EKONOMIKA NIERUCHOMOŚCI
mgr inż. Tomasz Krasodomski
Ramowy program przedmiotu
- Podstawowe pojęcia prawne (rożne definicje i typy własności nieruchomości), rodzaje i funkcje nieruchomości,
- Księgi wieczyste, hipoteki, kataster nieruchomości, teren, dostawy mediów, uzbrojenie, podstawowe cechy techniczne nieruchomości,
- Gospodarowanie nieruchomościami, zawody związane z nieruchomościami, rynek nieruchomości, wspieranie niektórych form budownictwa
- Funkcje nieruchomości na rynku nieruchomości mieszkalne i niemieszkalne, inwestowanie w nieruchomości, nieruchomości jako źródło kapitału
- Plan zarządzania nieruchomością - przykładowa analiza finansowa
- Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość jako źródło dochodów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego
- Zaliczenie
LITERAURA
- akty normatywne
- M.Bryx (red), Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, POLTEXT, Warszawa 2004
- M.Bryx, R.Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001
- A.Sobczak, Plany zarządzania nieruchomościami, POLTEXT, Warszawa 2000
- H.Walczewski, Prawo nieruchomości dla Zarządców, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2000
- I. Hopfer, H. Jędrzejewski, R. Źróbek, S. Źróbek, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993
- R. Borowiecki, S. Chomątkowski, K. Maciejowsja, S. Maciejowski, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993
- R. Borowiecki, S. Chomątkowski, K. Maciejowsja, S. Maciejowski, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993
- I. Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym. Oprocentowanie i dyskontowanie, TWIGER, Warszawa 1995
- Z.Brzeziński (red), Pośrednik na rynku nieruchomości, POLTEXT, Warszawa, 2004
- R. Borowiecki (red.), Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1995
- E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004.
- Z.Leoński, M.Szewczyk Podstawowe instytucje planowania przestrzennego i prawa budowalnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej Poznań 1997
NIERUCHOMOŚĆ
- art.46 KC § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
NIERUCHOMOŚĆ ROLNA
- art.461 KC Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Rodzaje nieruchomości
- Gruntowe
- Lokalowe
- Rolne
- Leśne
Funkcje nieruchomości
- Zapewnienie podstawowych potrzeb inwestora (np. mieszkanie, miejsce pracy)
- Lokata kapitału
- Zabezpieczenie kredytu
Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r kodeks cywilny (Dz.U.16 poz.16 z późn.zm.)
- ustawa z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.19 poz.147 z późn.zm.)
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz.U.85 poz.388 z późn.zm.)
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.115 poz.741 z późn.zm.)
Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów (…) (Dz.U.2001 nr 71 poz 733 z późn.zm.)
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2001 nr 4 poz.27 z późn.zm.)
- ustawa z dnia 26 października 1995r o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.133 poz.654 z późn.zm.)
Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994r prawo budowlane (Dz.U.89 poz.414 z późn.zm.)
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.30 poz.163 z późn.zm.)
- Ustawa z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.80 poz.717 z późn.zm.)
- Ustawa z dnia 18 lipca 2001r prawo wodne (Dz.U.115 poz.1229 z późn.zm)
Prawa do nieruchomości - „własnościowe”
- własność
- współwłasność
- wieczyste użytkowanie
- ograniczone prawa rzeczowe
Własność
- W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
- W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.
Współwłasność
- Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
- Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
- Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
- Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Wieczyste użytkowanie
- Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
- W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
- W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
- Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
- Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
- Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.
Ograniczone prawa rzeczowe
- Użytkowanie
- Służebność
- Zastaw
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- Hipoteka
Użytkowanie
- Obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków
- Użytkowanie jest niezbywalne
- Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków
- Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części
- Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć
Służebność:
- Gruntowa - Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
- Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
- Osobista - Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej
Zastaw
- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.
- Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.
Własnościowe prawo do lokalu
- Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Hipoteka
- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
- Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.
- Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.
- Przedmiotem hipoteki mogą być: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
- Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
- Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.
- Wierzytelności o wysokości nie ustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna).
- Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Inne tytułu prawne do nieruchomości
- Najem
- Dzierżawa
- Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
- Trwały zarząd
Najem i dzierżawa
- Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. [art.659 §1 KC]
- Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. [art.693 §1 KC]
Podstawowe przepisy dotyczące umów najmu
- Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju
- Umowa najmu nieruchomości lub lokalu na czas dłuższy od roku powinna być zawarta na piśmie. W razie nie zachowania tej formy poczytuje się za zawartą na czas nie oznaczony
- Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nie oznaczony
Podstawowe przepisy dotyczące umów dzierżawy
- Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, może być oznaczony w ułamkowej części pożytków
- Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nie oznaczony
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
- Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Trwały zarząd
- Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.
- Jednostka organizacyjna ma prawo, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:
1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania,
2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,
3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat.
