GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI
Zagadnienia na egzamin
Definicja nieruchomości i jej rodzaje. Gospodarka nieruchomościami. Obszary gospodarki nieruchomościami. Czynności prawne i faktyczne gospodarowania.
Nieruchomość- (art. 46 K.C.) Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Te części powierzchni ziemskiej, które spełniają powierzchniowe warunki są zawsze nieruchomościami. Każda część powierzchni ziemskiej wydzielona jako nieruchomość musi posiadać granice zewnętrzne prawne, ustalone z innymi gruntami. Granice prawne muszą być ustalone nawet jeżeli grunt jest współmałżonka. Granice nieruchomości odgrywają bardzo ważną role w określeniu prawa własności.
Możemy mówić o gruntach, jeżeli:
Nieruchomości oznaczają część ziemi
Stanowią odrębny przedmiot własności
Nieruchomości dotyczy reżim prawny:
Prowadzi się KW (gdzie znajdziemy: wydziały KW sądów rejonowych)
Zasada, że to co jest trwale z gruntem związane jest własnością właściciela gruntów
Rodzaje nieruchomości:
Gruntowe
Budynkowe
Lokalowe
Kryterium rodzaju:
Kryterium wynikające z przeznaczenia na różne cele
Kryterium wynikające z Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Kryterium wynikające z Ustawy o własności lokali
Nieruchomość gruntowa- część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.
Można powiedzieć, że nieruchomości gruntowe obejmują różnego rodzaju użytki gruntowe, których grupy i rodzaje (oznaczenia) są przedstawione w systematyce użytków.
Podstawą uznania konkretnego obszaru gruntu za nieruchomość gruntową jest jego wyodrębnienie z pośród innych przedmiotów jakimi w stosunku do niego są otaczające go grunty oraz określenie jego odrębności przedmiotowej.
Nieruchomością gruntową może być więcej niż jedna część powierzchni ziemi jeżeli części te stanowią własność tej samej osoby uregulowaną w jednym dokumencie prawnym stwierdzającym prawo własności. Nieruchomość może się składać z kilku działek ewidencyjnych.
Nieruchomość gruntowa zabudowana- właściciel gruntu i budynku to ta sama osoba fizyczna lub prawna.
Nieruchomość budynkowa- to budynek i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomość lokalowa- postrzegana jako część składowa budynku stanowiąca odrębną całość, wyodrębniony z budynku samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu.
Lokal- w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Spełnienie wymagań technicznych dotyczących samodzielnego lokalu stwierdzają organy nadzoru architektonicznego.
Pomieszczenia przynależne- Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.
4 rodzaje nieruchomości lokalowych:
Mieszkalna
Użytkowa
Rekreacyjna
Garaż
Warunkiem koniecznym do ustanowienia odrębnej własności lokalu jest ustanowienie współwłasności gruntu w częściach ułamkowych.
Innym rodzajem jest nieruchomość rolna- grunty rolne, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia produkcji w rolnictwie.
Nieruchomość gruntowa w ujęciu wieczystoksięgowym- Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Przy tym, dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę.
Podstawowe cechy nieruchomości:
Geometryczne (położenie, identyfikator, granice)
Prawne (dotyczące rodzaju nieruchomości, prawo)
Inwestycyjne (możliwość inwestowania w nieruchomość teraz i później)
Działka ewidencyjna- (nie ma tego w zagadnieniach, ale mam w notatkach, że może być na egzaminie) stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Gospodarka nieruchomościami (definicje):
To zespół relacji i procedur zachodzących między podmiotem a przedmiotem.
To całokształt problematyki działań mających na celu wypracowanie optymalnych zasad i procedur gospodarowania oraz zarządzania nieruchomościami bez względu na rodzaj, podmiot i formę władania. Korzystanie z nieruchomości i rozporządzanie w zgodności z przepisami prawnymi, MZPZ, z warunkami współżycia społecznego.
Zespół czynności i procedur wzajemnie ze sobą powiązanych składający się na zarządzanie, dysponowanie i administrowanie nieruchomości będącej własnością SP, JST oraz innych osób prawnych i fizycznych.
Ogół czynności faktycznych i prawnych, które składają się na zarządzanie, dysponowanie i zajmowanie się nieruchomością.
Gospodarka nieruchomościami stanowi przestrzenny, prawny, fizyczny i techniczny wymiar gospodarki przestrzennej. Związana jest ze zbywaniem, nabywaniem i inwestowaniem.
Obszary gospodarki nieruchomościami- są to dwie grupy, uzależnione jest to od zapisu w MPZP, który odnosi się do danych sytuacji terenowych:
Obszar pod uprawy rolne, leśne, ogrodnicze, pod zalesienie.
Obszar do zabudowy lub już zabudowany (z informacją techniczną).
