Uniwersytet Warmińsko – Mazurski w Olsztynie Olsztyn, dnia 21.11.2012

Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Sprawozdanie nr 2

Temat: Wycena nieruchomości rolnej metodą wskaźników szacunkowych i metodą porównywania parami.

Wykonał:

Smoliński Krzysztof

Rok IV, GiSzN, Grupa 3

1. Charakterystyka gruntu rolnego:

Nieruchomość rolna, składająca się z działki siedliskowo-rolnej, położona w miejscowości Polejki 5, w obrębie Polejki, gmina Jonkowo. Działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym, chlewnią oraz stodołą.

Nieruchomość jest zlokalizowana w północno-zachodniej części wsi Polejki o adresie

Polejki 5, w gminie Jonkowo w województwie warmińsko-mazurskim. Miejscowość, w której znajduje się opisywana nieruchomość znajduje się ok. 17km na północny-zachód od Olsztyna.

W odległości ok. 500m znajduje się najbliższy lokalny sklep spożywczy oraz zabudowa siedliskowa . Tereny otaczające nieruchomość to działki rolne. Działki 1/2 oraz 9/1 od ich południowej strony graniczą z drogami, działka 1/2 z drogą asfaltową, zaś działka 9/1 z drogą polną.

Dojazd do Polejek z Olsztyna i innych miejscowości jest możliwy dzięki wojewódzkiej drodze nr 527 lub drogą nr 51 . W samych Stękinach występują drogi asfaltowe, polne oraz gruntowe utwardzone. Czas potrzebny na dojechanie do Olsztyna przy średnim natężeniu ruchu mieści się w granicach 25 min, do centrum 30-35 min. (dane podane dla samochodu osobowego).

Kształt działek: siedliskowo-rolnej, rolnej jest korzystny, zbliżony do prostokąta. Działki nie posiadają utrudniających użytkowanie różnic wysokości terenowych.

Działka siedliskowo-rolna jest uzbrojona w prąd, wodę oraz kanalizację.

Gmina Jonkowo, a co za tym idzie obręb Polejki znajduje się w III okręgu podatkowym.

Cała nieruchomość ma powierzchnię 8,4000 ha. W jej skład wchodzą następujące użytki:

R IVa	2,0800 ha
R IIIb	3,5700 ha
Ł V PsV	0,2600 ha 0,2300ha
B-RIVa	0,1900 ha
N	0,5900ha
Ps IV	0,4700 ha

Nieruchomość posiada następujące cechy:

- Lokalizacja: średnia

- Klasa bonitacyjna: średnia

- Rozłóg: niekorzystny

- Kultura rolna: dobra

- Powierzchnia: duża

2. Wycena gruntu rolnego metodą wskaźników szacunkowych.

Przy stosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta. Przy stosowaniu tej metody należy posługiwać się następującym wzorem:

W_G = ∑N_i x P_i x C x (1 + ∑ v_i)

W_G - wartość gruntu

N_i - wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu użytku rolnego niezabudowanego

P_i - powierzchnia konturu użytku rolnego niezabudowanego

C - cena rynkowa 1 dt ziarna żyta z rynku lokalnego (C = 69,25 zł)

v_i - wskaźniki korekcyjne

Poniższa tabela zawiera wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych. Wskaźniki dla III okręgu podatkowego, do którego zalicza się gmina Jonkowo.

Wskaźniki szacunkowe dla gruntu ornego:

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1ha gruntów ornych I
III	110

Wskaźniki szacunkowe dla łąk i pastwisk trwałych :

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1ha łąk i pastwisk I
III	110

