Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 22 maja 2002 r.

I CKN 237/00

1. Nieważność umowy nie ma miejsca, jeżeli zbywca nieruchomości nie jest jej właścicielem. W takiej sytuacji, poza określonymi w ustawie wyjątkami, kontrahenci nie osiągają zamierzonego skutku; nie następuje mianowicie przeniesienie własności na rzecz nabywcy. Brak tego rodzaju skutku jest równoznaczny z bezskutecznością umowy, a nie jej nieważnością.

2. Jeżeli lokal staje się przedmiotem odrębnej własności w następstwie wpisu do księgi wieczystej, to, wyjąwszy przypadek nadania wpisowi mocy wstecznej (art. 29 u.k.w.h.), zbycie nieruchomości przed wpisaniem jej do księgi wieczystej oznaczałoby w istocie zbycie rzeczy przyszłej. Stosownie zatem do treści art. 155 § 2 k.c. zbycie takiej rzeczy, w odróżnieniu od zbycia rzeczy oznaczonej co do tożsamości (§ 1 art. 155 k.c.), pozbawione jest skutku rzeczowego. Konieczne jest nadto przeniesienie posiadania, a więc dodatkowa czynność, co w konsekwencji oznacza zawarcie umowy ze skutkiem zobowiązującym, a wtedy jej dopuszczalność nie mogłaby być kwestionowana (art. 157 § 2 k.c.).

LEX nr 55084

55084

Dz.U.2014.121: art. 58; art. 155; art. 157

Dz.U.2013.707: art. 29

Skład orzekający

Przewodniczący: SSN Stanisław Dąbrowski.

Sędziowie SN: Tadeusz Domińczyk (sprawozdawca), Zbigniew Strus.

Uzasadnienie faktyczne

Wyrokiem z dnia 6 kwietnia 1999 r. Sąd Rejonowy w O. oddalił powództwo Wiktorii K. o uznanie za nieważną umowę notarialną, którą zbyła ona swój lokal mieszkalny pozwanemu Janowi P. Sąd Rejonowy orzekł z uwzględnieniem następującej treści stanu faktycznego.

Nabyty od Gminy O. przez powódkę lokal mieszkalny, położony w O. przy ul. M., składa się z jednego pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju o ogólnej powierzchni użytkowej 37,68 m². Związany z tym nabyciem udział w częściach ogólnych budynku oraz w gruncie odpowiada ułamkowi 0,0624. W tej postaci lokal mieszkalny wraz z prawem z nim związanym powódka sprzedała w dniu 7 lutego 1996 r. Janowi P. z jednoczesnym ustanowieniem na jej rzecz dożywotniej nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania, obejmującej przedmiot zbycia w zupełności.

Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powódki, jakoby zawierając umowę działała pod wpływem błędu.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego i ustalił, że "umowa sprzedaży dokonana w formie aktu notarialnego z dnia 7 lutego 1996 r. ... jest nieważna". W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy podniósł, iż w dacie zbycia mieszkania oraz udziału w nieruchomości, przedmiot zbycia nie miał urządzonej księgi wieczystej, choć wniosek w tej mierze został już w sądzie złożony. Nie powstała zatem odrębna własność lokalu, a tym samym powódka nie mogła tym lokalem rozporządzać w sposób bezwarunkowy.

W kasacji opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego pozwany domaga się zmiany wyroku Sądu Okręgowego przez oddalenie apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Skarżący zarzucił w szczególności naruszenie art. 7 ustawy o własności lokali oraz art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wobec przyjęcia, że dopiero z momentem dokonania wpisu do księgi wieczystej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Uzasadnienie prawne

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powódka sprzedała pozwanemu nabyty od Gminy O. lokal mieszkalny, zanim jeszcze lokal ten stał się przedmiotem wpisu w księdze wieczystej. W akcie sprzedaży zamieszczona została relacja orientująca o tym, że przedmiot sprzedaży został ujęty we wniosku powódki o wpis, a ten oczekuje na załatwienie ("zarejestrowany został w Sądzie Rejonowym w O."). Zawarcie przez strony umowy kupna-sprzedaży lokalu nastąpiło zatem w okolicznościach, gdy lokal ten nie stał się jeszcze przedmiotem odrębnej własności. Stosownie bowiem do treści art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) przymiot ten lokal uzyskuje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej - według dominującego w doktrynie i orzecznictwie poglądu, prawomocny - czyni umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu dotkniętą warunkiem prawnym (conditio inris); brak wpisu nie niweczy bowiem samej umowy w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale wprowadza jedynie stan zawieszenia jej skuteczności. Tak rozumiany warunek, w przeciwieństwie do reguły płynącej z brzmienia art. 90 k.c., w razie ziszczenia się go, wywiera skutek z mocą wsteczną (ex tunc). Wynika to jednoznacznie z treści art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.), według którego wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Skutek taki, wedle panującego zapatrywania, następuje jednak dopiero w razie dokonania wpisu. Dokonanie wpisu sprawia zatem, że powstaje nowy stan faktyczny i prawny warunkujący ocenę czynności prawnych zdziałanych przez właściciela wyodrębnionego lokalu po złożeniu wniosku o wpis.

