DZIERŻAWA w kwestiach nieuregulowanych odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie

1. DZIERŻAWA – umowa wzajemna, przez którą

   1. wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków (naturalnych i cywilnych) przez czas oznaczony lub nie oznaczony

   2. a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz

2. CECHY

   1. umowa zobowiązująca (o skutku obligacyjnym)

      1. powodują powstanie zobowiązania – wierzyciel może żądać od dłużnika określonego zachowania się (świadczenia) a dłużnik powinien to świadczenie spełnić

      2. powodują zwiększenie pasywów (długów) dłużnika i zwiększenie aktywów wierzyciela

      3. prawo wierzyciela jest skuteczne inter partes, ma charakter względny

      4. zawarcie umowy dzierżawy nie prowadzi do rozporządzenia rzeczą – nie prowadzi do zbycia ani obciążenia własności rzeczy

   2. umowa przysparzająca – prowadzi do zmniejszenia pasywów lub zwiększenia aktywów w majątku innej osoby

   3. umowa kauzalna - skuteczność przysporzenia zależy od ważności kauzy – podstawy prawnej przysporzenia

      1. obligandi vel aquirendi causa - przysporzenie w celu zobowiązania 2. strony do świadczenia wzajemnego lub nabycia prawa

   4. umowa dwustronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia ciąży po obu stronach

   5. umowa odpłatna (pod tytułem obciążliwym) – obie strony mają uzyskać korzyść majątkową (przysporzenie następuje po obu stronach)

   6. umowa wzajemna

3. PRZEDMIOT DZIERŻAWY

   1. rzeczy i prawa ale tylko takie, które dają pożytki, np. grunty rolne, prawo do patentu

4. ZAWARCIE UMOWY

   1. umowa konsensualna – dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron

   2. ponieważ jest to umowa tylko zobowiązująca nie jest konieczne, by wydzierżawiającemu przysługiwało prawo własności lub ograniczone prawo rzeczowe do przedmiotu dzierżawy

      1. wystarczy, żeby mógł spełnić świadczenie ?

         1. wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku

         2. utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania dzierżawcy

         3. zapewnić dzierżawcy spokojne używanie rzecz i pobierania pożytków

   3. forma

      1. zasada: umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie

      2. wyjątki:

         1. umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta na piśmie

            1. w razie niezachowania tej formy poczytuje się że umowa jest zawartą na czas nie oznaczony (forma ad eventum)

         2. zachowanie formy pisemnej z datą pewną stanowi 1 z przesłanek ochrony dzierżawcy przed wypowiedzeniem dzierżawy przez nabywcę rzeczy najętej (forma ad eventum)

5. CZAS TRWANIA DZIERŻAWY – chodzi o czasowe używanie i pobieranie pożytków

   1. świadczenia wydzierżawiającego jest świadczeniem ciągłym/trwałym – spełnienie świadczenia wymaga zachowania się dłużnika przez określony czas

      1. upływ czasu wpływa na rozmiar świadczenia ciągłego

      2. nie zawsze musi polegać na stałym zachowaniu – może polegać na gotowości dłużnika do określonych zachowań

   2. strony mogą określić z góry w umowie czas trwania dzierżawy

      1. oznaczenie czasu trwania dzierżawy może nastąpić przez

         1. podanie daty

         2. wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie jest w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań pewne

      2. maksymalny termin związania stosunkiem dzierżawy to 30 lat

         1. umowy dzierżawy zawarte na czas dłuższy poczytuje się po upływie terminu maksymalnego za zawarte na czas nieoznaczony

   3. czas trwania dzierżawy może być nieoznaczony – wówczas wydzierżawiający lub dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych

6. OBOWIĄZKI WYDZIERŻAWIAJĄCEGO

   1. wydzierżawiający zobowiązany jest wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku

   2. wydzierżawiający zobowiązany jest utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i pobierania pożytków przez czas trwania dzierżawy – ale są 2 ograniczenia tego obowiązku:

      1. dzierżawca zobowiązany jest dokonywać drobne nakłady połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy

      2. wydzierżawiający nie ma obowiązku przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego, jeżeli uległa ona zniszczeniu wskutek okoliczności, za które wydzierżawiający odpowiedzialności nie ponosi

   3. wydzierżawiający zobowiązany jest zapewnić dzierżawcy spokojne używanie rzeczy i pobieranie pożytków – wydzierżawiający

      1. powinien powstrzymywać się od działań z tym obowiązkiem niezgodnych

      2. powinien podejmować czynności zmierzające do ochrony dzierżawcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób 3. – zarówno:

         1. działaniami faktycznymi osób 3.

         2. i podnoszeniem roszczeń przez osoby 3.

