, że zostały wykonane prace zmieniające charakterystykę danego obiektu, np. docieplenie ścian.

Jeśli świadectwo zawiera nieprawdziwe dane to sporządzenie go w taki sposób stawowi wadę fizyczną rzeczy i uprawnia do egzekwowania rękojmi za wady w rozumieniu KC.

Niektóre budynki są wyłączone z obowiązku ustalenia charakterystyki energetycznej. Są to budynki

- będące zabytkami

- będące obiektami kultu i działalności religijnej

- używane czasowo lub okresowo budynki mieszkalne

- budynki niemieszkalne służące gospodarce rolnej

- budynki przemysłowe i gospodarcze o niskim zapotrzebowaniu na energię

- budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.

Dalej przepisy regulują, kto może sporządzać, w jaki sposób przeprowadzane postępowanie, etc.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego (art. 54 i n. PB)

Jeśli budynek jest gotowy, to nie można przystąpić do jego użytkowania, ale trzeba przeprowadzić procedurę oddania obiektu budowlanego. Istnieją dwie formuły oddania do użytku:

- zawiadomienie o zakończeniu budowy,

- pozwolenie na użytkowanie.

Pozwolenie na użytkowanie jest decyzja administracyjną wydawaną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. W pierwszym etapie tego postępowania inwestor zobowiązany jest zawiadomić:

- państwową inspekcję pracy,

- państwową inspekcję sanitarną,

- państwową straż pożarną,

Organy te mogą wnieść uwagi, bądź sprzeciw. Milczenie ich oznacza brak zastrzeżeń.

Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest w przypadku:

- obiektów budowlanych należących do obiektów określonej kategorii, na które ustawa nakłada obowiązek uzyskania tego pozwolenia.

- uprzedniego wstrzymania robót budowlanych z powodu samowoli budowlanej,

- gdy przystawienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych.

W pozostałych przypadkach wystarczające jest samo zawiadomienie o zakończeniu budowy, a do użytkowania takiego obiektu można przystąpić, jeśli organ nadzoru budowlanego nie wniesie w terminie 21 dni sprzeciwu w formie decyzji.