Przedmiot : Krajowy i międzynarodowy rynek turystyczny.

Wykładowca : dr S. Sacha

Rynek usług hotelowych w Polsce .

Robert Pupek

Studia zaoczne , rok 3, semestr VI, grupa A1

GWSH Katowice Kierunek Turystyka i Rekreacja.

1. Wstęp 3

2. Ruch turystyczny w Polsce w latach 2001-2004 i prognozy na lata 2005-2007 5

3. Baza noclegowa w Polsce oraz prognozy jej rozwoju 8

3.1. Wielkość bazy noclegowej w Polsce w latach 2001-2004 oraz prognozy w latach 2005 - 2006. 8

3.2. Liczba miejsc noclegowych w 2003 w układzie wojewódzkim. 10

3.3 Wielkość i wykorzystanie miejsc w bazie noclegowej w Polsce w układzie wojewódzkim w latach 2001-2003. 11

4. Wielkość i struktura bazy noclegowej w Polsce. 13

1. Struktura bazy hotelowej ,wykorzystanie miejsc i pokoi hotelowych w latach 2000-2003 13

5. Liczba hoteli w Polsce w latach 1995 -2004 , oraz prognozy na lata 2005-2007 14

5.1 Prognozy wzrostu liczby hoteli, moteli i pensjonatów do 2007 rok 14

5.2. Najważniejsze sieci łańcuchy hotelowe w Polsce. Wielkość bazy 15

noclegowej i plany jej rozwoju.

6. Rynek hoteli w wybranych krajach i miastach europejskich . 17

7. Rynek hoteli ekonomicznych (*,**). 19

8. Wnioski 20

9. Bibliografia 22

1. Wstęp

Rynek turystyczny w Europie charakteryzuje się dużą zmiennością. W odróżnieniu od Polski jego podstawowym wskaźnikiem obrazującym sytuację na rynku jest wartość hotelu na rynku mierzona wartością pokoju. W latach 2001 - 2004 wartość pokoju hotelowego w Europie wzrosłą o 63,5 % i w 2004 roku wyniosła 325,2 tys. Euro to jest o 3,6% mniej niż w 2003 roku. Eksperci przewidują, że w latach 2004-2005 wartość pokoju może wzrosnąć o 3,5%. W 2003 roku na pierwszym miejscu znajdował się Londyn ze średnią ceną za pokój wynoszącą 492,1 tys. Euro. Ze stolic, najniższą średnią wartość pokoju zanotowano w Atenach (147,1 tys. Euro).

Średnia wartość pokoju hotelowego w Warszawie w 2004 roku wynosiła 157,9 tys. Euro i była niższa o 42,3% niż średnia europejska.

W 2002 roku w Warszawie miała miejsce tylko jedna duża transakcja w której za sprzedaż hotelu Inter-Continental uzyskano 430 tys Euro za pokój. Była to jednocześnie największa transakcja na rynku hotelarskim w Europie Środkowej i wpłynęła zdecydowanie na średnią wartość pokoju dla tego regionu wynoszącą 330 tys. Euro.

Na rynku europejskim od kilku lat dominują transakcje dotyczące bazy hotelowej w Wielkiej Brytanii. Według badań Insignia Hotels w 2003 roku obrót hotelami w Europie wyniósł 12,4 mld Euro i 68% tej kwoty przypada na transakcje w Wielkiej Brytanii.

Do większych transakcji zrealizowanych w Europie Środkowej zaliczyć należy: sprzedaż w 2002 roku Sheraton-Sofia Balkan (128,0 tys. Euro za pokój), Hotel Praha w Pradze (141,0 tys. Euro), Hyatt Regency (Atrium Hotel) w Budapeszcie (142,0 tys. Euro) oraz sprzedaż w 2001 roku hoteli: Four Seasons Hotel Prague w Pradze (430,0 tys. Euro), Hyatt Regency w Budapeszcie (72,0 tys. Euro), wspomniany Inter-Continental w Warszawie (430,0tys. Euro), Nevskyj Palace w Petersburgu (599,0 tys. Euro).

W 2003 roku wykorzystanie pokoi hotelowych w Unii Europejskiej wyniosło 69,2% i było o 3,2 punkty procentowe niższe niż w 2002 roku. Warto zauważyć, że w odróżnieniu od Polski w Unii Europejskiej im wyższa kategoria hotelu tym niższe wykorzystanie pokoi.

Wykorzystanie pokoi hotelowych w Warszawie w 2003 roku wynosiło 51,8 %. Według informacji z renomowanych hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych wykorzystanie pokoi w tej grupie hoteli było wyższe i wynosiła ponad 68%.

Deloitt & Touche w swym listopadowym raporcie informuje, że po pierwszych dziesięciu miesiącach 2003 roku wykorzystanie bazy hotelowej wynosiło:

• od 81,7% (wzrost o 13,5%) w Londynie,

• 77,5% (spadek o 4,4%) w Amsterdamie,

• 61,4% w Berlinie (spadek o 6,0%) ,

• do 59,6 % (spadek o 2,9%) w Wiedniu.