Dobór współczynników korekcyjnych

Nr cechy	Cechy rynkowe	Ocena	Współczynniki korekcyjne Vi
v1	Położenie w stosunku do głównych dróg	-bardzo dobre - przy drodze głównej; -dobre - przy drodze podrzędnej; -słabe - 500 m od drogi; -bardzo słabe - 1 km i więcej od drogi;	+ 0,1 0,0 - 0,1 - 0,2
v2	Jakość dróg dojazdowych	-droga dojazdowa utwardzona (asfaltowa) dobrej jakości; -droga ulepszona - droga dojazdowa ulepszona lub betonowa o gorszej jakości; -droga gruntowa - droga dojazdowa nieulepszona	+ 0,1 0,0 -0,1
v3	Zagrożenie erozją wodną i wietrzną	-nie występuje lub małe zagrożenie erozją - teren płaski, -średnie zagrożenie erozją - występują niwelacje terenu, -duże zagrożenie erozją - występują znaczne wzniesienia,	+0,1 0,0 - 0,1
v4	Trudność uprawy	-mała trudność uprawy - teren płaski; -średnia trudność uprawy - możliwe niewielkie nachylenie terenu, średnie zakamienienie; -duża trudność uprawy – duże zakamienienie, niwelacje terenu;	+ 0,1 -0,1 - 0,2
v5	Kultura rolna	-wysoka kultura rolna - wykonane wszystkie niezbędne zabiegi agrotechniczne; gleba jest dobrze nawożona, nie jest zachwaszczona; -średnia kultura rolna - tylko niektóre zabiegi zostały wykonane; umiarkowane nawożenie gleby; -niska kultura rolna - nie wykonuje się podstawowych zabiegów agrotechnicznych;	+ 0,1 0,0 - 0,1
v6	Wielkość zanieczyszczeń środowiska	-małe zanieczyszczenie - położenie z dala od dróg szybkiego ruchu i od zakładów emitujących zanieczyszczenia; -średnie zanieczyszczenie środowiska - odległość do 2 km od ważnych dróg, o dużym ruchu samochodowym; -silne zanieczyszczenie środowiska - bliskość dróg o dużym natężeniu ruchu samochodowego i zakładów emitujących zanieczyszczenia;	+0,1 0,0 - 0,1
v7	Struktura użytków gruntowych na działce	-bardzo dobra - liczba użytków w granicach działki od 1-2; -dobra - liczba użytków w granicach działki od 3– 4; -słaba – liczba użytków w granicach działki od 4-7; -bardzo słaba - liczba użytków w granicach działki powyżej 7;	+ 0,2 0,0 - 0,1 - 0,2
v8	Urządzenia melioracyjne	– występowanie urządzeń melioracyjnych lub brak w miejscach gdzie nie są konieczne; – występowanie urządzeń w miejscach, gdzie są potrzebne (zaniedbane); -nie występują, nie są potrzebne - brak urządzeń melioracyjnych w miejscach wymagających melioracji;	+0,2 + 0,1 +0,0 -0,2
v9	Infrastruktura utrudniająca agrotechnikę	-brak infrastruktury utrudniającej agrotechnikę -występują niewielkie utrudnienia na skraju działki np. studzienki kanalizacyjne; -występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę przechodzącej przez środek działki – słupy telekomunikacyjne;	0,1 0,0 - 0,1

Współczynniki korekcyjne dla wycenianej nieruchomości

Nr działki	Współczynniki szacunkowe dla poszczególnych działek gospodarstwa v1
1/2 i 9/1	0,0

Użytki i ich powierzchnie w ha:

R IVa	2,0800 ha
R IIIb	3,5700 ha
Ł V PsV	0,2600 ha 0,2300ha
B-RIVa	0,1900 ha
N	0,5900ha
Ps IV	0,4700 ha

W_G= [60*2,08 +75*3,57+ 25*0,26+25*0,23+110*0,19+4*0,59+50*0,47] * 69,25_zł/q * ( 1+0,1)= 451,56 *69,25_zł/q*1,1=34397,58 zł

Przyjęto: W_G= 34400 zł

(słownie: trzydzieści cztery tysiące czterysta złotych)

3. Wycena gruntu rolnego metodą porównywania parami.

Działka do wyceny:

R IVa	2,0800 ha
R IIIb	3,5700 ha
Ł V PsV	0,2600 ha 0,2300ha
N	0,5900ha
Ps IV	0,4700 ha

Razem: 7,2000 ha

Baza danych nieruchomości rolnych 2011/2012 :