Ad. 1 Gospodarka ziemią rolniczą i leśną. Przepisy prawne:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
Ustawa o lasach
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Ad. 2 Gospodarka obszarami zurbanizowanymi. Przepisy prawne:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o własności lokali
Ustawa o przedsiębiorstwach państwowych
Przepisy prawne dla 1. i 2. :
Konstytucja RP
Kodeks Cywilny
Czynności prawne gospodarowania są związane z:
postępowaniem sądowym i administracyjnym
zakładaniem KW (obowiązek należy do właściciela)
dochodzenie roszczeń z tytułu powstania szkód
zawieranie umów o ubezpieczenie majątkowe
wpis do rejestru zabytków
ubieganie się o dostanie decyzji o rozbudowie i nadbudowie budynku
decyzje wydawane przez organ dotyczące obciążeń nieruchomości ograniczeniami prawnymi
Czynności faktyczne:
opis i ewidencja mienia
określenie przydatności gospodarczej
sposób korzystania z nieruchomości
zmiany w korzystaniu z nieruchomości
obliczanie opłacalności nakładów
2. Cele i funkcje gospodarki nieruchomościami:
Cele:
- stwarzanie warunków sprzyjających realizacji celów polityki przestrzennej,
- pozyskiwanie gruntów do realizacji programów i planów przestrzennych,
- tworzenie warunków prawnych i administracyjnych,
- korzystanie z gruntów przez osoby fizyczne i prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej (spółki),
- uniemożliwione lub utrudnione użytkowanie gruntów niezgodnie z ustaleniami PZP- Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
- zapewnienie odpowiednich dochodów z gospodarowanie nieruchomościami,
- tworzenie i powiększanie zasobu gruntów na realizację zadań publicznych i ich uzbrojenie dla określonych celów;
Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:
- wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
- wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
- wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
- budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
- budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;
- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
- opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;
- budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;
- budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529), a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
- budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
- poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
- poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;
- zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
- ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
- ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
- inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
Funkcje:
- przeznaczenie gruntów do pełnienia określonych funkcji (MPZP- Miejscowy Plan Zagospodarowanie Przestrzennego),
- przygotowanie gruntów do przekazania inwestycjom,
- związane z przygotowaniem dokumentacji geodezyjno-kartograficznej,
- gospodarowanie nieruchomością stanowiące własność Skarbu Państwa (SP) i Jednostek Samorządu Terytorialnego (JST),
- pozyskiwanie gruntów do zasobów gminnych, powiatowych i wojewódzkich,
- wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne oraz zwrot wywłaszczonych nieruchomości;
3. Podstawy prawne gospodarki nieruchomościami
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny,
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego,
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
- Ustawa z dnia17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne,
- Ustawa z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów,
- Ustawa z dnia 28 września 1991 roku o lasach,
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 . o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- Ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa,
- Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne,
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie dróg publicznych,
- Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym,
- Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym,
- Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa,
Etapy po II wojnie światowej jak się wszystko zmieniało- możemy wyróżnić 4
1.Lata 1961-1984 obowiązuje ustawa z 1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach- jej skutki do tej pory widać:
-przekazanie terenów państwowych osobom fizycznym i prawnym w użytkowanie wieczyste
-ustanowienie UW na terenach państwowych
-wprowadzono opłaty za użytkowanie gruntu, nieruchomości i UW
-wprowadzono prawo pierwokupy
2.1985-1989 ust.o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości- wprowadziła zmienione opłaty
3.1990 ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu- w niej uregulowano uwłaszczenie
4.dziś ustawa o gospodarce nieruchomościami – 3-krotnie już zmieniana (2000r,2004r,2010r)
4. Uregulowania prawne wprowadzone ustawą o gospodarce nieruchomościami
art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Zakres kompetencyjny ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Uregulowanie prawne:
- zakres i kompetencje stosowane w gospodarce nieruchomościami
- katalog celów publicznych
- zasady waloryzacji
Ustawa reguluje aspekty dotyczące gospodarki nieruchomościami, w szczególności zasady:
gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego;
wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;
udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;
działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
Przepisów ustawy nie można stosować w przypadku nieruchomości, które służą wykonywaniu zadań przez placówki zagraniczne Rzeczypospolitej Polskiej.
5. Formy obrotu nieruchomościami:
I – sprzedaż
II – zamiana
III – zrzeczenie się
IV – oddanie w użytkowanie wieczyste
V – oddanie w najem lub dzierżawę
VI – oddanie w trwały zarząd
VII – obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi
VIII – wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki(aport)
IX – przekazanie nieruchomości jako majątek tworzący fundację oraz darowiznę.
Ad I. Sprzedaż – ta forma wymaga zawarcia umowy sprzedaży między dwiema stronami i ta umowa jest umową na mocy której sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności na kupującego i wydania mu jej, a kupujący zobowiązuje się tę rzecz(nieruchomość)odebrać.
