1. Nieruchomości - informacje ogólne.
Pojęcie nieruchomości
Pojęcie „nieruchomości” doczekało się wielu definicji i określeń, które zmieniały się w czasie, zakres pojęciowy tego słowa jest bardzo szeroki.
W języku codziennym i w tym powszechnym ujęciu rozumiana jest jako grunt (np. działka budowlana, las, gospodarstwo rolne), całe budynki lub ich części (np. mieszkalne). Jednak pojęcie to zdefiniowane jako termin prawny, sięga okresu cywilizacji rzymskiej. Tak jak wiele innych rzymskich zasad jest podstawą systemu prawnego w tym zakresie.
W myśl Prawa Rzymskiego za nieruchomości (res immobiles) uważano te samoistne rzeczy fizyczne (res), których nie można przenosić z miejsca na miejsce (immobiles). Za nieruchomości uważanowięc grunt (pewien wycinek powierzchni ziemi) oraz wszystko to, co w sposób trwały było z nim związane. Wszystkie inne rzeczy należały do ruchomości (res mobiles).
Definicja nieruchomości jest uregulowana prawnie i wykazuje podobieństwo w poszczególnych krajach. Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwale związane z gruntem (obiekty naturalne, połączone korzeniami, takie jak drzewa krzaki obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka, jak np. budynki, budowle), minerały, znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń ponad ziemią.
Podobna definicja występowała w ustawodawstwie europejskim w okresie przedwojennym. Zgodnie z prawem rzymskim, własność nieruchomości sięgała bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnie. Taka koncepcje zaakceptował Kodeks Napoleoński, stanowiący podstawę nieruchomości w Polsce międzywojennej.
Prawo rzeczowe z 1946 r. zastrzegało, że właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom.
Definicja nieruchomości, obowiązująca w Polsce, wynika z Kodeksu Cywilnego oraz uregulowań zawartych w innych przepisach np. z przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece, z przepisów o ewidencji gruntów i budynków z dnia 17 maja 1989 r. (Prawo Geodezyjne i Kartograficzne), z ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, ustawa z dnia 24 października 1974 - Prawo wodne, czy prawa geologicznego i górniczego z dnia 4 lutego 1994, a także prawa lotniczego z 31 maja 1962.
Definicja zawarta w Kodeksie Cywilnym (art.46) stanowi że „(…) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntów przedmiot własności”.
Podstawowym kryterium wydzielania nieruchomości jest zatem własność. W świetle przepisów można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
Nieruchomość gruntową
Nieruchomość budynkową
Nieruchomość lokalowa
Budynki oraz ich części są nieruchomościami tylko wtedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis. Gdy nie ma regulacji, budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej.
W myśl artykułu 235 Kodeksu cywilnego: „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gminy bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”. Oddzielenie budynków od gruntu występuje między innymi także w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, gdyż następuje ono z jednoczesną sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku.
Nieruchomość lokalowa, zgodnie z art. 2 ust.1 i 3 ustawy z 25 czerwca 1994 r. o własności lokali, stanowi samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się także odpowiednio do samodzielnych lokali przeznaczonych na inne cele niż mieszkalne. Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, założonej dla tego lokalu.
Reasumując, pod pojęciem nieruchomości będziemy rozumieć grunt wraz ze wszystkimi jego częściami składowymi trwale z gruntem związanymi. Tylko w szczególnych przypadkach budynek lub wyodrębniony lokal w budynku wielolokalowym może stanowić odrębną nieruchomość.
Literatura prawnicza podkreśla, że nieruchomości, podobnie jak rzeczy ruchome, nie są towarami dwuwymiarowymi. „Właściciel bowiem nie korzysta wyłącznie z powierzchni gruntu, lecz także z podziemia oraz z przestrzeni nad powierzchnia”. Powstał problem określenia granic własności nieruchomości gruntowej. Zostały one unormowane ustawowo.
