1. Umowa przedwstępna

Każda umowa właściwa (przyrzeczona, definitywna) może być poprzedzona zawarciem przez strony tzw. umowy przedwstępnej. Sens zawarcia umowy przedwstępnej uwidacznia się w przede wszystkim sytuacji, kiedy, np. istnieją przeszkody natury faktycznej lub prawnej do zawarcia umowy definitywnej.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Istotne postanowienia umowy (tzw. essentialia negotti) to ustawowo określone cechy danej umowy, które pozwalają zaliczyć ją do danego typu umów.

Przykład

Do istotnych postanowień umowy o dzieło należy zobowiązanie się przyjmującego zamówienie do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia za dzieło (art.627 kodeksu cywilnego). Zatem w umowie przedwstępnej poprzedzającej zawarcie umowy o dzieło strony powinny określić rodzaj dzieła np. wykonanie płotu, namalowanie obrazu, a także wynagrodzenie za nie.

W praktyce-choć przepisy Kodeksu cywilnego takiego obowiązku nie przewidują- strony umowy przedwstępnej określają w jej treści termin z upływem, którego umowa definitywna powinna zostać zawarta.

Gdyby strony nie określiły w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy definitywnej to :

• powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej;

• jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie;

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia!

Skutki umowy przedwstępnej zależą od tego, w jakiej formie doszło do jej zawarcia, mimo iż przepisy Kodeksu Cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy dla umowy przedwstępnej.

W sytuacji, kiedy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, co do formy druga strona może jednie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej( art. 390 § 1 kodeksu cywilnego).

Przykład

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania sporządzono w zwykłej formie pisemnej. Jeżeli właściciel mieszkania uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży to druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy sprzedaży.

Silniejsze konsekwencje mają miejsce w przypadku, kiedy umowa przedwstępna czyni zadość wymogom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej w szczególności, co do formy. Wówczas strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej może dochodzić jej zawarcia (art. 390 § 2 kodeksu cywilnego). Jeżeli strona zobowiązania dalej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy prawomocne orzeczenie sądu zastąpi jej oświadczenie woli w tym zakresie ( art. 64 kodeksu cywilnego).

Przykład

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania sporządzono w formie aktu notarialnego. Jak wiadomo, umowa sprzedaży mieszkania, dla swojej ważności, musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Zatem umowa przedwstępna w tym przypadku czyni zadość wymogom, co do formy. Gdyby więc właściciel uchylał się od zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, to druga strona może dochodzić przed sądem przymusowego zawarcia takiej umowy.

2. Zastrzeżenia umowne

Zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą w jej treści zamieścić tzw. dodatkowe zastrzeżenia umowne. Najczęściej spotykanymi w praktyce zastrzeżeniami umownymi są:

- zadatek,

- umowne prawo odstąpienia,

- odstępne,

- kara umowna.

Zadatek w powszechnym rozumieniu oznacza sumę pieniężną lub rzecz, którą jedna ze stron daje drugiej przy zawieraniu umowy.

Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju, ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W myśl powołanego powyżej przepisu zadatek pełni rolę swoistego surogatu odszkodowania w razie, gdyby umowa między stronami nie została wykonana.

Jeżeli umowa zostaje wykonana zgodnie z jej treścią to wówczas zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W sytuacji, kiedy dochodzi do rozwiązania umowy lub nie może zostać ona wykonana zadatek podlega zwrotowi .

Umowne prawo odstąpienia stanowi swoiste odstępstwo od zasady pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać).

Strony mogą, bowiem w treści umowy zamieścić zastrzeżenie umowne, w myśl, którego jednej lub obu z nich będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu ( art. 395 § 1 kodeksu cywilnego).

Umowne prawo odstąpienia wykonuje się przez złożenie stosownego oświadczenia woli drugiej stronie, oczywiście w terminie zakreślonym w umowie. Po złożeniu takiego oświadczenia umowę uważa się za niezawartą, a strony zwracają to, co już w myśl umowy sobie świadczyły (art. 395 § 2 kodeksu cywilnego).

Odstępne to zastrzeżenie umowne polegające na tym, iż jednej lub obu stronom można odstąpić od umowy za zapłatą oznaczonej sumy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest skuteczne tylko wtedy, kiedy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego (art. 396 kodeksu cywilnego).

Kara umowna w myśl art. 483 § 1 kodeksu cywilnego może być zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego w celu naprawienia wynikłej stąd szkody.

Wysokość kary umownej jest najczęściej ustalana procentowo w odniesieniu do wartości świadczenia głównego lub przez podanie oznaczonej sumy pieniężnej.

---