Umowa sprzedaży przyjmuje postać Aktu Notarialnego zawartego pomiędzy stronami w obecności notariusza(osoby publicznego zaufania).
Akt Notarialny stanowi podstawę do dokonania wpisu w Księdze Wieczystej założonej na daną nieruchomość, oraz do dokonania zmian w operacie gruntów i budynków. Należy dodać że zmiana w KW następuje na wniosek nabywcy, a zmiana w EGiB następuje z urzędu po przekazaniu przez notariusza kopi umowy do Starostwa Powiatowego do Geodety Powiatowego.
Ad II. Zamiana – umowa zamiany ma charakter umowy wzajemnej o tzw. Podwójnym skutku. Jest umową zarządzająco – rozporządzającą. Na podstawie tej umowy każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz drugiej strony własność rzeczy , a różnicę między wartościami wyrównuje poprzez dopłatę. ( cechą odróżniającą umowę zamiany od umowy sprzedaży jest to że świadczenia stron są niepieniężne – przy założeniu że wartości nieruchomości są równe, jeżeli występuje dopłata jest to umowa mieszana. W/w umowa również wymaga zawarcia umowy w postaci AN, oraz zmiany w KW.
Ad III. Zrzeczenie się - zrzeczenie się prawa do nieruchomości(co jest bardzo rzadko spotykane ale jednak)następuje w drodze cywilno-prawnej poprzez jednostronną czynność w drodze oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego oraz zgody Starost Powiatowego.
Ad IV - oddanie w użytkowanie wieczyste – jest to prawo pośrednie pomiędzy prawem własności a dzierżawą, zostało wprowadzone ustawą z dnia 14.07.1961 o gospodarce terenowej w miastach i osiedlach. Tym prawem można rozporządzać swobodnie. W użytkowanie wieczyste jest oddawany grunt i to on jest przedmiotem umowy. umowa zawarta może być nie krócej niż na 40 lat i max na 99 lat. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.
Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) Rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należy-tym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Prawo to można obciążyć hipoteką oraz innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Ad V. – oddanie w najem lub dzierżawę – najem to umowa w której wynajmujący zobowiązuje się wydać najemcy rzecz do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz(nieruch. lokalowa)
Dzierżawa – to umowa wzajemna która dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron. W umowie wydzierżawiający zobowiązuje się wydać nieruchomość do użytkowania i pobierania pożytków a dzierżawca do wpłacenia umówionego czynszu.(tym się różni od najmu że z nieruchomości pobieramy pożytki).
Ad VI – oddanie w trwały zarząd- Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.
2. Jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:
1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;
2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;
3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość
Ad VII – obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi - Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Ad VIII – wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki(aport)- Pojęcie wkładu pieniężnego nie zostało zdefiniowane w myśl Kodeksu handlowego, nie ma wskazówki co może być wkładem niepieniężnym.
W wielu wypadkach przy zakładaniu spółki z o.o. i gromadzeniu kapitału zakładowego, bardzo dobrym rozwiązaniem mogą być nieruchomości, gdyż mogą one stanowić przedmiot wkładu niepieniężnego. Wynika to z faktu, iż nieruchomości posiadają tzw. zdolność aportową, którą rozumie się jako spełnienie kryteriów, takich jak: posiadanie określonej wartości ekonomicznej, możliwość umieszczenia w bilansie spółki po stronie aktywów, zbywalność nieruchomości a także możliwość wejścia do masy upadłościowej spółki.
Przedmiotem wkładu niepieniężnego mogą być nieruchomości gruntowe, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane, a także nieruchomości budynkowe i lokalowe.
Ad IX – przekazanie nieruchomości jako majątek tworzący fundację oraz darowiznę.-
Nieruchomość może być, z wyjątkiem nieruchomości przekazanych fundacjom, przedmiotem
darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami.
W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku
niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna podlega odwołaniu.
Darowizny nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Skarbu Państwa dokonuje
starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej - za zgodą wojewody, a nieruchomości stanowiącej przedmiot własności jednostki samorządu terytorialnego jej organ wykonawczy - za zgodą rady albo sejmiku. Odstąpienie od odwołania darowizny następuje za zgodą organu, który wyraził zgodę na jej dokonanie. Zgody nie wymaga dokonanie darowizny przez ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa na rzecz fundacji.
Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
6. Zasoby nieruchomości publicznych
Tworzy się je w zależności op podmiotu gospodarującego. Są 4 rodzaje zasobów:
zasób nieruchomości Skarbu Państwa
gminne
powiatowe
wojewódzkie.