Kodeks cywilny w art. 143 stanowi, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeni, nad i pod powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie. Oznacza to, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają do pewnej wysokości i głębokości, wyznaczonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Granice normuje prawo wodne, geologiczne i górnicze oraz lotnicze.
Przedmiotem własności właściciela gruntu SA jedynie wody stojące, stanowiące część składową gruntów. Wody płynące, rzeki i inne zbiorniki, z których lub do których wpływają cieki, są własnością państwa.
W myśl przepisów prawa geologicznego i górniczego, własnością właściciela SA jedynie kopaliny znajdujące się „wewnątrz” danej nieruchomości gruntowej. Natomiast kopaliny położone poniżej dolnej granicy nieruchomości, w rozumieniu art. KC, nie stanowią części składowej nieruchomości gruntowej, są własnością Skarbu Państwa.
Przepisy prawa lotniczego nie pozwalają na zbyt niskie loty, wyznaczając zasięg przestrzenny nieruchomości. W prawie amerykańskim właściciel ma prawo własności do wszystkich minerałów wewnątrz geometrycznego kształtu opartego na powierzchni jego ziemi i sięgającego do środka ziemi, ma również prawo do słupa powietrza nad ziemią. Jednakże w praktyce, prawa do kopalni sięgają nie więcej niż 50 ty, stóp pod powierzchnie, a do słupa powietrza nie więcej niż 1500 stóp nad powierzchnię.
Nieruchomość, na tle innych dóbr, oznaczają się znaczna specyfika. Posiada ona szereg odmiennych cech, wśród których można wyróżnić grupę cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych; są one ważne dla zrozumienia istoty nieruchomości. Cechy te są często z sobą powiązane, decydując o odmienności nieruchomości.
Wśród cech fizycznych na uwagę zasługuje:
złożoność fizyczna,
stałość w miejscu (nieruchomość),
trwałość,
różnorodność,
niepodzielność.
Nieruchomość jest złożona - składa się z wielu elementów. Zgodnie z definicją prawną nieruchomości, podaną wcześniej, to jest grunt. Elementem składowym nieruchomości są budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie i inne rośliny. Złożony charakter nieruchomości komplikuje jej analizę, gdyż cechy poszczególnych elementów składowych nieruchomości są odmienne.
Zarówno ziemia jak i produkt budowlany są nieruchome. Przemieszczanie budynków lub innych konstrukcji należy do rzadkości, wizja miasta przyszłości z wydzielonymi terenami uzbrojonymi ruchomymi budynkami czy mieszkaniami jest bardzo odległa.
„Nieruchomość” jako cecha fizyczna niesie skutki prawne i ekonomiczne. Po stronie skutków prawnych na uwagę zasługuje brak możliwości przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia wpływu prawa skierowanego przeciw niemu, po stronie skutków ekonomicznych należy zwrócić uwagę na:
Możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej powinności, nawet jeśli zajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości.
Lokalny charakter rynku nieruchomości - nieruchomość „oczekuje” na zapotrzebowanie na nią. Zgłaszane zapotrzebowanie w jednym mieście nie może być zaspokojone przez nieruchomość zlokalizowaną w innym. Oznacza to, że wartość nieruchomości będzie wypadkową zmian zachodzących pomiędzy popytem i podażą na lokalnym rynku.
Wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu. Wpływają one w istotny sposób na zmiany wartości.
Jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów. Formą zabezpieczenia jest hipoteka nieruchomości.
Warto zauważyć, że nieruchomość jest stała w miejscu, ale jest względnie mobilna pod względem sposobów jej użytkowania.
Trzecia cechą fizyczna, wyróżniającą nieruchomość jest trwałość. Cecha ta dotyczy przede wszystkim ziemi, która jest wieczna. Fizyczna niezniszczalność powoduje, że jest ona postrzegana jako lokata kapitału. Fizyczna niezniszczalności nie oznacza ekonomicznej trwałości - wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu. W szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w otoczeniu, wartość może spadać, malejąc nawet do zera i z powodu zanieczyszczeń przyjąć tzw. wartość negatywną (ujemną). Spodziewane przyrosty wartości ziemi właściciele próbują wykorzystać poprzez zawieranie długoterminowych umów dzierżawnych unikając sprzedaży.
