SKRÓCONY KOMENTARZ DO USTAWY O LOKALACH I WSPOLNOCIE MIESZKANIOWEJ:

Każdy właściciel lokalu ma obowiązek pokrywać 100% kosztów utrzymania swojego mieszkania (własności indywidualnej) oraz ułamkową (odpowiadającą jego udziałowi we współwłasności) część kosztów utrzymania wspólnych części nieruchomości.

Właściciel lokalu nie ma prawa do zniszczenia przedmiotu swojej własności, gdyż czyniąc to, niszczy także własność innych osób. A więc jeśli nie pokrywa on niezbędnych kosztów jej utrzymania lub ją dewastuje, może zostać na drodze sądowej pozbawiony własności lokalu.

Każdy właściciel uczestniczy w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania wspólną nieruchomością (ma zarówno prawo, jak i obowiązek to robić), przy czym decyzje właściciele podejmują albo zawierając umowę, albo przez głosowanie, a każdy właściciel lokalu dysponuje tyloma głosami, ile wynosi jego udział we własności nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali w danej nieruchomości stanowią wspólnotę mieszkaniową, która podejmuje decyzje wspólnie, ale aby możliwe było sprawne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych składających się z większej liczby właścicieli, należy w ustawie w sposób szczególny uregulować ich działanie.

Podejmowane przez właścicieli lokali w przewidzianej prawem formie decyzje dotyczące zarządu wspólną nieruchomością mają pierwszeństwo przed regulacjami dotyczącymi zarządu nieruchomością wspólną, zawartymi w ustawie o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdej nieruchomości zabudowanej choćby jednym budynkiem wielolokalowym, w której dotychczasowy właściciel całej nieruchomości sprzedał choćby jeden lokal, przy czym wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, ale posiada zdolność do czynności prawnych i zdolność sądową. Najemcy nie wchodzą w skład wspólnoty i są pozbawieni wpływu na jej działanie. Każdy spośród właścicieli lokali ma prawo wynajmować swoje lokale i osiągać dochód z czynszu (tak gminy i inne osoby prawne, jak i osoby fizyczne), ale jednocześnie każdy właściciel odpowiada wobec wspólnoty mieszkaniowej za swoich najemców i ich zachowanie.

Artykuł 2 ust. 1 przesądza, że przedmiotami odrębnej własności mogą być zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, a więc o tym, że możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali nie zależy od ich funkcji, a ustawa reguluje kwestie związane z wszystkimi lokalami - tak mieszkalnymi, jak i użytkowymi.

nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu, izby, pomieszczenia, jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi. Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia.

Inne atrybuty samodzielności lokali nie zostały w u.w.l. bliżej opisane, jednak przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali Inne atrybuty samodzielności lokali nie zostały w u.w.l. bliżej opisane, jednak przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej".

W następstwie wyodrębniania własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalowych, dla ilu lokali ustanowiona została odrębna własność (a więc także dla każdej z takich nieruchomości lokalowych prowadzona jest odrębna księga wieczysta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego).

Ustanawianie odrębnej własności lokali może więc następować zarówno w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem, jak i w nieruchomościach zabudowanych więcej niż jednym budynkiem, przy czym można ustanowić odrębną własność lokali zarówno w budynkach stojących na gruncie stanowiącym własność właścicieli tych budynków, jak i w budynkach stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (co zostało stwierdzone w art. 4 ust. 3 u.w.l.).

Odrębna własność lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego) ustanowiona może zostać zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych, jak też na rzecz osoby prawnej. Co do właścicieli nie istnieją w ustawie o własności lokali żadne ograniczenia. właścicielem lokali może być także (jak każda osoba prawna) spółdzielnia mieszkaniowa.

Ustawa o własności lokali nie wprowadza (ani w art. 2, ani w pozostałych) ograniczeń uniemożliwiających kilku osobom posiadanie jednego lokalu stanowiącego odrębną własność. Lokal taki może zatem, jak każda inna nieruchomość, być przedmiotem współwłasności. Gdy nabywcami lokalu są małżonkowie, lokal, zgodnie z przepisami dotyczącymi wszystkich nieruchomości, stanie się z reguły przedmiotem ich majątku dorobkowego. Gdy lokal nabywa kilka osób na współwłasność, mogą zostać określone ułamkowe udziały każdej z nich we własności tego lokalu. udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, więc powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestiach dotyczących tego udziału (np. będących przedmiotem uchwały właścicieli lokali), a w przypadku braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Lokal stanowiący odrębną własność może być przedmiotem różnych praw, w tym ograniczonych praw rzeczowych. Można więc na nim ustanawiać obciążenia np. służebność gruntową.

Zgodnie z definicją zawartą w ust. 2, samodzielny lokal może się składać z jednej lub z kilku izb, byleby tylko zostały one wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on bowiem być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (jeśli są) służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wymogi stawiane lokalom mieszkalnym są zatem większe niż stawiane lokalom o innych funkcjach (użytkowym). Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. to, czy lokal jest samodzielny, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do wydawania tych zaświadczeń stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. W przypadku uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali nie ma możliwości domagania się sprostowania tego zaświadczenia, bowiem ustawa o własności lokali nie przewiduje unieważnienia ani wydania zaświadczenia o braku samodzielności po wcześniejszym uzyskaniu dokumentu stwierdzającego takie zakwalifikowanie lokalu. Zatem na etapie wydawania zaświadczenia o spełnieniu wymagań umożliwiających uznanie lokalu za samodzielny lokal mieszkalny organ nie ma uprawnień do kontestowania ustaleń związanych z dopuszczeniem lokalu do użytkowania, a w szczególności do uznania, że lokal nie nadaje się do użytku. Wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu może żądać każdy właściciel, także dotychczasowy właściciel w rozumieniu u.w.l. (tj. właściciel lokali niewyodrębnionych), w tym gmina, nawet gdy organem dysponującym kompetencją orzeczniczą jest starosta (będący tą samą osobą co prezydent miasta jako organ gminy). Organem właściwym do rozpoznania zażalenia od postanowienia starosty w sprawie tego zaświadczenia jest samorządowe kolegium odwoławcze.

Czasami lokalem w rozumieniu u.w.l. może stać się budynek zawierający tylko jeden lokal. Stanie się tak, jeśli ustanowiono odrębną własność lokali w nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem, co przewiduje art. 3 ust. 5 u.w.l. - jeśli oprócz budynków wielolokalowych w skład tej nieruchomości wchodzi budynek mieszczący tylko jeden lokal.