Art. 21. Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Art. 23. 1. Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 2 i 4 oraz art. 60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:
1) ewidencjonują nieruchomości;
2) zapewniają wycenę tych nieruchomości;
3) sporządzają plany wykorzystania zasobu;
4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
5) wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz
prowadzą windykację tych należności;
6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami
Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego;
7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z
zastrzeżeniem art. 17; 7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody;
8) podejmują czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności
lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w sprawach uprawnień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.
2. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1-6, może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.
3. Od wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, użytkowania wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa, o których mowa w ust. 1, potrąca się 25 % środków, które stanowią dochody powiatu, na którego terenie znajdują się te nieruchomości.
Art. 24. 1. Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.
2. Na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości.
3. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Art. 25. 1. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Art. 25a. Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu.
Art. 25b. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Przepisy art. 25 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.
Art. 25c. Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa.
Art. 25d. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa. Przepisy art. 25 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.
7. Wybrane podstawowe i pomocnicze procesy geodezyjno- prawne związane z obsługą gospodarki nieruchomościami (podział nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości, wywłaszczenie nieruchomości, rozgraniczenie nieruchomości).
Geodezyjna obsługa- to zespół czynności formalnych, geodezyjnych i organizacyjnych, prowadzących do sporządzenia dokumentacji geodezyjno-prawnej prowadzącej do oznaczenia nieruchomości.
Dokumentacja geodezyjno-prawna: wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z EGiB.
Wśród procesów geodezyjno-prawnych, które są związane z geodezyjną obsługa w gospodarce nieruchomościami, możemy wymienić procesy podstawowe, czyli te które wynikają wprost z treści przepisu normatywnego- Ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz procesy pochodne, które choć są pośrednio związane z nieruchomościami to jednak niekiedy warunkują wykonanie procesów podstawowych.
Do procesów podstawowych zaliczamy:
-podział nieruchomości
- scalenie i podział nieruchomości
-wywłaszczenie nieruchomości
Celem podstawowym tych procesów jest fizyczna zmiana przestrzeni związana ze zmianą atrybutów cech podstawowych nieruchomości biorących udział w tych procesach.
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI:
- Polega na rozdzieleniu pierwotnego obiektu na dwie lub więcej części zgodnie z przyjętymi założeniami podziałowymi.
- Podział nieruchomości jest jednym ze sposobów wykonywania prawa własności i jeden z podstawowych procesów zmieniających informacje przestrzenne pod względem fizycznym i prawnym.
- wyznaczana jest granica dzieląca nieruchomości na części
-taki podział, to podział fizyczny
- występuje również pojęcie podział prawny- prowadzi do przypisania kilku osobom praw do nieruchomości w częściach ułamkowych np. wówczas gdy nieruchomość jest przedmiotem postępowania spadkowego.
- w efekcie podziału prawnego powstaje współwłasność- czyli prawo do danej nieruchomości ma kilka osób w częściach równych.
- podział fizyczny- może być przeprowadzany jako podział zatwierdzany lub niezatwierdzany, postępowanie administracyjne zależy od przeznaczenia w mpzp dzielonej działki.
Procedura podziałowa zawiązana z wydawaniem decyzji administracyjnych jest realizowana na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast procedura podziałowa gdzie nie jest wydawana decyzja administracyjna jest realizowana w trybie przepisów Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne.
Niezależnie od trybu z danej Ustawy- część podziału w odniesieniu do procedury geodezyjnej jest taka sama,
A zatem podział nieruchomości składa się z dwóch procedur:
Geodezyjnej- polega na rozdzieleniu działki ewidencyjnej na części, poprzez ustalenie granic podziału oraz sporządzenie stosownej dokumentacji w postaci operatu technicznego składającego się z różnych załączników
Prawnej- to procedura, w której dokonywane jest przypisanie praw do części wydzielonej w nieruchomości pierwotnej na podstawie oznaczenia nieruchomości uzyskiwanego z EGiB a konkretnie z operatu, który powstał w wyniku przeprowadzonej procedury geodezyjnej.
Przypisanie praw do części następuje najczęściej na podstawie aktu notarialnego i jest związane z założeniem KW albo z modyfikacją istniejącej KW. Należy zauważyć, że nie jest przypadkiem, w którym z nieruchomości składającej się z wielu działek ewidencyjnych nie przylegających do siebie zostaje odłączona jedna lub kilka działek. To wymaga przeniesienia prawa własności do działki, założenia KW lub dołączenia do istniejącej KW nabywcy.
Z Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Postępowanie o podział jest wszczynane na wniosek strony, która ma interes prawny lub starosty przy nieruchomościach Skarbu Państwa, Zarządu Powiatu lub Województwa.
Jest przede wszystkim wszczynane z Urzędu gdy:
Podział jest niezbędny dla realizacji celów publicznych (art. 6)
Nieruchomość stanowi własność Gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste, przy czym nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, Powiatu lub Województwa-podział jest dokonywany po zasięgnięciu opinii Starosty, Zarządu powiatu lub Województwa.
