IMG�76

35

ROZDZ.1.2. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ WEDŁUG STANU NA DZIEŃ WYCENY PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM.

W celu określenia wartości nieruchomości zabudowaną budynkiem mieszkalnym, dokonano badania lokalnego rynku nieruchomości zabudowanych. Rynek ten określono na teren powiatu piaseczyńskiego i sąsiednich oraz z dzielnic Warszawy Wilanowa . Praga Południe. Saska Kępa. Mokotów-nieruchomości o zbliżonej powierzchni użytkowej budynku. Budynków zlokalizowanych w prestiżowych lokalizacjach.

Na tak określonym rynku analizowano transakcje, które odbyły się w okresie ostatnich dwóch lat i dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o powierzchni powyżej 200m2 Zbadanego rynku wybrano 17 transakcji I stworzono z nich próbkę reprezentatywną traktowaną jako model badanego rynku.

Cenę minimalną, maksymalną oraz cenę średnią określono na podstawie próbki reprezentatywnej, traktowanej Jako model całego badanego rynku.

W analizowanych transakcjach dotyczących obrotu nieruchomościami zabudowanymi odnotowano za Im* powierzchni użytkową budynku:

a    cenę minimalną    —    8 450,24 zł. za 1m*

a    cenę maksymalną    —    17 288,08 zł. za 1m*

a    cenę średnią    —    10 081,56 zł. za im*

W wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości stwierdzono, że ze względu na panującą na rynku stagnację dotyczącą w szczególności obrotu nieruchomościami, ceny transakcyjne nie wzrastają, dlatego nie dokonano ich aktualizacji wskaźnikiem trendu czasowego.

W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że cechami kształtującymi na badanym rynku ceny nieruchomości zabudowanych są:

□    lokalizacja;

□    otoczenie;

□    stan techniczny budynku I technologia wykonania; a forma architektoniczna I standard wykończenia,

□    udział wartości gruntu w wartości nieruchomości;

□    Infrastruktura techniczna.

Powierzchnia użytkowa budynku, traktowana jako parametr porównawczy, zawiera w sobie wartość budynku oraz wartość prawa do gruntu i obiektów pomocniczych.