Tym zagadnieniem Sąd Okręgowy jednakże w ogóle się nie zajął, wyrażając swoje stanowisko w nawiązaniu do daty sprzedaży lokalu, wtedy jeszcze do księgi wieczystej nie wpisanego. Ocena zaś zasadności tego stanowiska nie może być przedmiotem kontroli kasacyjnej, zważywszy iż kasacja stroni od powołania drugiej z podstaw kasacyjnych z art. 393¹ k.p.c., a tylko w razie wykazania naruszenia wskazanych przepisów proceduralnych możliwe było zakwestionowanie orzeczenia jako opartego na wadliwie ustalonym stanie faktycznym. Ponieważ w tych okolicznościach także Sąd Najwyższy jest związany przyjętym przez Sąd Okręgowy stanem faktycznym, pozostaje do rozważenia, czy sprzedaż lokalu nabytego przez powódkę przed uzyskaniem wpisu tego lokalu do księgi wieczystej ma cechy nieważności.

Odpowiedź na to pytanie może być tylko negatywna. O nieważności umowy decydują kryteria określone w art. 58 § 1 i 2 k.c.: sprzeczność z ustawą, cel równoznaczny z obejściem ustawy i sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Wbrew zapatrywaniu Sądu Okręgowego, nieważność umowy nie ma miejsca, jeżeli zbywca nieruchomości nie jest jej właścicielem. W takiej sytuacji, poza określonymi w ustawie wyjątkami, kontrahenci nie osiągają zamierzonego skutku; nie następuje mianowicie przeniesienie własności na rzecz nabywcy. Brak tego rodzaju skutku jest równoznaczny z bezskutecznością umowy, a nie jej nieważnością.

Oceniana umowa mogłaby zatem być uznana za bezskuteczną, o ile zasadne byłoby przyjęcie, że zamiarem stron było wywołanie zarówno jej skutku obligacyjnego, jak i rzeczowego. Oznaczałoby to bowiem zbycie nieruchomości pod warunkiem, że zostanie ona wpisana do księgi wieczystej, co pozostawałoby w sprzeczności z art. 157 § 1 k.c. Nie sposób jednak pominąć znaczenia zamieszczonej w akcie notarialnym wzmianki o złożeniu przez powódkę wniosku o wpis nabytego lokalu do księgi wieczystej. Sam fakt zamieszczenia w umowie tej wzmianki może równie dobrze oznaczać, iż strony dostrzegały istnienie ustawowej przeszkody do zawarcia jej w formie bezwarunkowej. Tak rozumiany stan faktyczny sprawy stanowiłby dostateczną podstawę do wykładni oświadczenia woli stron w dwu kierunkach, z których pierwszy należałoby wiązać z koniecznością zdefiniowania samego charakteru przedmiotu zbycia. Jeżeli mianowicie lokal staje się przedmiotem odrębnej własności w następstwie wpisu do księgi wieczystej, to, wyjąwszy przypadek nadania wpisowi mocy wstecznej (art. 29 u.k.w.h.), zbycie nieruchomości przed wpisaniem jej do księgi wieczystej oznaczałoby w istocie zbycie rzeczy przyszłej. Stosownie zatem do treści art. 155 § 2 k.c. zbycie takiej rzeczy, w odróżnieniu od zbycia rzeczy oznaczonej co do tożsamości (§ 1 art. 155 k.c.), pozbawione jest skutku rzeczowego. Konieczne jest nadto przeniesienie posiadania, a więc dodatkowa czynność, co w konsekwencji oznacza zawarcie umowy ze skutkiem zobowiązującym, a wtedy jej dopuszczalność nie mogłaby być kwestionowana (art. 157 § 2 k.c.).

Druga ewentualna sytuacja z tym związana, to możliwość zakwalifikowania omawianej umowy jako umowy zbycia ekspektatywy (oczekiwania prawnego) odrębnej własności lokalu (por. postanowienie SN z dnia 26 czerwca 2001 r., I CA 1/01 (OSNC 2002/2/26). Sąd Okręgowy dostrzegł wprawdzie taką możliwość, ale jednocześnie uznał, że skorzystanie z niej "w odniesieniu do umów sprzedaży spowodowałoby, że przepis dotyczący mocy prawnej pierwszego wpisu... byłby w istocie martwy". Taka ocena w okolicznościach stanu faktycznego sprawy nie może być uznana za trafną. Nie chodzi bowiem o powszechne stosowanie w obrocie praktyki zbywania ekspektatywy, a o odosobnione przypadki zbywania rzeczy, których byt prawny zależy od wpisu do księgi wieczystej.

Ze względów wyżej wskazanych zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Na zasadzie art. 393¹³ i 108 § 2 k.p.c. należało zatem orzec jak w sentencji.