Kodeks cywilny. Komentarz

red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski

Rok wydania: 2008

Wydawnictwo: C.H.Beck

Wydanie: 5

Komentowany przepis

Art. 389. [Umowa przedwstępna] § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

1. W obrocie cywilnoprawnym niejednokrotnie, z różnych przyczyn, nie może dojść do zawarcia określonej umowy, chociaż istnieje już, mniej lub bardziej stanowczy, zamiar jej zawarcia oraz mniej lub bardziej skonkretyzowane wyobrażenie zainteresowanych o treści przyszłej umowy. W ustawodawstwach i praktyce obrotu wykształciło się zatem szereg instytucji, których celem jest m.in. uściślenie tych zamiarów, skonstruowanie zasad postępowania, które mają doprowadzić do zawarcia określonej umowy, czy wreszcie ustanowienie obowiązku zawarcia w przyszłości takiej umowy (zob. też pkt 11). Jedną z takich instytucji jest właśnie umowa przedwstępna (pactum de contrahendo), a w prawie polskim jedyną, która nakłada na strony obowiązek zawarcia w przyszłości umowy, którego wykonania można dochodzić - pod warunkiem zachowania wymaganych ustawą przesłanek - na drodze sądowej.

2. Umowę przedwstępną regulują obecnie art. 389-390 KC. Regulował ją także KZ (art. 62), ale w sposób, który wywołał poważne zastrzeżenia w doktrynie (por. J. Gwiazdomorski, Umowa przedwstępna w kodeksie zobowiązań, Czasopismo Prawnicze, t. XXX, Kraków 1935). Umowa ta odgrywa doniosłą rolę w praktyce, poświęcono jej też w polskiej literaturze przedmiotu sporo uwagi (por. przede wszystkim J. Strzępka, Umowy przedwstępne w obrocie uspołecznionym, Warszawa 1978; M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa przedwstępna, Warszawa 1998; M. Krajewski, Umowa przedwstępna, Warszawa 2000; tenże, w: System PrPryw, t. 5, s. 729 i nast.; ponadto np. A. Kondracka, Pojęcie i charakter prawny umowy przedwstępnej, MoP 1999, Nr 3, s. 12 i nast.). Zob. też bibliografię i zestawienie tez orzecznictwa: A. Siwek, MoP 2000, Nr 11, s. 724 i nast.

3. W umowie przedwstępnej jedna ze stron (umowa jednostronnie zobowiązująca) lub obie strony (umowa dwustronnie zobowiązująca) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej ważnej umowy (umowa przyrzeczona, stanowcza). Wierzyciel (uprawniony z umowy przedwstępnej) może żądać od zobowiązanego spełnienia świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli oraz, ewentualnie, dokonania innych czynności, jakie mogą być potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. wydania rzeczy, wystąpienia o wydanie odpowiedniego zezwolenia). W umowach dwustronnie zobowiązujących obowiązek ten spoczywa na obu stronach i każda z nich - spełniając swoje świadczenie - może żądać, by druga strona złożyła odpowiednie oświadczenie woli (ewentualnie dokonała innych jeszcze czynności). W przypadku umowy przedwstępnej jednostronnie zobowiązującej dla osiągnięcia celu świadczenia - zadośćuczynienia interesowi wierzyciela, jakim jest zawarcie umowy przyrzeczonej, konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez wierzyciela. To zachowanie wierzyciela można zakwalifikować jako wykonanie obowiązku współdziałania przy wykonaniu zobowiązania (tak M. Krajewski, Umowa, s. 60), o którym mowa w art. 354 § 2 KC. Jego uchybienie prowadzi do zwłoki wierzyciela (tak np. M. Krajewski, w: System PrPryw, s. 731; P. Machnikowski, Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego. Wybrane zagadnienia, AUWr 2004, Nr 2642, PPA LX, s. 79; odmiennie A. Olejniczak, glosa do wyroku SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, Rej. 2000, Nr 7-8, s. 123).

4. Dwustronnie zobowiązująca umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Zobowiązanie do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli nie stanowi bowiem ekwiwalentu, zwłaszcza ekonomicznego (odpłaty), analogicznego zobowiązania drugiej strony (orz. SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, OSN 2000, Nr 6, poz. 120; z 26.6.2003 r., V CKN 417/01, niepubl.; M. Krajewski, Umowa, s. 52 i nast.; zob. ponadto glosy do orz. SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98; A. Olejniczak, Rej. 2000, Nr 7/8, s. 118 i nast.; M. Wrzołek-Romańczuk, Pal. 2000, Nr 11-12, s. 221 i nast.; W. Kubala, R. Pr. 2001, Nr 1, s. 134 i nast.; odmiennie orz. SN z 7.1.1967 r., III CZP 32/66, OSP 1969, poz. 97).

