Prawo rzeczowe

Prawo rzeczowe to dział prawa cywilnego normujący prawo własności i inne prawa do rzeczy. Prawa do rzeczy nazywane są także prawami rzeczowymi. Termin ten używany jest zarówno w znaczeniu przedmiotowym, tj. jako zespół przepisów prawa cywilnego (dział prawa cywilnego), jak i podmiotowym, tj. jako prawo poszczególnych osób do rzeczy. Do najważniejszych cech praw rze­czowych można zaliczyć:

>Bezwzględny charakter praw podmiotowych (w odróżnieniu od praw wy­nikających z zobowiązań, które są prawami względnymi, tzn. działają wobec osób, które objęte są np. umową). Oznacza to, iż działają wobec każdego, są skuteczne przeciw naruszeniom chronionych dóbr ze strony jakiejkolwiek osoby. Inny podmiot wobec właściciela ma bierny obowiązek nienaruszania jego prawa. Prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich (erga omneś).

>Przynależność prawa do kategorii praw majątkowych, tj. dotyczą rze­czy, odnoszą się do określonej rzeczy ruchomej lub nieruchomej.

>Prawo rzeczowe „idzie za rzeczą", tj. może być realizowane bez wzglę­du na to, w czyim ręku rzecz znajduje się w sensie prawnym. Można przytoczyć tu przykład spadkobierców dziedziczących np. nieruchomość. Po przyjęciu spadku stają się oni właścicielami danej nieruchomości i przejmują związane z tym prawa, m.in. bezwzględne prawo własności.

> Jawność praw rzeczowych. Prawa rzeczowe są zawsze znane m.in.

w postaci ewidencji gruntów czy ksiąg wieczystych.

Do praw rzeczowych, które mogą przysługiwać osobom fizycznym i praw­nym zaliczamy:

■ prawo własności,

■ użytkowanie wieczyste,

■ ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, zastaw, własno­ściowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni miesz­kaniowej, hipotekę).

Jest to tzw. zasada zamkniętej listy praw rzeczowych (numerus clausus). Oznacza ona, iż w odróżnieniu od stosunków zobowiązaniowych do życia mogą być powoływane tylko prawa rzeczowe, które przewiduje Kodeks cywilny.

Pojęcie rzeczy

Rzeczami w rozumieniu prawa cywilnego są przedmioty materialne, na tyle wyodrębnione, że w obrocie mogą być traktowane jako dobra samoistne.

W związku z powyższym nie są rzeczami w znaczeniu cywilnoprawnym do­bra niematerialne, jak np. utwory literackie, artystyczne, patenty i wynalazki, a także przedmioty mające charakter materialny, ale wchodzące w skład innych rzeczy, tj. stanowiące części składowe.

Części składowe to wszystkie elementy rzeczy, które nie mogą być odłączo­ne bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości lub przedmiotu odłączonego. Na przykład częściami składowymi gruntu są budynki, drzewa, płoty; częścią skła­dową książki jest jej okładka. Części składowe nie mogą być przedmiotem od­rębnych praw rzeczowych, tzn. nie można być właścicielem klawiszy w cu­dzym fortepianie czy kierownicy w cudzym samochodzie.

Od części składowych rzeczy należy odróżnić przynależności. Są to rzeczy ruchome, niezbędne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostaje z nią w faktycznym związku odpowiada­jącym temu celowi, np. kluczyk do stacyjki samochodowej. Nie traci charakte­ru przynależności przejściowe pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną. Rzecz, która nie należy do właściciela rzeczy głównej nie może być przynależnością. Istnieje domniemanie, że czynność prawna, dotycząca rzeczy głównej obejmuje również przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej.

Rozważając pojęcie rzeczy należy przytoczyć pojęcie pożytków. Dzielimy je na naturalne i cywilne. Pożytki naturalne rzeczy to płody (np. zboże) oraz inne odłączone od niej części składowe, stanowiące normalny dochód z rzeczy, zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki (np. racjonalne pozyskiwanie drew­na z lasu, gliny, torfu). Pożytki cywilne są to dochody, które przynosi rzecz na podstawie zaistniałego stosunku prawnego (np. pieniądze uzyskane z tytułu od­dania rzeczy w użytkowanie).

Podstawowy podział rzeczy to podział na rzeczy ruchome i nieruchomości. Nieruchomości to, zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego wyodrębnione części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności (nierucho­mości gruntowe), a także budynki związane trwale z gruntem (nieruchomości budynkowe) oraz części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczegól­nych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomości lokalo­we). Z powyższego wynika, iż budynki mogą stanowić przedmiot własności je­dynie pod pewnymi warunkami. Pierwszym z nich jest trwałe związanie z gruntem (w tym sensie nie jest budynkiem domek kempingowy czy kiosk, które można zdemontować i przenieść w inne miejsce). Drugim warunkiem jest to, że budynki nie mogą stanowić części składowej gruntu, na którym zostały wybudowane. Ten warunek jest spełniony, gdy z przepisów prawnych wynika, że budynki stanowią odrębny przedmiot własności i nie są częściami składowy­mi gruntów, na których stoją (np. budynki jednorodzinne wzniesione na grun­tach stanowiących własność skarbu państwa).

Nie ma definicji ruchomości. Pojęcie to można zdefiniować jedynie negując definicję nieruchomości. Zatem, ruchomości to rzeczy nie będące nieruchomo­ściami.

Kolejnym podziałem rzeczy jest podział na podzielne i niepodzielne. Oczy­wiście, fizycznie rzecz ujmując, każda rzecz może być podzielna. Zakwalifiko­wanie rzeczy do jednej lub drugiej grupy jest zależne od tego czy może być ona podzielona bez istotnej utraty wartości (np. bochenek chleba), czy też nie (np. maszyna do pisania).

