Z MIESIĘCZNIKA „LICZ I BUDUJ” NR 1 / 99
ODBIORY ROBÓT BUDOWLANYCH
ŁUCJA LAPIERRE, HENRYK ROGALA
Techniczny i prawny odbiór zrealizowanych przez wykonawcę obiektów lub robót budowlanych wywołuje wielostronne skutki prawne i finansowe. Obowiązują tu ustawowe przepisy prawa budowlanego, Kodeksu cywilnego oraz zamówień publicznych.
Dokonując odbiorów zamawiający, a także firmy budowlane niejednokrotnie nie uwzględniają obowiązujących przepisów, co w konsekwencji powoduje występowanie wielu sporów i spraw w sądach gospodarczych.
W kilkuodcinkowym cyklu artykułów na temat odbiorów robót budowlanych zamierzamy więc przedstawić aktualny stan prawny i komentarze obowiązujących przepisów w tym, tak ważnym dla budownictwa, obszarze.
Podstawy prawne dla czynności odbiorów
Wbrew potocznemu rozumieniu odbioru robót budowlanych jako czynności o charakterze czysto technicznym, ma ona charakter czynności prawnej zamawiającego oraz wykonawcy. Charakter prawny został określony w treści art. 462 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przesądza że dłużnik spełniając świadczenie może żądać od wierzyciela pokwitowania oraz, że może żądać tego pokwitowania w szczególnej formie, jeżeli ma w tym interes. W treści art. 462 § 3 k.c. przesądzono również, że koszty owego „pokwitowania" ponosi dłużnik (to jest w budownictwie wykonawca robót budowlanych), chyba że strony umówiły się inaczej. Odbiór robót zatem , w aspekcie prawnym tej czynności, ma charakter pokwitowania wykonania świadczenia, polegającego na realizacji robót budowlanych zgodnie z umową, z projektem oraz zgodnie z. zasadami wiedzy technicznej (art. 462 k.c. w związku z art. 647 k.c.).
Prawną problematykę odbiorów regulują nie tylko powołane, ale- też inne przepisy k. c.. a przede wszystkim art. art. 647 i 654. Ponadto bezpośredni lub pośredni upływ w tej materii mają przepisy stanowiące o skutkach odbiorów, takie jak:
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, póz. 414; z 1996 r. Nr 100, póz. 465; Nr 106, póz. 496; Nr 146, póz. 680 i z 1997 r. Nr 88, póz. 554 oraz Nr 111, póz. 726),
• ustawa z dnia 10 czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych (Dz. U. z 1998 r. Nr 119, póz. 773 -jednolity tekst).
• rozporządzenie Ministra GPiB w sprawie ustalenia wartości robót budowlanych, co do których konieczne jest zabezpieczenie należytego wykonania umowy oraz form tego zabezpieczenia (Dz.U. z 1994 r. Nr 140, poz. 794 ). - Ustawa -- Prawo budów lane - reguluje wymogi formalnoprawne związane z oddawaniem obiektów budowlanych do użytku w rozdziale 5 zatytułowanym ..Budowa i oddawanie do użytku obiektów budowlanych" (art. 54-57 ).
Z powołanych; przepisów wynika przede wszystkim ,. że podstawowym warunkiem zarówno formalnoprawnym, jak też merytorycznym użytkowania obiektu budowlanego jest zakończenie budowy tego obiektu i oświadczenie o zgodności wykonania tego obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz doprowadzenie do należytego stanu i porządku terenu budowy. Te wymogi warunkują również, stosownie do treści art. 647 k.c., odebranie obiektu budowlanego (robót) przez inwestora (zamawiającego).
Przepisy k.c. odnoszące się do problematyki umowy o roboty budowlane nie precyzują wprawdzie wymogów szczegółowych dotyczących protokołu odbioru, jednakże stosownie do dyspozycji
przepisu art. 462 k.c. te wymogi powinny być określone w treści samej umowy lub w treści ogólnych albo szczegółowych warunków umowy (por. Umowy o roboty budowlane zawierane w trybie przetargowym,
cz. 1, Pro-spera, Warszawa 1998 r.).