Artykuł 2 ust. 4 u.w.l. zawiera dodatkowe informacje dotyczące składników samodzielnego lokalu, jakim są pomieszczenia przynależne do lokalu. Zgodnie z tym przepisem, w skład lokalu mogą wchodzić oprócz pomieszczeń głównych także pomieszczenia przynależne. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu (co oznacza, że będą własnością tej samej osoby, do której należy lokal, a ich powierzchnia wliczana będzie do powierzchni lokalu), przy czym owe pomieszczenia przynależne nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu (do pomieszczeń głównych), a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal (jego pomieszczenia główne). Muszą jednak być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Do pomieszczeń przynależnych, zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l., zalicza się w szczególności piwnicę, strych, komórkę i garaż, co oznacza, że pomieszczeniami przynależnymi mogą być także pomieszczenia o innych funkcjach, stanowiące wraz z całym lokalem własność tej samej osoby. nie są pomieszczeniami niczym niewydzielone lub wydzielone prowizorycznie części większych lokali, sal czy też izb Podobne konkluzje należy odnieść do miejsc postojowych i garażowych usytuowanych poza budynkiem, w którym znajduje się lokal. Chociaż w art. 2 ust. 4 u.w.l. wymieniono garaż jako przykład pomieszczenia przynależnego do lokalu, to trzeba stwierdzić, że choć może on być pomieszczeniem przynależnym (jeśli jest wydzielonym w budynku pomieszczeniem i został zbyty razem z lokalem), to może być także samodzielnym lokalem (niemieszkalnym) albo częścią nieruchomości wspólnej - jeśli jest to np. garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych, znajdujący się w budynku mieszkalnym i niestanowiący samodzielnego lokalu użytkowego. Ostatecznie o możliwości zaliczenia jakichś obiektów do kategorii pomieszczeń przynależnych do lokalu zdecyduje najczęściej zaświadczenie starosty uznającego, że lokal wraz z określonymi pomieszczeniami przynależnymi spełnia wymóg samodzielności.

Pomieszczeń przynależnych nie należy mylić z wymienionymi w art. 2 ust. 2 u.w.l. pomieszczeniami pomocniczymi. Te ostatnie stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą tej samej funkcji (zaspokajaniu tych samych potrzeb) Pomieszczeń przynależnych nie należy mylić z wymienionymi w art. 2 ust. 2 u.w.l. pomieszczeniami pomocniczymi. Te ostatnie stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą tej samej funkcji (zaspokajaniu tych samych potrzeb np. spiżarnia usytuowana między kuchnią a pokojem) "kryterium charakteryzującym "pomieszczenie pomocnicze" w rozumieniu art. 2 ust. 2u.w.l. jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym "pomieszczenie przynależne" jest jego położenie". loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu "opis lokalu". Sąd Najwyższy potraktował więc takie loggie i balkony jako pomieszczenia pomocnicze. przepisów do kategorii pomieszczeń pomocniczych można zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych, podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. Nie spełniają technicznie wymagań izby, a mimo to nie ma wątpliwości, że powinny znaleźć się w opisie lokalu, a powierzchnia ich zalicza się do powierzchni użytkowej. Pomieszczenia pomocnicze to takie, które ułatwiają czy wręcz umożliwiają zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, jak łazienka, wc, wewnętrzne ciągi komunikacyjne, antresole lub schowki. Wobec tego, że mogą się wśród nich znajdować także części lokalu niewydzielone ścianami, jak np. otwarte schody wewnętrzne, antresola itp., do kategorii pomieszczeń pomocniczych kwalifikuje je związek funkcjonalny z izbami. Pomieszczenia przynależne natomiast mogą znajdować się poza lokalem i pełnią inną funkcję; służą zaspokajaniu potrzeb innych niż mieszkaniowe (np. piwnica, garaż, komórka). części składowe nieruchomości lokalowej, takie jak pomieszczenia przynależne, powinny być ujęte (wymienione) w umowie o ustanowieniu odrębnej własności, a ich powierzchnia powinna być wliczona do powierzchni lokalu. W innym przypadku, nawet jeśli są to pomieszczenia funkcjonalnie związane z danym lokalem i wykorzystywane wyłącznie przez właściciela tego lokalu, nie staną się one częścią jego indywidualnej własności (częścią składową jego lokalu).

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp

Artykuł 7 ust. 1 u.w.l. definiuje trzy podstawowe formy ustanawiania odrębnej własności lokali:

- w drodze umowy,

- w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

- orzeczeniem sądu znoszącego współwłasność.

Szczególnym rodzajem umowy będzie umowa, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l., czyli umowa zobowiązująca właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Będzie to - jeśli pominie się inne cechy umowy związane z obowiązkiem wzniesienia budynku - rodzaj umowy przedwstępnej, przyrzekającej ustanowienie odrębnej własności lokalu w przyszłości.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to także jednostronnej czynności prawnej, w wyniku której także powstaje odrębna nieruchomość lokalowa. Umowa zawierana przez właściciela nieruchomości z nabywcą lokalu ustanawia i przenosi na nabywcę odrębną własność lokalu.

Stronami umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu są dotychczasowy właściciel i inna osoba fizyczna lub prawna (lub inne osoby), przy czym wyjątkiem jest opisana w art. 9 ust. 1 u.w.l. sytuacja, w której zamiast dotychczasowego właściciela stroną umowy jest osoba, która dopiero zobowiązuje się wybudować budynek i ustanowić w nim odrębną własność na rzecz innych osób.

Artykuł 8 ust. 3 u.w.l. definiuje strony umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jako współwłaścicieli nieruchomości albo właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Ci współwłaściciele nieruchomości, dysponujący współwłasnością łączną, mogą znieść tę współwłasność i ustanowić odrębną własność lokali na rzecz każdego z nich osobno, natomiast wymieniany w tym przepisie właściciel nieruchomości to w świetle przepisów u.w.l. - dotychczasowy właściciel, a zatem mogą to także być współwłaściciele tej nieruchomości.

Artykuł 10 u.w.l. informuje dodatkowo, że jeśli właściciel nieruchomości ustanawia odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej, stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. W takim przypadku stroną umowy jest dotychczasowy właściciel, niejako umawiający się sam ze sobą, że odtąd te jego lokale, które stanowiły jego własność łącznie, mimo że nadal będą jego własnością, podzielone zostaną na kilka części - samodzielne lokale mieszkalne, z których każdy będzie mógł być zbyty osobno, ale razem z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej, które w ramach tej jednostronnej umowy zostają określone. Umowa taka może być też zawarta przez kilka osób, jeżeli są one dotychczasowym właścicielem, tzn. jeżeli są współwłaścicielami całej nieruchomości lub niewyodrębnionych dotychczas lokali.

We wszystkich wymienionych przypadkach należałoby (zgodnie z art. 3 ust. 4 u.w.l.), określając przedmiot własności, określić równocześnie dla wszystkich lokali wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, w tym oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu niewyodrębnionego określić jego powierzchnię użytkową i powierzchnię pomieszczeń do niego przynależnych. jeśli tylko jeden z małżonków jest właścicielem gruntu, na którym wszyscy jego współwłaściciele wznieśli dom i ustanowili w nim odrębną własność lokali, a prawo własności jednego z lokali zostało zapisane na małżonka, który jest współwłaścicielem gruntu, to drugi ze współmałżonków nie nabywa współwłasności lokalu ani gruntu, choćby budynek został wzniesiony w czasie trwania małżeństwa i choćby dołożył on własnych środków na wybudowanie budynku. Małżonek ten ma natomiast prawo żądać zwrotu nakładów, jakie poniósł.

Umowa współwłaścicieli ustanawiająca odrębną własność lokali w nieruchomości stanowiącej dotychczas ich współwłasność łączną powinna spełnić wymogi podane w u.w.l. i określać dla każdego lokalu udział w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to także innych przypadków podziału nieruchomości. Do ustanowienia odrębnej własności lokali może natomiast dojść w wyniku ugody sądowej zawartej w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności. Powszechnie uważa się bowiem, że ugoda sądowa podpisana przez uczestników postępowania i wciągnięta do protokołu posiedzenia jest zastępczą formą sądową i czyni zadość wymaganiom aktu notarialnego, toteż stanowi podstawę wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w postępowaniu sądowym może mieć też miejsce w sytuacjach, gdy dochodzi do działu spadku, w którego masie spadkowej znajduje się nieruchomość, czy też w razie podziału majątku wspólnego małżonków. Stosuje się wówczas odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności zawarte w art. 617-625 k.p.c.

