Ustawa o własności lokali

Celem tej ustawy było skodyfikowanie dotychczasowych przepisów zawartych w różnych aktach prawnych, łącznie z przepisami Kodeksu cywilnego, oraz dostosowanie ich do aktualnych warunków ustrojowych i społeczno-ekonomicznych.

Obowiązuje ona od dnia 1 stycznia 1995 r. i została znowelizowana ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. Nr 106, poz. 682)oraz ustawą z dnia 16 marca 2000r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o własności lokali /Dz. U. Nr 29, poz. 355/.

Ustawa o własności lokali ma zastosowanie do lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu, bez względu na to czy lokale te znajdują się w budynkach stanowiących własność:

• Skarbu Państwa,

• gmin,

• innych osób prawnych czy osób fizycznych.

Akty prawne dotyczące ustawy o własności lokali:

• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali / tekst jednolity -Dz.U. Nr 80, poz. 903 z 2000r./

• Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego,

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994 r. w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości (Dz. U. Nr 136, poz. 710 z 1994 r.) - dotyczy art. 39 ust. 2 ustawy,

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 136, poz. 711 z 1994 r.) - dotyczy art. 39 ust. 1 ustawy.

Ustawa o własności lokali podzielona jest na pięć tematycznych rozdziałów:

• przepisy ogólne,

• sposób ustanowienia własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu,

• prawa i obowiązki właścicieli lokali,

• zarząd nieruchomością wspólną

• oraz zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe.

W przepisach tych postanowiono, że w zakresie nie uregulowanym ustawą stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Ustanawianie odrębnej własności lokali

Przedmiotem odrębnej własności może być wyłącznie lokal samodzielny.

Samodzielny lokal (ust. 2 art. 2) to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych albo zgodnie z przeznaczeniem są wykorzystywane na inne cele.

Wymóg samodzielności lokalu dla celu wyodrębnienia jego własności powinien być stwierdzony w formie zaświadczenia /starosta/ (art. 2 ust. 3 ustawy).

Przynależność lokali

Do lokalu, którego własność została wyodrębniona mogą przynależeć określone pomieszczenia.

W odróżnieniu od pomieszczeń pomocniczych znajdujących się wewnątrz lokalu, pomieszczenia przynależne są położone poza lokalem. Mogą one przylegać do lokalu, ale także znajdować się w innej części budynku, zwłaszcza na innej kondygnacji lub poza budynkiem w granicach nieruchomości gruntowej. W ustawie zostały przykładowo wymienione strych, piwnica, komórka, garaż.

Wyodrębnienie własności choćby jednego lokalu w jakimś budynku powoduje powstanie współwłasności nieruchomości, którą ustawa nazywa „nieruchomością wspólną”

Ta współwłasność będzie trwała tak długo, dopóki nie nastąpi całkowite zniesienie odrębnej własności lokali w danym budynku.

Grunt, na którym położony jest budynek, stanowi nieruchomość wspólną tylko wtedy, gdy jest przedmiotem współwłasności. Taka sytuacja powstaje, jeśli wszystkie osoby stające się właścicielami wyodrębnionych lokali nabywają jednocześnie udział we współwłasności gruntu, a nie prawo współużytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub gminy.

Do pomieszczeń wspólnych można zaliczyć: Klatki schodowe, korytarze, hole, strychy, pralnie, suszarnie, wózkownie, zsypy, kotłownie, węzły cieplne, , maszynownie, szyby dźwigów itp. Do części nieruchomości wspólnej trzeba zaliczyć także: balkony, loggie, tarasy i balustrady jako elementy elewacji budynku. Do części wspólnych budynku należą również: fundamenty, ściany konstrukcyjne, dachy, stropy między kondygnacjami, przewody kominowe, spalinowe i wentylacyjne itp. Przedmiotem współwłasności są wszelkie instalacje: centralnego ogrzewania łącznie z grzejnikami, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna, domofonowa, a także antena zbiorcza. Dotyczy to także instalacji znajdujących się wewnątrz lokali; nie stanowią natomiast współwłasności urządzenia odbiorcze i osprzęt w lokalach. Przedmiotem współwłasności jest każdy lokal powstały w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości, dopóki nie nastąpi wyodrębnienie własności tego lokalu na rzecz określonej osoby.

Sposób określania wielkości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Lokale, których własność nie została wyodrębniona, ustawa traktuje łącznie jako własność osoby, do której należał cały budynek do czasu wyodrębnienia z niego własności pierwszego lokalu.

Do wyznaczenia udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu (mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu), jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Oznacza to, że do wyodrębnienia własności określonego lokalu nie wystarczy stwierdzenie jego samodzielności (zaświadczenie o samodzielności lokalu). Konieczne jest jednocześnie sporządzenie inwentaryzacji wszystkich samodzielnych lokali jeszcze nie wyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej stanowiącej kilka budynków położonych na tej samej działce gruntu odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wyodrębnionego i pomieszczeń do niego przynależnych, do powierzchni użytkowej lokali i pomieszczeń do nich przynależnych, znajdujących się we wszystkich tych budynkach.

Nowe zasady określania udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej nie mają zastosowania do budynków, w których przed dniem 1 stycznia 1995 r. nastąpiło wyodrębnienie własności choćby jednego lokalu. Przepis taki znalazł się dopiero w noweli z dnia 22 sierpnia 1997 r. (art. 2).

Stosowanie nowych zasad określania udziałów w nieruchomości wspólnej przy wyodrębnianiu kolejno dalszych lokali w tych samych budynkach wymaga zmiany dotychczasowych wpisów w księgach wieczystych.

Na wyodrębnienie własności i rozporządzanie lokalem, który powstał w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, niezbędna jest zgoda właścicieli tej nieruchomości, wyrażona w formie uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 5).

Wyodrębnienie własności lokalu w formie umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej

W myśl art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) odrębną księgę wieczystą prowadzi się dla każdej nieruchomości lokalowej oraz dla nieruchomości, z której nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. W tej ostatniej księdze ujawnia się sposób zarządu nieruchomością wspólną, jeżeli został on określony w umowie zawartej przez strony.

Zgodnie z art. 29 powołanej wyżej ustawy, wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu lub od dnia wszczęcia z urzędu postępowania w tej sprawie.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Ustawa o własności lokali przywróciła w pełni zasadę, że każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uczestniczenia w podziale pożytków i innych przychodów z tej nieruchomości w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem.

Do przychodów z nieruchomości wspólnej można zaliczyć w szczególności:

1. czynsz z dzierżawy części gruntu będącego przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego,

2. opłaty pobierane za reklamy wzniesione na ścianie lub dachu budynku,

3. czynsz z najmu lub dzierżawy urządzeń i części budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych ani o innym przeznaczeniu,

4. czynsz z najmu lub dzierżawy samodzielnych lokali mieszkalnych bądź o innym przeznaczeniu, które powstały w wyniku nadbudowy albo przebudowy nieruchomości wspólnej, jeżeli ich własność nie została wyodrębniona,

5. przychód ze sprzedaży lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej.

Przychodami z nieruchomości wspólnej nie są natomiast wpływy z czynszu lub dzierżawy samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych, które nie są przedmiotem współwłasności właścicieli tej nieruchomości.

Przychody z czynszu najmu lub dzierżawy lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość stanowią wyłączne przychody jej właściciela. Natomiast przychody z czynszu najmu lub dzierżawy innych lokali należą do właściciela tej części budynku, w której mieszczą się lokale nie wyodrębnione. Właścicielem tej części ułamkowej są przeważnie gmina lub Skarb Państwa.

.

Właściciele lokali uczestniczą w podziale dochodów z nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości. Dochodem jest nadwyżka przychodów uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej nad wydatkami ponoszonymi na jej utrzymanie. W powyższych wydatkach właściciele lokali uczestniczą również proporcjonalnie do swoich udziałów.

Art. 13 ustawy określa obowiązki właściciela lokalu i zalicza do nich: ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, korzystanie z tej nieruchomości w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych właścicieli, współudział z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra, udostępnianie lokalu na żądanie zarządu, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku bądź jego części w dodatkowe instalacje.

Powyższe wyliczenie obowiązków właścicieli lokali nie jest pełne. Nie obejmuje ono np. opłat za świadczenia, z których korzysta właściciel lokalu, np. za wodę i energię cieplną oraz za wywóz nieczystości itp.

W art. 14 ustawy wyliczone są przykładowo wydatki zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Należą do nich przede wszystkim wszelkie wydatki na bieżącą konserwację i remonty urządzeń i części budynków, które są przedmiotem współwłasności.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się także wynagrodzenie zarządu, ustalone uchwałą właścicieli lokali oraz wynagrodzenie pobierane przez właściciela lokalu będącego członkiem zarządu - w wysokości odpowiadającej uzasadnionemu nakładowi pracy (art. 28 ustawy).

Do wspomnianych kosztów zalicza się również: składki na ubezpieczenie budynku, podatki od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, jeżeli nie są ponoszone bezpośrednio przez poszczególnych właścicieli.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie należą wydatki na utrzymanie przyległych do budynku gruntów i znajdujących się na nich urządzeń, jeżeli stanowią one wyłączną własność Skarbu Państwa lub gminy, a więc nie są przedmiotem współwłasności.