Ustawa o zamówieniach publicznych nie reguluje wprost sprawy odbiorów robót budowlanych wykonywanych na zamówienia publiczne, jednakże w związku z jej normatywną treścią art. 35 ust. 1 pkt 7, pkt 18 i pkt 21 można niewątpliwie przyjąć pośrednio, iż szczegółowe warunki dotyczące spraw odbioru danego obiektu lub robót powinny być sprecyzowane przez zamawiającego już na etapie procedury składania zamówienia publicznego w dokumentach tworzących specyfikacje istotnych warunków zamówienia (art. 34 ust. 1-3 i art. 35 ustawy o z.p.).
Także przepisy, wydanego na podstawie art. 75 ust. 3 ustawy o z. p., cyt. rozporządzania MGPiB z 30 grudnia 1994 r. v. sposób pośredni odnoszą się do próbiematyki odbiorów w części dotyczącej zwrotu zabezpieczenia należytego wykonania umowy.
SPOSOBY ODBIORÓW
Normatywna treść art. 654 k.c. przesądza o tym, że sposób odbioru kontrahenci umowy określają w treści konkretnej umowy. Oznacza to, że sprawa ta pozostawiona została do zakresu swobody kontraktowej tychże stron (art. 353' k.c.).
W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor (zamawiający) obowiązany jest, na żądanie wykonawcy, przyjmować wykonane roboty częściowo w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 k.c.).
W ramach przysługującego stronom zakresu swobody kontraktowej strony umowy o roboty budowlane powinny zatem, w postanowieniach ogólnych umowy (a zwłaszcza w postanowieniach ogólnych warunków umów, jeżeli umowa jest zawierana przy ich zastosowaniu i stanowią one jej integralną część - art. 35 ust. 1 pkt 21 ustawy o z. p. oraz art. 385 § 2 k.c.) przesądzić o sposobie odbioru przedmiotu umowy.
W treści początkowej postanowień umownych, w tzw. definicjach, strony powinny zatem podać umowną definicję takich odbiorów jak: końcowy, ostateczny i częściowy, a także odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu.
O ile umowna definicja odbioru częściowego oraz odbioru robót zanikających lub ulegających zakryciu nie powinna budzić większych wątpliwości, to wątpliwości takie mogą się pojawić przy formułowaniu definicji odbiorów końcowego i ostatecznego. Ich definicje formułowane są w praktyce jako pojęcia tożsame, alternatywne, które mają na celu oznaczenia takiego odbioru, jaki -powinien się odbyć po całkowitym zakończeniu robót przez, wykonawcę.
W praktyce stosunków umownych powyższe sposoby odbiorów nie powinny jednak mieć znaczenia alternatywnego. a powinny oznaczać różne sposoby odbiorów. Opierając się na pozytywnych doświadczeniach praktyki procesu budowlanego, jak też na wypróbowanych wzorcach zagranicznych, autorzy uważają za celowe poddanie pod rozwagę kontrahentom umów o roboty budowlane, możliwości używania w tych umowach takich definicji jakie zapewnią w danym stosunku umownym wydanie przez zamawiającego zarówno pokwitowania wykonania zobowiązania wykonawcy, polegającego na wykonaniu robót stanowiących przedmiot umowy, jak też wykonanie zobowiązań wykonawcy polegających na usunięciu wad przedmiotu umowy w okresie gwarancji jakości (jeżeli została ona w danym stosunku umownym udzielona).
Wzorując się w tej materii na doświadczeniach warunków kontraktowych dla robót budowlanych Międzynarodowego Stowarzyszenia Inżynierów Konsultantów (FIDIC) można w konkretnej umowie przyjąć, że:
• odbiór końcowy - to pokwitowanie wykonania przez zamawiającego robót po ukończeniu całości robót objętych umową i wykonaniu w sposób zadowalający prób końcowych,
• odbiór ostateczny - to odbiór pogwarancyjny dokonywany w ustalonym w umowie czasie, licząc od upływu umówionego okresu gwarancji jakości, • odbiór po okresie rękojmi za wady - to odbiór, który nastąpi w ustalonym w umowie czasie, po upływie ustawowego terminu rękojmi,
• odbiór częściowy - to odbiór ustalonej w umowie części robót (stanowiących na ogól określoną całość techniczną),
„T" odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu - to pokwitowanie określonych w umowie robót, które maja charakter zanikający lub ulegają zakryciu, poczerń nie jest możliwe odtworzenie faktycznego stanu ich wykonania.