Odmowa ustanowienia odrębnej własności lokali przez sąd, kończąca postępowanie o zniesienie współwłasności, może nastąpić w wyjątkowych przypadkach. Nie wydaje się tu obecnie przyczyną wystarczającą sytuacja konfliktu między współwłaścicielami, gdyż u.w.l. zawiera instrumenty dalej idące niż przepisy k.c. o współwłasności i umożliwia np. przymusową sprzedaż lokalu jako sposób rozstrzygnięcia konfliktów. Decydująca dla sądu powinna zatem być zgodna wola współwłaścicieli, dotycząca zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać co najmniej:

- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Jak wynika z treści przepisu (w którym użyto terminu "co najmniej"), jest to niezbędne minimum postanowień, jakie musi zawierać umowa. Zatem może ona zawierać także inne postanowienia (musi też zawierać załączniki wymagane przez art. 2 ust. 5 u.w.l., a w przypadku realizacji umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania budynku i ustanowienia po jego wybudowaniu odrębnej własności lokali na rzecz innych osób - także postanowienia odpowiednie dla takiej umowy).

Zasadniczo umowa przenosząca lub ustanawiająca własność lokalu, która nie zawiera określenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalem lub z lokalami, jest nieważna. Jednakże zachowuje ona ważność, jeśli na podstawie innych danych w niej zawartych można ustalić związany z lokalem udział w prawie do gruntu. Przepis art. 8 ust. 2 u.w.l. zawiera także dodatkową dyspozycję, na mocy której współwłaściciele (właściciele lokali) mogą także (ale nie muszą) określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną (z art. 18 ust. 1 u.w.l. wynika natomiast, że w ramach określania sposobu zarządu mogą oni też powierzyć zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej). Zgodnie z art. 24 ust. 2 u.k.w.h., który został zmieniony przez art. 37 u.w.l., zarząd powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

Przepis art. 8 ust. 2 u.w.l. zawiera także dodatkową dyspozycję, na mocy której współwłaściciele (właściciele lokali) mogą także (ale nie muszą) określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną (z art. 18 ust. 1 u.w.l. wynika natomiast, że w ramach określania sposobu zarządu mogą oni też powierzyć zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej). Zgodnie z art. 24 ust. 2 u.k.w.h., który został zmieniony przez art. 37 u.w.l., zarząd powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

Przepis art. 8 ust. 2 u.w.l. zawiera także dodatkową dyspozycję, na mocy której współwłaściciele (właściciele lokali) mogą także (ale nie muszą) określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną (z art. 18 ust. 1 u.w.l. wynika natomiast, że w ramach określania sposobu zarządu mogą oni też powierzyć zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej). Zgodnie z art. 24 ust. 2 u.k.w.h., który został zmieniony przez art. 37 u.w.l., zarząd powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

Wszystkie te warunki powinny znajdować odzwierciedlenie w zawieranej umowie (o której mowa w art. 9 u.w.l.), a także powinny być dokonane odpowiednie czynności faktyczne mające na celu spełnienie tych warunków. Warunki te mają zapewnić nabywcom lokali gwarancję wykonania umowy.

odrębnej własności lokalu "po zakończeniu budowy". Należy wobec tego ustalić, kiedy takie zakończenie budowy następuje. Zgodnie z przepisami pr. bud. należałoby za nie uznać albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku, jeśli jest to wymagane (zob. art. 55 pr. bud.), albo moment po zawiadomieniu właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Możemy też mieć do czynienia z wadliwością umowy, do której stosuje się art. 9 u.w.l., i tym samym z jej wadliwym wykonaniem (np. wtedy, gdy nie zrealizowano jednego z warunków albo został on zrealizowany po zawarciu umowy w sposób inny, niż przewidywano w chwili jej zawierania). Gdy umowa jest wadliwa (a więc i wadliwie wykonywana) lub nawet sama umowa jest dobra, ale jej wykonanie jest złe, zgodnie z art. 9 ust. 3 u.w.l. sąd może na wniosek nabywcy powierzyć w trybie postępowania nieprocesowego dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. Sąd może, jak wynika z treści tego przepisu, podjąć taką decyzję również w przypadku wykonywania umowy w sposób sprzeczny z umową.

"Obowiązkiem dewelopera jako przyjmującego zlecenie jest wykonanie umowy w całości, a zatem również spełnienie zobowiązania w zakresie wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności na klienta. Obciążanie klienta odpowiedzialnością za niedojście umowy do skutku wyłącznie z jego winy, polegającej na odmowie przystąpienia do zawarcia umowy przedwstępnej (zbędnej z uwagi na treść umowy deweloperskiej), jest całkowicie nieuzasadnione, albowiem w świetle postanowień umowy brak jest podstaw do uznania, aby zachodziła konieczność sporządzania jakiejkolwiek umowy przedwstępnej".

jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377).

Ustawa ta określa:

1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,

2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,

3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera,

4) treść umowy deweloperskiej,

5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,

6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Przepisy tej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej, tj. do umowy przedwstępnej.

W ustawie tej zdefiniowano m.in. w art. 3 pkt 5 pojęcie umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W świetle art. 3 pkt 6 u.o.p.n. przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje ww. prawo, obejmujący budowę w rozumieniu pr. bud. oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy i oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Omawiana ustawa koncentruje się przede wszystkim na ochronie środków finansowych klientów dewelopera, więc przewiduje w art. 4, że deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Kolejne przepisy u.o.p.n. poświęcone są realizacji tych środków ochrony.

Poza tym ustawa ta przewiduje (art. 18 ust. 1), że deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a także zawiera różne przepisy dotyczące tego obowiązku, oraz nakłada na dewelopera obowiązki w zakresie przedstawiania klientom informacji o własnej sytuacji prawnej i finansowej.

Omawiana ustawa wskazuje w art. 22 obowiązkowe składniki umowy deweloperskiej, która zawierać ma w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i o zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym o poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W art. 23 ust. 1 u.o.p.n. przesądzono, że umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 2 tego artykułu, a w ust. 2 napisano, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Omawiana ustawa odnosi się także do harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego, który według art. 24 ust. 1 ma określać co najmniej:

1) etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Poza tym, w świetle art. 24 ust. 2 u.o.p.n., harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Aby umowa, a także jednostronna czynność prawna ustanawiająca odrębną własność lokalu były ważne i aby w ogóle powstał przedmiot odrębnej własności, niezbędny jest (zgodnie z treścią art. 7 ust. 2 u.w.l.) wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma zatem charakter konstytutywny - bo bez niego odrębna własność nie powstaje. Także wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny. Jeśli wymóg dokonania wpisu zostanie spełniony, to odrębna własność lokalu powstaje z datą złożenia wniosku o wpis. Wpis do księgi wieczystej ma bowiem, w myśl art. 29 u.k.w.h., moc wsteczną od daty złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

W związku z tym, że pomiędzy zawarciem umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu lub złożeniu jednostronnego oświadczenia woli ustanawiającego taką własność a założeniem dla lokalu księgi wieczystej i dokonaniem do niej wpisu upływa pewien czas, powstaje problem dopuszczalności obrotu lokalem i prawami do niego w tym okresie. umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy (obdarowanego) jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wydaje się jednak, że koncepcja taka ma zasadnicze wady, gdyż skoro przed konstytutywnym wpisem nie istnieje jeszcze własność lokalu, to nie może ona przysługiwać nikomu, także obdarowanemu posiadaczowi ekspektatywy. Zatem osoba taka nie może skutecznie rozporządzać lokalem (przyszłą własnością lokalu), choć może dokonać czynności zobowiązujących, dotyczących tego lokalu.