5. Dyskusyjna jest kwestia, czy umowę przedwstępną uznać można za umowę nazwaną (tak M. Krajewski, Umowa, s. 26 i nast.). Wydaje się, że taka kwalifikacja niczemu nie służy i właściwsze jest określenie umowy przedwstępnej jako instytucji ogólnej części prawa zobowiązań, która może być wykorzystana w związku z zawieraniem umów, nazwanych lub nienazwanych.

6. Wedle prezentowanego niekiedy poglądu umowa przedwstępna jest czynnością prawną przysparzającą kauzalną (tak m.in. M. Krajewski, Umowa, s. 35 i nast. i tam cyt. autorzy; odmiennie M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa, s. 23, która nie uznaje umowy przedwstępnej za czynność przysparzającą; tak też A. Olejniczak, glosa do wyroku SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, Rej. 2000, Nr 7-8, s. 118 i nast.; P. Sokal, Pojęcie i charakter prawny umowy o przyrzeczenie zastawu, Pr. Sp. 2003, Nr 9, s. 31 i nast.). Jednakże nie ma ona swojej samodzielnej przyczyny prawnej i swoją causam czerpie z umowy przyrzeczonej, jeżeli ta jest czynnością kauzalną. Jest tak dlatego, że motywem osoby zawierającej umowę przedwstępną jest uzyskanie określonej korzyści z umowy przyrzeczonej, której zawarcie w przyszłości zapewnia umowa przedwstępna (bliżej zob. M. Krajewski, Umowa, s. 45 i nast.; zob. też orz. SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, OSN 2000, Nr 6, poz. 120).

7. W doktrynie sporna jest kwestia rodzaju umów, których zawarcie może zostać przyrzeczone w umowie przedwstępnej. Wedle pierwszego poglądu, m.zd. słusznego, umowa ta może zobowiązywać do zawarcia wszelkich umów prawa cywilnego, a zatem nie tylko umów zobowiązujących, ale i umów z dziedziny prawa rzeczowego, prawa własności intelektualnej, prawa spadkowego i rodzinnego (tak m.in. E. Gniewek, Z problematyki prawnej umów przedwstępnych, NP 1970, Nr 7-8, s. 1045; A. Maciąg, Rodzaje umów, które mogą być poprzedzone umową przedwstępną, NP 1979, Nr 7-8, s. 62 i nast.; A. Kondracka, Pojęcie, s. 12; J. Naworski, Umowa przedwstępna w budownictwie, NP 1986, Nr 11-12; A. Łuszpak-Zając, Źródła cywilnoprawnego obowiązku zawarcia umowy, Ks. Pam. A. Kleina, Kraków 2000, s. 222; M. Krajewski, Umowa, s. 68; tenże, w: System PrPryw, t. 5, s. 732 i nast.; Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 410 dopuszcza stosowanie przepisów o umowie przedwstępnej do umów innych niż umowy zobowiązujące i zobowiązująco-rozporządzające, tylko na zasadzie analogii), a także prawa spółek (zob. np. M. Marucha, Przedspółka w niemieckim obrocie gospodarczym w odniesieniu do prawa polskiego, MoP 2001, Nr 7, s. 386 i nast.; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 735; odmiennie M. Hałgas, Dopuszczalność zawierania umowy przedwstępnej do umowy spółki handlowej, PUG 2005, Nr 8, s. 15 i nast.). Pogląd przeciwny dopuszcza wykorzystanie instytucji umowy przedwstępnej tylko do umów zobowiązujących i zobowiązująco-rozporządzających (tak m.in. E. Drozd, Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona, NP 1973, Nr 7-8, s. 1561 i nast.; J. Strzępka, Umowa, s. 18; w zasadzie też Z. Radwański, w: System Pr. Cywilnego, 1980, t. III, cz. 1, s. 410; także chyba C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 171). Powszechnie za dopuszczalne uważa się zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy o pracę (por. M. Gersdorf-Giaro, Umowy przedwstępne w prawie pracy, PiP 1979, Nr 11, s. 79 i nast.; T. Zieliński, glosa do uchw. SN z 22.10.1987 r., III CZP 55/87, PiP 1991, Nr 3, s. 108; R. Sadlik, Umowa przedwstępna w stosunkach pracy, Prawo Pracy 1999, Nr 12, s. 16; tenże, Umowa przedwstępna w polskim prawie pracy, Z Prob.PPiPS 2001, Nr 14, s. 43 i nast.; W. Cajsel, Glosa do wyroku SN z 9.2.2000 r., I PKN 528/99, OSP 2002, Nr 3, poz. 31; ponadto por. uchw. SN z 21.6.1972 r., III PZP 13/72, OSN 1972, Nr 11, poz. 201; orz. SN z 2.10.1975 r., I PRN 21/75, OSP 1976, Nr 9, poz. 167; uchw. SN z 22.4.1977 r., I PZP 5/77, OSN 1977, Nr 10, poz. 180; orz. SN z 10.9.1997 r., I PKN 243/97, OSNAPiUS 1998, Nr 12, poz. 357; orz. SN z 19.1.1998 r., I PKN 482/97, OSNAPiUS 1998, Nr 23, poz. 686).

