Budowa rzędu sąsiadujących ze sobą wielkopowierzchniowych obiektów handlowych
2008-01-21
Informacja o autorze:
Autorka współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Czy możliwe jest zbudowanie rzędu sąsiadujących ze sobą wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, każdy o powierzchni sprzedaży 400 m2 (samodzielne konstrukcyjnie - pooddzielane ścianami ogniowymi, oddzielne wejścia z tej samej drogi)?
Odpowiedź:
Co do zasady nie ma zakazu budowy sąsiadujących ze sobą bezpośrednio wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, wymaga to jednak spełnienia szeregu warunków.
Uzasadnienie:
Budowa wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (tj. obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2) podlega co do zasady ogólnym regułom lokalizacji inwestycji, określonym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717). Tak więc musi być ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Budowa takich obiektów jest jednak możliwa na podstawie miejscowego planu tylko wówczas, gdy expressis verbis dopuszcza on lokalizację takich obiektów (oraz gdy lokalizacja tych obiektów przewidziana była w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy); nie wystarcza tu ogólna zgodność z zapisami planu dotyczącymi funkcji handlowo-usługowej danego terenu i gabarytów obiektów handlowych (art. 9 ust. 4 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8). Natomiast w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy, musi być spełniona zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i uszczegółowiona w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Ukształtowanie tej zasady w przepisach pozostawia szeroki zakres luzu organom decydującym, jednak - jak się wydaje - możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu wielkopowierzchniowego (lub kilku takich obiektów), ale tylko w sąsiedztwie istniejących już obiektów o podobnych gabarytach i jeżeli spełnione są pozostałe wymogi wynikające z ww. rozporządzenia. Dotyczy to również obiektów sytuowanych szeregowo. Przepisy dotyczące zasady dobrego sąsiedztwa mają na celu wyłącznie ochronę ładu przestrzennego, poprzez zapewnienie stosunkowo jednorodnego sposobu zagospodarowania i zabudowy (zarówno pod względem funkcji, jak i gabarytów obiektów) terenów stanowiących pewną całość urbanistyczną. Dodatkowo budowa każdego z tych obiektów wymaga uzyskania zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na podstawie ustawy z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. Nr 127, poz. 880). Zezwolenie to organ wydaje w przypadku zgodności lokalizacji wielkopowierzchniowego obiektu handlowego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, po uzyskaniu pozytywnej opinii wyrażonej przez właściwą radę gminy (art. 3). Zezwolenie to należy załączyć do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.
Powyższe uwagi dotyczyły obiektów o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m2. Tylko wobec tych obiektów obowiązują rozwiązania szczególne (wymóg wyraźnego ujęcia w m.p.z.p. oraz uzyskania dodatkowego zezwolenia). Nie dotyczą one obiektów o powierzchni sprzedaży do 400 m2 (włącznie). Powstaje pytanie, czy zespół obiektów do 400 m2 p.s. może być zakwalifikowany jako jeden obiekt handlowy, a ich powierzchnie mogą (powinny) podlegać zsumowaniu. Przepisy powołanych wyżej ustaw nie dają w tym względzie wyraźnej odpowiedzi. Przywołać tu należy jednak treść art. 2 pkt 3 ustawy o w.o.h., zgodnie z którym pod pojęciem "utworzenia wielkopowierzchniowego obiektu handlowego" rozumie się "budowę obiektu handlowego oraz przebudowę istniejącego obiektu dotychczas niewykorzystywanego do działalności handlowej, a także łączenie obiektów handlowych, jeżeli w wyniku takiego działania powstanie wielkopowierzchniowy obiekt handlowy". W świetle tego przepisu dopuszczalna wydaje się taka "łączna" kwalifikacja, tj. sumowanie powierzchni kilku obiektów. Należy jednak poszukać dodatkowych kryteriów uzasadniających taką kwalifikacje, gdyż samo bezpośrednie sąsiedztwo fizyczne obiektów nie wydaje się wystarczające. Jak się wydaje takim kryterium będzie okoliczność, czy obiekty te stanowią jedno zamierzenie budowlane w rozumieniu art. 33 Prawa budowlanego. Fakt konstrukcyjnej samodzielności poszczególnych obiektów nie przesądza jeszcze, iż nie stanowią one jednego zamierzenia budowlanego, jeżeli są ze sobą związane funkcjonalnie (np. wspólna infrastruktura techniczna związana z obiektem) oraz jeżeli są realizowane przez jednego inwestora. Zwłaszcza drugi wymóg wydaje się uzasadniony w świetle ustawy o w.o.h., gdyż zezwolenie, o którym mowa w tej ustawie, wydawane jest na wniosek przedsiębiorcy (art. 3 ust. 2), tak więc jeżeli obiekty miałyby należeć do różnych przedsiębiorców, jest to okoliczność wyłączająca możliwość traktowania ich jako jednego obiektu wielkopowierzchniowego. Jeśli natomiast są realizowane przez jednego przedsiębiorcę, jako jedno zamierzenie budowlane, jak się wydaje uzasadnia to traktowanie ich jako jednego obiektu w rozumieniu ustawy o w.o.h.