Do dokonania wpisu lokalu do księgi wieczystej zastosowanie mają przepisy u.k.w.h. Artykuł 24 ust. 1 tej ustawy (zmieniony przez art. 37 u.w.l.) przewiduje prowadzenie odrębnych ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości lokalowej, niezależnie od tego, że prowadzi się księgę wieczystą dla nieruchomości, w której lokale te zostały wyodrębnione. Raz wyodrębniona własność lokalu pozostaje taką i później, toteż kolejni nabywcy mogą kupować takie nieruchomości lokalowe jak określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu - chyba że właściciele lokali postanowią dokonać zmiany udziałów według przepisów art. 3 ust. 7 lubart. 21 ust. 3 i art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 lub 5a bądź 9 u.w.l. W przypadku przeniesienia umową praw do lokalu już wyodrębnionego bądź sukcesji tego prawa (spadkobranie), każdy nowy właściciel staje się właścicielem lokalu odrębnego z chwilą sporządzenia aktu notarialnego zawierającego zgodne oświadczenia woli zbywcy i nabywcy bądź z chwilą nabycia spadku. Kolejny właściciel lokalu odrębnego może zatem dowodzić istnienia prawa własności lokalu na podstawie takich samych dokumentów jak w przypadku każdej innej nieruchomości.

We wspólnotach mieszkaniowych, które funkcjonują w budynkach mieszczących do 7 samodzielnych lokali, gdzie właściciele (zgodnie z art. 19 u.w.l.) bezpośrednio zarządzają nieruchomością wspólną, gdyż nie skorzystali z art. 18 ust. 1 u.w.l., uchwały właścicieli lokali nie są podejmowane. Tam bowiem, zamiast przepisów u.w.l. dotyczących podejmowania uchwał, zastosowanie mają przepisy k.c. oraz k.p.c. o współwłasności. Z tego względu zgodę na połączenie lub podział lokali, o której mowa w art. 22 ust. 4 u.w.l., wyrażają pozostali właściciele lokali (wyjąwszy zainteresowanych).

Należy zauważyć, że w odniesieniu do podziału lub łączenia lokali możemy mieć do czynienia zarówno z potrzebą wniesienia przez zainteresowanych właścicieli na podstawie art. 25 u.w.l. pozwu o uchylenie uchwały właścicieli lokali odmawiającej zgody na połączenie lub podział, jak i z żądaniem rozstrzygnięcia przez sąd żądania zainteresowanych właścicieli na podstawie art. 22 ust. 4 u.w.l.

legitymacja czynna do wytoczenia powództwa wynikającego z art. 25 u.w.l. przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 22 ust. 4 służy "zainteresowanemu" właścicielowi połączeniem lub podziałem lokali. Ponadto ustawodawca, ustanawiając obowiązek uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli lokali w formie uchwały na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, uznał, że tego rodzaju ingerencja w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli lokali członków wspólnoty. Skoro ustawa przewidziała w tych wypadkach konieczność uzyskania zgody właścicieli, to nie można przyjmować, że jej niewyrażenie narusza kodeksową (art. 140 k.c.) czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności. Z treści art. 22 ust. 4 u.w.l. wynika, że ustawodawca uznał za dopuszczalne jedynie połączenie dwóch lokali w jeden, a więc nie jest dopuszczalne połączenie w jeden lokal kilku samodzielnych lokali. Możliwe jest także dokonywanie w obrębie własności indywidualnej innych zmian, polegających na odłączaniu części jednego lokalu i przyłączaniu ich do drugiego. "Jeżeli zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie ich do drugiego lokalu mieszkalnego".

Zniesienie współwłasności lokalu

Przez zniesienie współwłasności kodeks cywilny rozumie likwidację więzi prawnych łączących współwłaścicieli. Jeśli chodzi o współwłasność nieruchomości wspólnej, nie jest możliwe żądanie podziału nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali, ponieważ stanowi ona tzw. współwłasność przymusową i zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l. nie można żądać jej zniesienia, dopóki trwa odrębna własność lokali. Możliwa jest jednak czynność, w wyniku której z części nieruchomości stanowiącej współwłasność wyodrębniony zostanie samodzielny lokal albo część ta zostanie przyłączona do istniejącego już wcześniej samodzielnego lokalu, stanowiącego odrębną własność (o czym była mowa w poprzednim rozdziale).

Do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności lokalu uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli. Prawo wystąpienia z takim wnioskiem mają również spadkobiercy współwłaściciela. Żądanie zniesienia współwłasności nie wymaga uzasadnienia.

Dlatego w odniesieniu do nieruchomości wspólnej żądanie zniesienia współwłasności przez jednego lub część właścicieli lokali nie może przynieść skutku, a jedyną możliwą drogą postępowania jest zniesienie współwłasności w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali.

Postępowanie sądowe w sprawie zniesienie współwłasności uregulowane zostało w k.p.c. - w art. 617-625. Jest ono przeprowadzane w trybie nieprocesowym, a sądem właściwym do rozpoznania sprawy i wydania orzeczenia jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Zgodnie z tymi przepisami, we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz, która ma być podzielona, oraz razem z propozycjami jej podziału przedstawić dowody, że jest się właścicielem tej rzeczy, przy czym najlepiej, gdy współwłaściciele zawrą porozumienie co do sposobu podziału rzeczy.

Wygaśnięcie własności lokalu

Odrębna własność lokalu wygaśnie:

- jeśli przestanie istnieć rzecz będąca przedmiotem prawa własności, czyli gdy lokal ulegnie fizycznemu zniszczeniu;

- gdy (mimo że lokal fizycznie nadal istnieje) zmianie ulegnie sytuacja prawnorzeczowa warunkująca powstanie i utrzymywanie się odrębnej własności lokalu.

Aby uznać, że własność lokalu wygasła z powodu fizycznego zniszczenia lokalu, nie wystarczy samo zniszczenie lokalu. Lokal (jeśli zniszczeniu uległa tylko część budynku) oraz cały budynek można przecież odbudować. Do wygaśnięcia własności lokalu konieczne jest więc rozebranie lub zniszczenie całego budynku albo trwałe zniszczenie jego części.

Stan, w którym budynek ulega po dostatecznie długim czasie technicznemu zużyciu, w związku z czym właściciele dokonują jego rozbiórki, a na jego miejscu wznoszą nowy, należy nawet uznać za normalny. Żadnego z właścicieli lokali nie można przy tym z powodu rozbiórki budynku pozbawić udziału we własności gruntu, a tym samym pozbawić prawa do posiadania lokalu w nowo wznoszonym budynku. Nie zawsze jednak budynek wielolokalowy może być odbudowany. Stanie się to niemożliwe, gdy działka, na której stał budynek, nie jest działką budowlaną i niczego tam już nie można zbudować bądź gdy w wyniku zmiany planu miejscowego nie można tam zbudować budynku mieszkalnego albo mieszkalno-użytkowego lub jakiegokolwiek budynku wielolokalowego. Wówczas byli właściciele lokali pozostaną jedynie współwłaścicielami gruntu (albo prawa użytkowania wieczystego gruntu) w częściach ułamkowych.

