OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI
I Nieruchomości jako pojęcie prawne
Prawo własności określono, jako odrębne władztwo osób nad rzeczami.
Występuje własność: indywidualna i współwłasność.
Do właściciela należała nieruch., nie tylko powierzchnia ale także słup powietrza wraz z kopalinami. Właściciel miał prawo do posiadania rzeczy, do używania jej, do rozporządzania rzeczą. Znana była instytucja wywłaszczania..
Zabronione było szkodliwe oddziaływanie na grunt sąsiada, własność była bardzo ściśle chroniona. Ogólną i pośrednią ochronę własności gruntów zapewniało również prawo sakralne.
Prawo rzymskie. Zdefiniowano takie pojęcia jak: posiadacz w dobrej i złej wierze, nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe. Szerokie zastosowanie miała instytucja służebności:
prawo przechodu przez cudzy grunt,
prawo czerpania wody z cudzego gruntu,
prawo przepędzania zwierząt, oparcia się o istniejącą ścianę sąsiada.
Ziemia, grunt, nieruchomości. Grunt (z art. 48 K.C.) jest to nieruch. stanowiąca część powierzchni ziemskiej będąca odrębnym przedmiotem własności.
3 rodzaje nieruch.:
część powierzchni ziemskiej (grunty czyli ziemia),
budynki czyli nieruch. budowlane,
części budynków czyli nieruch. lokalowe, np. mieszkania.
Grunt jest zawsze nieruch., budynek jest przynależny do grunt,.
z wyjątkiem wyraźnie w ust......, która mówi że:
„... należą w szczególności bud. i inne urządzenia trwale z bud. związane, jak również drzewa i inne rośliny.”
Dom drewniany, niezależnie czy jest ustawiony na podwalinach, czy podmurówce, stanowi część składową nieruch.
Art. 191 K.C. mówi: „wszystko co zostało w sposób trwały z gruntem połączone, naturalny lub sztucznie, dzieli los prawny tego gruntu.
Pożytki z nieruchomości przynosi:
naturalny, to płody z nieruch., jak: zboża, owoce, torf, piasek,
cywilne to dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.
II Formy własności i inne prawa do nieruchomości
Prawa do nieruchomości:
własność,
użytkowania wieczystego,
dzierżawy,
najmu,
prawa rzeczowe ograniczone:
- użytkowanie,
- służebność,
- zastaw,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
- prawo do domku jednorodzinnego spółdziel. mieszkaniowej,
- hipoteka.
Przede wszystkim zakres decydowania o sposobie jej zagospodarowania, przeznaczenia i warunkach przenoszenia uprawnień.
Prawo własności, współwłasności.
W polskim prawie nie ma prostej i wyrażonej podmiotowo definicji własności.
Właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospod. przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożyczki i inne dochody z rzeczy.
Własność nie stanowi prawa, które dawałoby nieograniczoną władzę nad rzeczą.
Własność każdej rzeczy, w tym także nieruch., może przysługiwać jednej lub kilku osobom - jest to współwłasność.
Własność łączna - współwłasność małżeńska.
Określenie granic własności.
Fizyczne granice własności w terenie wyznaczają granice nieruch. Należy utrzymywać stałe granice. Konieczne jest nowe rozgraniczenie, jeśli granice się zatarły.
Najważniejszą rolę odgrywają:
mapy ewidencji gruntów,
plany,
decyzje administracyjne,
umowy.
Zasady współżycia społecznego, są to przepisy prawne, które nie są regułami prawnymi. Zwrot rzeczy musi nastąpić ze wszystkimi pobranymi przychodami uzyskanymi przez nie upoważnioną osobę.
Prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Użytkowanie wieczyste stanowi formę długotrwałego korzystania przez obywateli z gruntu stanowiącego własność państwa lub gminy.
Grunty Skarbu Państwa muszą być położone w granicach administracyjnych miasta lub osiedli. Mogą to być grunty położone poza granicami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub osiedla, i przekazane do zrealizowania zadań jego gospodarki
Jak więc widać przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko grunt. Budynki i inne urządzenia mogą stanowić własność art. 235 K.C.
Oddanie w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy, albowiem zgodnie z art. 234 K.C., do oddania gruntów w użytkowanie wieczyste stosuje się:
Właściciel ogranicza użytkownika wieczystego w ten sposób narzucając mu określone zachowanie i warunki.
Umowa może być zawarta na okres od 40 do 99 lat. W przypadku nie zastosowania się do zastrzeżeń umownych, może ulec rozwiązaniu (np. gdy użytkownik nie wybudował domu w terminie).
Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają nam stanowione na nim obciążenia.