Na uwagę zasługuje także podział rzeczy na oznaczone indywidualnie i ga­tunkowo. Rzeczy oznaczone co do tożsamości (indywidualnie) posiadają własne, tylko sobie właściwe cechy. Przykładem może być tutaj obraz znanego malarza czy konkretny egzemplarz książki autora opatrzony jego autografem. Natomiast rzeczy oznaczone co do gatunku są określone jedynie przez wska­zanie gatunku oraz oznaczenie ilości, miary, ciężaru, np. zboże, węgiel. Nale­ży jednak pamiętać, iż o charakterze rzeczy, indywidualnym czy gatunkowym jej oznaczeniu w danym stosunku prawnym decyduje wola stron. Książki sto­jące na półce księgarni są rzeczami oznaczonymi co do gatunku, natomiast jed­na z tych książek, kupiona przez nabywcę i przez niego używana uzyskuje ce­chy, które czynią z niej rzecz oznaczoną co do tożsamości.

Istotne znaczenie gospodarcze ma podział na rzeczy w obrocie i rzeczy wyjęte z obrotu, tzn. czy rzeczy mogą być swobodnie sprzedawane, wynaj­mowane, czy też istnieje zakaz obrotu prawnego tymi rzeczami.

Warto także wspomnieć o podziale na rzeczy zużywalne i niezużywalne. Rzecz zużywalna to taka, której normalny użytek gospodarczy polega na zuży­ciu lub zbyciu, np. artykuły spożywcze. Natomiast pozostałe rzeczy, np. maszy­ny, nazywamy niezużywalnymi.

Prawo własności

Można wyróżnić dwa rodzaje własności:

■ własność prywatną, która służy albo poszczególnym osobom, albo pew­nym grupom osób, jest to majątek osób fizycznych i prawnych;

■ własność publiczną, która stuży interesom określonej społeczności, ogó­łu; jest to majątek skarbu państwa (własność państwowa), gmin, powiatów oraz województw samorządowych (własność komunalna).

Pojęcie własności jest bardzo szerokie. Rozważania warto rozpocząć od za­prezentowania go jako kategorii ekonomicznej. Własność określana jest tu jako każda forma władania przez człowieka częściami przyrody, mającymi war­tość majątkową. Oznacza również formę społecznego zawłaszczenia przez ludzi dóbr materialnych w procesie produkcji. Własność w prawie cywilnym to jed­no konkretne prawo podmiotowe. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego:

W granicach określonych przez Ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Analizując tę definicję można wyróżnić pozytywną stronę prawa własności, określaną wzorem prawa rzymskiego triadą uprawnień właściciela, oraz stro­nę negatywną, tj. obowiązek nienaruszania tych uprawnień przez innych. >Po pierwsze, rzecz musi znajdować się we władaniu, posiadaniu właściciela. >Po drugie, właściciel może korzystać z rzeczy. Rozumiemy przez to fak­tyczne używanie rzeczy, możność jej używania i przetwarzania oraz po­bierania wszelkich pożytków, jakie rzecz przynosi. Pożytki mogą mieć charakter naturalny (np. owoce) lub cywilnoprawny (np. czynsz za najem mieszkania). Właściciel ma wyłączne prawo do pobierania pożytków i dochodów z rzeczy. Gdy bez zgody właściciela inna osoba osiągnie po­żytki lub dochody z rzeczy, właściciel może żądać ich wydania, zaprze­stania czerpania korzyści oraz zapłaty odszkodowania. >Po trzecie, właściciel może decydować o faktycznym i prawnym losie rzeczy, tzn. ma możność rozporządzania nią. Oznacza to, że właściciel ma prawo do swobodnego dokonywania czynności prawnych, których skutkiem może być wyzbycie się własności (np. sprzedaż, darowizna) albo obciążenie rzeczy ograniczonym prawem rzeczowym (np. ustano­wienie hipoteki na nieruchomości).

Prawo własności ma bezwzględny charakter, który przejawia się współist­nieniem stron uprawnionej (właściciel) i obowiązanej (osoby trzecie nie mogą ingerować w uprawnienia właściciela, tj. w treść prawa własności). Własność jest najpełniejszym prawem rzeczowym, ale nie jest prawem nieograniczonym. Szeroki wachlarz uprawnień właściciela rzeczy ma swoje ograniczenia. Między innymi wynikają one z art. 5 Kodeksu cywilnego, który mówi, iż nie można czynić ze swojego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami spo­łecznego współżycia oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Granice wykonywania prawa własności wyznaczane są przez Ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa. Przykładem ograniczeń wprowadzanych przez Kodeks cywilny mogą być następujące artykuły:

• art. 142, dopuszczający użycie rzeczy bez zgody właściciela w sytuacji niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio osobie trzeciej lub jej dobrom osobistym;

• art. 144, mówiący o zakazie immisji (niedozwolone oddziaływanie na cu­dzą nieruchomość), tzn. właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości;

• art. 145, traktujący o służebności drogi koniecznej;

• art. 147, zakazujący właścicielowi nieruchomości dokonywania robót ziemnych, które zagrażałyby nieruchomościom sąsiednim.

Porządek prawny opiera się nie tylko na zakazach, ale też na nakazach, któ­rych niedopełnienie jest równoznaczne z nieprzestrzeganiem prawa. Przykła­dem mogą być tutaj dyrektywy miejscowego planu zagospodarowania prze­strzennego, które wskazują sposób korzystania z nieruchomości oraz jej zabudowy, prowadzenia na jej terenie różnych rodzajów działalności.

