DECYZJE INWESTYCYJNE wykłady prof. K. Marcinek

WYKŁAD 1 03.10.2002

INWESTOWANIE - działalność polegająca na angażowaniu się w coś w nadziei uzyskania przyszłych korzyści; działalność podejmowana w oczekiwaniu wartości materialnej, której rezultaty są obarczone ryzykiem i będą znane w przyszłości

INWESTYCJA - jest w istocie bieżącym wyrzeczeniem się dla przyszłych korzyści.

Teraźniejszość jest względnie dobrze znana, natomiast przyszłość to zawsze tajemnica. Przeto inwestycja jest wyrzeczeniem się pewnego dla niepewnej korzyści

1. inwestycja powinna prowadzić do wzrostu wartości, która stanowi kryterium oceny inwestycji, powinno podejmować się tylko te inwestycje, których ocena z punktu widzenia wartości jest pozytywna

2. inwestycja przynosi efekty w przyszłości, a więc czas jest jej nieodłącznym elementem

3. inwestycja jest obarczona ryzykiem tzn. ocena wartości inwestycji sprowadza się do jej spodziewanej, oczekiwanej wartości

Wartość oczekiwana jest tym większa, im większe jest ryzyko

ryzyko

%

Inwestycja to nie tylko prosta transformacja funduszy, ale zawsze jest to pewnego rodzaju gra.

Inwestowanie (kupuje - czynsz)



Spekulacja (kupuje - sprzedaż)



Hazard

Kryteria: motywacja, czas, stopa zwrotu

Do inwestycji nie zalicza się nakładów na rzeczowy majątek trwały wykorzystany w działalności operacyjnej firmy.

Obecnie nakłady ponoszone w celu zdobycia środków trwałych służących działalności operacyjnej firmy nazywa się środkami trwałymi w budowie.

INWESTYCJE - to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i WNiP, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia korzyści.

Od celu nabycia zależy czy aktywa zaliczymy do inwestycji czy do innych składników majątkowych. Kryterium zaliczenia składnika majątkowego do inwestycji jest zatem rodzaj korzyści jakie przedsiębiorstwo osiąga dzięki jego posiadaniu.

KORZYŚCI Z INWESTYCJI - korzyści, które nie wymagają dodatkowych nakładów - korzyści bezpośrednie:

1. uzyskiwane przez jednostkę bez zbywania inwestycji - dywidendy, odsetki

2. które pojawiają się w momencie zbycia inwestycji i stanowią nadwyżkę ceny sprzedaży nad ceną nabycia inwestycji

Rozporządzenie MF z 20.12.2001 w sprawie szczegółowych zasad uznawania metody wyceny, zakresu, ujawnienia i sposobu prezentacji instrumentów finansowych.

INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE (trwałe) pozycje bilansu z A IV

INWESTYCJE KRÓTKOTERMINOWE (obrotowe) pozycje bilansu B III, płatne i wymagalne lub przeznaczone do zbycia w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego lub daty ich założenia, wytworzenia lub nabycia

INWESTYCJE W AKTYWA FINANSOWE: (akcje, udziały, obligacje, bony skarbowe, lokaty, certyfikaty)

1. aktywa pieniężne - krajowe środki płatnicze, waluty obce, dewizy

2. instrumenty kapitałowe wyemitowane przez inne jednostki - akcje

3. wynikające z kontraktów prawo do otrzymania aktywów pieniężnych lub prawo do wymiany instrumentów finansowych innym jednostkom na korzystnych warunkach

INWESTYCJE W AKTYWA NIEFINANSOWE: (nieruchomości nabyte w celu odsprzedaży, WNiP) (rzeczowe lokacyjne) ich istota polega na nabywaniu przez inwestora nieruchomości i ruchomości w celu osiągnięcia przyszłych korzyści. Charakteryzują się niską płynnością. Inwestycje w:

1. nieruchomości inwestycyjne - nieruchomość (grunt lub budynek) utrzymywana (przez posiadacza lub korzystającego na podstawie umowy leasingu finansowego) w celu uzyskania pożytku z wynajmu lub korzyści wynikających z przyrostu wartości tej nieruchomości pod warunkiem, że jest ona przeznaczona do:

1. użytku na własne potrzeby w procesie produkcji, dostawy dóbr lub świadczenia usług albo do własnej działalności administracyjnej

2. sprzedaży w toku zwykłej działalności

Cechą charakterystyczną nieruchomości inwestycyjnych jest możliwość identyfikacji korzyści płynących z posiadania przez inwestora w odniesieniu do każdego aktywu, np. wysokość czynszu. Cechy tej nie mają aktywa operacyjne, gdyż korzyści wynikające z nich posiadania są określone globalnie w końcowym etapie działalności operacyjnej przez zrealizowany wynik na sprzedaży wytwarzanych dóbr i usług. Np.

1. grunt utrzymywany, ale nie wykorzystywany przez inwestora z uwagi na spodziewany w przyszłości wzrost jego wartości

2. budynek lub grunt oddany do użytkowania za odpłatnością

3. budynki, które w najbliższym czasie zostaną oddane do użytkowania innym podmiotom za opłatę na podstawie określonych umów

Jeżeli zamiarem jednostki jest osiąganie wynikających z nich w dłuższym okresie (bezpośrednich) korzyści ekonomicznych, nabyte nieruchomości zalicza się do:

1. rzeczowych aktywów obrotowych - jeżeli jednostka nabyła nieruchomość z przeznaczeniem do zbycia w ramach zwykłej działalności lub z zamiarem wyzbycia się jej w krótkim okresie lub z zamiarem poddania jej ulepszeniu i odsprzedaży

2. środków trwałych w budowie - jeśli nieruchomość jest budowana albo poddawana ulepszeniu na zlecenie innej jednostki

W przypadku inwestycji w WNiP stosuje się podejście identyczne jak w przypadku nieruchomości:

• jeśli dane prawo jest nabywane z zamiarem sprzedaży w ramach zwykłej działalności to stanowi ono towar ujmowany w aktywach obrotowych

• w pozostałych przypadkach następuje nabycie praw będących aktywami trwałymi a ich dalsza kwalifikacja tj. zaliczenie do inwestycji lub WNiP zależy od zamierzeń jednostki co do ich przeznaczenia

Do inwestycji nie powinno się zaliczać tych WNiP, które znajdują się w posiadaniu jednostki gospodarczej w celu wykorzystania do produkcji, dostawy dóbr lub świadczenia usług.

WYKŁAD 2 10.10.2002

Wycena inwestycji w świetle Ustawy o rachunkowości:

• jeżeli firma posiada inwestycje w formie aktywów finansowych, to do ich wyceny musi stosować szczegółowe zasady określone przez MF (Dziennik Ustaw 149/1674)

• jeżeli firma posiada inwestycje w aktywach innych niż finansowe nie obowiązuje jej ta regulacja

INWESTYCJE A ŚRODKI TRWAŁE, ŚRODKI TRWAŁE W BUDOWIE

Obecnie dokonując kwalifikacji czy dany składnik majątkowy zaliczyć do środków trwałych czy do inwestycji w środkach trwałych należy zwrócić uwagę na cel w jakim ten składnik został nabyty.

Inwestycje są nabywane w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, natomiast środki trwałe są przeznaczone na potrzeby operacyjne jednostki.