Najważniejsze czynności wnioskodawcy i stosownego organu są następujące:
Wnioskodawca dołącza do wniosku następujące dokumenty:
Dokument, który stanowił tytuł prawny do nieruchomości
Wypis i wyrys z EGiB (wypis z rejestru gruntów i wypis z mapy ewidencyjnej)
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu w przypadku gdy została wydana ta decyzja przed dniem złożenia wniosku o podział i jest prawnie obowiązująca w dniu złożenia wniosku
Wstępny projekt podziału
Protokół z przyjęcia granic nieruchomości
Wykaz zmian gruntowych
Wykaz synchronizacyjny w przypadku rozbieżności pomiędzy oznaczeniami działek w EGiB
Mapę z projektem podziału wykonaną na aktualnym podkładzie geodezyjnym
Wyrażenie opinii o zgodności podziału z ustaleniami mpzp:
Wtedy do wniosku muszą być dołączone:
Protokół z przyjęcia granic nieruchomości i wykaz zmian gruntowych
Podstawowym dokumentem stanowiącym prawo jest mpzp:
Jeżeli nie ma mpzp wtedy korzystamy z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu
Przyjęcie granic nieruchomości podlegających podziałowi- jedna z najważniejszych czynności geodezyjnych w procesie podziału nieruchomości:
Związane jest z badaniem KW i innych dokumentów stwierdzających stan prawny nieruchomości
Dokonanie analizy danych technicznych z EGiB
Granice nieruchomości powinny być przyjmowane z EGiB, po przyjęciu granic nieruchomości sporządzany jest projekt podziału nieruchomości, ten projekt zawiera jeszcze: wykazy zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny. Niezależnie od opinii z PZM czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu projekt wstępny musi być uwzględniony ze zleceniodawcą.
Podział nieruchomości dokonywany jest na podstawie decyzji organu administracji samorządowej (np. wójta) lub na orzeczenie Sądu Powszechnego.
Ostateczna decyzja stanowi podstawę do:
Umieszczenia przez organ wydający decyzję informacji o zatwierdzeniu podziału
Wyznaczeniu na gruncie nowych punktów granicznych na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego i ich utrwalenie
Podziału nieruchomości można dokonać gdy jest on zgodny z mpzp bądź decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, ale są sytuacje gdy podziału można dokonać niezależnie od mpzp:
Dla zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi z pozwoleniem na budowę
Dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze działki wraz z budynkiem
Dla wydzielenia tej części nieruchomości budynkowej, dla której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, gdy projektowane części nie mają dostępu do drogi publicznej:
Za dostęp ten uważa się wydzielenie z podzielonej na części drogi wewnętrznej i ustanowienie służebności gruntowej dla działek
Ustanowienie dla działek innych służebności drogi koniecznej jeżeli nie ma możliwości drogi wewnętrznej
Podział nieruchomości wpisanej do Rejestru Zabytków- możliwy jest po zgodzie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
W przypadku wykonywania podziału z Urzędu: mogą wystąpić przypadki podziału gdy dzielona nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego- gdy nie można wskazać żadnego posiadacza praw rzeczowych do nieruchomości trzeba cześć nieruchomości wywłaszczyć.
Zasady:
Wójt, burmistrz lub prezydent miasta- podaje do publicznej informacji ogłoszenie o zamiarze dokonania podziału
Wójt, burmistrz lub prezydent miasta- wszczyna postępowanie podziałowe jeżeli w terminie do 2-mcy od dnia ogłoszenia o zamiarze podziału nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do tej nieruchomości
Wójt, burmistrz lub prezydent miasta- wydaje decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, ta decyzja jest wydawana zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego do publicznej wiadomości
Wójt, burmistrz lub prezydent miasta- po 14 dniach od ogłoszenia decyzji stała się decyzją ostateczną
SCALENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI:
Scalenie i podział nieruchomości:
to przykład zagadnienia związanego z zarządzaniem przestrzenią
może dokonać go gmina a koszty tego ponoszą uczestnicy scalenia i podziału proporcjonalnie do powierzchni ich nieruchomości gruntowej
dla dokonania tych procesów trzeba spełnić warunki konieczne:
nieruchomości są położone w granicach obszarów objętych mpzp i są przeznaczone w planach na inne cele niż rolne i leśne
nieruchomości nie zostały objęte postępowaniem scaleniowym prowadzonym na podstawie ustawy o scaleniu i podziale
o to występują właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem gdzie zabudowane części nieruchomości mogą być objęte tym za zgodą właścicieli lub użytkowników wieczystych. (dotyczy to scalenia i podziału nieruchomości na wniosek zainteresowanych)
Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać z urzędu jeżeli w mpzp określono obszary wymagające przeprowadzenia scalenia i podziału, lub gdy na danym obszarze gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym ponad 50% nieruchomości gruntowej.