Lokale do wynajmu w Towarzystwach Budownictwa Społecznego
- Partycypant wnosi partycypację w wysokości 30% wartości lokalu
- Partycypacja jest zbywalna i podlega dziedziczeniu
- Partycypant wskazuje najmującego lokal mieszkalny
- Roczny czynsz najmu nie może być większy niż 4% wartości odtworzenia 1m2 w danym powiecie
- Mieszkanie nie może podlegać wykupowi
ZBIORY INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH
Zbiory informacji o nieruchomościach
- Księga wieczysta - opisuje stan prawny nieruchomości,
- Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) - jest przede wszystkim opisem stanu faktycznego nieruchomości.
KSIĘGI WIECZYSTE -są stworzonymi przez prawo rejestrami stanu prawnego nieruchomości, w których aktualnie dokonuje się wpisów wszelkich aktualnych informacji dotyczących nieruchomości.
Skutki prawnomaterialne
- Księgi wieczyste są typowym przykładem rejestru, do którego wpisy wywołują wiele skutków prawnomaterialnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na nieruchomościach, np. hipoteka umowna powstaje z chwilą jej wpisu do księgi wieczystej.
Obowiązek właściciela
- Księgi wieczyste, pomimo początkowych zamierzeń, nie są prowadzone dla wszystkich nieruchomości.
- Przepisy prawa nakładają na właściciela nieruchomości obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej.
Podstawy prawne
- Ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece,
- Ustawa z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego,
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.
Podstawy prawne - techniczna strona prowadzenia ksiąg
- Ustawa z 14 lutego 2003r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym,
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym,
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 14 sierpnia 2003r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.
- Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
- Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
- Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
- Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Zadania księgi wieczystej
- Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
- Na skutek przypisania księgom wieczystym kilku zasad prawnomaterialnych zadaniem ich jest stabilizacja stosunków własnościowych i zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Treść księgi wieczystej
- Na treść księgi wieczystej składają się poszczególne wpisy w niej dokonywane.
- Wpis jest to adnotacja w księdze wieczystej informująca o zmianie stanu prawnego nieruchomości, np. zmianie właściciela, lub ustaleniu tego stanu zgodnie z rzeczywistością wtedy, gdy dotychczasowy nie odpowiadał prawdzie.
Prawa ujawniane w księdze
- W księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości, a zatem księgi nie służą do ujawniania praw o charakterze obligacyjnym.
- Prawo zobowiązaniowe można ujawnić tylko wtedy, gdy przepis szczegółowy na to zezwala.
Prawa zobowiązaniowe
W księdze wieczystej mogą być ujawnione następujące prawa osobiste i roszczenia:
- Prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
- Roszczenie o przeniesie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, dotyczy to także roszczeń przyszłych lub warunkowych,
Prawa zobowiązaniowe
- Roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
- Roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności,
- Wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych,
- Prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.
Prawa nieujawnione
- Nie należy wyciągać błędnego wniosku, że księga wieczysta ujawnia w każdym wypadku wszystkie prawa rzeczowe dotyczące danej nieruchomości.
- Obok praw rzeczowych wpisanych nieruchomość mogą obciążać także prawa niewpisane do księgi wieczystej, np. użytkowanie, służebności gruntowe i osobiste.
Jedna księga - jedna nieruchomość
- Księgi wieczyste prowadzi się dla poszczególnych, zindywidualizowanych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela.
- Księgi wieczyste są związane z nieruchomościami, a nie z osobami właścicieli.
- Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
Jedna księga - jedna nieruchomość
- Wyjątek od zasady:
- Art. 21. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.
Struktura księgi wieczystej
- Dział I - oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością (np. użytkowanie wieczyste ustanowione na rzecz innego podmiotu niż właściciel),
- Dział II - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- Dział III - wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- Dział IV - wpisy dotyczące hipotek.
Struktura księgi wieczystej dla ograniczonego prawa rzeczowego
- Dział I - pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
- Dział II - obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu,
- Dział III - wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- Dział IV - wpisy dotyczące hipotek.
Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
- Zasada wpisu,
- Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
- Zasada domniemań związanych z wpisem,
- Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej,
- Zasada mocy wstecznej wpisu w księdze wieczystej.
Zasada wpisu
- Każdoczesny stan prawny nieruchomości znajduje pełne uzewnętrznienie w księdze wieczystej, czyli stan prawny nieruchomości jest taki, jaki wynika z księgi wieczystej.
- Ustawodawca przyjął tę zasadę w ograniczonym zakresie (np. spadki).
Zasada rękojmi wiary publicznej
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub innego prawo rzeczowe.
Zasada rękojmi wiary publicznej
Zasada ta chroni osoby trzecie na wypadek:
- Nabycia prawa rzeczowego,
- Innego rozporządzenia prawem,
- Spełnienia świadczenia przez osobę trzecią na rzecz osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako uprawniona, np. spłaty wierzytelności hipotecznej.