            1. jeżeli osoba 3. dochodzi przeciwko dzierżawcy roszczeń dotyczących rzeczy– dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wydzierżawiającego

   4. odpowiedzialność wydzierżawiającego za naruszenie tych obowiązków

      1. wydzierżawiający odpowiada na zasadach ogólnych z N/NWZ, ale oprócz tego jego odpowiedzialność uzupełniona jest przepisami szczególnymi

      2. wykonanie napraw koniecznych

         1. wydzierżawiający powinien wykonać naprawy rzeczy jeśli

            1. w czasie trwania dzierżawy rzecz wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego

            2. i bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku i pobierania pożytków

         2. o potrzebie takich napraw dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić wydzierżawiającego

         3. wydzierżawiający powinien wykonać te naprawy w odpowiednim terminie wyznaczonym przez najemcę

         4. po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dzierżawca może dokonać koniecznych napraw na koszt wydzierżawiającego

      3. rękojmia za wady (fizyczne i prawne) rzeczy

         1. odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka

            1. wydzierżawiający może zwolnić się od odpowiedzialności jeśli wykaże że w chwili zawarcia umowy dzierżawca od wadach rzeczy wiedział

         2. jeśli rzecz ma wady (fizyczne / prawne) uniemożliwiające umówiony użytek i pobieranie pożytków

            1. i wady te istniały w chwili wydania rzeczy dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia

            2. i wady te ujawniły się po wydaniu rzeczy i nie dadzą się usunąć dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia

            3. i wady te ujawniły się po wydaniu rzeczy i dadzą się usunąć dzierżawca powinien o nich zawiadomić wydzierżawiającego i bezskutecznym upływie czasu potrzebnego do usunięcia wady może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia

         3. jeśli rzecz ma wady ograniczające przydatność rzeczy do umówionego użytku i pobierania pożytków dzierżawca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady

7. UPRAWNIENIA DZIERŻAWCY

   1. dzierżawca może używać przedmiot dzierżawy i pobierać pożytki (ale nie może go zużyć)

   2. poddzierżawa albo bezpłatne używanie

      1. dzierżawca tylko za zgodą wydzierżawiającego może oddać przedmiot dzierżawy w całości lub w części osobie 3. w poddzierżawę albo do bezpłatnego używania

      2. jeśli zrobi to bez zgody wydzierżawiającego - wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

8. OBOWIĄZKI DZIERŻAWCY

   1. dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz

      1. czynsz może być oznaczony

         1. w pieniądzach

         2. w świadczeniach innego rodzaju

            1. np. przeniesienie własności określonej rzeczy lub świadczenie usług

         3. w ułamkowej części pożytków

            1. np. 1/5 zbioru zboża z wydzierżawionego pola

      2. zazwyczaj jest to świadczenie okresowe - świadczenia, które mają się powtarzać jednorazowo, w regularnych odstępach czasu na podstawie i przez czas trwania 1 i tego samego stosunku zobowiązaniowego

      3. dzierżawca obowiązany jest uiszczać czynsz w umówionym terminie

         1. jeśli termin nie został określony w umowie, czynsz powinien być uiszczany z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym

         2. jeśli nie ma terminu zwyczajowo przyjętego czynsz powinien być uiszczany półrocznie z dołu

         3. w razie nieuiszczenia czynszu w terminie

            1. wydzierżawiający może żądać na zasadach ogólnych

               • wykonania zobowiązania

               • i odszkodowania za zwłokę

               • i odsetek za opóźnienie (jeśli czynsz jest płatny w pieniądzach)

            2. a ponadto jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności (a gdy czynsz jest płatny rocznie dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące) wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

               • ale wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 3- miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu

               • przepis lex specialis – wyłącza zastosowanie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej wskutek zwłoki dłużnika

      4. obniżenie czynszu

         1. dzierżawca może żądać aby sąd obniżył czynsz przypadający za dany okres gospodarczy jeżeli

            1. wskutek okoliczności,

               • za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi

               • i które nie dotyczą jego osoby

            2. zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu

         2. orzeczenie sadu ma charakter konstytutywny – zmienia treść zobowiązania

         3. szczególna klauzula rebus sic stantibus

   2. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych (np. jeśli dzierżawca zobowiązany jest płacić podatki lub ponosić inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy) z którymi dzierżawca zalega nie dłużej niż 1 rok – wydzierżawiającemu przysługuje ustawowe prawo zastawu

      1. na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu

      2. oraz na wszelkich rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, które znajdujące się w obrębie przedmiotu dzierżawy, chociażby nie były własnością dzierżawcy, chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu

         1. prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu dzierżawy usunięte – wydzierżawiający może się temu sprzeciwić i zatrzymać rzeczy na własne niebezpieczeństwo dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony/zabezpieczony

         2. jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego – wydzierżawiający zachowuje prawo zastawu jeśli przed upływem 3 dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie

   3. dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki

      1. nie wolno mu w szczególności bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy

      2. dzierżawca ma obowiązek dokonywania wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym

      3. wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia gdy dzierżawca

         1. używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki lub bez zgody wydzierżawiającego zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób

         2. lub przedmiot dzierżawy zaniedbuje w taki sposób, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie

9. ZBYCIE PRZEDMIOTU DZIERŻAWY

   1. jeżeli przedmiot dzierżawy zostanie zbyty w czasie trwania dzierżawy, na miejsce zbywcy wstępuje ex lege nabywca przedmiotu dzierżawy

   2. nabywca może wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia

      1. nawet jeśli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony

      2. wyjątek: nabywca nie może wypowiedzieć dzierżawy jeżeli:

         1. w chwili zbycia rzeczy została ona już dzierżawcy wydana, a umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną (ad eventum)

         2. dzierżawa był wpisany do księgi wieczystej

      3. jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany wg umowy dzierżawy - dzierżawca może żądać od zbywcy naprawienia szkody

10. ZAKOŃCZENIE DZIERŻAWY

    1. sposoby zakończenia dzierżawy

       1. każda dzierżawa zawsze może być rozwiązana na podstawie umowy stron

       2. jeśli czas trwania dzierżawy jest oznaczony

          1. zakończenie dzierżawy następuje z nadejściem terminu końcowego

          2. wydzierżawiający lub dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę ale tylko w wypadkach określonych w umowie - umowa dzierżawy może

             1. przyznawać prawo do wypowiedzenia obu stronom lub tylko 1 z nich

             2. określać inne wypadki uzasadniające wypowiedzenia dla wydzierżawiającego dzierżawcy

             3. wprowadzać obowiązek zachowania wyprzedzających terminów przy wypowiedzeniu

       3. jeśli czas trwania dzierżawy jest nieoznaczony

          1. wydzierżawiający lub dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych

             1. terminy ustawowe

                • zasada: dzierżawę można wypowiedzieć na 6 miesiące naprzód przed upływem roku dzierżawnego

                • wyjątek: dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego

                  1. rok dzierżawny liczy się od początku dzierżawy chyba że z umowy lub ustalonego zwyczaju wynika inaczej

       4. w razie kwalifikowanego naruszenia obowiązków przez 1 ze stron 2. strona może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia – ze skutkiem natychmiastowym - wypowiedzenie jest skutecznie dojścia do adresata oświadczenia o wypowiedzeniu, w taki sposób, żeby mógł zapoznać się z jego treścią

    2. przedłużenie dzierżawy

       1. nadejście terminu końcowego lub wypowiedzenie nie spowoduje zakończenia dzierżawy, jeżeli strony przedłużą ją w drodze umowy

          1. z umowy tej powinno wynikać czy dzierżawę przedłużono na czas oznaczony czy nieoznaczony - w razie wątpliwości należy uznać, że dzierżawa został przedłużony na czas nieoznaczony, jeżeli dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy zgodą wydzierżawiającego

    3. zwrot przedmiotu dzierżawy

       1. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest obowiązane zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy

       2. przedmiot dzierżawy powinien być zwrócona w takim stanie w jakim powinien się on znajdować przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki

    4. ulepszenie przedmiotu dzierżawy

       1. jeśli dzierżawca, przekraczając swoje obowiązki ulepszy rzecz – o skutkach decyduje umowa dzierżawy

          1. jeśli strony nie uregulowały tej kwestii – od decyzji wydzierżawiającego zależy

             1. czy zatrzyma ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości

             2. czy zażąda przywrócenia rzeczy do stanu pierwotnego

          2. wyłączone jest zastosowanie norm o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem rzeczy z tytułu nakładów

    5. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy

    6. rozliczenia z tytułu czynszu dzierżawnego

       1. jeżeli dzierżawa kończy się przedwcześnie – w toku roku dzierżawnego – należny czynsz należy obliczać wedle stosunku w jakim pozostają pożytki, które dzierżawca w danym roku już pobrał lub mógł pobrać do pożytków z całego roku dzierżawnego

11. PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ

    1. roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy

    2. roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy

    3. inne roszczenia wynikające ze stosunku dzierżawy – przedawniają się na zasadach ogólnych

       1. należy odróżnić

          1. ogólne prawo do powtarzających się świadczeń

             1. prawo wydzierżawiającego do czynszu w ogóle jest aktualne i nie przedawnia się

          2. uprawnienie do poszczególnych świadczeń jednorazowych za dany okres

             1. prawo do poszczególnych rat czynszu jest osobnym prawem

             2. przedawnia się osobno – nie pobrane czynsze przedawniają się po 3 latach licząc od każdego zaległego świadczenia okresowego oddzielnie

12. Przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio do

    1. bezczynszowego oddania nieruchomości rolnej do używania i pobierania pożytków – uprawniony jest zobowiązany tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu