IMG'96 (3)

Zmiany, jakie zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego nowelą z ,j_niil 23 sierpnia 1996 r. (Dz. U. Nr 114. poz. 542) w zakresie rękojmi i gwarancji dały stronom większą swobodę w kształtowaniu treści stosunków umownych! do których zastosowanie mają te instytucje prawne. Zgodnie z treścią urt. 579 k.c.. który ma odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane, inwestor może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady przed-miotu umowy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Praktycznym wyrazem powołanej regulacji jest to. że jeżeli w umowie zostały zawarte klauzule gwarancyjne, to inwestor decyduje, z którego reżimu odpowiedział-ności skorzystać, z rękojmi czy z gwarancji. Nie ma w tym wypadku znaczeniu oświadczenie wykonawcy, że skoro inwestor skorzystał z uprawnień z tytułu gwarancji, to jest zobligowany kontynuować tę drogę dochodzenia swoich praw w razie, gdy ujawnią się kolejne wady przedmiotu umowy.

11.5. UMOWA O ZASTĘPSTWO INWESTYCYJNE

11.5.1. Charakter prawny umowy o zastępstwo inwestycyjne

Zukrcs czynności powierzonych inwestorowi zastępczemu zależy oczywiście od woli stron. Z całą pewnością, ideą opisywuncj instytucji jest przejęcie przez inwestora zastępczego maksimum obowiązków, tak aby możliwe było oddanie obiektu „pod klucz". Rozwiązanie to wydaje się być bardzo korzystne dla inwestora, poniewuż zwalnia go. niejako, od udziału w całym procesie. Z drogiej jednak strony, tak szeroki i różnorodny zakres obowiązków nakazuje inwestorowi szczególną ostrożność przy wyborze inwestora zastępczego, a następnie przy formułowaniu postanowień umowy z wybranym przedsiębiorcą.

Z prawnego punktu widzenia, umowa zawarta z inwestorem zastępczym jest. w zależności od uzgodnionego zakresu obowiązków inwestora zastępczego albo umową o świadczenie usług, do której na podstawie art. 750 k.c. odpowiednie zastosowanie mają przepisy o umowie zlecenia, albo umową łączącą elementy typowej umowy rezultatu z elementami umowy o usługi zbliżone do zlecenia.

W pierwszym przypadku, inwestor zastępczy bierze na siebie wykonanie na rzecz inwestora pewnych czynności, które mają zorganizować proces inwestycyjny i zapewnić mu właściwy przebieg (wybór projektanta i wykonawcy lub wykonawców, nadzór inwestorski itp.). Umowa o zastępstwo inwestycyjne staje się wówczas tzw. umową starannego działania. Inwestor zastępczy odpo-wiadu przed inwestorem za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy o zastępstwo inwestycyjne, nie odpowiadając

_m wynik, czyli realizację inwestycji (chyba, te niewykonanie lub wykonanie inwestycji nastąpiło z winy inwestora zastępczego albo za które ponosi on odpowiedzialność). Nie są objęte odpowie-inwestora zastępczego szkody wynikłe z niewykonania bądź nie-ićłytego wykonania obowiązków przez podmioty, które realizują inwestycję Słpofiednio. tj. wykonawcę (wykonawców), dostawców itp.

.Inwestor zastępczy działa na rachunek inwestora, jako jego pełnomocnik U^jako izw. zastępca pośredni. Działając jako pełnomocnik, wszystkie czynni wykonuje w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego (np. w taki _lp₀sób zawiera umowy z uczestnikami procesu inwestycyjnego).

Inwestor zastępczy może także, jeżeli tak stanowi umowa o zastępstwo Inwestycyjne, wykonywać swoje zadania na rachunek inwestora bezpośredniego. Kle we własnym imieniu. Oznacza to. że w przypadku zawierania umów. to inwestor zastępczy występuje w nich jako strona umowy, a zatem podmiot praw i obowiązków z niej wynikających (a nie tylko jako przedstawiciel inwestora). Praktycznym efektem powyższego rozróżnienia jest konieczność przeniesienia wszystkich uprawnień wynikających z zawartych umów na inwestora, co pozwoli inwestorowi w przyszłości m.in. na bezpośrednie dochodzenie roszczeń od

szkodowawczych, roszczeń z tytułu rękojmi oraz roszczeń gwarancyjnych.

W drugim przypadku, kiedy inwestor zastępczy bierze na siebie nie tylko wykonanie czynności z zakresu obsługi procesu budowlanego, ale przyjmuje do bezpośredniego wykonania także prace budowlane (lub projektowe), umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest już tylko umową starannego działania. Zastępca przyjmuje bowiem na siebie odpowiedzialność za rezultat robót. W tak rozumianej umowie o zastępstwo inwestycyjne jest jednocześnie nadal wiele elementów charakterystycznych dla umowy zlecenia.

Ocena prawna charakteru umowy o zastępstwo inwestycyjne skomplikuje się jeszcze bardziej, gdy inwestor zastępczy wystąpi nie tylko jako wykonawca, lecz przyjmie na siebie także rolę projektanta.

Aby uchronić się przed wątpliwościami co do prawnej kwalifikacji zawartej umowy, co może mieć istotne znaczenie w razie jej niewykonania albo nienależytego wykonania, warto jak najdokładniej ustalić zakresy praw i obowiązków stron umowy przed jej podpisaniem.

Wśród przepisów o umowie zlecenia, które należy stosować w sposób odpowiedni do umowy o zastępstwo inwestycyjne, brak odrębnych podstaw odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie albo nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Dlatego zastosowanie będą miały ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej, określone w ort. 471 i nast. k.c. Gdy strony nie ograniczą zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej inwestora zastępczego, obejmować będzie ona nie tylko rzeczywiste straty inwestora bezpośredniego, ale również utracone korzyści (art. 361 par. 2 k.c.). Strony mogą również odpowiedzialność z tytułu niewykonania

167