8. Umowa przedwstępna może zostać skonstruowana jako umowa na rzecz osoby trzeciej (tak m.in. A. Kubas, Umowa na rzecz osoby trzeciej, Warszawa-Kraków 1976, s. 57; Radwański 2006, s. 139; C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 171; ponadto orz. SA w Katowicach z 14.1.2000 r., I ACa 914/99, OSA 2001, Nr 2, poz. 8). Na podstawie takiej umowy osoba trzecia uzyska uprawnienie do żądania od dłużnika zobowiązanego z umowy przedwstępnej zawarcia z nią umowy przyrzeczonej.

9. Umowa przedwstępna przygotowuje i zapewnia dojście do skutku umowy stanowczej, której zawarcie w danym momencie nie jest, z jakichś powodów, możliwe lub dogodne, ale zarazem strony podjęły już decyzję co do zawarcia tej umowy (istnieje porozumienie co do istotnych jej postanowień). Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zatem stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Często przeszkodą dla zawarcia umowy stanowczej jest sytuacja ekonomiczna jednej ze stron w danym momencie, niemożność zachowania wymogów formy, brak wymaganych dokumentów, brak zezwolenia właściwego organu władzy publicznej albo zezwolenia organu osoby prawnej - jednej ze stron umowy (w takim przypadku zwykle umowa przedwstępna zawierana jest pod warunkiem, por. C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 171; odmiennie orz. SN z 20.5.1998 r., I CKN 683/97, OSP 1999, poz. 8, według którego nie stanowi zastrzeżenia warunku zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości postanowienie uzależniające jej wejście w życie od zezwolenia na zakup tej nieruchomości przez organ strony tej umowy; glosy krytyczne: J. Kuropatwiński, PPH 1999, Nr 11, s. 49; Z. Kuniewicz, Rej. 2000, Nr 3, s. 138). W praktyce umowy przedwstępne są często właśnie konstruowane w ten sposób, że dodaje się do nich warunek zawieszający, którym jest zdarzenie stanowiące przeszkodę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dopiero po ziszczeniu się tego warunku powstaje zobowiązanie do złożenia oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej.

10. Między umową przedwstępną a stanowczą istnieje ta różnica, że umowa przedwstępna tylko zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, której wykonanie jest ich ostatecznym celem, natomiast umowa przyrzeczona, chociażby zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu, określa już zachowania stron, prowadzące do osiągnięcia celu gospodarczego (zob. Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 411; Radwański 2006, s. 139; Czachórski 1994, s. 121; A. Ojelniczak, glosa do orz. SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, Rej. 2000, Nr 7/8, s. 118; ponadto uchw. SN z 10.10.1961 r., OSPiKA 1963, poz. 107). W wypadkach wątpliwych (wówczas gdy spełnione są wszystkie przesłanki dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, ale zarazem wola jej zawarcia nie została w sposób nie budzący wątpliwości wyrażona) należy przyjąć, że strony zawarły umowę stanowczą (tak np. Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 412; A. Lutkiewicz-Rucińska, M. Ruciński, glosa do orz. SN z 28.7.1999 r., II CKN 552/98, PPH 2000, Nr 8, s. 43; P. Sokal, Pojęcie i charakter; P. Machnikowski, Umowa, s.82; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 736; por. ponadto uchw. SN z 21.3.1968 r., III CZP 23/68, OSN 1969, Nr 1, poz. 5; uchw. SN z 26.10.1984 r., III CZP 64/84, OSN 1985, Nr 7, poz. 87). Zwrócić należy uwagę, że usunięcie oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jako niezbędnej przesłanki ważności umowy przedwstępnej, który stanowił wyraźne kryterium odróżnienia umowy przedwstępnej i umowy stanowczej, nakłada na uczestników obrotu obowiązek szczególnie starannej redakcji umowy przedwstępnej, tak by taki jej charakter nie budził wątpliwości.

Co do konwersji nieważnej umowy stanowczej - zob. M. Gutowski, Konwersja umowy stanowczej w przedwstępną wobec zmian kodeksu cywilnego, PiP 2004, Nr 11, s. 48 i nast. Zabieg taki dopuszczalny jest na zasadach ogólnych (zob. też M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 736).