Zasada domniemań związanych z wpisem
Na domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych składają się:
- Domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, oraz
- Domniemanie, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.
- Domniemania te dotyczą tylko praw ujawnionych w księdze wieczystej.
Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych
- Prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.
- Prawo wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem do niej niewpisanym, a o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga chwila złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
Zasada mocy wstecznej wpisu
- Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w sytuacji wszczęcia postępowania z urzędu - od dnie wszczęcia tego postępowania.
- Powstanie skutków prawnych wpisu jest wcześniejsze od daty jego fizycznego dokonania.
Prowadzenie ksiąg wieczystych
- Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych.
- Postępowanie wieczystoksięgowe jest postępowaniem nieprocesowym.
- Wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem.
- Postępowanie wieczystoksięgowe wszczyna się na wniosek.
Prowadzenie ksiąg wieczystych
- Od orzeczeń i zarządzeń sądu rejonowego w sprawach o wpis w księdze wieczystej przysługują środki odwoławcze, to jest odpowiednio apelacja i zażalenie, do sądu okręgowego.
Odpis księgi wieczystej
- Księgi wieczyste są jawne.
- Każdy może je przeglądać w budynku sądu pod nadzorem urzędnika sądowego.
- Z księgi wieczystej osoby zainteresowane mogą otrzymać odpłatnie odpisy ksiąg wieczystych odzwierciedlające ostatni stan wpisów oraz odpisy dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej.
KATASTER NIERUCHOMOŚCI
Pojęcie katastru - zgodnie z art. 53 a ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w tej ustawie pojęcie „kataster nieruchomości” rozumie się tę ewidencję.
Kataster nieruchomości
- Katastrem nieruchomości jest zatem nadal ewidencja gruntów i budynków stanowiąca zbiór urzędowych informacji o gruntach.
- Ewidencja jest podstawowym elementem systemu informacji o terenie, którego celem jest ułatwienie prowadzenia prawidłowej polityki przestrzennej, gospodarowania nieruchomościami, a przede wszystkim obrotu nieruchomościami.
Ewidencja gruntów i budynków
- Dane z ewidencji gruntów mają podstawowe znaczenie dla oznaczania nieruchomości oraz określania ich granic w księgach wieczystych, stanowią bowiem ich wyłączną podstawę.
- Ewidencja gruntów i budynków ma charakter zbioru informacji ogólnokrajowej, gdyż jest prowadzona w sposób jednolity na terenie całego kraju.
Podstawy prawne
- Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - powołała ewidencję gruntów i budynków oraz określiła jej przedmiot i zakres informacji w niej zawartych,
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków - reguluje szczegóły tej ewidencji.
Cel katastru
Gromadzenie i dostarczanie urzędowych, a zatem objętych domniemaniem prawdziwości, informacji o gruntach na potrzeby:
- Zagospodarowania przestrzennego,
- Wymiaru podatków i innych obciążeń publicznoprawnych,
- Oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych,
- Statystyki publicznej i
- Gospodarki nieruchomościami,
oraz zapewnienie ochrony interesów majątkowych stron obrotu nieruchomościami.
Ewidencja gruntów i budynków
Zgodnie z art. 2 pkt 8 Prawa geodezyjnego i kartograficznego:
Zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami, który jest prowadzony w sposób jednolity oraz systematycznie aktualizowanych dla całego kraju.
Zakres informacji
- Grunty: ich położenie, granice, powierzchnia, rodzaje użytków gruntowych, ich klas gleboznawczych, oznaczenie ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
- Budynków - ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne.
- Lokale - ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnia użytkowa,
- Właściciel, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - innych osób fizycznych lub prawnych, w których władaniu znajdują się grunty, budynki lub ich części,
- Miejsca zamieszkania lub siedziby osób wymienionych wyżej,
- Wpisu do rejestru zabytków,
- Wartości nieruchomości.
Organy prowadzące ewidencję
Organem prowadzącym ewidencję gruntów i budynków jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
W miastach na prawach powiatu organem tym jest prezydent miasta również wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Art. 6a ust. 4 Prawa geodezyjnego i kartograficznego
Starosta na wniosek gminy powierza wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), w drodze porozumienia, prowadzenie między innymi ewidencji gruntów i budynków.
Ewidencja jest prowadzona:
1. w systemie informatycznym,
2. w oparciu o podział obszaru kraju odpowiadający zasadniczemu trójstopniowemu podziałowi terytorialnemu państwa. Wyróżnia się zatem:
- Jednostki ewidencyjne,
- Obręby ewidencyjne,
- Działki ewidencyjne.
Jednostka ewidencyjna
- Odpowiada obszarowi gminy lub miasta stanowiącego gminę,
- W miastach, w których są utworzone dzielnice jednostkę ewidencyjną może stanowić obszar dzielnicy (np. Dzielnica Warszawa-Śródmieście) lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic.