Nabycie i utrata prawa własności

Prawo zna liczne sposoby nabycia i utraty prawa własności. Większość z nich uregulowana jest w Kodeksie cywilnym.

Sposoby nabycia prawa własności dzielą się na pierwotne i pochodne. Naby­cie pierwotne odznacza się tym, że nabycie prawa własności następuje w spo­sób niezależny od prawa poprzedniego właściciela i czyichkolwiek uprawnień. Nie ma tutaj prawa następstwa prawnego. Prawo poprzedniego właściciela wy­gasa i powstaje nowe, niezależne od niego prawo następnego właściciela. Do pierwotnych sposobów nabycia własności należą:

• nacjonalizacja,

• wywłaszczenie,

• zasiedzenie,

• znalezienie,

• zawłaszczenie rzeczy niczyjej,

• połączenie (pomieszanie).

>Nacjonalizacja jest to akt generalny rangi ustawowej, który przenosi własność nieruchomości na skarb państwa.

>Wywłaszczenie jest aktem indywidualnym, na mocy którego właściciel zostaje pozbawiony własności ściśle określonej nieruchomości. Wy­właszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne. Może dotyczyć tylko nieruchomości za słusznym odszkodowaniem, w sytuacji, gdy zo­stały wyczerpane inne możliwości.

>Zasiedzenie polega na nabyciu własności przez fakt długotrwałego po­siadania. W zależności od osoby samoistnego posiadacza oraz od tego czy rzecz jest ruchomością, czy też nieruchomością, owo długotrwale po­siadanie przybiera różne postaci czasu. Posiadacz samoistny w dobrej wierze nabywa nieruchomość z upływem 20 lat. Z upływem 30 lat nieru­chomość przechodzi na własność samoistnego posiadacza, który uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast, zgodnie z art. 174 k.c. „posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli po­siada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze". Warto zaznaczyć, iż w sytuacji, gdy w czasie biegu zasiedzenia nastąpiła zmiana posiadacza (przeniesienie posiada­nia), to obecny posiadacz danej rzeczy może do czasu swojego posiada­nia doliczyć czas posiadania swojego prawnego poprzednika.

>Znalezienie odnosi się do rzeczy zgubionych, porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności oraz zwierząt, które zabłąkały się lub uciekły. Znalazca ma obowiązek zawiadomić osobę uprawnioną do odbioru rze­czy, a jeśli nie wie, kto jest uprawniony, to właściwy organ administracji publicznej. Jeśli właściciel rzeczy nie odbierze jej w ciągu roku od we­zwania lub w ciągu 2 lat przy niemożności wezwania, to pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz inne rzeczy, mające wartość ar­tystyczną lub naukową przechodzą na własność skarbu państwa. W przypadku innych rzeczy, po upływie wymienionych terminów znalazca rze­czy staje się jej właścicielem. Jeśli odnalazł się właściciel rzeczy. wów­czas znalazca może żądać znaleźnego w wysokości 1/10 wartości rzeczy. >Zawłaszczenie definiuje się jako nabycie własności ruchomej rzeczy ni­czyjej poprzez objęcie w samoistne posiadanie.

>Połączenie powstaje w sytuacji, gdy rzeczy ruchome zostaną połączone lub pomieszane tak, iż przywrócenie poprzedniego stanu byłoby zbyt trudne lub zbyt kosztowne, ich dotychczasowi właściciele stają się współ­właścicielami nowo utworzonej całości. W przypadku, gdy jedna z połą­czonych rzeczy ma znacznie większą wartość od pozostałych, te ostatnie stają się jej częściami składowymi.

Pochodne nabycie polega na tym, że nowy właściciel wywodzi swoje prawo z prawa poprzedniego właściciela. Mamy tu do czynienia z następstwem prawnym - sukcesją. Prawo własnościowe nie ustaje, jak przy pierwotnym na­byciu prawa, ale trwa nadal, zmienia się jedynie właściciel. W wyniku pochod­nego nabycia prawa nowy właściciel uzyskuje prawo własności w takim roz­miarze, w jakim posiadał je poprzedni właściciel. Nabywca nie może uzyskać więcej praw niż miał jego poprzednik. Do pochodnych sposobów nabycia pra­wa własności zaliczamy:

- umowę sprzedaży, darowizny, zamiany;

- dziedziczenie;

- nabycie majątku przy łączeniu się osób prawnych.

Współwłasność

Jeżeli własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom, mamy do czynienia z współwłasnością. Współwłasność jest wykonywaniem prawa własności przez kilka osób równocześnie na tej samej rzeczy. Art. 196 Kodeksu cywilnego wy­mienia dwa rodzaje współwłasności, tj. współwłasność w częściach ułamko­wych oraz współwłasność łączną.

>Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określo­ny udział. Taka współwłasność może powstać przez zawarcie umowy, mocą prawomocnego orzeczenia lub w inny sposób, np. przez dziedzi­czenie. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Udział współwłaściciela stanowi odrębny przedmiot praw. Współwłaściciel może korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaści­cieli. Współposiadanie rzeczy wspólnej przez właściciela jest jego pod­stawowym uprawnieniem, które może być realizowane tylko w sposób nie wyłączający posiadania innych współwłaścicieli. W sprawach prze­kraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda pozosta­łych współwłaścicieli. Dopuszczalne jest także żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego użytku, jeżeli po­zostali współwłaściciele nie sprzeciwiają się temu. Ten rodzaj współwła­sności można znieść w drodze umowy między współwłaścicielami albo decyzją sądu.