11. Umowa przedwstępna jest jedną z występujących w obrocie form przygotowania umowy stanowczej (co jednak nie oznacza, że umowa przedwstępna może być postrzegana jako element procedury zawierania umowy przyrzeczonej; zob. bliżej M. Krajewski, Umowa, s. 20 i nast.; tenże, System, s. 730), jako że oznaczenie w art. 389 warunków ważności umowy przedwstępnej nie oznacza, że niedopuszczalne jest zawieranie innych umów wypowiadających się o zawieraniu innych umów (względnie określonej umowy) w przyszłości (por. A. Łuszpak-Zając, Źródła, s. 195 i nast.; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 780 i nast.; T. Treścinski, Umowa przedwstępna a pokrewne instytucje prawne, Pr. Sp. 2002, Nr 7-8, s. 74 i nast.). Inną taką formą przygotowania przyszłej umowy jest np. tzw. umowa ramowa, która może określać warunki zawarcia określonych umów w przyszłości, oznaczać, przynajmniej po części, ich treść, a także ustanawiać obowiązek ich zawarcia. Tylko jednak wówczas, gdy spełnione będą przesłanki art. 389, umowa ramowa (niektóre jej postanowienia) będzie zarazem umową przedwstępną (zob. G. Domański, Umowa ramowa na tle prawa niektórych państw EWG i Polski, Warszawa 1989; A.Olejniczak, O koncepcji umów ramowych, PiP 1990, Nr 4; J. Karasiński, M. Pałtynowicz, Umowa ramowa w obrocie gospodarczym, PS 1998, Nr 12; M. Krajewski, Umowa, s. 190 i nast.; Radwański, 2006, s. 140). Taka sama ocena może się niekiedy odnosić, w zależności od okoliczności, do tzw. listów intencyjnych, chociaż z reguły nie rodzą one aż tak daleko idących skutków prawnych (zob. L. Zalewski, Letter of intent - pojęcie i charakter prawny, PiP 1988, Nr 9; M. Staszkiewicz-Skowrońska, M. Wrzołek-Romańczuk, List intencyjny, MoP 1994, Nr 5; J. Tropaczyńska, Umowa o negocjacje zawarta w formie listu intencyjnego a odpowiedzialność z tytułu culpae in contrahendo, PPH 1996, Nr 2). Co do odróżnienia umowy przedwstępnej od umowy o negocjacje zob. M. Krajewski, Umowa, s. 180 i nast; tenże, Zobowiązania rezultatu i starannego działania (próba alternatywnego ujęcia), PS 2000, Nr 8, s. 42.

Przesłanki ważności umowy przedwstępnej wypełnia natomiast, wedle niektórych autorów, tzw. umowa opcji. Opcja jest umową, na mocy której jedna strona zobowiązuje się, za wynagrodzeniem, do zawarcia w przyszłości, w określonym dniu (lub do określonej daty), umowy sprzedaży, na żądanie drugiej strony (zob. bliżej A. Chłopecki, Opcje i transakcje terminowe w prawie polskim, Glosa 1996, Nr 6; K. Kaczanowski, G. Wiaderek, Przenoszenie praw z opcji, Glosa 1997, Nr 3; L. Sobolewski, Umowa opcji zbycia lub nabycia instrumentów finansowych, PUG 1998, Nr 1; G. Wiaderek, Umowa opcyjna - konstrukcja prawna, Glosa 1999, Nr 3; M. Romanowski, Charakter prawny kontraktu opcyjnego, PPH 1999, Nr 5; M. Gutowski, Umowa opcji, Kraków 2002; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 785 i nast. i tam cyt dalsi autorzy). Zasadne wydaje się stanowisko, że różnorodność występujących w obrocie umów, określanych jako opcyjne, uniemożliwia przyjęcie jednolitej kwalifikacji prawnej. W niektórych przypadkach umowy te mogą zostać zakwalifikowane jako przedwstępne (por. M. Krajewski, Umowa, s. 195 i nast. KC).

12. Wedle dosyć rozpowszechnionego przed wejściem w życie noweli do KC z 14.2.2003 r. poglądu w procedurze przetargu, z chwilą przyjęcia oferty, jeżeli nie została zachowana forma wymagana dla umowy przyrzeczonej, dochodziło do zawarcia umowy przedwstępnej względnie umowy nienazwanej podobnej do umowy przedwstępnej (tak np. J. Rajski, Przetarg w ujęciu nowych przepisów kodeksu cywilnego, PPH 1997, Nr 1, s. 3; A. Łuszpak-Zając, Charakter prawny przetargu prowadzonego dla zawarcia umowy wymagającej zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności, PPH 1998, Nr 10, s. 19; tejże, Skutki prawne wniesienia wadium przetargowego, PiP 2001, Nr 5, s. 66 i nast.; J. Gęsiak, Zawarcie umowy w drodze przetargu, Rej. 1999, Nr 9, s. 79; odmiennie jednak A. Wójcik, Charakter prawny przetargu - głos w dyskusji, PPH 1999, Nr 3, s. 36). W aktualnym stanie prawnym kwestię związania organizatora aukcji względnie przetargu i oferenta regulują art. 70² § 3 i art. 70³ § 3 zd. 2 KC. O umowie przedwstępnej może być natomiast mowa wówczas, gdy ważność umowy została uzależniona przez organizatora od spełnienia szczególnych wymagań (zob. bliżej M. Krajewski, Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą do kodeksu cywilnego, PPH 2003, Nr 6, s. 12; tenże, System PrPryw, t. 5, s. 794 i nast.; ponadto, odmiennie, K. Osajda, Uwagi na tle wykładni przepisu art. 70² § 3 KC, PPH 2004, Nr 2, s. 21 i nast.; J. Rajski, Przetarg w ujęciu nowych przepisów kodeksu cywilnego, PPH 1997, Nr 1, s. 3 i nast.).

13. Ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest nie tylko od zachowania ogólnych przesłanek ważności czynności prawnej, ale i od spełnienia jeszcze dodatkowej przesłanki, a mianowicie określenia w jej treści istotnych postanowień (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej, względnie - zważając zwłaszcza na umowy nienazwane - tzw. elementów koniecznych (zob. bliżej M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 743 i nast.).

Cel umowy przedwstępnej może być zrealizowany, jeżeli określa ona przynajmniej te elementy treści umowy przyrzeczonej, które są niezbędne dla jej dojścia do skutku. Umowa przedwstępna zatem musi określać, pod rygorem nieważności, elementy przedmiotowo istotne (konieczne) umowy przyrzeczonej. Oznaczenie to jest wystarczające dla orzeczenia przez sąd, z mocy art. 390 § 2, obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej (co do wskazania sposobu określenia takich elementów w przyszłości zob. P. Machnikowski, Umowa, s. 81; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 743; zob. też orz. SA w Krakowie z 20.2.2001 r., I ACa 47/01, TPP 2001, Nr 2, s. 109 i nast.). Treść powstającego w ten sposób stosunku obligacyjnego kształtowana będzie zgodnie z ogólnym uregulowaniem art. 56 KC. Strony mogą oczywiście określić w umowie przedwstępnej treść umowy przyrzeczonej szerzej, włączając do niej dalsze postanowienia, w szczególności podmiotowo istotne, por. M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa, s. 35 i nast.; C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 174 (tak też można rozumieć pogląd E. Drozda, Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona, NP 1973, Nr 11, s. 1564 i nast., iż "umowa przedwstępna powinna określać wszystkie postanowienia umowy przyrzeczonej, mające takie znaczenie dla stron, że bez porozumienia się co do nich umowa przyrzeczona nie zostałaby zawarta ..."; tak też J. Strzępka, Umowa, s. 25 i nast.; A. Rembieliński, A. Rembielińska-Skomiał, Aktualne problemy na tle kodeksowej konstrukcji umowy przedwstępnej, SPE 1988, t. XI, s. 37 i nast.; ponadto M. Krajewski, Umowa, s. 101 i nast.). W takim przypadku umowa dochodząca do skutku z mocy orzeczenia sądu zawierała będzie także te postanowienia.

Co do zastosowania do zwarcia umowy przedwstępnej art. 72 § 1 KC - zob. M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 745-846.

14. Konieczną przesłanką ważności umowy przedwstępnej - przed zmianą wniesioną ustawą z 14.2.2003 r. - było także określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Celem ustanowienia tego wymogu było przede wszystkim zapobieżenie nieograniczonemu w czasie stanowi niepewności, w którym dłużnik z umowy przedwstępnej pozostaje w wynikającym z niej stanie związania. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z ustalonym poglądem orzecznictwa i doktryny, mógł być oznaczony przez wskazanie albo ściśle określonego momentu, albo czasu (por. np. orz. SN z 14.12.1960 r., II CR 1239/60, OSN 1961, poz. 126; orz. SN z 14.12.1972 r., III CRN 331/72, OSP 1973, Nr 10, poz. 195). W orzecznictwie wyraźna była jednak tendencja do liberalnej oceny ustanawianych w umowach przedwstępnych terminów (por. orz. SN z 6.7.1963 r., OSN 1964, poz. 15; orz. SN z 21.4.1993 r., I CRN 141/92, niepubl.; uchw. SN z 9.6.1958 r., I CO 11/58, OSN 1959, poz. 32, orz. SN z 6.7.1963 r., OSNCP 1964, poz. 152; orz. SN z 5.9.2001 r., I CKN 214/99, OSP 2002, poz. 57). Spotkała się ona z krytyką części doktryny (glosa A. Ohanowicza, PiP 1960, Nr 1, s. 173; J. Strzępka, Umowa, s. 34). Część doktryny jednak aprobowała taki kierunek orzecznictwa, wskazując, że wymóg określania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest w istocie rzeczy zbędny (tak np. M. Krajewski, Umowa, s. 112 i nast.; tenże, glosa do orz. SN z 5.9.2001 r., I CKN 214/99, OSP 2002, Nr 4, poz. 57).

15. Ustawodawca, w ślad za tymi ostatnimi poglądami, a także za wzorem większości współczesnych ustawodawstw, zniósł wymóg ustanowienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jako przesłanki ważności umowy przyrzeczonej. Obecne uregulowanie art. 389 § 2 wypowiada się o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej wyłącznie jako o terminie spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej, a jego celem jest uchylenie zastosowania do umowy przedwstępnej przepisu art. 455 KC (por. Uzasadnienie Projektu ustawy o zmianie niektórych przepisów Kodeksu Cywilnego, KPP 2000, Nr 3, s. 717; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 747; zob. też orz. SN z 16.12.2005 r., III CK 344/05, niepubl.).