- Dzieli się na obręby.
Obręby ewidencyjne
- Granice obrębów powinny być zgodne z granicami wsi, sołectw, dzielnic, osiedli lub zespołów urbanistycznych.
- Granice obrębów stanowią granice działek, co oznacza, że jedna działka nie powinna być położona na terenie dwóch obrębów.
- Obręb jest określony przez jego nazwę i numer lub wyłącznie numer.
Działka ewidencyjna
- Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
- Ciągłość obszaru oznacza tu, że w obszarze wewnątrz działki nie występują żadne granice prawne.
- W obszarze obrębu działka oznaczona jest numerem, który jest liczbą naturalną.
- Działka po podziale otrzymuje numer w postaci ułamka, np. 34/2, którego licznik nie ulega zmianie przy dalszych podziałach, lecz tylko mianownik.
Opis geodezyjny działki
Prawidłowy opis zwany też oznaczeniem geodezyjnym działki ewidencyjnej musi składać się z:
- Jej numeru,
- Numeru lub nazwy obrębu i
- Nazwy jednostki ewidencyjnej.
Np. działka ewidencyjna nr 6 z obrębu 05-08 w gminie Jabłonna.
Budynek - Lokal
- Budynek - obiekt budowlany, który jest budynkiem w rozumieniu standardowej klasyfikacji i nomenklatury, wprowadzonych na podstawie ustawy z 29 czerwca 1995r. o statystyce publicznej.
- Lokal - samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu w rozumieniu przepisów ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali.
Ewidencja obejmuje przede wszystkim:
- Dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów i budynków oraz lokali,
- Dane dotyczące właścicieli nieruchomości
Ewidencja obejmuje również:
Dane o:
- Użytkownikach wieczystych gruntów,
- Jednostkach organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd działkami,
- Państwowych osobach prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych,
Ewidencja obejmuje również:
- Organach administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości,
- Użytkownikach gruntów państwowych i samorządowych,
- Dotyczących osób i jednostek organizacyjnych, które władają gruntami na podstawie umów dzierżawy.
Ewidencja obejmuje również:
- Opis praw wyżej wymienionych osób, organów i jednostek oraz właścicieli do gruntów, budynków i lokali,
- Informacje o dokumentach, które stanowiły podstawę do sporządzenia wyżej wymienionego opisu praw,
- Datę i zegarowy czas wpisania danych do bazy danych,
- Datę ostatniej weryfikacji danych.
Operat ewidencyjny składa się z:
- Operatu geodezyjno-prawnego, który jest zbiorem dowodów prowadzonym dla każdego obrębu ewidencyjnego, uzasadniającym wpisy do komputerowych baz danych ewidencyjnych,
- Operatu opisowo-kartograficznego złożonego z komputerowych wydruków raportów, które obrazują dane ewidencyjne w momencie zakładania ewidencji, oraz kopii odpowiedniego fragmentu mapy przeglądowej, która obrazuje podział jednostki ewidencyjnej na obręby i wskazuje ich granice.
Podstawowe raporty przedstawiające dane ewidencyjne:
- Rejestr gruntów,
- Rejestr budynków,
- Rejestr lokali,
- Kartoteka budynków,
- Kartoteka lokali,
- Mapa ewidencyjna.
Rejestr gruntów - raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych o wszystkich działkach ewidencyjnych w granicach obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych gruntów.
Rejestr budynków -raport dotyczący budynków stanowiących odrębny od gruntów przedmiot własności zebrany według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych budynków.
Rejestr lokali - raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych dotyczących lokali stanowiących odrębne nieruchomości zgrupowane według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych lokali.
Kartoteka budynków
- Kartoteka budynków - raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych o budynkach stanowiących części składowe gruntu, zebranych w pozycjach kartoteki budynków,
- Kartoteka lokali - raport sporządzony na podstawie tych samych danych o lokalach nie stanowiących odrębnych nieruchomości zebranych w pozycjach kartoteki lokali.
Mapa ewidencyjna
Składają się na nią granice:
- Państwa,
- Jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa,
- Jednostek ewidencyjnych,
- Obrębu i
- Działek.
Mapa przedstawia także usytuowanie działek i budynków w przestrzeni.
Zasada jawności danych - organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków wydaje wyrysy i wypisy z operatu ewidencyjnego.
Dokumenty te wydawane są:
- Właścicielom lub władającym gruntami, budynkami lub lokalami,
- Osobom fizycznym i prawnym oraz innym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, które mają interes prawny w tym zakresie, co oznacza, że podmioty te muszą wykazać ten interes prawny, a także
- Zainteresowanym organom administracji rządowej i samorządowej.
