Jak rozgraniczyć nieruchomości?
Proces ustalania granic nieruchomości kojarzy się często ze sporem o miedzę. Miedza z kolei z Kargulem i Pawlakiem, bohaterami znanej wszystkim komedii. Ich spór przybierał często bardzo gwałtowny przebieg, a porozumienie nie było możliwe. Być może niepotrzebnie. Stosowana obecnie procedura rozgraniczenia obowiązuje w naszym kraju bez większych zmian od 1946 roku. Zobaczmy zatem jak uniknąć podobnych historii.
Każda działka powinna mieć ustalone i wytyczone granice. Często jednak ulegają one zatarciu. Powstają wtedy wątpliwości i konflikty. Rozgraniczenie to procedura mająca wyjaśnić takie sytuacje. Jest to postępowanie mające na celu dokładne ustalenie spornych granic działki. Polega na odtworzeniu przebiegu granicy poprzez ustalenie położenia linii i punktów granicznych, oznaczeniu ich trwałymi znakami na gruncie i sporządzeniu odpowiedniej dokumentacji. Czynności takie wykonuje geodeta posiadający uprawnienia zawodowe do wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii. Procedura ta służy ustaleniu zasięgu prawa własności posiadacza działki.
Procedura rozgraniczania opiera się przede wszystkim na artykule 153 Kodeksy Cywilnego i artykułach 29-39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Sprawy techniczne i proceduralne zawarte są w rozporządzeniu Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 roku.
Postępowanie rozgraniczeniowe ma dwie fazy. Administracyjną i sądową. Postępowanie sądowe nie jest możliwe jeśli nie zostanie wyczerpana droga administracyjna. Oznacza to, że każdy nasz wniosek zostanie automatycznie odrzucony. Do fazy sądowej nie zawsze dochodzi. Jeżeli strony dojdą do porozumienia lub zaakceptują decyzje administracyjną ma ona moc wiążącą. Od decyzji administracyjnej przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Strona, która nie zgadza się z decyzją może zażądać przeprowadzenia postępowania sądowego. Z taka prośbą może skierować się także organ przeprowadzający rozgraniczenie jeśli nie zdołał ustalić przebiegu granicy. Dzieje się tak gdy pomiędzy stronami zaistnieje spór.
Ustalanie granic nie zawsze rozpoczyna się na prośbę zainteresowanych stron. Postępowanie może zarządzić sam sąd, gdy ustalenie granic jest mu niezbędne w innych postępowaniach.
Wniosek o wszczęcie czynności rozgraniczeniowych ma prawo złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, a także każdy ze współwłaścicieli działki. Mogą to zrobić także osoby postronne jeśli wykażą swój interes prawny.
Istnieją przypadki gdy postępowanie wszczyna się z urzędu. Są to przypadki gdy zachodzi ważny interes społeczny. Może to być na przykład scalanie gruntów w celu realizacji potrzeb gospodarki narodowej.
Postępowanie administracyjne
Wniosek składamy w siedzibie wójta, burmistrza lub prezydenta gminy, w której znajduje się nieruchomość. Sprawy takie prowadzą zazwyczaj wydziały geodezji, gospodarki gruntami lub nieruchomościami. Zależy to od struktury organizacyjnej urzędu. Druk podania można pobrać w urzędach, a coraz częściej na internetowych stronach samorządów. Do wniosku będziemy musieli dołączyć następujące dokumenty:
dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem rozgraniczenia (aktualny odpis z księgi wieczystej, ważny przez 3 miesiące od daty wystawienia);
wypis z rejestru gruntów starostwa powiatowego (dokumenty, mapki).
W większości gmin za takie postępowanie nie pobiera się opłaty skarbowej.
Całą procedurę przeprowadza uprawniony geodeta. Zadanie znalezienia takiej osoby spoczywa na nas. Gminy nie powinny oferować nam konkretnych osób. Czasami zdarza się jednak, że w urzędzie znajdziemy listę uprawnionych osób, z usług których wcześniej korzystały osoby przeprowadzające rozgraniczenie w gminie.
Uprawniony geodeta rozpoczyna postępowanie od zebrania materiału dowodowego. Zgłasza prace w miejscowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej wraz z prośbą o udostępnienie dokumentów. Analizie podlegają dane zawarte w dokumentach zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zapisy ksiąg wieczystych i dokumenty dostarczone mu przez zainteresowane strony. Badane są także ślady w terenie i znaki graniczne. Po przeanalizowaniu i ocenieniu wszystkich dokumentów i dowodów geodeta wzywa strony na rozprawę rozgraniczeniową. O terminie rozprawy musimy zostać poinformowani przynajmniej 7 dni przed jej rozpoczęciem.
Nasza nieusprawiedliwiona nieobecność nie jest przesłanką do odroczenia rozprawy. Jeśli rzeczywiście nie możemy się zjawić, a zależy nam na uczestnictwie to niezbędne będzie usprawiedliwienie nieobecności lub powołanie pełnomocnika. Powinniśmy dysponować także pełnomocnictwem współmałżonka.
Na miejscu geodeta zapoznaje strony z przebiegiem granicy, który ustalił podczas prowadzonego przez siebie dochodzenia. Jeśli strony zgodzą się na propozycję sprawa kończy się wspólnym podpisaniem protokołu. Protokół podpisać może także jedna strona. Druga strona nie powinna kwestionować wtedy przebiegu granicy, a protokół powinien zawierać przyczynę odmowy podpisu.
