Fragment z komentarza K. Pietrzykowskiego:

14. Zaniżona cena w umowie sprzedaży. Nie ma żadnych podstaw prawnych do traktowania umowy, w której strony podały cenę rażąco zaniżoną, jako częściowej sprzedaży i częściowej darowizny (S. Rejman, Cena a wartość umowy sprzedaży, BMS 1958, Nr 5, s. 46-47). Jest to bowiem w istocie pozorna umowa sprzedaży (wyr. SN z 18.3.1966 r., II CR 123/66, OSN 1967, Nr 2, poz. 22), której ważność ocenia się według właściwości umowy sprzedaży zawierającej cenę rzeczywiście uzgodnioną przez strony. "Inną czynnością prawną" może bowiem być umowa tego samego rodzaju co umowa pozorna, ale różniąca się od niej niektórymi składnikami treści, np. ceną (Lewaszkiewicz-Petrykowska, Wady, s. 65-66; odmiennie M. Kępiński, Pozorność w umowach o przeniesienie własności nieruchomości, NP 1969, Nr 9, s. 1378; S. Rudnicki, w: Dmowski, Rudnicki, Komentarz 2004, s. 358-359). Odmienne stanowisko zajął też SN w uchw. z 20.10.1966 r. (III CZP 83/66, OSN 1967, Nr 7-8, poz. 119), w uzasadnieniu której podkreślił, że "wady w określeniu ceny nie stanowią przyczyn nieważności samej umowy". Podobny pogląd został później wypowiedziany w uzasadnieniu wyr. SN z 17.12.1998 r. (II CKN 849/98, OSN 1999, Nr 7-8, poz. 128), według którego "(...) trudno uznać za dominujący pogląd, w myśl którego zaniżenie ceny przedmiotu sprzedaży samo w sobie stanowi wadę umowy, sprowadzającą jej nieważność. Przeciwnie, w warunkach gospodarki rynkowej, w której popyt i podaż są dominującymi czynnikami kształtowania cen, rodzi się potrzeba szerokiej ochrony umów w imię stabilizacji stosunków ekonomicznych (...). W sytuacjach ekstremalnych natomiast dysproporcja świadczeń nie pozbawia kontrahenta środków pozwalających wymusić ekwiwalentność tych świadczeń, np. na podstawie art. 388". Z taką argumentacją trudno się zgodzić, i to właśnie obecnie, w warunkach gospodarki rynkowej, które sprzyjają częstszemu niż dawniej pojawianiu się w obrocie pozornych czynności prawnych. Takie czynności, w tym zwłaszcza umowy sprzedaży, w których cena zostaje przez strony rażąco zaniżona albo zawyżona, są bowiem obecnie wykorzystywane jako jeden z instrumentów prawnych zjawiska polegającego na wprowadzaniu do obrotu pieniędzy pochodzących z nielegalnych lub nieopodatkowanych źródeł, określanego jako "pranie brudnych pieniędzy". Zob. szerzej A. Jedliński, Pozorność jako wada czynności prawnej i konsekwencje prawne pozorności, Rej. 2005, Nr 5.

Wskazanie w umowie innej ceny a nieważność czynności prawnej, forma czynności prawnej

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2004-04-27, II CK 191/03

Opubl: Legalis

Teza:

1. Pozorność czynności prawnej, czyli tzw. czynności prawnej dyssymilowanej, istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ umowy, niż element ukryty. Tymczasem, w wypadku wskazania w umowie innej ceny niż rzeczywiście zapłacona, dochodzi do zatajenia tylko części wzajemnego świadczenia, sama zaś czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama. Gdyby uznać, że czynność ta ukrywa inną, dyssymulowaną czynność prawną, to ta inna czynność prawna również musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym bowiem razie byłaby nieważna. Trudno zaś uznać, że zaniżenie ceny przedmiotu sprzedaży stanowi taką wadę umowy, która powoduje jej nieważność.

2. Zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli w zakresie ceny, jako składowy element umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy notarialnej (art. 158 KC), nie mogą być podważane, bowiem prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 KPC.

Uzasadnienie:

Wyrokiem z dnia 9 lipca 2001 r. Sąd Okręgowy zasądził na rzecz Witolda T. od Bożeny R. 32 000 zł z ustawowymi odsetkami. Z dokonanych na podstawie dokumentów, a także zeznań świadków i stron ustaleń wynika, że powód zamierzał sprzedać Jackowi Ł. nieruchomość położoną w W. przy ul. B. 19. Uzgodniona cena wynosiła kwotę 110 000 zł (po denominacji). Do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego doszło w dniu 12 listopada 1994 r., nabywcą jednak była pozwana, bowiem Jacek Ł. ze względu na obciążającego go zadłużenie do aktu nie przystąpił, jakkolwiek to on właśnie płacił cenę. Dla pomniejszenia opłaty skarbowej w akcie notarialnym wpisano jako cenę kwotę 50 000 zł. W dniu sprzedaży powód otrzymał tytułem zapłaty ceny kwotę 52 500 zł, w spisanym tego samego dnia oświadczeniu określono, że pozostała kwota 57 500 zł zostanie zapłacona do końca 1995 r. Powód łącznie otrzymał z tego tytułu 82 500 zł. Zasądzona wyrokiem kwota stanowi pozostałą do zapłaty część ceny. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał Sąd przepis art. 535 § 1 KC.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 19 czerwca 2002 r. zmienił powyższy wyrok tylko w ten sposób, że obniżył zasądzoną kwotę do 27 5000 zł, korygując błąd rachunkowy. Podzielił w całości poczynione w sprawie ustalenia. Sąd ten uznał, że czynność prawna objęta aktem notarialnym jest pozorna (art. 83 KC), bowiem ukrywa rzeczywiście uzgodnioną przez strony cenę sprzedaży nieruchomości. Pozorność umowy i jej rzeczywista treść została wykazana przeprowadzonymi w sprawie dowodami. Prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność rzeczywistej ceny nie narusza art. 247 KPC, w szczególności nie prowadzi do obejścia przepisów dotyczących formy zawartej czynności prawnej. Powołując się na wyroki SN z dnia 26 maja 1983 r., II CR 32/83 (publ. Legalis) i z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66 (OSNC 1967, nr 2, poz. 22) uznał Sąd Apelacyjny, że forma notarialna umowy pozornej służy jednocześnie formie umowy ukrytej, a pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona za pomocą dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron.

Wyrok powyższy zaskarżyła pozwana kasacją, opartą na obu podstawach kasacyjnych określonych w art. 393¹ pkt 1 i 2 KPC. W ramach pierwszej z nich zarzucała naruszenie art. 83 § 1 KC przez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że umowa sprzedaży jest pozorna, bowiem strony zaniżyły w akcie notarialnym cenę sprzedaży. W ramach drugiej - naruszenie art. 247 KPC przez oparcie ustaleń faktycznych na niedopuszczalnym dowodzie z zeznań świadków i przesłuchania stron przeciwko osnowie dokumentu, oraz naruszenie art. 233 KPC przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i bezpodstawne uznanie, że pozwana ustalała z powodem cenę sprzedaży.

W konkluzji wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej powództwo i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Ze względu na ścisły związek wskazanych w kasacji przepisów art. 83 § 1 KC i art. 247 KPC, obie podstawy kasacyjne wymagają łącznego rozważenia. Jak trafnie wskazała skarżąca, kwestia, czy zaniżenie ceny w umowie sprzedaży nieruchomości stanowi o pozorności umowy (art. 83 § 1 KC), wywoływała spory zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. W wyroku z dnia 18 marca 1966 r. II CR 123/66 (OSNC 1967 r., nr 2, poz. 22) Sąd Najwyższy uznał, że umowa sprzedaży, w której kontrahenci wskazali cenę sprzedanego przedmiotu odmienną od rzeczywiście umówionej, jest umową pozorną. W uzasadnieniu wskazano, że strony składając oświadczenie woli co do sprzedaży określonego przedmiotu za określoną cenę, ukryły przez to czynność o odmiennej treści, polegającą na sprzedaży tego przedmiotu za inną cenę. Forma czynności prawnej pozostała ta sama, co stanowi o możliwości prowadzenia dowodu z zeznań świadków na okoliczność rzeczywistej ceny, bez naruszenia ograniczeń określonych w art. 247 KPC. Przyjęto pogląd o "użyczeniu" formy czynności prawnej zatajonej przez czynność prawną ujawnioną. Sąd Najwyższy w obecnym składzie przedstawionego poglądu nie podziela. Pozorność czynności prawnej, czyli tzw. czynności prawnej dyssymilowanej, istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ umowy, niż element ukryty. Tymczasem, w wypadku wskazania w umowie innej ceny niż rzeczywiście zapłacona, dochodzi do zatajenia tylko części wzajemnego świadczenia, sama zaś czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama. Gdyby uznać, że czynność ta ukrywa inną, dyssymulowaną czynność prawną, to ta inna czynność prawna również musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym bowiem razie byłaby nieważna. Trudno zaś uznać, że zaniżenie ceny przedmiotu sprzedaży stanowi taką wadę umowy, która powoduje jej nieważność (por. wyrok SN z dnia 17 grudnia 1998 r., II CKN 849, OSNC 1999 r., nr 7 - 8, poz. 128).

