GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI - SEM. 7
[4]
Przetarg na zbycie nieruchomości - sprzedaż lub oddanie w wieczyste użytkowanie.
Rozporządzenie RM z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. nr 207, poz. 2108 z dnia 22.09.2004r.)
Przetarg ogłasza , organizuje i przeprowadza właściwy organ.
Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości po upływie terminu podanego w wykazie
Ogłoszenie powinno zawierać informacje zamieszczone w wykazie oraz czas (min. 2 tygodnie), miejsce i warunki przetargu.
Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, drugi przetarg organizuje się w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie, lecz nie później niż w terminie do 6 miesięcy od dnia zamknięcia pierwszego przetargu.
W drugim przetargu można obniżyć cenę wywoławczą nie więcej niż o 50%.
Brak pozytywnego rozstrzygnięcia w drugim przetargu umożliwia zbycie nieruchomości w drodze rokowań za cenę ni niższą niż 40% wartości.
Formy przetargów na zbycie nieruchomości:
przetarg ustny nieograniczony,
przetarg ustny ograniczony,
przetarg pisemny nieograniczony,
przetarg pisemny ograniczony.
Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.
O zastosowanej formie przetargu decyduje organizator.
Czynności związane z przeprowadzeniem przetargu wykonuje komisja przetargowa.
Z przeprowadzonego przetargu sporządza się protokół, który powinien zawierać następujące informacje:
termin i miejsce przetargu,
oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według KW i katastru,
o obciążeniach nieruchomości,
o osobach dopuszczonych i nie dopuszczonych do przetargu, wraz z uzasadnieniem,
o rozstrzygnięciach podjętych przez komisję przetargową, wraz z uzasadnieniem,
najwyższą cenę osiągniętą w przetargu lub informacje o złożonych ofertach, wraz z uzasadnieniem wyboru najkorzystniejszej z nich,
imię, nazwisko i adres lub nazwę albo firmę oraz siedzibę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości,
skład komisji przetargowej wraz z podpisami.
O wyborze formy przetargu decyduje cel, jaki zamierza się osiągnąć.
Jeżeli celem jest uzyskanie najwyższej ceny, to ogłaszany jest przetarg ustny (licytacja).
Jeżeli celem jest uzyskanie najkorzystniejszej oferty (np. co do sposobu zagospodarowania z uwagi na ochronę środowiska naturalnego), ogłaszany jest przetarg pisemny (konkurs ofert).
Przetargi ograniczone przeprowadza się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.
Zwolnienia z przetargu (tryb bezprzetargowy):
zbywanie nieruchomości na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,
zbywanie nieruchomości między SP a JST oraz między tymi JST,
zbywanie nieruchomości osobom fizycznym i prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową,
zbywanie następuje w drodze zamiany lub darowizny,
sprzedaż następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego,
zbywanie nieruchomości lub jej części niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,
nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji,
zbywanie na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona.
jeżeli przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli,
jeżeli jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.
Ponadto wojewoda, odpowiednia rada lub sejmik mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe.
Zasady te stosuje się również przy sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, o ile nieruchomość ta została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę.
Trwały zarząd, oddawanie w trwały zarząd
Dotychczasowy „zarząd” przekształca się w „trwały zarząd” z dniem 1 stycznia 1998r.
Trwały zarząd to prawna forma władania nieruchomością przez określone jednostki organizacyjne, bez osobowości prawnej (podlega ujawnieniu w KW).
Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd.
Trwały zarząd ustanawia się na czas oznaczony lub nie oznaczony w drodze decyzji właściwego organu.
Za nieruchomości oddane w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne ustalane według stawek procentowych od ceny nieruchomości:
za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - 0.1%
za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych ... - 0.3%
za pozostałe nieruchomości - 1.0%
Z opłat zwolnione są nieruchomości oddane pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne i zoologiczne.
Scalenie i podział nieruchomości
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005r w sprawie scalania i podziału nieruchomości(Dz. U. nr 86, poz. 736)
Scaleniem i podziałem nieruchomości mogą być objęte jedynie obszary, dla których tego typu zbieg przewidziany został w miejscowym planie zagospodarowania terenu.