Budynki i budowle nie są niezniszczalne podlegają zużyciu i wymagają nakładów na remonty, likwidujących przejaw zużycia fizycznego, oraz nakładów na modernizacje, skierowanych na likwidacje zużycia funkcjonalnego. Ale na tle innych wytworów pracy człowieka, budynki budowle cechuje relatywnie wysoka trwałość, sięgająca od kilkudziesięciu do kilkuset lat. Dlatego również budynki i budowle chętnie są postrzegane jako lokata kapitału.
Kolejna cecha fizyczna nieruchomości jest różnorodność. Każda nieruchomość gruntowa jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu. Również budynki i budowle różnią się, podnosząc różnorodność nieruchomości. Nawet zabudowane według tego samego projektu, mogą różnić się zastosowanymi rozwiązaniami materiałowymi, jakością wykonania, usytuowaniem w terenie. Każdy z budynków posiada indywidualny charakter. Konsekwencją różnorodności jest trudność związana z porównywaniem nieruchomości, co stanowi źródło problemów przy ich wycenie. Wartość każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej, a także lokalowej) jest nieznana dla rynku i musi być indywidualnie oszacowana.
Nieruchomość jest niepodzielna ze swej istoty. Nie chodzi o niepodzielność w sensie geodezyjnym. Cecha ta dotyczy głównie niepodzielności kapitału, ulokowanego w nieruchomości (trudność odzyskiwania cząstek kapitału, jaką np. posiada właściciel portfela akcji czy obligacji), a także niepodzielność kubaturowe i fizyczne (nierozerwalny związek budynku z gruntem). Zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej czy sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego, nie mogą wywoływać łatwego „dopasowania” przestrzeni do zmieniających się warunków. Tak rozumiana niepodzielność wymusza często decyzje o rozbudowie lub podnajęciu czy nawet sprzedaży. Zatem negatywne skutki niepodzielności, widoczne zwłaszcza w okresie recesji gospodarczej, mogą być złagodzone kosztownymi zabiegami technicznymi czy tez poprzez transfer praw do nieruchomości. Przyczyną niepodzielności jest również fizyczne połączenie budynku z gruntem. Oznacza to, że łatwo popełnić błędy lokalizacyjne, a ich usunięcie nie jest możliwe.
Do cech ekonomicznych, decydujących o specyfice nieruchomości, należą:
rzadkość (deficytowość),
lokalizacja,
współzależność,
duża kapitałochłonność,
mała płynność.
Rzadkość oznacza ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich. Podaż ziemi ustalona jest przez naturę i nie może być dowolnie zmieniana. Deficyt może dotyczyć w szczególności nieruchomości gruntowych o wysokiej jakości i dobrej lokalizacji - np. podaż uzbrojonych terenów miejskich, podaż nieruchomości handlowych w centralnych częściach miasta. Cecha deficytowości dotyczy głownie krótkiego okresu. W długim okresie podaż nieruchomości gruntowych o określonych cechach można zwiększyć dokonując dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Również liczba obiektów budowlanych jest ograniczona w stosunku do potrzeb. Zwiększenie liczby w krótkim okresie nie jest możliwe, ich przyrost zawsze wymagać będzie wysokich nakładów inwestycyjnych czasu niezbędnego do ich realizacji. Przyrost obiektów budowlanych nie jest duży - rocznie wynosi około 1 % w odniesieniu do istniejącego zasobu.
Deficytowość niesie istotne konsekwencje - powoduje fluktuacje wartości nieruchomości. W okresach, w których zapotrzebowanie na grunty i budynki nie jest wysokie, maleje wartość; gdy popyt wzrasta, wartość rośnie.