Odmienne stanowisko w orzecznictwie Sądu Najwyższego, przedstawione w powołanej wyżej wyroku, a także we wcześniejszej uchwale Całej Izby Cywilnej z dnia 21 lipca 1954 r. I CO 22/54 (OSN 1955 r., poz. 1) oraz w uchwale z dnia 20 października 1966 r. III CZP 83/66 (OSNC 1967 r., nr 7 - 8, poz. 119) służyło wykazaniu dopuszczalności prowadzenia w procesie cywilnym dowodu ze świadków i przesłuchania stron na okoliczność rzeczywiście zapłaconej ceny (art. 247 KPC). Takiego stanowiska nie można jednak podzielić. Przypomnieć należy, że w okresie przedwojennym kodeks postępowania cywilnego w ogóle wyłączał dowód przeciw lub ponad osnowę dokumentu pomiędzy uczestnikami czynności prawnej (art. 256 KPC z 1969). W okresie powojennym w orzecznictwie i literaturze przedmiotu dopuszczano liberalizację tego przepisu w imię dążenia do prawdy obiektywnej. Liberalizacja ta znalazła wyraz w art. 247 KPC, który dopuszcza dowód przeciw lub ponad osnowę dokumentu, jednak w ściśle określonych i nieprzekraczalnych granicach - gdy nie prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, oraz gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za potrzebne. Zasadą zatem jest niedopuszczalność prowadzenia takiego dowodu, a jego dopuszczenie wyjątkiem, gdy zachodzą kumulatywnie określone w przepisie przesłanki. Jak trafnie zarzuca skarżąca, Sądy obu instancji nie wskazały przyczyn, dla których szczególne okoliczności sprawy uzasadniać miały dopuszczenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność rzeczywiście zapłaconej ceny i już tylko z tego względu dopuszczenie na tę okoliczność dowodu z zeznań świadków budzi zasadnicze zastrzeżenia. Nie można też uznać, że prowadzenie tego rodzaju dowodów nie prowadzi do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności.

Jak wyjaśniono w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli w zakresie ceny, jako składowy element umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy notarialnej (art. 158 KC), nie mogą być podważane, bowiem prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 KPC (por. wyrok z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 214/97, nie publ., postanowienie z dnia 7 stycznia 1998 r., III CKN 307/97, OSNC 1998 r., nr 9, poz. 135, wyrok z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC 2002 r., nr 7 - 8, poz. 91). Cena sprzedaży nieruchomości stanowi niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i przedmiotu jej essentialia negotii (art. 535 KC). Skoro zatem ustawa uzależnia ważność umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 KC), to znaczy, że w tej formie musi być określona co najmniej istotna treść umowy. Nie można więc uznać, by podważanie jednego z istotnych elementów umowy, jakim jest cena sprzedaży i wykazywanie, że cena umówiona była inna niż ujawniona w akcie, a tym samym wyrażona w innej formie niż notarialna, nie stanowiło obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Z tych też względów należy uznać zarzuty podnoszone w kasacji za zasadne. Zwrócić też należy uwagę, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano, iż opieranie ustaleń na dowodach przeprowadzonych z naruszeniem art. 74 KC jest niedopuszczalne i taki dowód winien być przez sąd drugiej instancji rozpoznający apelację pominięty (por. wyrok z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN 290/00, OSNC 2002 r., nr 1, poz. 119). Ta sama uwaga dotyczy dowodu dopuszczonego z naruszeniem art. 247 KPC.

Skarżąca zarzucała również naruszenie art. 233 KPC polegające na błędnym ustaleniu, że pozwana dokonywała z powodem uzgodnień dotyczących ceny sprzedaży nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości uzgodnienia te powód prowadził z Jackiem Ł. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że przepis art. 233 KPC (skarżąca nie przytacza, o który paragraf tego przepisu chodzi), może stanowić samodzielną podstawę kasacji wówczas, gdy sąd drugiej instancji prowadził postępowanie dowodowe, czy też oceniał samodzielnie zebrany w sprawie materiał dowodowy. Sąd Apelacyjny tymczasem jedynie podzielił ustalenia i ocenę dowodów dokonane przez Sąd pierwszej instancji. W takiej sytuacji, podstawę kasacyjną stanowić może naruszenie przytoczonego przepisu w związku z art. 382 i 391 KPC, a naruszenia tych przepisów skarżąca nie zarzuca. Ponadto, ustalenie, że uzgodnienia treści umowy powód prowadził z Jackiem Ł., nie wyklucza uznania, że skarżąca akceptując te uzgodnienia mogła zataić rzeczywistą cenę sprzedaży. W istocie zatem naruszenie art. 233 KPC polega na czym innym, chodzi bowiem o to - co wykazano wyżej - że ustalenia faktyczne oparte zostały na dowodach, przeprowadzonych z naruszeniem art. 247 KPC.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 393¹³ KPC.

Metryka

Numer: 74307

Powiązane akty prawne:

• KPC, t.j. 17-12-2013, Art. 247

• KC, t.j. 17-12-2013, Art. 83, Art. 158

Miejsca publikacji:

• Legalis

Cytowania w innych orzeczeniach:

• VI ACa 383/13; III CZP 79/11; I ACa 427/09; II FSK 265/08; III CZP 21/09; IV CK 684/04; IV CK 630/04

Cytowane orzeczenia:

• V CKN 631/00; IV CKN 290/00; III CKN 307/97; II CR 32/83; III CZP 83/66; II CR 123/66

Cytowania w komentarzach:

• KPC red. Marszałkowska-Krześ 09.2010
  
  

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 05.2011

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 07.2011

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 01.2012

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 05.2012 wyd. 5

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 05.2012 wyd. 6

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 09.2012 wyd. 7

• KPC, Art. 247

KPC red. Marszałkowska-Krześ 04.2013 wyd. 8

• KPC, Art. 247