Projekt zagospodarowania terenu - ważny element projektu budowlanego

Projekt zagospodarowania terenu razem z projektem domu składają się na projekt budowlany, konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt zagospodarowania terenu decyduje o tym, czy dom będzie usytuowany rozsądnie i zgodnie z prawem, jak urządzimy teren naszej działki, czy będzie miejsce na ogród.

Projekt zagospodarowania – co to takiego?

To niezbędny element projektu budowlanego, na podstawie którego otrzymujemy pozwolenie na budowę. Może go wykonać każdy architekt posiadający uprawnienia, niekoniecznie autor projektu domu.

Do sporządzenia projektu zagospodarowania terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna. Projektant zaznacza na niej obrys domu, podaje jego wymiary zewnętrzne i ustala rzędną parteru, czyli określa, na jakim poziomie względem punktu odniesienia mapy ma być usytuowany dom.

Wyznacza miejsca, w których mają się znaleźć: śmietnik, studnia, zbiornik nieczystości lub oczyszczalnia ścieków. Projektuje też dojścia, dojazdy, miejsce na samochód na działce, ogrodzenie.

Chociaż nie wszystkie urzędy tego wymagają (w tych sprawach panują w Polsce bardzo różne zwyczaje miejscowe), architekt powinien zaproponować również trasy przyłączy. Jeśli tego nie zrobi, trudno będzie skoordynować projekty poszczególnych instalacji i może się okazać, że gaz poprowadzony środkiem drogi nie pozostawia miejsca na przyłącze wody albo złącze kablowe jest usytuowane tam, gdzie najłatwiej byłoby poprowadzić kanalizację do istniejącej już studni pod jezdnią ulicy.

Przede wszystkim jednak architekt, który sporządza projekt zagospodarowania działki, powinien znaleźć optymalne usytuowanie domu. Musi najpierw przeanalizować wszystkie ograniczenia, które na danej działce obowiązują. Ich lista może być długa.

Polecamy: Projekt budowlany. Bez niego nie ma mowy o pozwoleniu na budowę

Usytuowanie domu na działce zgdonie z przepisami...

Usytuowanie domu na działce musi uwzględniać przepisy Prawa budowlanego oraz inne przepisy powszechnie obowiązujące (na przykład o ochronie środowiska, drogach publicznych, ochronie przeciwpożarowej). Jest ich wiele.

Przede wszystkim przy budowie nowego domu obowiązuje zachowanie minimalnych odległości:

od sąsiednich działek,

od linii rozgraniczającej – czyli granicy drogi,

od innych budynków (aby nie zacieniać domu sąsiada),

od urządzeń i obiektów uciążliwych, jak: pokrywy szamba, śmietniki, miejsca parkingowe, podziemne rurociągi, linie wysokiego napięcia.

Prawo budowlane pozwala dziś na skorzystanie z zasady wzajemności przy sytuowaniu zabudowy przy granicy działki – oznacza to, że jeśli u sąsiadów 2 m od granicy działki stoi na przykład parterowy garaż, to na naszym terenie można w tej samej odległości postawić budynek, który w części położonej bliżej niż 3 lub 4 m od granicy będzie miał wymiary, które nie spowodują zacieniania budynku sąsiada.

Jak przepisy ogólne ograniczają sposób usytuowania domu na działce

...i lokalnym prawem

W planie miejscowym (jeśli taki obowiązuje na danym terenie) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego) mogą się znaleźć dodatkowe, lokalne przepisy, które trzeba będzie uwzględnić w projekcie zagospodarowania działki.

Plan może na przykład narzucać nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy. Nieprzekraczalna określa minimalną odległość domu od granicy z ulicą, obowiązująca nakazuje odległość, w której musi stanąć ściana domu budowanego na tej działce.

Na wielu terenach wolno zabudować tylko część działki. Inwestor musi zachować określony procent terenu jako tzw. powierzchnię biologicznie czynną. Zdarzają się także ograniczenia wynikające z rolnego lub leśnego statusu części gruntu – wprowadzenie zabudowy na „leśny” lub „rolny” fragment działki może się okazać niemożliwe.

Na terenach objętych ochroną konserwatorską – zarówno na wsi, jak i w starych dzielnicach miast – mogą obowiązywać przepisy nakazujące określony sposób zabudowy, na przykład szeregowy lub nawiązujący do starego siedliska.

W gęstej zabudowie i przy niewielkich działkach przepisy prawa powszechnego i przepisy gminne mogą wytwarzać sieć ograniczeń niepozostawiającą żadnej swobody w wyborze miejsca na dom. Jeśli jednak istnieją różne możliwości, pamiętajmy o tym, że usytuowanie domu wpływa na jakość mieszkania.

Architekt, który wykonuje dla nas projekt zagospodarowania działki powinien być fachowcem, sprawdzonym i godnym zaufania. Od jego pracy zależy komfort naszego mieszkania i łatwość w załatwieniu formalności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Dobrze, jeśli architekt ma jasno określony zakres usług i ich ceny, bo nikt nie lubi niespodzianek. Najlepiej, jeśli ma stronę internetową, na której można znaleźć informacje, dzięki którym cały proces będzie dla nas bardziej zrozumiały.