W tym samym czasie średnia cena za pokój wynosiła:

• od 167 USD (wzrost o 14,9%) w Rzymie,

• 164 USD (wzrost o 8,9%) w Paryżu,

• do 93 USD (wzrost o 12,1 USD) w Berlinie,

• do 89 USD (wzrost o 2,2%) w Wiedniu.

2. Ruch turystyczny w Polsce w latach 2001-2004 i prognozy na lata 2005-2007

Spadek liczby przyjazdów zapoczątkowany w latach 1998 był kontynuowany do roku 2004. W latach 1998-2002 spadek przyjazdów do Polski był głownie spowodowany zmniejszeniem się liczby przyjazdów turystycznych mieszkańców Niemiec oraz niektórych krajów europejskich. W latach 2003-2004 spadek spowodowany był zmniejszeniem się liczby przyjazdów mieszkańców Ukrainy, Białorusi i Rosji (wprowadzenie wiz). Przewidywany powrót na ścieżkę wzrostu w latach 2005-2007 spowodowany będzie zarówno wzrostem liczby odwiedzin z krajów Unii Europejskiej , oraz wzrostem liczby osób z krajów zza wschodniej granicy posiadających wielokrotne wizy. Podobne przyczyny skutkować będą zmianami wartości wydatków cudzoziemców w Polsce. Należy podkreślić , że liczba cudzoziemców korzystających ze zbiorowych form zakwaterowania nie ulega tak drastycznymzmianom.

Źródło : oszacowania i prognozy Instytutu Turystyki

Wykres 1. Przyjazdy turystów zagranicznych do Polski w latach 1994-2007 w mln osób

Źródło: oszacowania i prognozy Instytuty Turystyki .

Wykres. 2 Wydatki cudzoziemców i turystów zagranicznych w Polsce w latach 1994-2007 w mln USD.

Źródło : Zagraniczna turystyka przyjazdowa do Polski w latach 2003 , Instytut Turystyki , 2003.

Rysunek 1. Przyjazdy turystów zagranicznych dla poszczególnych województw w latach 2003 r.

Źródło : Zagraniczna turystyka przyjazdowa do Polski w 2003 roku. Instytut Turystyki ,2003

Rys. 2. Przyjazdy turystów zagranicznych według celów przyjazdy.

Corocznie w wyjazdach turystycznych uczestniczy około 60 % mieszkańców Polski. W ostatnich latach odnotowuje się lekki spadek uczestnictwa w wyjazdach turystycznych . Wyraźnie maleje liczba podróży realizowanych w ciągu roku. Stąd spadek liczby podróży jest bardziej wyraźny.

Źródło : Badania i prognozy Instytuty Turystki.

Wykres 3. Podróże krajowe mieszkańców Polski w latach 1994-2007 w mln.

Źródło: Uczestnictwo Polaków w wyjazdach turystycznych w latach 2003 roku, Instytut Turystki ,2003

Rysunek 3 . Podróże mieszkańców Polski w latach 2003 w układzie wojewódzkim.

3. Baza noclegowa w Polsce oraz prognozy jej rozwoju.

1. Wielkość bazy noclegowej w Polsce w latach 2001-2004 oraz prognozy w latach 2005 - 2006.

Podstawą informacji o obiektach noclegowych są dane GUS , który wyróżnia 17 grup obiektów. Poza rejestracją znajdują się pokoje gościnne oraz grupa obiektów , która mimo obowiązku statystycznego nie składa sprawozdań. Instytut Turystki szacuje, że ta ostatnia grupa obejmuje około 20-30 % obiektów noclegowych.

Wprowadzona w 1997 roku Ustawa o usługach turystycznych wprowadziła odrębną klasyfikację obiektów noclegowych. Przede wszystkim dzieli je na dwie grupy:

• Obiekty hotelarskie ,

• Inne obiekty w których świadczone są usługi hotelarskie.

Według danych GUS w 2003 roku liczba obiektów noclegowych zbiorowego zakwaterowania wynosiła 8,2 tys. W tym samym czasie liczba hoteli i moteli wzrosła o 5,3 % , a ośrodków wczasowych zmalała o 12,5 %.

Źródło : Turystyka w 2003 roku , i lata wcześniejsze , Główny Urząd Statystyczny 2003.

Wykres 4 . Liczba obiektów noclegowych zbiorowego zakwaterowania w tysiącach .

Rodzaj bazy noclegowej	2000	2001	2002	2003
Hotele	95,1	97,9	99,4	101,2
Motele	5,7	4,8	4,9	5,2
Pensjonaty	20,6	15,4	14,9	15,6
Domy wycieczkowe	12,2	10,7	9,5	8,2
Ośrodki wczasowe	244,0	225,9	210,0	199,2

Tabela 1 . Liczba miejsc noclegowych w bazie zbiorowego zakwaterowania.

Spadek liczby obiektów i liczby miejsc noclegowych w latach 2000-2003 związana była z likwidacją ośrodków wczasowych. Liczba ośrodków w ciągu dwu lat spadła o 400 , a liczba miejsc w tych ośrodkach o 29,5 tys. Mimo spadków ośrodków wczasowych stanowią one nadal prawie 30 % wszystkich obiektów zbiorowego zakwaterowania.