16. Wedle przepisu § 2 strony mogą - przede wszystkim - określić termin, w ciągu którego zawarta ma być umowa przyrzeczona. Do oznaczenia tego terminu znaleźć mogą zastosowanie ustalenia doktryny i orzecznictwa poczynione pod rządami art. 389 w brzmieniu poprzednio obowiązującym, wskazujące na potrzebę liberalnego traktowania sposobu wyznaczenia terminu (zob. wyżej Nr 14; ponadto I. Biedroń, Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego - uwagi ogólne, Acta Universitatis Wratislaviensis Nr 2617, Wrocław 2004, s. 11; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 748).

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został określony w umowie przedwstępnej (albo na podstawie odrębnego porozumienia już po jej zawarciu; tak M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 751; zob. też orz. SN z 14.12.2004 r., II PK 108/04, OSNP 2005, Nr 5, poz. 223), wówczas termin taki może wyznaczyć - przez czynność prawokształtującą - strona uprawniona do żądania zwarcia umowy przyrzeczonej (w dowolnej formie, tak M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 750; W. Kaliński, Jednostronne określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, KPP 2006, Nr 2, s. 392; odmiennie K. Korus, D. Rogoń, M. Żak, Komentarz do niektórych przepisów kodeksu cywilnego, zmienionych ustawą z dnia 14.2.2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408), opowiadający się za zastosowaniem przepisu art. 77 § 1 KC, ze skutkami opisanymi w art. 73 albo art. 74 KC). Termin ten jest terminem spełnienia świadczenia. Jego wyznaczenie powoduje zatem określenie chwili wymagalności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (przepis nie rozstrzyga, czy uprawnienie do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać ograniczone bądź wyłączone w umowie przedwstępnej; uznać należy, że przepis ma w tym zakresie charakter bezwzględnie obowiązujący; tak W. Kaliński, Jednostronne, s. 383 i nast.; jednakże po zawarciu umowy przedwstępnej strony mogą zgodnie zmienić ustalony bądź wyznaczony termin - skrócić go albo przedłużyć; dopuszczalne jest także połączenie terminu z warunkiem, por. M. Krajewski, Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą, s. 5). Jeżeli strona nie skorzystała ze swojego uprawnienia w ciągu roku licząc od daty zawarcia umowy przedwstępnej (tj. w okresie tym nie złożyła oświadczenia o wyznaczeniu terminu), wówczas nie można już żądać zawarcia umowy przedwstępnej (bliżej zob. W. Kaliński, Jednostronne). To samo dotyczy sytuacji, w której obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i żadna z nich, w terminie roku licząc od daty zawarcia umowy przedwstępnej, nie skorzystała ze swojego uprawnienia.

Jeżeli natomiast terminy (różne) wyznaczyły obie strony uprawnione, to strony są związane terminem wyznaczonym przez tę stronę, która pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Wiążący będzie nie ten ze wskazanych przez strony terminów, który jest terminem bliższym, ale termin określony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie.

Co do wyznaczenia terminu w przypadku umowy przedwstępnej zawartej na korzyść osoby trzeciej, - zob. M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 750; W. Kaliński, Jednostronne, s. 389 i nast.

17. Przepis § 2 określa termin, jaki może być wyznaczony przez uprawnionego jako "odpowiedni". Powinien to być taki termin, w którym strona zobowiązana, w normalnym toku rzeczy, przy uwzględnieniu konkretnych okoliczności, może bez nieuzasadnionej zwłoki przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy zatem uwzględnić całokształt okoliczności, które przesądziły o odroczeniu w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jej zawarcie zależy w danym przypadku tylko od woli stron, termin powinien być dostosowany do możliwości zorganizowania spotkania stron, zamówienia wizyty u notariusza itp., jeżeli natomiast na przeszkodzie zawarciu umowy przyrzeczonej stoją okoliczności natury formalnej, np. konieczność uzyskania dodatkowych zezwoleń czy innych aktów, wówczas termin powinien być odpowiednio dłuższy (por. K. Korus, D. Rogoń, M. Żak, Komentarz; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 748). Termin ten z reguły nie będzie terminem następującym niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej. Może on natomiast przypadać niezwłocznie po jego wyznaczeniu (por. M. Krajewski, Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą, s. 4 i nast.). Jeżeli termin jest "nieodpowiedni" (tak termin zbyt bliski, jak i zbyt odległy), jego wyznaczenie należy uznać za bezskuteczne (odmiennie M. Krajewski, Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą, s. 5, który uzależnia rozstrzygnięcie od hipotetycznej woli wyznaczającego: gdyby uprawniony wiedział, iż wyznaczony termin jest nieodpowiedni, bo np. zbyt krótki, to wyznaczyłby termin dłuższy, należy przyjąć, że umowa powinna zostać zawarta w najkrótszym z terminów, który może zostać uznany za odpowiedni; gdyby natomiast analiza sytuacji prowadziła do wniosku, że uprawniony nie byłby skłonny przystać na dłuższy termin, jego oświadczenie o wyznaczeniu terminu nie wywrze żadnych skutków prawnych; tak też W. Kaliński, Jednostronne, wedle z kolei K. Korus, D. Rogoń, M. Żak, Komentarz, wyznaczenie terminu nieodpowiedniego stanowi nadużycie prawa podmiotowego; w każdym razie w przypadku wyznaczenia nieodpowiedniego terminu dłużnik nie odpowiada za zwłokę w wykonaniu zobowiązania, ani za "uchylenie się" od zawarcia umowy przyrzeczonej). Uprawniony może ponowić czynność wyznaczenia terminu, o ile nie upłynął jeszcze roczny termin, w którym może on złożyć oświadczenie o wyznaczeniu terminu.