Lokalizacja jest drugą z cech ekonomicznych. Obejmuje ona elementy fizycznej lokalizacji, jak i ekonomicznego położenia. Elementy fizycznej lokalizacji obejmują m.in. kierunek wiatrów, nasłonecznienie. Położenie ekonomiczne, które ma zdecydowanie większe znaczenie, obejmuje: dostępność usług, dostępność zakładów użyteczności publicznej i środków komunikacji lokalnej, zmiany położenia centrów handlowych i produkcyjnych.
Rezultatem położenia, głównie położenia ekonomicznego, jest sposób użytkowania nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz zmiany tego sposobu. W efekcie podobne pod innymi względami nieruchomości mogą mieć inny sposób użytkowania i inną wartość.
Na poziom wartości nieruchomości i jej zmiany istotny wpływ wywiera następna cecha ekonomiczna - współzależność. Cecha ta przejawia się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie - wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie się „lepszych” i „gorszych” obszarów dla danego sposobu użytkowania. W efekcie jakość samego gruntu i zabudowy może mieć drugorzędny wpływ na wartość.
Silny wpływ współzależności można zaobserwować dla nieruchomości handlowych - większość sklepów korzysta nawzajem ze związków między sobą, przekazując sobie klientele Lokalizacje najważniejszych handlowców przyciąga innych, powodując powstanie ciągu handlowego. Podobna sytuacja występuje przy duży obiektach sportowych, stadionach itp. W Polsce ze względu na brak obiektów o wysokich standardach jeszcze ta praktyka nie jest wprowadzona jednak na zachodzie Europy stadiony budowane są z przeznaczenie nie tylko na cele sportowe ale także handlowe w związku z tym powstają przy nich duże centra handlowe, gastronomiczne itp.
Wśród cech ekonomicznych istota cechą, wyróżniająca nieruchomości, jest wysoka kapitałochłonność. Nabycie nieruchomości gruntowej, jako dobra rzadkiego i niezniszczalnego, jak również wzniesienie obiektów, wymaga wysokich nakładów. Nieruchomości są kapitałochłonne nie tylko na etapie kupna i zabudowy, ale także utrzymania stanu technicznego obiektów budowlanych - wymagają znacznych nakładów na konserwacje i remonty. Konsekwencja dużej kapitałochłonności jest konieczność włączenia zewnętrznego zasilania finansowego w postaci kredytu na etapie realizacji, długi okres zwrotu wyłożonych nakładów, relatywnie długi okres trwałości ekonomicznej. Trwałość ekonomiczna w dużym stopniu zależy od lokalizacji i otoczenia nieruchomości. Wzrost popytu na powierzchnie biurowe może spowodować wyburzenie dotychczasowych budynków np. o funkcji mieszkalnej, i zainwestowanie w budowę nowoczesnych biurowców.
Wysoka kapitałochłonność powoduje, że rynek nieruchomości jest zdominowany przez inwestorów instytucjonalnych - instytucje finansowe i spółki lokujące w nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu innych rynków, rola inwestora indywidualnego jest niewielka w sektorze nieruchomości przemysłowych i komercyjnych. Ich domeną pozostają nieruchomości rolne i mieszkaniowe.
Kolejną, ostatnia cechą ekonomiczną, decydującą o specyfice nieruchomości, jest mała płynność, z jaka nieruchomość może zostać zamieniona na gotówkę za jej cenę rynkowa lub cenę zbliżona do niej. Nieruchomość na tle innych lokat kapitału nie jest płynna. Decyduje o tym:
Mała pokupność, która przejawia się w małej liczbie potencjalnych nabywców inwestycji i trudności, z jaką można się z nimi skontaktować.
Wysokie koszty przeniesienia własności, obejmujące opłatę skarbową, opłatę notarialną, wpis do księgi wieczystej prowizje dla pośrednika.