Do zmian sytuacji prawnorzeczowej powodujących wygaśnięcie odrębnej własności lokalu można także zaliczyć dokonanie czynności prawnych odwrotnych do ustanowienia odrębnej własności lokali, a więc zniesienie odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości (ustanowienie współwłasności łącznej nieruchomości) albo zniesienie odrębnej własności dwóch lokali (połączenie dwóch lokali w jeden).

Wspólnota mieszkaniowa w świetle art. 6 u.w.l.

Wspólnota mieszkaniowa to, w myśl tego przepisu, ogół (zbiór) właścicieli lokali w danej nieruchomości, przy czym - jak wynika z kolejnych postanowień tego artykułu oraz z dalszych artykułów u.w.l. - w wyniku szczególnych regulacji dotyczących organizacji działania tego zbioru właścicieli, wspólnota mieszkaniowa jest jednocześnie rodzajem jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Z mocy art. 6 u.w.l. każdy właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań należy do wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje ona niejako z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali.

Właścicieli lokali, będących często zupełnie przypadkowym zbiorem osób, łączy nieruchomość, w której wyodrębniono lokale stanowiące ich własność. Stając się współwłaścicielami tej samej nieruchomości wspólnej, te przypadkowe osoby będą musiały zorganizować zarządzanie wspólną własnością, a często także rozstrzygać konflikty powstające na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego. . Dlatego w u.w.l. w szczególny sposób uregulowano kwestie zarządu nieruchomością wspólną i niektóre kwestie związane z wewnętrzną organizacją wspólnoty (m.in. te właśnie regulacje stały się przyczyną traktowania wspólnoty mieszkaniowej jak jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, a później jako osoby ustawowej).

Regulacje te mają zapewnić realizację podstawowych celów istnienia i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Cele te to:

- wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym;

- sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną należącą do dużej liczby właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, gdyż ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje, wspólnotę mieszkaniową nazywało się po wejściu w życie u.w.l. ułomną osobą prawną.

Ważnym skutkiem braku osobowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej jest to, że jako podmiot gospodarczy nie może ona upaść, a więc w wyniku upadłości nie można ograniczyć odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty. Koresponduje z tym art. 17 u.w.l. wprowadzający zasadę, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W wyniku przyjęcia takiej konstrukcji prawnej wspólnota mieszkaniowa może (jako swoisty reprezentant właścicieli lokali) rozporządzać ich majątkiem, na który składają się m.in. pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, choć w rzeczywistości majątek ten stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Dzięki temu wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dysponowania środkami majątkowymi przeznaczonymi na zarządzanie nieruchomością wspólną.

Zdolność sądowa, tj. możliwość pozywania do sądu i bycia pozywanym, przyznana wspólnocie mieszkaniowej ustawą o własności lokali, znacznie ułatwia codzienne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki np. możliwości występowania przed sądem reprezentantów wspólnoty jako całości, gdy rozpatrywana jest sprawa z udziałem wspólnoty jako pozwanego lub powoda, nie jest konieczne występowanie łącznie wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej (wystarczy obecność w sądzie zarządu lub zarządcy jako reprezentanta całej wspólnoty mieszkaniowej). Przedstawiona konstrukcja prawna dotyczy każdej wspólnoty właścicieli lokali, tak w budynku mieszkalnym, jak i w budynku, w którym nie ma ani jednego lokalu mieszkalnego. Nazwa "wspólnota mieszkaniowa" nie oddaje więc w pełni charakteru podmiotu powołanego do życia przez art. 6 u.w.l. Jest to w istocie wspólnota lokalowa, gdyż mieszkalna funkcja lokali nie wpływa na istnienie i funkcjonowanie tej wspólnoty, a brak funkcji mieszkalnych w budynku nie powoduje jej nieistnienia, Powołana do zajmowania się współwłasnością wspólnota mieszkaniowa posiada kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Wspólnota mieszkaniowa nie ma wobec tego legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Ustawowe sformułowanie "może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana" jest rozumiane jako nadające danej jednostce organizacyjnej zdolność prawną, a więc równoważne stwierdzeniu "może być podmiotem praw i obowiązków", zatem nie można podzielić wyrażanych poglądów, że sformułowanie zawarte w art. 6 u.w.l. (a także np. w art. 81 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 czerwca 1934 r. - Kodeks handlowy, Dz. U. Nr 57, poz. 502 z późn. zm.) oznacza jedynie przyznanie zdolności do czynności prawnych - bo zdolność do czynności prawnych może mieć tylko podmiot prawa cywilnego, a ponadto zdolność do czynności prawnych to możliwość nabywania praw i obowiązków za pomocą własnych działań (a przy takich założeniach treść art. 6 zdanie drugie u.w.l. nie może być ograniczana do nadania wspólnocie mieszkaniowej jedynie zdolności do czynności prawnych).

2. Stanowisko, iż wspólnota mieszkaniowa jest stroną czynności prawnej lub czynności procesowej, jednak stroną powstałego stosunku prawnego i podmiotem powstałych praw i obowiązków są właściciele lokali, jest trudne do obrony po pojawieniu się w kodeksie cywilnym trzeciej kategorii osób - jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną - bo choć art. 6 u.w.l. pozostał niezmieniony, to przepis ten był uchwalany w innym stanie prawnym, a ustawodawca wyraźnie wskazał, że wspólnoty mieszkaniowe nabywają prawa i zaciągają zobowiązania we własnym imieniu, co należy uznać za równoznaczne z przyznaniem zdolności prawnej. A skoro pierwowzorem dla konstrukcji wspólnoty mieszkaniowej była spółka jawna, a spółka taka należy do trzeciej kategorii podmiotów prawa cywilnego (osób ustawowych), to najlepszym rozwiązaniem jest zaliczenie do tej kategorii także wspólnoty mieszkaniowej (chociaż niewątpliwie dla jasności sytuacji wskazana jest nowelizacja art. 6 u.w.l.). Należy więc opowiedzieć się za taką wykładnią art. 6 zdanie drugie u.w.l., która uwzględnia zmiany, jakie zaszły w stanie prawnym po wejściu w życie art. 33¹ k.c.

3. Podmiotami stosunków cywilnoprawnych (praw i obowiązków) mogą być osoby fizyczne i osoby prawne (art. 1 k.c.), ale także jednostki organizacyjne, o których mowa w art. 33¹ k.c., tzn. takie, którym ustawa przyznała zdolność prawną (podmiotowość prawną), nie przyznając jednak osobowości prawnej - taka jednostka organizacyjna, będąc wyposażona w zdolność prawną (podmiotowość prawną), może mieć własny majątek, odrębny od majątków podmiotów wchodzących w jej skład, co wynika wprost z przysługiwania jej zdolności prawnej (generalnie atrybutami osobowości prawnej są wyodrębnienie majątkowe i zdolność procesowa, a typowymi cechami osobowości prawnej są: struktura organizacyjna, posiadanie majątku, zdolność bycia podmiotem praw i obowiązków materialnoprawnych, zdolność sądowa i procesowa, odpowiedzialność własnym majątkiem za zobowiązania). Jeżeli więc przynajmniej dwie z tych cech charakteryzują określoną konstrukcję prawną, jest to osoba ustawowa.