Nr obiektu	Data transakcji	Pow. działki [ha]	Cena 1 ha [zł]	Atrybuty nieruchomości Lokalizacja
1	II.2011	2,35	21800	bardzo dobra
2	IX.2011	1,78	19400	dobra
3	XII.2011	0,68	18900	dobra
4	V.2011	0,96	20400	bardzo dobra
5	IV.2011	4,55	18900	średnia
6	VIII.2011	3,26	20900	bardzo dobra
7	IV.2011	2,15	19700	dobra
8	IV.2011	0,71	18500	słaba
9	V.2011	0,26	19700	bardzo dobra
10	VII.2011	5,41	18400	słaba
11	XII.2011	1,73	19900	bardzo dobra
12	I.2011	2,13	21900	bardzo dobra
13	IX.2011	1,37	18100	słaba
14	X.2011	2,18	18500	słaba
15	XI.2011	4,16	19800	dobra
16	III.2011	0,92	18300	słaba
17	IV.2011	1,42	20000	bardzo dobra
18	IX.2011	2,14	22500	bardzo dobra
19	X.2011	0,96	19900	bardzo dobra
20	IV.2011	2,18	22000	bardzo dobra
21	III.2011	3,57	17800	słaba
22	XI.2011	4,68	17600	słaba
23	X.2011	2,11	18200	słaba
24	XII.2011	2,76	20400	dobra
25	VIII.2011	0,83	22800	bardzo dobra
26	I.2012	4,63	21800	bardzo dobra
27	II.2012	2,36	23100	bardzo dobra
28	II.2012	4,58	20700	dobra
29	I.2012	3,17	20900	bardzo dobra
30	II.2012	6,14	20600	dobra
31	II.2012	3,65	20600	dobra
32	III.2012	4,01	22800	bardzo dobra
33	III.2012	2,96	18300	słaba
34	III.2012	3,73	19800	dobra
35	III.2012	4,86	20100	bardzo dobra

Baza danych nieruchomości rolnych podobnych:

Nr obiektu	Data transakcji	Pow. działki [ha]	Cena 1 ha [zł]	Atrybuty nieruchomości Lokalizacja
5	IV.2011	4,55	18900	średnia
6	VIII.2011	3,26	20900	bardzo dobra
34	III.2012	3,73	19800	dobra
7	IV.2011	2,15	19700	dobra
14	X.2011	2,18	18500	słaba
22	XI.2011	4,68	17600	słaba
28	II.2012	4,58	20700	dobra
20	IV.2011	2,18	22000	bardzo dobra

Trend czasowy:

r=(C_P – C_W) / (C_W * t) *100%

Z powodu braku par nieruchomości podobnych różniących się jedynie datą transakcji, trend do zaktualizowania cen transakcyjnych przyjęto na podstawie opinii oraz danych uzyskanych od rzeczoznawców majątkowych, w wysokości +1,67% na 1 miesiąc

- Sprowadzenie cen gruntów rolnych niezabudowanych na datę wyceny:

Cenę skorygowaną obliczono ze wzoru:

C’ = C * (1+ VTS * T)

gdzie:

C’ – cena sprowadzona na datę wyceny,

C – cena transakcyjna,

VTS – średnia zmiana ceny przypadająca na jeden miesiąc wyrażona w ułamku dziesiętnym.

T- liczba miesięcy od dnia sprzedaży do dnia dzisiejszego( dnia w którym dokonujemy wyceny nieruchomości)

W oparciu o wyznaczony współczynnik zmiany cen dokonano aktualizacji cen na moment wyceny

(11.2012 r.) i przedstawiono w tabeli poniżej.

Nr obiektu	Data transakcji	Pow. działki [ha]	Zaktualiz-owana cena 1 ha [zł]	Atrybuty nieruchomości Lokalizacja
5	IV.2011	4,55	24897	średnia
6	VIII.2011	3,26	26135	bardzo dobra
34	III.2012	3,73	22445	dobra
7	IV.2011	2,15	25951	dobra
14	X.2011	2,18	22516	słaba
22	XI.2011	4,68	21127	słaba
28	II.2012	4,58	23466	dobra
20	IV.2011	2,18	28981	bardzo dobra

Na skutek analizy nieruchomości zamieszczonych w powyższej tabeli określono:

1. cenę minimalną: C_min = 21127 zł/ha

2. cenę maksymalną: C_max = 28981 zł/ha

3. rozpiętość cen (ΔC = C_max – C_min) ΔC = 7854 zł

Dobór skali oceny

Na podstawie analizy rynku zostały przyjęte cechy rynkowe, stopnie ich gradacji wpływające na wartość nieruchomości

Cechy rynkowe	Ocena	Opis
Powierzchnia	duża 4,01-8,00ha Średnia 2,01-4,00ha Mała 0,5-2,00ha
Lokalizacja	bardzo dobra bliskość zabudowy, położenie przy drodze utwardzonej Dobra typowa lokalizacja, zabudowa w odległości do 1,0 km, Średnia Zabudowa w odległości do 1,5km Słaba uciążliwość lokalizacji, zabudowa w odległości powyżej 1,5 km, bardzo uciążliwy układ komunikacyjny
Bonitacja	Dobra przewaga gruntów klasy III Średnia przewaga gruntów klasy IV Słaba Przewaga grunty klasy V i VI Zła przewaga gruntów klasy VI lub nieużytków
Rozłóg	Korzystny Użytki nie są rozproszone Niekorzystny Użytki rozproszone
Kultura rolna	Bardzo dobra Starannie uprawiana, odpowiednio nawożona Dobra Miejscami odłogi, ugory, zachwaszczone Słaba Nie wykonuje się żadnych zabiegów agrotechnicznych

Obliczenie wag poszczególnych cech nieruchomości wg wzoru

W = [ (Cw – Cm)/ ΔC] * 100%

Wi = (W/ΣW)*100%

gdzie:

W – waga cechy

Cw – cena działki o cesze najlepszej,

Cm – cena działki o cesze najgorszej, ale identycznych pozostałych cechach,

• Obliczenie wag dla lokalizacji:

W_5-28=3*[(23466-24897)/7854]*100%=3*-18,22%= - 54,66%

• Obliczenie wag dla bonitacji:

Nie znaleziono par nieruchomości

• Obliczenie wagi dla rozłogu:

Nie znaleziono par nieruchomości

• Obliczenie wagi dla kultury rolnej:

Nie znaleziono par nieruchomości

• Obliczenie wag dla powierzchni:

Nie znaleziono par nieruchomości

Obliczenie wag wg powyższych wzorów nie daje możliwości doboru nieruchomości różniących się jednym atrybutem cechy, dlatego wagi określono na podstawie badania preferencji przyszłych nabywców.

Obliczenie wag na podstawie analizy rynku

Cechy	N1	N2	N3	N4	N5	N6	N7	N8	N9	N10	Σ	W%
Lokalizacja	19	22	20	18	19	22	20	18	19	19	196	19,6
Bonitacja	20	22	23	30	26	22	23	30	20	26	242	24,2
Rozłóg	25	25	26	23	25	25	26	23	25	25	248	24,8
Kultura rolna	31	25	22	25	21	25	22	25	31	21	248	24,8
Powierzchnia	5	6	9	4	9	6	9	4	5	9	66	6,6
Σ	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	1000	100

Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

Lp.		Nieruchomość	Waga %	Zakres kwotowy poprawek
	Cechy	Wyceniana			5		22
1	Cena 1ha [zł]				24897	21127	23466	22516
2	Lokalizacja	średnia	19,6	1539,38	średnia	-	Słaba	513,13
3	Bonitacja	średnia	24,2	1900,67	średnia	-	Słaba	633,56
4	Rozłóg	niekorzystny	24,8	1947,79	Korzystny	-1947,79	niekorzystny	-
5	Kultura rolna	dobra	24,8	1947,79	Dobra	-	dobra	-
6	Powierzchnia	duża	6,6	518,37	Duża	-	Duża	-
7	Suma poprawek		100%	7854,00	-1947,79		1146,69	-2460,92
8	Cena skorygowana o sumę poprawek [zł]			22949,21	22273,69	21005,08	23288,31
9	Średnia cena skorygowana
					22379,07zł

Przyjęto wartość rynkowa 1 ha gruntu rolnego 22400zł/ha

Wartość wycenianego gruntu rolnego wynosi:

7,2000 ha * 22400 zł/ha = 161280 zł

Przyjęto : 161 300 zł ( słownie: sto sześćdziesiąt jeden tysięcy trzysta złotych )