>Współwłasność łączna polega na tym. że współwłaściciele nie mają określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoją częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Najczęściej spotyka­nym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa współwłasność majątkowa małżeństwa. Dopóki trwa małżeństwo każdy z małżonków ma prawo do całości wspólnego mienia, ale nie ma prawa swobodnego - bez zgody drugiego małżonka rozporządzania poszczególnymi jego elementami. Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współ­właścicieli (małżeństwa), współwłasność łączna zmienia się we współ­własność w częściach ułamkowych.

Zawsze, na żądanie każdego z właścicieli może nastąpić zniesienie współ­własności:

• przez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny pomiędzy dotychczaso­wych współwłaścicieli;

• w przypadku, gdy nie jest możliwy fizyczny podział rzeczy albo tylko je­den współwłaściciel jest zainteresowany jej własnością, istnieje możli­wość przyznania rzeczy na wyłączną własność jednemu z współwłaści­cieli lub więcej niż jednemu, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych;

• przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, w sytuacji gdy rzecz daje się po­dzielić; jeżeli nie ma możliwości podziału rzeczy na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli, różnice pomiędzy wartością udziałów a warto­ścią przyznanej na własność części rzeczy wyrównuje się dopłatami pie­niężnymi.

Czynności prawne dotyczące nieruchomości wspólnej małżonków

Ustawowa wspólność majątkowa między małżonkami jest regułą jako następ­stwo zawarcia małżeństwa. Wspólność majątkowa obejmuje dorobek małżon­ków. Zgodnie z art. 32 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dorobkiem są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Istotą ustawowej wspólności mająt­kowej jest powstanie tzw. współwłasności łącznej, bezudziałowej. Dopóki wspólność ta istnieje, małżonkowie nie mogą dokonać ani żądać podziału ma­jątku wspólnego.

O przynależności nieruchomości do majątku wspólnego małżonków bądź majątku odrębnego małżonka decyduje pochodzenie środków, za które nabyta została nieruchomość. Jeśli małżonkowie mają rozbieżne poglądy na tę kwestię, przysługuje im droga sądowa. Jest to powództwo o ustalenie przynależności nieruchomości do majątku wspólnego. Gdyby natomiast prawo własności takiej nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, to każdemu z małżon­ków przysługuje powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Każdy małżonek może samodzielnie wykonywać zarząd majątkiem wspól­nym. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna dopiero do czynności przekra­czających zwykły zarząd. Określenie czy czynność dotyczy zwykłego zarządu majątkiem wspólnym zależy od wielkości, rodzaju i struktury majątku wspól­nego oraz źródła jego powstania (ewentualnie działalności gospodarczej mał­żonków).

Z reguły czynność prawna rozporządzająca nieruchomością należącą do ma­jątku wspólnego, obciążająca ją prawami osób trzecich lub zmniejszająca jej wartość i użyteczność przekracza zakres zwykłego zarządu. Zatem czynności takie wymagają zgody drugiego małżonka. Zgoda ta jest oświadczeniem woli skierowanym przynajmniej do jednej ze stron umowy tak, aby doszła do jej wiadomości. Może być wyrażona przed dokonaniem czynności albo w jej trak­cie, tj. w samym akcie notarialnym. Zawsze jednak musi być wyrażona w for­mie aktu notarialnego.

Ochrona własności

Ochrona prawa własności wynika z samej jego istoty jako prawa bezwzględnie obowiązującego, tzn. zobowiązującego wszystkich do jego poszanowania i nie­naruszania. Uprawnieniami wynikającymi z prawa własności są przysługujące mu dwa roszczenia: roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne.

■ Roszczenie windykacyjne, zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego po­lega na tym, że „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysłu­guje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą . Oznacza to, iż podstawą tego roszczenia jest prawo własności, a treścią wydanie rzeczy. Gdy właściciel zostanie pozbawiony swojej rzeczy ma prawo żądać jej zwrotu.

■ Roszczenie negatoryjne służy ochronie własności przeciwko innym naru­szeniom niż pozbawienie władztwa nad rzeczą. Zwrócone jest „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą" (art. 222 § 2 k.c). Wów­czas właściciel może domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaprzestania naruszeń. Przykładem może być tutaj sytuacja, gdy ktoś sys­tematycznie przechodzi przez cudzy grunt, to właścicielowi gruntu przy­sługuje prawo żądania zaniechania tego postępowania. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne, jeżeli dotyczą nieruchomości, nie ulegają przedawnieniu. Pozostałe roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy właścicielowi.

Rozważając temat roszczeń warto przedstawić ich zróżnicowanie co do oso­by samoistnego posiadacza. Samoistnym posiadaczem jest osoba władająca rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c). W dobrej wierze jest nim osoba, która nie wie o istnieniu prawowitego właściciela rzeczy. W złej wierze jest ten, kto wie o istnieniu właściciela i świadomie nie chce zwrócić mu posiadanej rzeczy.

Zgodnie z art. 224 § 1 k.c. „samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzial­ny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożyt­ków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wyma­galne". W innej sytuacji jest samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowie­dział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy oraz sa­moistny posiadacz w złej wierze. Są oni obowiązani do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, odpowiadają za pogorszenie lub utratę rzeczy z własnej winy, mają obowiązek zwrócić pobrane pożytki, których nie zużyli oraz uiścić równowartość zużytych. Ponadto samoistny posiadacz w złej wierze obowiąza­ny jest zwrócić właścicielowi wartość pożytków, których nie uzyskał z powodu złego gospodarowania rzeczą, a także odpowiada za pogorszenie lub utratę rze­czy, chyba że te ujemne skutki nastąpiłyby także wtedy, gdyby rzecz znajdowa­ła się w posiadaniu jej właściciela.