18. W wyznaczonym terminie dłużnik powinien złożyć wierzycielowi oświadczenie o zawarciu umowy przyrzeczonej, przy czym może on to uczynić - jeżeli nie umówiono się inaczej albo jeżeli uprawniony nie wyznaczył konkretnej daty - nawet w ostatnim dniu terminu (termin ten zastrzeżony jest na korzyść dłużnika, zob. M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 748, tamże co do zastrzeżenia terminu na korzyść obu stron lub na korzyść wierzyciela). Jeżeli dłużnik tego nie uczyni, nie spełnia świadczenia w terminie z wszystkimi wynikającymi stąd konsekwencjami (zob. art. 390). Świadczenie w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej ma charakter niepodzielny (tak M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 753; A. Łuszpak-Zając, Realizacja, s. 140).

19. Z przepisu § 1 in fine wynika, że po bezskutecznym upływie rocznego terminu nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobowiązany może zatem uchylić się od zawarcia umowy. W takim przypadku uprawniony nie może dochodzić nie tylko zawarcia umowy (art. 390 § 2), ale i odszkodowania (art. 390 § 1) (por. M. Krajewski, Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą, s. 8; tenże, System PrPryw, t. 5, s. 751; I. Biedroń, Umowa, s. 9; P. Machnikowski, Umowa, s. 88; odmiennie M. Gutowski, Konwersja, s. 53). Można uznać, że zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się niezaskarżalne, czyli przekształca się w zobowiązanie naturalne (tak K. Korus, D. Rogoń, M. Żak, Komentarz). Strony mogą zatem zawierając umowę nawiązać do wcześniejszej umowy przedwstępnej, której termin zawarcia umowy przyrzeczonej już minął (orz. SN z 24.11.2005 r., III CK 182/05, niepubl.).

20. Dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna, nawet gdyby forma taka była zastrzeżona dla ważności umowy przyrzeczonej (orz. SN z 14.12.1960 r., II CR 1239/60, OSP 1961, Nr 7-8, poz. 222; z 10.10.1961 r., OSPiKA 1963, poz. 107; z 14.3.1973 r., III CRN 33/73, niepubl.; orz. SA w Lublinie z 14.11.1991 r., I ACr 184/91, Wok. 1992 Nr 5, s. 29). Do umowy przedwstępnej nie odnosi się też wymaganie formy ad probationem (tak np. T. Treściński, Skutki umowy przedwstępnej, Pr. Sp. 2002, Nr 1, s. 49 i nast.; odmiennie F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. 2, s. 930; S. Breyer, Umowy przedwstępne w obrocie nieruchomościami, Pal. 1962, Nr 11, s. 126; M. Krajewski, Umowa, s. 135).

21. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia (względnie zobowiązująco-rozporządzającej). Umowa ta nie może być zatem traktowana tak, jak umowy zobowiązujące do rozporządzenia, nie stanowi ona więc causam (solvendi) dla umowy przyrzeczonej (tak Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 412; A. Maciąg, Rodzaje, s. 67; M. Krajewski, Umowa, s. 77 i nast.; nadto por. orz. SN z 21.3.1968 r., NP 1969, Nr 6, s. 1033; odmiennie E. Gniewek, Z problematyki, s. 1055; S. Breyer, Umowy, s. 77). W konsekwencji nieważność umowy przedwstępnej nie pociąga za sobą, sama w sobie, nieważności umowy przyrzeczonej (por. m.in. A. Wójcik, Charakter, s. 36), chociaż niekiedy może uzasadniać uchylenie się od skutków umowy przyrzeczonej, jako zawartej pod wpływem błędu (por. M. Krajewski, Wadliwość umowy przedwstępnej a umowa przyrzeczona, MoP 2000, Nr 5, s. 285; tenże, w: System PrPryw, t. 5, s. 777-778). Brak jest też podstaw dla stosowania przepisów o nienależnym świadczeniu w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieważności zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej (jak proponuje A. Kubas, Umowa, s. 58; krytycznie zob. M. Krajewski, Umowa, s. 79 i nast.).