ŚRODKI TRWAŁE - rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi nie zakwalifikowane do inwestycji o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż 1 rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zaliczamy:

1. nieruchomości - grunty, prawo wieczystego użytkowania, budowle - obiekty inżynierii lądowej i wodnej oraz budynki, a także będące odrębną własnością lokale jak i spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego

2. maszyny, urządzenia, środki transportu

3. ulepszenia w obcych środkach trwałych

4. inwentarz żywy

• środki trwałe to te aktywa, które są niezbędne do realizacji statutowej operacyjnej działalności

• nieruchomości i prawa, które nie są zaliczone do środków trwałych, gdyż nie są używane do realizacji zadań statutowych, a są zaliczane do inwestycji - nie podlegają amortyzacji

• Ustawa nie określa dolnej granicy wartości środka trwałego, przyjmuje się za przepisami podatkowymi, że wartość ta wynosi przynajmniej 3,5 tys. zł

ŚRODKI TRWAŁE W BUDOWIE - zaliczane do aktywów trwałych nieruchomości i inne środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszania już istniejącego środka trwałego to dotychczasowe inwestycje rozpoczęte (przed 2002)

RODZAJE INWESTYCJI 4 grupy:

1. FINANSOWE przedmiotem jest duża część instrumentów finansowych w tym papierów wartościowych, polegają na zawarciu kontraktu polegającego na tym, że inwestor udostępnia kapitał drugiej stronie (emitentowi instrumentów finansowych) oczekując w zamian określonych korzyści

1. Inwestowanie w lokaty bankowe

2. Inwestowanie w lokacyjne papiery wartościowe

• Pożyczkowe papiery wartościowe - obligacje, listy zastawne, polisy ubezpieczniowe

• Udziałowe - akcje, certyfikaty inwestycyjne, jednostki uczestnictwa (fundusze inwestycyjne)

• W papiery pochodne

2. RZECZOWE

• W obiekty materialne związane z procesem produkcji (budowa nowego zakładu, modernizacja linii)

• W nieruchomości komercyjne - hotele, obiekty handlowe

• W obiekty infrastruktury technicznej nie zaliczane do inwestycji rzeczowych produkcyjnych - drogi, mosty, tamy, linie kolejowe

• W obiekty infrastruktury społecznej - szpitale, szkoły, obiekty administracji państwowej

• W nieruchomości mieszkaniowe

• W nieruchomości ziemskie

• W przedmioty materialne - dzieła sztuki, metale szlachetne, antyki

1. W WARTOŚĆ (aktywa niematerialne) - prawa autorskie, licencje, patenty, znaki handlowe, marki, badania naukowe

2. W KAPITAŁ INTELEKTUALNY - prowadzą do wzrostu wiedzy i umiejętności ludzi, polega na kształceniu się własnym - inwestor indywidualny czy kształcenia pracowników firmy bądź też, na poszukiwaniu wysoko kwalifikowanych pracowników - inwestorem jest firma

POJĘCIE I RODZAJE INWESTORÓW

INWESTOR  konsument - inwestor nie konsumuje, lecz stara się angażować swój kapitał, żeby go powiększyć

0. Podmiot, (osoba fizyczna lub prawna) dysponujący kapitałem, który decyduje się na ulokowanie tego kapitału w określone aktywa (czynności) w celu uzyskania oczekiwanych korzyści

Klasyfikacja inwestorów:

1. inwestujący w aktywa finansowe - finansowi

2. inwestujący w aktywa rzeczowe

3. inwestujący w aktywa niematerialne i kapitał intelektualny

Inwestowanie na rynku pieniężnym - przedmiotem inwestycji są głównie lokaty bankowe, w ramach osób prawnych - inwestycji sektora publicznego, z reguły znają swoje zyski, nie podejmują większego ryzyka. Do inwestowania w taki sposób nie trzeba specjalistycznej wiedzy, inwestorzy często traktują lokaty bankowe jako element portfel dywersyfikacyjnego.

Inwestowanie na rynku kapitałowym - głównie osoby fizyczne, tzw. inwestorzy nieprofesjonalni, gospodarstwa domowe cechują się dużą ostrożnością, decyzje podejmują z reguły samodzielnie, mogą być krótko- (nastawieni na uzyskanie zysku jak najszybciej w wyniku krótkotrwałych wahań cen papierów wartościowych) i długoterminowe (podejmują decyzje samodzielnie lub przy pomocy doradców, polegają na nabywaniu jednostek funduszy powierniczych)

INWESTORZY INSTYTUCJONALNI - osoby prawne powoływane, by zarządzać kapitałem; instytucje lokujące w walorach duże kapitały powstałe z powierzonych im depozytów, ze składek ubezpieczeniowych, itp. Charakteryzuje ich profesjonalizm.

• Banki komercyjne, w tym banki inwestycyjne - lokują w papiery wartościowe część swoich środków rezerwowych (rezerwy obowiązkowe); wspierające utrzymanie bieżącej płynności płatniczej

• Fundusze zbiorowego inwestowania - fundusze inwestycyjne (powiernicze) - instytucje finansowe specjalizujące się w operacjach kupna-sprzedaży papierów wartościowych, wykorzystujące kapitały powierzone im w tym celu przez inwestorów indywidualnych, które nie czują się na siłach, aby samodzielnie lokować środki korzystnie i dostatecznie bezpiecznie

• Otwarte

• Zamknięte

• Mieszane - łączą cechy 1 i 2

• Specjalistyczne - inwestowanie tylko w pewnych dziedzinach gospodarki lub w określone rodzaje aktywów

WYKŁAD 3 17.10.2002

VENTURE CAPITAL - są to fundusze nabywające na okres średnio- i długoterminowy papiery wartościowe o charakterze właścicielskim (głównie akcje) podmiotów gospodarczych, których walory nie są przedmiotem publicznego obrotu z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży w celu wycofania zaangażowanego kapitału oraz realizacji zysków, których podstawowym źródłem jest przyrost wartości przedsiębiorstwa

Venture capital szukają inwestycji wśród niewielkich firm, które nie posiadają wystarczających środków finansowych, lecz posiadają dobry pomysł na działalność gospodarczą, a więc firm o dużym potencjale rozwojowym i tym samym mającym szansę na szybki wzrost wartości.

Inwestowany kapitał ma charakter kapitału własnego, a więc fundusz udostępniający kapitał decyduje się na takie rozwiązanie mając nadzieję na osiągnięcie w przyszłości zysków kapitałowych znacznie przewyższających utracone dochody z tytułu odsetek czy dywidend. Ponad przeciętny dochód od wyłożonych środków ma wynikać z wielokrotnego wzrostu wartości rynkowej przedsiębiorstwa. Przyrost wartości przedsiębiorstwa wymaga czasu.