Dowodem specyfiki nieruchomości są również jej cechy instytucjonalno-prawne. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenie całego otoczenia prawnego, regulującego cykl życia nieruchomości - od fazy projektowania poprzez realizacje, obrót, eksploatacje aż do fazy wycofania z eksploatacji. Jednocześnie złożoność gospodarki nieruchomościami wywołała konieczność powołania szeregu instytucji zajmujących się nimi.
Reasumując, nieruchomość posiada cechy szczególne, decydujące o jej specyfice, wyróżniające ją spośród innych dóbr ekonomicznych.
Nieruchomości ze względu na cel wykorzystania.
Według kryterium przeznaczenia wyróżniamy pięć podstawowych rodzajów nieruchomości:
- mieszkaniowe
- komercyjne
- przemysłowe
- ziemskie
- specjalne
Nieruchomości mieszkaniowe obejmują duża grupę obiektów mieszkaniowych, zarówno bezpośrednio użytkowanych, jak i przeznaczonych na wynajem. Są to domy jednorodzinne (wolnostojące, w zabudowie zwartej, segmentowej lub jednolitej) i domy wielorodzinne. W grupie tej znajdziemy nieruchomości budowane z myślą o zabezpieczeniu własnych potrzeb i nieruchomości budowane z myślą o zysku
Istniejący w Polsce zasób mieszkaniowy, liczący ponad 11 mil mieszkań, stanowi dla polskiego rynku nieruchomości - największą potencjalną ofertę handlową. Ponieważ do dyspozycji mieszkańców miast jest 2/3 ogólnej liczny mieszkań prywatnych i spółdzielczych. Na wsi blisko 90%. Równocześnie znacząca może być oferta mieszkaniowa sektora publicznego, który dysponuje w miastach 1/3, a na wsi 10% ogólnej liczby mieszkań. Ponad połowa w miastach i 2/3 mieszkań na wsi polskiej liczą 30 i więcej lat użytkowania, czyli zasób ten jest w okresie koniecznych remontów (instalacji, dachów, elewacji itd.).
Z analiz i obserwacji ryku nieruchomości w Polsce wynika, że utrzymywać się będzie ogromne zapotrzebowanie (którego nie można utożsamiać z popytem) na nieruchomości mieszkaniowe. Najczęściej poszukiwane są mieszkania 2 i 3 pokojowe, w dalszej kolejności poszukiwane są 1 pokojowe, najmniejszym cieszą się obszerne, wielopokojowe lokale.
Nieruchomości komercyjne zalicza się do nich obiekty handlowe, biurowe, usługowe, rozrywkowe, sportowe itp. Są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku. I to zysku postrzeganego w dłuższej perspektywie czasowej. Cecha podstawowa tych nieruchomości to lokalizacja, która powinna umożliwiać dogodny dostęp klientów. Od jakiegoś już czasu obserwuje się koncentracje tych obiektów w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe, coraz częściej sytuowane na przedmieściach miast, ale nie zawsze. O tym, czy dana nieruchomość powinna być zlokalizowana w centrum handlowym miasta, na przedmieściu czy jako element towarzyszący innym nieruchomościom decyduje przede wszystkim rodzaj świadczonych usług oraz warunki komunikacji z klientami. Aktualnie przeżywamy boom na centra handlowe, gigantyczne kompleksy handlowo-rozrywkowe wybudowano już bądź są w planach wszystkich większych i średnich aglomeracji. Charakteryzują się one dużą powierzchnia na której znajdują się sklepy, punkty usługowe, supermarkety, kawiarnie, restauracje, multiplexy, kręgielnie, salony gier, parki zabaw dla dzieci itp. Dla potrzeb klientów budowane są przy nich parkingi.