Tryb wyłonienia kontrahenta dla Skarbu Państwa czy Gminy, jest trochę inny. Wprowadzono obowiązek wprowadzenia przetargów.
Zawierając umowę użytkowania wieczystego nie płaci się całej kwoty ceny gruntu, lecz jedynie 15-25%, a resztę w niewielkich rocznych opłatach, które wynoszą:
- 1% w przypadku gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, oświatowo-wychowawcze, lecznicze, profilaktyki zdrowotnej oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych,
- 0,3% dla gruntów oddanych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa,
- 3% dla pozostałych gruntów.
Użytkownik wieczysty jest chroniony w swoim prawie, tak samo jak i właściciel. Przysługują mu te same instrumenty roszczenia.
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym.
W przypadku zakończenia się umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, z mocy prawa własność wzniesionych budynków lub tych nabytych od właściciela, przechodzi na właściciela gruntu.
Prawo pozbawienia własności poprzez wywłaszczenie.
Ust. „O gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruch.” 29.04.1985 r.:
Wywłaszczenie to odjęcie lub ograniczenie w drodze decyzji i prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruch., dokonane wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub Gminy.
Dana nieruch. może być wywłaszczona na rzecz S.P. lub Gminy, jeżeli jest niezbędna na cele:
Budowy i utrzymania dróg, urządzeń komunikacji publicznej, obiektów budowlanych i urządzeń koniecznych do zapewnienia łączności publicznej, ochrony środowiska , pomieszczeń dla urzędów publicznych i komunalnych, ujęć wody, regulacji cieków i wznoszenia wałów przeciwpowodziowych.
Budowy i utrzymania szkół podstawowych, szpitali, domów opieki społecznej, urządzeń sanitarnych i cmentarzy.
Budowy i utrzymania obiektów budowlanych i urządzeń niezbędnych do obronności państwa oraz zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowy i utrzymania zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich.
Zorganizowanie budownictwa wielorodzinnego.
Inne oczywiste cele publiczne.
Prawo pierwokupu nieruchomości.
Pierwokup nie jest już istotnym ograniczeniem wolności, zbywania i nabywania nieruch., albowiem pojawia się on w jednej konkretnej sytuacji. Mianowicie, Zarządowi Gminy przysługuje prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruch. nabytej uprzednio od SK, albo od Gminy, albo oddanej w użytkowanie wieczyste, jeśli nie została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.
Prawo pierwokupu wykonuje się za cenę ustaloną między stronami w umowie sprzedaży.
Prawa rzeczowe ograniczone do nieruch.
Jest to specyficzna forma prawna. Prawa te odnoszą się nie tylko do gruntu ale i do innych rzeczy, których nie możemy nazwać nieruchom.
Ograniczonym prawem rzeczowym są:
użytkowanie,
służebność,
zastaw,
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domku jednorodzinnego spółdziel. mieszkaniowej,
hipoteka.
Do ustanowienia ograniczeń praw rzeczowych stosuje się przepisy o przeniesieniu własności.
Zrzeczenie się uprawnionego powoduje, że prawo wygasa.
Prawa rzeczowe ograniczone doznają podobnej ochrony jak prawa własności.
Prawo użytkowania, jest kolejną formą władania, korzystania z gruntu, jest jednym z ważniejszych praw rzeczowych ograniczonych. Jest prawem niezbywalnym. Ta forma umożliwia korzystanie przez krótsze okresy ................
Prawa rzeczowe a prawa względne
Prawa rzeczowe, jak wynika z nazwy, dot. tylko rzeczy, tzn. nieruch. i ruchom., i są skuteczne w stosunku do wszystkich.
Prawa względne obejmują korzystanie ze wszystkich dóbr i usług, i są skuteczne tylko pomiędzy stronami.
Służebności mogą być : gruntowe i osobiste.
Służebności osobiste są niezbywalne.
Do nabycia służebności gruntowej stosuje się akt notarialny, jak przy nabyciu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Znacznie większe znaczenie w obronie wolnorynkowym ma własnościowe prawo do lokalu. Jest to prawo zbywalne i przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Na własnościowe prawo do lokalu składa się:
prawo do korzystania z przydzielonego lokalu mieszkalnego,
prawo rozporządzania tym lokalem.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można nabyć wykupując przydzielone wcześniej mieszkanie lokatorskie.
Hipoteka.
Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, a także własnościowe spóldz. prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spóldz. mieszkaniowych.
Co jest potrzebne do hipoteki?