TOWARZYSTWA UBEZPIECZENIOWE

Działają na rynku kapitałowym. Należą do najbardziej znaczących inwestorów instytucjonalnych. Gromadzą znaczne zasoby finansowe co wynika z szerokiego zakresu ubezpieczeń. Zasoby te pochodzą ze składek, które są kapitalizowane. Środki towarzystw są lokowane głównie w papiery wartościowe. Efektywne zarządzanie przynosi duże zyski pomnażając fundusze ubezpieczeniowe co stwarza towarzystwom możliwość bardziej atrakcyjnych warunków ubezpieczeń. Pełnią funkcję publiczną i są zmuszane ustawowo do ograniczania ryzyka, ponieważ dysponują majątkiem osób fizycznych (nie więcej niż 5% w jedną nieruchomość)

FUNDUSZE EMERYTALNE

Pozyskują fundusze w postaci składek, które są regularne i dosyć łatwe do oszacowania. Środki te są przechowywane i inwestowane przez fundusze do przejścia pracowników na emeryturę. Mają możliwość inwestowania w aktywa długoterminowe. Istnieją ściśle określone ustawowe limity zaangażowania funduszy w poszczególne rodzaje lokat - ograniczenie ryzyka. Limity zapewniają zróżnicowanie portfela. Inwestują głównie w papiery dłużne emitowane przez Skarb Państwa (bony, obligacje skarbowe)

PRZEDSIĘBIORSTWA - prowadzą działalność na rynku kapitałowym. Działalność może być:

1. stała - która ma zapewnić spółce dochody kapitałowe

2. czasowe wykorzystywanie rezerw posiadanych płynnych środków finansowych. Przedsiębiorstwo lokując wolne środki pieniężne zwykle starają się zachować płynność finansową stąd też decydują się raczej na bezpieczne papiery wartościowe o dużej płynności, np.: bony skarbowe, a rzadziej obligacje gmin. Przedsiębiorstwa rzadziej inwestują w akcje, a jeśli to wybierają walory sprawdzonych spółek handlowych osiągających regularny wzrost swojej wartości.

3. inwestycje poprzez nabywanie udziałów majątkowych innych firm, np.: pakietu większościowego w innych spółkach, tworzą w ten sposób spółki zależne lub stowarzyszone

INNI INWESTORZY INSTYTUCJONALNI - organizacje społeczne, polityczne, fundacje, związki zawodowe, stowarzyszenia, biura maklerskie (poza obsługą klientów na rynku kapitałowym)

Podział inwestycji (inwestorów) wg okresu inwestowania i aktywności - 3 grupy:

1. o zachowaniach spekulacyjnych - krótkoterminowe, starają się wykorzystać zmiany kursów instrumentów finansowych w krótkim czasie. Są tu głównie inwestorzy indywidualni. Operują głównie na:

1. rynku akcji - dążą do uzyskania natychmiastowego dochodu

2. rynku akcji oraz rynku instrumentów pochodnych - agresywne inwestowanie

2. średnioterminowe, podmioty, które lokują kapitał w kilkuletnie akcje i obligacje (2 - 4,5lat). Ich udział na światowym rynku jest znaczący. Średnioterminowe obligacje zapewniają względnie bezpieczny stały dochód i nie wymagają stałego śledzenia sytuacji na rynku. Dokonywane są głównie przez inwestorów indywidualnych, którzy część swoich oszczędności lokują w papierach wartościowych.

3. długoterminowe, mogą być na 10 - 20lat, nabywają jednostki funduszy inwestycyjnych lub obligacje. Inwestorzy długoterminowi to inwestorzy strategiczni bezpośrednio związani z działalnością danej spółki. Posiadają duże pakiety firm, które pozwalają im wpływać na działalność spółki. Inwestorzy długoterminowi nabywają bezpieczne papiery wartościowe - obligacje skarbowe i akcje spółek o dobrej reputacji licząc na stabilne dochody.

Podział ze względu na źródła pochodzenia kapitału:

1. krajowi, zaliczani są tu indywidualni i instytucjonalni dysponujący kapitałem pochodzenia krajowego. Inwestują na krajowym rynku kapitałowym lokując swoje pieniądze w papierach wartościowych na rynku pierwotnym i wtórnym. Udział inwestycji krajowych z reguły jest znaczący. Zaliczenie do krajowych jest proste w przypadku instytucji, ich część jest powiązana kapitałowo z podmiotami zagranicznymi i w takich przypadkach do krajowych inwestorów instytucjonalnych powinno zaliczać się tych, których udziałowy kapitał własny właścicieli krajowych jest większościowy

2. zagraniczni, mogą występować w 2 formach:

1. bezpośrednie - lokaty dokonywane poza granicami inwestora dla podjęcia tam działalności gospodarczej od podstaw (grecufield project) lub nabycia prawa własności do istniejącego przedsiębiorstwa w skali umożliwiającej bezpośredni udział w zarządzaniu. Następuje transfer środków finansowych, ale też konkretnych dóbr inwestycyjnych. Inwestycjom tym towarzyszy motyw dochodowy i kontrolny. Bezpośrednia inwestycja zagraniczna ma miejsce, gdy inwestor zagraniczny uzyskuje lub posiada trwały wpływ w przedsiębiorstwie zagranicznym. Wartość progową wyznaczającą w umowny sposób uzyskanie takiego wpływu jest posiadanie 10% akcji zwykłych lub głosów

2. pośrednie - polegają na nabywaniu papierów wartościowych udziałowych i dłużnych emitentów zagranicznych. Ich celem nie jest zapewnienie możliwości udziału w zarządzaniu podmiotem. Dokonywane są głównie w celu osiągnięcia określonego dochodu w efekcie wzrostu wartości.
   Motywy inwestowania:

• międzynarodowe różnice w kształtowaniu się stóp % relatywizowanych poziomem ryzyka

• wysokość podatków

• utrudnienia w obrocie kapitałowym
  Inwestycje portfelowe mają najczęściej charakter krótkoterminowy. Ich wartość ulega na znacznym wahaniom w czasie

3. międzynarodowi, duże instytucje finansowe działające w wymiarze światowym. Dysponują dużym kapitałem, dobrą reputacją i wyspecjalizowanymi strukturami zapewniającymi dobre rozpoznanie rynku, efektywne inwestowanie. Zapewniają podaż własnego kapitału, ale również mają możliwość organizowania funduszy pochodzących z nadwyżek ponadnarodowych przedsiębiorstw, ich zasobów komercyjnych i innych źródeł. Często uczestniczą w finansowaniu dużych projektów gospodarczych na całym świecie. Instytucje te dostarczają kapitał, ale prowadzą też doradztwo inwestycyjne i inne usługi. Można tu zaliczyć potężne banki inwestycyjne.

WYKŁAD 4 24.10.02

INWESTORZY INWESTUJĄ W AKTYWA RZECZOWE:

• w aktywa materialne związane z procesem produkcji

• podmioty sektora komercyjnego

• osoby fizyczne i prawne

• w nieruchomości komercyjne (biurowe, handlowe, przemysłowe, mieszkaniowe, hotele, magazyny, kina)

• deweloperzy, osoby fizyczne i prawne
  źródłem dochodu dla inwestorów jest czynsz; licząc efektywność tych inwestycji bardzo ważna jest polityka podatkowa

• w obiekty infrastruktury technicznej, ekonomicznej, społecznej

• podmioty sektora publicznego, może być rząd i samorządy terytorialne; źródła finansowania - budżet centralny i budżety samorządowe

• bardzo rzadko - podmioty sektora prywatnego

• podmioty powstające z połączenia kapitału publicznego jak i prywatnego
  Partnerstwo Publiczno-Prywatne - system podejmowania projektów inwestycji, głównie infrastrukturalnych wspólnie przez sektor publiczny i prywatny

Przesłanki:

1. niektóre rodzaje projektów infrastrukturalnych stwarzają dla sektora prywatnego nowe obszary działalności o stosunkowo wysokiej stopie zwrotu