Prawna forma odbiorów oraz ich niektóre skutki
Stosownie do dyspozycji art. 462 k.c. można żądać pokwitowania wykonania spełnienia świadczenia w szczególnej formie. Taką formę w stosunkach umownych o wykonanie robót budowlanych stanowi protokół odbioru sporządzony przez komisję powołaną przez zamawiającego.
Treść protokołu odbioru, niezależnie od ustalonego w umowie sposobu odbioru, powinna zawierać ocenę ilości i jakości odbieranych robót oraz ocenę wykonania przez wykonawcę zobowiązań wynikających z umowy w stosunku do odbieranych robót.
Jeżeli w ramach czynności odbioru częściowego lub końcowego stwierdzone zostały wady przedmiotu umowy nadające się do usunięcia, to w treści protokołu odbioru niezbędne jest ustalenie wiążących wykonawcę terminów usunięcia wad. Zwłoka powoduje określone w umowie sankcje w postaci kar umownych, względnie odszkodowania na ogólnych zasadach (art. 471, art. 483 i art. 484 k.c.).
Odbiór robót budowlanych stanowi pokwitowanie wykonania świadczenia wykonawcy, a jednocześnie czynność prawną wydania tego świadczenia przez wykonawcę i jego odbioru przez zamawiającego (art. 647 k.c.).
Wydanie przedmiotu umowy o roboty budowlane powoduje powstanie różnych skutków prawnych w stosunku do zamawiającego jak też w stosunku do wykonawcy. W związku z tym wymaga rozważenia kwestia, jaka data jest miarodajna dla oceny dokonania tej czynności prawnej. Powstają bowiem wątpliwości czy za datę odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane należy uznać:
a) datę zgłoszenia obiektu do odbioru przez kierownika budowy wpisem w dzienniku budowy,
b) datę stwierdzenia przez inspektora nadzoru, że obiekt nadaje się do eksploatacji,
c) datę sporządzenia protokołu odbioru,
d) datę następującą po upływie terminu wyznaczonego w protokole odbioru na usunięcie wad stwierdzonych tym protokołem.
Powyższe wątpliwości pojawiają się w praktyce procesu budowlanego, gdyż protokoły odbioru robót budowlanych mają różne daty m.in. datę rozpoczęcia prac komisji odbioru, datę przerwania czynności odbioru w związku ze stwierdzeniem wad i nakazaniem ich usunięcia, datę wznowienia prac komisji po takiej przerwie, wreszcie - datę zakończenia prac komisji odbioru.
W odniesieniu do tych wątpliwości należy stwierdzić, że skoro protokół odbioru stanowi pokwitowanie wykonania przedmiotu umowy przez wykonawcę i jednocześnie pokwitowanie wydania go zamawiającemu, to za datę stwierdzającą wykonanie tej czynności można uznać jedynie datę zakończenia czynności odbioru przez powołaną v, tym celu komisję tj. dzień, w którym techniczno-prawne czynności odbioru zostały zakończone, zaś obiekt został wydany zamawiającemu. Dopiero z tą bowiem datą spełnione zostają dyspozycje określone w art. 647 k.c.
W praktyce stosunków umownych o wykonanie robót remontowych wykonywanych w obiektach już istniejących i użytkowanych, na ogól nie powołuje się komisji odbioru. Po wykonaniu tego typu robót dokonuje się odbioru poszczególnych pomieszczeń nadających się już do użytkowania. W związku z tym pojawia się problem, czy dla tego typu robót dniem oddania przedmiotu umowy zamawiającemu (tj. fizycznego wydania tego przedmiotu) jest dzień podpisania przez inspektora nadzoru protokołu, w którym stwierdzony zostanie odbiór całości robót remontowych objętych umową?
