WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Opis przedmiotu wyceny

Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Pojeziercach, obręb Boguchwały, powiat ostródzki, gmina Miłakowo, oznaczona jest w ewidencji gruntów jako działka 298/2 i 299/37 o powierzchni 108 ha74 a 67 m².

Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW 25183 , prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ostródzie, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Morągu.

Nieruchomość przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego gminy Miłakowo w obrębie Boguchwały na cele rekreacyjne.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) celem przyszłej sprzedaży.

3. Metoda wyceny

Do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

4. Określona wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) :

12.185.067 zł,

słownie: dwanaście milionów sto osiemdziesiąt pięć tysięcy sześćdziesiąt siedem złotych

5 Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego:

1. Operat sporządzono w dniu 28.06.2007

2. Wartość nieruchomości określono wg poziomu cen z dnia 28.06.2007

3. Stan przedmiotu wyceny uwzględniono w wycenie na dzień 23.06.2007

4. Data oględzin nieruchomości 23.06.2007

Spis treści

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

1.2 Zakres wyceny

2. OKREŚLENIE CELU WYCENY

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU

3.1 Podstawy formalne

3.2 Podstawy materialno-prawne

3.3 Źródła danych merytorycznych

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny

5.2 Oznaczenie w ewidencji gruntów

5.3. Opis nieruchomości

5.3.1 Lokalizacja i otoczenie

5.3.2 Stan użytkowy

5.4 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

6.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości

6.2 Wybór podejścia i metody wyceny

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

9. WYNIK KOŃCOWY

10. KAUZULE I ZASTRZEŻENIA

11. ZAŁĄCZNIKI

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Pojezierzach gm. Miłakowo, województwie warmińsko-mazurskim, powiecie ostródzkim, oznaczona w rejestrze ewidencji gruntów jako dz. ew. nr 298/2 i 299/37 z obrębu 2 Boguchwały o powierzchni 108, 74 a i 67 m² (108.7467 ha). Działka posiada uregulowany stan prawny. W Wydziale Zamiejscowym Ksiąg Wieczystych w Morągu Sądu Rejonowego w Ostródzie dla w/w nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW 25183

1.2 Zakres wyceny

Zakresem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

2. OKREŚLENIE CELU WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) w celu przyszłej sprzedaży.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU

3.1 Podstawy formalne

Opracowania dokonano na podstawie umowy o dokonanie wyceny nieruchomości

i sporządzenie operatu szacunkowego - z dnia 15 czerwca 2007 r.

3.2 Podstawy materialno-prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261, poz.2603 z 2004 r. tekst jedn. z późn. zmianami),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004 r., poz.2109 z późn. zmianami),

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. PFSRM ,Warszawa 2004 wydanie VIII- rozszerzone.

3.3 Źródła danych merytorycznych

Księga wieczysta nr 25183 prowadzona przez Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Morągu Sądu Rejonowego w Ostródzie

Ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Ostródzie Wydział Zamiejscowy w Morągu

Planu zagospodarowania przestrzennego gminy Miłakowo w obrębie geodezyjnym Boguchwały

wywiad terenowy przeprowadzony w dniu 23 czerwca 2007 r.,

aktualne notowania cen rynkowych nieruchomości - zbiór własny oraz Starostwa Powiatowego w Ostródzie Wydział Zamiejscowy w Morągu, Starostwo Powiatowe Iława, Urząd Wojewódzki w Olsztynie - bank informacji o cenach transakcyjnych w woj. warmińsko-mazurskim

informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,

informacje uzyskane od Zamawiającego

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

4.1 Data sporządzenia wyceny

28 czerwca 2007 r.

4.2 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny

28 czerwca 2007 r.

4.3 Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny

23 czerwca2007 r.

4.4 Data oględzin nieruchomości

23 czerwca 2007 r.

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny

Stan prawny przedmiotowej nieruchomości zbadano na podstawie księgi wieczystej KW 25183 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ostródzie, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Morągu

W świetle zapisów znajdujących się w księdze wieczystej, w skład nieruchomości wchodzi:

• Dział I -O - Boguchwały gm. Miłakowo, zabudowane, pow. 108 ha, 74 a, 67 m²

• Dział I - SP - bez wpisów

• Dział II - „TRANS-MAK” sp. zoo z siedzibą w Suchej Beskidzkiej w upadłości

- na podstawie umowy sprzedaży z dnia 04.01.2001 r. Rep. „A” 37/2001.