Popyt na nieruchomości o charakterze handlowym utrzyma się jeszcze długo, bo gdyby nawet wszystkie zapowiedziane inwestycje doszły do skutku, nie grozi nam nadmiar powierzchni tego typu
Ciekawym rodzajem nieruchomości komercyjnej są nieruchomości magazynowe. Robią one coraz większą karierę. Szczególnie poszukiwane są nieruchomości magazynowe w okolicach wielkich aglomeracji. Często właściciele nie tylko je wynajmują, ale świadczą także usługi obsługi magazynowej, a nawet logistycznej.
Nieruchomości przemysłowe SA to obiekty określone przez wymagania produkcyjne, charakterystyczne dla danego profilu działalności wytwórczej. Są to aktywa mało elastyczne, tzn. posiadają ograniczoną możliwość alternatywnego wykorzystania i bardzo niski stopień płynności. Nieruchomości te można podzielić według działów i gałęzi gospodarki.
Podstawowym czynnikiem wyboru lokalizacji inwestycji nieruchomościowych o charakterze przemysłowym jest minimalizacja kosztów transportu, na które składają się koszty dostawy zaopatrzenia i koszty dystrybucji produktów. Ważnymi czynnikami są również podaż odpowiednio wykwalifikowanej siły roboczej, bliskość źródeł energii i ochrona środowiska. Często kluczowe znacznie mają ulgi podatkowe, stosowane np. w specjalnych strefach ekonomicznych, lub preferencje stwarzane inwestorom przez lokalne władze samorządowe.
W Polsce istnieje 14 specjalnych stref ekonomicznych rozmieszczonych w różnych ośrodkach na terenie całego kraju. Powoływane są one na mocy Ustawy z 20 października 1994 r. ustawowym celem ustanowienia ustawy jest:
przyspieszenie rozwoju gospodarczego części terytorium kraju. Ma on być osiągany poprzez rozwój określonych dziedzin działalności gospodarczej, rozwój nowych rozwiązań technicznych i technologicznych oraz ich wykorzystanie w gospodarce narodowej,
zwiększenie konkurencyjności wytwarzanych wyrobów i świadczonych usług,
zagospodarowanie istniejącego majątku poprzemysłowego i infrastruktury gospodarczej,
tworzenie nowych miejsc pracy,
zagospodarowanie niewykorzystanych zasobów naturalnych z zachowa-niem zasad równowagi ekologicznej.
Inwestorzy rozpoczynający działalność gospodarczą na terenie strefy mogą uzyskać specjalne ulgi podatkowe. Specjalne strefy ekonomiczne powstają najczęściej na obszarach słabo rozwiniętych gospodarczo
Nieruchomości ziemskie są to obszary ziemi wykorzystywane do upraw rolnych lub leśnych (użytki) albo czasowo bezużyteczne, a także wykorzystywane do celów rekreacyjnych.
Struktura nieruchomości ziemskich w Polsce w 1998 r. kształtowała się następująco: użytki rolne - 18,4 mln ha tj. 59,4 % powierzchni kraju, lasy i zadrzewienia - 9,1 mln ha., tj. 29 % powierzchni kraju.
Nieruchomości o funkcjach rekreacyjnych specjalnie się nie wyróżnia. Są to generalnie ogródki działkowe i działki rekreacyjne. Większość z nich wchodzi w skład gruntów rolnych, część ewidencjonuje się jako grunty leśne. Istnieje także mała grupa działek rekreacyjnych związanych z obszarami wodnymi.
Coraz więcej osób traktuje kupno działki rekreacyjnej jako lokatę kapitału, a nie miejsce wypoczynku. Wzrost cen gruntów i coraz większa rola turystyki i wypoczynku sprawiają, że można spodziewać się satysfakcjonujących zysków z takich inwestycji.