Źródło : Turystyka w 2003 , i lata wcześniejsze , Główny Urząd Statystyczny ,2003 .

Wykres 5. Miejsca noclegowe w obiektach noclegowych zbiorowego zakwaterowania w tysiącach.

Źródło : Szacunki Instytuty Turystki na podstawie GUS.

Wykres 6 . Struktura własności obiektów noclegowych w 2003 w %.

Zmianom podlega struktura rejestrowanej bazy noclegowej. Systematycznie spada liczba ośrodków wypoczynkowych (własność zakładów pracy), oraz domów wycieczkowych . Warto podkreślić wzrost liczby hoteli, ośrodków szkoleniowo wypoczynkowych .

1. Liczba miejsc noclegowych w 2003 w układzie wojewódzkim.

Na liście województw o największej liczbie obiektów noclegowych zbiorowego zakwaterowania dominuje zachodniopomorskie z 1004 obiektami i 116,2 tys. miejsc noclegowych. Połowa tych miejsc znajduje się w ośrodkach wczasowych. W kolejnym na liście województwie pomorskim na 94,0 tys. miejsc noclegowych ponad 41% znajduje się w ośrodkach wczasowych. Na trzecim na liście województwie małopolskim na 63,8 tys. miejsc tylko niecałe 17% znajduje się w ośrodkach wczasowych.

Na liście województw o największej liczbie miejsc dominują dwa województwa nadmorskie. One też mają największą liczbę miejsc w ośrodkach wypoczynkowych. W województwie mazowieckim na 34,3 tys. miejsc aż 18,2 tys. znajduje się w hotelach, motelach i pensjonatach. Podobna liczba miejsc w hotelach, motelach i pensjonatach znajduje się w województwie małopolskim.

Województwo	2000	2001	2002	2003
Dolnośląskie	54,3	55,5	57,6	58,9
Kujawsko- pomorskie	30,0	27,5	26,4	25,2
Lubelskie	24,3	21,8	20,9	20,2
Łódzkie	23,7	18,9	17,4	16,9
Małopolskie	66,6	63,8	62,4	63,5
Mazowieckie	34,2	34,3	35,6	37,8
Opolskie	6,4	7,4	8,2	8,6
Pomorskie	97,4	94,0	95,2	96,2
Śląskie	42,6	34,8	34,2	36,9
Warmińsko - mazurskie	48,9	48,2	47,9	46,8

Źródło: Turystyka w latach 2003, i lata wcześniejsze , GUS ,2003.

Tabela 2. Miejsca noclegowe ogółem według województw w tysiącach.

2. Wielkość i wykorzystanie miejsc w bazie noclegowej w Polsce w układzie wojewódzkim w latach 2001-2003.

W 2003 roku we wszystkich analizowanych obiektach nocowało 15,4 mln osób , w tym 12,3 mln mieszkańców Polski . Łącznie w 2003 roku w obiektach noclegowych zbiorowego zakwaterowania udzielono 52,4 mln noclegów. Strukturę udzielonych noclegów według miesięcy obrazuje kolejny wykres:

Źródło : Turystyka w 2003 r., GUS , 2003

Wykres 7. Liczba udzielonych noclegów w bazi noclegowej zbiorowego zakwaterowania w poszczególnych miesiącach w 2003 roku w tysiącach.

Największe zróżnicowanie liczby udzielonych noclegów w poszczególnych miesiącach obserwujemy w grupie ośrodków wczasowych i szkoleniowo wypoczynkowych, a najmniejsze w grupie hoteli, moteli i pensjonatów.

Województwo	2002	2003
		Wykorzystanie miejsc w %	Wykorzystanie miejsc w %
Dolnośląskie	37,8	36,2
Kujawsko- pomorskie	38,4	39,2
Małopolskie	49,5	50,1
Podlaskie	42,7	41,5
Śląskie	32,6	31,9
Warmińsko- mazurskie	36,5	34,9
Wielkopolskie	39,8	38,6

Źródło: Turystyka w latach 2003, i lata wcześniejsze , GUS ,2003.

Tabela 3. Wykorzystanie miejsc w obiektach noclegowych zbiorowego zakwaterowania.

Poza typowymi regionami wielkomiejskimi do podregionów o najwyższym wykorzystaniu miejsc i pokoi należą :

• Jeleniogórski- wałbrzyskie,

• Nowosądeckie,

• Podwarszawskie,

• Koszalińskie.

W 2003 roku w 5 powiatach wykorzystanie bazy przekraczało 68 %. Należały do nich następujące powiaty:

• Aleksandrowski (67,1%), Inowrocławski (70,1 %),

• Kołobrzeski (62,3%),Świdwiński (62,7%) i Wołomiński (73%).

Poza powiatem Wołomińskim posiadającym tanią bazę wykorzystywaną przez wycieczki odwiedzające Warszawę pozostałe powiaty osiągają tak wysokie rezultaty dzięki obiektom uzdrowiskowym wykorzystywanym w wysokim stopniu przez cały rok.