Kataster nieruchomości
- Kataster nieruchomości ma być jednym z elementów systemu katastralnego, który składał się będzie poza tymże katastrem z ksiąg wieczystych i katastru fiskalnego.
- Kataster nieruchomości będzie to zinformatyzowana i zaktualizowana ewidencja gruntów i budynków uzupełniona o dane dotyczące wartości nieruchomości.
Informacje techniczne dotyczące nieruchomości
Podstawowe definicje
- obiekt budowlany
- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
- budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
- obiekt małej architektury;
Podstawowe definicje
- budynek - obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynek mieszkalny jednorodzinny - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
- budowla - każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
- obiekt małej architektury - niewielki obiekt, a w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;
-budowa - jest to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
- roboty budowlane - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
- remont - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierw
- urządzenia budowlane -urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;
- teren budowy -przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy;
- prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych;
- Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
Uczestnicy procesu budowlanego
- Inwestor
- Inspektor nadzoru inwestorskiego
- Projektant
- Kierownik budowy, kierownik robót
Obowiązki inwestora
- zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
- opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- wykonania i odbioru robót budowlanych,
- ew. powołanie Inspektora nadzoru inwestorskiego
Obowiązki projektanta
- opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska
Obowiązki kierownika budowy
- protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy;
- prowadzenie dokumentacji budowy;
- zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych;
- żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych
- Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.
- Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:
- przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganego przepisami o ochronie środowiska;
- uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.
Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto :
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o WZiZT, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
- złożył oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata.
Proces budowlany
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Pozwolenie na użytkowanie
- Właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli,
- Właściwy organ może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.
Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub
zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
Prywatnymi reguluje ustawa dnia 7 lipca 1994r Prawo Budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414)
Skarbu Państwa i jednostek samorządu reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741)
Eksploatacja budynków
Za stan budynku odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca budynku
Zarządca zobowiązany jest do:
- prowadzenia ksiązki obiektu budowlanego,
- wykonywania obowiązkowych przeglądów rocznych i pięcioletnich budynku,
- przechowywania opracowań projektowych i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Gospodarowanie nieruchomościami
- Zarządzanie nieruchomościami,
- Obrót nieruchomościami,
- Wycena nieruchomości,
- Finansowanie inwestycji w nieruchomości.
Zawody związane z gospodarowaniem w nieruchomości
- Rzeczoznawca majątkowy,
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami,
- Zarządca nieruchomości.
Rzeczoznawstwo majątkowe
- Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie.
- Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.
- Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
- Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie.
- Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na
zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
- nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu,
- najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
- innych niż określone w/w, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Zarządzanie nieruchomościami
- Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.
- Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych ustawie.
- Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
- Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Rynek nieruchomości
Cechy rynku nieruchomości - kryteria podziału
- Przedmiotowe (klasyfikacja wg. rodzaju nieruchomości),
- Zasięgu przestrzennego,
- Nabywanych praw do nieruchomości,
- Cenowe,
- Jakościowe.
Rynek nieruchomości w ujęciu przedmiotowym
- Rynek nieruchomości mieszkalnych,
- Rynek nieruchomości komercyjnych,
- Rynek nieruchomości przemysłowych,
- Rynek nieruchomości rolnych,
- Rynek nieruchomości rekreacyjnych,
- Rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia.
Wspieranie niektórych form budownictwa
Działalność Państwa wspierająca niektóre formy budownictwa mieszkaniowego.
Podstawa prawna - ustawa z dnia 26 października 1995r o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.1995 nr 133 poz.654)
Wspieranie niektórych form budownictwa
Ustawa tworzy:
- Krajowy Fundusz Mieszkaniowy,
- Kasy Mieszkaniowe,
- Kredyty Kontraktowe,
- Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Kasa Mieszkaniowa - oznacza finansowo wyodrębnioną działalność banków polegającą na prowadzeniu imiennych rachunków oszczędnościowo-kredytowych i udzielaniu kredytów kontraktowych.
Kredyt kontraktowy
Przez zawarcie umowy o kredyt kontraktowy osoba fizyczna zobowiązuje się do systematycznego gromadzenia oszczędności w kasie mieszkaniowej przez czas oznaczony, a bank prowadzący kasę mieszkaniową do przechowywania oszczędności i udzielenia po upływie tego okresu, długoterminowego kredytu na cele mieszkaniowe.
Cele mieszkaniowe
są służące zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy:
- nabycie, budowa, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu albo lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość,
- uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- remont domu albo lokalu, z wyjątkiem bieżącej konserwacji i odnowienia mieszkania,
- spłata kredytu bankowego zaciągniętego na cele wymienione powyżej,
- nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w którym jest lub ma być położony lokal mieszkalny kredytobiorcy.