Grunty przeznaczone w mpzp na cele rolne i leśne nie podlegają przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Istotą scalenia i podziału nieruchomości jest stworzenie możliwości bardziej efektywnego wykorzystania i gospodarowania terenów przeznaczonych na cele szczególne w mpzp.
Celem scalenia i podziału nieruchomości jest poprawa struktury przestrzennej, zmierzająca do korzystniejszego ich zagospodarowania, ułatwienia dostępu do drogi publicznej, podniesienia poziomu uzbrojenia terenu w urządzenia infrastruktury technicznej.
Scalenie polega na połączeniu w jedną całość kilku rozdrobnionych lub też położonych w niekorzystnej konfiguracji nieruchomości celem dokonania ponownego podziału na tę samą ilość nieruchomości, które podlegały scaleniu, z zachowaniem proporcji w zakresie powierzchni, jednakże ze zmianą w zakresie ich usytuowania i także przeznaczenia - z jednoczesnym wydzieleniem odpowiednich dróg i urządzeń infrastruktury technicznej dla wszystkich nieruchomości biorących udział w scaleniu.
Scalenie i podział nieruchomości - procedura
Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać z urzędu(inicjatywa rady gminy) albo na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych posiadających ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.
Zabudowane części nieruchomośc mogą być objęte scaleniem jedynie za zgodą właściciele lub u.w.
Uczestnicy postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości:
właściciele i współwłaściciele,
użytkownicy wieczyści,
samoistni posiadacze.
Rada uczestników scalenia - tylko spośród właścicieli i u.w.
Uchwała rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości określa m.in. granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.
Uchwała podlega ujawnieniu w KW lub ZD.
Projekt powyższej uchwały przygotowuje wójt, …
analiza warunków zagospodarowania terenu wynikające z mpzp,
analiza wniosków właścicieli lub u.w.,
analiza dotychczasowej struktury przestrzennej nieruchomości i ich stanu prawnego,
analiza istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy
analiza możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z budową lub rozbudową urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych kosztów związanych z przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości.
Do projektu uchwały należy dołączyć projekt przebiegu granic zewnętrznych(cz. Graficzna i opisowa) oraz wypis i wyrys z mpzp.
Projekt scalenia i podziału nieruchomości wykonuje osoba posiadające stosowne uprawnienia geodezyjne.
Projekt obejmuje m.in.:
geodezyjne opracowanie granic zewnętrznych,
dokumentację stanu dotychczasowego nieruchomości w postaci mapy i rejestru,
dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości w postaci:
geodezyjnego projektu scalenia i podziału nieruchomości
rejestru nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego, w tym nieruchomości proponowanych do przyznania uczestnikom postępowania,
wycenę nieruchomości w stanie dotychczasowym i nieruchomości zaprojektowanych (rzeczoznawca).
Granice między nieruchomościami przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego lub według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości.
Rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.
Uchwała ta stanowi podstawę do:
umieszczenia na mapie z geodezyjnym projekcie scalenia i podziału stosownej klauzuli,
zamknięcia istniejącej KW,
założenia nowych KW,
ujawnienia nowego stanu prawnego w katastrze nieruchomości,
wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych granic,
wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.
W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy uczestnik postępowania otrzymuje nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych postępowaniem oraz ogólnej powierzchni wydzielonej pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.
Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących stają się własnością SP lub właściwej JST.
Za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących przysługuje odszkodowanie.
Gmina zobowiązana jest do wybudowanie na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Opłata adiacencka - do 50% wzrostu wartości nieruchomości.
Wysokość stawki procentowej uchwala rada gminy w uchwale, a wójt, … w drodze decyzji określa kwotę opłaty od poszczególnych uczestników postępowania.
Termin i sposób wnoszenia opłaty ustala się w ugodzie spisując protokół uzgodnień.
Wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem określa się według stany na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.
Wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału określa się według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, z uwzględnieniem planowanych do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.
4