Nieruchomości rolne dzielą się ze względu na przeznaczenie i działalność rolniczą na :grunty orne, sady, łąki, pastwiska. Polska ma dość znaczny potencjał rolniczy na tle innych krajów europejskich. Jednakże w Polsce prawie jedna trzecia części gruntów rolnych jest słabej i bardzo słabej jakości. Rynek nieruchomości rolnych jest odzwierciedleniem sytuacji w branży rolnictwa. Charakterystyczną cecha tych nieruchomości jest ich cena, znacznie odbiegająca od cen nieruchomości gruntowych, ale przeznaczonych pod budowę. Na wartość nieruchomości rolnej mają wpływ jej walory użytkowe: żyzność, kultura gleby, stosunki wodne czy mikroklimat. Ponadto cena nieruchomości rolnych związana jest z ich lokalizacja.
Nieruchomości specjalne są to nieruchomości w postaci budynków i gruntów specjalnych, które stanowią obiekty publiczne, gmachy instytucji urzędowych, kościoły, szkoły, placówki kultury, szpitale, obiekty wojskowe, konstrukcje mostowe, drogi, lotniska, obszary parków narodowych itp. Do nieruchomości specjalnych zalicza się także nieruchomości z przeznaczeniem dla danej społeczności lokalnej, środowisk lub członków organizacji takie jak schroniska turystyczne, stadiony, hale sportowe, lodowiska, baseny, pola golfowe, cmentarze itp.
Zdecydowana większość inwestycji w te nieruchomości nie jest nastawiona na zysk, lecz na realizacje określonych potrzeb społecznych. Nie znaczy to jednak, że nie występują inwestycje w nieruchomości specjalne nastawione na zysk. Obecnie można zarabiać równie dobrze na sporcie, jak i na budowach dróg. Typowym przykładem są autostrady, czyli bezkolizyjne drogi o dwóch jednokierunkowych jezdniach, rozdzielonych pasem, łączące się z innymi drogami tylko w wielopoziomowych węzłach. Budowa autostrad to bardzo poważne inwestycje, na które nie stać wielu krajów. Są natomiast interesujące pod względem zwrotu nakładów. Stąd w wielu krajach budowanie i eksploatacja tych dróg stało się przedsięwzięciem komercyjnym. Za przejazd autostrada płaci się, co powoduje zwrot nakładów i pozwala na kreowanie zysków.
Nieruchomości specjalne typu szpitale, kościoły, gmachy instytucji rządowych itp. nie przynoszą zysków, ale są ważnym i dużym elementem zasobów nieruchomości są one konieczne do codziennego funkcjonowania i spełniają określone potrzeby społeczne.
Charakterystyka nieruchomości sportowej i rekreacyjnej.
Nieruchomości sportowe i rekreacyjne należą do grupy nieruchomości specjalnych i spełniają funkcje społeczne, ale mogą również generować zyski.
Moda na sport i zdrowy tryb życia spowodował wzrost zainteresowania inwestowaniem w obiekty sportowe. Są t inwestycje w obiekty, na których odbywają się zawody sportowe z udziałem często dużej widowni, lub obiekty, na bazie których każdy może czynnie uprawiać jakaś dyscyplinę sportową. Te pierwsze często wykorzystuje się też jako miejsca dużych imprez kulturalnych, np. koncertów, a także społeczno politycznych, np. zjazdów i konferencji. Wśród tych drugich jest wiele ciekawych inwestycji, np. pola golfowe, które są zwykle częścią dużych ośrodków rekreacyjno-wypoczynkowych z hotelami, restauracjami itp. To w chwili obecnej jest przemysł przynoszący olbrzymie zyski.
W Polsce najbardziej znane pola golfowe znajdują się w Rajszewie, w Kłoczewie, Binowie i Naterkach. Pola te są usytuowane przy hotelach o wysokich standardach, w budynkach klubowych znajdują się sekretariaty, sklepy ze sprzętem golfowym, bary, sale konferencyjne, sauny itp.
Pola golfowe to oczywiście specyficzny przykład inwestycji w nieruchomości „specjalne”, pokazujący, że dokonywane w odpowiednim czasie mogą przynosić dochody, nawet w krajach gdzie pewną modę trzeba dopiero wykreować. Wysokie koszty budowy pól golfowych powodują, że ceny wynajmu są również wysokie. Tak więc golf w Polsce to sport dla ludzi bogatych.