Oszczędzanie w kasie mieszkaniowej
- Określony w umowie okres systematycznego oszczędzania nie może być, z zastrzeżeniem ust. 2, krótszy niż 36 miesięcy, licząc od dnia pierwszej wpłaty na rachunek.
- Jeżeli, zgodnie z umową, oszczędzający wykaże, że na realizację celu mieszkaniowego przeznaczył wkład oszczędnościowy zgromadzony na książeczce mieszkaniowej wraz z premią gwarancyjną, okres oszczędzania może być skrócony, jednak nie więcej niż o 12 miesięcy.
Warunki kredytu kontraktowego
- Oszczędności gromadzone na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w kasie mieszkaniowej są oprocentowane w wysokości co najmniej 0,25 stopy redyskonta w NBP, jednak w wysokości nie mniejszej niż 2% w stosunku rocznym.
- Kredyty kontraktowe są oprocentowane w wysokości nie większej niż 0,50 stopy redyskonta w NBP, jednak w wysokości nie mniejszej niż 4% w stosunku rocznym.
- Kwota kredytu kontraktowego nie może być wyższa niż 150% zgromadzonych oszczędności powiększonych o naliczone odsetki.
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy
- Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, służy realizacji zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
- Rada Ministrów utworzy Fundusz w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Na Fundusz składają się:
- środki budżetowe określone w ustawie budżetowej,
- odsetki od udzielonych kredytów i pożyczek,
- odsetki od lokat środków Funduszu w bankach,
- wpływy ze sprzedaży bankom hipotecznym wierzytelności z tytułu kredytów udzielonych ze środków Funduszu,
- wpływy ze sprzedaży funduszowi sekurytyzacyjnemu wierzytelności z tytułu kredytów udzielonych ze środków Funduszu,
- wpływy z inwestycji środków Funduszu w papiery wartościowe emitowane przez Skarb Państwa lub NBP bądź poręczone lub gwarantowanych przez Skarb Państwa oraz w listy zastawne,
- wpływy z inwestycji środków Funduszu w jednostki uczestnictwa funduszu rynku pieniężnego,
- wpływy z tytułu transakcji zabezpieczających przed ryzykiem zmiany stopy procentowej oraz ryzykiem walutowym, w związku z zaciągnięciem kredytu lub pożyczki na rzecz Funduszu,
- darowizny i zapisy,
- inne wpływy.
Środki Funduszu przeznacza się na:
- udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem,
- udzielanie pożyczek, bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe w zakresie niezbędnym do utrzymania bieżącej płynności płatniczej oraz dopłaty do oprocentowania pożyczek udzielonych przez inne banki lub przez bank prowadzący kasę mieszkaniową.
- udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
- nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub NBP, bądź poręczonych lub gwarantowanych przez Skarb Państwa oraz nabywanie listów zastawnych.
- nabywanie jednostek uczestnictwa funduszy rynku pieniężnego,
- pokrywanie kosztów emisji oraz wykupu obligacji, oraz realizacji zobowiązań powstałych z tytułu spłaconych przez Skarb Państwa poręczonych lub gwarantowanych obligacji,
- spłatę pożyczek, wraz z odsetkami i innymi kosztami obsługi pożyczek,
- pokrycie kosztów udzielania i windykacji kredytów i pożyczek
- pokrycie kosztów udzielania dotacji, pożyczek i kredytów oraz kosztów windykacji pożyczek i kredytów,
- dokonywanie dopłat do odsetek od kredytów, udzielonych ze środków Funduszu i nabytych przez banki hipoteczne,
- dokonywanie dopłat do odsetek od kredytów, udzielonych ze środków Funduszu i nabytych przez fundusz sekurytyzacyjny,
- dokonywanie dopłat do odsetek od kredytów udzielonych gminom przez banki na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
- spłatę pożyczek oraz kredytów, wraz z odsetkami i innymi kosztami ich obsługi,
- realizację zobowiązań powstałych z tytułu spłaconych przez Skarb Państwa poręczonych lub gwarantowanych kredytów lub pożyczek,
- realizację zobowiązań z tytułu transakcji zabezpieczających przed ryzykiem zmiany stopy procentowej oraz ryzykiem walutowym, w związku z zaciągnięciem kredytu lub pożyczki na rzecz Funduszu.
Wysokość zaangażowania finansowego Funduszu
Kredyty, mogą być udzielane na sfinansowanie nie więcej niż 70% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego pod warunkiem, że kredyty te zostaną przeznaczone na realizację projektów budowlanych.
Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:
- spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,
- spółek akcyjnych,
- spółdzielni osób prawnych.
Przedmiotem działania towarzystwa
- jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
Towarzystwo może również:
- nabywać budynki mieszkalne,
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
Przedmiotem działania towarzystwa
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.
Partycypacja
- Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.
- Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
- W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji,, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.
- W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie 12 msc.
- Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.
Stawki czynszu w TBS
- Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.