W kolejnych 13 powiatach wykorzystanie bazy noclegowej utrzymywało się w granicach 52-65%. Były to następujące powiaty:

• Wałbrzyski, Strzeliński, Włocławski, miasto Piotrków Trybunalski, Lipski, Mławski,

Nowodworski (woj. pomorskie) Słupski,

• miasto Tychy, Gryficki, Koszaliński, Sławieński, miasto Świnoujście.

Zwróćmy uwagę, że w tej grupie znalazł się tylko jeden powiat górski (Wałbrzyski), który zawdzięcza 7 Dla hoteli moteli i pensjonatów wykorzystanie pokoi, dla pozostałych obiektów wykorzystanie miejsc noclegowych 11 swoją pozycję uzdrowisku w Szczawnie Zdroju i wysokiemu wykorzystaniu domów wycieczkowych. Większą grupę stanowią powiaty nadmorskie a szczególnie powiaty zachodniego i środkowego wybrzeża o licznych obiektach sezonowych.

Zwróćmy jeszcze uwagę na wykorzystanie obiektów noclegowych w wybranych miastach wydzielonych:

Miasto	2002	2003
		Wykorzystanie miejsc w %	Wykorzystanie miejsc w %
Wrocław	40,2	42,8
Bydgoszcz	40,1	41,2
Łódź	50,1	52,4
Opole	38,4	40,2
Gdańsk- Sopot- Gdynia	56,7	58,4
Rzeszów	34,5	36,8
Białystok	42,5	43,6

Źródło: Turystyka w latach 2003, i lata wcześniejsze , GUS ,2003.

Tabela 3. Wykorzystanie miejsc w obiektach noclegowych zbiorowego zakwaterowania

4. Wielkość i struktura bazy noclegowej w Polsce.

1. Struktura bazy hotelowej ,wykorzystanie miejsc i pokoi hotelowych w latach 2000-2003

Rok	Liczba hoteli ogółem	Liczba hoteli według kategorii i udział poszczególnych kategorii w %
				*****		****		***		**		*
				Liczba	%	Liczba	%	Liczba	%	Liczba	%	Liczba	%
2000	924	6	0,65	40	4,33	333	36,04	285	30,84	260	28,14
2001	966	6	0,62	39	4,04	343	35,51	315	32,61	263	27,23
2002	972	6	0,61	42	4,07	352	36,54	327	34,52	265	28,21
2003	984	7	0,64	43	4,10	358	37,40	339	37,51	267	29,20

Źródło: Turystyka .2000-2003 .GUS

Tabela 4. Liczba moteli według kategorii w latach 2000-2003

Zmiany liczby hoteli w poszczególnych kategoriach i poszczególnych latach nie zawsze były wynikiem powstawania nowych , lub likwidacji starych obiektów . Wynikały one najczęściej ze zmiany systemu podatkowego oraz z postępującego procesu kategoryzacji bazy noclegowej w Polsce. Należy podkreślić, że w ostatnich latach wiele obiektów niższych kategorii zrezygnowało z używania nazwy hoteli kwalifikując się w statystyce do obiektów niesklasyfikowanych .

Należy zwrócić uwagę na wzrost o 34, 5 % liczby miejsc noclegowych w hotelach z 85,4 tys. miejsc w 2000 roku do 2003 roku , oraz prawie nie zmienioną strukturę miejsc noclegowych według kategorii hoteli.

5. Liczba hoteli w Polsce w latach 1995 -2004 , oraz prognozy na lata 2005-2007

5.1 Prognozy wzrostu liczby hoteli, moteli i pensjonatów do 2007 roku.

Źródło : dane GUS , prognozy Instytutu Turystyki

Wykres 8. Liczba hoteli w latach 1995-2004, i prognoza do 2007

Źródło : dane GUS , prognozy Instytutu Turystyki

Wykres 9. Liczba moteli w latach 1995-2004, i prognoza do 2007

Przedstawione powyżej prognozy dla obiektów hotelarskich i hotelopodobnych zostały opracowane na podstawie trendów rozwojowych bazy noclegowej w Polsce obserwowanych od początku lat dziewięćdziesiątych . Bardziej szczegółowe dane dotyczące przyszłości bazy noclegowej w Polsce mogą dotyczyć tylko zamierzeń budowy hoteli przez właścicieli łańcuchów hotelowych.

5.2 Najważniejsze sieci łańcuchy hotelowe w Polsce. Wielkość bazy noclegowej i plany jej rozwoju.

Na terenie Polski działa kilka znanych zagranicznych firm hotelarskich budujących, bądź już posiadających w Polsce hotele należące do ich sieci hotelowych. Poniżej przedstawiam aktualny stan bazy hotelowej i zamierzenia właścicieli wybranych łańcuchów

hotelowych na najbliższe lata:

• Accor (Francja) zarządza wszystkimi hotelami Orbis S.A. i rozwija własną sieć hoteli. Planuje połączenie sieci, planuje także wybudowanie w Polsce dalszych kilkunastu hoteli Ibis (***). Poza dwoma hotelami Ibis w Warszawie i trzema w Krakowie (dwa Ibisy i Novotel) Accor wybudował hotele Ibis w Częstochowie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Zabrzu. W 2003 roku Accor oddał hotele w Warszawie i Opolu. Accor planuje także budowę dalszych dwu hoteli w Gdyni i kolejnych w Krakowie, Lublinie, Białymstoku oraz w Rzeszowie.