W terminie jednego roku ulegają przedawnieniu roszczenia samoistnego po­siadacza w dobrej wierze przeciwko właścicielowi. Roszczenia te mogą doty­czyć zwrotu nakładów koniecznych, jeśli nie mają pokrycia w korzyściach uzy­skanych przez samoistnego posiadacza. Na uwagę zasługuje sytuacja, gdy samoistny posiadacz w dobrej wierze wybudował na powierzchni lub pod po­wierzchnią gruntu budynek (urządzenie), które znacznie przewyższa wartość działki. Wówczas samoistny posiadacz ma prawo żądać od właściciela przenie­sienia na niego, za odpowiednią opłatą własności tej działki. W tej sytuacji rów­nież właściciel może żądać od osoby, która wybudowała budynek (urządzenie), aby nabyła od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Od użytkowania (zwykłego), jako ograniczonego prawa rzeczowego, użytkowanie wieczyste różni się tym, że użytkownik wieczysty może korzystać i rozporządzać swoim prawem jak właściciel. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

■ grunty stanowiące własność skarbu państwa położone w granicach admini­stracyjnych miast,

■ grunty stanowiące własność skarbu państwa położone poza granicami miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzen­nego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,

■ grunty będące własnością gmin i ich związków.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje jednocześnie z przenie­sieniem na użytkownika własności obiektów i budynków znajdujących się na tym gruncie. W związku z tym w umowie musi być wskazana cena ich nabycia.

Użytkownikiem wieczystym mogą być osoby fizyczne i osoby prawne. Użytkowanie wieczyste ustanawia się na okres maksymalnie 99 lat, minimalnie - 40 lat. W ciągu ostatnich pięciu lat trwania użytkowania wieczystego użyt­kownik może wystąpić do właściciela o przedłużenie praw użytkowania na dal­szy taki sam okres, tj. od 40 do 99 lat. Podstawowym sposobem nabycia prawa użytkowania wieczystego jest umowa zawarta ze skarbem państwa lub gminą o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa taka wymaga zachowa­nia formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Możliwe jest tak­że nabycie prawa wieczystego użytkowania w drodze tzw. uwłaszczenia uregu­lowanego w Ustawie z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste nazywane jest własnością czasową, wynika z praw. którymi włada użytkownik wieczysty. Użytkownik ma prawo do użytkowania gruntu w sposób określony umową, a także do dysponowania tym prawem. Oznacza to, iż użytkownik wieczysty może swoje prawo podzielić, obciążyć in­nym prawem rzeczowym, a także sprzedać. Ponadto użytkowanie wieczyste podlega dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty obowiązany jest wnieść opłatę wstępną oraz wnosić opłaty roczne za prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Właściciel gruntu ma prawo do określenia warunków umowy oraz do pobie­rania opłat wstępnej i rocznych. W przypadku, gdy wieczysty użytkownik, wbrew ustaleniom umowy nie wywiąże się ze swoich obowiązków, w szczególności z zagospodarowania gruntu w terminie, właściciel może nałożyć dodatko­we opłaty albo wypowiedzieć umowę.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego następuje na skutek upływu czasu,

rozwiązania umowy przez strony, zrzeczenia się użytkowania wieczystego, konfuzji,

czyli przejścia użytkowania (np. w drodze dziedziczenia) na właściciela, jako że właścicielowi nie może przysługiwać prawo użytkowania wieczystego

do własnej nieruchomości, rozwiązania omowy, gdy użytkownik nie wykonał

swych obowiązków oraz wywłaszczenia. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego

pociąga za sobą:

• wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń.

• wygaśnięcie przysługującego użytkownikowi prawa własności budynków.

• użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi.

• użytkownik może domagać się ustalonego w umowie wynagrodzenia za wzniesione przez niego budynki: jeżeli nie ma takiego ustalenia, użytkow­nikowi należy się wynagrodzenie w wysokości 1/4 wartości budynków; za budynki, które wzniesiono wbrew umowie nie należy się wynagrodzenie.

Roszczenia wynikłe ze stosunku użytkowania wieczystego, tj. roszczenie właściciela przeciw użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód wyni­kłych z niewłaściwego korzystania z gruntu oraz roszczenie użytkownika o wy­nagrodzenie przedawniają się z upływem 3 lat od dnia zwrotu użytkowanego gruntu. Nie podlegają przedawnieniu roszczenia o wydanie gruntu, co do które­go wygasło użytkowanie wieczyste.

Ograniczone prawa rzeczowe

Do praw rzeczowych ograniczonych zalicza się:

- użytkowanie.

- służebność.

- zastaw,

- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- hipotekę.

Pod pojęciem ograniczonych praw rzeczowych rozumiemy uprawnienia osób trzecich do korzystania z cudzej rzeczy. Ten rodzaj praw polega na przyznaniu osobie, która nie jest właścicielem danej rzeczy, prawa do skorzystania z tej rze­czy w sposób określony treścią tego prawa. Ograniczone prawa rzeczowe dotyczą nieruchomości, z wyjątkiem zastawu, który ustanawia się na rzeczach ruchomych.