Wpis do księgi wieczystej
Zobowiązania umowne mające zastosowanie do nieruchomości:
najem jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do użytkowania najemcy, a najemca zapłacić czynsz. Umowa najmu na czas dłuższy niż 1 rok musi być na piśmie.
dzierżawa jest to odpłatne oddanie nieruch. do używania i pobierania pożytków na pewien czas. Dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia używanej nieruch.
Ustrój ksiąg wieczystych.
Księga Wieczysta jest najważniejszym zbiorem dokumentów w odniesieniu do każdej nieruch. Jest to bardzo stara instytucja prawna (starożytność).
W Polsce dzieje ksiąg nieruchomości związane były z umową przed władzą, później przyjęły to sądy . Tak powstały Księgi Grodzkie i Ziemskie, wraz z rozwojem kapitalizmu.
Zasada wiarygodności księgi - zasada pozwalająca na pełne zaufanie do stanu prawnego, wynikające z treści tych ksiąg.
3 obowiązujące zasady do prowadzenia Ksiąg Wieczystych:
Powszechność ksiąg - powinna być zakładana dla każdej nieruch.
Realność systemu ksiąg - dla każdej nieruch. prowadzi się odrębną księgę.
Jawność ksiąg - księgi są dostępne do wglądu dla każdego w obecności pracownika sądu.
IV działy Księgi Wieczystej:
I dział - oznaczenie nieruchomości i wpisy związane z jej własnością
II dział - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
III dział - wpisy dotyczące ograniczonych prac rzeczowych z wyjątkiem
hipotek
IV dział - wpisy dotyczące hipotek
Rękojmia wiary publicznej
Wszelkich wpisów w księdze może dokonywać tylko sąd, na podstawie odpowiednich dokumentów. Prawo jawne z KW jest wpisane z rzeczywistym stanem prawnym. Prawo wykreślone w księdze nie istnieje.
Treść księgi rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną, nabył własność lub inne prawo rzeczowe - jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystym.
Lokal mieszkalny jako odrębna nieruchomość
Znaczącą kategorią mieszkań są mieszkania stanowiące odrębna nieruch., które nazywamy potocznie mieszkania hipoteczne.
Z własnością lokalu związany jest udział w działce gruntu, na której stoi budynek oraz współwłasność w częściach budynku i innych urządzeniach.
Nie można żądać zmiany współwłasności nieruch. dopóki trwa odrębna własność lokalu.
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość zapewnia właścicielowi pełną swobodę.
Do ustanowienia odrębnej własności lokalu potrzebna jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego, która w szczególności powinna określać: rodzaj, położenie, rozmiar poszczególnych lokali, wielkość udziałów przypadająca właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruch. i sposób zarządu tą nieruch.
Dom jako nieruchomość
K.C. nie używa pojęcia „dom”, ale: obiekt budowlany lub budynek.
Obiekt budowlany należy projektować, budować i użytkowa zgodnie z przeznaczeniem.
Mieszkania i lokale
Nie każdy lokal nie może być przedmiotem obrotu (np. mieszkania, które są własnością gmin lub spółdzielni).
Zasady przy zawieraniu umów
Umowa przedwstępna powinna zawierać:
- typ zamierzonej umowy
- cenę
- terminy podpisania
Umowa przedwstępna może być zawarta w odpowiedniej formie. Aby wywierała odpowiednie skutki musi spełniać pewne warunki.
Roszczenia
1. o zawarcie umowy przedwstępnej
2. o naprawienie szkody osoby, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego można w sądzie domagać się roszczenia sądowego.
Zadatek
Jednym z elementów umów przedwstępnych jest zadatek (wg. K.C.).
Zadatek, ma to znaczenie, iż w razie nie wykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. Jeśli sama dała , może żądać zwrotu.
Umowa ostateczna kupna-sprzedaży
Ukoronowaniem pośrednika jest zawarcie umowy kupno-sprzedaż.
Osoba, która przenosi własność - zbywca, na którą przenosi się własność - nabywca.
Taka umowa musi nieć formę aktu notarialnego. Nikt nie może przenieść własności, które mu nie przysługują.
Wyjątkiem od tej zasady jest Rękojmia Dobrej Wiary.
Najważniejszymi elementami każdej umowy jest przedmiot i cena. Wartość przedmiotu ujęta jest w księdze lub w ewidencji.
Cena musi być podana w walucie polskiej, tylko jako zabezpieczenie w walucie obcej. Musi odpowiadać wartości nieruchomości.
Zadaniem notariusza jest takie sformułowanie aktu, by w maksymalny sposób zapobiegał przyszłym ewentualnym sporom wynikającym z niejasności aktu lub nawet braku pewnych informacji.
Praca pochodzi z serwisu www.e-sciagi.pl