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie z dnia 29.06.2005 r. sygn. akt VIII GU -33/05/S na wniosek z dnia 11.07.2005

• Dział III - Ostrzeżenie: ogłoszono upadłość PTHUP „TRANS-MAK” sp. zoo z siedzibą w Suchej Beskidzkiej oraz ustanowiono syndyka masy upadłości w osobie Romana Kuśnierz, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydz. VIII Gospodarczy z dnia 21.12.2005 r. sygn. akt VIII Gup 18/05/S, na wniosek z dnia 14.03.2006 r.

• Dział VI - 19.930.000 zł

29.442,80 zł

29.701,50 zł

241.088,18 zł

Hipoteka łączna kaucyjna na rzecz Banku Gospodarki Krajowej Oddział we Wrocławiu do wysokości 19.930,00 zł (dziewiętnaście milionów dziewięćset trzydzieści zł) obejmująca również nieruchomości objęte KW 48102, KW 50448, KW 48500, KW 33070 i KW 10989nprowadzonymi przez SR Wydz. KW w Suchej Beskidzkiej oraz KW 29774 prowadzoną przez SR Wydz. KW w Ostrowcu Świętokrzyskim, na podstawie aktu not. z dnia17.06.2003 r. Rep. „A” nr 4443/2003, na wniosek z dnia 18.06.2003 r.

Hipoteka przymusowa w kwocie 29.422,80 zł ( dwadzieścia dziewięć tysięcy czterysta dwadzieścia dwa zł i 80/100 ) na rzecz Gminy Miłakowo, na podstawie decyzji z dnia 21.06.2004 r. Nr Fn.3110/3/04 na wniosek z dnia 19.07.2004.

Hipoteka przymusowa w kwocie 29.701,50 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy siedemset jeden zł i 50/100) na rzecz Gminy Miłakowo wraz z odsetkami, na podstawie decyzji z dnia 18.10.2004 r. Nr Fn 3110/8/04, na wniosek z dnia 24.11.2004 r.

Hipoteka przymusowa w kwocie 241.088,18 zł (dwieście czterdzieści jeden tysięcy osiemdziesiąt osiem zł i 18/100) wraz z odsetkami liczonymi od dnia 09.02.2005 r. na rzecz Skarbu Państwa Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Chrzanowie, Inspektorat w Suchej Beskidzkiej na podstawie decyzji z dnia 14.01.2005 e. RK/0703/451/HZ-4/05, RK/0703/451/HZ-5/05, RK/0703/451/HZ-6/05, na wniosek z dnia 17.02.2005 r.

5.2 Oznaczenie w ewidencji gruntów

Jednostka rejestrowa - G.270

Numer działki	Obręb	Powierzchnia działki (ha)	Opis użytku	Klasa	Powierzchnia użytku (ha)
298/2	2 Boguchwały	43.9546	R R Ł Ł pS Lz Lz W	IIIb IVa III IV III IV V	12.9000 10.1700 6.8800 9.4500 2.3000 1.6146 0.0700 0.5700
299/37	2 Boguchwały	64.7921	R R R R R B B-R Lz Lz N	IVa IVb V VI IIIb V IV V	12.2717 8.2941 18.2942 16.0421 6.5400 0.3300 0.1200 2.4200 0.4800

5.3 Opis nieruchomości

5.3.1 Lokalizacja i otoczenie

Szacowana nieruchomość położona jest w pomiędzy wsiami Pojezierce a Boguchwałami w gminie Miłakowo. Miłakowo jest gminą miejsko-wiejską w powiecie ostródzkim. Gmina charakteryzuje się urozmaiconą rzeźbą. Dominującą formą jest morena denna falista i pagórkowata. Inną formę rzeźby tworzą pagórki i wzgórza moreny czołowej, najwyraźniej wykształcone w okolicach jeziora Wukśniki. Gmina Miłakowo charakteryzuje się wysokimi walorami przyrodniczymi. Na jej terenie znajduje się ponad trzy tysiące ha lasów zasobnych w runo leśne. W drzewostanach wyraźną przewagę mają gatunki liściaste. małe stosunkowo zagrożenie środowiska naturalnego stwarza dobre warunki dla rozwoju turystyki. Teren miasta i gminy zamieszkuje ok. 6 tys. mieszkańców w tym ok. 4 tys. w samym Miłakowie.