• Użytkowanie

Użytkowanie jest uprawnieniem osoby (użytkownika) do korzystania z rze­czy cudzej i pobierania z niej określonych pożytków. Prawo użytkowania może zostać ograniczone poprzez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub ograniczenie wykonywania użytkowania do oznaczonej części nierucho­mości. W przeciwieństwie do użytkowania wieczystego, użytkowanie (zwy­kle) jest niezbywalne. Oznacza to niemożność przeniesienia prawa użytkowa­nia na inną osobę przez samego użytkownika. Osoba biorąca nieruchomość w użytkowanie może z niej korzystać jedynie zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie z prawem użytkownik ponosi zwykle koszty utrzymania rzeczy, czy­li dokonuje napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rze­czy. Powinien informować właściciela o potrzebie napraw i innych nakładów. Użytkownik ponosi również „ciężary które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy" (art. 258 k.c). Rzecz po wygaśnięciu użytkowania powinna być zwrócona właścicielowi w stanie, w jakim powinna znajdować się stosownie do przepisów o wykony­waniu użytkowania.

Prawo użytkowania wygasa w sytuacji, gdy użytkownik nie wykonuje go przez. 10 lat. Zgodnie z art. 266 k.c, „użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią".

• Służebność

Służebność jest to obciążenie nieruchomości, pozwalające uprawnionej osobie na korzystanie z niej w określony sposób albo pozwalające jej żądać, aby wła­ściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności. Rozróżniamy służebności gruntowe i służebności osobiste. ■ Służebność gruntowa polega na obciążeniu określonej nieruchomości (nieruchomość obciążona) prawem na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca). Oznacza to bądź prawo właściciela nieruchomości władnącej do korzystania w określonym zakre­sie z nieruchomości obciążonej, bądź ograniczenie właściciela nierucho­mości obciążonej w możliwości dokonywania w stosunku do niej okre­ślonych działań. Najczęstszym sposobem jej powstania jest umowa. Przykładem służebności gruntowej może być służebność drogi koniecz­nej. Taka sytuacja powstaje, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi głównej i jedynym sposobem dostania się do tej drogi jest przejście przez inną nieruchomość. Ustanowiona w ten sposób służebność przejazdu uprawnia do korzystania z tej nieruchomości, jako drogi dojazdowej. Jed­nocześnie nakłada na właściciela obciążonej nieruchomości obowiązek znoszenia, aby właściciel nieruchomości władnącej bez przeszkód prze­jeżdżał po jego gruncie. Do służebności gruntowych można zaliczyć wspomniane prawo przejazdu oraz prawo przechodu, poboru wody ze studni, przegonu bydła itp. Ten rodzaj służebności można nabyć w drodze czynności prawnych (umowa), orzeczenia sądowego i przez zasiedzenie.

Wykonywanie służebności gruntowej powinno w jak najmniejszym stop­niu utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Utrzymywanie urządzeń, które są potrzebne do wykonywania tej służebności, jeśli nie jest to określone w umowie, spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa wygasa w przypadku jej niewykonywa­nia przez 10 lat. To ograniczone prawo rzeczowe może też zostać zniesio­ne za wynagrodzeniem na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, jeśli na skutek zmiany stosunków służebność stała się uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W przypadku, gdy służebność straci wszelkie znaczenie dla nieruchomo­ści władnącej. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesie­nia służebności bez wynagrodzenia. Ten rodzaj służebności można nabyć przez zasiedzenie jedynie, gdy prawo to polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

■ Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz okre­ślonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebno­ści gruntowej. Jeśli nie ma innych danych, zakres służebności osobistej i sposób, w jaki będzie wykonywana wyznacza się według osobistych po­trzeb uprawnionego, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Należy również podkreślić, iż służebności osobiste są niezbywalne, nie można także przenieść uprawnienia do ich wykonywania, nie można jej nabyć przez zasiedzenie. Z tego prawa, po śmierci uprawnionego mogą korzystać jego dzieci, rodzice i małżonek, jednak tylko wówczas, gdy strony wcześniej tak się umówiły. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c). Przykładem takiej służebności może być prawo lokatora do korzystania ze strychu.

• Zastaw

Zastaw stanowi zabezpieczenie wierzytelności konkretną rzeczą ruchomą, od­daną w posiadanie wierzycielowi (zastawnikowi) przez dłużnika (zastawcę). Istota zastawu polega na możliwości wyegzekwowania wierzytelności zastaw­nika z przedmiotu zastawu, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi zastawcy, jeżeli zobowiązanie dłużnika nie zostanie wykonane w terminie. Aby zastaw został ustanowiony potrzebna jest umowa pomiędzy właścicielem a wie­rzycielem oraz, z wyjątkiem sytuacji przewidzianych Ustawą, wydanie rzeczy wierzycielowi lub osobie trzeciej, na którą zgodziły się strony.

* Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i użytkowego jest to prawo zbywalne, tzn. przechodzi na spadkobierców, a także podlega egzekucji. Może być przedmiotem hipoteki. Lokatorskie prawo do lokalu w spółdziel­ni mieszkaniowej oznacza jedynie możliwość korzystania z lokalu, a nie rozpo­rządzania nim. Jest to prawo niezbywalne, tj. nie podlega dziedziczeniu. Ponad­to nie podlega egzekucji, a także nie można obciążyć go hipoteką.

• Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Przy budowie domów jednorodzinnych przez spółdzielnię uzyskanie terenu należy do spółdzielni. Po zrealizowaniu zadania inwestycyjnego, przeprowa­dzeniu rozliczenia kosztów budowy i ustaleniu wkładów budowlanych, spół­dzielnia przenosi na swoich członków własność, przydzielonych im uprzednio domów wraz z prawami do działek. Charakter prawa do działki zależy od spo­sobu nabycia działek przez spółdzielnię przed rozpoczęciem realizacji zadania inwestycyjnego. W sytuacji, gdy spółdzielnia nabyła działki na własność, prze­nosi na członka własność nieruchomości, tj. własność działki wraz z domem jednorodzinnym. Jeżeli zaś spółdzielni przysługiwało prawo użytkowania wie­czystego, to przenosi ona na członka to prawo oraz prawo własności domu.