W razie gdy niemożliwe jest odtworzenie przebiegu granicy na podstawie istniejących dowodów i dokumentów geodeta namawia strony do zawarcia umowy. Dzieje się tak także wtedy gdy strony nie mogą dojąć do porozumienia. Umowa zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej. Sporządzony zostaje akt ugody, który musi zawierać:
opis przedmiotu sporu z podaniem granic wskazanych przez strony i wynikających z dokumentacji;
opis wzajemnych ustępstw;
szczegółowy opis granicy uznanej za obowiązującą po podpisaniu ugody i informacja o jej mocy.
Brak jednego z tych elementów może być przyczyna późniejszego kwestionowania postanowienia i wielu niejasności.
Na protokole podpisują się nie tylko strony, ale także geodeta. Protokoły i dokumentacja przekazywana jest władzom samorządowym. Wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydać następujący werdykt:
decyzja o rozgraniczeniu nieruchomości;
umorzenie sprawy, jeśli w trakcie postępowania doszło do ugody;
umorzenie sprawy i przekazanie jej do rozpatrzenia sądowi jeśli nie doszło do porozumienia lub jeśli nie istnieją dowody pozwalające na ustalenie granic, a nie doszło do ugody.
Każda ze stron jeśli jest niezadowolona z decyzji może wystąpić o przekazanie sprawy do rozpatrzenia sądowi. Trzeba to zrobić w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Ile to kosztuje?
Według Prawa cywilnego koszty dotyczące granicy pomiędzy nieruchomościami są kosztami wspólnymi. Sąsiedzi powinni wspólnie ponosić koszty utrzymania znaków granicznych, płotów, drzew itd. Podobne założenie przyjmuje się w przypadku kosztów rozgraniczania. Wynika to z założenia, że przeprowadzenie rozgraniczenia przynosi korzyści wszystkim stronom postępowania.
Za postępowanie administracyjne nie pobiera się opłat. Pokrywamy jednak koszty postępowania prowadzonego przez geodetę. W związku z tym, że potrzebujemy osoby z uprawnieniami nie będą to małe sumy. Stała opłata nie jest ustalona, a ceny zależą od czynników indywidualnych. Na pewno zapłacimy jednak od tysiąca złotych w górę. Prawdopodobne jest, że będzie to około dwóch tysięcy złotych. Za korzystanie z zasobów sądowych i geodezyjno kartograficznych płaci geodeta.
Ile trwa postępowanie?
W większości urzędów przyjęte jest, że czas załatwienia takiej sprawy to do 30 dni w przypadku spraw standardowych i do 60 dni w przypadku spraw skomplikowanych. Czas ten liczony jest od momentu złożenia w urzędzie dokumentacji przez geodetę.
Postępowanie sądowe
Właściwym sądem jest w tym przypadku sąd rejonowy właściwy dla miejsca, w którym znajduje się działka. Sąd nie rozpatruje sprawy w trybie procesowym. Postępowanie nie jest kontynuacją trybu administracyjnego. Sprawa rozpatrywana jest od początku, a materiały zgromadzone wcześniej są materiałem dowodowym. Sąd nie bada prawidłowości wcześniejszego postępowania, ani słuszności decyzji organów samorządowych. Efektem pracy sądu jest wydanie postanowienia, od którego przysługuje nam prawo apelacji do sądu rejonowego.
Podczas postępowania sąd sprawdza wszelkie dostępne dowody, a zwłaszcza dokumenty i mapy. Bardzo często brana jest pod uwagę opinia biegłego geodety, który przedstawia sądowi przebieg granicy wynikający z ewidencji i z oświadczeń właścicieli nieruchomości. Zwiększa to znacznie koszty sądowe. Niezbędne jest także przedstawienie dowodu własności gruntu.
Sąd w pierwszej kolejności stara się ustalić przebieg granicy na podstawie map, dokumentów i punktów granicznych. Brany jest pod uwagę stan zasiedzenia i uwłaszczenia. Jeśli jest to niemożliwe to brany jest pod uwagę ostatni stan spokojnego posiadania. Stan ostatniego spokojnego posiadania może być przyjęty jako kryterium rozgraniczenia tylko wówczas, gdy jest ustabilizowany i długotrwały.
W postanowieniu sąd umieszcza decyzję o wzajemnym wydaniu spornych części nieruchomości, jeśli są w posiadaniu osób nie posiadających do nich praw własności. Na podstawie takiej decyzji możliwa jest egzekucja postanowienia.
Jeżeli przebiegu granicy nie da się dokładnie ustalić, sąd zrobi to starając się uwzględnić wszystkie okoliczności. Może też przyznać jednej ze stron rekompensatę pieniężną.
Poza odwołaniem od postanowienia sądu przysługuje nam także prawo kasacji wyroku przez Sąd Najwyższy.
Odnawianie granic
Rozgraniczenie wykonuje się tylko w przypadku nieruchomości, których granice nie były jeszcze ustalone, lub zatarły się i nie możliwe jest odtworzenie ich na podstawie dokumentów. Jeśli granice ustalono wcześniej i można je łatwo odtworzyć to wystarczy procedura odnowienia. Polega ona na ustaleniu na podstawie znaków i dokumentów przebiegu granicy i utrwaleniu jej za pomocą znaków granicznych. Nie jest to postępowanie administracyjne. Wykonuje je uprawniony geodeta na zlecenia właścicieli gruntów.
Podstawa prawna
Prawo geodezyjne i kartograficzne 17 maja 1989 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 100, poz. 1086 z p. zm.),
Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz.U. z 1964r. nr 16, poz. 93),
rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 roku (Dz. U. Z 1999r. nr 45, poz. 453);
Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 roku (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z p. zm.).