Miłakowo położone jest przy drodze wojewódzkiej 528 łączącej Morąg z Ornetą oraz drodze wojewódzkiej 593 łączącej Miłakowo z Dobrym Miastem. Znajduje się tam Szkoła Podstawowa i Gimnazjum. Miejscowość jest wyposażona w infrastrukturę usługowo-handlową i jest skomunikowana siecią komunikacji PKS. Gmina Miłakowo charakteryzuje się wysokimi walorami turystyczno-rekreacyjnymi.

Działki będąca przedmiotem wyceny zlokalizowane są na południe od Miłakowa w odległości ok. 12 km pomiędzy zatoką jeziora Narie a jeziorem Czarnym w środkowej części pomiędzy wsiami Pojezierce-Boguchwały. Jezioro Narie jest typową rynną polodowcową. Zbocza rynny wznoszące się ponad wody jeziora są wyraźne i miejscami osiągają 40 m wysokości. Posiada silnie rozwiniętą linię brzegową o długości około 50 km. Głębokość jeziora w kilku miejscach przekracza 40 m, a dno charakteryzuje się urozmaiconą konfiguracją. Obszar jaki zajmuje jezioro to około 1260 ha. Na jeziorze znajduje się 19 wysp, z których największe to Duża Wyspa, Mała Wyspa, Duchów, Kaczy Ostrów, Złota i inne. Rozciągłość jeziora z północy na południe wynosi prawie 10 km, natomiast szerokość jest zmienna i waha się od 150 m w części północnej do ponad 3 km w części środkowej na wysokości miejscowości Bogaczewo. Jezioro odwadnia w kierunku północnym niewielka rzeczka Narienka. Jezioro objęte jest strefą ciszy. Klasa czystości 1. Nad jeziorem położone są: Kretowiny, Bogaczewo, Boguchwały, Pojezierce i Wilnowo. Wokół jeziora umiejscowione są ośrodki wypoczynkowe rożnych "klas" a także pola campingowe, wypożyczalnie sprzętu wodnego, rowerów i centrum handlowe na półwyspie kretowińskim.

Wieś Pojezierce, w pobliżu których położone są wyceniane działki stanowiła w przeszłości gospodarstwo PGR-owskie specjalizujące się w hodowli zwierząt z kilkoma budynkami gospodarczymi (obory, stodoły, budynki gospodarcze) oraz kilkoma mieszkalnymi, których otoczenie będące zwartym kompleksem skonfigurowanych gruntów rolnych przyległych do wschodniego brzegu jeziora NARIE oraz okalające jezioro Czarne i niewielkie jeziorko Trundel - stanowiło naturalną bazę paszową dla hodowanej w Pojeziercach zwierzyny.

5.3.2 Stan użytkowy

Działki znajdują się w otoczeniu nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych budynkami przeznaczonymi w przeszłości do hodowli zwierząt jak również obecnie wybudowanych domków letniskowych usadowionych nad jeziorem Narie, ma powierzchnię 108.7467 ha. Do wycenianych działek prowadzi droga asfaltowa Miłakowo-Buguchwały przez Ponary, a od tej drogi asfaltowej dobrze utrzymana droga gruntowa o długości ok. 3 km. Działki prawie w całej swojej długości okalają brzeg jeziora Czarnego. Działki stanowią niemalże płaski, z niewielkimi fałdami urozmaicającymi walory rekreacyjne teren. Na działkach znajdują się kępy drzewostanu liściasto-iglastego, które zostały sklasyfikowane jako Lz w ilości 4.2245 ha. Jak ustalono w Nadleśnictwie Dobrocin w rozmowie z Zastępcą Nadleśniczego panem Maciejem Dubois, sklasyfikowane tereny Lz nie są w myśl przepisów prawa terenem leśnym, a jedynie zadrzewionym, wobec powyższego nie jest prowadzony opis taksacyjny kęp drzewostanu. Są to głównie porosty zdziczałym drzewostanem i samosiewkami drzew i krzewów nie posiadających żadnych wartości gospodarczych, a jedynie walory rekreacyjno-widokowe. Teren wyposażony w drogę dojazdową gruntową, możliwość podłączenia energetycznego (przez działki przebiega linia energetyczna niskiego napięcia) oraz wodociąg lokalny z hydroforu zlokalizowanego na działce 299/1.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Miłakowo w obrębie geodezyjnym Boguchwały wyceniane działki mają następujące przeznaczenie:

Dz. nr 299/37

• UT 2, UT 3 - zabudowa wolnostojąca lub jako zespół budynków stanowiących jeden obiekt budowlany, o wysokości do dwóch kondygnacji, z drugą kondygnacją w poddaszu,

• UT 4, UT 5, UT 7 - zabudowa dwu-i trzy kondygnacyjna, z ostatnią kondygnacją w poddaszu użytkowym

• D2, D3 -drogi wewnętrzne

• KP1, KP2 - zespoły parkingowe

• MN 1- zabudowa mieszkaniowa

• Ls 8 - grunty leśne (bez prawa prowadzenia robót budowlanych)

• ZP 1 - zieleń parkowa

Dz. nr 298/2

• UT1 - zabudowa wolnostojąca lub jako zespół budynków, o wysokości do dwóch kondygnacji, z drugą kondygnacją w poddaszu,

• UT 11 - zabudowę należy kształtować jako wolnostojąca, o wysokości do dwóch kondygnacji, z drugą kondygnacją w poddaszu.

• Ls1-3 - tereny leśne

• WO1 - wody otwarte (planowane) obecnie obniżone grunty.

W obecnej chwili gruntu są odłogowane.

Analizując powyższe przeznaczenia poszczególnych funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego prowadzi do wniosku, że cała wyceniana nieruchomości wraz z innymi nieruchomościami bezpośrednio przyległymi do wycenianej ma tworzyć jeden kompleks rekreacyjno-wypoczynkowy o rozległych walorach atrakcyjności dla przyszłych klientów.

5.4 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Miłakowo w obrębie geodezyjnym Boguchwała - Uchwała nr XI/66/03 Rady Miejskiej w Miłakowie z dnia 01.10.2003 r. - przeznaczenie pod cele rekreacyjne - turystyczno-wypoczynkowe.

6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

6.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

1/ strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

2/ mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

3/ są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

4/ nie działają w sytuacji przymusowej,

5/ upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

6.2 Wybór podejścia i metody wyceny

Wycenę lokalu przeprowadzono z zastosowanie podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje terenu w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jego zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Wyboru metody dokonano na podstawie wystarczającego do analizy zasobu dostępnych danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Na potrzeby wyceny określono rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rekreacyjne. Obszar rynku stanowi teren powiatów - ostródzkiego, iławskiego i olsztyńskiego.

Na cele wyceny zgromadzono informacje o kilkunastu transakcjach nieruchomościami przeznaczonymi na cele rekreacyjne, zbliżonymi rodzajowo i funkcjonalnie do wycenianej.

Jak ustalono w Urzędzie Wojewódzkim w Olsztynie - w banku danych o transakcjach nieruchomościami na terenie województwa, nie było żadnych transakcji tak dużymi obszarowo areałami nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rekreacyjne. Najczęściej dochodzi do sprzedaży już zabudowanych ośrodków wypoczynkowych, czego nie można przyjąć do porównań ze względu na zainwestowanie w budynki i budowle.

Natomiast istnieje dobrze rozwinięty rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rekreacyjne oscylujących powierzchniowo w granicach od 1 ha do 2,5 ha i zbliżonych cechami oraz walorami do nieruchomości wycenianej. Obecnie istnieje duży popyt na nieruchomości gruntowe przeznaczone w planach lub decyzjach o warunkach zabudowy na cele rekreacyjne.

Do opracowania niniejszego operatu szacunkowego przyjęto kilkanaście wybranych z próby reprezentatywnej, uznając, że są one najbardziej podobne lokalizacyjnie i w wielu innych cechach do będącej przedmiotem wyceny.

• Okres badania cen : od czerwca 2006 do czerwca 2007 r.

Jak wynika z badań preferencji nabywców najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości mają niżej wymienione cechy:

1. Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd - 30%

2. Walory krajobrazowo-przyrodnicze - 25%

3. Uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 25%

4. Wielkości działki - 20%

Określone wielkości wpływu cech na cenę są dostrzegane i akceptowane przez potencjalnych nabywców.

Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m².

W związku z analizą dokonanych transakcji na rynku należy przyjąć, że trend czasowy (wpływ czasu na cenę nieruchomości gruntowej niezabudowanej) wykazuje znaczną tendencję wzrostową. Średnia zmiana cen przypadająca na jeden miesiąc wynosiła 1,42 % - co w skali roku daje 17,04% wzrostu cen. Wzrost wartości nieruchomości podyktowany jest wzrostem zainteresowania obrotem nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi na cele rekreacyjne i dużym popytem na te dobra a także dużymi możliwościami uzyskania kredytów hipotecznych.