22. Umowa przedwstępna może zawierać postanowienia wykraczające poza minimum określone w art. 389 (por. orz. SN z 12.1.1960 r., OSN 1960, poz. 90). Dotyczyć one mogą np. zasad korzystania z przedmiotu świadczenia w umowie przyrzeczonej, w okresie do chwili jej zawarcia (jednakże, wedle orz. SN z 22.12.2000 r., II CKN 353/00, OSNC 2001, Nr 9, poz. 128, zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania spełnienia tego świadczenia; odmiennie M. Krajewski, Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej świadczenia na poczet umowy przyrzeczonej, MoP 2002, Nr 8, s. 352 i nast., który podkreśla, że w praktyce najczęstsze są przypadki, gdy umowa przedwstępna nakłada na strony obowiązek zapłaty ceny z przyszłej umowy sprzedaży lub też obowiązek przeniesienia posiadania jej przedmiotu. Nie ma żadnych powodów, by inaczej niż zapłatę ceny czy przeniesienie posiadania traktować przeniesienie własności przedmiotu przyszłej umowy sprzedaży; tenże, Glosa do wyroku SN z 20.3.2002 r., V CKN 948/00, OSP 2003, Nr 1, poz. 6). Postanowienia te rodzą skutki prawne, niezależnie od tego, czy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (orz. SN z 30.8.1965 r., OSN 1966, poz. 117; wedle orz. SN z 20.3.2002 r., V CKN 948/00, OSP 2003, Nr 1, poz. 6, uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy, glosa kryt. M. Krajewski, tamże; wedle autora w takiej sytuacji mamy do czynienia z posiadaniem zależnym). Jeżeli umowa ta nie zostanie zawarta, wówczas oparty na tych postanowieniach stosunek zobowiązaniowy wygasa, a spełnione przez strony świadczenia rozliczone zostaną, w zależności od okoliczności, albo według zasad, którym ten stosunek podlegał, albo - w braku takich uregulowań - według przepisów o korzystaniu z cudzej rzeczy przez posiadacza w dobrej wierze lub według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (tak Radwański 2006, s. 140; bliżej zob. M. Krajewski, Zastrzeżenie w umowie). Co do dodatkowych zastrzeżeń umownych dotyczących niewykonania (nienależytego wykonania) zobowiązania z umowy przedwstępnej zob. art. 390. Zob. też M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 772 i nast.

23. Co do możliwości ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub wieczystego użytkowania albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego zob. art. 16 ust. 1 i 2 pkt 2 KWU. Roszczenie takie, dzięki ujawnieniu, staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Zob. bliżej D. Dulęba, Skutki niezachowania formy umowy przedwstępnej, PPH 2006, Nr 8, s. 51 i nast.

24. Wątpliwa jest, ze względu na "właściwości zobowiązania", dopuszczalność przelewu wierzytelności o zawarcie umowy przyrzeczonej (tak M. Krajewski, Umowa, s. 89 i nast.; A. Łuszpak-Zając, Realizacja, s. 95; ponadto zob. J. Mojak, Obrót wierzytelnościami. Podstawowe zagadnienia prawne, Lublin 1998, s. 11 i nast.; P. Drapała, Glosa do wyroku SN z 23.11.1999 r., II CKN 565/98, PS 2001, Nr 2, s. 152; orz. SA w Warszawie z 28.2.2002 r., I ACa 942/01, OSA 2004, Nr 1, poz. 3; odmiennie: S. Breyer, Umowy, s. 27; ponadto: K. Kaczanowski, G. Wiaderek, Przenoszenie praw z opcji, Glosa 1997, Nr 3, s. 1 i nast.). To samo odnosi się do przejęcia długu. Nie ma natomiast przeszkód dla dokonania przelewu wierzytelności odszkodowawczej.

Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej natomiast, co do zasady, przechodzą na spadkobierców (łącznie ze związaniem określonym w niej terminem, por. orz. SN z 9.7.1962 r., OSNCP 1963, poz. 205), chyba że stroną umowy przyrzeczonej mógł być wyłącznie zmarły (zob. bliżej M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 780).

25. Obowiązek zawarcia umowy może wynikać nie tylko z umowy przedwstępnej, ale także z ustawy albo decyzji administracyjnej (por. S. Włodyka, Źródła obowiązku zawarcia umowy w: Studia z prawa zobowiązań, Warszawa-Poznań 1979, s. 193 i nast.; A. Łuszpak-Zając, Źródła cywilnoprawnego obowiązku zawarcia umowy, Ks. Pam. A. Kleina, Kraków 2000, s. 195 i nast.; M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, s. 798 i nast.). Można tu wskazać przykłady uregulowań art. 6 ust. 2 i art. 60 PPU, art. 7 ustawy z 10.4.1997 r. - Prawo energetyczne (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625 ze zm.). Co do roszczeń przysługujących oferentowi, z którym - wbrew obowiązkowi ustawowemu - umowy nie zawarto, zob. M. Krajewski, Umowa, s. 206 i nast.

Popiołek