• Hipoteka

Hipotekę regulują przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczy­stych i hipotece. Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość, użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (mieszkalnego, użytko­wego), prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzy­telność zabezpieczona hipoteką (tzw. prawo subintabulatu, tj. prawo pod zastawu) oraz ułamkowy udział we współwłasności.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, stanowiącym zabezpiecze­nie wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu obciążonego hipote­ką, bez względu na to, czyją stał się on własnością. Ponadto ma on pierwszeń­stwo przed wierzycielami osobistymi. Istotą hipoteki jest oderwanie zabezpie­czenia na danym przedmiocie od osobistego zobowiązania dłużnika. Prawo hipoteki obciąża rzecz, na której zostało ono ustanowione, nie osobę dłużnika. W związku z tym nie ma znaczenia czy właściciel obciążonego hipoteką przed­miotu jest dłużnikiem wierzyciela. W sytuacji, gdy dłużnik sprzeda nieruchomość obciążoną hipoteką, ciężar długu poniesie jej nabywca. Mając na względzie dobro nabywców, ustawodawca ustalił wymóg ujawniania obciążeń hipotecznych w księ­gach wieczystych.

Uprawnienie wierzyciela hipotecznego sprowadza się do zaspokojenia się z obciążonej rzeczy bez względu na to, kto stał się jej właścicielem. Wierzycie­lowi nie przysługuje natomiast prawo władania nieruchomością ani pobierania z niej pożytków i dochodów. Hipoteka nie ogranicza właściciela w rozporządza­niu nieruchomością. Kwestii tej nie można zmienić nawet umownie, gdyż ewentualne zobowiązanie się właściciela wobec wierzyciela, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki byłoby nieważne. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wyróżnia cztery rodzaje hipotek:

- zwykłą,

- kaucyjną,

- przymusową,

- łączną.

Podział na rodzaje hipotek zależy od sposobu powstania tego prawa.

■ Hipoteka zwykła powstaje na podstawie umowy i wpisu do księgi wie­czystej. Treścią umowy jest ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia określonej co do rodzaju i wysokości wierzytelności pieniężnej. Do usta­nowienia hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu wła­sności, z wyjątkiem przepisów o niedopuszczalności warunku i terminu, przy czym forma aktu notarialnego potrzebna jest tylko do oświadczenia osoby, która ustanawia hipotekę. Hipoteka zwykła określa kwotę zabezpie­czoną hipotecznie, ciążącą na danej nieruchomości.

■ Hipoteka kaucyjna w zasadzie jest hipoteką umowną. Różnica polega na tym, że służy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wysokości (np. z otwartego kredytu bankowego) albo wierzytelności mogących po­wstać w przyszłości. Niezbędnym warunkiem ustanowienia hipoteki kau­cyjnej jest oznaczenie maksymalnej sumy pieniężnej, mającej obciążać nieruchomość.

■ Hipoteka przymusowa spełnia rolę szczególnego środka egzekucyjnego. Oznacza to przymusowe, bez zgody właściciela zabezpieczenie hipoteczne należności zasądzonych wyrokiem. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem egzekucyjnym, określonym w przepisach o postępo­waniu egzekucyjnym (sądowym lub administracyjnym) może uzyskać na podstawie tego tytułu hipotekę na nieruchomości dłużnika.

■ Hipoteka łączna powstaje przy podziale nieruchomości i trwa do złożenia oświadczenia wierzyciela w jaki sposób podzieli hipotekę, obciążając no­wymi hipotekami zwykłymi nieruchomości powstałe z podziału.

Prawo subintabulatu to hipoteka na wierzytelności. Oznacza to, że wierzy­ciel, mający takie zabezpieczenie może, korzystając pośrednio z praw przysłu­gujących jego dłużnikowi względem właściciela obciążonej nieruchomości, żą­dać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Realizacja hipoteki odbywa się w drodze egzekucji sądowej. Wierzyciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Podsta­wą egzekucji jest bowiem tytuł wykonawczy. Spośród tytułów egzekucyjnych wymienionych w Kodeksie postępowania cywilnego najkorzystniejszy dla wierzyciela jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obej­muje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej w terminie określonym w akcie. Wie­rzyciel dysponujący takim aktem nie musi wytaczać procesu o zapłatę długu. Takiemu tytułowi egzekucyjnemu, sąd nada klauzule wykonalności na wniosek wierzyciela.

Posiadanie, dzierżenie i władanie

Omawiając zagadnienia związane z prawem rzeczowym nie można pominąć pojęcia posiadania, które jest faktycznym władztwem nad rzeczą- nie jest prawem. Zgodnie z art. 336 k.c. „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten. kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)". Większość posiadaczy to właściciele.

Posiadanie samoistne związane jest z prawem własności. Natomiast posia­dacz zależny ma prawo, które przekazał mu właściciel do używania rzeczy i czerpania z niej korzyści. W zamian właściciel otrzymuje inne korzyści, np. wynagrodzenie.

Posiadanie: *w dobrej wierze - ten kto uważa że ma prawo do władania rzeczą; *w złej wierze - ten kto włada cudzą rzeczą i wie że to nie jest jego. *zgodne z prawem i niezgodne z prawem (np.złodziej), *wadliwe - objęcie władztwa przemocą wbrew woli właściciela; *niewadliwe - objęcie posiadania zgodnie z wolą właściciela.

Ochrona posiadania: *petytoryjna - ochrona własności; *posesyjna - ochrona posiadania. Środki ochrony: *obrona konieczna; *dozwolona samopomoc; *obrona sądowa.