- Czynsz, o którym mowa w ust. 1, nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Kto może być lokatorem w TBS
1. osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:
- o 20% w jednoosobowym gosp. domowym,
- o 80% w dwuosobowym gosp. domowym,
- o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gosp. domowym o większej liczbie osób.
2. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.
Kaucja
- Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.
- Maksymalna wysokość kaucji 10-cio krotność miesięcznego czynszu najmu
Finansowanie inwestycji mieszkaniowych - System inwestycyjny
Modele inwestowania w budownictwie mieszkaniowym
- Inwestor budujący na własne potrzeby,
- Inwestor budujący na wynajem,
- Inwestor - spółdzielnia mieszkaniowa,
- System developerski,
- System TBS-owski.
Plan zarządzania nieruchomością
- Odpowiednik biznesplanu dla nieruchomości
- Analiza opłacalności inwestowania w nieruchomość
- Analiza opłacalności różnych form gospodarowania nieruchomością
Rodzaje planów zarządzania z uwagi na rodzaj nieruchomości
- Plan zarządzania nieruchomością mieszkalną
- Plan zarządzania nieruchomością mieszkalno-usługową
- Plan zarządzania nieruchomością wspólnoty
- Plan zarządzania nieruchomością w zasobach spółdzielni
- Plan zarządzania nieruchomością komercyjną
- Plan zarządzania nieruchomością rekreacyjną
Podstawowe elementy niezbędne do planu zarządzania
- Oględziny nieruchomości
- Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
- Rozeznanie rynku nieruchomości
- Analiza statusu finansowego
Cele planu zarządzania
- Opis stanu prawnego, technicznego i funkcjonalnego nieruchomości
- Przedstawienie potencjalnych dróg działania na nieruchomości
- Ocena sposobu zarządzania nieruchomością
- Omówienie zaleceń dotyczących najodpowiedniejszych posunięć w celu realizacji celów właściciela
- Stworzenie planu działania dla nieruchomości
- Opracowanie planu pracy dla zarządcy
Funkcje planu zarządzania
- Informacyjna
- Prognostyczna
- Doradcza
- Strategiczna
Struktura planu zarządzania
- Wstęp
- Podstawowe informacje o nieruchomości
- Analiza rynku nieruchomości
- Bieżąca analiza finansowa
- Analiza strategiczna
- Ocena wariantów postępowania
- Plan realizacji wskazanego wariantu postępowania
- Podsumowanie i wnioski końcowe
Podstawowe informacje o nieruchomości
- Stan prawny nieruchomości
- Lokalizacja ogólna
- Lokalizacja szczególna
- Opis stanu technicznego
- Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)
- Dokumentacja techniczna
- Określenie potrzeb remontowych
- Obecny sposób zarządzania
Analiza rynku nieruchomości
- Określenie zasięgu rynku
- Klienci, ich potrzeby, preferencje i upodobania
- Konkurencyjne nieruchomości
- Analiza porównywalnych nieruchomości
Bieżąca analiza finansowa
- Przychody i koszt
- Możliwości zwiększenia przychodów
- Możliwości ograniczenia kosztów
- Potencjalne źródła finansowania
- Określenie wartości nieruchomości
Analiza strategiczna
- Mocne i słabe strony nieruchomości
- Określenie wariantów postępowania
Definicje używane w planach zarządzania
- Podstawa opodatkowania
- Dochód operacyjny netto [DON]
- Przepływ pieniężny po opodatkowaniu [CF]
- Wartość inwestycyjna kapitału [PV]; [E]
- Wartość bieżąca netto [NPV]
- Wskaźnik wartości bieżącej netto [NPVR]
- Wewnętrzna stopa zwrotu [IRR]
- Okres zwrotu z inwestycji [POR]
- Stopa dyskonta [rd]
Podstawa opodatkowania
Dochód operacyjny netto
(-) odsetki od kredytu
(-) amortyzacja
Podstawa opodatkowania
Przepływ pieniężny po opodatkowaniu
Dochód operacyjny netto
(-) odsetki od kredytu
(-) podatek dochodowy
Przepływ pieniężny po opodatkowaniu
Wartość inwestycyjna kapitału - suma zdyskontowanych przepływów dochodu po opodatkowaniu wygenerowanych przez nieruchomość oraz zdyskontowanej ceny sprzedaży
Wartość bieżąca netto
Różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a wydatkami kapitałowymi poniesionymi w związku z jej realizacją
- Dodatnia wartość NPV - inwestycja generuje dodatnie strumienie pieniężne w wysokości pozwalającej nie tylko spłacać kapitał początkowy i koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości, ale zapewniające wpływy gotówki dla inwestora
Wskaźnik wartości bieżącej netto
- [NPVR] informuje inwestora o różnicach w stanie rentowności każdego ze sposobów wykorzystania kapitału.