Dane identyfikacyjne przyjmowanych do opracowania operatu nieruchomości ze względu na tajemnicę zawodową oraz ustawę o ochronie danych osobowych pozostają w zbiorach rzeczoznawcy

Dla analizowanego rynku określono:

C_min = 10,02 zł/m²

C_max = 18,79 zł/m²

C śr = 13,73 zł/m²

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY

Opis procedury szacowania

Nieruchomość oszacowano na podstawie założenia, że wartość rynkowa stanowi skorygowaną cenę średnią, obliczoną na podstawie grupy działek reprezentatywnych. W trakcie określania wartości posłużono się następując

k

W_X= C_śr * Σ u_i,

i = 1

gdzie:

u_i - współczynniki korygujące odpowiadające i-tej rynkowej cenie lokalu,

k - liczba cech rynkowych

Przyjęto, że suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w następującym przedziale:

C_min k C_max

------ ≤ Σ u_i, ≤ ------

C_śr, i = 1 C_śr

Współczynniki korygujące określono na podstawie powyższego założenia oraz znajomości wag poszczególnych cech rynkowych.

Wartość obliczono według następującej procedury:

1. ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen,

2. określenie wag cech rynkowych,

3. opis cech rynkowych nieruchomości szacowanej,

4. opis cech rynkowych nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej C_min oraz cenie maksymalnej C_max.

5. określenie średniej ceny transakcyjnej C_śr,

6. określenie zakresu sumy współczynników korygujących,

7. określenie współczynników korygujących na podstawie wag poszczególnych cech,

8. określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej.

Charakterystyka przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych

Dla potrzeb określenia wartości zbadano rynek i ustalono następujące cechy mające wpływ na wartość nieruchomości:

Lp.	cecha rynkowa	ocena	opis
1	Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd	bardzo dobra	Dojazd bezpośrednio utwardzoną, w odległości do 1000 m od drogi asfaltowej, bezpośrednie sąsiedztwo innych działek letniskowych,
				dobra	Dojazd bezpośrednio drogą gruntową, w odległości do 2500 m od drogi asfaltowej, sąsiedztwo innych działek rekreacyjnych i gospodarstw rolnych
				słaba	Dojazd bezpośrednio drogą gruntową nieutwardzoną, w odległości powyżej 2500 m od drogi asfaltowej, sąsiedztwo w przeważającej części gospodarstw rolnych
		2	Walory krajobrazowo- przyrodnicze	bardzo dobre	Bezpośredni dostęp do linii brzegowej akwenów wodnych albo brak możliwości zabudowy na innych działkach pomiędzy działką a linią brzegową akwenu wodnego
				dobre	Bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych (lasów) oraz dostęp do akwenów wodnych w odległości do 500 m
				słąbe	Brak bezpośredniego sąsiedztwa terenów zielonych, dostęp do akwenów wodnych w odległości powyżej 500 m
		3	Uzbrojenie techniczne	pełne	instalacja wodna, kanalizacyjna, elektryczna
				niepełne	brak 1 lub 2 elementów z w/w
		4	Wielkość działki	duża	powyżej 100000 m^2 (10 ha)
				średnia	do 2.5000 m^2 do 100000 m^2 ( od 2,5 ha do 10 ha)
				mała	do 25000 ^2

Wartości wag zestawiono w następującej tabeli:

Lp.	Nazwa cechy	Waga %
1	Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd	30%
2	Walory krajobrazowo- przyrodnicze	25%
3	Uzbrojenie techniczne	25%
4	Wielkość działki	20%
	Suma wag	100%

Charakterystyka szacowanej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku

Lp.	Nazwa cechy	Charakterystyka nieruchomości szacowanej
1	Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd	dobra
2	Walory krajobrazowo- przyrodnicze	dobre
3	Uzbrojenie techniczne	niepełne
4	Wielkość działki	duża

Nieruchomości gruntowe o cenie minimalnej i cenie maksymalnej mają następujące wartości cech rynkowych

Lp	Nazwa cechy	Działka wyceniana	Działka o cenie Cmin	Działka o cenie Cmax
1	Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd	dobra	słaba	bardzo dobra
2	Walory krajobrazowo- przyrodnicze	dobre	słabe	bardzo dobre
3	Uzbrojenie techniczne	niepełne	niepełne	pełne
4	Wielkość działki	duża	duża	mała