4. Istotne dla sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej jest to, czy jest ona podmiotem prawa cywilnego w rozumieniu art. 33¹ k.c., a zgodnie z treścią tego przepisu osobą ustawową jest taka, która charakteryzuje się trzema zasadniczymi cechami: ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, nie jest osobą prawną, jest jednostką organizacyjną (ma - zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 20 u.w.l. - określoną strukturę organizacyjną). Wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się wskazanymi cechami - zgodnie z art. 6 zdanie drugie u.w.l. Takie sformułowanie ustawowe należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, co odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej. Nie ma przy tym wielkiego znaczenia, że w przepisie brak wyraźnego stwierdzenia, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "we własnym imieniu". Poza tym, przyjmując, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33¹ k.c., można odwołać się do treści art. 22 u.w.l., gdyż w artykule tym wymienione zostały przykładowo czynności przekraczające zwykły zarząd (ust. 3), a także zawarto uregulowanie odnoszące się do połączenia dwóch odrębnych lokali w jedną nieruchomość oraz podziału lokalu, z którego wynika, że tego rodzaju czynności wymagają zgody właścicieli wyrażonej w uchwale, a w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (ust. 4). A więc art. 22 ust. 2 u.w.l. daje podstawę do postrzegania zarządu wspólnoty jako odpowiednika organu osoby prawnej, który działa w granicach kompetencji wyznaczonych treścią ustawy i statutu, ale w określonym zakresie może działać samodzielnie.

5. Choć wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną), to charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych, bo jest to jednostka organizacyjna, której powstanie nie zostało uzależnione od dokonania czynności prawnej. Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel tej nieruchomości, i nie podlega likwidacji. Cechy te nie wykluczają jednak uznania jej za osobę ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku.

6. Na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, przy czym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.), a ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu.

7. Przepisy ustawy o własności lokali upoważniają do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Świadczy o tym treść art. 16, 21 ust. 1, a także art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną (zob. uchwała SN z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6).

8. Pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem współwłasności łączącym właścicieli lokali, użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych dwóch konstrukcji prawnych. W ramach stosunku współwłasności właściciele lokali decydują o udziale w nieruchomości wspólnej, który stanowi element majątku należącego do każdego z nich. Wspólnota ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Uznanie wspólnoty za podmiot odrębny od właścicieli i uregulowanie sposobu działania tego podmiotu z jednoczesnym zabezpieczeniem wpływu właścicieli lokali na jej funkcjonowanie stwarzają dobre podstawy do podejmowania działań charakteryzujących dobrego gospodarza nieruchomości.

9. Przyjęcie, że wspólnota może nabywać własny majątek (odrębny od majątku właścicieli lokali), uwzględnia interesy kontrahentów wspólnoty, bo mniej problemów stwarza łączenie praw i obowiązków (np. wynikających z umowy dzierżawy czy świadczenia usług) ze wspólnotą jako odrębnym podmiotem niż przypisywanie ich właścicielom lokali. Dotyczy to zarówno sfery materialnoprawnej (liczba podmiotów występujących w umowie), jak i sfery procesowej (liczba współpowodów czy współpozwanych).

10. W porównaniu do zakresu zdolności prawnej osoby fizycznej (co do zasady nieograniczonej), zdolność prawna osoby prawnej, a także osoby ustawowej, jest co do zasady ograniczona. Jednak powstaje pytanie, czy zdolność prawna osoby ustawowej, a konkretnie wspólnoty mieszkaniowej, podlega jedynie ograniczeniom wynikającym z faktu, że chodzi o jednostkę organizacyjną, a nie człowieka, czy też ograniczeniom wynikającym z zakresu zadań, do wykonywania których została powołana. A skoro w obowiązującym stanie prawnym nie występuje tzw. specjalna zdolność prawna osób prawnych, to zdolność prawna osoby prawnej, a także osoby ustawowej może zostać ograniczona tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym (poza ograniczeniami wynikającym z faktu, że podmiotem pewnych praw i obowiązków może być jedynie człowiek). Nie dokonując generalnej oceny takiego stanowiska, należy jednak wskazać, że przepisy art. 1 ust. 1, art. 14, 17, 18, 22, 25 u.w.l. wskazują, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną - więc wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.

Odpowiednio do tego Sąd Najwyższy stwierdził, że przyjęcie, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych, oznacza, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Sąd zauważył również, iż przepisy u.w.l. pozwalają stwierdzić, że "do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)".

Skoro samo pojęcie wspólnoty mieszkaniowej dotyczy konkretnej nieruchomości, w której ustanowiono odrębną własność lokali, istnieje naturalna skłonność do przyjmowania, że tam właśnie mieści się siedziba wspólnoty mieszkaniowej i na adres nieruchomości wspólnej należy kierować wszelką korespondencję do danej wspólnoty. Tymczasem wcale tak być nie musi, w nieruchomości wspólnoty może nie być nikogo, kto władny jest odebrać kierowaną do niej korespondencją, a osoby takie mogą rezydować pod zupełnie innym adresem. Wspólnotę bowiem reprezentuje wybrany przez właścicieli lokali zarząd (będący rodzajem organu) albo zarządca, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną w umowie zawartej zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., a którego siedziba mieści się poza nieruchomością wspólną.

Obecnie uważa się, że siedzibą wspólnoty mieszkaniowej jest adres siedziby zarządu lub zarządcy, jeśli wspólnota powierzyła zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 lub 2a u.w.l.

Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali (małe i duże wspólnoty)

Małe wspólnoty to zgodnie z art. 19 u.w.l. te, które istnieją w nieruchomościach mieszczących najwyżej 7 lokali, przy czym do sumy lokali w nieruchomości wlicza się wszystkie samodzielne lokale - tak wyodrębnione, jak i niewyodrębnione, zarówno mieszkalne, jak i o innym przeznaczeniu. W tych małych wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną mają, w myśl tego przepisu, odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności - o ile właściciele lokali w takich wspólnotach nie skorzystali z możliwości przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. i nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (ewentualnie umowy powierzającej zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej). Wynika z tego, że uznano, iż wcześniej istniejące przepisy dotyczące zarządu współwłasnością (w tym nieruchomością stanowiącą współwłasność) w zupełności odpowiadają potrzebom małej wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to przede wszystkim, że z jednej strony w małych wspólnotach, stosujących w sprawach zarządu nieruchomością wspólną art. 19 u.w.l., najważniejsze decyzje muszą być podejmowane przez właścicieli lokali jednomyślnie, a z drugiej, że nie nałożono na małe wspólnoty żadnych dodatkowych obowiązków związanych z organizacją funkcjonowania wspólnoty ani nie wprowadzono w związku z tą organizacją dodatkowych procedur, które obowiązywać mają duże wspólnoty (w myśl innych przepisów u.w.l.).

Duże wspólnoty, zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l., funkcjonują w nieruchomościach, w których liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż 7. Tam właściciele lokali, o ile nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia zarządu w umowie zawartej przez nich w formie aktu notarialnego, są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, składającego się z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona i stosować się do innych przepisów, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, zawartych w art. 20-33 u.w.l.

PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI

Prawa i obowiązki właścicieli lokali stanowiących odrębną własność zostały dodatkowo ukształtowane przepisami ustawy o własności lokali, która - odmawiając właścicielom lokali prawa zniszczenia przedmiotu swojej własności - jednocześnie nakłada na nich obowiązek jej utrzymania.

Jeśli chodzi o sam lokal (stanowiący indywidualną własność), jego właściciel zachowuje wynikające z kodeksu cywilnego prawa związane z własnością, takie jak prawo do: posiadania i korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów, dyspozycji faktycznych, wyzbycia się rzeczy, rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci oraz obciążenia rzeczy, ale musi uzyskać zgodę innych właścicieli lokali, gdy dokonywane przez niego czynności mogą ingerować we własność innych osób lub we współwłasność i prawa innych osób do współkorzystania ze współwłasności (w tym przypadku do korzystania z nieruchomości wspólnej).

Musi także, w myśl art. 22 ust. 4 u.w.l., występować o zgodę właścicieli lokali na podział lokalu lub połączenie dwóch samodzielnych lokali w jeden (mimo że nie musi uzyskiwać takiej zgody na sprzedaż lokalu lub inne czynności prowadzące do zmiany właściciela lokalu). Zmiany wymienione wart. 22 ust. 4 u.w.l. mogą bowiem wymagać fizycznej przebudowy i mieć wpływ na funkcjonowanie lokali sąsiednich, a także powodują zmianę liczby właścicieli i przysługującej niektórym właścicielom liczby głosów, co może czasem mieć wpływ na stosunki wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej (która jednak nie ma żadnych kompetencji umożliwiających jej wpływanie na to, kim są lub będą właściciele poszczególnych lokali).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Prawo poszczególnych właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości nie powinno być nadmiernie ograniczane np. przez nieuprawnioną ingerencję wspólnoty jako całości. Na przykład wprowadzenie wymogu uzyskania zgody właścicieli na każdorazowe wykorzystanie części wspólnej nieruchomości przez właścicieli na własne potrzeby, takie jak: przechowywanie, parkowanie czy składowanie jest naruszeniem art. 12 ust. 1 u.w.l., ogranicza bowiem prawa właścicieli w większym stopniu niż to konieczne do uregulowania zasad współkorzystania z nieruchomości (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 3 listopada 2010 r., VI ACa 264/10, LEX nr 785838).

Artykuł 12 ust. 2 u.w.l. ogranicza natomiast, w porównaniu z art. 140 i 207 k.c., prawa właścicieli lokali do pobierania pożytków ze współwłasności. Co prawda należą się one właścicielom lokali w częściach proporcjonalnych do ich udziału we współwłasności, ale nie mogą być przez nich w dowolny sposób spożytkowane. Muszą bowiem być w pierwszej kolejności wydatkowane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Stosowanie tej zasady odbywa się w ramach roku kalendarzowego (który jest okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej w myśl art. 29 ust. 1a u.w.l.).

Ten sam przepis nakłada też na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, jaka nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości. Każdy właściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części tych wydatków - proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej).

Oznacza to m.in., że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem, który nie osiąga żadnego dochodu, gdyż poszczególni właściciele opłacają jedynie koszty utrzymania swojej własności (w takim ułamku, w jakim są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej). A jeśli przychód z pożytków innych przychodów z nieruchomości wspólnej, osiągnięty w danym roku kalendarzowym, przekracza koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to nadwyżka przychodów nad kosztami nie jest dochodem wspólnoty mieszkaniowej, lecz w odpowiednich ułamkowych częściach stanowi dochód poszczególnych właścicieli lokali (bo pożytki i przychody stanowią ich własność w odpowiednich ułamkowych częściach i zostali oni zobowiązani jedynie do pokrywania nadwyżki przychodów nad kosztami).

Niezależnie od tego, skoro wspólnota mieszkaniowa jest w rozumieniu u.p.d.o.p. jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, to wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na rachunek wspólnoty, stanowią, w rozumieniu tej ustawy podatkowej, przychód wspólnoty. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez właścicieli lokali zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 u.p.d.o.p. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 listopada 2010 r., I SA/Gd 671/10, LEX nr 747997). O zagadnieniach podatkowych traktuje szerzej rozdział 8.

Zgodnie z zasadą, że właściciele lokali ponoszą jedynie koszty utrzymania swojej własności, nie tylko nadwyżka przychodów z nieruchomości wspólnej powinna im zostać oddana (każdemu w części proporcjonalnej do jego udziałów w nieruchomości wspólnej), ale także nadwyżka wpłaconych przez właścicieli lokali na poczet tych kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczek powinna zostać zwrócona po zakończeniu roku obrachunkowego. Do tej kwestii odniósł się m.in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r., I ACa 119/08, LEX nr 468600, stwierdził, że wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Jednakże Sąd Najwyższy odniósł się do tej kwestii inaczej i w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, Biul. SN 2011, nr 4, poz. 9, uznał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali.

Nie można nałożyć na wspólnotę ani na właścicieli lokali odpowiedzialności za zobowiązania inne niż wskazane w art. 17 u.w.l. ani uznać korzyści z pomnażania środków z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu rzeczą wspólną za pożytki, ani twierdzić, że wspólnota jest zobowiązana uzyskiwać pożytki z rzeczy lub praw (por. wyrok SA we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r., I ACa 1226/07, LEX nr 425057).

Trzeba podkreślić, że obowiązki finansowe właścicieli lokali są ściśle zharmonizowane z charakterem i kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej, której zadaniem jest prawidłowe zarządzanie współwłasnością i która kompetentna jest jedynie do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej (współwłasności właścicieli lokali) i spraw związanych z zarządzaniem tą nieruchomością, a nie może decydować o sprawach dotyczących lokali stanowiących wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Także więc w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli lokali, przekazanymi jej do rozliczenia, wspólnota może nimi zarządzać i przeznaczać je tylko na ściśle wskazane cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a ewentualną nadwyżkę przekazać ma właścicielom tych lokali. Z mocy art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 1, art. 7 ust. 1 i 2u.p.d.o.p. jest ona podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, a więc środki, jakimi dysponuje jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2008 r., II FSK 588/07, LEX nr 515210).

Oprócz obowiązków wymienionych w art. 12 u.w.l., każdy z właścicieli lokali ma, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., obowiązek ponoszenia pełnych wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie. Przepis ten zawiera ponadto cały katalog różnych obowiązków właścicieli lokali związanych z nieruchomością wspólną. Są oni zobowiązani:

- przestrzegać porządku domowego;

- uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej;

- korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli;

- współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l., przynoszą też takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. A jeśli je pokrył, to może żądać ich zwrotu. Właściciel lokalu zostaje bowiem zobowiązany tym przepisem do zezwalania na wstęp do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

W razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 u.w.l.

Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali.

Zachowując prawo do pobierania pożytków i innych przychodów oraz dysponowania lokalem stanowiącym przedmiot indywidualnej własności, właściciele lokali mogą czerpać dochody z ich wynajmowania lub wydzierżawiania. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu, i jest zgodne z innymi przepisami u.w.l.

do praw i obowiązków właścicieli lokali należą:

- uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, polegające na wpłacaniu comiesięcznych zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną (art. 15 u.w.l.);

- współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 u.w.l.).