• Polska Prima na licencji amerykańskiej firmy Best Western International (USA) wybudowała obiekty we Wrocławiu, Poznaniu, Białowieży oraz w Ożarowie (wspólnie Ravel Mazurkas Travel) i planuje zainwestować około 50 mln USD w budowę 8 hoteli. W realizacji znajdują się hotele w Krakowie (niewielki hotel konferencyjno-seminaryjny) i Łodzi. Prima wykupiła już grunty pod kolejne hotele w Gliwicach i Poznaniu.

• Enwengure Hotels (Francja) zarządzająca w Europie ponad 900 hotelami poza Krakowem dysponuje hotelami Campanile (**) we Wrocławiu, Katowicach i Szczecinie. Poza Warszawą firma zapowiada otwarcie dalszych hoteli w Poznaniu, Częstochowie, Łodzi, Gdańsku i Opolu i Lublinie.

• Global Hotels Development Group (USA) dysponująca na świecie siecią około 300 hoteli Holiday Inn po powołaniu polskiej spółki planuje wybudowanie w Polsce w ciągu dziesięciu lat 20 hoteli Holiday Inn (****) i 13 hoteli Express.

• Hotele zarządzane będą przez firmę Bass Hotels & Resorts. Firma zainwestowała już w Polsce około 140 mln USD. Do wybudowanego w 1999 r. hotelu Holiday Inn w Gdańsku w 2001 r. dołączyły hotele w Krakowie (2001) i Wrocławiu (luty 2001) oraz w Katowicach (grudzień 2002). Poza rozpoczętą realizacją hoteli Express w Warszawie i Krakowie kolejne hotele Express będą realizowane w Bydgoszczy, Łodzi i Poznaniu.

• Qubus Hotel Management (kapitał skandynawski) z siedzibą w Zielonej Górze dysponuje w Polsce już ponad 600 pokojami w sześciu trzygwiazdkowych hotelach w: Gliwicach, Głogowie, Gorzowie, Wrocławiu, Zielonej Górze i Złotoryi , Katowicach oraz w jednym czterogwiazdkowym w Legnicy. Poza Krakowem (2003) i Warszawą (2003) firma planuje wybudowanie kolejnych hoteli w Łodzi i Poznaniu.

• Radisson SAS Hotels & Resorts dysponujący na świecie siecią prawie 500 hoteli przez wiele lat dysponował w Polsce jednym czterogwiazdkowym hotelem w Szczecinie. W 2002 roku skończył drugi, tym razem pięciogwiazdkowy hotel w Warszawie i czterogwiazdkowy we Wrocławiu. W budowie są także hotele w Krakowie i Lublinie.

• OST Gromada firma z polskim kapitałem ma w Polsce ponad 1600 miejsc w 19 hotelach (m.in. w Warszawie, Kielcach, Łomży, Ostrowcu Świętokrzyskim, Pile). Do końca 2003 Gromada zainwestowała około 75 mln USD w budowę około dwudziestu obiektów hotelowych.

• Hotele 500, firma, której głównym udziałowcem jest JW Construction dysponuje w Polsce trzema hotelami (Stryków/Łodzi, Zegrze, Tarnowo Podgórne k.Poznania). W budowie znajdują się hotele w Krakowie (****), Warszawie i Tarnowie Podgórnym (drugi obiekt). Firma zamierza zainwestować 140 mln USD budując obiekty m.in. w Częstochowie, Głogoczowie koło Krakowa, Bielsku Białej, Licheniu, Sopocie i Międzyzdrojach. Wszystkie te obiekty budowane są poza centrami miejskimi według jednego wzoru jako hotele dwugwiazdkowe.

• Sheraton Hotels & Resorts należąca do grupy Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc. posiada jeden hotel w Warszawie i w 2004 roku oddała 238 pokojowy hotel w Krakowie.

• Marriott International poza hotelem Marriott w centrum Warszawy oddał w 2004 roku budowany przy lotnisku 225 pokojowy hotel Courtyard by Marriott Warsaw International Airport Hotel.

• Grupa Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc. kończy w Warszawie budowę pięciogwiazdkowego hotelu Westin.

• Dorint planuje w najbliższych latach wybudowanie wysokogwiazdkowych hoteli w Warszawie, Krakowie, Katowicach, poznaniu i Gdańsku.

• Hilton Hotels realizuje na razie jedną inwestycję: w Warszawie powstaje Hilton Warsaw & Convention Centre.

6. Rynek hoteli w wybranych krajach i miastach europejskich .

W ostatnich trzech latach sytuacja na europejskim rynku hotelarskim była zróżnicowana. Średnia transakcyjna wartość hoteli mierzona na koniec roku w lokalnej walucie za pokój w 2003 roku była niższa od roku poprzedniego o 2,4 %, podczas gdy w 2002 roku była wyższa od poprzedniego o 7,8%, a w roku 2001 wyższa o 2,2 %. Na 28 badanych miast europejskich w 2003 roku tylko w ośmiu odnotowano wzrost wartości hoteli.