Właściciele lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych wnoszą na pokrycie kosztów zarządu zaliczki miesięczne, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ich wysokość określa uchwała właścicieli według stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Po zakończeniu każdego roku następuje podsumowanie kosztów zarządu pomniejszonych o uzyskane przychody oraz rozliczenie wyników na poszczególnych właścicieli stosownie do wysokości udziału każdego z nich. W zależności od wyników rozliczenia właściciele są obowiązani wnieść odpowiednią dopłatę lub też zalicza się im powstałą nadpłatę na poczet zaliczek miesięcznych.

Ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości ustawa nazwała „Wspólnotą mieszkaniową”. Obejmuje ona zarówno wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i tego właściciela, do którego należą lokale niewyodrębnione, np. gminę.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w danym budynku własności choćby jednego z lokali.

Do jej powstania nie jest więc potrzebne dokonanie jakiejkolwiek czynności, a zwłaszcza zarejestrowanie wspólnoty.

Zarząd nieruchomością wspólną

Właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej - w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w odrębnej umowie zawartej później także w formie aktu notarialnego (art. 18 ust.1). Uzupełnienie wprowadzone nowelami (ust. 2a) dopuszcza możliwość zmiany ustalonego umową sposobu zarządu nieruchomością wspólną w drodze uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka wymaga wpisu do księgi wieczystej.

.

Do zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą budynek, w którym znajduje się nie więcej niż 7 lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Ma to następujące skutki:

1. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości mają obowiązek współdziałania w zarządzie tą nieruchomością i nie muszą dokonać wyboru zarządu. Jeżeli jednak sprawowanie zarządu zostanie powierzone jednemu ze współwłaścicieli, może on żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

2. Rozporządzanie nieruchomością wspólną, a także inne czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W razie braku zgody, spór może rozstrzygnąć sąd mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

3. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego dla dokonania czynności.

4. Każdy ze współwłaścicieli mający udział mniejszy od połowy może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu, jeżeli współwłaściciele reprezentujący większość postanowili dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

5. Każdy współwłaściciel nie sprawujący zarządu ma prawo żądać w odpowiednich terminach rachunków z zarządu,

6. Każdy współwłaściciel może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, zmierzających do zachowania wspólnego prawa.

7. Każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli:

• nie może uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub gdy

• większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jeżeli natomiast w budynku stanowiącym nieruchomość wspólną znajduje się więcej niż 7 lokali, jego współwłaściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Właściciele nieruchomości mogą w każdym czasie podjąć uchwałę o zawieszeniu w czynnościach lub odwołaniu zarządu albo poszczególnych jego członków. W razie odwołania dotychczasowego zarządu w całości lub jego rezygnacji z dalszego zarządzania nieruchomością, właściciele dokonują wyboru nowego zarządu.

Uchwała właścicieli o wyborze nowego zarządu stanowi podstawę do przekazania przez dotychczasowego zarządcę nowemu zarządowi obiektu budowlanego stanowiącego nieruchomość wspólną. Dla wspólnoty istotne znaczenie ma ustalenie, czy przekazany obiekt znajduje się w należytym stanie technicznym, estetycznym, zgodnie z wymogami art. 61 Prawa budowlanego, jak również sprawdzenie, czy została przekazana cała dokumentacja dotycząca tego obiektu, w tym także wszystkich dokumentów umożliwiających prawidłową jego eksploatację.

Jeżeli w protokole przekazania obiektu nie zostaną wykazane usterki ujawnione w czasie przeglądu technicznego budynku, jak również nie zostanie stwierdzony brak niezbędnych dokumentów, to koszty późniejszego usunięcia usterek i uzupełnienia dokumentacji obciążą wspólnotę mieszkaniową.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a więc bez konieczności uzyskania upoważnienia właścicieli lokali. Natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

W art. 22 ust. 3 ustawy zostały przykładowo wymienione czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, a więc wymagające uchwały właścicieli. Nie ma wśród nich tak kapitałochłonnych czynności jak remont kapitalny czy modernizacja budynku. Należy jednak uznać, że zarówno zakres ewentualnego remontu, jak i wielkość przewidywanych na ten cel środków finansowych będą określone w uchwale o rocznym planie gospodarczym.

Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź wreszcie częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1).

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. (art. 23 ust. 2).

Jeżeli podjęcie uchwały na zebraniu nie jest możliwe z powodu zbyt niskiej frekwencji, zachodzi konieczność indywidualnego zebrania głosów właścicieli nieobecnych i powiadomienia przez zarząd wszystkich właścicieli na piśmie o treści podjętej uchwały.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądż gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej / art. 23 ust. 2a/.

2

---