Od posiadania, należy odróżnić dzierżenie. Dzierżycielem jest osoba, która włada rzeczą w imieniu innej osoby na podstawie umocowania od posiadacza rzeczy lub jej właściciela. Właściciel (posiadacz) rzeczy jest odpowiedzialny za działania dzierżyciela jak za swoje własne. Przykładem może być tutaj praca dźwigu na budowie. Za zniszczenia spowodowane jego pracą będzie odpowie­dzialny wykonawca robót, a nie operator dźwigu. Inna sytuacja nastąpi w przy­padku wykroczeń drogowych spowodowanych przez dzierżyciela samochodu służbowego. Wówczas z uwagi na to, iż są to wykroczenia osobiste, odpowie­dzialny będzie kierowca samochodu, a nie jego właściciel.

Władanie rzeczą to stan, gdy osoba posiada władztwo nad rzeczą. Osoba władająca rzeczą może być użytkownikiem nieruchomości, jej dzierżawcą, na­jemcą oraz samoistnym posiadaczem w złej wierze. Istotą jest tutaj odpowiedź na pytanie, kto aktualnie dysponuje rzeczą.

Zobowiązania

Prawo zobowiązań uregulowane zostało w księdze trzeciej Kodeksu cywilnego. Prawo zobowiązaniowe dzieli się na część ogólną i szczegółową. Pierwsza z nich odnosi się do wszystkich stosunków zobowiązaniowych, natomiast prze­pisy części szczegółowej normują poszczególne rodzaje zobowiązań. Zobowiązanie jest stosunkiem cywilnoprawnym, łączącym dwie strony. Oznacza to, że pomiędzy stronami zawiązuje się więź o charakterze prawnym. W stosunku tym, jedna ze stron (wierzyciel) może domagać się od drugiej strony (dłużnika) określonego świadczenia. Owo świadczenie może polegać na pewnym działaniu (np. zapłaceniu pieniędzy, wykonaniu usługi, wydaniu rze­czy) lub na wstrzymaniu się od czynności (zaniechaniu).

W zobowiązaniu można wyróżnić trzy elementy, charakterystyczne dla sto­sunków prawnych:

>Po pierwsze - podmiotami stosunku prawnego, czyli osobami, pomię­dzy którymi on istnieje, są wierzyciel (podmiot uprawniony) oraz dłużnik (podmiot zobowiązany).

>Po drugie - przedmiot stosunku prawnego, tj. świadczenie w postaci określonego zachowania się dłużnika.

>Po trzecie - treść stosunku prawnego, tzn. uprawnienie wierzyciela

(wierzytelność) i odpowiadające mu obowiązki dłużnika (dług). Więź prawna łącząca dwie strony stosunku prawnego istnieje pomiędzy ozna­czonymi osobami (wierzycielem i dłużnikiem). W stosunku zobowiązaniowym wierzycielowi przysługuje określone prawo podmiotowe. Wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia tylko od oznaczonej osoby. W związku z powyższym, prawo to należy do praw podmiotowych względnych, czyli jest skierowane do konkretnego podmiotu. Względny charakter omawianej więzi oznacza, iż zobo­wiązanie jest skuteczne jedynie pomiędzy stronami stosunku prawnego.

Uprawnienia wierzyciela można podzielić na dwie kategorie. Do uprawnień, nazywanych zasadniczymi (głównymi) zaliczamy uprawnienie do uzyskania świad­czenia oraz uprawnienie do odszkodowania (obok lub zamiast świadczenia). Upraw­nienia główne mają na celu zaspokojenie podstawowego interesu wierzyciela.

Drugą kategorią uprawnień, przysługujących wierzycielowi są uprawnienia uboczne (pomocnicze), które mają uzupełniający charakter wobec uprawnień głównych. Są to np. odsetki obok głównej sumy.

Realizacja uprawnień wierzyciela może nastąpić w drodze przymusu (egze­kucja sądowa lub administracyjna). Ten sposób dotyczy zazwyczaj roszczeń i staje się konieczny, gdy dłużnik dobrowolnie nie spełnia świadczenia. Gdy przedmiotem świadczenia jest oświadczenie woli dłużnika, a ten go nie spełnia, wówczas prawomocne orzeczenie sądu, może zastąpić to oświadczenie.

Jak już wyżej wspomniano, uprawnieniom wierzyciela odpowiadają obo­wiązki dłużnika, składające się na treść długu. Dłużnik nie może zwolnić się od obowiązku świadczenia bez zgody wierzyciela, dając odszkodowanie.

Księgi wieczyste

Dla niektórych nieruchomości może nie być KW ale zbiór aktów - relikt. Księgi Wieczyste nie są prowadzone tylko dla rzeczy, ale można także ją prowadzić dla praw-spółdzielcze mieszkaniowe prawo do lokalu. KW obowiązuje zasada powszechności, jawności (każdy ma prawo do nich zajrzeć) lecz nie można ich wynosić poza budynek sądu. KW występują w dwóch formach >forma stara (mniej więcej w formacie A5); >informatywna w formie elektronicznej. Wszelkie wpisy do KW muszą opierać się na innych dokumentach np. decyzje administracyjne, mapy ewidencyjne, wypisy z gruntów. Zasada jawności nie obowiązuje wobec dokumentów KW, gdyż są tam informacje dotyczące osób prywatnych. KW wieczyste są objęte zasadą rękojmi wiary publicznej- kto przez czynność prawną odpłatnie nabył nieruchomość od osoby wpisanej tam jako właściciel, choć nie była ona rzeczywistym właścicielem , nabywa to prawo skutecznie, chyba że działała w złej wierze.

---