Jednak w każdej aglomeracji znajdują się również obiekty przeznaczone dla społeczności udostępniane za darmo bądź za niskimi opłatami spełniające funkcje społeczne i dofinansowywane przez lokalne władze. Są to boiska, hale, pływalnie, stadiony, budynki rekreacyjne itp. wraz z budynkami magazynowymi, gospodarczymi, zapleczem socjalnym. Celem działania tych placówek jest realizacja zadań z zakresu kultury fizycznej, sportu i turystyki, na rzecz zaspakajania potrzeb mieszkańców danego miasta.
Do zakresu działania takich obiektów i ośrodków należą w szczególności:
organizacja zajęć sportowych i rekreacyjnych, zawodów i imprez sportowo-rekreacyjnych,
tworzenie warunków uczestnictwa w życiu sportowo-rekreacyjnym osobom niepełnosprawnym,
tworzenie warunków do upowszechniania uprawiania sportu,
popularyzacja rekreacji ruchowej i turystyki,
tworzenie i udostępnianie bazy sportowo-rekreacyjnej,
eksploatacja i zarządzanie obiektami sportow-rekreacyjnymi,
oraz wykonywanie innych zadań o charakterze użyteczności publicznej (koncert, festyny, konferencje itp.).
W Krakowie w każdej dzielnicy znajdują się takowe ośrodki i obiekty jednak są one często bardzo zaniedbane i nie spełniają funkcji jaką im przypisano ze względu na brak funduszy oraz brak osób odpowiedzialnych, odpowiednio przeszkolonych i wykształconych do tego typu działalności. Ośrodki takie utrzymują się z wpływów za korzystanie z usług, obiektów i innej działalności; darowizn; odsetek na rachunkach bankowych, mogą one także otrzymywać dotacje. Lokalizacja takich nieruchomości bywa różna czasami położone są one w bardzo atrakcyjnych dla potencjalnych inwestorów miejscach jednak tereny takowe często mogą być wykorzystywane tylko do celów sporotow-rekreacyjnych zabezpieczone są przez prawo i nie mogą być sprzedawane bądź wykorzystywane do celów innych niż ustanowiono.
W dużych aglomeracjach znajdują się także nieruchomości specjalne takie jak duże stadiony, które są zarządzanie przez prywatnych właścicieli którzy są właścicielami klubów które te obiekty użytkują jednak coraz częściej ze względu na dobro publiczne, duże zainteresowanie społeczności danego miasta czy prestiż przynoszony miastu poprzez reprezentowanie go na arenie europejskiej czy światowej do inwestycji w te nieruchomości włącza się państwo czy lokalne władze.
Eksploatacja, utrzymanie i modernizacja są bardzo kosztowne a nieruchomości te są bardzo zaniedbane, niefunkcjonalne, niespełniające norm bezpieczeństwa ogólnie bardzo odbiegające od norm europejskich. Jednak przy odpowiednich nakładach finansowych i inwestycjach w nie poczynionych mogą stać się dochodowe i nawet być uważane za nieruchomości komercyjne, ponieważ według zachodnich wzorców w obrębie stadionów budowane są centra handlowe, restauracje, kawiarnie itp. poprzez to są one w stanie generować zyski nie tylko raz bądź dwa razy tygodniowo w czasie odbywania się imprez sportowych ale także przez resztę dni tygodnia w czasie których czynne są centra handlowe.
Bibliografia:
Anna Pawlikowska-Piechotka, „Gospodarka nieruchomościami” PCB, Warszawa 1999
Marek Bryx, Ryszard Makowski „Inwestycje w nieruchomości” Poltext, Warszawa2001
Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomości a rynek” PWN S.A., Warszawa 1999
Praca zbiorowa pod redakcją prof. Leszka Kafkowskiego „Rynek nieruchomości w Polsce” Twigger S.A., Warszawa 2001
www.wroclaw.pl
16