Miasta	2001	2002	2003
Londyn	-12,2	-13,3	-8,1
Paryż	15,6	-6,4	-0,2
Berlin	43,1	3,8	10,2
Wiedeń	16,3	0,1	9,3
Moskwa	-42,4	16,9	38,9
Budapeszt	-8,1	-5,8	-0,5
Praga	22,8	-5,1	1,1
Warszawa	-8,7	-6,5	-11,2

Źródło: HVS International

Tabela 5. Zmiany wartości w lokalnej walucie hoteli w % w wybranych miastach europejskich w latach 2000-2003 .

Warto zwrócić uwagę na bardzo wysoki średni wzrost wartości hoteli w latach dziewięćdziesiątych w Europie i równocześnie zerowy wzrost wartości hoteli w Europie Środkowej i w Moskwie. Po wysokich spadkach wartości hoteli w ostatnich trzech latach w Moskwie eksperci z HSV prognozują wysoki wzrost wartości hoteli w Moskwie. Kontynuowany będzie wzrost wartości hoteli w Berlinie i Wiedniu. Niepokojąca jest prognoza wysokiego spadku wartości hoteli w Warszawie. Eksperci wskazują na duże spadki wykorzystania miejsc w hotelach warszawskich a także na dwunastoprocentowy spadek średniego przychodu z pokoju (RevPAR) liczonego w dolarach. Wpływ na spadek cen w latach 2002-2004 miał także szacowany na 2,5 tys. wzrost liczby pokoi w nowododawanych hotelach.

Porównajmy teraz wartość hoteli w wybranych miastach europejskich mierzoną w Euro za pokój. W porównaniu ze średnią europejską wynoszącą w 2003 roku 228,4 tys. Euro za pokój hotelowy na pierwszym miejscu znajduje się Londyn ze średnią ceną z pokój wynoszącą 481,3 tys. Euro. Najniższą średnią wartość pokoju zanotowano w Atenach (133,3tys. Euro).

Według analiz Jones respondentów ang Lasalle Hotels przeprowadzonych wśród europejskich inwestorów większość rynków hotelowych znajduje się obecnie w dole cyklu rynkowego. Tylko dla Warszawy średniookresowe prognozy są bardziej optymistyczne. Przy średniej europejskiej wynoszącej 18,4 % w czerwcu 2003 roku wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) w Warszawie była najwyższa z badanych 20 miast i wyniosła 24 ,5 % (była również wyższa niż sześć miesięcy wcześniej).

Na podstawie statystyk sieci hotelowych w krajach Unii Europejskiej coroczny raport

o rynku hoteli sieciowych publikuje MKG Consulting. W 2003 roku wykorzystanie pokoi hotelowych w Unii Europejskiej wyniosło 71,1 % i było o 3,2 punkty procentowe niższe niż w 2002 roku. Warto zauważyć, że w odróżnieniu od Polski w Unii Europejskiej im wyższa kategoria hotelu tym niższe wykorzystanie pokoi.

Według Jones Lang LaSalle Hotels podstawowym problemem w Warszawie jest brak atrakcji turystycznych i związane z tym niskie wykorzystanie hoteli w weekendy .Dlatego też sugeruje się rozbudowę infrastruktury konferencyjnej pozwalającej na utrzymanie wykorzystania na stałym poziomie. Rozbudowa bazy hoteli czterogwiazdkowych z bazą konferencyjną i oddanie kilku pomieszczeń wystawowych mogą już w 2005 roku zmienić sytuację. Należy jednak zwrócić uwagę, że po 11 września 2001 w Warszawie odwołano szereg międzynarodowych konferencji co spowodowało spadek wykorzystania hoteli listopadzie październiku i listopadzie o około 20%. Uzyskana średnia cena pokoju spadła o 12,1%,a w cenach realnych w USD do 16,5%. W rezultacie RevPAR spadł o 15,7%.

7. Rynek hoteli ekonomicznych (*,**).

Wielkość i struktura własnościowa bazy hoteli ekonomicznych w Polsce . Najważniejsze łańcuchy .

Większość łańcuchów hotelowych działających w Polsce rozwija sieć hoteli ekonomicznych. Do najważniejszych łańcuchów należy tu zaliczyć:

• Accor Polska, który posiada w Polsce dziewięć dwugwiazdkowych hoteli Ibis (Warszawa (2), Kraków (2), Łódź, Poznań, Częstochowa, Szczecin, Zabrze). W 2003 roku Accor zamierza oddać kolejne hotele Ibis w Warszawie i Opolu. W planach firmy jest uruchomienie kolejnych hoteli dwugwiazdkowych w Gdyni (2), Krakowie, Łodzi, Szczecinie, Lublinie, Białymstoku i Rzeszowie. Accor rozważa również wejście do Polski z hotelami jednogwiazdkowymi (Etap lub zmodyfikowana Formuła I).