Zajęcie stanowiska w tej kwestii wymaga przypomnienia normatywnej treści art. 658 k.c. Przepis ten przesądza mianowicie, że przepisy tytułu XVI k.c. „Umowa o roboty budowlane", stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Taki zapis ustawowy oznacza, iż w stosunku do robót remontowych budynku lub budowli stosuje się przepisy tego rozdziału.
W zakresie robót remontowych wykonywanych w istniejących obiektach mają też zastosowanie postanowienia art. 654 k.c. przesądzające o tym, że strony umowy o roboty budowlane uprawnione są do kształtowania w ramach swobody kontraktowej, sposobów i zasad odbioru. Mogą to być zatem odbiory części robót, całości robót tj. odbiory końcowe, jak też - jeżeli strony tak postanowią - odbiory ostateczne po upływie okresu gwarancji lub też odbiory po upływie okresu rękojmi. Strony mogą w treści umowy przesadzić także o odbiorach robót zanikających lub ulegających zakryciu.
Jeżeli odbiory robót remontowych dokonywane są jednoosobowo (np. przez inspektora nadzoru), to osoba dokonująca odbioru powinna posiadać do tej czynności pełnomocnictwo zamawiającego (art. 95 i nast. k.c.). Pełnomocnictwo to może wynikać z umowy o pracę, bądź z umowy o pełnienie usług (art. 734 w związku z art. 750 k.c.).
Jeśli na mocy szczególnego pełnomocnictwa zamawiającego odbioru przedmiotu umowy dokonuje inspektor nadzoru, to za datę odbioru należy uznać datę stwierdzającą ten fakt w protokole odbioru podpisanym przez inspektora nadzoru. Fakt ten zatem powinien być stwierdzony w protokole odbioru.
Wobec istniejącej swobody kontraktowej w kwestii sposobów odbioru oraz trybu odbioru, strony umowy o roboty budowlane o charakterze remontowym mogą w jej treści przesądzić, że odbioru robót remontowych dokona komisja powołana przez zamawiającego. Z punktu widzenia interesów zamawiającego jest to rozwiązanie dla niego korzystniejsze. bowiem pozwala na bardziej dokładną ocenę wykonania świadczenia wykonawcy.
Skomentować jeszcze należy kwestię czy i jakie znaczenie oraz skutek w stosunkach umownych powoduje data zgłoszenia przez kierownika budowy robót do odbioru. W tej sprawie należy stwierdzić, że skoro o skutkach prawnych tej czynności nie przesądza przepis prawa, to o tych skutkach powinna stanowić umowa stron poprzez następującą klauzulę:
Jeżeli w rezultacie zgłoszenia przez kierownika budowy robót do odbioru zostanie stwierdzone w protokole odbioru, że zobowiązanie wykonawcy polegające na wykonaniu robót zostało wykonane i odbiór robót zostanie dokonany, to datę zapisu w dzienniku budowy o gotowości do odbioru uznaje się za datę wykonania zobowiązania wykonawcy wynikającego z umowy o roboty budowlane.
Odbiór końcowy - to pokwitowanie wykonania przez zamawiającego robót po ukończeniu całości robót objętych umową i wykonaniu w sposób zadowalający prób końcowych.
Odbiór ostateczny - to odbiór pogwarancyjny dokonywany w ustalonym w umowie czasie, licząc od upływu umówionego okresu gwarancji jakości.
Odbiór częściowy - to odbiór ustalonej w umowie części robót (stanowiących na ogól określoną całość techniczną).
Odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu - to pokwitowanie określonych w umowie robót, które mają charakter zanikający lub ulegają zakryciu poczem nie jest możliwe odtworzenie faktycznego stanu ich wykonania.
Odbiór po okresie rękojmi za wady -to odbiór, który nastąpi w ustalonym w umowie czasie po upływie ustawowego terminu rękojmi.