2. sektor prywatny jest zdolny do zapewnienia projektowi wyższej efektywności niż sektor państwowy
   Państwo oferuje: tereny, koncesje, licencje, koncesje, subsydia, udzielanie gwarancji i poręczeń

3. podmioty prywatne angażując się w projekty podejmują część towarzyszącego projektom ryzyka

System ten daje możliwość uniezależnienia inwestycji od kondycji budżetowej państwa (odciążenie budżetu od pewnych obowiązków)

Atut - kapitał prywatny jest bardziej niezależny od koniunktury politycznej

Formy:

• kontrakty na usługi (dotyczą: świadczenia przez podmioty prywatne różnego rodzaju usług w imieniu państwa)

• wspólne przedsięwzięcia typu joint venture

• leasing

• system bot-build operate transfer - w ramach partnerstwa państwo daje podmiotowi prywatnemu (nowej spółce) koncesje, której przedmiotem jest, że ten podmiot ma zrealizować i sfinansować projekt, następnie obiekt ten jest eksploatowany przez okres koncesji i transferowany jest na rzecz państwa

INWESTORZY INWESTUJĄCY W NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWE:

Mieszkanie jest dochodową wieloletnią inwestycją i jest to lokata dosyć bezpieczna. Podmioty: inwestorzy indywidualni - motywem ich działania jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, rekreacyjnych, finansowych. Inwestują kapitał własny lub pochodzący z innych źródeł.

Inwestorzy kupują lub budują - by wynająć, uzyskać korzyści z tytułu wynajmu - czynsze, zabezpieczenie pieniędzy w sytuacji wysokiej infalcji

• osoby prywatne, developerzy

Spółdzielnie mieszkaniowe - występuje tu aspekt finansowy i psychologiczny. Zalety inwestowania w domy, mieszkania:

1. oczekiwanie na wzrost ich wartości

2. można kupić z pożyczkę pieniężną

3. odpisy podatkowe

4. kredyty hipoteczne chętnie udzielane przez banki (nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem spłaty, spłata - zwiększenie inwestycji w dom)

INWESTORZY INWESTUJĄCY W NIERUCHOMOŚCI ZIEMSKIE:

• lokują kapitał w: zakup obszaru ziemi, jezior, wykorzystywanych do upraw rolnych, leśnych, grunty rolne przeznaczone na cele nierolnicze, grunty czasowo nieużyteczne

• osoby fizyczne (grunty ulepszone - same z siebie nie przynoszą żadnego dochodu, zysk - wzrost ich wartości spowodowany posiadaniem możliwości potencjalnego zastosowania w przyszłości), prywatne,
  duże firmy prywatne
  grunty ulepszone - posiadają elementy infrastruktury niezbędne do budowy domów i innych obiektów

Nieruchomości te stanowią alternatywę dla inwestorów finansowych. Dla inwestora ważna jest wiedza na temat planów zagospodarowania przestrzennego.

Ceny gruntów w PL są zaniżone w porównaniu z cenami innych krajów europejskich. Panuje opinia, że nie warto kupować gruntów ornych - ich cena wbrew zapowiedzią po wejściu PL do UE wcale nie pójdzie w górę, bo areał nie uprawianej ziemi stale się w PL powiększa. Warto inwestować w działki w miejscach atrakcyjnych turystycznie oraz wokół miast.

ZALETY

1. ochrona przed utratą realnej wartości pieniądza (inflacja)

2. pewna lokata

3. zabezpieczenie od przejadania kapitału

4. zapewnia stały dochód

5. po wycofaniu się z inwestycji można liczyć na zwrot wykorzystanego kapitału

6. posiadanie nieruchomości umożliwia osiągnięcie ulg podatkowych

7. możliwość odmrożenia środków pieniężnych zainwestowanych z nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny

8. odzyskane środki można zainwestować inaczej

9. inwestycji w nieruchomości mogą być zajęciem podbudowującym finansowo i psychicznie

WADY

1. nieruchomości są niepodzielne (dostępne głównie dla dużych inwestorów)

2. mała płynność

3. konieczność fachowej obsługi

4. umiarkowany podział ryzyka

5. ryzyko prawne - wynika z nieuregulowanych stosunków własnościowych, ksiąg wieczystych

6. zakup i utrzymanie nieruchomości jest obciążające

INWESTORZY INWESTUJĄCY W NIEPRODUKCYJNE PRZEDMIOTY MATERIALNE:

• w dzieła sztuki, kosztowności, przedmioty kolekcjonerskie

• głównie osoby fizyczne, na zachodzie - banki, duże korporacje ubezpieczeniowe

W PL brak jest rynku sztuki, nie ma czytelnych kryteriów inwestycyjnych dotyczących dzieł sztuki:

DZIEŁA SZTUKI

1. przedmioty te są bardzo zróżnicowane

2. zwrot z inwestycji rzeczowych wynika z potencjalnego przyrostu ich wartości

3. jednym z motywów - ochrona przed skutkami inflacji

Istnieje ryzyko - groźba kradzieży, zniszczenia, oszustwa, przelotnej mody. Ubezpieczenie bardzo kosztowne.

Inwestycje te mają charakter długookresowy (5 lat i więcej). Zaleca się inwestowanie w dzieła sztuki - nie więcej niż 10% kapitału. Pieniądze mogą się pomnożyć w okresie 10-15 lat.

• Długoterminowa lokata

• Rynek wtórny

• Najstarsze - najcenniejsze

• Problem ustalenia wartości

• Na zakupie dzieł wysokiej klasy, rzadkich, dobrze zachowanych raczej się nie traci

Zasady sukcesu:

• Nie kupować okazyjnie, ale u renomowanych handlarzy

• Unikać dzieł nie sygnowanych i reprodukcji, które nie są uważane za inwestycję

• Obiekt ma wartość lokacyjną, jeśli:

• Rzadko występuje na rynku

• Jest sygnowany znanym nazwiskiem

• Jest w dobrym stanie

• Inwestor powinien wybrać specjalizację - umożliwia poznanie czynników wpływających na wartość

METALE SZLACHETNE

1. biżuteria, monety - nie najlepsza forma

2. sztabki - ostemplowane, numer, certyfikat z tym numerem

3. akcje przedsiębiorstw wydobywających złoto

+ zabezpieczenie przed inflacją i kryzysami

• spadek inflacji - spadek cen złota

• złoto jako kruszec nie przynosi dochodu

• wysokie koszty przechowywania

• ryzyko fałszerstwa

• koszty sprawdzenia jakości

WYKŁAD 5 7.11.02

INWESTORZY INWESTUJĄCY W AKTYWA NIEMATERIALNE:

• prawa autorskie, patenty, znaki handlowe, marki, badania naukowe

• podmioty komercyjne, jednostki naukowe, państwo

INWESTORZY INWESTUJĄCY W KAPITAŁ INTELEKTUALNY:

• inwestycje prowadzące do wzrostu wiedzy i umiejętności ludzi. Polega na kształceniu własnym czy kształceniu pracowników firmy bądź też pozyskiwaniu wysoko wykwalifikowanych pracowników. Indywidualne kompetencje pracowników są źródłem kompetencji całej firmy.

Kapitał ludzki pozwala przedsiębiorstwu realizować zyski, z drugiej strony jego nabywanie i utrzymywanie wymaga nakładów finansowych i czasowych. Ze względu na swą naturę znaczna część nakładów związanych z kompetencjami nakierowana jest przede wszystkim na przyszłe przychody. W związku z tym nakłady te powinny być rozpatrywane jako nakłady inwestycyjne, a nie jako koszty eksploatacyjne, gdyż ich celem jest kreowanie przyszłej wartości firmy.