Kompetencje organów dokonujących czynności prawnych:
Uchwałodawcze- Rada Gminy- podejmuje Uchwałę o scaleniu i podziale
Wykonawcze- Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta
Opiniodawcze- Rada Uczestników Scalenia, która może być wybrana spośród uczestników scalenia- max 100 osób
W trakcie tego procesu przez powyższe organy wykonuje się czynności o charakterze organizacyjnym, prawnym i geodezyjnym:
Podjęcie uchwały przez Radę Gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości wraz z określeniem granic tych nieruchomości
Wszczęcie postępowania przez Wójta, Burmistrza, Prezydenta Miasta, o scaleniu i podziale nieruchomości
Złożenie w Sądzie Wieczysto Księgowym o ujawnieniu w KW wniosku do przystąpienia do scalenia i podziału
Powiadomienie właścicieli lub użytkowników wieczystych i posiadaczy samoistnych nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia i podziału
Wybór Rady scalenia i podziału spośród uczestników
Opracowanie Projektu Uchwały Rady gminy o scaleniu i podziale
Wydanie opinii o projekcie Uchwały przez Radę Uczestników Scalenia i Podziału
Powiadomienie opinii publicznej i uczestników scalenia i podziału o wyłożeniu projektu do wglądu ( wyłożenie na 21 dni)
Składanie wniosków do projektu uchwały
Zaopiniowanie wniosków przez Radę Uczestników scalenia i Podziału
Podjęcie Uchwały przez Radę Gminy o scaleniu i podziale
Zamknięcie istniejących Ksiąg Wieczystych
Założenie nowych KW lub modyfikacja starych
Ujawnienie stanu faktycznego i prawnego w EGiB
Wyznaczenie i utrwalenie granic nowopowstałych nieruchomości na gruncie
Wprowadzenie uczestników scalenia na nowe nieruchomości
Uchwała Rady Gminy o Scaleniu i podziale Nieruchomości- jest jednym z najważniejszych dokumentów tego procesu.
Uchwała ta zawiera:
Opracowane geodezyjnie granice zewnętrzne nieruchomości objętych scaleniem i podziałem
Wypis i wyrys z mpzp
Geodezyjny projekt scalenia i podziału, na którym ukazywany jest:
Rejestr nieruchomości- e stanem dotychczasowym
Rejestr nieruchomości- ze stanem nowym
Ustalenia w sprawach urządzeń infrastruktury technicznej
Ustalenia w sprawach opłat adiacenckich
Rozstrzygnięcia w sprawie rozstrzygnięcia wniosków uczestników procesu scalenia i podziału
Wielkość pomniejszenia dla każdego uczestnika- jest proporcjonalna do powierzchni każdej nieruchomości objętej scaleniem
W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem uczestnicy otrzymują nieruchomości oznaczone jako działki gruntu, których łączna powierzchnia jest równa sumie powierzchni dotychczasowych działek pomniejszona o powierzchnię przeznaczoną na wydzielenie nowych dróg lub poszerzenie istniejących. Jeżeli nie ma takiej możliwości- za różnicę w powierzchni stosowane są wyrównania w gotówce.
Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi lub poszerzenie dróg przechodzą z mocy prawa na własność, gminy, powiatu lub województwa, ewentualnie na rzecz Skarbu Państwa w zależności od rodzaju drogi.
Za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących wypłacane jest odszkodowanie, którego wysokość jest uzgadniana z właściwym organem lub ustalana według określonych zasad. Odszkodowanie to wypłaca właściwy organ.
Na obszarze scalenia i podziału nieruchomości- gmina jest zobowiązana do wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej.
WYWŁASZCZENIA I ZWROT WYWŁASZCZONYCH NIERUCHOMOŚCI
Własność jest ważną instytucją prawa w Polsce. Wywłaszczenie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem równej wartości nieruchomości (Ustawa o gospodarce nieruchomościami)
Wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa podlegają nieruchomości Jednostek Samorządu Terytorialnego lub własności osób prywatnych. Wywłaszczenie dotyczy też innych praw dotyczących nieruchomości np. użytkowanie wieczyste.
Wywłaszczenie tylko na cele publiczne. Ponadto wywłaszczenie to wyjątek od ogólnych cywilno-prawnych zasad przenoszenia własności. Spełniony warunek, że prawa nie są nabyte w drodze umowy.
Z wywłaszczenia można skorzystać przez określone warunki:
Nieruchomość jest niezbędna do celów publicznych
Nieruchomość leży na obszarze w planie przeznaczonym na cele publiczne
Nie było możliwości nabycia nieruchomości w drodze umowy
Wywłaszczeniu podlega prawo rzeczowe za wyjątkiem własności i służebności osobistej.