Średnia cena podobnych nieruchomości na rynku wynosi:

C_śr = 13,73 zł/m²

Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

C_min C_max

------ = 0,730 ------ = 1,369

C_śr, C_śr

Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących zestawiono w następującej tabeli:

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) w %	Zakres współczynników korygujących		Wartości współ-czynników
1	Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, dojazd	30	0,219	0,411	0,315
2	Walory krajobrazowo- przyrodnicze	25	0,183	0,342	0,263
3	Uzbrojenie techniczne	25	0,183	0,342	0,183
4	Wielkość działki	20	0,146	0,274	0,146
SUMA		100	0,730	1,369	0,907

Ostateczną wartość rynkową 1 m² nieruchomości gruntowej obliczono jako korektę ceny średniej, zgodnie z poniższą formułą:

W_W = C_śr * Σ u_i = 13,73 zł/m² * 0,907 = 12,45 zł/m²

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi:

W = 12,45 zł/m² * 1087467 m² = 13.538.964,15 zł

Przyjęto - 13.538.964 zł

Do obliczenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej zastosowano, zgodnie ze Standardami wyceny nieruchomości współczynnik eksperta E - który przyjęto na poziomie 0,9 ze względu na duży obszar nieruchomości wycenianej i jej dużą różnorodność.

Wobec powyższego wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi:

Wi = 13.538.964 zł * 0,9 = 12.185.067 zł

Słownie: dwanaście milionów sto osiemdziesiąt pięć tysięcy sześćdziesiąt siedem złotych.

9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 1087467 m², położonej w Pojezierzach obręb Boguchwały, przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rekreacyjne wynosi :

12.185.067 zł

słownie: dwanaście milionów sto osiemdziesiąt pięć tysięcy sześćdziesiąt siedem złotych

Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych;

Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji;

Nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w operacie;

Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego.

Wyciąg z operatu został przekazany organowi prowadzącemu kataster nieruchomości.

Operat sporządzono na 15 stronach i zawiera 5 załączniki.

11. ZAŁĄCZNIKI

Zał. 1 - Tabela danych przyjętych do obliczeń

Zał. 2 - Kserokopia odpisu księgi wieczystej KW 25183

Zał. 3 - Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

Zał. 4 - Mapa położenia działek

Zał. 5 - Dokumentacja fotograficzna

Załącznik nr 1

Wykaz nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjętych do dokonania obliczeń:

Lp	data	położenie	cena w zł/m^2	cena skorygowana ze względu na upływ czasu	nr aktu notarialnego
1	VIII 06	Zwierzewo	12,46	14,30	AN 4054/06
2	XII 06	Wynki	9,29	10,08	AN 10137/06
3	X 06	Komorowo	12,81	14,81	AN 8762/06
4	IV 07	Dąbrówno	11,49	11,82	AN 2623/07
5	XII 06	Boguchwały	16,98	18,42	AN 11182/06
6	XII 06	Boguchwały	17,32	18,79	AN 11189/06
7	XII 06	Ruś	10,67	11,60	AN 6329/06
8	XII 06	Jabłonowo	9,23	10,02	AN 6373/06

C min = 10,02 zł/m²

C max = 18,79 zł/m²

C średnia = 13,73 zł/m²

Kancelaria INVEST MAZURY NIP 578-163-48-24,

Adam Romancewicz REGON 280-119-971 sprzedaż, kupno, najem nieruchomości,

szacownie nieruchomości

1

14-100 Ostróda tel. [phone]

ul. Wyspiańskiego 2/110 089-642-19-53

693-328-575

e-mail: [e-mail] www.mazurskie.nieruchomosci.pl

Działka nr 298/2 i 299/37, obręb 2 Boguchwały, gmina Miłakowo

powiat ostródzki

woj. warmińsko-mazurskie

nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w

Pojeziercach

Operat opracował:

mgr Adam Romancewicz - rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia państwowe nr 4548

Ostróda, dn. 28 czerwca2007 r.

PROJEKT OPERATU nr 8

OPERAT SZACUNKOWY

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej określona dla aktualnego sposobu użytkowania na dzień 28 czerwca lipca 2007 roku wynosi:

12.185.067 zł

słownie: dwanaście milionów sto osiemdziesiąt pięć tysięcy sześćdziesiąt siedem złotych

---