RODZAJE PROJEKTÓW I ICH CECHY

Aby zapewnić postęp cywilizacyjny niezbędne jest podejmowanie nowych projektów. Wdrażanie projektów powinno zapewnić ludziom warunki do osiągnięcia celów, które nie są codziennymi rutynowymi czynnościami:

Cele:

• gospodarcze

• społeczne

• humanitarne

PROJEKT:

• Ludzki wysiłek, działanie, które kreuje zmiany, jest on ograniczony w czasie i pod względem zasięgu, ma liczne złożone cele i zadania. Jego realizacja wiąże się z angażowaniem zróżnicowanych zasobów, jest unikatowy.

• Kompleksowy wysiłek podjęty by osiągnąć określony cel, w ramach określonego planu i budżetu, który na ogół jest tak zorganizowany, że nie pokrywa się z istniejącą strukturą organizacyjną podmiotu, jest unikatowy i zwykle nie jest powtarzalny w działalności danego podmiotu.

PROJEKT	CZYNNOŚĆ
1. unikatowość 2. ograniczony czas 3. rewaluacyjne zmiany 4. powstanie stanu nierównowagi 5. wykorzystanie tymczasowych zasobów 6. efektywność 7. zorientowany na osiągnięcie celu 8. występuje znaczne ryzyko	1. powtarzalność 2. kreowanie trwałego, stabilnego środowiska 3. doprowadza do zmian 4. zachowanie stanu równowagi 5. zaangażowanie stałych zasobów 6. wydajność 7. możliwość utraty widzenia celu 8. brak ryzyka

RODZAJE PROJEKTÓW WG J. LOCKA:

1. Podejmowane w dziedzinach: budownictwo, petrochemia, górnictwo, inżynieria lądowa i wodna
   cechy wspólne: realizowane w miejscach, w których oddziaływają na nie czynniki odległe od głównej siedziby wykonawcy, charakteryzują się szczególnym ryzykiem oraz złożonymi problemami organizacyjnymi i komunikacyjnymi
   projekty wysoko kapitałochłonne - wymagają rygorów w kontroli finansowej, jakości pracy

2. Których celem jest wytworzenie produktów przemysłowych, jak np. urządzenia, statki, samoloty - produkcja o charakterze jednostkowym, zamawiane przez konkretnego odbiorcę. Faza realizacji tych projektów odbywa się w przedsiębiorstwie lub w środowisku zbliżonym do „fabrycznego”. Zarządzanie dokonuje się niejako na miejscu.

3. Związane z zarządzaniem - polegają na zarządzaniu i koordynacji działań mających doprowadzić do bardziej efektywnego działania określonej dziedziny przedsiębiorstwa. (opracowanie i wdrożenie nowego systemu komputerowego)

4. Projekty badawcze - należą do najbardziej kosztownych i czasochłonnych, nierzadko kończących się nieoczekiwanym, niezadowalającym czy też nie przynoszących konkretnych korzyści rezultatem.
   Podejmowane badania często wykraczają poza aktualny stan wiedzy. Należą do najbardziej ryzykownych. Cele finalne są zwykle trudne lub wręcz niemożliwe do określenia. Z tego powodu projekty te są mniej podatne na rygorystyczne zarządzanie.

HARDPROJECT - twarde - prowadzenie do powstania pewnych łatwo uchwytnych, mierzalnych obiektów lub zmian fizycznych.

SOFTPROJECT - miękkie - kompleksowe zadania, trudne do uchwycenia efekty - złożone zespoły zadań, których celem jest wprowadzenie zmian w organizacji i kontroli przedsiębiorstwa

Inwestycje z punktu widzenia analizy finansowej:

1. Projekty odtworzeniowo-modernizacyjne - mają na celu zastąpienie dotychczasowych zużytych wycofywanych składników majątkowych; przedsiębiorstwo - obciążone najmniejszym ryzykiem, łatwa ocena - odtwarzają to co było

2. Projekty zwiększające dotychczasową zdolność produkcyjną pod względem tego samego produktu

3. Projekty o charakterze strategicznym - projekty skokowe, powodują, że dzięki realizacji takiego projektu zmienia się nasza pozycja na rynku. Należą do najbardziej ryzykownych, ocena bardzo trudna - dwuetapowa:

• Analiza typu strategicznego

• Analiza typu finansowego

• Projekty wymuszone - przedsiębiorstwo musi realizować ze względu na wymogi zewnętrzne (przepisy)

Podział ze względu na powiązanie między tym projektem a dotychczasową działalnością przedsiębiorstwa:

1. wzajemnie wykluczające się

2. komplementarne

3. substytucyjne

4. zależne statystycznie

Podziała ze względu na typ strumienia:

1. konwencjonalne

2. niekonwencjonalne

WYKŁAD 6 14.11.02

ZARZĄDZANIE PROJEKTEM (decyduje o jego powodzeniu)

• działalność na rzecz osiągnięcia celów projektu obejmująca planowanie i kontrola zasobów przydzielonych projektowi, tworzenie odpowiednich stosunków międzyludzkich zarówno wśród podmiotów podejmujących projekt jak i innych podmiotów powiązanych z projektem

• jest wyspecjalizowaną formą zarządzania, która pod wieloma względami różni się od zarządzania produkcją, posiada własne specjalistyczne metody służące planowaniu i kontroli projektu

• jest to zastosowanie wiedzy, umiejętności, narzędzi i technik do czynności związanych z projektem, tak aby sprostał on lub też przekroczył potrzeby i oczekiwania wszystkich jednostek z tym projektem związanych (pośrednio lub bezpośrednio)

Różnice w zarządzaniu projektami biorą się z niepowtarzalności prac dokonywanych na rzecz projektu. Konsekwencją niepowtarzalności projektu jest większa wzmżoność zarządzania nim, wpływają na nią:

1. długotrwałość projektu

2. złożoność projektu - duża liczba różnorodnych czynności i uczestniczących podmiotów

3. znaczne ujemne konsekwencje opóźnień projektu

4. sekwencyjność działań - większość operacji może być realizowana po zakończeniu czynności poprzedzających

5. unikatowość

Zarządzanie projektem obejmuje:

1. zarządzanie integracją projektu - czynności zapewniające prawidłowe integrowanie różnych elementów projektu

2. zarządzanie zasięgiem projektu - czynności zapewniające, że projekt będzie zawierać wszystkie niezbędne elementy i tylko te elementy, które są wymagane dla prowadzeniu realizacji projektu

3. zarządzanie kosztami projektu - czynności zapewniające zrealizowanie projektu zgodnie z przyjętym budżetem

4. zarządzanie czasem projektu - czynności zapewniające zrealizowanie go w wymaganym czasie

5. zarządzanie jakością projektu - czynności zapewniające, że projekty będzie spełniał wymagania dla zaspokojenia których został podjęty

6. zarządzanie zasobami ludzkimi

7. zarządzanie ryzykiem projektu - czynności zapewniające, że ryzyko towarzyszące projektowi zostanie zidentyfikowane i przeanalizowane oraz zostały podjęte działania wobec ryzyka