Podstawowym przepisem regulującym postępowanie wywłaszczeniowe jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 112 ust. 2 mówi o tym, że wywłaszczenie w drodze decyzji pozbawia lub ogranicza prawo własności i użytkowanie wieczyste lub innego prawa rzeczowego.
Przy wywłaszczeniu ma zastosowanie procedura administracyjna (decyzja administracyjna)
Przedmiotem wywłaszczenia są nieruchomości przeznaczone w mpzp na cele publiczne
Wywłaszczenie jest dokonywane na rzecz Skarby Państwa lub Jednostek Samorządu Terytorialnego
Organem właściwym do wydania decyzji jest starosta a organem właściwym do rozpoznania odwołania wojewoda.
Procedura ma zastosowanie do wydzielonej jak i niewydzielonej nieruchomości o udziałach do współwłasności.
Nie można wywłaszczyć tylko części składowych nieruchomości.
Podmioty wywłaszczające to Skarb Państwa i Jednostki Samorządu terytorialnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyklucza możliwość rozszerzenia kręgu tych podmiotów.
Istnieje możliwość wywłaszczenia użytkowania wieczystego przysługującego dla Skarbu Państwa oraz OPRz obciążających nieruchomości Skarbu Państwa.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa etapy procedury:
Ustalenie konieczności realizacji celu publicznego na danej nieruchomości
Rokowania prowadzące do nabycia nieruchomości w drodze umowy (2 miesiące)
Określenie odszkodowania (w drodze decyzji)
Odwołanie od decyzji
Podjęcie decyzji ostatecznej i wypłacenie odszkodowania
Wszelkie rokowania w zakresie pozyskania danej nieruchomości muszą być poparte dokumentacją z EGiB
Jeżeli jest nieuregulowany stan prawny (nie ma ustalonych osób, którym przysługują określone prawa rzeczowe). Wszelkie rokowania związane z nabyciem nieruchomości, które dysponują faktycznym prawem z KW nie z EGiB.
Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości musi zawierać:
Ustalenie celu, na który wywłaszczana jest nieruchomość
Określony przedmiot wywłaszczenia (oznaczenie nieruchomości według EGiB)
Określone prawo rzeczowe
Wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego (fiz. Lub praw.)
Jeżeli osobie prawnie lub fizycznie przysługują ograniczone prawa rzeczowe, umieszczamy w decyzji np. na podstawie zapisu KW
Zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych
Ustalenie wysokości słusznego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego
Odszkodowanie przysługuje:
Właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub posiadaczom innych praw rzeczowych.
Przy określeniu wartości bierzemy pod uwagę:
Rodzaj, położenie, sposób użytkowania, wyposażenie w infrastrukturę techniczną nieruchomości
Zasady szczególne wywłaszczenia:
Przy budowie autostrad
Nieruchomości nabywane na własność Skarbu Państwa
Nabycie nieruchomości na te cele stwierdza wojewoda i on ustala wysokość odszkodowania ze środków agencji budowy autostrad
Jeżeli weźmiemy pod uwagę organ wydający decyzję o wywłaszczenie: taką decyzję wydaje starosta, a w przypadku autostrad wojewoda.
Innym rodzajem wywłaszczenia nieruchomości są związane z budową linii kolejowych (ustawa z 2003r. o transporcie kolejowym)
Wywłaszczenie-podsumowanie
Tylko na nieruchomości położonej w mpzp na terenach przeznaczonych na cele publiczne (wyjątek: np. na kopaliny)
Pozbawienie lub ograniczenie praw rzeczowych w drodze decyzji
Wywłaszczyć można tylko przed rozpoczęciem inwestycji
Można wywłaszczyć całą nieruchomość lub część
Na rzecz Skarbu Państwa lub Jednostek Samorządu Terytorialnego z dniem decyzji ostatecznej
Odszkodowanie ustala starosta w drodze decyzji, na podstawie opinii rzeczoznawcy
Odszkodowanie wypłaca się do depozytu sądowego:
Gdy odmawia się jego przyjęcia
Gdy nie jest uregulowany stan prawny
Podstawą określenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa
Wywłaszczona nieruchomość może być wykorzystana tylko na cele określone w decyzji o wywłaszczeniu
ROZGRANICZENIE NIERUCHOMOŚCI
Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami.
Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie, burmistrzowie, prezydenci miast (w wypadkach określonych w ustawie sądy) z urzędu lub na wniosek strony.
Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także jeżeli brak jest wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia.
Czynności ustalenia przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta biorąc pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. W przypadku braku danych, o których mowa, lub gdy dane te są niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.
Z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody.
Wójt, burmistrz, prezydent miasta wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w sprawie, przekazania sprawy sądowi.
Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta. Wójt, burmistrz, prezydent miasta umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi.
Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Prawomocne orzeczenia i ostateczne decyzje ustalające przebieg granic nieruchomości sąd lub organ rozstrzygający przesyła z urzędu w terminie 30 dni do sądów rejonowych właściwych do prowadzenia ksiąg wieczystych i do właściwych starostów, w celu ujawnienia ich w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.
8. Opłaty adiacenckiej
Opłata adiacencką jest opłatą za wzrost nieruchomości spowodowaną budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków Skarbu Państwa, Unii Europejskiej, jednostek samorządu terytorialnego lub z zagranicznych źródeł, które nie podlegają zwrotowi. Opłata ta jest też opłatą ustalaną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości oraz z podziałem nieruchomości (Lorek 2010).
Podmiotem płacącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem są właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości. Podstawą naliczenia jest przyrost wartości nieruchomości w wyniku różnicy między wartością przed i po podziale nieruchomości. Wartości ustala się według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Stawka opłaty adiacenckiej jest określana w drodze uchwały przez radę gminy i może wynosić maksymalnie 50% wartości przyrostu nieruchomości. Wysokość opłaty ustala w drodze decyzji wójt, burmistrz lub prezydent miasta w indywidualnej sprawie. Może ustalić do 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Oplata może być rozłożona na okres do 10 lat poprzez roczne raty. Raty są oprocentowane przez zastosowanie stopy procentowej, która równa jest stopie redyskontowej weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Obowiązek zapłaty powstaje po 14 dniach od dnia ostatecznej decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (Bajor 2008).
W opłacie adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku scalenia i podziału nieruchomości czynności wstępne związane z scaleniem i podziałem wykonuje przewodniczący zarządu gminy na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych posiadających ponad 50% powierzchni gruntów, które są objęte scaleniem i podziałem oraz z urzędu wówczas, gdy grunty są położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym. Rada gminy w drodze uchwały decyduje o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Rada określa w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Uczestnikami postępowania w sprawie scalenie i podziału są właściciele, użytkownicy wieczyści i samoistni posiadacze nieruchomości. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta informuje ich o wszczęciu postępowania. natomiast oni mogą wybrać spośród siebie radę uczestników scalenia. Rada taka posiada uprawnienia opiniodawcze. Jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na wniosek uczestników wówczas to oni je ponoszą proporcjonalnie do powierzchni przez nich posiadanych. Powierzchnię, która jest objęta scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną pod nowe drogi lub pod poszerzenie istniejących. Za takie wydzielone działki oraz za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, a także za drzewa i krzewy gmina wypłaca wcześniej uzgodnione odszkodowania. Na wydzielonych gruntach gmina ma za zadanie wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty nie mogą obciążać uczestników, chyba że zawarto porozumienie. Rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W drodze decyzji i zgodnie z uchwalą wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę adiacencka z tego tytułu. Terminy i sposób uiszczenia opłaty adiacenckiej w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do zapłaty ustala przewodniczący zarządu gminy. Gdy nie dojdzie do ugody, wówczas rada gminy rozstrzyga o terminie i sposobie płatności. Termin nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Szachułowicz 2005).
W opłacie adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej obowiązek zapłaty ciąży na właścicielach lub użytkownikach wieczystych nieruchomości nie mających obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub zapłacili, za wyłączną zgodną właściwego organu. W kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej uczestniczą właściciele nieruchomości poprzez płacenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej jest przyrost wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Stawkę procentową opłaty wynoszącą maksymalnie 50% ustala w drodze uchwały rada gminy. W drodze decyzji i zgodnie z uchwalą wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala wysokość opłaty adiacenckiej. Może to nastąpić w terminie do 3 lat od dnia podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata z tego tytułu może być rozłożona na roczne raty płacone przez 10 lat, tylko na wniosek właściciela nieruchomości. Termin i sposób wnoszenia opłaty w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do zapłaty ustala przewodniczący zarządu gminy (Cymerman 2010).
9. Cele publiczne związane z gospodarką nieruchomościami
Inwestycja celu publicznego to działanie o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Do podstawowych celów publicznych gospodarki nieruchomościami należą:
~ wydzielanie gruntów pod drogi publiczne,
~ budowa i utrzymanie publicznych urządzeń do zaopatrzenia w wodę i
usuwanie ścieków,
~ budowa i utrzymanie urządzeń ochrony środowiska,
~ ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury,
~ budowa i utrzymanie obiektów dla celów obronności i bezpieczeństwa
państwa,
~ budowa cmentarzy,
~ budowa i utrzymanie obiektów dla urzędów, sądów, szkół wyższych i
innych placówek publicznych ,
~ poszukiwanie kopalin należących do SKP i inne.