• Hotele 500 sp. z o.o. posiada trzy hotele (Hotele 500) w Zegrzu k/Warszawy, Strykowie k/Łodzi i w Tarnowie Podgórnym k/Poznania. W budowie znajdują się trzy kolejne Hotele 500 w Tarnowie Podgórnym k/Poznania (drugi obiekt), Krakowie i w Warszawie. W planach jest budowa hoteli ekonomicznych w Częstochowie, Sopocie, Międzyzdrojach, Licheniu, Bielsko Białej i Głogoczowie k/Krakowa.

• Groupe Envergure S.A. specjalizująca się w hotelach dwugwiazdkowych posiada dziś cztery hotele Campanile w Krakowie, Katowicach, Szczecinie i Wrocławiu. W planach firmy znajdują się hotele w Warszawie (kompleks zawierający hotele *, ** i ***), Poznaniu, Gdańsku, Lublinie, Częstochowie, Opolu i Łodzi.

• Przedsiębiorstwo Usług Hotelarskich i Turystycznych - PUHiT posiada dziś 8 obiektów (4,3 tys. łóżek).

Nie wymieniam tu obiektów które należałoby zakwalifikować do kategorii łańcuchy hoteli ekonomicznych, a należących do spółek powołanych przez największe polskie firmy: KGHM, PKP.

W czasie prac ekspertów z Unii Europejskiej nad strategią rozwoju turystyki w Polsce zalecono wybudowanie przy głównych tranzytowych szlakach drogowych sieci tanich dwugwiazdkowych hoteli. Koncepcja ta była rozwijana przez szereg firm. Obecnie na placu boju pozostało niewiele z nich. Spółka Investon przystąpiła do realizacji dwóch obiektów w Świebodzinie i w Pruszkowie. Ta sama firma planuje, że w ciągu pięciu, sześciu lat wybuduje jeszcze 18 obiektów za sumę około 34 milionów dolarów, tworząc siec hoteli Ideal oddalonych od siebie o 220-250 km. Przypuszczalna najbliższe lokalizacje to: Sękowice koło przejścia granicznego w Gubinie, koło Zgorzelca, przy wjeździe do Warszawy (od strony praskiej), oraz w Gdańsku, Krakowie i Rzeszowie. Spółka nastawia się również na współprace z innymi działającymi już hotelami na zasadzie franszyzny.

Firma Pascal Polska - generalny wykonawca hotelu - buduje dla firmy Residence 2-3

gwiazdkowy obiekt w Raszynie. Hotel ma mieć 80 lub 100 pokoi, restaurację i dwie sale konferencyjne. Koszt inwestycji 16-20 mln zł. Zarządzać ma nim jedna z międzynarodowych

sieci, której nazwy nie ujawnia się. Ministerstwo Edukacji Narodowej i Sportu za ok. 15 mln zł chce wybudować w Warszawie kilka domów studenckich, które pełniłyby także funkcje hotelowe przez cały rok, w wakacje zamieniałyby się całkowicie w międzynarodowe hotele studenckie. Pokoje dwuosobowe z pełnym węzłem sanitarnym i kuchnią dodatkowo wyposażone byłyby w telewizje kablową i internet. Obecnie trwają prace przygotowawcze do przetargów.

8. Wnioski .

Analiza rynku hotelowego w Europie i Polsce wskazuje, że rynek hoteli luksusowych i czterogwiazdkowych jest nasycony zarówno nowo oddawanymi jak i budowanymi obiektami. Podstawowe ruchy dotyczą transakcji kupna sprzedaży pojedynczych hoteli, bądź części łańcuchów hotelowych. W Polsce można mówić o możliwości uruchomienia nowych hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych poza głównymi sześcioma miastami w atrakcyjnych miejscach o rozwijającym się ruchu turystycznym (centra obszarów turystycznych, nowe centra handlowe itp.). Głównym problemem hoteli wyższych kategorii w miastach jest niski ruch turystyczny w okresie weekendowym.

W odróżnieniu od hoteli europejskich podstawowym problemem hoteli ekonomicznych w Polsce jest ich niskie wykorzystanie związane z całym szeregiem czynników. Podstawowym czynnikiem decydującym o niskim wykorzystaniu hoteli ekonomicznych jest zbyt wysoka cena dla podstawowego rynku (ludzie młodzi, wycieczki). Nie sprawdziły się prognozy mówiące o potrzebie rozbudowy hoteli tranzytowych przy głównych trasach. Dla kierowców samochodów ciężarowych ich rolę przejęły niewielkie obiekty noclegowe przy stacjach benzynowych połączone z dużymi strzeżonymi parkingami i rozbudowaną infrastrukturą na stacji benzynowej. Hotele tranzytowe lokowane więc są głównie przy wylotach z dużych miast tak aby przechwycić też część ruchu przyjazdowego (szczególnie wycieczkowego). Ten nurt będzie się prawdopodobnie rozwijał. Europejski rynek hoteli ekonomicznych wskazuje, że szczególnie dobrze rozwija się sieć hoteli w dużych miastach i centrach wypoczynku weekendowo-wakacyjnego. Należy jednak podkreślić, że z uwagi na podstawowe segmenty klientów obiekty te muszą posiadać dobrą komunikację z miejscami koncentracji podstawowych atrakcji turystycznych i siecią transportową.