8. zarządzanie komunikacją - czynności zapewniające, że funkcje związane z projektem będą generowane prawidłowo i w odpowiednim czasie

9. zarządzanie zaopatrzeniem projektu - czynności zapewniające nabycie niezbędnych dóbr i usług

Tendencje zarządzania w latach 90'

• większa orientacja na klienta

• badania nad zastosowaniem nowych narzędzi

• zmiany w rozumieniu roli i uprawnień project managera

KOSZT + JAKOŚĆ + CZAS - WARUNKI DOBREGO PROJEKTU

Nowa kryteria:

• satysfakcja klienta

• niezakłócanie przez projekt podstawowej działalności operacyjnej podmiotu

• występowanie minimalnych zmian w pojekcie

• niewywowyłanie przez projekt negatywnych zmian w kulturze podmiotu podejmującego projekt

PROJEKTY INWESTYCYJNE BUDOWLANE - cechy:

• inwestowanie w prace ziemne, budowlano-montażowe

• konieczność zapewnienia usług w zakresie projektowania technicznego, nadzoru budowlanego

• zaangażowanie instytucji lokalnych i rządowych na różnym szczeblu

• definiowanie projektu w dostosowaniu do istniejących i przyszłych przewidywanych rozwiązań polityki gospodarczej

• dłuższy okres realizacji i eksploatacji obiektu

• duże znaczenie harmonogramu w tych projektach

Przebieg i fazy:

Wiele czynności zebranych w grupy o podobnym charakterze - fazy z reguły mają charakter sekwencyjny

Cykl życia projektu - 4 fazy

Poziom wysiłku
	FAZA 1	FAZA 2	FAZA 3	FAZA 4
					czas

FAZA PRZEDINWESTYCYJNA		FAZA INWESTYCYJNA		FAZA OPERACYJNA
identyfikacja - studium możliwości		negocjacje i podpisywanie umów		odtwarzanie i restrukturyzacja
wybór wstępny - studium przedrealizacyjne		projektowanie techniczne		rozbudowa i innowacja
studium wykonalności		budowa
		marketing przedprodukcyjny
		szkolenie
	RAPORT OCENIAJĄCY		ODBIÓR I ROZRUCH




	WYSOKA	FAZA KONCEPCYJNA	KOSZT PROJEKTU
		SZCZEGÓŁOWA INŻYNIERIA
MOŻLIWOŚĆ WPŁYWANIA NA KOSZTY		NABYCIE WYPOSAŻENIA
		BUDOWA ROZRUCH
	START	CZAS		ZAKOŃCZENIE

1. feasibility musi zawierać krytyczną analizę wszystkich aspektów projektu bazującą na ocenie dokonanej w fazie preafeasibility

2. wynikiem feasibility powinna być koncepcja projektu określająca wszystkie jego aspekty

3. feasibility powinny dostarczyć wszystkich danych do podjęcia decyzji inwestycyjnej

WYKŁAD 7 21.11.02

Nie ma jednolitego wzorca jak robić feasibility. Jego treść, układ zależy od wielu czynników. Im większy projekt tym studium wymaga bardziej kompleksowej informacji. Przy rozpatrywaniu aspektów staranny się znaleźć dla nich jak najlepsze rozwiązanie - charakter iteracyjny. W feasibility trzeba pamiętać by uwzględnić lokalne warunki, gdzie projekt jest podejmowany. Feasibility powinno być opracowywane wtedy, gdy możliwe jest określenie ze znacznym prawdopodobieństwem źródeł finansowania tego projektu.

ROZDZIAŁY

1. Geneza, istota i historia projektu.
   Opis projektu - zasadnicze dane i założenia projektu, które stanowią podstawę do przygotowania studium feasibility, podstawowe informacje o inwestorze albo o sponsorze projektu, o jego działalności gospodarczej, sytuacja finansowa, rola i zaangażowanie w projekt
   Historia - co się do tej pory wydarzyło w związku z projektem

2. Analiza rynku i strategia marketingowa - decyduje o celowości projektu, jego wielkości. Trzeba oszacować popyt i podaż w dziedzinie, w której projekt ma być rozpatrywany. Na tej podstawie oszacowuje się plan produkcji, drogi dystrybucji. Potem opracowywuje się plan sprzedaży i na jego podstawie wielkość przyszłej sprzedaży

3. Surowce i materiały - trzeba dokonać odpowiedniego ich wyboru i opracować program zaopatrzenia
   przesłanki:
   - program produkcji, technologia
   - dostępność surowców i materiałów
   - specyfika surowców i materiałów
   - przewidywane ubytki materiałów w czasie transportu
   - przewidywane straty produktów gotowych
   - zapotrzebowanie na materiały z tytułu napraw, gwarancji

4. Lokalizacja, siedziba i aspekty ekologiczne. Lokalizacja ogólna z dokładnością do miasta i szczegółowa co do działki; przesłanki wyboru:
   - środowisko, klimat, infrastruktura
   - polityka gospodarcza rządu, regionalna
   - dostępność do surowców
   - rynek zbytu
   potem właściwości danego terenu. Feasibility powinno wykazać wpływ inwestycji na środowisko, szacunek kosztów ochrony środowiska.

5. Technika i technologia - przesłanki:
   - wymagania rynku
   - program realizacji i potencjał wytwórczy
   - typ wymaganej technologii - pracochłonna, kapitałochłonna, nowoczesna
   - zdolność adaptowania technologii
   - źródło pochodzenia technologii
   - warunki dostępu do technologii
   - koszty technologii
   - społeczne, ekonomiczne, ekologiczne skutki tej technologii
   Zakres projektu:
   Wiele projektów inwestycyjnych wykracza poza granice przedsięwzięcia, ponoszone są większe nakłady. Analiza zakresu projektu powinna obejmować:
   1. obszar wyznaczony przez lokalizację projektu
   2. obiekty infrastruktury technicznej i społecznej niezbędne dla funkcjonowania danego projektu

6. Organizacja projektu i koszty pośrednie, gdy projekt polega na wybudowaniu nowego przedsiębiorstwa trzeba zapewnić jego organizację i ustalić koszty ogólne (zmienne i stałe)

7. Zatrudnienie - ustalenie:
   - zapotrzebowania na kadry
   - kwalifikacji
   - programów szkoleniowych i harmonogramów

8. Plan organizacyjny, realizacyjny
   a) wskazanie charakteru optymalnego programu realizacyjnego z wyszczególnieniem zakresu i kolejności zadań
   b) określenie optymalnego planu finansowania przedsięwzięcia w całym okresie budowy

9. Analiza i ocena finansowa, obejmuje:
   - całkowite nakłady inwestycyjne
   - finansowanie projektu - opisać i uzasadnić założone i faktyczne źródła finansowe
   - ustalenie poziomu rocznych kosztów finansowych
   - różnego rodzaju charakterystyki struktur finansowych
   - zbiorcze zestawienia finansowe - bilans, rachunek przepływów i zysków i strat
   - liczenie wskaźników finansowych
   - analizy uzupełniające
   - wskazanie głównych obszarów ryzyka i określenie prawdopodobieństwa wystąpienia różnych zidentyfikowanych przez nas kategorii ryzyka

10. Ocena ekonomiczna, analiza makroekonomiczna - w przypadku bardzo dużych projektów, powinna wskazywać wpływ projektu na realizację dóbr ogólnogospodarczych i społecznych
    - tworzenie nowych miejsc pracy
    - redystrybucja DN
    - skutki ekologiczne