Do katalogu praw właścicieli lokali wynikających z przynależności do wspólnoty mieszkaniowej w świetle dalszych przepisów u.w.l. można zaliczyć:

- prawo do podejmowania decyzji we wszystkich kwestiach dotyczących nieruchomości wspólnej przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 i 2);

- określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie (art. 18 ust. 1);

- odwoływanie oraz zawieszanie w czynnościach całego zarządu lub jego poszczególnych członków (art. 20 ust. 2);

- prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3);

- prawo do oceny pracy zarządu i zarządcy oraz udzielania im absolutorium z prowadzonej działalności (art. 29 ust. 2, art. 30 ust. 1 pkt 2, art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3);

- udzielanie zarządowi zgody, wyrażonej w uchwale, na podejmowanie czynności przekraczających zarząd zwykły (art. 22 ust. 2);

- zwrócenie się do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego - jeżeli zarząd wspólnoty nie został powołany lub też istnieje formalnie, lecz nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przez sąd (art. 26);

- zwoływanie corocznego zebrania właścicieli lokali, jeżeli obowiązku tego nie wypełni zarząd, co może zrobić każdy z właścicieli lokali (art. 30 ust. 1);

- zwoływanie w uzasadnionych przypadkach zebrań właścicieli lokalu na wniosek co najmniej 1/10 ogółu właścicieli lokali (art. 31);

- zaskarżanie uchwał właścicieli lokali do sądu (art. 25 ust. 1);

- prawo (przysługujące zainteresowanemu właścicielowi lokalu) żądania rozstrzygnięcia przez sąd w razie braku zgody właścicieli lokali na podział lub połączenie lokali (art. 22 ust. 4).

Przedstawicielstwo i pełnomocnictwo

 

Właściciela lokalu może w jego funkcjach decyzyjnych zastępować ustanowiony przez niego przedstawiciel (pełnomocnik). Do ustanawiania pełnomocników właścicieli lokali, ich kompetencji oraz rodzajów pełnomocnictw stosuje się odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W przypadku właścicieli lokali i wspólnot mieszkaniowych regułą jest ustanawianie pełnomocników w drodze oświadczenia właściciela lokalu lub lokali. Przepisy te przynoszą dla właścicieli lokali m.in. ten skutek, że jeśli chcą oni ustanowić pełnomocnika, który np. reprezentowałby ich na zebraniu właścicieli lokali oraz na tym zebraniu lub podczas podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą oddawałby za nich głos za lub przeciw podjęciu danej uchwały, to nie mogą posłużyć się pełnomocnictwem ogólnym. Takie pełnomocnictwo może bowiem dotyczyć wyłącznie kwestii pozostających w granicach zwykłego zarządu, a uchwały właścicieli (zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l.) zapadają przede wszystkim w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Do reprezentowania właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali niezbędne będzie zatem pełnomocnictwo rodzajowe. I to nie tylko sporządzone w formie pisemnej (albo we właściwej dla danej czynności, która ma być w wyniku głosowania podjęta, formie aktu notarialnego), ale też - zgodnie z art. 98 k.c. - pełnomocnictwo to ma wymieniać, do jakiego rodzaju czynności upoważniony jest pełnomocnik.

właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, który jest obowiązany utrzymywać w należytym stanie (art. 13 ust. 1 u.w.l.), a więc w tym zakresie nie powstają żadne jego zobowiązania, których powinna dochodzić wspólnota mieszkaniowa.

Po drugie, właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 u.w.l.), w tym ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach proporcjonalnie do swojego udziału we własności nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2u.w.l.).

Po trzecie, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności koszty wymienione w art. 14 pkt 1-5 u.w.l., a na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 u.w.l.). I to właśnie te należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną są dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość (art. 15 ust. 1 u.w.l.),

Za opóźnienie we wnoszeniu zaliczek bądź uiszczaniu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wspólnota może żądać zapłaty odsetek w wysokości określonej w uchwale właścicieli lokali. A jeśli nie były one w takiej uchwale określone, to odsetek ustawowych. Po czwarte, wszelkie pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Po piąte, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l.).

Jeśli natomiast chodzi o dług właściciela lokalu wobec wspólnoty, to pozostali właściciele lokali mogą być obciążeni (ewentualnie wbrew swojej woli) spłatą tego długu tylko w przypadku, gdy osiągane są z nieruchomości wspólnej pożytki lub przychody. Bo te muszą być w pierwszej kolejności wydane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną - bez względu na to, czy poszczególni właściciele wpłacili przypadające na nich zaliczki. gdy pożytki i przychody pokrywają tylko część kosztów zarządu - wówczas każdy z pozostałych właścicieli lokali pokryje część długu właściciela-dłużnika proporcjonalną do udziału tych pożytków i przychodów w kosztach zarządu i pokryje tę część w części odpowiadającej jego udziałowi we własności nieruchomości wspólnej. Pozostała część długu właściciela-dłużnika może już być wyegzekwowana od innych właścicieli lokali tylko w ramach dochodzenia roszczeń od wspólnoty mieszkaniowej przez podmiot zewnętrzny. Odpowiedzialność wspólnoty i właściciela (właścicieli) lokali nie jest odpowiedzialnością solidarną, gdyż żaden przepis takiej solidarności nie przewiduje (por. art. 369 k.c.). Jednakże z art. 17 u.w.l. wynika, że za określone w tym przepisie zobowiązania odpowiadają i wspólnota, i właściciele lokali. A zatem zaspokojenie wierzyciela przez któregoś z dłużników zwalnia pozostałych. Jest to znana w doktrynie prawa cywilnego odpowiedzialność in solidum, określana także czasami jako solidarność niewłaściwa.

dochodzenie należności od właścicieli prowadzić będzie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub ewentualnie zarządca ustanowiony na podstawie art. 29 ust. 1 u.w.l. A jeśli zarząd jest wieloosobowy, to reprezentować go będzie przynajmniej dwóch członków. Zarząd (lub zarządca) występuje w tym przypadku zawsze w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a nie w imieniu własnym.

W ustawie o własności lokali ani w żadnej innej ustawie nie ma przepisów mówiących wprost, co ma się dziać w razie zbycia lokalu, np. na kim spoczywa obowiązek zapłaty zaliczki, gdy zmiana właściciela odbywa się w trakcie miesiąca (na nabywcy czy sprzedającym), albo jak rozliczać koszty wody i ciepła za okres, w którym nastąpiła zmiana właściciela, kto ma otrzymać zwrot nadpłaty i kto ma obowiązek dopłacenia, jeżeli zaliczka nie pokryła kosztów.

W świetle przepisów rozdziału 2 u.w.l., właściciel lokali ponosi koszty związane z utrzymaniem współwłasności dopóki jest właścicielem (za okres, w jakim był właścicielem). Zatem w razie zmiany właściciela lokalu, w trakcie okresu rozliczeniowego, należałoby odpowiednio podzielić koszty między byłego właściciela i nabywcę. Podział taki jest jednak trudny merytorycznie i może zostać rzetelnie dokonany dopiero po jakimś czasie, gdy zostaną zebrane dane i zakończone rozliczenia za dany okres. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej może to czasem oznaczać, że to, kto ile powinien dokładnie zapłacić, będzie znane po zakończeniu rozliczenia rocznego. W tej sytuacji dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową należności od byłego właściciela nierzadko jest bardzo trudne, bo ma ona trudności z ustaleniem miejsca jego pobytu.

---