- Podstawowym kryterium wyboru jest maksymalizacja wskaźnika
- NPVR = [NPV / NPI] * 100%
- NPI - nakłady kapitałowe na inwestycję
Wewnętrzna stopa zwrotu
- to wysokości stopy dyskontowej, przy której wartość bieżąca netto równa się zero
- czyli jest to stopa, która równoważy bieżącą wartość wpływów z wartością bieżących wydatków
Okres zwrotu z inwestycji - wskaźnik pozwalający na oszacowanie przewidywanego okresu zwrotu, w którym dochody z nieruchomości zrównoważą koszty związane z realizacją planowanych inwestycji
Stopa dyskonta
rd = rb * ro iloczyn stopy bazowej i stopy ryzyka operacyjnego
rb = [(1+rn)/(1+ri)]-1
rn - stopa nominalna (np. depozytów bankowych)
ri - stopa inflacji
ro = rr*rin iloczyn stopy ryzyka inwestowania i stopy ryzyka indywidualnego
Cena i wycena nieruchomości
- Cena nieruchomości jest wynikiem negocjacji pomiędzy stronami
- Wycena nieruchomości jest szacunkiem wartości nieruchomości na podstawie przesłanek obiektywnych i subiektywnych, które wpływają na poziom cen transakcyjnych
Funkcje wyceny nieruchomości
- Informacyjno-doradcza
- Decyzyjna
- Negocjacyjna
- Rozwiązywania konfliktów interesów występujących pomiędzy kupującym i sprzedającym
Sposoby (podejścia) wyceny nieruchomości
- Podejście porównawcze
- Podejście dochodowe
- Podejście kosztowe
- Podejście mieszane
Rodzaje wartości nieruchomości
- Wartość rynkowa najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać na rynku
- Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania [WRU]
- Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania [WRA]
- Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania [WRO]
- Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży [WRW]
- Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży [WRU]
- Katastralna wartość nieruchomości
- Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości
- Odtworzeniowa wartość nieruchomości
GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
Skarbu Państwa i Jednostek Samorządu
Reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741)
Zasoby nieruchomości
- Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa
- Gminne zasoby nieruchomości
- Powiatowe zasoby nieruchomości
- Wojewódzkie zasoby nieruchomości
Zasobu nieruchomości Skarbu Państwa
Zasobami gospodaruje Starosta z wyjątkami określonymi w ustawie.
Starosta zapewnia:
- ewidencjonują nieruchomości,
- zapewniają wycenę tych nieruchomości,
- sporządzają plany wykorzystania zasobu,
- nalicza należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzi windykację tych należności,
- zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu,
- wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody.
Sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
- Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu,
- Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody
- Nieruchomości gruntowej oddana w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego
- Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
- W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego
- Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art.240KC, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za nie wykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
Pierwszeństwo zakupu nieruchomości
- Dla osób, którym przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie;
- Poprzednim właścicielom zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie;
- Najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Zbywanie nieruchomości
- Drodze przetargu
- Drodze bezprzetargowej - tylko w przypadkach określonych w ustawie
Przetargi przeprowadza się w formie:
- przetargu ustnego nieograniczonego,
- przetargu ustnego ograniczonego,
- przetargu pisemnego nieograniczonego,
- przetargu pisemnego ograniczonego.
Cena nieruchomości
- cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości,
- cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.
- cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości,
- cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości,
- cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu,
- jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.
Uwaga - Ustawa o gospodarce nieruchomościami szczegółowo reguluje:
- Terminy ogłoszenia przetargów
- Terminy i sposoby zapłaty za nabywane nieruchomości
- Zaliczanie na poczet nabywanych nieruchomości
- Stosowane bonifikaty
- Obliczanie bazy cenowej dla wyliczania opłat związanych z nieruchomościami
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
- Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.
- Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
0,3% ceny - za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych, na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
- 1% ceny - za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;
- 2% ceny - za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną;
- 3% ceny - za pozostałe nieruchomości gruntowe
Podział nieruchomości
- można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
- podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej;
Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń P.M.
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na
- tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
- realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw,
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej
Ustawa o gospodarce nieruchomościami szczegółowo reguluje:
- Zasady postępowania przy podziale i scalaniu nieruchomości,
- procedury administracyjne
- właściwe organy
Gminie przysługuje prawo pierwokupu:
- nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości
- nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.
Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
Prawo pierwokupu
- Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
- Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy,
- Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza,
- Oświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta notariusz doręcza sprzedawcy.
- Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
Wywłaszczanie nieruchomości
- Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
- Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
- Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
- Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
- Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego
- Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie praw w drodze umowy, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Cele publiczne
- wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,
- wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,
- budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,
- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów lub składowania,
- budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych,
- opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,
- budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,
- budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,
- poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową,
- zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,
- ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,
- ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,
- inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
21