WYKŁAD 8 28.11.02

UCZESTNICY PROJEKTU INWESTYCYJNEGO

Rola inwestora:

• podstawowy uczestnik procesu inwestycyjnego

• z reguły inicjator projektu

• dysponent kapitału (własnego lub pozyskanego)

• może być bezpośrednim realizatorem projektu lub zlecającym wykonanie

• staje się właścicielem wykonanego projektu

INWESTOR (bezpośredni)
developer	Inwestorzy zastępczy Generalny Realizator Inwestycji
Pozostali uczestnicy procesu inwestycyjnego
FAZA PRZEDINWESTYCYJNA	FAZA INWESTYCYJNA
FIRMY KONSULTINGOWE (biura projektów) - opracowania studialne służące podjęciu decyzji inwestycyjnych INSTYTUCJE FINANSUJĄCE ORGAN SAMORZĄDOWY I ADMINISTRACYJNY - decyzja w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - podstawa opracowania koncepcji programowo przestrzennej	JEDNOSTKI PROJEKTUJĄCE opracowania techniczne projektu projekt budowlany INSTYTUCJE FINANSUJĄCE WYKONAWCY ROBÓT DOSTAWCY MASZYN I URZĄDZEŃ OGRANY ADMINISTRACJI ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANEJ - wydawanie pozwoleń na budowę ORGANY PAŃSTWOWEGO NADZORU BUDOWLANEGO - pełnienie nadzoru architektoniczno-budowlanego i specjalistycznego nadzoru budowlanego

Funkcje:

• sformowanie koncepcji projektu inwestycyjnego

• organizowanie procesu inwestycyjnego

• nadzór inwestorski

• finansowanie i rozliczanie inwestycji

• przekazanie do eksploatacji

Inwestor bezpośredni - taki, który w procesie inwestycyjnym sam dokonuje czynności prawnych, sam organizuje projekt inwestycyjny.

Inwestor zastępczy - występuje gdy inwestor bezpośredni nie jest przygotowany merytorycznie do wdrożenia inwestycji; działa na podstawie odpowiedniej umowy - umowy o zastępstwo inwestora (określa zakres działania); działa na rachunek inwestora bezpośredniego

Na inwestora może zostać nałożony obowiązek powołania inspektora nadzoru inwestorskiego. Jego obowiązki:

• reprezentowanie inwestora na budowie (sprawdzanie realizacji prac na budowie)

• sprawdzanie jakości wykonywanych robót

Developer

• inwestycje mieszkaniowe i projekty komercyjne

• osoba fizyczna lub prawna, która dokonuje transformacji nieruchomości z jednego stadium do innego

• przedmiot działalności - różny (renowacja budynków, nabyci - uzbrojenie - sprzedaż gruntów)

• z reguły są nimi firmy budowlane, mogą to być biura projektowe, agencje inwestycyjno-budowlane

• traktuje obiekt działalności inwestycyjnej jako towar, czyli jako formę lokaty kapitałowej, z której chce czerpać korzyści (sprzedaż lub czynsz)

• firmy budowlane, najczęściej kupują grunt za własne pieniądze, uzbrajają; mieszkania budowane na tym gruncie są finansowane z przedpłat użytkowników lub z kredytów

• obszar działalności:
  wybór lokalizacji
  analiza rynku mieszkaniowego i marketing
  projektowanie domów, osiedli
  uzyskanie wszystkich oświadczeń, pozwoleń
  pozyskuje środki finansowe
  budowa obiektu
  rozliczenie inwestycji
  sprzedaż lub najem

Faza inwestycyjna:

Jednostki projektujące - osoby fizyczne (architekci) lub prawne, które posiadają odpowiednie uprawnienia do projektowania, przygotowują dokumentację dla inwestora. Ich efekt działania obejmuje:

• projekt budowlany

• wymagane przepisami stanowiska różnych organów administracji państwowej

Opracowanie projektu budowlanego - niezbędne dla inwestora - stanowi podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projekt budowlany składa się z:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu

• projekt architektoniczno-budowlany

Jednostki wykonawstwa inwestycyjnego - podmioty wyspecjalizowane w pracach geologicznych, kartezyjno-geodezyjnych, montażach, dostawcy różnego rodzaju wyposażenia


Projekty inwestycyjne mogą być realizowane w kilku systemach:

• system generalnego realizatora inwestycyjnego

• system generalnego wykonawcy systemy zlecone

• system generalnego dostawcy maszyn i urządzeń

• system wykonawców częściowych

• system gospodarczy (wykonanie inwestycji własnymi siłami)

Organy administracji architektoniczno-budowlanej:

• nadzór i kontrola stosowania przepisów

• wydawanie decyzji administracyjnych

• prowadzenie ewidencji inwestycji budowlanej

• kontrola posiadania uprawnień, przez osobę wykonującą samodzielnie funkcje techniczne, do pełnienia tych funkcji

• kontrola, która stanowi podstawę do wydania decyzji. Organy:
  starosta - może wydawać pozwolenia na budowę i użytkowanie
  wojewoda - może wydawać pozwolenia na budowę drób publicznych, krajowych
  główny inspektor nadzoru budowlanego

Organy państwowego nadzoru budowlanego:

• powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (może wstrzymać budowę)

• wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (odwołania)

• główny inspektor nadzoru budowlanego (badanie katastrof budowlanych, prowadzenie centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane)

TENDENCJE

1. Projekty inwestycyjne nie tylko są podejmowane przez sektor publiczny i prywatny, lecz następuje ich połączenie
   Struktura projektu BOT

RZĄD / SAMORZĄD




UMOWA BOT (KONCESYJNA)

AGENCJA RZĄDOWA		UMOWY SPECJALNE			UMOWA BUDOWLANA		WYKONAWCY
			SPÓŁKA BOT
KREDYTODAWCY		UMOWA KREDYTOWA			KONTRAKTY NA DOSTAWĘ		DOSTAWCY
UBEZPIECZYCIELE		POLISY UBEZPIECZENIOWE			UMOWA NA EKSPLOATACJĘ I UTRZYMANIE		SPÓŁKI EKSPLOATACYJNE
		UMOWA POMIĘDZY UDZIAŁOWCAMI
		INWESTORZY

2. Wzrost znaczenia pośrednich uczestników projektów inwestycyjnych (interesariuszy). Ugrupowania ekologiczne, konsumenckie, lokalna społeczność, rządy innych państw, organizacje międzynarodowe, opinia publiczna te strony mogą pomóc w identyfikacji różnych rodzajów ryzyka zagrażającego projektowi. Podmioty te reprezentują bardzo wysokie, wyizolowane interesy, które mogą zagrozić integralności projektu. Żądają by przez projekt był realizowany tylko mały zakres celów - niekompatybilny z działalnością przedsiębiorstwa. Często stopień wpływu podmiotów na projekt jest bardziej związany ze statusem i siłą polityki niż z powiązaniami merytorycznymi z projektem. Wpływ i skład omawianego podmiotu zmienia się w okresie życia projektu. Często odzwierciedla doraźne cele podmiotu.