Aby zagwarantować wykorzystanie hotelu na poziomie 50-60% średnia cena pokoju w takim hotelu nie powinna przekraczać 130 zł w dużym mieście i 100 zł w miejscowości atrakcyjnej turystycznie.

Rynek europejski, a szczególnie rynek brytyjski charakteryzuje się stosunkowo dużymi zmianami właścicieli hoteli i łańcuchów hotelowych. W Europie Środkowej transakcje kupna sprzedaży hoteli należą do rzadkości. Również w Polsce transakcje kupna sprzedaży hoteli stanowią margines w handlu nieruchomościami. Na rynku obiektów noclegowych (hoteli, a szczególnie ośrodków wczasowych i pensjonatów) zdecydowanie przeważają oferty sprzedaży obiektów. Nadwyżka podaży dotyczy zarówno obiektów istniejących, jak i budowanych. Dane statystyczne publikowane przez GUS i zachodnioeuropejskie firmy konsultingowe nie zachęcają do dokonywania zakupów. Jednocześnie poza informacją o wykorzystaniu miejsc na rynku brakuje informacji finansowych o wynikach uzyskiwanych przez hotele ekonomiczne oraz przez inne obiekty noclegowe. Brak jest również wiarygodnych dostępnych analiz rynku bazy noclegowej (transakcji kupna sprzedaży), które, być może, mogłyby skłonić potencjalnych inwestorów tym rodzajem nieruchomości.

Robert Pupek

Bibliografia :

1. Poradnik ekonomiczny dla hotelarzy / Stanisław Koman, Marian Kubicki . - Warszawa : Polskie Hotele, 2001.

2. The economics of leisure and tourism / John Tribe . - Oxford : Butterworth-Heinemann, 2002.

3. Fuzje grup hotelowych / Karl Menck, tł. Marzena Dziuda //Rynek Turystyczny. - 2001.

4. Jak zwiększyć rentowność hoteli / Krzysztof Milski [i in.] //Hotelarz. - 1999, nr 3.

5. Programowanie i lokalizacja urządzeń turystycznych / Lech Andrzej Dębski . - Warszawa : Instytut Turystyki , 1998.

6. Turystyka polska w 2003 roku : układ regionalny / Hanna Borne-Januła, Maria Byszewska-Dawidek, Iwona Kulesza, Henryk Legienis, Bożena Radkowska ; Ministerstwo Gospodarki i Pracy . - Warszawa : Instytut Turystyki , 2004 .

7. Baza turystyki miejskiej / Jan Paweł Piotrowski //Doradca Hotelarza .-2002 . - nr 12.

8. Hotele w Polsce / Zenon Błądek, Tadeusz Tulibacki ; Wyższa Szkoła Turystyki i Hotelarstwa . - Warszawa : Agencja Wydawniczo-Reklamowa "Kanon" , 2003 .

9. Hotel Europejski w Warszawie (cz.I). Historia Polskich Hoteli / Tadeusz Tulibacki /Doradca Hotelarza. - 2002.

10. 100 lat tradycji warszawskiego Bristolu (cz.I-II). Historia Polskich Hoteli / Tadeusz Tulibacki //Doradca Hotelarza .-2002 .

11. GUS "Turystyka w 2002 roku"; dane za 2002 rok .

12. GUS "Turystyka w 2003 roku"; dane za 2003 rok ,

13. GUS "Turystyka w 2004 roku"; dane za 2004 , wstępne.

Badania HVS International

Turystyka w 2003 r., GUS, Warszawa, 2003,

Hotel Benchmark Survey, November summary report, Deloitte & Touche,

(1) hotele, (2) motele, (3) pensjonaty, (4) domy wycieczkowe, (5) schroniska, (6) schroniska młodzieżowe, (7) ośrodki wczasowe, (8) ośrodki kolonijne, (9) ośrodki szkolno-wypoczynkowe) , (10) domy pracy twórczej, (11) zespoły ogólnodostępnych domów turys, (12) kempingi, (13) pola biwakowe, (14) ośrodki wypoczynkowe sob-niedz, (15) kwatery agroturystyczne, (16) zakłady uzdrowiskowe, (17) inne obiekty turystka niekwalifikowana.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. , o usługach turystycznych Dz.U. Dz 2001, Nr 55, poz. 578

Za hotel uznaje się obiekt hotelarski posiadający co najmniej 10 pokoi.

Dla hoteli , moteli i pensjonatów wykorzystanie pokoi, dla pozostałych obiektów wykorzystanie miejsc noclegowych .

Dla hoteli , moteli i pensjonatów wykorzystanie pokoi, dla pozostałych obiektów wykorzystanie miejsc noclegowych .

Podstawą sporządzenia prognoz jest analiza trendów w latach 2000-2004.

Za European hotel valuation index 2003, HVS Hospitality Enews, HVS International.

Za European hotel valuation index 2003, HVS Hospitality Enews, HVS International.

Hotel Investor Sentiment Survey (HISS), Jones Lang LaSalle Hotels, July 2003

Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Szczecin.

22

---