WYKŁAD 9 05.12.02

RACHUNEK EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI

Rodzaje aktywności gospodarczej:

• Nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych

• Zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i rozwój, kształcenie, patenty, licencje

• Pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości (gruntów, budynków) przedsiębiorstwa lub części majątku ruchomego

• Nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, złota

• Tworzenie majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtworzenia kapitału rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści

Inwestycje w nieruchomości:

• w grunty

• budynki, budowle

• stanowiące odrębne prawo własności lokalu

• prawo spółdzielcze do lokalu

				DZIEŁA SZTUKI
		RZECZOWE LOKACYJNE		METALE SZLACHETNE
					PRZEDMIOTY KOLEKCJONERSKIE
				NIERUCHOMOŚCI
INWESTYCJE RZECZOWE
				NIERUCHOMOŚCI
		RZECZOWE PRODUKCYJNE		MASZYNY I URZĄDZENIA
				ZAPASY

Kryterium celu inwestycji:

Inwestycje produkcyjne - służące celom produkcyjnym

Inwestycje lokacyjne - służące aprecjacji zainwestowanego kapitału i uzyskaniu walorów funkcjonalnych

Kryterium metody inwestowania w nieruchomości:

Inwestycje bezpośrednie nieruchomości mieszkaniowe nieruchomości komercyjne

Inwestycje pośrednie spółki nieruchomościowe fundusze inwestycyjne otwarte zamknięte leasingowe fundusze nieruchomości

Inwestor na rynku nieruchomości najczęściej oczekują:

• stabilnego wzrostu zainwestowanego kapitału

• bezpieczeństwa lokaty

• dywidendy i zysku kapitałowego w przypadku inwestycji pośrednich

• dochodów w postaci, np. czynszów, opłat

• zabezpieczenia ulokowanego kapitału przed spadkiem jego realnej wartości

• uzyskania ulg podatkowych

• zabezpieczenia kapitału przed nadmierną konsumpcją

• „odmrożenia” kapitału poprzez zaciągnięcie kredytu pod zastaw hipoteki

• poprawy warunków mieszkaniowych, zapewnienie poczucia bezpieczeństwa, zdobycia prestiżu lub osobistej satysfakcji

Uwarunkowania wpływające na poziom korzyści osiąganych przez inwestora wymagające analizy to: warunki rynkowe, uwarunkowania prawne i podatkowe oraz możliwości finansowania.

Do głównych zmiennych wpływających na decyzję inwestora należą:

• cena zakupu

• wzrost wartości rynkowej nieruchomości

• koszty eksploatacji

• efektywny dochód brutto

• oprocentowanie kredytu

• czasookres udzielonego kredytu

• stosunek kredytu do wartości inwestycji

• ulgi podatkowe

• przewidywany okres posiadania nieruchomości

• pożądana stopa dochodu

Kryteria w ocenie efektywności inwestycji w nieruchomości:

• tradycyjne, statyczne - w których wykorzystuje się wskaźniki zwrotu lub wskaźniki bazujące na średniej stopie dochodu

• tradycyjne metody wyceny nieruchomości

• modele zdyskontowanych strumieni pieniężnych

1. Potencjalny dochód brutto PDB

• obrazuje potencjalne dochody z nieruchomości, a więc jej produktywność. Zakłada, że nieruchomość będzie w pełni wynajęta, nie występują pustostany, ani straty w dochodzie wywołane zaległościami czynszowymi.

• Efektywny dochód brutto EDB

• uwzględnia się straty w dochodzie EDB = PDB - S

• Dochód operacyjny netto DON

• stanowi różnicę pomiędzy EDB a wydatkami operacyjnymi.
  Wydatki operacyjne obejmują wszystkie niezbędne koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości:

• podatki i opłaty od nieruchomości

• koszty konserwacji i remontów bieżących

• koszty dostarczania mediów (ciepłej, zimnej wody, C.O., wywóz śmieci)

• koszty zarządzania

• koszty ubezpieczenia

• inne, np. związane z ochroną przeciwpożarową
  Do wydatków operacyjnych nie zalicza się:

• nakładów na remonty o szerszym zakresie (remonty kapitalne) i na modernizację, które podnoszą pierwotną wartość nieruchomości

• koszt kredytu

• amortyzacji

• podatku dochodowego

• Całkowite nakłady inwestycyjne NI

• wydatki poniesione na zakup gruntu, wzniesienie obiektu lub cena zakupu nieruchomości

Kryteria:

1. inwestycyjna wartość kapitału
   Inwestor porównuje inwestycyjną wartość kapitału z ceną rynkową lub ofertą; zaakceptuje inwestycje, jeżeli wartość ta będzie wyższa od ceny rynkowej. Inwestycyjna wartości kapitału przedstawia najwyższą cenę, jaką inwestor skłonny będzie zapłacić za nieruchomość.




ZK - zwrot kapitału, który oznacza przepływy pieniężne ze sprzedaży nieruchomości, wartość wpływów równa jest cenie sprzedaży pomniejszonej o koszt transakcji, niespłaconą kwotę kredytu i podatek

Wartość inwestycyjna wyrażona jest sumą zdyskontowanych przepływów dochodów po opodatkowaniu wygenerowanych przez nieruchomość w okresie użytkowania oraz zdyskontowanej ceny sprzedaży po opodatkowaniu.

Sposoby wyboru stopy dyskontowej dla procesu oceny przedsięwzięcia inwestycyjnego:

1. osąd kierownictwa

2. prognozy eksperckie

3. koszt alternatywny kapitału

4. koszt finansowania przez zaciągnięcie długu

5. koszt finansowania środkami własnymi

6. średni ważony koszt kapitału

7. stopa dyskontowa skorygowana o ryzyko

8. model wyceny kapitału trwałego

Kalkulacja przepływów pieniężnych

CF =	DON -	(KK +	RK)	- NP
	dochód operacyjny netto	koszt kredytu	rata kredytu	należny podatek

Wartość przepływów pieniężnych

ZK =	CSPP	- KS	- KH	- NPS
wpływy kasowe ze sprzedaży po opodatkowaniu	szacowana cena sprzedaży przed opodatkowaniem	koszt sprzedaży	spłata obciążenia hipotecznego na koniec okresu	należności podatkowe płacone od kwoty sprzedaży


Wartość bieżąca netto NPV - stanowi różnicę pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału (E) a wydatkami kapitałowymi poniesionymi w związku z jej realizacją





E + KH ≥ WR E ≥ WR - KH , to NPV ≥ 0

E + KH  WR E  (WR - KH) , to NPV  0

Wewnętrzna stopa zwrotu IRR - stopa dyskontowa przy której wartość bieżąca netto jest równa zero, czyli jest to taka stopa, która równoważy bieżącą wartość wpływów z wartością bieżącą wydatków.

Wskaźnik wartości zaktualizowanej

NPVR =	NPV
		PVI

- wartość bieżąca nakładów inwestycyjnych

Kryterium wyboru to maksymalizacja wskaźnika.

Inwestycyjna wartość kapitału reprezentuje korzyści płynące z inwestycji. Wartość indywidualna całej nieruchomości będzie stanowiła sumę inwestycyjnej wartości kapitału własnego oraz zaciągniętych zobowiązań

WI = E + KH

lub jeżeli suma inwestycyjnej wartości kapitału i wielkość zaciągniętych zobowiązań jest większa lub równa od wartości rynkowej E + KH ≥ WR, jeżeli odwrotnie to inwestor nie powinien zrealizować inwestycji.

WYKŁAD 10 12.12.02

PRZEDMIOT DECYZJI INWESTYCYJNYCH







---